城市花园住宅小区物业管理招标文件

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1、黄海城市花园小区物业管理招标文件2013年10月25日目 录第一章、标的介绍一、黄海城市花园的地理位置二、物业概况三、物业管理用房四、物业管理的内容和要求五、投标人的资质与条件六、有关说明七、奖惩措施第二章、投标须知一、投标依据二、投标程序第三章、投标书的编制要求一、技术标书的项目内容二、商务标书的项目内容第四章、投标书密封和送达要求第五章、开标、评标、定标第六章、投标报价要求及评标标准第七章、拟签订合同的主要条款第八章、其他事项的说明第一章 标的介绍黄海城市花园是山东黄海明珠集团开发的大型高档住宅小区，总建筑面积41.7万平方米，项目总投资逾8亿元人民币。为推进物业管理服务的市场化运作，加强

2、物业服务水平，现按照国务院物业管理条例、山东省物业管理条例、前期物业管理招标投标管理暂行办法和烟台市主城区物业管理招投标工作规程的规定，采用公开招标的方式选聘本项目的物业服务企业。一、黄海城市花园的地理位置黄海城市花园坐落于烟台市莱山区黄海游乐城内，西有岱王山与凤凰山南北相拥，东据黄海湾畔。二、 物业概况 （一）整体概况1、本项目总用地面积39.7万平方米， 用地构成为：建筑用地27.3万平方米，道路用地面积2.2万平方米，绿化用地10.2万平方米。本项目总建筑面积54.5万平方米。其中地下总建筑面积5.8万平方米， 地上总建筑面积48.7万平方米（住宅建筑面积39.5万平方米，商业用房建筑面

3、积5万平方米，办公用房建筑面积3万平方米，其他物业建筑面积1.2万平方米）。本项目共计建筑物55幢，其中住宅51幢3600套，非住宅9.2万平方米。建筑结构为框架结构。本项目的建筑密度20%，综合容积率为1.21，绿化率为42%。本项目规划建设机动车停车位1700个，其中地上停车位600个，地下停车位1100个；按照规划设计建造了非机动车停车场所600平方米。2、本项目开工和竣工交付时间本项目于2001年2月开工建设，公分5期开发建设。第一期工程计划于2002年8月竣工并交付使用；整个建设项目于2006年12月全部建成竣工交付使用。3、物业管理用房的配置情况（1）物业管理企业办公等用房：建筑面

4、积2640平方米。坐落位置：桂苑11号楼。（2）业主委员会活动用房：建筑面积为100平方米。坐落位置：社区活动中心4、房屋专项维修资金建立情况开发建设单位按多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%的标准缴存，计104250万元;购房人按每平方米16.8元的标准缴存;专项维修资金的补充来源有住宅专项维修资金的存储利息，利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益，利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外，住宅共用设施设备报废后回收的残值。建立的住房专项维修资金现存于烟台市住房公积金管理中心。5、物业服务费的结算形式：酬金制6、小区出入口共计5处

5、，分设在明珠路，黄海北路，黄海路。（二）公用设施概况1、室外道路路灯 7900盏（100瓦的节能灯），庭院灯 2700盏（65瓦的暖光节能灯），楼梯灯1300个（100瓦的节能灯），垃圾桶大约4000 个，健身器材共11套，干粉灭火器 408个，信箱3600个，电梯 51部，化粪池 51个（每个2.88平方米），水泵55部（扬程50米，流量15m3/h）2.公建设施：幼儿园1所（约2000平方米），公厕2个（每个40平方米），垃圾收集点42个（每个10平方米），垃圾中转站8个（约12平方米），卫生站1个（约300平方米），餐饮店若干，社区服务中心含老年人服务中心1处（约500平方米），大型会馆

