深圳某大厦项目可行性研究报告(doc 86页)

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1、“XXXXXX大厦裙楼13层”项目可行性研究报告（初稿）深XXX咨字X11001号 项目名称： “XXXXXX大厦裙楼13层” 发 展 商： 深圳XXX股份有限公司 评估单位： 深圳市XXX土地房地产估价有限公司 主评估人： XXX XXX XXX XXX 审 定： XXX 深圳市XXX土地房地产估价有限公司 深圳市XXXXXX大厦电话 XXXXXXXX传真 XXXXXXXX 邮政编码 51803184目 录致委托方函1总体假设和限制条件3第一章 项目总论4一、项目背景4二、可行性研究结论7第一章项目投资环境和市场研究8一、市场宏观背景8二、区域市场分析17第二章项目分析及评价31一、项目分析

2、31二、项目SWOT分析32三、项目评价33第三章市场定位及项目评估34一、项目定位34二、方案评估意见35三、租金增长率测算35第四章投资估算与资金筹措39一、项目总投资估算（收购模式）39二、资金筹措39第五章经营收入测定40一、方案一经营收入测定40二、方案二经营收入测定42第六章项目财务评价48一、项目盈利能力分析48二、项目不确定性分析49三、社会效益和影响分析50第七章方案比较评价及风险分析51一、二种方案比较51二、方案二两种模式比较分析52第八章可行性研究结论及建议54一、拟采用方案的结论性意见54二、项目主要问题的解决方法和建议54第九章附表57致委托方函敬启者： 承蒙深圳X

3、XX股份有限公司的委托，我们已完成项目可行性研究工作。我们此次工作的目的主要是对“XXXXXX大厦裙楼13层”项目进行投资分析，以评估该项目的可行性，为贵公司物业营运决策提供参考。在整个工作中，我们有针对性地对XXX市及XXX市九龙坡区专业电子市场及类似房地产项目进行市场调查，其中包括商业房地产市场、专业电子市场、人口消费等方面的资料，通过较为全面的市场调查及对项目的投资测算与分析，我司对“XXXXXX大厦裙楼13层”项目的可行性分析如下：1、XXX市经济持续高速发展，特别是九龙坡区经济发展势头强劲，电子市场具备较好的发展前景；2、本项目位于XXX市电子市场的集散地，消费群体来源广泛，具备较大

4、的市场发展潜力；3、根据深XXX评字（2006）11016号XXX市XXX大厦裙楼1-3层房地产估价报告，该项目于2006年11月5日的价值为115,186,582元，高于目前委托方提供的收购价格79,240,000元（含7300万元的购置价格及相关税费）的45.37，如果目前收购，后期经营状况稳定，风险较小；4、本项目方案二（收购模式）模式一（前五年出租，五年后2、3层出售）静态经营净收益为185,652,587元，投资利润率7.21%，盈利前景良好；动态测算时，从动态现金流量表显示：该项目财务内部收益率为10.37%，财务净现值(I=8.5%)为13,762,900元，回收期为18.44年

5、，说明该项目在经济上具有一定的盈利前景。综合来看，该项目在经济上可行。5、从项目的敏感性分析结果来看，本项目对租金变化较为敏感，应在经营过程中准确把握市场变化；6、本项目的建设，有助于进一步提升XXX市石桥铺电子市场的档次，增强其市场竞争力和辐射力，带动经济发展，满足居民日益增长的物质文化需求，有较好的社会效益。7、项目运营方案建议及其风险提示综上所述，本项目方案一投入较少，以目前状况测算其经营利润率较高，项目的营利状况完全是依赖租金差价取得，其租金的差价必须控制在一定范围内，项目才能羸利，但是五年限定租金的租赁期满后，随着市场培育期的结束，项目面临的市场、租金等因素影响的不确定性加大，当租赁

6、租金的差价为15%时，项目的净现金流量为负值，项目面临较大的市场风险；而本项目方案二的（收购模式）模式一（即前五年出租，五年后2、3层出售，1层出租的运营模式）各项财务指标反映良好，具有一定的经济获利能力和较好的社会效益，故我们推荐选择方案二模式一作为最终方案。顺颂商祺！深圳市XXX土地房地产估价有限公司二六年十一月十日总体假设和限制条件 本可行性研究报告采用了如下限制及假设条件：1 项目主要技术经济指标的假设。“XXXXXX大厦裙楼13层”项目共29层，已于1994年竣工，共三十九层，其中一至七层裙楼属商业用途，十层以上为写字楼，楼高155.33米，总建筑面积7.3万平方米。目前13层经营电

7、子市场，尚处于市场培育期。本次项目评估采用的主要技术经济指标，由我方依据委托方提供的房地产证和房屋面积分户汇总表等资料加以确定，如因有关技术经济指标发生变化，本报告结果必须作出相应调整。2 评估时点的假定。我公司根据委托方提供资料确定本报告投资评估时点设定在2006年11月05日。3 未来市场预测的假定。本报告对于未来市场的预测是根据出具本报告当时的市场条件作出的，未考虑国家宏观经济政策发生重大变化对其的影响。4 委托方提供资料真实性假定。委托方提供的书面资料及我们向委托方了解到的资料是本次评估的重要依据，本报告是在我们的经验和以上所提到的资料的基础上谨慎编制而成，但我们并未审计这些资料，也不

