南亚石油商务港项目对外寻求合作商务计划书

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1、南亚石油商务港项目对外寻求合作商务计划书南亚石油商务港项目对外寻求合作昆明长庆实业目 录第一部分 摘要第二部分 项目概况第三部分 公司简介第四部分 公司战略及价值定位第五部分 市场分析第六部分 南亚石油商务港财务数据估算第一部分 摘要昆明长庆实业致力于将公司打造成云南专业的旅游房地产开发企业、同时着力打造全国一流的，具有鲜明地域特色的旅游房地产品牌。 项目总体定位：本项目重点由南亚石油论坛会展中心、石油交易所、五星级宾馆、石油研究中心商业街区、十个世界不同风格的度假小镇组成。拟建设成为东南亚规模最大的集会展、石油交易、学术研讨、旅游、居住、休闲、渡假、观光为一体的大型综合开发项目。项目位置及占

2、地：该项目位于昆明滇池国家旅游度假区内，预计用地面积约3000亩。项目分期实施计划前期拟投资30亿元用于分批征用土地和建设。第一阶段石油交易所及建设710个世界风情小镇（度假村）。第二阶段石油论坛设施建设。拟建设石油期货交易所以及会展中心、配套的商务中心、五星级度假酒店、石油研究所、职工疗养院和职工度假村等。开发总面积：150万平方米世界小镇110万平方米商业物业5万平方米交易大厅5万平方米酒店15万平方米石油研究中心10万平方米其他配套公建5万平方米项目总投资该项目总投资预计148亿元人民币，首期投入30亿元人民币。本项目预计可实现销售收入197亿，预计可现实利润：48亿。 目前，该项目已获

3、得昆明滇池国家旅游度假区正式的立项批复，现公司对外寻求战略投资伙伴及财务投资人。第二部分 项目概况项目的位置及占地：该项目位于昆明滇池国家旅游度假区，滇池以北，环滇景观大道以南，具体位于六甲两半岛，占地约3000亩，预计容积率在0.6-1.2之间，前期拟投资30亿元用于分批征用土地和建设。第一阶段石油交易所及10个世界风情小镇建设（度假村）。第二阶段石油论坛设施建设。拟建设石油期货交易所以及会展中心、配套的商务中心、五星级度假酒店、石油研究所、职工疗养院和职工度假村等。开发总面积：150万平方米（初步规划）世界小镇110万平方米商业物业5万平方米交易大厅5万平方米酒店15万平方米石油研究中心1

4、0万平方米其他配套公建5万平方米计用地面积约3000亩。项目建设规模及内容：该项目主要用于建设上海石油交易所西南分所、石油工人度假村、南亚石油论坛、会议中心和五星级酒店及其相光配套设施。项目总投资预计约148亿元人民币，首期投入30亿人民币。第三部分 公司简介昆明长庆实业于2008年2月成立，出资方式及股权比例，公司注册资本金一亿元，实有资金3000万元。公司战略合作伙伴：西安长实石油天然气发展（中国石油天然气集团公司下属企业）。新加坡GIC公司（新加坡政府最大的投资公司之一）。云南大通房地产开发集团。项目管理团队主要是由中石油西安长实天然气发展、云南大通房地产集团和新加坡GIC公司三方专业人

5、士组成。第四部分 公司战略及价值定位 公司战略昆明长庆实业致力打造对云南经济产生深远影响的以旅游地产为龙头的复合性地产开发企业。战略设计的依据政策背景：云南省确立了建设旅游文化的绿色大省的战略，从宏观政策层面，可得到省、市及地方政府的大力支持。云南独特的旅游文化资源，在云南汇集了多元的民族文化、厚重的历史积淀、得天独厚的自然资源、浓郁醉人的民族民族风情。庞大的旅游人数，据统计云南每年接待国内外游客1800万人次，每年以近15%的增长率向上递增，随着国力的不断增强，人均GDP3000美金的瓶颈，将在沿海发达地区不断被超越，度假旅游将形成趋势，并形成庞大的消费人群，持续增长已成为趋势，将随着全国带

6、薪休假政策的实施，云南将成为全国旅游度假地的首选之一。区位优势和发达便捷的交通，云南是中国通向南亚、东南亚的必经之地，区位优势十分明显，随着云南面向东盟和东南亚大通道的建设，现已初步建成高速公路、铁路、航空三维一体、便捷畅通的立体交通网络，云南将形成公路、铁路和空中立体大通道的格局。 商业模式，项目将在一定的规模优势基础之上，以会展、度假型酒店、酒店式公寓和产权式酒店、以及高尚住宅小区为一体的极具民族特色的综合性建筑群，引入先进的分时度假理念，星级管家服务体系，将打造出极具魅力的时尚旅游度假小区。项目定位清晰。本项目重点由南亚石油论坛会展中心、石油交易所、五星级宾馆、石油研究中心商业街区、十个

