某住宅小区房地产建设项目申请报告

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1、 .某住宅小区建设项目申请报告70 / 71目 录第一章总论41.1项目背景41.1.1项目名称41.1.2开发建设单位概况41.1.3可行性研究报告的编制依据、研究围和编制原则41.2项目概况71.2.1项目建设地点71.2.2项目建设规模71.2.3总图技术经济指标71.2.4 建设容71.2.5土地使用权71.2.6项目实施计划81.2.7投资估算与资金筹措81.2.8资金使用计划81.2.9主要技术经济指标91.3可行性研究结论与建议101.3.1可行性研究结论101.3.2问题与建议10第二章市场需求预测分析112.1宏观需求分析112.1.1固定资产投资增长，拉动房地产市场112.

2、1.2城乡居民收入增长加快，拉动房地产市场112.2*宏观经济112.2.1 *宏观经济状况112.2.2城市发展方向122.2.3 城市定位132.3*房地产市场分析142.3.1 2010年*房地产市场现状142.3.2*房产市场状况152.3.3价格走势情况162.3.4*市消费者调查172.4价格定位282.4.1定价原则292.4.2定价方法302.4.3整体均价定位建议：30第三章建设场址与建设条件323.1项目建设地点323.2项目建设条件333.2.1地理位置333.2.2自然环境状况343.2.3项目的建设条件35第四章建设方案374.1建筑方案374.1.1设计依椐414.

3、1.2 各类建筑方案设计理念与技术设计424.2规划布局454.3交通组织464.4建筑风格与立面设计484.5户型设计建议484.7绿化设计504.8项目智能化设计534.8.1 设计534.8.2 社区智能化管理564.9公用工程574.9.1电气与弱电574.9.2 给排水设计58第五章环境保护625.1采用的环境保护标准625.2 建设地点的环境现状625.3主要污染源与污染物625.4主要污染源与污染物的治理635.5环境投资概算63第六章节能646.1概述646.2节能措施64第七章劳动安全卫生与消防657.1设计依据657.2工程概况657.3主要防火措施657.4消防设备供电6

4、6第八章工程招标688.1设计依据688.2招标方案68第九章项目实施进度安排69第十章投资估算与资金筹措7010.1投资估算说明7010.1.1编制依据7010.1.2基础数据7010.2投资估算7110.3资金筹措7210.4资金使用计划72第十一章财务评价7311.1编制依据7311.2基础数据7311.3销售价格7311.4销售进度7411.5税费率7411.6现金流量分析7511.6利润和利润分配7511.7资产平衡分析与资产负债分析7511.8敏感性分析7511.9盈亏平衡分析7611.10财务评价结论76第十二章研究结论77第一章 总 论1.1项目背景1.1.1项目名称“*”建设

5、项目申请报告1.1.2开发建设单位概况1、单位名称：2、法人代表：4、法定地址： 5、单位概况：* 公司创建于2007年，注册资金人民币5800万元，房地产开发资质等级三级。作为地产行业的新锐力量，公司以“建筑呈现理想”为企业的伟大远景目标，恪守“诚信、务实、创新、超越”的企业理念，强调以品德、品行、品质、品味提升企业品牌，做有社会责任与爱社会、公众信赖的地产企业。*地产矢志做到为客户提供优质产品，为城市创造价值。公司着眼于未来发展的历史使命和远景目标，在壮美富饶的渤海之湾，公司将以更加创新和开放的姿态，并以强大的生机活力和崭新的形象走向未来，谱写更加辉煌的乐章！1.1.3可行性研究报告的编制

6、依据、研究围和编制原则1、编制依据（1）国家计委审定颁布的投资项目可行性研究指南（2002年1月）；（2）国家建设部审定颁布的房地产开发项目经济评价方法（建标2000205号）；（3）建设单位提供的有关基础资料。2、研究围（1）项目提出的理由与建设的必要性；（2）市场需求分析与建设规模；（3）建设方案；（4）投资估算与资金筹措；（5）财务评价。3、编制原则（1）先进性。在研究设计过程中坚持实事的原则，以经济效益、社会效益双赢为目的，选择优秀的规划方案、先进的设计和施工方案，确保项目质量的先进性； （2）科学性。在设计研究过程中要认真研究本项目充分利用拟建项目区域优越的建设条件和政府优惠的政策等

7、方面的优势，节约投资，缩短工期，提高效益，尽快收回投资；（3）全面性。在设计研究过程中，认真贯彻执行国家有关法规、规，搞好环保、节能、卫生安全与消防等设计。1.1.4 项目提出的背景房地产业在国民经济中占有重要地位，温家宝2008年11月10日部署落实中央政策措施的七项工作中，明确提出对房地产行业定调，温家宝用“重要支柱、举足轻重、至关重要”来形容房地产行业对国民经济的意义。另外地产行业对金融业的影响也是巨大的，为其提供广泛的信贷资源。地产行业的复能有效促进金融业的稳定。今年以来，不断走稳的宏观经济形势以与房价仍然快速上涨等方面因素增强房地产市场预期，促使开发企业加大了补库存的力度，房地产开发

8、投资依然保持了快速增长态势。国家统计局发布的数据显示：2010年全国完成房地产开发投资48267亿元，同比增长33.2%，增幅同比提高17.1个百分点。从年度走势来看，受金融危机和次年房地产悲观预期的影响，全国商品房投资增幅在2008年和2009年出现连续下滑；而随着2009年以来经济的快速增长和房地产市场的强劲复，全国商品房投资在2010年出现大幅上涨，全年同比增长33.2%，涨幅创下2001年以来的历史新高。虽然2010年以来经历了三轮房地产调控，但并未对房地产业发展形成根本影响，房地产开发的前景依旧被看好，房地产开发投资热情依然高涨。近年来*经济发展势头良好、工业快速发展、城市化进程不断

