05月西安商品房市场月度分析报告107p

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1、西安商品房市场月度分析报告2012年05月份西安房地产信息网数据研究中心2012-06申明：根据合同约定本报告仅限于订阅客户内部使用，严禁传递给第三方，如有违约根据合同约定将中止合同执行，同时追究对我司带来的负面影响，谢谢配合！目 录一、宏观运行背景31.1 政策法规31.2 规划建设61.3 热点动态7二、土地市场92.1 5月全国土地市场动态92.2 5月全国土地市场概况112.3 5月西安土地市场分析12三、2012年5月西安商品房市场运行情况183.1 “金三银四红五”供应量处高位 5月西安楼市批售面积同比涨296.11%213.2 房企“以价换量”成果延续 楼市“红五月”实至名归22

2、3.3 红5月旺销背后库存风险持续加大233.4 住宅销售占比小幅下跌0.1个百分点243.5 西安商办物业销售稳中有升 总量仍较小25四、2012年5月西安房地产分物业市场情况264.1 2012年5月西安普通住宅市场运行情况264.1.1 市场交易“红五月”房企抛投“优惠炸弹”西安住宅成交量环比涨31.28%264.1.2 住宅均价5月西安住宅均价6792元/平 房价呈现“露骨”迹象274.1.3 普通住宅市场客群分析304.2 2012年5月西安商服用房市场运行情况384.2.1 5月西安商业地产成交火爆 环比涨幅近9成384.2.2 高价商业交易体量萎缩 5月西安商服用房均价下滑17.

3、83%384.3 2012年5月西安写字楼市场运行情况394.3.1 5月西安写字楼销量小幅下跌7.6%394.3.2 写字楼成交均价环比上涨12.51%404.4 2012年5月西安别墅市场运行情况404.4.1 别墅销量走势404.4.2 别墅价格表现41后市预警41五、2012年5月西安房地产分城区运行情况425.1 城南区425.1.1 城南区普通住宅市场运行情况445.1.2 城南区商办物业情况465.1.3 城区营销情况475.1.4 城区新盘介绍485.1.5 城区动态515.1.6 典型楼盘介绍525.2 城北区535.2.1 城北区普通住宅市场运行情况555.2.2 城北区商

4、办物业情况595.2.3 城区营销情况605.2.4 城区新盘简介615.2.5 区域热点分析615.2.6 典型楼盘介绍625.3 城西区645.3.1 城西区普通住宅市场运行情况665.3.2 城西区商办物业情况685.3.3 城区营销情况705.3.4 城区新盘简介705.3.5 区域热点分析715.3.6 典型楼盘介绍725.4 城内区745.4.1 城内区域普通住宅市场运行情况755.4.2 城内区域商服用房785.4.3 本月城内区市场动态785.4.4 典型楼盘介绍795.5 高新区805.5.1 高新区普通住宅市场运行情况825.5.2 高新区商办物业情况845.5.3 城区营

5、销活动855.5.4 城区新盘简介865.5.5 本月高新区市场动态875.5.6 典型楼盘介绍885.6 城东区905.6.1 城东区普通住宅市场运行情况925.6.2 城东区商办物业情况955.6.3 城区营销情况965.6.4 城区新盘简介965.6.5 区域热点分析96一、宏观运行背景1.1 政策法规时间政策名称颁布部门主要内容及影响5.1国土部修改闲置土地处置办法国土资源部国土资源部正在对一个已经施行12年的法规进行较大程度的修改，而这将直接影响到开发商的囤地行为。规定：超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动

6、工开发时，可以无偿收回土地使用权。在闲置土地的认定、闲置责任如何确定、查处的流程上做出了更具体的规定，比如政府在查处过程中要告知企业等，企业也可以进行申诉等。5.3国家土地督察公告(第5号)国土资源部在国家土地督察系统2011年的例行督察中发现，43个城市918个项目存在土地闲置，涉及面积8.84万亩。一些地方土地闲置现象大量存在且未得到有效处置，部分开发区和工业园区也不同程度存在土地闲置以及土地利用效率低的问题。公告表示，针对2010年、2011年例行督察发现21个城市存在土地违规抵押融资贷款746.76亿元的问题，国家土地督察机构向银监会通报情况，共同开展土地违规抵押融资贷款清理检查工作。

7、督察还发现，2010年至2011年，46个城市的发展改革部门对违反用地政策的682个项目批准立项或未经用地预审核准建设项目;22个城市的规划部门对245个项目违规调整土地容积率。一些地方工商、税务、电力、供水、供气等部门依然为违法用地企业办理工商、税务登记，提供水、电、气等服务。5.3新增建设用地土地有偿使用费资金使用管理办法国土资源部财政部新增费纳入政府性基金预算管理，专款专用，任何单位和个人不得截留、挤占或挪用。新出台的办法对新增建设用地土地有偿使用费资金使用范围、预算管理、中央对地方新增费转移支付预算管理、监督检查等进行了规范。办法提出，鼓励以土地整治项目为平台，统筹安排新增费、用于农业

