房地产工程质量管理手册

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1、房地产工程质量管理手册 房地产 质 量 管 理 手 册 重庆XXX房地产开发二 零 一贰 年 二 月 重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd. 目 录1.目的 . 12.适用范围 . 13.解释和修改 . 14.工程施工质量检查及评比制度 . 24.1目的 . 24.2组织架构 . 24.3检查时间 . 24.4检查范围及 编制依据 . 125.1.2工作流程 . 135.1.3 工作方法及措施 . 155.1.4常见质量通病及防治措施 . 175.2抹 灰 工 程 . 195.2.1工作流程 . 195.2.2

2、质量控制要点及目标值 . 195.2.3过程控制 . 225.3门窗工程 . 235.3.1工作流程 . 235.3.2质量控制要点及目标值 . 235.4吊顶工程 . 305.4.1工作流程 . 305.4.2质量控制要点及目标值 . 315.5轻质隔墙工程 . 355.5.1工作流程 . 355.5.2质量控制要点及目标值 . 355.6饰面板（砖）工程 . 395.6.1工作流程 . 395.6.2质量控制要点及目标值 . 395.7涂饰工程 . 445.7.1工作流程 . 445.7.2质量控制要点及目标值 . 445.8裱糊与软包工程 . 485.8.1工作流程 . 482重庆XXX

3、物业管理集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd. 5.8.2质量控制要点及目标值 . 485.9细部工程 . 525.9.1工作流程 . 525.9.2质量控制要点及目标值 . 525.10幕墙工程 . 565.10.1编制依据 . 565.10.2质量管理流程 . 575.10.3质量控制要点及目标值 . 585.10.4材料进场验收及见证取样 . 635.10.5现场质量控制 . 655.11变、配电室工程 . 675.11.1专业工程的特点 . 675.11.2编制依据 . 685.11.3工作流程 . 685.11.4质量

4、控制要点及目标值 . 695.11.5工作方法及措施 . 735.11.6材料/构配件/设备的进场验收 . 765.11.7常见质量通病及防治措施 . 765.12布线工程 . 785.12.1专业工程的特点 . 785.12.2编制依据 . 785.12.3工作流程 . 795.12.4质量控制要点及目标值 . 805.12.5工作方法及措施 . 835.12.6材料进场验收及见证取样 . 855.12.7常见质量通病及防治措施 . 865.13电缆敷设工程 . 905.13.1专业工程的特点 . 905.13.2编制依据 . 905.13.3工作流程 . 905.13.4质量控制要点及目标

5、值 . 925.13.5工作方法及措施 . 945.13.6材料的进场验收 . 985.13.7常见质量通病及防治措施 . 985.14电气照明工程 . 995.14.1专业工程的特点 . 995.14.2编制依据 . 995.14.3工作流程 . 995.14.4质量控制要点及目标值 . 1005.14.5工作方法及措施 . 1065.14.6材料/构配件/设备进场验收 . 1095.14.7常见质量通病及防治措施 . 1095.15防雷、接地装置及等电位联结安装工程 . 1115.15.1专业工程的特点 . 1113重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Property

6、Management Group Co.Ltd. 5.15.2编制依据 . 1115.15.3工作流程 . 1115.15.4质量控制要点及目标值 . 1125.15.5工作方法及措施 . 1155.15.6材料/构配件/设备的进场验收 . 1185.15.7常见质量通病及防治措施 . 1186.质量专题研讨会 . 1207.质量后服务 . 120 4重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd. 1.目的从公司的总体战略目标出发，本着企业可持续成长的原则，建立健全“质量第一”的项目管理制度，即建立健全对工程项目质量管

7、理的动态监控体系，及时进行工程项目的质量后服务工作及经验总结与交流，不断提高工程项目的质量管控水平，不断提升企业的市场竞争力和品牌价值。 2.适用范围本手册适用于XXX集团重庆范围内所有房地产项目。 3.解释和修改本手册内各项规定及表格由集团营运中心负责制订，重庆范围内所有项目和公司职能部门均应遵守。集团公司营运中心拥有对本手册的解释和修改权，各项目和相关部门在执行本手册时如发现任何不足或需要补充之处，请及时以书面形式向营运中心提出。 1重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd. 4.工程施工质量检查及评比制度 4