9、加快，良好的宏观环境为*房地产市场持续而快速发展创造契机。*作为三线城市，以刚性需求为主，目前房价仍处于全国沿海城市较低水平，受全国市场冲击较小，目前仍处于理性、健康发展时期，具有一定的上涨空间。近年来，*市的城市建设步伐日益加快，尤其是省“五点一线”沿海经济带开发开放战略深入实施以来，*这座集城、泉、山、海、岛于一身的国家级风景名胜区，中国优秀旅游城市，越来越成为炙手可热的宜居宝地，富有远见卓识的投资商纷纷把目光投向*市，一大批高档次的现代化小区如雨后春笋般地建设起来。1.2项目概况1.2.1项目建设地点“*”住宅小区开发建设项目位于*市东侧，占地面积48亩。项目西靠龙兴路，北临兴海北街，南

10、依兴海中街，东至钓鱼台路，交通便利。1.2.2项目建设规模总建筑面积：78700； 1.2.3总图技术经济指标1、容积率：2.0；2、高层住宅面积比：62.9%；3、建筑密度：234、绿地率：36%；1.2.4 建设容本项目为”*”住宅小区开发建设工程，包括住宅、商业和半地下车库。本工程总建筑面积78700。新建住宅建筑面积68100、商业建筑面积5900、半地下车库建筑面积4700。基础设施包括道路、供排水、供热、供电、燃气、电信、绿化与小区景观等工程建设。1.2.5土地使用权该项目占地48亩，建设单位支付3264万元取得该宗土地使用权。1.2.6项目实施计划该项目建设期为2年：2011.3

11、项目前期工作，包括方案设计、编制可研报告、办理各种审批手续；规划设计、施工图设计、工程招标；2011.42013.3场地整平、土建工程施工、设备安装等；2013.4 工程竣工，验收交付使用。1.2.7投资估算与资金筹措1、投资估算根据建设单位提供的土建工程基础资料，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准以与有关取费要求，估算总投资为20462万元，其中：土地费用3264万元，前期工作费1560.85万元，基础设施建设费1017.86万元，建筑安装工程费10959.05万元，公共配套设施建设费646.14万元，开发间接费112.88万元，管理费194.62万元，财务费用445.68，销售

12、费428.16万元，开发期税费229.65万元、修理费用116.77万元，其它费97.31万元，不可预见费389.24万元。2、资金筹措项目总投资20462万元，全部由建设单位自筹。1.2.8资金使用计划2011年2013年：土地、前期费用与土建工程等全部投资19462万元；经营资金1000.00万元在经营期分年投入。1.2.9主要技术经济指标主要技术经济指标汇总表序号项目单位指标备注一总用地规模m232016二建设规模1开发总建筑面积m2787001.1商品住宅m2681001.2商铺59001.3半地下车库47002容积率2.03建筑密度%234绿地率%36三经济数据1总投资万元20462

13、1.1开发建设投资万元194621.2经营资金万元10002单位造价元/26003销售收入万元292314经营税金与附加万元17675利润总额万元70026所得税万元1750.57税后利润万元5251.5四财务评价指标1总投资利润率%262总投资利税率%193盈亏平衡点%64.374财务净现值万元3334.68Ic=12%( 所得税后)5财务部收益率%16.76所得税后6投资回收期年2.4所得税后7财务净现值万元4144.69Ic=12%( 所得税前)8财务部收益率%22.46所得税前9投资回收期年2.24所得税前1.3可行性研究结论与建议1.3.1可行性研究结论本工程是*市住房建设的重点工程

14、，是开发*房地产市场的重要组成部分，它的建设对*市住房建设以与区域的发展具有较大的促进作用。本项目建设符合国家产业政策和*市的发展方向，符合*的总体发展规划，具有良好的社会效益和较佳的经济效益。因此，项目的建设是可行的。1.3.2问题与建议1、要进一步落实好规划论证和施工图设计，做到精心设计、精心组织、精心施工，争取按计划开工，确保工程的顺利进行；2、要进一步作好资金筹措工作，由于该项目投资较大，资金不足是制约项目进一步开展的瓶颈，建议建设单位抓紧落实，使该项目早日开工，早日投入使用。第二章 市场需求预测分析2.1宏观需求分析2.1.1固定资产投资增长，拉动房地产市场2010年中国国生产总值（

15、GDP）为397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。全年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，扣除价格因素，实际增长19.5%。其中，城镇投资241415亿元，增长24.5%；农村投资36725亿元，增长19.7%。全年完成房地产开发投资48267亿元，同比增长33.2%，比上年加快17.1个百分点。2.1.2城乡居民收入增长加快，拉动房地产市场城乡居民收入增长加快，就业增加较多。全年农村居民人均纯收入5919元，剔除价格因素，比上年实际增长10.9%；城镇居民人均可支配收入19109元，实际增长7.8%。年末居民储蓄存款余额30

16、3302亿元，比上年末增加42530亿元。全年城镇新增就业1168万人，比上年增加66万人。年末城镇登记失业率为4.1%，比上年末回落0.2个百分点。 2.2项目区宏观经济2.2.1*市宏观经济状况近年来，*市城市经济得到了迅猛发展，居民人均GDP和人均可支配收入显著提高，2009年地区生产总值48.06亿元，按可比价格计算，同比增长24.7%；其中，第一产业增加值11.98亿元，同比增长5.0%；第二产业增加值14.01亿元，同比增长75.8%；第三产业增加值22.07亿元，同比增长14.2%。分季度看，一季度增长24.5%，二季度增长23.2%，三季度增长21.5%，四季度增长24.7%。