8、土地开发的土地出让收入、耕地开垦土地复垦费和其他涉农资金。办法明确，新增费专项用于土地整治支出及其他相关支出。土地整治支出包括基本农田建设支出、土地整理支出、耕地开发支出，其他相关支出包括基本农田保护支出、土地整治管理支出等。新增费预算草案编制应遵循以收定支、专款专用、收支平衡、结余结转下年使用的原则。5.3征地制度改革将加快推进国土资源部国土部提出，未来要逐步缩小征地范围，按照保障被征地农民利益和发展权益的原则改革征地补偿安置制度，提高征地补偿标准，按照同地同价原则及时足额给农村集体经济组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房和社会保障。完善土地征收程序，保障被征地农民的知情权和参与权

9、，全面建立征地补偿争议协调裁决制度。国土部下发的文件还明确，要有序推进集体经营性建设用地流转。研究制订农村集体建设用地管理政策，规范集体建设用地使用权的取得、使用和流转，完善集体建设用地流转收益分配制度。5.4推动农村土地整治再上台阶省人大常委会据悉，我省农村土地整治工作从2001年开始实施。截至目前，全省共立项实施各类土地整治项目599个，累计投入资金146.5亿元，建设高标准农田1417万亩，项目全部完成后可新增耕地181万亩，增地率位居全国之首。目前，我省农村土地整治工作在建项目主要是三项重点工程，即：三江平原东部地区土地整理重大工程、整体推进农村土地整治示范省建设工程和高标准农田示范区

10、建设工程。今年是我省实施三江平原东部地区土地整理重大工程和农村土地整治示范省项目建设的收官之年，今后全省土地整治工作将由目前的以重点工程为主，向全方位、高层次、广覆盖转变。据悉，省人大常委会将就土地整治资金投入、增地增收、土地规模化经营、优化土地利用格局、管理机制及项目资金监管等6方面展开调研。5.102011中国国土资源公报国土资源部2011年全年出让国有建设用地面积33.39 万公顷，出让合同价款3.15万亿元，同比分别增长13.7%和14.6%。其中通过招拍挂出让土地30.47万公顷，出让合同价款3.02 万亿元，分别占出让总面积的91.3%和总价款的95.9%。另外，公报中数据还显示，

11、2011年第4季度全国105个主要城市综合地价为3049 元/平方米，同比增长6.0%，环比增长0.3%;其中住宅用地同比增长6.6%;环比增长0.0%。1.2 规划建设时间主题内容及影响5.8“科学规划”引领“西安国际化大都市”建设关注点：规划思路 如何适应国际化大都市建设需要。修改总规的思路概括来说，就是新旧分制、内升外拓、一城多心、板块聚焦、交通引导和生态隔离。关注点：交通和产业规划对快速出行体系、轨道交通、城市支路等都有详细规划。未来将围绕西安形成不同的交通圈层，其中半小时交通圈层主要采取轨道交通覆盖中心城区;1小时交通圈层主要采取轨道交通覆盖都市区;1个半小时交通圈层主要采取城际线覆

12、盖都市圈。随着西安的快速发展，渭北产业区、高新技术产业开发区、曲江新区、国际港务区等国家级重点项目正在推动西安城市空间进行重构。市规划局组织编制的渭北工业聚集区规划本月就将上报市政府;高新区拓展分区规划已经过市政府研究同意，目前正在作详细规划。关注点：转作风强服务西安高速发展的十年来，城中村、棚户区改造过程中还存在一些矛盾，如果能将协调矛盾的能力转化为预防矛盾的能力，在规划和审批工作中变粗放式管理为精细化管理，那么城市规划管理水平和工作质量都将得到大力提升。5.31今年陕西财政支出拟增加85亿元 重点用于保障房建设 30日，受省政府委托，省财政厅厅长刘小燕在省十一届人大常委会第29次会议上作了

13、关于2012年地方政府债券收支安排及预算调整方案(草案)的报告，并提交会议审议。报告显示，今年全省财政支出拟增加85亿元，重点用于保障房建设。今年，在85亿元地方政府债券资金中拟分配省级45亿元，其中拟转贷西安市9.2亿元。省政府要求，转贷市区的债券资金也要优先用于保障性安居工程建设和偿还到期的2009年地方政府债券本息。1.3 热点动态时间主题内容及影响5.4西安楼市新房开工量10年罕见 接近“0增长到建委办理房地产企业资质受理的企业降50%市场冷了，原来企业都争先恐后挤向房地产行业，现在这个行业一下子冷清了，到西安市建委办理房地产企业资质受理的企业大幅下降。陕西省房地产研究会会长王圣学指出

14、，“国家的调控和房地产市场的冷清，是导致这种现象最根本的原因。前几年房地产行业火爆的时候，不管是什么行业都想进入房地产。行业内流传着这样的话，企业要赚钱，就要搞房地产开发，卖房子赚钱快!然而，市场的冷清，让不少企业对整个行业开始望而却步。”西安一季度新房开工量同比仅增长1%对于这样的一个罕见现象，王超分析认为，“随着市场的走冷，不少房地产开发企业明显放缓了拿地的冲动。有些开发商即使拿到土地，但是并不急于开发，进行观望，等待市场出现新的变化。这是目前出现新房开工量十年罕见大幅下降的主要原因5.4三星城占地9.4平方公里 西安15个自然村需迁移高新区三星城分为科研商贸交流区、休闲商业区、商务中心区