6、1个（500平方米），变电室3处（每个40平方米左右），开闭所1处（300平方米左右），路灯配电室5个（每个30平方米），燃气调压站2个（每个80平方米），高压水泵房2个（每个55平方米），机动车停车位1700个，非机动车停车场所600平方米，派出所1个（80平方米），警卫室1个（50平方米），门卫室3处（35平方米），公告牌、指示牌共约200个。（三）智能化系统概况1、安全防范系统：（1）小区周界防越报警系统（2）电视监控系统（3）楼宇可视对讲系统（4）家庭住户报警系统（5）电子巡更系统。2、物业管理系统：（1）紧急广播与背景音乐系统（2）小区信息发布系统。三、物业管理用房1、由开发商按项目

7、总建筑面积3比例（且不少于510平方米）提供物业管理用房，产权属业主共有。2、黄海城市花园路面停车位统一委托物业公司管理。四、物业管理的内容和要求（根据开发合同内容调整）1、房屋及共用部位、公用设施、设备的使用管理和维修养护；2、房屋共用部分和公共场所的保洁服务；3、绿化养护和管理；4、安全监控、巡视等安全防范，维持公共秩序；5、车辆进出及停放和管理；6、配合社区建设； 7、物业档案资料的保管；8、受托向业主、使用人提供的特约服务；9、园区民服务；10、园便区文娱活动组织；11、法律政策及合同规定的其他事项；12、其它物业管理事项。要求以上服务需达到烟台市住宅物业服务分等定级收费指导标准规定的

8、服务等级四级以上。五、投标人的资质与条件1、具有国家住房和城乡建设部物业管理企业资质管理办法规定的二级物业服务企业资质证书，能承担本项目招标文件所规定的物业管理要求，并具有良好的工作业绩和履约记录。2、投标人接管过综合住宅小区。3、投标人所服务的小区中有省优和市优项目。六、有关说明1、除标书中已注明设施及设备外，若投标单位提出需增设备，可以在标书中列明，中标后在订立委托合同时可与开发商协商解决。2、标书中具体待定的配套设施，投标单位可提出合理性、可行性建议，视作标书创新内容予以评分，对于合理性建议招标单位将予以采纳。3、投标人所服务的楼盘当中有黄海明珠集团其他楼盘的优先考虑。4、招标单位按照物

9、价部门文件规定支付空置房的物业费。七、奖惩措施中标单位必须参加烟台市物业管理主管部门组织的日常检查和年度考评。考评不达标或管理未能达到投标书承诺目标，仲裁委员会可裁定终止物业服务委托合同，由中标单位承担违约和赔偿责任。第二章 投标须知一、投标依据1、国家、山东省、烟台市物业管理相关政策、法规。2、本招标文件。二、投标程序1、2013年10月7日16日前，在网上房地产上发布黄海城市花园前期物业管理招标公告。2、2013年10月17日 18日下午5:30前，接受物业公司报名，地点：烟台市莱山区滨海北路184号101室。（联系电话：0535 - 6889613传真：0535 - 6889613，联系

10、人：xx）。3、2013年10月19日，发招标文件。4、开标时间、地点另行通知。标书密封自行携带。5、确定中标单位后3日内，中标单位与招标单位签订前期物业服务合同，办理有关手续。第三章 投标书的编制要求本次评分分为技术标和商务标两部分。技术标及商务标报价部分采用暗标，内容编制要求如下：一、技术标书的项目理念和目标1、要求结合本项目的规划布局，智能化等硬件设施配置及针对本物业不同类型业主的不同特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。2、物业管理机构运作方法及管理制度。包括机构设置、组织框图、工作流程安排。管理、激励、监督、反馈机制等规章制度，企业的近期目标、远期规划。3、管理服务人员配置

11、和管理。分期交付各阶段管理服务人员配备、数量、素质、精神；人员的培训和管理。包括人员录用和考核、专业培训计划、奖惩淘汰机制，人员上岗仪表、行为、态度的标准规定。4、物业管理用房及相应管理设施的配置。提供物业管理用房的使用计划、装修标准、办公经费的投入预算、开办费筹措和处理意向。提出物业公司进驻黄海城市花园办公，需由招标单位拨付的前期开办费用金额。5、物业管理费用的收支预案。按招标文件项目分别列收入、支出项目，编制收支预算书；列出收支盈亏情况测算，增收节支措施，有明确的以业养业的发展计划、指标和较强的发展后劲。6、物业管理服务分项标准与承诺。6.1房屋零修、急修及时率；6.2维修工程质量合格率；