17、2009年全市GDP总量比2005年增加20.9亿元，年均递增15.3%。*的整体经济形式良好，为*房地产市场的发展提供了良好的外部经济环境。高速发展的经济列车是一个城市房地产市场繁荣的基础，也是人均购买力提升的前提，同时还是第三产业繁荣的必然结果。未来五年，*市综合经济实力将迈上新台阶。在优化结构、提高效率、降低消耗、保护环境的基础上，地区生产总值、全口径财政收入、规模以上工业产值、人均生产总是等主要指标均增长一倍以上。同时，产业结构实现新升级。从各项目经济指标我们可以看出，*市的经济正处一个良好的发展态势，人民收入水平正在稳步提升，政治环境也将在未来较长的一段时间里相对稳定，而这些良好的经

18、济大环境势必利于房地产行业的稳步发展。2.2.2城市发展方向未来五年，继续加大主城区建设力度，增强中心城市辐射功能。科学修编城市总体规划，调整城市区划，构筑城市发展新格局。以建设百平方公里、百万人口大城市为目标，推进形成连山、龙港、*有效对接的“三位一体”大城区格局，实现城市空间南北拓展，东西优化，整体推进，建设亲海近水的海滨城市。按照“生态新城区”的发展定位，开展滨海新城建设。十二五期间，*市将加速实施城市化进程，城市化率达到60%以上 ，滨海温泉新城区将形成规模，红海开发区继续推进，*河两岸形成城市景观带。临海产业区成为承载城市经济的发动机，*市将在2011年加速推进 兴街，*河和小街小巷

19、的改造。修建临河大街和跨河大桥等工程，形成网格式城市街区。加速吸引农民进城，推进264平方公里，中国北方现代化宜居宜游宜商东北华北节点大都市建设。2.2.3 城市定位*市是中国书法之乡，是全国闻名的旅游度假胜地，中国优秀旅游城市。属*辖县级市。集城、泉、山、海、岛于一体。城是明代古城，泉是温泉，山是首山，海是渤海湾的*海滨，岛是菊花岛（觉华岛）。*市位于市西南部，在辽东湾西岸，居辽西走廊中段。东南濒临渤海，西南依六股河与绥中县相邻，西北与建昌县接壤，北与东北毗邻*。地处东经120.06 7至120。50，北纬40。16至40。50之间。全市面积2147平方千米，人口61万。*市交通发达。滨海大

20、道，京哈铁路，京高速，客运专线（*站，*北站）斜穿市境东南部，塔线铁路横贯境北部，318省道（兴凌线）横贯境东西，以*市为中心，县乡公路呈放射状通往各乡。海滨建有小坞渔港，2010年*港动工兴建。城市殊荣：中国泳装名城、中国书法之乡、中国温泉之城、省历史文化名城、中国优秀旅游城市、省卫生城市、省体育工作先进市、中国十佳古城、中国十大小资城市、中国最值得去的十座小城。2.3项目区房地产市场分析2.3.1 2010年*房地产市场现状2010年，*房地产开发成果显著。1至12月份，完成房地产开发投资55.6亿元，同比增长36.6%；商品房销售额98.34亿元，同比增长23.7%；建筑业产值增幅位居全

21、省前列，完成比例连续8个月在全省排名第一，在全省第一家提前两个月超额完成全年建筑业指标；2008年，在金融风暴的影响下，*房地产业一度出现了低潮，全市经济的发展受到一定的影响。随后，国家和当地楼市救市政策频频出台，在全国经济复的大环境下，2010年*房地产业已经摆脱金融危机的影响走出困境，焕发出勃勃生机。2010年，*房地产开发成果显著。1至12月份，完成房地产开发投资55.6亿元，同比增长36.6%；商品房销售额98.34亿元，同比增长23.7%；建筑业产值增幅位居全省前列，完成比例连续8个月在全省排名第一，在全省第一家提前两个月超额完成全年建筑业指标；2.3.2*房产市场状况本项目所在区域

22、为*市，该区域房产市场的走向直接影响本项目的发展。近年来，*市的城市建设步伐日益加快，尤其是省“五点一线”沿海经济带开发开放战略深入实施以来，*这座集城、泉、山、海、岛于一身的国家级风景名胜区，中国优秀旅游城市，越来越成为炙手可热的宜居宝地，富有远见卓识的投资商纷纷把目光投向*市，一大批高档次的现代化小区如雨后春笋般地建设起来。2008 年以来，*市商品房销售面积和同期住宅销售面积平均复合增长率大大提高。房地产开发投资主要以住宅为主，达到 69% 的比率，住宅产业发展迅速，住宅销售额不断提高，成为推动*市房地产业发展的主要动力。截止2010年5月,*全市具有资质的总承包和专业承包企业共完成产值

23、265920千元,同比增长260% ；新签合同465548千元,比去年同期增长253%。总体上看，我市建筑业继续保持了平稳的发展态势,后续发展也保障有力,但存在问题仍不容忽视.一、1-5月份建筑业运行的主要特点 1、生产持续稳步增长，推动了全市经济快速发展。截止1-5月全市有工作量的企业13个，于去年同期持平，1-5月全市建筑企业共完成产值265920千元，比上年增加192100千元，同比增长260%。 2、施工企业稳定，签订合同额增加，促进后续发展。1-5月全市建筑业企业签订的合同额为465548千元，同比增长187%，本年新签合同额465548千元，同比增长253% ，本年新签合同额占居签

24、订合同额主体地位，比重100%。签订合同额的增加，保证施工任务增多，为建筑企业的后续发展打下了坚实基础。 3、房屋建筑施工面积增速放缓、竣工面积快速增长。1-5月全市资质以上建筑企业房屋施工面积233327平方米，比上年同期增长68%，其中新开工面积233327平方米，占施工面积100%；房屋建筑竣工面积29000平方米。 房地产业受全市地方政策的推动，竣工商品房销售率和竣工住宅销售率大幅上升，*市房地产业快速发展，主要来源于住宅产业的推动。而投机性购房的现象并不很明显。虽然目前投资型购房有所增多，但传统的自住购房的消费观念依然是主流，房地产投资的概念尚处于模糊的状态，对于房地产保值投资的观念