15、、特色商贸区、新兴技术产业区、行政区、中央公园、文化活动中心、生态社区和综合保税区等十大功能分区。西安高新区综合保税区将在规划区中心设置中央公园。规划环状绿地主要结合货运交通干道、保税展示组团等重点地区设置。规划绿地面积约为42.22公顷，占建设用地的9.78%。规划区域在行政上属于长安长安新房区五星和兴隆街办，有15个自然村需要迁移。5.5西安房地产机构及个人评估造假最高处罚20万西安市国有土地上房屋征收与补偿办法(以下简称征收办法)已于今年3月29日公布实施。其中确立了“先评估、再补偿、后搬迁”的基本流程，作为先决环节的评估方，直接决定了被征收人能获得多少补偿。西安市住房保障和房屋管理局昨

16、表示，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，将对房地产价格评估机构处以5万元至20万元罚款;对房地产估价师罚款1万元至3万元，并记入信用档案;造成的损失要依法赔偿，构成犯罪的还要追刑责。5.11房产税已确定将在年内扩大试点 西安或成试点城市房产税渐行渐近，试点城市范围也在不断扩展，作为西部重要城市的西安是否会成为第二批房产税试点城市?西安交通大学房产研究所所长杨东朗表示，现在还无法判断。不过，他认为，近期相关部门不断加强房产税试点的推广，“这已经是一个明确的信号。”“现在还很难说。”业内人士认为，从全国水平看，虽然西安的房价上涨并不处在“风口浪尖”上，但一直以来

17、，西安在房产制度建设上比较先进，所以，如果成为房产税试点城市也并不是很意外的事。二、土地市场2.1 5月全国土地市场动态国务院明确年内扩大房产税试点 或参考上海模式5月9日，住建部政策研究中心主任秦虹在深圳透露，国务院已经明确今年要扩大房产税试点，但具体城市名单、方案还不清楚，“落地还取决于地方政府配合”。值得一提的是，财政部部长谢旭人日前在接受有关媒体采访时表示：要稳步推进房产税改革试点，研究制定房产保有、交易环节税收改革方案。与此前关于房产税改革的介绍相比，上述表态出现了新变化，即明确未来房产税扩大试点将同时考虑对保有和交易环节征税。财政部会同国税总局、住建部已经对重庆、上海两地进行个人住

18、房征收房产税试点的效果展开评估，相关工作仍在进行当中。分析人士预计，第二批试点城市在征收方案上参考“上海模式”的可能性较大。住建部表态绝不让调控出现反复 促进房价合理回归住建部房地产市场监管司副司长张小宏今日做客中国网时称，房地产市场走势要看市场自身的客观规律，特别是供求关系的规律，同时要联系宏观经济宏观政策的趋势。张小宏说，目前房地产市场不仅受房地产市场调控政策的影响，也和宏观经济政策特别是货币信贷政策密切相关。随着市场深入调整，目前出现了不少有利于房价合理回归的因素，但也不否认还存在一些不利的因素，包括流动性会不会增加，各方面要求放松调控的呼声也有一定市场。从宏观面而言，近期也不断有金融机

19、构发布报告警示房地产调控风险。澳新银行称，房地产市场的“限购”政策，其影响力已经明显超越了对房地产销售和投资等领域，并开始向消费等其他领域进一步扩展。房地产市场的硬着陆甚至崩盘对整体经济的影响将非常巨大，因此，应对这一政策作出一定的调整，以避免灾难性的后果。财政部：今年各地政府债扩大500亿 主要投保障房根据报道，2012年地方政府自行发债试点办法日前印发，与去年相比，试点范围并没有变化，依旧为上海市、浙江省、广东省、深圳市。最显眼的变化就要属发债品种的改变，除了3年期和5年期债券外，今年新增了7年期债券。财政部财科所副所长白景明认为，今年新增7年期债券，主要基于发债规模和债券资金使用这两方面

20、的考虑。据悉，2009年至2011年，国务院批准的地方政府债券规模均为2000亿元，2012年则增至2500亿元。此外，今年地方政府债券发行规模比上年增加500亿元，主要是考虑保障性安居工程需加大投入，以及公益性在建项目需要安排一部分后续资金等。这些项目大多周期长、见效慢，发行7年期债券，使政府在资金安排上更加稳定。温家宝：稳定房地产市场调控政策 普通商品房增加供给据新华社武汉5月20日电(记者 赵承 张宗堂)5月18日至20日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在武汉市就经济运行情况进行调研并主持召开河北、辽宁、江苏、湖北、广东、陕西六省经济形势座谈会。温家宝指出，当前我国经济运行总体平稳

21、，经济增长仍在预期目标区间，但经济社会发展面临的国内外环境更加错综复杂。要贯彻稳中求进的总基调，正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通货膨胀预期三者的关系，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，把稳增长放在更加重要的位置。19日下午，温家宝在武汉主持召开座谈会，温家宝说，要在坚持稳健货币政策基本取向不变的前提下，进一步提高货币政策的针对性和有效性，引导货币信贷平稳适度增长，更加注重满足实体经济的需求。温家宝指出，稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。2.2 5月全

22、国土地市场概况 1、供应量：住宅类用地增加明显 5月，全国300个城市共推出土地3140宗，环比增加6%，同比减少11%；推出土地面积12448万平方米，环比增加7%，同比减少17%。其中住宅类用地（含住宅类用地及包含住宅用地的综合性用地）919宗，环比增加19%，同比减少13%；推出土地面积3269万平方米，环比减少9%，同比减少35%。2、成交量：成交土地成交量同比环比出现下滑 5月，全国300个城市共成交土地2154宗，环比减少5%，同比减少21%；成交面积8589万平方米，环比增加1%，同比减少26%。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）542宗，与上月持平，同比减少