8、能保证它们的完整性和准确性。5 出售后管理费测算的假定。本报告仅对出租期内的租赁收入和出售收入进行了测定，鉴于谨慎性原则，未考虑二、三层出售后存在由深圳XXX股份有限公司收取一定管理费的可能性，也未考虑未来的广告位出租收益。第一章 项目总论一、项目背景1项目名称XXXXXX大厦XXX电子市场位于XXX市九龙坡区渝州路与科园一路交汇处， 东临科园一路，南临渝高未来大厦，西临泰兴通讯电脑市场，北临渝州路。物业位置2开发公司深圳XXX股份有限公司成立于1996年，是经深圳市人民政府批准，由深圳市XXX集团有限公司将其在所属八家直属、控股及联营公司中的权益进行重组，作为发起人出资，并公开发行境内上市外

9、资股（B股）而募集设立的股份有限公司。1996年7月22日深圳XXX股份有限公司的8000万股B股在深圳证券交易所上市。 经过九年的发展和资本市场的四次融资，深圳XXX股份有限公司已经发展成为总资产38亿 ，净资产14亿(截止2004年12月30日)，集科技、工业、贸易、专业电子市场经营及仓储运输为一体的综合性的大型企业，目前拥有3000多名员工及十余家控股子公司及联营公司。企业概况一览表公司名称(中)深圳XXX股份有限公司注册地址XXXXXXXXXXXXXXX行业分类电子元器件制造业公司经营范围国内商业，物资供销业(不含专营.专控和专卖商品)；兴办实业(具体项目另行申报)，经济信息咨询。法人

10、代表XXXXXXXXX注册资本(万元)78479.901公司成立时间1996-07-163承担可行性研究工作的单位深圳市XXX土地房地产估价有限公司法人代表：XXXX资质等级：国家一级房地产价格评估机构（证书编号：建房估证字2006XXX号）全国范围内从事土地评估业务（注册号：A2006XXXXX号）地 址：深圳市XXXXXX大厦电 话：（0755） XXXXXXXX4研究工作依据（1）房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号）（2）建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资20061325号）（3）房地产估价规范 （1999）（4）XXX市统计年鉴（5）房地产证（6

11、）房屋面积分户汇总表（7）XXX市九龙坡区“十一五”房地产规划基础研究（8）XXX九龙坡区城市发展战略构想（9）南坪商务圈五年发展规划（10）委托方提供的其他资料（11）市场调研资料5项目规模和内容据委托方提供的资料，XXXXXX大厦XXX电子市场13层商业裙楼总建筑面积为10749.17平方米，其中1层3311.54平方米，2层3045.27平方米，3层4392.36平方米。据委托方提供的2005年7月2006年6月的租赁合同，项目1层主要经营品牌电脑、笔记本电脑、数码产品、外设和办公设备，共42个商铺，根据所处位置不同，租金分布在50200元/平方米.月之间；2层71间商铺，主要经营品牌电

12、脑、笔记本电脑、数码产品、组装电脑、电脑配件、耗材等，租金多分布在20100元/平方米.月之间；3层75间商铺，主要经营电脑配件、耗材、网络产品、正版软件、二手维修、办公设备、办公桌椅等，租金水平相对较低，多为1020元/平方米.月（具体租金分布情况详见附表）。项目主要经济技术指标一览表序号内 容主要经济技术指标1项目名称XXXXXX大厦裙楼13层2项目位置XXX大西洋实业有限公司3房屋用途商业4总建筑面积10749.17平方米5评估楼层13层注：项目技术经济指标主要来源于委托方提供的房地产证、房屋面积分户汇总表等资料。二、可行性研究结论 XXX市经济持续高速发展，特别是九龙坡区经济增展势头强

13、劲，电子市场具备较好的发展前景； 本项目具备位于XXX市电子市场的集散地，消费群体广泛，具备较大的市场发展潜力； 根据深XXX评字（2006）11016号XXX市XXX大厦裙楼1-3层房地产评估报告，该项目于2006年11月5日的价值为115,186,582元，高于目前委托方提供的收购价格79,240,000元（含7300万元的购置价格及相关税费）的45.37，如果目前收购，后期经营状况稳定，风险较小； 本项目静态经营净收益为185,652,587万元，投资利润率7.21%，盈利前景良好；动态测算时，从动态现金流量表显示：该项目财务内部收益率为10.37%，财务净现值(I=8.5%)为13,7

14、62,900万元，回收期为18.44年，说明该项目在经济上具有很好的盈利前景。综合来看，该项目在经济上具备可行性。 从项目的敏感性分析结果来看，本项目对租金变化较为敏感，应在经营过程中准确把握市场变化。 本项目的建设，有助于进一步提升XXX市石桥铺电子市场形象，带动经济发展，满足居民日益增长的物质文化需求，有较好的社会效益。综上所述，本项目方案一各项财务指标反映良好，具有一定的经济获利能力和较好的社会效益，故我们推荐方案一作为最终方案。第一章 项目投资环境和市场研究一、市场宏观背景1全国经济及房地产市场状况经初步核算，2005年全国国内生产总值（GDP）182,321亿元，按可比价格计算，比上

15、年增长9.9%，略低于上年10.1%的增长速度。其中，第一产业增加值22,718亿元，增长5.2%；第二产业增加值86,208亿元，增长11.4%；第三产业增加值73,395亿元，增长9.6%。分季度看，四个季度的国内生产总值分别增长9.9%、10.1%、9.8%和9.9%，比较平稳。2005年、2006年是房地产宏观调控的关键年度，在部分地区房价增长过快的情况下，为保障国家基本金融机制的健康运行，以防范金融危机发生的可能，加大宏观调控的力度；以及为建设和谐社会，保障大多数居民的基本需求，从政策层面上优先于普通住宅商品房的供给，优先于居民自住房的真正需求。中央政府以2005年3月份的老八条和4