7、世界不同风格的度假小镇组成。拟建设成为东南亚规模最大的集会展、石油交易、学术研讨、旅游、居住、休闲、渡假、观光为一体的大型综合开发项目。分时度假理念逐步成熟，已在中国探索出一条成功的模式，即富裕起来的人群和成功人士，购买分时度假商品给自己的父母和亲朋及子女享用，此一商业行为和购买动机非常贴近于中国的传统文化，将随着带薪休假政策的落实和不断推广，将具有广阔的市场前景和开发潜力。因此，在昆明打造大型综合性开发项目的时机已逐渐成熟。第五部分 市场分析项目的宏观经济分析随着全球进入到高油价时代，能源争夺日趋白热化，国家从经济以及能源安全的方向考虑，中缅能源通道建设已获批复。这条通道对于西南经济具有不言

8、而喻的拉动作用，尤其对于云南，将彻底改变其支柱产业单一的落后经济现状，依托中缅石油管道在云南建国家石油炼化基地，加快形成群体支柱产业，同时更将云南从成品油供应末梢推向前沿，改变了云南缺油的历史，云南与昆明迎来了石油产业发展新机遇。如何充分把握这一伟大的历史机遇，使其经济效应最大化是目前最值得云南人思索的问题。运营国际石油论坛，延伸石油经济效应。云南无油、气田，中缅石油通道跟中哈、中俄石油通道一样，由此确立云南在中国乃至亚洲的能源地位，建立国际石油对话平台，就是为了进一步的确立和放大这一效应。云南昆明作为东盟诸国经济发展最活跃的城市，无论从经济地位、地理位置、交通、以及未来的能源布局来说，都是最

9、适合开展南亚石油论坛的城市。博鳌亚洲经济论坛将世界的目光吸引到中国、吸引到海南，让一个偏僻的小渔村成为亚洲乃至世界经济的焦点，这正是昆明应寻求的模式，南亚石油储量仅次与中东是世界第二大产油地，南亚石油论坛必将能吸引世界的眼球，中缅石油通道也将由此走向世界，昆明也势必成为世界能源的新兴城市，第二个博鏊经济效应将在云南重现。打造特色会展经济。昆明四季如春、风景秀丽、文化绚丽多彩，是理想的会展城市，多年来昆明也致力打造会展经济，然而种种努力后却收效甚微。究竟是什么原因限制了云南会展经济的发展？我们认为本地产业与会展经济内容的关联性是主要因素。南亚石油输油管道的建设给云南和昆明创造了契机。作为以石油开

10、发为背景的长庆实业集团进入云南将为此作出贡献，通过建设石油期货交易所、石油研究所、会议中心、总部基地、五星级宾馆以及疗养院等硬件设施，打造与石油相关联的新时期云南会展经济。99昆明世界园艺博览会已经成功的让昆明的城建超前发展了10年,也让云南的知名度上升到了一个新的高度,然而因为运营的非连续性导致它丧失了品牌延展效应，而南亚石油论坛将采取年会制，能源品牌将得到有效的延续。石油交易所以及石油研究所也将使云南成为中国乃至亚洲的石油学术研究中心和人才基地，其影响力和对云南经济的贡献更是无法估量的.市场对本项目需求：云南经济战略的需求云南经济大发展需要一点突破，中缅石油通道以及大型炼化基地的建设为赢得

11、了一个巨大的发展契机，而南亚石油论坛的建设是云南石油产业发展的关健一环，占据了最具营销效应的热点，正是引爆云南经济的突破点。必将把云南经济推向一个新的商潮。云南会展经济的需求昆明滇池片区风景秀丽、气候宜人是中国最适合发展会展经济的区域，石油论坛的成功开发和举办必将带动云南会展业的迅猛发展。同时，其他会展业的蓬勃发展也将对本项目的经济效益带来极大的补充。云南旅游业的需求项目的开发建设将成云南旅游业新的亮点，每年石油论坛将吸引世界的目光，巨额投资建设的3000余亩世界级论坛旅游区将为云南旅游业的发展形成巨大推动。云南房地产市场的需求房地产业已成为昆明乃至云南经济的重要支柱产业，本项目所在地是昆明“