23、33%；成交面积2297万平方米，环比减少4%，同比减少42%。3、成交价格：楼面价继续下跌 5月，全国300个城市成交楼面价为758元/平方米，环比下跌8%，同比下跌10%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面价为1101元/平米，环比下跌14%，同比下跌8%。4、溢价率：土地溢价率较上个月下滑1个百分点 5月，全国300个城市土地平均溢价率为5%，较上个月减少1个百分点，较去年同期减少10个百分点；其中（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率为4%，较上月减少1个百分点，较去年同期减少11个百分点。2.3 5月西安土地市场分析国家出台房地产宏观调控政策已

24、经一年多了，调控政策也确实取得了不错的效果。一年多来，在坚持基本的调控方向不变的情况下，国家只对政策进行了微调，再加上对峙大半年的开发商在价格上出现松动，优惠不断，西安楼市在价格战中迎来“红5月”，西安商品房销量无论同比还是环比均出现上涨。伴随商品房市场的火热，西安土地市场也迎来爆发期，成交量翻了近一番。 数据来源： 西安房地产信息网数据研究中心5月份，西安市共挂牌出让土地39宗，出让面积157.78万平方米，环比上涨42.8%；成交土地27宗，成交面积86.79万平方米,环比上涨154.07%。5月份，西安土地供应量和成交量继续上涨。本月，土地成交金额为166926万元，环比增加24.44%

25、。成交的27宗地，主要分布在城西和临潼区，以商业和住宅用地为主。5月份，成交楼面价为559元/平米，环比下滑53.3%。成交的土地分布比较偏，而且有5宗工业用地，共同拉低了楼面价。1、 土地供应5月西安市供应土地分布图从5月份，西安市供应土地分布图上可以看出，5月份，西安市土地供应主要集中在城西和城南，城东和城北有几宗地出让。城西发展一直比较缓慢，近几年随着城改的进行，不断有土地供应，而随着西咸一体化的规划，城西将有更多的土地入市，后期将是西安土地市场供应的主要集中区。城南土地主要集中在曲江新区，城东土地集中在浐灞和国际港务区，城北土地主要集中在草滩路一带。住宅商业商住综合工业4月土地供应24

26、.348.1559.1418.845月土地供应5.7315.38105.4516.7本月，商住综合用地供应量增幅明显，占到总供应量的73%，住宅用地有所减少，商业用地有所增加。本月供应的土地主要集中在各个城区的热门区域，未来发展潜力比较大。对于这类土地，开发商更倾向于集中开发，打造商住一体化的社区，而这类土地又最受开发商欢迎，所以，商住综合用地供应量不断增加。2、 土地成交5月份西安市土地成交具体信息地籍编号城区面积（万平方米）用途楼面价（元/平米）容积率不大于成交价（万元）YL2-3-32阎良区1.22 商住420 3.50 1790 YL2-3-33阎良区2.73 商住404 3.06 3

27、380 QJ15-（1）-4临潼区1.29 商业830 1.40 1500 LT1-（99）-369-1临潼区9.74 商住611 2.79 18000 LT1-（99）-369-2临潼区1.15 商业1.52 LT1-（99）-369-3临潼区1.08 教育科研0.48 LT1-（99）-369-4临潼区0.41 广场0.00 JK1-4-18-5城北2.49 工业235 1.20 700 JK1-4-18-9城北1.55 工业216 1.20 400 JK1-4-18-11城北1.34 工业187 1.20 300 JK1-4-18-12城北1.29 工业194 1.20 300 JK1-

28、4-18-13城北8.53 工业195 1.20 2000 BL10-8-63-13城南1.08 商住177 9.51 1812 LH11-10-31-4城西1.22 商住136 6.00 1000 LH11-10-31-5城西2.05 商住81 6.00 1000 LH11-4-149城西1.96 商住401 3.83 3000 LH11-4-26城西2.32 商住230 6.56 3500 LH9-7-182城西0.41 商住53 13.81 300 LH9-7-183城西2.86 商住91 5.76 1500 LH9-7-72-2城西0.64 商住49 16.08 500 YT7-1-4

29、5-1高新6.76 商住141 5.26 5000 FD2-5-1城西1.83 商住422 3.12 2410 CB3-4-87城东11.96 商住1275 2.50 38140 WY1-7-3-1城北1.26 商住367 6.50 3000 GW3-(4)-3城东6.85 商业406 3.98 11080 QJ6-1-4城南4.48 商住1426 3.50 22360 QJ8-7-3城南8.32 商住1510 3.50 43954 数据来源： 西安房地产信息网数据研究中心本月成交的土地主要集中在城西，而且以住宅类用地为主，城北成交的几宗土地以工业用地为主。从楼面价来看，城南的土地楼面价最高，