16、月份的新八条、2006年6月的国六条等为标志，代表此次房地产宏观调控高潮的到来。中央政府以提高利率、提升首付比率等政策手段抑制投机性需求，征收营业税、个人所得税压制房地产投机炒作，加强土地和信贷管理，控制房地产投资增长过快的趋势，并提出改善房地产供应结构，加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应，而且提出完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。房地产调控的力度之大前所未有，效果初具成效。中国国房景气指数反映全国房地产开发市场即期的景气状况，据统计资料，2006年7月份中国国房景气指数为103.51，同比上升1.54点，环比上升0.58点。 房

17、地产开发投资分类指数为101.52，比6月份上升0.84点，比去年同月回落0.06点。1-7月，全国完成房地产开发投资9411亿元，同比增长24%。商品住宅投资6575亿元，增长29.2%。其中，经济适用房投资275亿元，增长5.7%。 资金来源分类指数为103.34，比6月份上升1.53点，比去年同月上升2.18点。1-7月，全国房地产开发企业到位资金14417亿元，同比增长29.4%。其中，国内贷款3255亿元，增长56.6%；企业自筹资金4788亿元，增长25.3%；利用外资191亿元，增长34.2%。 土地开发面积分类指数为100.99，比6月份下降1.11点，比去年同月上升5.13点

18、。1-7月，全国房地产开发企业完成开发土地面积12731万平方米，同比增长31.8%。 房屋施工面积分类指数为104.11，比6月份下降0.36点，比去年同月上升0.46点。1-7月，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积14.85亿平方米，同比增长19.2%。其中，住宅施工面积11.53亿平方米，增长19.5%；办公楼施工面积5965万平方米，增长13.8%；商业营业用房施工面积1.82亿平方米，增长14.9%。 商品房空置面积分类指数为100.25，比6月份上升0.69，比去年同月回落2.96点。截止到7月底，全国商品房空置面积为1.21亿平方米，同比增长14.4%。其中，空置商品住宅66

19、10万平方米，增长10.8%。政策的实施使价格上涨过快的势头得到有效遏制，供给、需求回归理性发展轨道，市场健康有序发展。2 XXX市经济发展及房地产市场状况近年，XXX市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。2006年上半年，在国家陆续出台针对房地产开发的宏观调控措施背景下，XXX市房地产开发投资保持平稳增长势头,增幅高于上年同期水平和全国平均水平。 房地产开发投资持续快速增长2006年上半年XXX市在建项目2581个，累计完成房地产开发投资239.18亿元，同比增长26.4%，增幅高于去年同

20、期2.8个百分点，高于同期全国平均增幅2.2个百分点，占全社会投资比重为28.1%。其中，住宅完成投资137.91亿元，同比增长25.7%；办公楼完成投资5.44亿元，同比减少20.6%；商业用房投资25.93亿元，增长7.0%。从三大经济圈（都市发达经济圈、渝西经济走廊、三峡库区生态经济圈）开发情况来看，都市发达经济圈房地产投资195.11亿元，占XXX市房地产投资比重的81.6%，与去年基本持平。渝西经济走廊完成24.90亿元，比重由去年同期的9.2%上升为10.4%；库区经济区完成19.16亿元，比重由去年同期的9.4%下降为8.0%。 施工、新开工面积增速平稳、经济适用房建设规模进一步

21、扩张2006年上半年，XXX市房地产施工面积6630.88万平方米，同比增长18.3%；新开工面积1214.54万平方米，增长19.5%，新开工项目247个，比去年同期增加34个，增长16.0%。其中，住宅施工面积和新开工面积分别为4984.80万平方米和990.71万平方米，分别增长21.5%和18.6%；同时XXX市经济适用住房施工及新开工面积分别为339.17万平方米和73.16万平方米，比去年同期分别增长70.4%和267.8%，增速较5月分别提升18个百分点和131个百分点，均呈现较大幅度增长。XXX市2006年上半年施工面积及增长率 商品房销售价格小幅上涨2006年上半年，XXX市

22、商品房销售面积累计807.23万平方米，实现销售额188.69亿元。其中住宅销售733.87万平方米，实现销售额156.68亿元，占XXX市商品房销售比重的90.9%；办公楼销售10.84万平方米，比重为1.3%；商业用房54.97万平方米，比重为6.8%。2006年上半年XXX市商品房现房均价1816元/平方米，同比上涨2.5%；商品房期房预售均价2550元/平方米，同比上涨9.3%。 XXX市2006年上半年各物业销售比例 商品房空置面积小幅增长2006年上半年，XXX市累积商品房空置面积558.69万平方米，同比增长4.7%。其中，住宅空置182.31万平方米，占XXX市商品房空置面积比

23、重的32.6%；办公楼空置42.68万平方米，比重为7.6%；商业用房空置239.17万平方米，占XXX市空置商品房面积的42.8%；其他类商品房空置94.53万平方米，比重为16.9%。 单位：万平方米， XXX市2006年上半年商品房空置比例 商品房供应结构有待优化2006年上半年，XXX市商品房建设施工面积累积6630.88万平方米，其中住宅所占比重为75.17%、办公楼占2.85%、商业用房占14.61%、其他类占7.37%，经济适用房施工面积339.17万平方米，虽然其增长幅度达70.4%，但比重仅为5.12%。而商业用房空置面积已达239.17万平方米，占XXX市空置商品房比重的4