12、6.3绿化完好率；6.4保洁率；6.5道路、路灯及公共楼道公共灯具完好率；6.6管理费收取率；6.7业主投诉率与处理率；6.8业主物业管理满意率；6.9消防火灾发生率；6.10治安事件发生率。7、物业的维修养护设想。7.1对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施；7.2物业管理区域内房屋设施、设备管理、维修管理措施；7.3市政等公共设施管理实施措施；7.4保障物业管理区域内环境卫生的措施；7.5物业管理区域内公共秩序的维护及治安的具体实施方案；7.6黄海城市花园绿化养护管理的具体措施；7.7智能化设施的管理与维修方案；7.8各类管理档案的建立与管理。8、物业维修和管理的应急措施。8.1业主、使

13、用人自用部位突然断水、断电、无燃气的应急措施；8.2黄海城市花园物业管理范围突然断水、断电、无燃气的应急措施；8.3业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；8.4雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；8.5发生火警时的应急措施。9、初期管理方案和措施：9.1黄海城市花园期末交付前准备阶段管理：人员的安排、管理、监督、配合及费用方案；9.2入住工作程序及制度；9.3便民服务项目，按有偿服务和无偿服务两部分逐项分列；9.4业主、使用人房屋装修及外观管理的措施及承诺；9.5建筑垃圾的处理措施；9.6安全防范措施：车辆、流动人口、噪音控制等；9.7管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作的措施；9.8

14、对黄海城市花园建设期内有关配套的合理化建议。9.9丰富社区文化，加强社区建议。10、提供临时管理规约的建议稿。二、商务标书的项目内容1、黄海城市花园管理费报价表；2、投标申请报告。在报告中表明“投标人对招标文件所提出的规定和要求表示理解，投标书连同招标者的书面中标通知书均具有法律约束力。”3、法人代表证明或法人代表的授权委托书；4、工商营业执照复印件、物业管理资质等级证书及其他证书；5、投标单位基本情况说明，包括企业性质、注册地址、通讯地址、法人代表姓名、人员情况、管理业绩、企业发展方向等；6、投标单位法定代表人、拟派出黄海城市花园管理机构负责人履历表（姓名、简介、职称、经历）和专业资格证书（

15、复印件）；第四章 投标书密封和送达的要求一、投标书外包装及文书要求1、主投标书通篇不能出现投标单位名称的字样，投标单位的相关示意性提示及标志投标单位的信息。2、按投标书编制要求，各投标单位应将技术标和商务标分开装订，但同时装入一个文件袋内（可以分袋包装）。3、技术标和商务标书统一使用A4纸，文件中应无涂改，用A4纸封面，竖向装订成册，一式伍份。4、每个文件袋封面要求写明投标项目、投标单位名称、地址、邮编、法定代表人及送达的日期。5、每个文件袋封口要求用薄纸粘贴，在骑缝处加盖投标单位的公章和法定代表人的图章。二、投标文件有下列情况之一者，为无效投标书1、投标文件未按规定密封；2、未按招标文件说明

16、的技术标和商务标的规定制作；3、投标书未经法定代表人签字或盖章及未盖投标单位公章；4、收费测算标准超过招标文件规定范围，以及未按指标文件规定测算费用。5、标书未在规定最后时限前送达指定地点；6、投标单位未参加评标会议；无效投标书将不参加开标、评标程序。三、投标保证金投标单位应在规定时间内至招标工作小组领取标书，并同时缴纳标保证金人民币2000元整，未中标者在招标人确定中标后的3日内退还保证金，利息不计。投标过程中无正当理由撤回投标文件或自动弃权的，保证金不予退还。或中标单位在规定时间内拒签合同的，保证金不予退还，给招标人造成损失的，中标单位应当负责赔偿。四、投标文件处理中标单位的投标文件将成为