8、.1目的为提高公司在建项目工程质量、安全文明施工管理水平，加强各项目部在工程管理方面的交流，现根据公司领导指示由营运中心牵头成立公司质量安全检查小组。公司质量安全检查小组负责每月对公司各在建项目进行工程质量及安全文明施工检查，以监督施工工艺流程和工程质量是否满足设计和合同要求；核查各项目安全文明施工措施是否满足国家和公司要求，并对整个施工过程中的工程质量和安全文明施工管理水平进行客观评估。4.2组织架构公司质量安全检查小组成员包括：n 组长：营运中心分管副总n 组员：营运中心各专业人员、各项目工程部经理或技术负责人具体人员由营运中心定期公布。对各项目进行月度工程质量和安全文明施工检查时，项目部

9、总经理、副副总经理、工程部经理、技术负责人、主管工程师；监理单位总监；总包单位的项目经理、技术质量负责人、土建及安装主管、安全员等人员需参加检查活动。4.3检查时间初定于每月510日间进行项目工程质量和安全文明施工专项检查，检查时间为0.51天，具体时间将由营运中心提前三天通知。4.4检查范围及内容本制度适用于我司重庆范围内所有在建房地产项目，每次检查以标段为单2重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd. 位，对不同施工阶段中分部、分项工程的施工质量、“样板先行”管理措施执行情况、现场文明施工情况以及相应的内业资料

10、进行现场巡查和抽查。现场工程质量检查分为基础工程、主体结构、装饰装修工程、门窗工程、配套工程及室外工程等六个检查分项进行。n 基础工程检查包括土方、地基处理、地下防水、桩基等；n 主体结构检查包括砌体、混凝土、钢筋、模板、防水等；n 装饰装修工程检查包括地面、抹灰、面砖、涂料、屋面防水、细部工程等；n 配套工程包括给排水、电气、智能化等；n 门窗工程检查包括密封性、玻璃、小五金等；n 室外工程检查包括附属建筑、室外环境、室外配套及园林绿化等。 “样板先行”内容是否完备，检查各样板验收手续。施工现场安全、文明施工检查包括场地、资料堆放、标识标牌、脚手架、基坑支护、模板工程、“三宝”“四口”、施工

11、用电及施工机具等分项。内业资料检查包括现场签证联系单、资料设备合格证及试验报告、施工记录、隐蔽工程验收记录等。4.5评比办法每次检查严格参照国家、地方工程施工质量验收规范标准及公司相关检查验收规定执行。每次检查结果由营运中心工程管理部经理负责汇总整理，就检查评分表(附表：工程项目月度综合检查评分表)做出评分，并将检查结果以检查情况通报的形式于次日抄报公司领导，抄送项目部，由项目部转发监理和施工等相关单位。月度工程质量、安全文明施工检查以加强各项目与营运中心工程管理部之间的交流、沟通为主，对项目工程质量、安全文明施工管理优秀的项目部，提请公司领导进行表扬或奖励；对项目工程质量、安全文明施工管理较

12、差的项目部，提3重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd. 请公司领导进行通报批评或相应处罚，对于相关责任人提出批评或处罚。4.6其它对在检查过程中发现的工程质量、安全文明施工问题，各项目部应尽快联合监理单位安排施工单位进行整改，并将整改结果于规定时间内以书面形式回复营运中心工程管理部，营运中心工程管理部将根据实际情况安排复查。在本管理程序中，主要涉及的标准文本有：u 项目工程质量管理月度检查评分表u 项目安全文明施工管理月度检查评分表u 检查人员签到表 4重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing P

13、roperty Management Group Co.Ltd. 5重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd. 项目工程质量管理月度检查评分表（一） 项目名称： 检查人员： 年 月 日 6重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd.项目工程质量管理月度检查评分表（资料）项目名称： 检查人员： 年 月 日7 重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd.项目安全文明

14、施工管理月度检查评分表（一）项目名称： 检查人员： 年 月 日8重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd.9重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd.项目安全文明施工管理月度检查评分表（二） 项目名称； 检查人员： 年 月 日 10重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd. 项目月度工程质量及安全文明施工检查人员签到表项目： 年 月 日11重庆XXX物业管理