24、2.8%，其施工面积仍然高达968.84万平方米，为现有空置房的4.1倍。 XXX市2006年上半年商品房施工面积比例3 XXX市商业物业房地产市场状况商业物业是商业服务活动的重要物质基础，也是商业流通基础设施的主要组成部分，担负着提供商品展示与交易、商业服务，促进产业流通和人民生活的重要职能。随着我国西部大开发加快进程，XXX作为未来长江上游经济中心城市，近年来在国民经济、商业贸易、人民生活水平、房地产开发均取得长足发展。从1998年至2005年XXX市商业物业销售均价的增长情况来看，年均增长速度为9，其中1999年价格增长速度较快，一度达到增长高峰，其后增长速度趋于平缓，部分年度出现波动。

25、2005年XXX市商业物业价格4953元/平方米，同比增长10.1，高于XXX市房价的增幅（7.2）和住宅价格的增幅（7）。资料来源：XXX市网上房地产XXX市历年商业销售均价XXX市商圈分布图五大主要商圈比较表商圈日人流量（万人）节假日日人流量（万人）年购买力（亿元）商业供应量（万平方米）商业供应量（万平方米）（预计2010年）解放碑451101806075沙坪坝3570763040南坪30601063245杨家坪4080693440观音桥3570763045五大商圈大型百货分布图XXX市核心商圈比较表4XXX市专业电子市场状况（1） 泰兴通信电脑市场泰兴通信电脑大市场是经XXX市计委（19

26、98）1278号文批准立项，由XXX信息通信技术有限责任公司主办的通信电脑专业市场。泰兴通信电脑大市场隶属于泰兴科技物业发展有限公司。目前，以石桥铺总店为中心，构建了解放碑、万州、涪陵三个分店，泰兴江北店4月份已开业。辐射范围为XXX市区及周边各区县。目前已拥有通信、办公、电脑、网络、外设、软件图书等门类齐全的IT商家500余户，其中有70%以上为业主，在国内首创商家是业主的营销模式。（2） 赛博电子市场XXX赛博数码广场A馆是赛博集团在XXX开的首家旗舰店。赛博集团成立于1999年，目前已经在上海、天津、北京、郑州、深圳、乌鲁木齐、沈阳、等18个重点城市开设了33家分店，经营产品涵盖计算机、

27、数码、通讯、办公设备、等电子产品。赛博目前在XXX有4家连锁店，分布于石桥铺、解放碑、沙坪坝，经营总面积超过4.2万平方米。（3） XXX电子市场位于XXX市高新区石桥铺科园一路的XXXXXX大厦13层，营业面积超过10000平方米。经营范围涵盖品牌电脑、DIY电脑、电脑相关产品、数码产品、办公设备、通迅产品、音像软件、科技图书、电脑维修等。XXXXXX电子市场一流的购物环境与一流的软硬件设施成为XXX市人流量最大的电子市场。总的来看，自1999年泰兴电脑市场、2000年赛博电子市场开业以来，XXX市电子市场走向专业化市场，特别是九龙坡区石桥铺片区集聚了三大商家（赛博、泰兴、XXX）的四家大卖

28、场，成为XXX市电子产品的集散地，辐射范围广，年销售量高达XXX市电子产品的70左右。 同时XXX市经济的不断发展和居民生活水平的提高，扩大了居民对电子产品的需求和产品的更新换代。作为电子行业，XXX市的电子行业发展前景仍然十分乐观，这是因为: 2005年XXX市城市居民人均可支配收入达到10244元，增长11.1%，扣除价格因素实际增长10.2%；城市人均消费支出8623元，增长8.2%，居民生活水平的提高对电子产品的需求增加； 2005年XXX市居民对家用电器和音像器材类的需求同比增长5.7%，通讯器材类同比增长3.6%； 目前电子产品更新速度较快，居民对新产品的需求也不断增加。5本项目发

29、展借鉴本项目位于XXX市九龙坡区石桥铺，周边有泰兴、赛博电子市场以及即将开业的西部电脑商城，商业氛围好，但同类型商家较多，且市场较为完善，存在一定的市场竞争压力，可利用节假日进行精心策划，扩大知名度，抢占市场份额，该项目有一定的市场机会。二、区域市场分析1区域市场界定（1）片区范围界定九龙坡区位于XXX市主城区西南部，是长江和嘉陵江环抱的XXX渝中半岛的重要组成部分，地跨东经10615至10635，北纬2915至2935,幅员面积432平方公里，与渝中区、沙坪坝区、璧山县和江津市接壤，与南岸区、巴南区隔江相望。南北最长36.12公里，东西最宽30.4公里。九龙坡区现辖杨家坪街道、谢家湾街道、石

30、坪桥街道、黄桷坪街道、中梁山街道、石桥铺街道和渝州路街道7个街道，以及九龙镇、华岩镇、白市驿镇、西彭镇、铜罐驿镇、陶家镇、走马镇、含谷镇、巴福镇、金凤镇和石板镇11个镇， 总计113个行政村、86个居委会。其中石桥铺街道办事处和渝州路街道办事处由XXX市高新区管委会代管；华岩镇、中梁山街道于2001年7月实行两块牌子一套班子，合署办公。（2）区域经济发展2005年九龙坡地区生产总值突破250亿元，达到270.41亿元，增长15.8%；固定资产投资突破120亿元，达到126.19亿元，增长13.3%；社会消费品零售总额突破100亿元，达到107.29亿元，增长16.5%；外贸进出口突破5亿美元，