25、认同度较低。相对于住宅房地产来讲，*市的商务用房和写字楼市场开发情况相形见绌，不够火热，很难发挥其对经济发展的辐射带动作用。其原因首先是*市的地理位置不好，投资者对在*市投资商业用房和写字楼的投资价值还持有疑虑；其次，部分写字楼的开发商大部分由住宅开发转型而来，表现在一是急功近利，发售性的比较多，二是缺少管理经验，写字楼的价值提升不仅体现在硬件，同时也体现在配套软件上，这一点*市做的相对不足。2.3.3价格走势情况2010年是*房地产市场爆发的一年,商品房价格也在这一年获得了补充性增长,商品房均价达到了3300元/。从全国来看，*市商品房住房价格涨幅低于全国平均水平，位居70个大中城市中下游水

26、平。自06年以来，*市房价尽管一路走高，但仍处于“补涨”阶段，属于理性上涨。2.3.4*市消费者调查调查时间：2011年1月调查手段：1、专业报纸问卷发布；2、组织20名在校大学生安排在*市10个地点进行人工发放与回收问卷，其中包括：商业区、办公楼、企事业单位、老式住宅小区、新建楼盘售楼中心等。调查规模：有效问卷3046例2.3.4.1被访者基本特征分析1、居住区域 80%以上分布在*古城区。 20%以下居住在其他区域。2、职业状况 企业/公司中、高层管理人员占有较多的比例，具有较强的经济基础和购买能力，对楼盘品质有更高的要求。 自由职业者、个体工商户、私营业主在职业分布中共占24%的比例，他

27、们的收入不稳定，但是有购房需求，具备一定的购买能力。 企业/公司普通员工、事业单位工作人员占有最多的比例，拥有稳定收入的工薪阶层，是最有购房需求潜力的人群。3、学历水平社会进步，人口素质提高，高学历人才逐年增加。 具有本科与以上学历的被访者比例接近50%，其他教育程度如大专、高中/中专、初中与以下学历的比例依次递减。 高学历人群更注重生活品位、生活质量，对居住空间的要求更为细致，是重要的潜在消费者。4、收入水平 潜在购房者中，中等收入群体的数量最多，是目前*市住宅市场的需求主力。 在我们特别关注的80后人群中，家庭年收入在5万元以下与510万元的被访者比例最多。2.3.4.2被访者购房意向分析

28、被访者购房目的分布投资15%给他人使用7%其它13%改善目前居住条件65%1、购房目的 改善目前居住条件成为购房主要动因。 投资，成为当前居民置业的第二大动因。以投资为目的的房产置业不仅成为促进房地产流通繁荣的催化剂，还为未来二手房的发展奠定坚实的基础。2、欲购房时间 只有30的被访者预计在1年购买住宅，而选择推迟一年以上购房的人群达到了70以上。3、现阶段不购房原因房价偏高由于预期房价会下跌而不买房的占一成以上，虽然与一线城市相比，要乐观得多，但市场观望的气氛也值得关注。 在被访者现阶段不购房原因分布中，选择与房价有关的不购房原因占六成以上。价格影响供求，被访者置业首要考虑价格因素，但对于目

29、前不断增长的房价，超过当前部分购房者的承受能力，开发商应该考虑当前市场的供求矛盾，从消费者的需求出发，考虑消费者的实际购买能力。4、置业频次在此次调研中，二次置业者的比例高达62.59%。由于二次置业者的住房消费经验丰富，所以对房屋产品的功能性需求较多，审美性需求有所上扬，舒适性要求较高；同时对地段的升值空间也比较看重。在我们特别关注的80后购房群体中，首次置业在购房需求中占据最大比例，且对婚房有一定的需求。婚房功能设计水准的高低，将是这类产品成败的关键点。5、影响购房因素物业管理这样的后续服务质量因素的提高也渐渐成为被访者考虑的重要因素。影响被访者购房因素排在前列的依次是交通、房价、楼盘质量

30、和地段。小区景观、房屋所在区的环境、房屋所在区人口素质等因素也有相当一部分人选择。这说明影响被访者购房因素正从楼盘的硬环境向软环境过渡，开发商必须加强服务意识，融洽业主关系，加强项目文化环境的建设。 7、单价承受能力 单价承受能力主流区间分布在3000-4000元/，这主要受被访者收入水平的影响。 当前*市商品住宅市场成交均价在4000元/以下，与单价承受能力主流区间分布基本一致，*市商品住宅平均单价尚能够被大部分被访者接受，潜在需求量仍有挖掘潜力。2.3.4.3被访者产品需求分析1、物业类别被访者购买新房的比例远远高于二手房，说明新房的市场需求空间仍然很大。普通住宅占有最高的比例，这也符合市

31、场上的大众消费者的产品需求。坚决停止供应别墅类房地产开发用地政策的实施，使别墅成为未来稀缺住宅产品，具有经济实力的高端消费人群无论是投资还是自住，他们都会对别墅有一定需求。目前*房地产市场上的公寓型住宅比较少，开发商在产品定位时可以考虑一下这部分潜在客群。 2、建筑形态小高层和高层的购买比例超过多层，这是*市场的一个重大变化。随着人们对城市基础设施信心的增强，随着土地的稀缺，高层、小高层产品的增多，市民对这一产品类型的心理接受能力在增强。由此可见，高层、小高层产品的市场抗性在减少。3、面积需求 80-120的面积段需求占到总需求的37。这个区间的需求占了消费需求的主流。 （1）主力户型对应面积