15、集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd. 5.施工质量控制流程及控制要点5.1精装饰工程5.1.1 编制依据建筑工程施工质量验收统一标准 （GB50300-2001） 建筑装饰装修工程质量验收规范 （GB50210-2001） 木结构工程施工质量验收规范 （GB50206-2002） 高层民用建筑设计防火规范 （GB50045-95）建筑物防雷设计规范 （GB50057-94）建筑 （GB50222-95）轻钢龙骨隔墙吊顶工程设计施工验收规范（DBJ08-210-95） 民用建筑工程室内环境污染控制规范 （GB50325-2001

16、）等。 12重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd. 5.1.2工作流程（一）质量控制总流程 13重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd.（二）装饰材质核定流程 14重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd. （三）装饰工程质量控制程序 5.1.3 工作方法及措施（一）深化设计的控制1、建筑装饰装修工程必须进行设计，并出具完整的施工图设计文件。2、承担建

17、筑装饰装修工程设计的单位应具备相应资质，并应建立质量管理体系。由于设计原因造成的质量问题应由设计单位负责。3、承担建筑装饰装修工程设计的单位应对建筑物进行必要的了解和实地勘察，设计深度应满足施工要求。4、建筑装饰装修工程设计必须保证建筑物的结构安全和主要使用功能。当涉及主体和承重结构改动或增加荷载时，必须由原结构设计单位或具备相应资质15重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd. 的设计单位核查有关原始资料，对既有建筑结构的安全性进行核验、确认。（二）装饰材料的控制1、装饰材料进场使用前应由施工单位提供样品，确认、

18、封样，作为材料进场验收的依据。2、建筑装饰装修工程所用材料的品种、规格和质量应符合设计要求和国家现行标准的规定。当设计无要求时应符合国家现行标准的规定。严禁使用国家明令淘汰的材料。3、建筑装饰装修工程所用材料的燃烧性能应符合现行国家标准建筑内部装修设计防火规范（GB50222）、建筑设计防火规范（GBJ16）和高层民用建筑设计防火规范（GB50045）的规定。4、建筑装饰装修工程所用材料应符合国家有关建筑装饰装修材料有害物质限量标准的规定。5、所有材料进场时应对品种、规格、外观和尺寸进行报验与验收材料应完好，应有产品合格证书。中文说明书及相关性能的检测报告；进口产品应按规定进行商品检验。6、进

19、场后需要进行复验的材料种类及项目应符合建筑装饰装修质量验收规范各章的规定。同一厂家生产的同一品种、同一类型的进场材料应至少抽取一组样品进行复验。当合同另有约定时应按合同执行。7、当国家规定或合同约定应对材料进行见证检测时，或对材料的质量发生争议时，应进行见证检测。承担建筑装饰装修材料检测的单位应具备相应的资质。（四）施工过程控制要点1、建筑装饰装修工程施工中，严禁违反设计文件擅自改动建筑主体、承重结构或主要使用功能；严禁未经设计确认和有关部门批准擅自拆改水、暖、电、燃气、通讯等配套设施。2、施工单位应遵守有关环境保护的法律法规，并应采取有效措施控制施工现场的各种粉尘、废气、废弃物、噪声、振动等

20、对周围环境造成的污染和危害。3、建筑装饰装修工程应在基体或基层的质量验收合格后施工。对既有建筑进行装饰装修前，应对基层进行处理并达到本规范的要求。4、建筑装饰装修工程施工前应有主要材料的样板或做样板间（件），并应经有16重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd.关各方确认。5、墙面采用保温材料的建筑装饰装修工程，所用保温材料的类型、品种、规格及施工工艺应符合设计要求。6、管道、设备等安装及调试应在建筑装饰装修工程施工前完成，当必须同步进行时，应在饰面层施工前完成。装饰装修工程不得影响管道、设备等的使用和维修。涉及燃

21、气管道的建筑装饰装修工程必须符合有关安全管理的规定。 7、建筑装饰装修工程的电器安装应符合设计要求和国家现行标准的规定。严禁不经穿管直接埋设电线。8、室内外装饰装修工程施工的环境条件应满足施工工艺的要求。施工环境温度不应低于5。当必须在低于5气温下施工时，应采取保证工程质量的有效措施。9、建筑装饰装修工程施工过程中应做好半成品、成品的保护，防止污染和损坏。 10、严格执行隐蔽工程报验制度，对抹灰层基层处理、吊平顶龙骨安装、隔断龙骨安装等隐蔽项目必须经施工单位自检合格后报监理验收通过，方才能转入下道工序施工。11、对天然石材等饰面工程进行专门的分项工程质量报验，把好装饰效果关。 （五）质量控制目