31、达到5.45亿美元，其中出口4.73亿美元，分别增长45.5%和68.1%；区级财政入库收入突破9亿元，达到90092万元，增长49.5%；城市居民人均可支配收入突破万元，达到10310元，农村居民人均纯收入突破4000元，达到4283元，分别增长11%和13.9%。XXX市九龙坡区2005年各经济因素增长率（3）区域基础设施状况2005年九龙坡区投资近9亿元，贯穿中梁山东西部地区的战略要道华福公路全线竣工通车。外环高速公路全面动工，西彭立交连接道工程进展顺利。九滨路、李家沱长江大桥北引道改造工程、马家沟和童家石河两座水库大桥以及冬帽公路改造工程全面完成，同时220KV水碾变电站投入使用。公路

32、：公路路网四通八达，交通十分便捷。有鹅公岩、李家沱、马桑溪三座长江大桥连接两岸；成渝、上界、渝长及环城高速公路横贯境内；从解放碑到大渡口的高架轻轨横穿区内。新建了大件路、杨家坪环道、华龙大道等城市道路，改建了白彭高等级公路和金马路、白走路、含金路等一批乡镇主干公路，初步形成以高速公路和华福路为骨架的“一井、一环、八通”的公路路网结构。铁路：渝黔、襄渝、成渝三条干线铁路越过境内，有XXX东站、南站、西站、三大货运车站。港口：区内有长江上游最大的深水货运水陆联运码头九龙坡港 。航空：XXX江北国际机场距离九龙坡区30公里，车程20多分钟。供水：九龙坡区东部地区有日供水能力30万吨的XXX市水务集团

33、和尚山水厂供水。西部镇已建有含谷、黄千、铜罐驿等水厂，水源主要来自长江和水库。即将建设的长江取水工程，将兴建日供水分别达10万吨的白市驿和西彭水厂。供电：九龙坡辖区内有变电站15座，其中220千伏变电站3座，110千伏变电站11座，变电总容量172万千伏安，电力充裕。通讯：九龙坡辖区内已建光纤4390芯对公里，电缆主干32万对，通信管道84管程公里，装机容量41万门，可满足各种通讯需要。排污：九龙坡辖区内有较完备的城市排污系统和污水处理系统。正在整治的桃花溪流域、梁滩河流域以及黄沙溪渣场等工程，将改善投资和生活环境，满足生产和生活需要。2片区性质及特点 片区工业基础好，配套基础设施完备，且区位

34、优势极为显著； 片区农业资源丰富，相对于主城区，有广阔的发展空间，具有典型的都市现代化生态农业的特征，是XXX市最具规模的、最具形象的现代农业示范区； 片区旅游资源丰富，具有著名的XXX动物园、华岩市、龙潭湖以及XXX市最大的白鹭自然保护区； 片区科教文化发展较好，高等院校和科研机构较多； 片区经济增长速度较快，居民生活水平和消费水平不断提高； 片区商业和房地产业发展较为滞后，处于低档次、低水平的状态； 片区娱乐、餐饮、购物等第三产业发展缓慢，水平偏低； 片区工业生产对环境有一定的影响。因此，九龙坡区的发展规划主要以现有的工业为基础，以高科技手段改造老工业企业。同时，大力引进国际知名企业和国内

35、有实力的企业来此投资，并以此来带动九龙坡区的房地产、餐饮、娱乐、购物、休闲、旅游等产业的全面发展。3九龙坡区房地产状况u 2005年前三季度市场交易比较 2005年前三季度，九龙坡区楼盘进入市场总量为18万，总成交66.21万，前期释放于市场中显得滞销的物业在本年的第二季度得到明显消化，与2004年同期相比，2005年市场入市面积下降了54.6%，成交面积下降了19.6%，成为两项指标均下降的区域之一。 2005年第二季度，九龙坡区市场较为活跃，成交量分别高于第一、第三季度32.25万、28.44万，原因在于该区域内物业类型逐步多元化，品质也在逐步提升，中高档公寓、花园洋房项目经较长时间蓄势，

36、再加上春交会的促进作用，故成交量较大。u 2005年前三季度成交价格走势比较u 2005年前三季度，九龙坡区房地产成交价格保持在2550元/平方米以上，总体水平低于江北区、南岸区、渝中区、沙坪坝等区域，和2004年相比，平均成交价格有所涨幅，约30%。u 由于受到远郊低价新盘入市影响，故2005年第二季度成交均价表现出下滑趋势。u 2005年第三季度，九龙坡区杨家坪片区相继推出两个高价公寓盘百康年世纪门和艾佳沁泰，销售呈现较好局面，故其整体成交价格被拉高，达到了2951元/。u 2005年第二季度，成交均价在中高价盘上江城、盛仁汇大厦、艾佳沁园的主导下，涨幅巨大。4片区房地产发展趋势u 发展优

37、势 经济基础良好，地区生产总值居XXX市首位 城镇居民人均可支配收入较高 房地产开发规模较大u 发展劣势 房地产业开发品牌较少、知名度不高 房价始终徘徊在中等偏下水平 房地产市场处于成长阶段u 未来展望九龙坡区房地产市场的发育成熟还需要一段时间。今后一段时间正是九龙坡区房地产市场的大发展时期，其原因有四个：一是目前国民经济持续快速发展，人民生活水平相应提高，人们对改善居住条件的需求非常迫切；二是农村人口转为城市人口速度的加快；三是九龙坡区旧城改造、“退二进三”中对老城的维护及新区的建设；四是旧城改造中对老城区居民的安置需要。从这个角度看，九龙坡区房地产市场潜力巨大。5片区电子专业市场发展趋势X