17、物业服务合同的有效组成部分。 第五章 开标、评标、定标一、开标1、开标由招标人主持。2、邀请烟台市物业管理行业主管部门、纪检、物价、社区居委会等有关单位人员以及所有投标单位负责人参加。3、市第五纪检组对本次投标做全程监督。二、评标1、招标领导小组负责评标工作的指导、监督、解释工作。2、本项目的评标委员会成员共设5人。其中招标单位指派1人，其他4人由招标工作小组从市房管局建立的专家名册中现场抽取。三、评标程序1、检查投标文件的密封情况，经确认后由投标工作人员当众拆封，宣读。2、由评委分别对技术标和商务标进行评议打分，取平均分为其得分。四、定标1、评标委员会现场统分、合议，确定中标结果。2、得分之

18、和最高者为中标单位，如出现相同得分，由评委评议决定，评标结合后，由招标单位发出中标通知书。第六章 投标报价要求及评标标准1、评标分值按技术标30分，商务标报价55分，企业业绩及综合情况15分组成。2、技术标：根据招标文件要求的内容进行评分，满分30分。3、商务标：3.1有效投标报价区间：高层住宅有效报价范围为11.3元/m2月，超过有效报价范围为无效报价，评标时作零分处理。3.2商务报价标底：设置5个不同的标底系数（0.951.05），开标当日,现场抽取确定，以投标人报价加权平均值乘以抽取的系数后方为有效标底。 3.3评分：与标底相同者得满分55分，投标报价每高出或低于标底0.01元/m2月,

19、均扣1分。第七章 拟签订合同的主要条款1、中标单位应按照招标文件、投标文件和国家有关规定，与招标单位签订委托合同。中标单位承诺及时全面地履行管理和服务的义务，不得缩小范围和降低标准。2、前期物业服务合同签订后，中标方不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目分解后分别向他人转让。3、黄海城市花园竣工交付后，招标单位应及时向中标单位移交物业用房，并及时支付承诺的物业前期费用。4、中标方有义务对托管物业的管理，和公共设施、设备进行日常管理和养护。托管合同终止移交时，应能保证上述物产能够正常使用。第八章 其他事项的说明1、招标投标原则：公开、公平、公正、诚实信用。2、评标原则：质量优良、收费合理、行为

20、规范、信誉良好、服务等级高。3、投标人相互串通投标或与招标人串通投标的，投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的，中标无效，并依照相关法规规定，由房地产行政管理部门依法给予处罚。4、物业管理项目招投标活动中产生争议的，双方当事人可向仲裁委员会申请仲裁，对仲裁结果不服的，可以收到仲裁结果15日内向烟台市人民法院起诉。5、招标提拱的相关资料：5.1黄海城市花园总平面图；5.2政府主管部门相关文件。6、地点：烟台市莱山区滨海北路184号101室。（联系电话：0535 - 6889613传真：0535 - 6889613，联系人：xx）。 烟台黄海明珠集团*有限公司 二一三年十月十二日

21、第一部分 技术标书评分表项目指 标分值评分细则得分一、管理服务理念、目标：2 符合为1分，基本符合为0.5分，不符合为0分。 1、管理服务理念与目标针对性强、起点高，设想新颖、超前。服务定位明确，“以人为本” 的角度出发，具体实施措施以创建安全、文明、舒适的环境出发。 2、有争创“物业管理优秀(示范)黄海城市花园”的可行性方案。11二、物业管理机构运作方法及管理制度：2 符合为1分，基本符合为0.5分，不符合为0分。 1、管理机构设置合理、高效、精简，有明确的管理机构构架和各部门职责。工作流程完整、科学。 2、管理、激励、监督、反馈机制等规章制度实际操作性强，针对黄海城市花园所做的近期目标和远

22、期规划超前、客观、明确。11三、管理服务人员配置和管理：3 符合为1分,基本符合为0.5分，不符合为0分。 1、各阶段管理人员与操作人员配置与数量合理，素质较高。 2、人员的培训和管理有标准、有措施、有奖惩淘汰机制。 3、管理服务人员上岗仪表、行为、态度标准统一，规范，高要求。111四、物业管理用房及相应管理设计的配置： 物业管理用房和设施、设备利用率高，办公设备配置齐全。费用开支合理、科学。1.5 符合为1.5分，基本符合为0.5-1分，不符合为0分。五、物业管理费用的收支预案：3 第1点预算中有明确的经费收支项目,项目分列合理，经费收支准确,盈亏情况在合理范围内。符合为1分,基本符合为0.