32、区间需求对于三室一厅户型，被访者偏好的面积区间为80-120。消费者从二房类物业向三房类物业的转变，是由于二房类的房屋结构与功能已不能满足消费者的居住需求，他们对于房屋的使用功能、居住空间以与舒适程度有更高的要求。不同户型的面积需求各异，六成以上的两室一厅类消费者希望能购房面积为60-80，说明两室一厅类消费者在确保能够满足使用功能、居住空间的前提下，主要关注的还是紧凑经济的户型。（2）可承受单价对应面积区间需求3000-4000元/单价偏好的面积区间是60-80。在中低价位的商品住宅的需求方面，消费者偏爱经济实用、性价比较高的产品。在可承受单价较高的区间，被访者偏好150-200 的大户型的

33、住宅产品。对产品的使用功能、舒适程度等方面的要求，是这部分消费群体购买住宅主要考虑的因素。4、装修需求对毛坯房的需求已不足三成，对开发商来说，这是一个非常值得关注的现象。 56%的被访者有购买简单装修房的意向，而只有18%的被访者愿意购买精装修房。 大多数被访者不愿购买精装修房，原因是： 对装修材料的质量和做工表示怀疑 缺少个性化体现 不了解水电等隐蔽工程的质量 价格因素。 5、周边配套设施需求 购物场所、医疗保健、公交站点和农贸市场是被访者对小区周边配套最关注的要素。 随着城市化进程的加快，城市非中心区域开发量不断增加，对于生活配套的需求成为被访者的重中之重，也成为很多相对距离较远的楼盘吸引

34、客群的重要卖点。 周边配套与居住人口是相互促进的关系，如何协调周边配套与居住人口之间的关系，使周边配套与居住人口相适应，是开发商进行项目规划时需要重点考虑的。2.4价格定位在房地产营销过程中，定价是与其关键性的一步。直接关系到项目启动的市场效果，尤其是在竞争激烈、项目不成熟的前期，价格更加显的尤为重要。价格定的过低有损开发商经济利益，给人以低端盘的印象；定价过高，脱离了市场，不被市场所接受，容易形成产品滞销。因此，在制定房价的过程中，要对各类因素，各种情况做出综合性的思考，力求市场效应与经济效应都达到最大化。2.4.1定价原则 物业定价要符合项目市场定位项目定位决定了物业价格，定位越高，价格越

35、高，利润就越大，反之亦然。本项目定位中高端，结合项目一期自身特点，首先要争得中端客户。恰当的符合市场定位的价格，有利于取得良好的销售。 物业定价要保持一定的竞争优势项目在启动之初，消费者对销售价格最为敏感。如果项目做到物超所值，与周边同等物业相比，在价格上具有一定的竞争优势，能够吸引客户的关注，并且很快的抢占有市场，创造出比较旺的人气，为后期销售打下较好的基础。 物业定价要符合社会环境项目的定价要符合区域的市场环境，目前*的经济水平还不是很高，但是在稳定的政治形式、繁荣的经济环境和良好的供给关系下，价格上涨的空间很大。物超所值更容易被市场所接受。 物业定价要符合企业经营目标企业运营的根本目的是

36、获利，项目在不同时期有着不同的目标，不同的目标决定了定价的高低。房地产从长远来讲，前期维持基本的运作，提供可持续开发，后期保证利润最大创收，这是个循序渐进的过程。2.4.2定价方法 成本加成定价法在市场环境诸因素稳定的情况下，这种方法可以保证开发商获得正常的利润。将产品成本加上开发预期想要的利润，就是最简单的定价方法。成本分固定成本和变动成本，固定成本加变动成本就是总成本。此种方法要根据市场，考虑市场的承受能力与周边竞争状况，制定出合理的定价。顾客感受定价法品牌开发商开发的项目，即使价格相对较高，依然被购房者接受，这是对品牌开发的信心。但购房者如果对开发商不了解，一旦定价过低，即使品质在好，购

37、房者也会怀疑物业的品质问题。尽管如此，品牌开发商的定价亦不能定的太高，超过购房者心理承受能力，对销售反而不利。 市场比较定价法主要依据相近物业与附近区域竞争状况而定。在竞争激烈时，条件相当的两个物业，定价较高的项目会被客户舍弃。根据竞争双方的力量对比和竞争产品特色，制定有利的价格参与竞争，将能增加收入、扩大销售量和提升市场占有率。2.4.3整体均价定位建议：1、住宅产品入市期均价定位3500元/2、临街门市产品均价定位6000元/3、车库价格定位10万元/个参照以上定价原则，综合运用以上定价方法，结合本项目特点，考虑市场竞争，建议项目整体起价3000元/，最高价4000元/，整体均价3500元

38、/。由于同一地块上，影响具体栋号、单元、户型定价的影响因素较多，如物业所处地段、园区的位置、朝向、楼层、户型以与由此形成的栋价差、平面价差和立面价差等，因此，本项目具体详细的价格体系需待项目整体规划方案确定后予以制定。门市与车库价格定位亦依据区域同类竞争产品价格初步制定，但具体价格体系应于项目整体规划设计最终确定后加以细分与确定。第三章 建设场址与建设条件3.1项目建设地点“*”住宅小区开发建设项目位于*市东侧，占地面积48亩。项目西靠龙兴路，北临兴海北街，南依兴海中街，东至钓鱼台路，交通便利。是居住的极佳选择。本项目的建设，将统筹考虑*市布局现状和未来发展，统一规划设计，合理布局，拟将”*”

39、住宅小区，建设成为设施先进、环境优秀的现代化小区。3.2项目建设条件3.2.1地理位置*市位于*西南部，在辽东湾西岸，居辽西走廊中段。东南濒临渤海，西南依六股河与绥中县相邻，西北与建昌县接壤，东北毗邻*。地处东经120。06 7至1 20。50 7，北纬40。1 6 7至40。50 7之间。全市面积2147平方。*市交通发达。滨海大道，京哈铁路，京高速，客运专线（*站，*北站）斜穿市境东南部，塔线铁路横贯境风北部，318省道（兴凌线）横贯境东西，以*市为中心，县乡公路呈放射状通往各乡。*区位优势明显。是连接东北、华北的交通要塞，距270公里，距380公里，东邻机场和*港，西靠山海关机场和港，京

