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1、精选优质文档-倾情为你奉上2016年湖北省房地产估价师理论与方法：房地产状况调整的内容考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为_元/m2。 A区域因素 B1 C2 D3 E权重 估价对象 可比实例 F0.5 100 90 G0.3 100 90 H0.2 100 125 2、城市房屋拆迁估价时点一般为。 A：拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日 B：建设单位向房屋拆迁主管
2、部门提出拆迁申请之日 C：房屋拆迁许可证颁发之日 D：房屋拆迁结束之日 E：房地产估价机构必须加盖公章3、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是。 A：了解某宗房地产的出租人权益价值 B：了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C：了解某地区地震后房地产价值的变化 D：了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 E：工业用地的监测点评估价格 4、棉子油中毒是指棉子中含的_引起的，这些物质存在于 A棉子酸，粗制棉子油中 B棉子酸，棉子、棉子饼粕及粗制棉子油中 C棉酚，粗制棉子油中 D棉酚，棉子、棉子饼粕及粗制棉子油中 E棉子酸，棉壳中5、房地产开发投资企业所得税税率一般为_。 A30% B
3、32% C33% D18% 6、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度，就可以计算其平均发展速度。 A：较大 B：较小 C：差距较大 D：大致接近 E：工业用地的监测点评估价格 7、下列风险中，属于个别风险的是。 A：购买力风险 B：市场供求风险 C：政策风险 D：比较风险 E：借款合同 8、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为_。 A2006年5月30日 B现在 C重新估价的作业日期 D要求重新估价的委托方指定的日期 9、根据权利是否具有
4、转移性，可分为_。 A财产权和人身权 B支配权、请求权、形成权和提高效率权 C绝对权和相对权 D专属权和非专属权 10、下列关于货币政策，表述不正确的是。 A：货币政策是指国家通过中央银行控制货币供应量来调节利率，进而影响投资和整个经济以达到一定经济目标的措施 B：货币政策通过利率的变动对总需求产生影响，是直接地发挥作用 C：货币政策一般分为扩张性的和紧缩性的 D：在通货膨胀严重时，多采用紧缩性货币政策 E：执行层的组织协调11、房屋征收实施过程中，征收_不予补偿。 A产权不明确的房屋 B超过批准期限的临时建筑 C合法建筑 D未售的公有住房 12、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，
5、当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收入8万元。该宗房地产的报酬率为85，则该宗房地产的收益价格为万元。 A：9052 B：9152 C：9252 D：9352 E：工业用地的监测点评估价格 13、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的_的法律规范的总称。 A权利和义务关系 B财产关系和人身关系 C民事法律关系 D法律关系14、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑。 A：通货膨胀影响 B：投资利息因素 C：资金时间价值 D：投资风险补偿 E：工业用地的监测点评估价格 15、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房
6、屋预先售给_，并由其预付定金或房价款的行为。 A购房者 B承购人 C预买客户 D潜在客户 16、城市房地产管理法规定，商品房预售应向县级以上人民政府_管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 A房产和土地 B规划 C土地 D房产 17、某宗地的面积为1000，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元，2190元和2220元，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为元。 A：2160 B：2175 C：2181 D：2205 E：工业用地的监测点评估价格 18、工程建设的招标投标和_的推行是建筑市场管理体制改革的两
7、个重要方面。 A建设施工制度 B建设投资规定 C建设规划制度 D建设监理制度 19、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为20万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长8%，运营费用增长5%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。 A2500 B400 C2100 D2900 20、采用收益法测算房地产价格时，公式表示。 A：房地产净收益按一固定数额逐年递增 B：房地产净收益按一固定数额逐年递减 C：房地产净收益按一固定比率逐年递增 D：房地产净收益按一固定比率逐年递减 E：工业用地的监测点评估价格 21、临街深度价格修正
8、率表的制作形式有_。 A单独深度价格修正率 B累计深度价格修正率 C平均深度价格修正率 D以上均正确 22、单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为_。 A屋面板 B屋架 C天窗架 D托架23、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。 A2660 B2427 C2425 D2294 24、在MRMC的均衡产量上，企业_。 A必然得到最大利润 B不可能亏损 C必然得到最小的亏损 D若获利润，则利润最大；若亏损，则亏损最小25、通常以完成特定事项为代理内
9、容，事项完成后代理即告终结。 A：委托代理 B：法定代理 C：本代理 D：指定代理 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、运用直接资本化法估价，采用的资本化率包括。 A：加权平均资本化率 B：综合资本化率 C：建筑物资本化率 D：土地资本化率 E：权益资本化率 2、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是。 A：建筑剖面图 B：建筑构造详图 C：建筑平面图 D：总平面图 E：执行层的组织协调3、要做到现金流量折现，首先应做到。 A：后续开发经营