38、XX高新区计划在2005年至2007年间分三期对石桥铺数码街进行扩建。一期拓展周边公路；第二期改建石桥铺广场；第三期为最后扫尾阶段，最终使石杨路、渝州路、科园一路、科园二街合围成一条完整的数码步行街。工程全部完工后，数码街经营面积将达到15万平方米。今后五年，在石桥铺高新区将集中建设光电子、医疗器械产业、软件三个产业基地；重点培育发展电子信息、生物工程和新医药、新材料、机电一体化四大主导产业；办好留学人员创业园、软件园、生物生化制药技术开发园、光电技术开发园、机电一体化技术开发园五个专业孵化园。6竞争分析本项目位于九龙坡石桥铺数码电子港，周边有赛博A、B馆和泰兴电子市场，同时周边的西部电子商城

39、将于2006年底开始招商，该商城面积6万余平方米，可容纳赛博、泰兴和本项目商城中所有的商家，且地理位置相对本项目较好，因此，本项目存在一定的竞争压力。7典型物业调查根据近期周边房地产市场的调查分析，本次主要采取XXX市专业电子市场和近期开盘的大型商业物业作为可比对象。（1）专业电子市场u 石桥铺赛博数码广场A、B馆赛博数码广场石桥铺店位于XXX市九龙坡区石桥铺渝洲路6号，其中赛博数码广场A馆于2000年10月开业，营业面积20000平方米，入住商家450户；赛博数码广场B馆于2003年5月开业，营业面积8876.67平方米，入住商家186户。该商城位于XXX市IT市场发源地，人流量大，市场培育

40、期长，商家、客户均较为稳定，主要消费群体为零售商、个人、公司、西南以及贵州等省市的部分客户。该市场目前经营状况良好，基本无空置现象。A馆租金水平：1层70288元/平方米.月，平均租金160元/平方米.月，2层100180元/平方米.月，平均租金130元/平方米.月，3层60100元/平方米.月。 赛博数码广场B馆 赛博数码广场A馆u 石桥铺泰兴通讯电脑市场泰兴通讯电脑市场位于XXX市IT市场的发源地九龙坡区石桥铺渝洲路8号泰兴大厦，距成渝高速公路仅2分钟路程，数条市内交通干线于此汇集，交通便捷，是目前XXX地区规模最大、档次最高的通信电脑专业市场之一，营业面积达11000平方米，经营商家50

41、0余户，该市场于1999年4月开业，市场培育时间较长，经营商家有较稳定的客源，人流量大，基本无空置现象。该商场主要消费群体为零售商、个人、公司、西南以及贵州等省市的部分客户。租金价格水平：1层平均租金140元/平方米.月，2层、3层已出售给商家。 u 赛博数码广场银座店赛博数码广场银座店位于XXX市渝中区邹容路139号，于2006年5月开业，营业面积7000平方米，入住商家60户。该物业地理位置较好，位于XXX市市级商圈解放碑商业区内，且交通便利，402、405、413、463、601、702以及轻轨临江门站均在此。物业1层经营大数码、手机；二层经营品牌电脑、兼容机以及小数码，但目前其经营状况

42、较差，二层空置率达30左右。 u NOVA电通王数码广场NOVA电通王数码广场座落于解放碑CBD核心地段，四周与世贸中心、万豪酒店、新世界百货、XXX书城、女人广场等解放碑最重要的百货商场毗邻。其营业面积16000平方米，于2006年6月开始试营业。虽然该区域商业氛围浓厚，但开业时间尚短，且XXX人电子数码产品多选择在石桥铺消费，因此，该商场人流量较少，租金水平相对石桥铺片区租金略低。u 赛博数码广场沙坪坝店赛博数码广场沙坪坝店位于XXX市沙坪坝区小新街29号华宇广场A座，于2002年11月开业，营业面积7800平方米，入住商家189户。该物业处于沙坪坝商圈中心，且周边大学、医院较多，大多数消

43、费者消费能力强，周边商业氛围浓厚。该区域交通便利，有462、404、418、181、806等多路大中巴直达。目前该店营业状况较好，租金与石桥铺赛博店基本持平。 u 泰兴e世界泰兴e世界商场位于XXX市江北区新世纪百货世纪新都,在观音桥步行街北面新建北路主干道旁，对面为贸业百货，总营业面积13000平方米，于2005年11月开始招商，2006年4月开始试营业。该区域人流如织，车流如梭，商业氛围较好。其一楼为通信数码馆，二楼为电脑综合馆，三楼为办公电子馆。该商场由于开业时间较短，尚处于市场培育期，人流量相对较少，主要面向江北居住的三峡移民、区域内的工薪阶层等。泰兴e世界租金水平一览表区域楼层ABC

44、DE1层16012010080602层115856040253层5540302520备注：1层物业管理费、水电费25元/平方米.月，2、3层22元/平方米.月。 （2）近期开盘大型商业物业XXX市在售商业物业销售情况一览表序号市场名称所在区域临路状况情况描述楼层售价（元/m2）1渝高.未来时代九龙坡区石桥铺临科园一路在售楼盘,街铺,一楼大部分及二楼出售给建设银行,其它为小商铺,面积在80.23-109.44平方米之间，目前无商业氛围，但因为靠近石桥铺电脑市场，周边银行较多，其西面与XXXXXX大厦共一个出入口120500-277002591535500-56802华宇.名都商城九坡区石桥铺临渝