40、哈铁路、高速铁路、京哈公路、京高速公路纵贯境，交通运输十分方便。3.2.2自然环境状况（1）气候条件*地区地处沿海，但渤海为海，所以大陆性气候明显，四季分明。各地年平均气温在8.2-9.2 摄氏度，年平均最高气温在14.3-15.1摄氏度之间，年平均最低气温为2.3-4.0摄氏度，建昌气温处于下限， 绥中气温为上限。*地区平均降水量在560-630毫米。由于本地区属于季风性大陆气候,受大气环流影响,四季降水量分布差异很大。全年降水量主要集中在7-8月份，冬季降不量仅占全年降水量的3-4%。 （2）气象参数夏季极端最高温度 40.7冬季极端最低温度 -26.9夏季通风室外计算温度 28冬季采暖室

41、外温度 -15夏季平均室外风速 3.8m/s 冬季平均室外风速 3.9m/s极端最大风速 31m/s 年平均日照时数 2692小时（3）地质条件土层分布：一层：杂填土，厚度1.52.5m;二层：粉质粘土，褐黄色软塑、中等偏高压缩性，厚度1.504.70m，地耐力fk=22KPa；三层：粉质粘土，可塑偏软塑、中等压缩性，厚度1.404.40 m，地耐力fk=25Kpa；四层：中砂，灰色密实，厚度01.60 m，地耐力fk=27Kpa；五层：粗砂，中密，厚度2.204.20 m，地耐力fk=45Kpa；六层：粉质粘土，可塑、中等压缩性，厚度0.902.60 m，地耐力fk=26Kpa；七层：泥岩，

42、全风化，可塑、硬塑，厚度1.002.90 m，地耐力fk=50Kpa；八层：泥岩，强风化，坚硬，厚度4.005.20 m，地耐力fk=60Kpa；九层：泥岩，中风化，夹砂岩，厚度3.90 m，地耐力fk=9000Kpa。（4）其他自然条件最大降雪深度 17cm最大冻土深度 112cm风压值：0.30KN/m2雪压值：0.45KN/m2无霜期：180天地震烈度：6度3.2.3项目的建设条件“*”住宅小区建设场址占地面积32016，地势平坦宽阔；周围交通便利，四通八达；水、电、暖等公用设施齐全，项目基础建设条件较好。（1）道路与交通观海国际小区地处*市东侧，距*市政府仅6公里，工程技术大学、矿业学

43、院等多家高等院校临近地块，教育氛围良好；*首山国家森林公园，圣亚兴海游乐园等旅游景点毗邻基地，周边环境优越；基地西靠龙兴路，北临兴海北街，两条城市主要道路，南依兴海中街，东至钓鱼台路，交通便利；规划总用地面积34. 12公顷。（2）给水“*”住宅小区供水接入城市供水管网，可为该小区供水。（3）排水“*”住宅小区污水通过地下排污管线排入城市排污干管，雨水通过地下排水管线排入城市雨水干管。（4）供电由附近城市二次变电所引入，小区设高压开闭所1座，箱式变电站15座。（5）供热由*供热公司供热，完全能够满足新建小区热负荷需求。（6）通讯*市已实现了传输数字化的现代通讯网络，已建成移动通信网、网、有线电

44、视网、互联网，通讯条件良好。该区移动通讯效果良好，通信线路可从场址附近现有市政设施接入。第四章 建设方案4.1建筑方案集粹揽四海之精英 建筑，不仅是物质的，也是精神的。她凝结了这个时代的科技、社会、人文等要素，也携带了特定的传统要素与地方文化符号，代表着这个时代流行的时尚与对未来的向往。 为了把社区建设成极品，从策划、设计到建设施工，*地产都力邀国外名家加盟，把精益求精的思想贯穿于每一个细节之中。在总体策划上，他们考察了国众多著名的专业策划公司，于董机构凭借自己在大江南北的众多精彩案例，优中选优，脱颖而出；在规划设计上，澳大利亚汤臣邓肯规划设计公司凭借现代简约的建筑风格、精致人性的细节设计、起

45、伏变化的建筑组曲，在清华大学、大学等名家中胜出，一举中标。按照澳大利亚汤臣邓肯规划设计公司的规划设计，整个社区以中高层为主，融多层、小高层、高层等多种建筑形态为一体，勾勒出完美华丽的城市天际线。即便是建设者自己，*也没有丝毫的懈怠。*地产开发虽然是2007年新注册成立的，但它承袭粤泰、圣煜、天通泰三家开发公司的专业血统，整合了三家专业地产开发公司的种种优势，以“建筑呈现理想”为理念，在*重拳出击，描绘超越预期的生活。 “现代地产，已不单单是停留在结构与景观本身，而是更加注重建筑与景观的的交流，要求社区与景观充分沟通融合。它已经走过了简单的初始阶段，正朝着项目的规模化、规划的生态化、建筑的融合化

46、、配套的完备化方向发展，以满足现代人更高层次的住房需求。”亚辉如是说。 借景汲造化之精华 几个世纪以来，在国际海滨城市，海岸生活代表了健康、品位和富足，代表了上流社会的价值观。今天，无论是欧洲、美洲、亚洲还是非洲，背山面海而居，已经成为一种终极的精神追求。 观海国际紧临的兴海北路、龙兴路，是沟通市与市外的重要交通干道，也是带动人流、物流的重要交通枢纽；地理位置东临渤海，107公里蔚蓝风光尽收眼底，兑现靠近海、享受海的生活梦想；北靠首山自然公园，举目望去，绿波荡漾，四季分享天然氧吧；地下温泉，无色无臭，清澈透明,水温达70而富含矿质元素所有这些地源优势，被开发者无一遗漏地利用并发挥到极至。 为了