12、一湖四片”大规划的重要节点，以“南亚石油商务港”为核心概念的开发必将推动滇池周边的房地产进程，提升滇池片区的房地产附加值。也从而带动整个云南地产业的升级和持续快速发展。昆明市房地产市场分析2007房地产年报（附件一）同质楼盘调查结果及分析（附件二）项目SWOT分析优势（S）本项目位于滇池旅游度假区内，面山临水，环境得天独厚开发商的石油背景造就本项目的乐观前景以石油产业为切入点，为展厅、酒店经营以及世界小镇带来稳定的消费群体。地处度假区核心位置，交通、生活非常便利昆明风景秀丽、气候迷人，每年1200万游客为项目提供了大量客源地块面积大，先天条件完好，整体规划简单易行，适合高档度假区开发劣势（W）

13、本项目开发规模空前，资金压力大高档别墅总价超高，目标客户单一。配套设施完善，增加项目成本机会（O）本项目地理优势无庸质疑。同等区位已不再有如此完整地块。南亚能源管道的开工建设无论在经济上还是知名度上对本项目都是巨大的利好。随着昆明外向市场的发展，项目的目标客户范围发展到全国甚至全球以全国经济大发展为背景，房地产业将持续发展，未来空间无限别墅用地限批，增值空间大。威胁（T）项目立意高远，有一定的操作难度同质竞争激烈（如滇池卫城、海韵枫丹等别墅项目） 第六部分 南亚石油商务港财务数据估算南亚石油商务港总成本费用表编码工程项目（费用）名称造价或费用(万元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说

14、明1开发建设成本费用92.65%1.1 一、土地费用4512.1645.65% 二、前期工程费用0.58% 三、基础设施建设费2% 四、建筑安装工程费35.41% 五、管理费用83.510.85% 六、销售费用1.07% 七、开发期税费及不可预见费80656.13537.715.44% 八、利息（注：利息应在借贷款明细表输入计算）0% 利息1.68%2经营资金0%3运营费用0%4修理费用0%5经营税金及附加7.36%6其它经营成本费用0%7土地增值税0%7.1 土地增值税缴交/预征0% 补/退土地增值税0%8项目总投资100%8.1 开发产品成本92.65% 固定资产投资0% 经营成本费用7.

15、36%南亚石油商务港销售收入表序号楼层、单元或楼房名称计量单位单价建筑面积(M2)可售面积(M2)项目套数可售套数销售收入(万元)销售模式备注独栋别墅元/20000440000按建筑面积联排别墅元/12500330000按建筑面积叠拼洋房元/9000220000按建筑面积度假公寓元/7000110000按建筑面积商业元/1200050000按建筑面积酒店元/17000150000按建筑面积交易中心及石油研究中心元/6000150000按建筑面积配套公建元/50000按建筑面积合计南亚石油商务港投资总计划表共1表第1表序号工程项目（费用）名称成本(万元)合计(万元)第1年第2年第3年第4年第5年

16、1开发建设成本费用1373811.241.1 一、土地费用 二、前期工程费用2740.012580.012500.01 三、基础设施建设费2965920.01 四、建筑安装工程费 五、管理费用 六、销售费用 七、开发期税费及不可预见费80656.1380656.1315392.12 八、利息（注：利息应在借贷款明细表输入计算） 利息52经营资金3运营费用4修理费用5经营税金及附加6其它经营成本费用7土地增值税7.1 土地增值税缴交/预征 补/退土地增值税8项目总投资8.1 开发产品成本 固定资产投资 经营成本费用南亚石油商务港开发建设投资计划表共1表第1表序号工程项目（费用）名称成本(万元)合

17、计(万元)第1年第2年第3年第4年第5年1.一、土地费用676824.491-1-1级差地价（综合用地）1-2-1土地交易契税1-3-1征地补偿安置费2.二、前期工程费用8602740.012580.012500.012-1-1地质勘察费2-2-1设计费2-3-1三通一平费3.三、基础设施建设费5920.013-1-1道路工程2310.011650.011320.011320.013-2-1绿化工程2400.011600.012400.011600.013-3-1供水工程3-4-1供电工程3-5-1其他工程4.四、建筑安装工程费4-2-1土建工程4-3-1安装工程4-4-1设备工程0ZJF直接

18、费1252551.511252551.51116505.415.五、管理费用5-1-1管理费用6.六、销售费用6-1-1销售费用7.七、开发期税费及不可预见费80656.1380656.1315392.127-1-1城市市政建设配套费（住宅）7-2-1城市市政建设配套费（非住宅）7-3-1土地管理费7-4-1土地权属登记费（内资企业）7-5-1土地评估费7-6-1拆迁管理费7-7-1绿化易地建设费7-8-1噪音费7-9-1市政排水网络设计费200.41200.41200.41200.41200.417-10-1人防易地建设费7-11-1环境垃圾处理费7-12-1道路占用费7-13-1招投标费用