45、洲路,其西面有人人乐超市入口,超市的另一出入口临国美电器底层街铺全部售完,2层曾分割出租作为百货,后关闭,3、4层一直空置125000-300002租金42元/平方米.月，销售价约5000元/平方米3都市桃源九坡区杨家坪位于杨家坪轻轨车站出入口处分为地下一层，平街一层，一层，二层，三层；目前大型连锁超市中百仓储已入驻11600028000-1000038000u 渝高未来大厦渝高未来大厦位于XXX市九龙坡区科园一路，毗邻XXXXXX大厦，为纯商务高档写字楼。建筑造型别具一格，大厦总高110米，共29层，配有面积达600平方米的气派大堂，以及176个停车位。渝高未来大厦商业裙楼5层，面积约100

46、00平方米，可整体或分割出售。目前一层已销售完毕，销售单价在2050027700元/平方米之间，二层整体出售，销售单价5915元/平方米，三层销售过半，销售单价5500元/平方米5680元/平方米之间。华宇 名都商城渝高 未来大厦u 华宇名都商城华宇名都商城位于XXX市九龙坡区石桥铺渝洲路（四川省团校原址），有109、118、119、139、222、231、238、368等多条公交线路大道，交通便利。该物业位于石桥铺电子商城对面，地处石桥铺城市副中心，约8万平方米商业规模，集中商业大厦、商业广场、商业内街组合，以及地下超市，现已成功引入人人乐超市。该商城四层商业物业，一层销售完毕，二、三、四层

47、招租。其中一层销售单价约在25000元/平方米30000元/平方米之间，二层租金约在4045元/平方米.月之间。u 都市桃源都市桃源位于九龙坡区杨家坪新华三村，富安百货斜对面，近杨家坪商业步行街。与富好、新世纪、重百、苏宁电器、立丹、美侬等知名商厦毗邻，文教、金融、医疗、餐饮、休闲娱乐设施齐备。都市桃源商业裙楼四层，主要出售，目前平街一层部分出出售给中国建设银行，地下一层出租给中百仓储，其余正处于招商阶段。其中平街一层销售单价16000元/平方米（整体买卖），一层售价单价800010000元/平方米，二层售价单价8000元/平方米。 第二章 项目分析及评价一、项目分析XXXXXX大厦XXX电子

48、市场位于XXX市九龙坡区渝州路与科园一路交汇处，东临科园一路，南临渝高未来大厦，西临泰兴通讯电脑市场，北临渝州路。据委托方提供的资料，项目总建筑面积为10749.17平方米，其中1层3311.54平方米，2层3045.27平方米，3层4392.36平方米。项目1层主要经营品牌电脑、笔记本电脑、数码产品、外设和办公设备，共42个商铺，根据所处位置不同，租金分布在50200元/月.平方米之间；2层71间商铺，主要经营品牌电脑、笔记本电脑、数码产品、组装电脑、电脑配件、耗材等，租金多分布在20100元/月.平方米之间；3层75间商铺，主要经营电脑配件、耗材、网络产品、正版软件、二手维修、办公设备、办

49、公桌椅等，租金水平相对较低，多为1020元/月.平方米。（具体租金情况详见附表） XXX电子市场外景 XXX电子市场1层内景 XXX电子市场2层内景 XXX电子市场3层内景二、项目SWOT分析1项目优势 项目所在的九龙坡区工业发展基础较好，是XXX市的工业大区，拥有素质较好的产业工人群； 项目位于XXX市主干道渝洲路和科园一路交界处，渝州路作为XXX市区最主要的交通干道、景观大道和迎宾大道，石桥铺作为连接渝中区、沙坪坝区、九龙坡区的交通枢纽，是XXX市西大门，辐射影响范围大，且交通极为便利；同时九龙坡区介于XXX市高新技术开发区和南岸区南坪经济技术开发区之间，与渝中区、沙坪坝区相邻，加上便利的

50、交通，区位优势十分明显； 项目位于九龙坡区石桥铺数码电子港，是XXX市IT产业的集聚地，电子数码产品的商业氛围好，辐射范围为整个XXX市、成都市和贵州省等； XXX市居民对电子产品的消费多数倾向于九龙坡区石桥铺数码电子港； 项目周边配套设施齐备，银行、医院、学校、公园、酒店分布周围。2项目劣势 项目位置相对周边的赛博电子数码城和泰兴电子数码城较差； 项目内部各楼层经营产品相对其他同类型的专业市场显得较为杂乱； XXX电子市场在XXX开业仅2年，相对泰兴电子市场和赛博电子市场，目前处于市场培育阶段，人流量相对较少。3项目面临的机遇 根据XXX市交通规划，XXX市轨道交通将经过项目所在地，交通优势

51、将促进片区商业的发展。4项目面临的挑战 项目周边的西部电子商城将于2006年底开始招商，其地理位置优于本项目，且商城规模较大，将对本项目造成一定的冲击。三、项目评价 本项目优势明显，区位较为优越，周边商业氛围浓厚，配套较完善，存在一定的市场机会。 根据深XXX评字（2006）11016号XXX市XXX大厦裙楼1-3层房地产评估报告，该项目于2006年11月5日的价值为115,186,582元，高于目前委托方提供的收购价格79,240,000元（含7300万元的购置价格及相关税费）的45.37，如果目前收购，后期经营状况稳定，风险较小。第三章 市场定位及项目评估一、项目定位本项目位于XXX市九龙