22、标值装饰分部工程中各分项工程合格率达到100%，装饰观感质量符合各分项工程中一般项目的要求，并满足设计整体装饰效果。5.1.4常见质量通病及防治措施根据工程项目实际情况编写。 17重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd. 18重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd. 5.2抹 灰 工 程5.2.1工作流程 5.2.2质量控制要点及目标值（一）总体要求1、抹灰工程所用的材料的品种和性能应符合设计要求，水泥应进行凝结时间和安定性复验，复

23、验结果应符合设计要求，砂浆的配合比应符合设计要求。2、抹灰用的添加剂是否符合设计要求。3、外墙抹灰工程施工前应先安装钢木门窗框、护栏等，并应将墙上的施工孔洞堵塞密实。4、室内墙面、柱面和门洞口的阳角做法应符合设计要求，设计无要求时，应采用1：2水泥砂浆做暗护角，其高度不应低于2m，每侧宽度不应小于50mm。5、各种砂浆抹灰层，在凝结前应防止快干、水冲、撞击、振动和受冻，在凝结后应采取措施防止玷污和损坏。水泥砂浆抹灰层应在湿润条件下养护。 19重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd.（二）抹灰工程 （三）一般抹灰工

24、程20重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd.注：（1）普通抹灰，本表第3项阴角方正可不检查；( 2 ) 顶棚抹灰，本表第2项表面平整度可不检查，但应平顺。（四）装饰抹灰工程 21重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd. 5.2.3过程控制（一）事前控制1、抹灰用的各种厚材料如砂、石粒、珍珠岩、纸筋，甚至颜料都要符合相应材质规范要求。2、抹灰前，基体表面的平整度，标筋验收。3、抹灰前，门、窗框位置及与墙体连接、缝隙处理。4、抹灰前，

25、管道穿越的墙洞、楼板间填嵌处理。5、抹灰前，密集管道等背后的墙面抹灰处理应完毕。6、外墙抹灰前，门、窗框、阳台、阳台栏杆等孔洞填嵌处理。（二）事中控制1、室内墙面、柱台和门窗洞口的阳角处理。2、外墙窗台、窗楣、雨篷、阳台、压顶和突出腰线等处，流水坡度滴水浅、滴水槽处理。3、冬季施工、砂浆保温、防冻处理。4、抹灰层的平均总厚度不得大于规范要求。5、分层抹灰的间隔时间控制。6、加气砼表面抹灰前，应清洁表面、基层处理、再分层抹灰。7、装饰抹灰面层的厚度、颜色、图案应符合设计。8、装饰抹灰面层的施工缝，应留在分格缝、墙面阴角，水落管背后或独立装饰组成部分的边缘处。9、斩假石面层、干粘石面层、假面砖等，

26、喷涂、滚涂、弹涂等等面层的施工，应符合相应的质量标准。（三）事后控制1、各种砂浆的抹灰层，在凝结前应防止快干、水冲、撞击和振动。2、各种面层凝结后，应采取措施防止玷污和损坏。3、水泥砂浆的抹灰层，应在湿润的条件下养护。4、砂浆抹灰层硬化初期不得受冻。（四）重点工序1、原材料质量验收； 22重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd. 2、抹灰前，基体表面的平整度、标筋验收；3、室内墙面、柱面和门洞口的阳角处理；4、门窗框、管道穿越等处缝隙处理；5、外墙滴水线、滴水槽、流水坡度处理；6、外墙面层的施工缝留设；7、成品保

27、护。5.3门窗工程5.3.1工作流程 5.3.2质量控制要点及目标值（一）总体要求1、应对预埋件和锚固件、隐蔽部位的防腐、填嵌处理进行隐蔽验收。23重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd.2、门窗安装前应对门窗洞口尺寸进行检验。3、建筑外门窗的安装必须牢固，在砌体安装门窗严禁用射钉固定。（本条为强制性条文）4、木门窗与砖石砌体、混凝土或抹灰层接触处应进行防腐处理并应设置防潮层；埋入砌体或混凝土中的木砖应进行防腐处理。 （二）木门窗制作与安装工程 24重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Prop