30、其次为城东，城西土地楼面价最低。在严厉的楼市政策调控下，开发商拿地谨慎，更偏向于一些热门区域的地块。3、5月西安土地市场特征1）土地成交量呈现爆发式增长5月，伴随着楼市的火热，西安土地市场也迎来爆发式增长，成交量达到86万平米，环比增长了154%。本月成交量也是从去年10月份以来，销量最高的月份。2）成交土地位于热门区域，以商住综合用地为主本月成交的27宗土地集中在一些具有发展潜力的热门区域，比如曲江新区、浐灞生态区等。在楼市调控政策整体趋稳，对未来预期不明确的情况下，开发商对于一些新兴的热门区域的地块情有独钟。这些区域发展潜力极大，目前居住氛围还不成熟，未来的发展需要人气的带动，而商住综合性

31、用地正好可以满足未来这种市场的发展走势。典型地块分析1、 地块基本信息地块编号为CA1-16-5-2，位于长安区韦曲西街中段，地块规划用地性质为住宅用地；地块已经挂牌成交，成交时间为2012年4月11日，竞得人为西安长盛房地产集团开发有限公司；地块用地面积为0.98万平方米，容积率为3.84，最后成交价格为2800万元，根据规划指标和最后成交结果来看，地块最后楼面价为744元/平米。宗地编号土地位置土地面积土地使用规划指标要求性质年限容积率CA1-16-5-2长安区韦曲西街中段0.98万平米住宅70年3.842、 地块发展前景分析在太阳新城居住圈内目前已有新的商品房项目已经交房入住，各项配套设

32、施也在不断完善。随着长安的进一步发展，特别是地铁二号线开通的带动，这里将成为市政发展的重点区域。同时西安城南区域进一步扩大，对该区的辐射将更加强烈。届时，区域的升值潜力将进一步呈现出来。3、 地块SWOT分析及应对策略内容应对方式strengths地块位于长安区太阳新城，目前区域刚处于起步发展阶段，区域发展迅速，配套也在不断完善中，随着区域的整体发展，该区域内的商业配套随之也会得到进一步提升深入研究市场走势及销售动向，充分挖掘客户特征，定位合理的业态规划，建设中注重小区的舒适度和实用性配套建设、协调投资和自主的户型配比，以迎合区域居民自主或投资以及多样或专一市场需求。weaknesses周边配

33、套有待提升；地块规模小，不利于整体规划发展社区可以考虑配套一些商业服务，以满足周边配套的不足opportunities随着长安撤县并区以来，发展脚步也加快了，这对于区域发展也是个利好因素；目前居住圈在售品质楼盘比较少，可以打造品质项目打造符合都市生活节奏的品质社区，相对周边的在售楼盘，有差异地打造个性化，差别化、品质化的楼盘，以博得客户的认可threats目前区域在售项目价格比较低 深入研究长安区市场主力客户的需求特征，推出适合市场需求的产品，降低市场风险；注意产品本身的品质，无论是规划设计还是现代科技的应用。4、 地块的分析预测及计算1）地块成本分析根据西安市房地产信息网数据研究中心调研分析

34、，对于目前西安市普通商品住宅项目各项成本计算标准明细如下：类别多层小高层中高层高层超高层土地成本（楼面地价）1000-1400前期费用80-90设计费用50建筑安装工程费600-900900-120014001800-23002200-2500装修费用300-2000政府配套费150售后服务费30-35营销费100-130财务费用90-140管理费30-50税金（营业税及附加、土地增值税）按项目的一定比例提取不可预见费根据以上指标，最后计算出待分析地块总成本为万元。2）土地利润预测居住圈目前均价为5000元/平米，考虑到区域未来的发展水平，区域房价还有进一步上升的空间，但是在国家对于房地产宏观

35、政策不放松的情况下，上涨幅度有限，我们保守估计，待项目建成销售后，居住圈均价仍维持在现有水平，不考虑其他因素影响，则项目建成后销售总额为18816万元。项目总成本（万元）总收益（万元）利润（万元）销售利润率结果1665618816215912.97%综上分析，待项目建成以后，销售利润将达到2159万元，销售利润率达到12.97%。三、2012年5月西安商品房市场运行情况2012年5月西安各城区各物业销售套数一览表（单位：套）车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北4525761041112836城东2002171479142864城南362432911362578城内321630城西22

36、853341711080高新661050522741442全市372910376656920108302012年5月西安各城区各物业销售面积一览表（单位：平方米）车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北3491.14269102.0923152.7715747.99311493.99城东6622.41250016.0425886.485691.41288216.34城南1205.16250123.859926.243321.292353.36266929.9城内457.741881.63442.962782.33城西92876595.482960.247368.0787851.79高新2

37、051.42103024.811191.6236553.53152821.37全市14755.87950743.8973560.3162990.888044.771110095.722012年5月西安各城区各物业销售面积环比变动一览表环比车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北-46.39%30.24%36.59%-60.93%15.20%城东213.71%48.55%2851.71%689.29%67.56%城南-49.72%8.03%78.79%-40.87%438.79%8.71%城内201.06%-48.43%-100.00%34.48%城西418.44%147.10%40.23

38、%126.43%140.41%高新207.10%19.60%-15.07%102.64%29.48%总计24.34%31.28%86.10%-7.10%594.79%31.44%2012年5月西安各城区各物业销售面积同比变动一览表同比车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北-33.60%54.94%71.57%248.43%58.16%城东-22.40%42.02%1425.95%54.73%城南-66.81%78.93%7.40%-60.73%-53.67%60.61%城内234.63%-40.65%-70.29%-100.00%-42.98%城西25.87%8.84%4.99%352