47、让每个业主都可以最大限度地濒海临风，观海国际将多层、小高层、高层分布得错落有致，同时最大限度地采用“临海、临山退台”的设计思路。这种思想，虽然让发展商牺牲了许多空间，但却让未来的主人家家看海、户户荡绿，让未来主人在濒海倚山的家园真正临风观海、满目苍翠，让未来主人的景观空间以与随之而来的心理空间，得到无限延伸为了让入住业主能实现汤泉私享的梦想，观海国际充分利用温泉资源优势，依托高新管道技术的支持，将地下温泉资源引入社区部，真正做到温泉入户，演绎出诗意的尚美人居为了让入住业主迎接人性化社会的到来，观海国际以配套完备的复合态生活之城、高品质生活城市综合体为己任，在社区配套了会所、幼儿园、停车场、商业

48、街等，强化了社区自身功能，匹配了业主尊贵优雅的身份为了满足不同层次业主的需求，观海国际在社区规划了综合服务区。5万平米的综合服务区集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐为一体，打造了全功能、全龄化、全方位、新时尚的商业中心。该中心的规划，空间组合自由灵活，充分考虑了空间的合理性、功能性和周到性，使整个商业空间连续展示亲切、周到、轻松、愉快的商业主题，让消费者的游览、逛街、购物、休闲等在这里真正变成一种前所未有的享受为了让入住业主充分享受和谐而宁静的环境，观海国际遵循景观与规划融会贯通的原则，将破坏景观和宁静的汽车全部移至半地下，倾力打造人车分流的道路景观体系。通过人车分流的人性化设计，不仅实现了人在道

49、上走、车在道下行的理想境界，而且增加了庭院的绿化面积，更杜绝了宅间车辆乱停乱放的败局，使业主在幽雅的环境中，充分享受盎然的绿意造园创家居之经典 产品，永远是企业的生命。美国通用电气公司、日本松下电器公司这样的全球企业才俊总结其长盛不衰的原因时，优质的产品总是在第一位。更有如索尼者，作为产品的精细主义者而被广为推崇。 据一项国外机构的研究数据表明，一个开放式的高规格公园的规划，将对半径3公里的地价产生长远的影响。 这种规律，在世界和国大城市均得到了验证：100年前，美国人在纽约曼哈顿的中心地带，规划出一个长4000米，宽800米，占地3.4平方公里的狭长地带，这就是纽约中央公园。15年后，周边地

50、价增长了9倍。在纽约中央公园边，只有全世界最有钱的人，才能住在第五大道和帕克大道；在，最为典型的代表是公园板块，从棕榈泉国际公寓，到如今在售的维多利亚花园、公园9号，以与泛海居住区等十余个高端地产项目，齐聚公园周围，而价格已逼近每平方米3万元。“傍”上公园，衍生出来的“高档社区生活板块”、“富人区”、“上东区”等概念，也显得更加名正言顺。 “借景”，使观海国际拥抱了大海，让观海国际背倚着首山。然而，远观近融才和谐。观海国际恰恰未能“借”到与人彻底融合的“园”，这未免让人遗憾。*给社会提供的不仅仅是住房，还是一种现代的生活方式。一个“造园”决定，不但让三个高档的圆形广场以轴线的形式串起了整个小区

51、，也让高达52%的覆盖率染绿了家园。更加叹为观止的是，一个宽数十米、长近2000米的人工湖展现在了人们面前。湖，竟然是流动的。 从发展趋势上看，房地产的开发建设大体经历着循序渐进的三个阶段。第一个阶段，消费者买的是看得见摸得着的，那就是实实在在的房子；第二个阶段，消费者买的是看得见摸不着的，这时候50的消费者愿意花50的钱买自然景观，为什么呢？这就是生活水平到了一定程度，当然要追求更高的享受；第三个阶段，消费者买的是看不见摸不着的，那就是买生活方式。观海国际的作为，恰恰体现了这一思想。 4.1.1设计依椐（1）民用建筑设计通则（GB50352-2005）；（2）建筑设计防火规（GB50016-

52、2006）；（3）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；（4）建筑灭火器配置设计规（GB50140-2005）；（5）房屋建筑制图统一标准（GB/T50001-2001）；（6）建筑制图标准（GB/T50104-2001）；（7）建筑抗震设计规（GB500112001）；（8）砌体结构设计规（GB500032001）；（9）建筑给排水设计规（GB500152003）；（10）民用建筑电气设计规（JGJ162008）；（11）建筑物防雷设计规（GB50057-94（2000版）；（12）建筑照明设计标准（GB50034-2004）；（13）钢筋混凝土结构设计规（GB500102002

53、）；（14）建筑结构荷载规（GB500092001）；（15）宿舍建筑设计规（JGJ36-2005）；（16）采暖通风与空气调节设计规（GB50019-2003）；（17）污水综合排放标准（GB8978-1996）；（18）城市区域环境噪声标准（GB3096-93）；（19）地表水环境质量标准（GB38382002）中；（20）环境空气质量标准（GB30951996）；（21）高层民用建筑设计防火规（GB50045-95，2005）。4.1.2 各类建筑方案设计理念与技术设计规划设计是统领一个房地产项目产品的总纲，规划思路直接影响到项目后续各个阶段的设计进行，重视总体规划设计是打造一个好的产品

54、的基础。伴随中国城市化进程的不断加快，地产不仅仅是一件商业产品，更是一件文化产品，观海国际小区设计力求适应*市社会经济发展需要，通过适度开发，提高土地使用效益、改善居民居住生活条件，充分考虑人们的居住行为与生活习惯；通过建造便民商店网点，便捷的交通设施等功能服务设施，努力创造出舒适怡人的居住条件，营造具有浓厚生活气息的社区生活。实现城市环境效益、居民社会效益和经济效益的共赢。本项目应高屋建瓴，站在整个*楼市的高度，结合项目整体定位和市场需求，对整体规划设计、景观规划、建筑风格、住宅设计、公建配套设置、智能化与科技生活系统、物业管理进行创新思考和个性化设计，从而建立起本项目独树一帜的差异化竞争优