23、5分,严重错误为0分。第2、3点内容健全切实可行,每项符合为1分,基本符合为0.5分，不符合为0分。 1、按招标书的项目分列收支、支出项目及支出预算书。 2、根据盈亏情况，具有增收节支措施。 3、有明确的以业养业发展计划，指标较强的发展后劲。111六、物业管理服务分项标准与承诺：5 每项指标达到为0.5分，超出不另加分。每低于规定指标2%扣0.1分，低于承诺指标10%的为0分。 1、房屋零售、急修及时率90%。 2、维修工程质量合格率95%。 3、绿化完好率95%。 4、保洁率99%。5、道路、路灯及公共楼道公共灯具完好率90%。6、管理费收取率98%。7、住户投诉率与处理率100%。8、居民

24、物业管理满意率95%。 9、消防火灾发生率为0.05%以下。 10、治安事件发生率0.1%以下。0.50.50.50.50.50.50.50.50.50.5管理、服务30分七、物业的维修养护设想：4 内容健全，切实可行，每项符合为0.5分，不符合为0分。1、对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施。2、物业管理区域内房屋设施、设备管理、维修管理措施。3、市政等公共设施管理实施措施；超前、客观、明确。4、保障物业管理区域内环境卫生的措施。5、物业管理区域内公共秩序的维护及治安的具体实施方案。6、小区绿化养护管理的具体措施。7、智能化设施的管理与维修方案。8、各类管理档案的建立与管理。0.50.5

25、0.50.50.50.50.50.5八、物业维修和管理的应急措施：2.5 内容健全，切实可行，每项符合为0.5分，不符合为0分。1、业主、使用人自用部位突然断水、断电、无燃气的应急措施。2、小区物业管理范围突然断水、断电、无燃气的应急措施。3、业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施。4、雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施。5、发生火警时的应急措施。0.50.50.50.50.5九、初期管理方案和措施：51、黄海城市花园一期未交付前的前期管理：人员的安排、管理、监督、配合及费用方案。 2、入住工作程序及制度。 3、便民服务项目，按有偿服务和无偿服务两部分逐项分列。 4、业主、使用人房屋装修及

26、外观管理的措施及承诺。 5、建筑垃圾的处理措施。 6、安全防范措施：车辆、流动人口、噪音控制等。 7、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作的措施。 8、协助业主委员会筹建工作的方案。9、对黄海城市花园建设期内有关配套的合理化建议。10.50.50.50.50.50.50.50.5十、丰富社会文化，加强社区建设： 根据黄海城市花园特点，提出文明社区创建工作，配合社区活动的设想及活动计划和场地安排。1内容健全，切实可行，符合为1分，基本符合为0.5-1分，不符合为0分。 十一、提供临时管理规约建议稿1内容健全，切实可行，符合为1分,基本符合为0.5分,不符合为0分。合计得分30评委签名： 日期： 第二部分 物管企业综合情况评分表项 目指 标分值评分细则得分企业综合情况15分一、实际物业管理规模61、物业管理规模500万m2以上。2、物业管理规模200500万m2。 3、物业管理规模不足200万m2。642二、企业经营年限41、企业经营10年以上（含10年）；2、企业经营年限510年（含5年）；3、企业经营年限5年以下。431三、省优、市优小区51、管理的小区获市优、省优，每一个项目加1分，累计不超过5分；2、管理的小区获市优，每一个项目加0.5分，累计不超过3分。53合 计 得 分15 评委签名： 日期：