39、7.27%18.51%高新42.07%35.63%66.70%54.87%41.87%总计-25.25%48.78%107.46%70.87%58.38%50.80%2012年5月西安普通住宅销售排行一览表排名城区楼盘名称成交套数（套）成交面积（平方米）1城南东泰城市之光50945883.872城北海璟台北湾43742568.253城东泰华紫落澜庭41336920.374城北渭河家苑小区一期27734723.735城北金辉天鹅湾27526202.946城南中铁铂丰尚都城23725572.767城东新兴24G2224490.98城北百花家园25924449.159城东中新浐灞半岛A11区1912

40、3381.7510城东绿地国际生态城二期12821411.43就当前宏观经济运行的背景来看，基于宏观经济增长下滑、欧债危机等影响，宏观经济面临硬着陆，温家宝总理将经济政策的发展定位于保增长放在首位，楼市政策松绑迹象开始浮现，以扬州为代表的楼市政策调整最为典型，此举也被业界普遍解释为房地产市场的政策松动。与此同时，货币政策的微调及首套房信贷松动等多重政策的刺激，在不断地撼动着市场刚需购买力，“红五月”全国楼市呈现一片火热迹象。西安房地产信息网数据研究中心5月对全国各主要城市的房地产交易数据监测显示：在监测的40个城市中，5月全国一二线城市楼市销量均呈现上涨之势，其中，北上广深一线城市市场销售环比

41、增长均在25%以上，深圳楼市销量环比值更是达到了41.36%；二线城市中，除南京和武汉楼市销量涨幅（环比涨幅分别为8.7%和0.64%）较小外，其他城市涨幅均在三成以上，从全国层面楼市的上扬，无疑是各地房企持续以来的“以价换量”成果的扩大。而作为二线城市的西安，“金三银四红五”楼市销量呈现节节攀高之势，5月西安商品房销量更是在限购后第3次冲破100万平大关，楼市呈现一片旺销之势，而从价格方面看，2012年，西安房价总体表现为震荡底位趋稳的走势。在2月后一波“以价换量”的刺激下，市场刚需购买力逐渐消融，西安楼市“金三银四”销量呈节节攀升，进入“红五月”，西安楼市交易再度呈现放量特征，5月商品房销

42、售面积111.01万平方米，较4月环比涨31.44%，同比增长高达50.8%。而表现在房价方面，5月，西安普通住宅成交均价6792元/平米，环比上涨0.22%，4、5月份西安房价已相对稳定，从西安房地产信息网数据研究中心对于典型楼盘的价格环比变动分析来看，目前作为市场主体的主档及主档偏上规模型楼盘价格普遍稳定，部分楼盘甚至还有小幅上扬表现。3.1 “金三银四红五”供应量处高位 5月西安楼市批售面积同比涨296.11%2012年后刚需的持续入市放量，使得房企纷纷摆出了乘胜追击的姿态，5月市场推货量显著加大，同时，由于房地产政策调控严格执行的连贯性预期增加，开发商意识到房价反弹的概率已很小，压盘、

43、捂盘只能使开发商自己更加被动，因而，只能靠快速出货，力求尽快缓解其资金压力。西安房地产信息网数据研究中心根据网签合同备案及楼盘市场调研统计显示：5月市场供应西安市商品房新批预售面积为219.88万平方米，环比上涨34.38%，同比更是高达296.11%。而从近期西安楼市的供应情况来看，3、4、5月，西安商品房月均批售面积达到了212.46万平米，该数值远远高于2011年全年月均109.7万平米，西安楼市“金三银四红五”市场供应量持续在高位运行，预示房企借年初以来刚需持续放量之势趁热打铁，以多样新品加力推出以迎合购房者需求，最大化扩大项目销售，达到回笼资金。3.2 房企“以价换量”成果延续 楼市

44、“红五月”实至名归基于楼市限购、限贷等政策调控影响仍然存在，投资投机始终是被限制在政策门槛之外，2012年前几个月，楼市交易依然主要靠住宅市场刚需人群在带动。在春节过后，伴随着市场一波又一波促销、打折等优惠活动的催化，西安住宅市场价格已出现裂缝，刚需购买力开始逐渐入市，同时，加上部分商业项目阶段性批量交易的影响，“金三银四红五”月，西安商品房市场销量总体呈现出稳步走高之势，楼市销售一片火热。西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年5月，西安商品房销售面积达到111.01万平方米，较4月环比涨31.44%，同比增长高达50.8%。西安楼市“红五月”111.01万的销量，是继2011年2月

45、25日西安限购令实施以来，商品房市场月度交易量第3次冲破100万平米大关，也是限购后的第二高成绩。3.3 红5月旺销背后库存风险持续加大目前，西安楼市供需结构不平衡的状态在持续加剧，商品房市场库存量高居不下，尽管红5月西安楼市销售火热，但是由于商品房供应面积大大超过销售，总体来看开发商销售压力仍不小。从5月西安商品房供销差额情况来看，市场供销差额为108.87万平米，由于金三银四销售回升明显，开发商因此对红五月也报有很大的期望，同时由于国家房地产调控政策的相对稳定，开发商对房价的上涨预期普遍不看好，从而纷纷推盘尽快实现销售回款。但是随着置业者对开发商优惠的疲倦效应增加，置业者对品牌及楼盘品质要