55、势。1、规划设计概念性主题成就*首席高档住宅社区的价值序列观海国际占尽*山、海与温泉这三大稀缺自然资源，项目所在的大学城区域也是*市政府重点建设的一个新生活城区。*地产人充分利用项目与生俱来的优势，以特有的胆识和睿智在*进行着城市地产的一轮创新，成就观海国际70万平米无量海景臻品的价值序列。观海国际不仅是一座现代建筑群落，也是整个城市的风尚地标项目规划、景观、户型、物业服务诸多细节均以“臻品”的标准严格打造，涵养“海有界，心无量”的豁达、领袖情怀。本项目邀请国际著名的澳大利亚汤臣邓肯公司主持整体规划，处处彰显其独特的品味，本地区首个顶级高档住宅小区即将呈现于全市人民的眼前。规划设计理念，应彰显

56、“和谐、空间、意境”三大主题。（1）和谐就是要追求人与居住空间的和谐，单体建筑与建筑组团与总体平面布局的和谐，建筑组团与景观脉络、组团的和谐，居民出行动线与社区路网的和谐。（2）空间一是打造半开放的社区公共景观组团空间；二是打造半私密的宅间庭院景观组团空间；三是打造包括空中露台等纯私密的居家景观空间。公共活动空间的环境设计，应处理好建筑、道路、院落、绿地、建筑小品之间与与人的活动之间的关系。（3）意境为了让每个业主都可以最大限度地濒海临风，观海国际将多层、小高层、高层分布得错落有致，同时最大限度地采用“临海、临山退台”的设计思路。这种思想，虽然让发展商牺牲了许多空间，但却让未来的主人家家看海、

57、户户荡绿，让未来主人在濒海倚山的家园真正临风观海、满目苍翠，让未来主人的景观空间以与随之而来的心理空间，得到无限延伸为了让入住业主能实现汤泉私享的梦想，观海国际充分利用温泉资源优势，依托高新管道技术的支持，将地下温泉资源引入社区部，真正做到温泉入户，演绎出诗意的尚美人居2、规划设计基本思路（1）规划设计要为“凭海临风 ”的项目整体定位服务，既满足居住功能要求，更要体现景观社区的特征。（2）应了解地块地貌特性、条件，尊重地貌特点，将被规划路分割的两块项目地块统筹考虑、统一规划、融为一体。（3）住宅产品形式为花园洋房、小高层和多层住宅，一般46栋住宅前后围合形成小的庭院组团，使该组团的住户形成半私

58、密的庭院空间。宅间路网与组团路网衔接，引导该组团向半开放的社区公共空间过渡，使其与社区公共空间紧密衔接又相对独立。（4）遵循“项目定位用地条件产品类型与形式产品功能”的思路，建立“城市小区组团庭院家庭”的尺度序列，综合考虑居民生活，外交通，公共设施配套，技术经济要求，合理布局。（5）在用地围，重视不同性质的主体建筑之间，建筑与园林之间的美学关系，疏密有致、高低错落、前后伸缩有度是最基本的原则。注意住宅布局的朝向、日照、通风、采光效果的均好性。（6）在景观规划设计上，处理好中心景观和庭院景观组团的关系和布局。强调景观的均好性，强化高层住宅俯瞰的景观平面构图和视觉效果。利用庭院景观空间，追求庭院景

59、观的观赏性、参与性和实用性。（7）小区道路应通而不畅，避免外部车辆穿行；应使部道路与住宅密切联系，方便居民出行和车辆的停放；最大限度地控制道路长度和道路用地，形成既符合交通要求又结构简明的路网。实行人车分流，尽量做到车辆和行人各行其道，互不干扰。4.2规划布局“三轴、一带、五区、多节点。三轴：一条斜向的居住区主轴。通过这条主轴，串联居住区各个功能区，和景观节点，加强居住区的整体连续性。两条次轴：通过居住区主轴，衍生出两次轴，使居住区联系更为密切强烈，景观节点部更具组织性。一带：一条沿主要道路-兴海北路和龙兴路的商业静观带。使居住区与城市之间的联系更为密切，同时强化城市街道的景观作用。五片区：五

60、个居住组团。打破传统单纯的由小区道路划分组团的思路，把绿化景观带作为居住组团之间的分隔带，分隔形成五个居住组团，彼此之间由小区道路将其连为一体，各个组团相对独立又浑然一体。4.3交通组织 为适应小汽车逐步进入家庭的发展趋势，本小区交通组织力求符合车流人行的轨迹，使之便捷通畅，并提供足够的停车空间，同时重视人车分流，减少人车干扰，为居民提供安全、宁静的步行环境。规划构建车行系统和人行系统两个相对独立的体系，使车流和人行组织尽量符合居民出行与活动的行为特征。1、等级分明、功能明确的道路等级体系。 规划地块车行道路分两个等级设置，环形外侧的主干路面宽7米，部分深入部的支路路面为5.5米，宅前小路为3米。长度超过1 20米的尽端式道路，设置1212米的回车场。 规划在地块的东、南、北三侧各设置三个机动车出入口，在西、北侧设置人行出入口，入口的设置分别考虑车流的畅通性和无干扰性，使出入口既便于居民出行，又便于城市交通组织2、富有趣味的步行系统 规划重视步行空间与步行活动的组织，强调居住外部环境与步行系统、绿化体系与公建设旋布局相互渗透和有机结合。小区的步行道设计自成系统，相连为一体，并通过步行系统将区的若干个景观节点和中心绿地串联起来，形成中心景观区与景观带。3、多样、便捷的静态交通 静态交通也是本次规划设计的重要方面，适应小汽车的