10、期间究竟多长要估算准确 B：各项支出收入何时发生要估算准确 C：各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确 D：投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致 E：各项支出、收入发生的机率 4、投资项目可行性研究的根本目的包括。 A：减少或避免投资决策的失误 B：提高项目开发建设的经济效益 C：提高项目开发建设的社会和环境效益 D：为项目决策提供依据 E：为项目后期的经营决策提供依据5、下列税率属于比例税率。 A：城镇土地使用税 B：房产税 C：耕地占用税 D：城市维护建设税 E：营业税 6、下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是。 A：保留价是拍卖的必备条件 B：保留价的修改权从属于保留价的确
11、定权，归委托人享有 C：委托人拥有保留价的确定权 D：拍卖人拥有保留价的确定权 E：保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情 7、房地产开发商只有掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，才能确保预期利润和其他目标的实现。开发商定价的方法包括（）。 A成本导向定价法 B收益导向定价法 C竞争导向定价法 D购买者导向定价法 E产品导向定价法 8、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是_。 A未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款 B房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估
12、价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款 C中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金 D中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金 9、用成本法估价时，房屋现值=_ A房屋重置价格-年折旧额尚可使用年限 B房屋重置价格-年折旧额耐用年限 C房屋重置价格成新度 D房屋重置价格-年折旧额 10、下列关于房屋所有权登记费的计费方式和收费标准，表述正确的是。 A：按规定需由当事人双方共同申请的，只
13、能向登记为房屋权利人的一方收取 B：注销登记不得收费 C：向一个以上房屋所有权人核发房屋所(共)有权证书时，每增加一本证书可按每本80元收取王本费 D：经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按对应性质房屋登记收费标准的一半收取 E：房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费11、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为_。 A合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书 B图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书 C合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸 D纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、
14、合同协议书 12、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有_。 A消费者的收入增加 B作为替代品的房地产的价格上升 C作为互补品的房地产的价格上升 D消费者预期其未来的收入增加 E消费者预期未来的房地产价格上升 13、下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有。 A：故障树分析法 B：期望值法 C：盈亏平衡法 D：解析法 E：蒙特卡洛模拟法14、属于物业管理企业运行机制的是。 A：自主经营 B：自负盈亏 C：自我补给 D：自我约束 E：自我发展 15、下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有。 A：仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号 B：在集体土地上建设的房地产
15、发布销售广告应载明集体经济组织名称 C：预售商品房广告不得涉及装修装饰内容 D：在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离 E：房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容 16、下列属于房屋租赁合同自然终止情形的有。 A：租赁合同到期，合同自行终止 B：符合法律规定可以解除合同条款的 C：符合合同约定可以解除合同条款的 D：承租人利用承租的房屋从事非法活动的 E：因不可抗力致使合同不能继续履行的 17、房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有_。 A社会养老保险 B健康保险 C劳动工伤保险 D意外伤害保险 E失业保险 18、房地产开发投资的经济效果主
16、要表现为_。 A开发利润 B销售收入 C投资收益 D成本利润 19、敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即_。 A最乐观预测值 B最悲观预测值 C最可能预测值 D最客观的预测值 E最原始预测值 20、对于购买一更新改造一出租一出售模式来说，这种业务模式下的现金流出包括等。 A：购买成本 B：更新改造成本 C：运营成本 D：转售税费 E：建造成本 21、在西方国家传统上的商用房地产可包括。 A：旅馆房地产 B：餐馆房地产 C：写字楼房地产 D：工业房地产 E：公寓房地产 22、从卖房的角度看，成本法的理论依据是_。 A销售状况价值论 B市场供求价值
17、论 C生产费用价值论 D经济花费价值论23、下列情況，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过五年。 A：继续作为城市基础设施用地 B：继续作为公益事业设施用地 C：国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的 D：在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的 E：国有企业改造或改组为国有独资公司的 24、确定用于敏感性分析的经济评价指标，通常采用的指标为。 A：投资回收期 B：内部收益率 C：财务净现值 D：开发商利润 E：借款合同25、住宅使用说明书的内容不包括_。 A开发单位、设计单位、施工单位 B结构类型 C保修期限 D有关设备、设施安装预留位置的说明等专心-专注-专业
2016年湖北省房地产估价师《理论与方法》：房地产状况调整的内容考试题