46、求也更高，从而使开发商销售难度进一步加大。3.4 住宅销售占比小幅下跌0.1个百分点5月，西安楼市促销力度呈白热化态势，尤其是住宅市场折扣、促销活动更是铺天盖地袭来，西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年5月，西安住宅市场销售占比为85.6%，较上月小幅下滑0.1各百分点，商服用房占比为6.63%，较上月上涨1.95%，写字楼占比为5.67%，较上月下滑2.36%。3.5 西安商办物业销售稳中有升 总量仍较小2012年5月，西安商服物业的销量渐显火爆，而写字楼连续4月的上涨势头止步于红5月。在楼市调控依旧不放松的背景下，不受政策限制的商办物业仍然是投资者置业所重点关注的区域。西安房地

47、产信息网数据研究中心数据显示：2012年5月，西安商服用房成交面积为7.35万平方米，环比上涨86.1%，同比上涨幅度更是达到107%；写字楼成交面积为6.3万平米，环比下跌7.1%，同比仍然上涨70.87%。同时，2012年2-5月，商服用房和写字楼物业销量在总体呈稳步上涨之势，月均销售量分别为9.04万和6.19万，高于2011年全年月均7.8万和5.39万。但总体来看，商办物业销售月度总量仍较小。各物业库存量持续垒高 商业去化周期长达4.7年结转可售量（单位：万）住宅办公楼商业2011.05月末895.64110.09330.002012.04月末1284.71127.11384.672

48、012.05月末1339.56131.58396.14环比变动4.27%3.52%2.98%同比变动49.56%19.52%20.04%西安楼市在1年多的政策调控的束缚下，商品房市场销售整体局势的不景气导致库存量在持续垒高，其中尤其是住宅市场受到的影响最大，西安房地产信息网数据研究中心数据显示：截至2012年5月31日，西安住宅、办公楼、商业结转可售面积分别到达了1339.56万平、131.58万平和396.14万平，该数据环比上月分别上涨4.27%、3.52%和2.98%，而同比2011年5月则分别上涨了49.56%、19.52%和20.04%。住宅办公楼商业2012.05月末结转可售量（万

49、）1339.56 131.58 396.14 月均销化量（万/月）60.51 4.43 7.07 存量去化周期（月）22.14 29.70 56.03 而从西安各物业的存去化状况来看，2012年5月，西安住宅、办公楼及商业的存去化周期分别达到1.8年、2.5年和4.7年，相比4月，住宅和办公楼存去化周期分别减少2.63和2.4个月，而商业则继续增涨0.41个月。按当前的消化速度，各物业销售形势均较为严峻，尤其是商业销售将面临巨大的压力。四、2012年5月西安房地产分物业市场情况4.1 2012年5月西安普通住宅市场运行情况4.1.1 市场交易“红五月”房企抛投“优惠炸弹” 西安住宅成交量环比涨

50、31.28%5月，伴随着开发商集中向市场投放“优惠炸弹”，打折、优惠、促销等字眼已充斥了整个房地产市场，诸如位于国际港务区居住圈的陆港金海岸全面启动“0元认筹万元优惠”的诚意预约活动；咸宁东路居住圈的暖山西安最高奖项价值30万宝马汽车一辆，并特推出10套特价房源；大兴新区居住圈的天朗西子湖面积抄底5450元/起，同时携手800J千人团购活动一次性9折，按揭92折的优惠等等同时，4字头和3字头的楼盘也是开始出现，在楼市政策不放松的背景下，房企为回笼资金，采取各种促销手段来刺激刚需的举动层出不穷，楼市价格战在持续升级。面对如此大规模的楼市打折与促销的刺激，很多处于观望的准购房者选择了出手置业，“红

51、五月”西安住宅市场销量得到了较大幅度的上涨，西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2012年5月，西安普通住宅共成交95.07万平方米，环比上涨31.28%，同比上涨48.78%。纵观5月西安住宅市场，单日成交量在4万平米以上的天数达到8天，而5月15日单日484套的成绩，更是创下了2012年来西安住宅市场日度交易量的新高。4.1.2 住宅均价5月西安住宅均价6792元/平 房价呈现“露骨”迹象西安房地产信息网数据研究中心数据显示：5月，西安普通住宅成交均价6792元/平米，环比上涨0.22%，同比上涨3.82%。2012年1-5月，西安住宅均价总体呈平稳走势，基本在6600元/平米上下浮

52、动，在通过持续了1年多的楼市政策调控后，西安房价已由过去的过快上涨向目前的理性平稳方向发展。然而，随着政策效应的持续作用，西安楼市价格战已打响近半年有余，面对始终低位运行的销售量，开发商迫于政策及资金的巨大压力，采取了各种优惠、打折等来变相降价，也有通过低价开售来直接进行降价的行为，目前房地产业利润率正趋向于市场行业平均化水平回归，房屋销售成本已逼近其所能承受的底限，房企在经过半年之久的降价促销后，已很难承受更大尺度的降价，目前市场价格已经基本见底，部分楼盘呈现“露骨”迹象。西安住宅“40指数”环比再涨2.2% 房价已呈现阶段性触底反弹之势以市场上40个典型楼盘5月份的市场交易价格表现为抽样样