28、erty Management Group Co.Ltd. 木门窗制作的允许偏差和检验方法 木门窗安装的留缝限值、允许偏差和检验方法 25重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd.（三）金属门窗安装工程：1、金属门窗的品种、类型、规格、尺寸、性能、开启方向、安装位置、连接方式及铝合金门窗的型材壁厚应符合设计要求。金属门窗的防腐处理及填嵌、密封处理应符合设计要求。2、金属门窗框和副框的安装必须牢固。预埋件的数量、位置、埋设方式、与框的连接方式必须符合设计要求。3、金属门窗扇必须安装牢固，并应开关灵活，关闭严密，无倒翘

29、。推拉门窗扇必须有防脱落措施。4、金属门窗配件的型号、规格、数量应符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求。5、金属门窗表面应洁净、平整、光滑、色泽一致，无锈蚀。大面应无划痕、碰伤。漆膜或保护层应连续。6、铝合金门窗推拉门窗扇开关力应不大于100N。7、金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不得脱槽。 8、有排水孔的金属门窗，排水孔应畅通，位置和数量应符合设计要求。 9、金属门窗制作与安装工程控制要点： 26重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd. 10、钢门窗安装的留缝限值、允许偏差和检

30、验方法 27重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd. 11、铝合金门窗安装的允许偏差和检验方法 13、塑料门窗安装的允许偏差和检验方法28重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd.（四）门窗玻璃安装工程适用于平板、吸热、反射、中空、夹层、夹丝、磨砂、钢化、压花玻璃等玻璃安装工程的质量验收。1、门窗玻璃安装工程控制要点及目标值（1）门窗及零附件质量均应符合现行国家标准、行业标准的规定，按设计要求 29重庆XXX物业管理集团Chongqi

31、ng Zejing Property Management Group Co.Ltd. 选用。（2）铝合金门窗选用的零附件及固定件，除不锈钢外，均应防腐处理。（3）门窗的存放、运输条件。（4）门窗产品的备案证明、出厂合格证、三性检测报告及相关材料合格证。（5）门窗洞口应横平竖直，门窗外框与墙体缝隙填塞。（6）门窗固定方式、填充材料及质量、注胶方式及质量。（7）门窗安装时，执手、门锁等五金配件应定位准确安装牢固，使用可靠灵活。（8）门窗外观质量验收、喷淋试验。（9）门窗安装允许偏差项验收。5.4吊顶工程5.4.1工作流程（一）吊顶工程总流程 （二）吊顶隐蔽工程验收 30重庆XXX物业管理集团Ch

32、ongqing Zejing Property Management Group Co.Ltd. 5.4.2质量控制要点及目标值（一）总体要求1、罩面板表面应平整，边缘应整齐、色泽应一致。2、穿孔板的孔距应排列整齐，暗装的吸声材料应有防散落措施。3、罩面板与龙骨应连接紧密，表面应平整，不得有污染、折裂、缺棱少角、锤伤等缺陷，接缝应均匀一致，粘贴的罩面板不得有脱层，胶合板不得有刨透之处。4、置的罩面板不得有漏、透、翘角现象。5、吊顶工程应对人造木板的甲醛含量进行复验。6、吊顶工程应对吊顶内管道、设备的安装及水管试压、木龙骨防火防腐处理、31重庆XXX物业管理集团Chongqing Zejing

33、Property Management Group Co.Ltd.预埋件或拉结筋、吊杆安装、龙骨安装、填充材料的设置等项目进行隐蔽验收。7、安装龙骨前，应按设计要求对房间净高、洞口标高和吊顶内管道、设备及其支架的标高进行交接检验。8、采用木龙骨吊顶基体和木饰面板必须作防火处理，并应符合有关设计防火规范的规定。9、吊顶工程中的预埋件、钢筋吊杆和型钢吊杆应进行防锈处理。 10、安装饰面板前应完成吊顶内管道和设备的调试及验收。11、吊杆距主龙骨端部距离不得超过300mm，否则增设吊杆以免主龙骨下坠。当吊杆长度大于1.5m时，应设置反支撑。当吊杆与设备相遇时，应调整吊点构造或增设吊杆，以保证吊顶质量。12、次龙骨（中或小龙骨下同）应贴主龙骨安装，当用自攻螺钉安装板材时，接缝部位安装宽度不小于40mm的次龙骨。13、重型灯具、电扇及其他重型设备严禁安装在吊顶工程的龙骨上。 14、吊顶工程的吊顶和龙骨安装应牢固可靠。15、饰面板与明龙骨