19、1052.14789.117-14-1工程质量监督费7-15-1水增容费（住宅）7-16-1水增容费（非住宅）7-17-1电增容费7-18-1监理费7-19-1预结算审计费2505.102505.101377.817-20-1施工合同鉴证费50.1050.107-21-1建设项目环境影响评价收费7-22-1破道修复费1.101.107-23-1工本费0.187-24-1不可预见费8.八、利息（注：利息应在借贷款明细表输入计算）11-1-1利息（按年均衡投入计单利）JJF间接费96436.1396436.1317759.12ZZJ开发建设成本132249.19南亚石油商务港损益表共1表第1表序号

20、项目名称合计(万元)第1年第2年第3年第4年第5年1经营收入1.1 销售收入 出租收入 自营收入2开发建设成本费用400512.12183906.142.1 商品房分摊经营成本400512.12183906.14 出租房分摊经营成本 自营房分摊经营成本3经营资金4运营费用5修理费用6经营税金及附加7其它经营成本费用8土地增值税9利润总额489609.5144815.7110所得税161571.1414789.1947103.4111税后利润98411.5111.1 盈余公积金 公益金 应付利润98411.51 未分配利润税前全投资投资利润率（%）税后全投资投资利润率（%）22.12税前资本金投

21、资利润率（%）税后资本金投资利润率（%）南亚石油商务港损益表（投资分类）共6表第1表序号工程项目（费用）名称合计(万元)普通住宅高档住宅别墅商场购物中心商业店铺1经营收入1.1 销售收入 出租收入 自营收入2项目成本费用326235.91761217.122.1 开发建设成本费用705223.1045793.71 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 其它经营成本费用 土地增值税3利润总额489609.51-51235.91南亚石油商务港损益表（投资分类）共6表第2表序号工程项目（费用）名称合计(万元)超级市场批发市场普通写字楼高级写字楼饭店酒店1经营收入1.1 销售收入 出租收入 自

22、营收入2项目成本费用2.1 开发建设成本费用137381.12 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 其它经营成本费用 土地增值税3利润总额489609.51南亚石油商务港损益表（投资分类）共6表第3表序号工程项目（费用）名称合计(万元)宾馆度假村旅店招待所酒楼美食城1经营收入1.1 销售收入 出租收入 自营收入2项目成本费用2.1 开发建设成本费用 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 其它经营成本费用 土地增值税3利润总额489609.51南亚石油商务港损益表（投资分类）共6表第4表序号工程项目（费用）名称合计(万元)餐馆快餐店游乐场娱乐城康乐中心俱乐部1经营收入1.1 销

23、售收入 出租收入 自营收入2项目成本费用2.1 开发建设成本费用 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 其它经营成本费用 土地增值税3利润总额489609.51南亚石油商务港损益表（投资分类）共6表第5表序号工程项目（费用）名称合计(万元)影剧院厂房仓库停车楼会展中心车位1经营收入1.1 销售收入 出租收入 自营收入2项目成本费用2.1 开发建设成本费用137381.12 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 其它经营成本费用 土地增值税3利润总额489609.51南亚石油商务港损益表（投资分类）南亚石油商务港多方案经济分析表共1表第1表序号项目名称计量单位基本方案备注1征地拆

24、迁补偿费万元1.1 征地费单价元/M2 征地费单价万元/亩225.61 征地费占比例%2项目总成本费用万元3资金筹措万元3.1 资本金万元 借款万元 销售收入万元 租赁收入万元 其它来源万元4经营总收入万元4.1 销售收入万元 租赁收入万元5利润总额万元6所得税万元7税后利润万元税前全投资财务内部收益率%全投资财务净现值(Ic=15%)万元全投资静态回收期年全投资动态回收期年全投资投资利润率%税后全投资财务内部收益率%全投资财务净现值(Ic=15%)万元全投资静态回收期年全投资动态回收期年全投资投资利润率%22.12税前资本金财务内部收益率%资本金财务净现值(Ic=15%)万元资本金静态回收期年资本金动态回收期年资本金投资利润率%税后资本金财务内部收益率%资本金财务净现值(Ic=15%)万元资本金静态回收期年资本金动态回收期年资本金投资利润率%共6表第6表序号工程项目（费用）名称合计(万元)会所物业管理用房1经营收入1.1 销售收入 出租收入 自营收入2项目成本费用2.1 开发建设成本费用45793.71 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 其它经营成本费用 土地增值税3利润总额489609.51 PAGE PAGE - 31 -