53、本，统计得出5月西安住宅40指数为102.2%，继4月“40指数”上涨3.5%后，5月再度上涨2.2个百分点，表明市场部分楼盘价格已经呈现触底反弹之势。时间指数指数环比变动2011.10月100%0.0%2011.11月99.0%-1.0%2011.12月101.9%1.9%2012.01月98.8%-1.2%2012.02月98.5%-1.5%2012.03月97.0%-3.0%2012.04月103.5%3.5%2012.05月102.2%2.2%典型楼盘分析：从各城区分别选择三个项目进行典型分析，重点对于目前典型项目的价格走势进行分析：区域典型楼盘价格走势城北保亿风景御园、白桦林间、华远

54、君城1 2一城东龙湖香醍漫步、暖山西安、绿地国际生态城二期1 1 1一城南中海碧林湾、紫薇曲江意境、万科金域曲江1 2一城西翡丽城、龙湖MOCO国际、天朗大兴郡1 2一高新融侨城、天朗蓝湖树、东尚蜂鸟2 1长安雅居乐花园、富力城、万科城1 2监测的18个典型楼盘中，有5个价格上涨，占27.8%，8个价格持平，占44.4%，5个价格下跌，占27.8%。1、 从区域表现分析：城北、高新表现为量价齐升，城南、城西、长安则表现为价跌量涨。2、 从楼盘品质归类分析：一线知名房企品质楼盘呈现出价跌量涨态势，诸如万科城、雅居乐花园、中海、碧林湾、紫薇曲江意境较为典型，而中低端楼盘普遍呈现量价齐升，诸如天朗蓝

55、湖树、暖山西安、白桦林间。3、 从房企营销策略角度归类统计：尽管整体房价已呈现触底，但房企市场推货速度明显加快，优惠宣传仍持续处于扩大过程。4.1.3 普通住宅市场客群分析1、年龄分布小于2020-2525-3030-3535-4040-4545-5050-6060以上2012.04月1415611623133910678285686831512012.05月2309042726208816571427813783253占比变动0.08%0.25%1.74%-0.04%-0.10%1.21%-0.69%-2.61%0.16%部分刚需释放 大量潜在购买力仍处被抑制状态西安房地产信息网数据研究中心

56、数据显示：2012年5月，西安普通住宅市场实际交易中，25-30岁年龄段占比最大，占25%。从各年龄段占比情况来看，35岁以下各年龄段占据了交易市场的主力，占55%。与此同时，西安房地产信息网市场调研数据显示：2012年5月，25-30岁年龄段购房意向度较为强烈，占29%，另外25岁以下及30-35岁年龄段也分别占到了17%和27%。当前，80后、90后正日益成为社会的主流，房地产市场青年军比重在加大，加上楼市政策效应的作用，楼市购房年龄结构已发生了变化，呈现出低年龄段占据主力购房市场的特点，同时，该特点也越加显化。西安房地产信息网数据研究中心结合西安普通住宅市场购房人群调查数据及实际交易数据

57、分析后得到：35岁以下人群实际交易及意向购房比重较大，占比均在50%以上，意向购房人群占比更是达到了73%，同时，35岁以下意向购房者比例较实际交易人群占比超出了18%。由此可以看出，目前西安住宅市场尽管有部分刚需购买力已得到了释放，但是，大部分青年人群由于受经济条件、政策限制、地域因素等的影响，暂时无法选择置业，市场上仍有很大部分的潜在刚需置业人群受到了抑制。另外，在目前西安住宅购买人群以首置刚需为主体的局势下，作为改善型需求，基于六成首付、1.1倍利率限制，尽管在4月份呈现入市抄底的迹象，但在这一金融政策影响下，其置业需求也仍持续受抑。5月西安住宅购房年龄再度下滑0.7岁红5月开发商开始了

58、价格火拼战，市场上各种利好的刺激，使得刚需首置人群数量增多，5月青年人群比重显著上涨，从西安住宅购房人群平均年龄走势来看，2012年5月，西安住宅购房平均年龄为35.7岁，较上月下滑0.7岁，持续的楼市调控作用下，市场刚需已逐渐摆脱了观望态势，购房人群年龄继续向低年龄段靠拢。2、 客户来源1）刚需主导楼市下 成熟区受青睐西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年5月，城北、城南、城东住宅市场销售占比分别为：28.3%、26.72%、23.85%，三个城区销售量共占据了全市住宅销量78.86%的份额，占比极为突出。而从近1年的西安住宅市场区域销售占比走势中可以看出，城北、城南、城东月度销售

59、占比始终保持着较高的比例，三个城区月均占比达到了77.43%。西安房地产信息网市场调研数据显示：2012年5月，西安住宅市场意向购买城区中，城北、城南、高新占比较大，分别占24%、22%和20%。而通过对交易数据和调研数据的对比发现，选择在成熟区域（如城南、城北）置业的人群比重较大，当前以刚需为主的楼市环境下，购房者对于生活配套完善、交通条件便捷、发展相对成熟的区域比较青睐。2）刚需在价格优惠下可选择性大大增强 楼盘性价比逐渐成为关注点本市本省其他地区外省市境外2012.04月624644828302012.05月80276884070占比变动-1.53%1.12%0.41%0.00%从全市普通住宅购房人群来源分布来看，2012