52、坡区石桥铺数码电子港，主要辐射范围为XXX市、成都市和贵州省等，是XXX市数码电子的集散地。u 项目方案定位:结合项目特点进行分析，可拟定以下两种方案： 方案一：维持现状模式：即根据XXXXXX电子市场有限公司合资经营合同，租赁XXX大西洋实业有限公司商业裙楼1-3层15年该经营模式与XXX赛博电子市场经营模式相似，由于经营场地是采取租赁的形式，因而对现金流的掌握要求比较高，各商家都将跟着其步伐走。但事实上，赛博目前是XXX最有实力的电脑城，它的一言一行，对商家的经营起着重要的指挥作用。 方案二：收购模式模式一：前5年只租不售，5年后2、3层出售，1层出租该经营模式与泰兴通讯电子市场经营模式相

53、似，不同的是泰兴通讯电子市场开业时间较早，市场培育较好，也较早的开始实行出售政策，即除了一楼的门面，其余部分全部出售，这样既可以实现资产保值增值，也可以实现卖场的统一规划管理。由于楼层部分出售后，资金回笼较快，可以实现较为稳定的经营。模式二：前15年只租不售，15年后2、3层出售，1层出租该经营模式与XXX赛博电子市场经营模式部分相似，不同的是目前赛博经营场地是租赁的，然后分租给各商家。模式一、模式二比较比较因素模式一模式二经营模式一层出租、5年后二三层出售出租，15年后二、三层出售经营优势实现资产保值增值，同时实现卖场的统一规划管理统一管理规划、引导商家经营经营劣势营销方式较为陈旧，销售中间

54、环节过多营销方式较为陈旧，销售中间环节过多、对现金流的掌握要求较高二、方案评估意见本项目的成功运作，可在一定程度上提升九龙坡区石桥铺电子市场形象，带动经济发展，满足居民日益增长的物质文化需求。项目所在地理位置交通较为便利，存在一定的市场竞争力。三、租金增长率测算由于XXXXXX电子市场开业时间不长，处于市场培育期内，租金水平相对较低，预期未来几年租金将处于逐年递增的趋势，直至市场成熟后，租金基本保持稳定。 周边成熟电子市场一层租金约为200250元/平方米.月根据市场调查数据，目前赛博、泰兴市场已培育成熟，一层租金近三年均稳定在200250元/平方米.月之间，赛博地理位置略优于泰兴，近三年一层

55、月租金稳定在250元/平方米.月，泰兴稳定在200元/平方米.月。 预计市场成熟后一层租金将基本稳定在250元/平方米.月左右考虑到轨道开通前后XXX电子市场已基本培育成熟，租金基本稳定，因此，参考目前XXX的租金水平和赛博、泰兴市场成熟后的租金水平，可估算市场成熟后租金稳定在250元/平方米.月左右。 20002004年商业物业价格年均增长率分析根据XXX市历年商业物业价格走势可以看出，XXX市20002004年后商业物业价格增长了约38%，年均增长约为10%。 市场培育期内租金年均增长率分析根据市场调查数据，赛博、泰兴市场2000年开业, 市场的租金水平一层约为90元/平方米.月, 200

56、4-2006年三年内均赛博、泰兴市场一层的租金水平均稳定在200250元/平方米.月之间，以此推算石桥铺电脑商业圈内专业电子市场从开业之初到其租金达到稳定的状态租金的年增长率约为22%29%之间，考虑此段时期内市XXX电子自身经营状况及目前商业用房市场状况，赛博、泰兴电子市场因市场培育期对租金影响的年增长率约为25%；同时考虑20002004年赛博市场培育期内商业市场正常增长了10左右，因此，本次扣除商业用房价格的自然增长因素，市场培育期内一层租金年均增长约15。 周边新兴电子市场对本项目租金的影响分析2004-2006年三年，赛博、泰兴市场一层的商业租金均稳定在200250元/平方米.月之间

57、，但是此段时期内，XXX市商业用房的售价及租金的增长率平均水平维持在10%,出现这种现象的原因是因为近几年，XXX市沙坪坝区、渝中区、解放碑，江北区新兴的电子市场分流了一部分客户，即由于周边同类商业物业供给的增加，导致竞争加剧，因供给增加对租金产生的负面影响我们在本次测算中取10%。 轨道交通造成房地产价值上涨考虑到XXX地理位置目前略差于赛博和泰兴，但XXX市交通规划中XXX地铁“轨道交通一号线”将于2007年开工。该线全长有公里，具体走向为朝天门七星岗两路口大坪石桥铺小龙坎双碑大学城，其中石桥铺站的出口规划在本项目边上。建设期为2007年到2011年，可能造成该处房地产价值的上涨。 国外轨

58、道交通对商业物业价值的影响美国加州大学Robert Covero和Michael Duncan（2002）运用特征价格模型（HPM）研究了圣地亚哥县（San Diego County）各条URRT沿线商业房地产增值情况。结果表明，商业房地产，在市中心铁路车站周围增值91%，在电车（Mission Valley）站点周围增值72%。 香港轨道交通对商业物业价值的影响深圳大学钟建民地铁对房地产价格影响之初探一文中，对香港轨道交通影响做出了阐述，1982年香港地铁荃湾线全面开通，地铁站半径300米以内，商业楼宇价格比半径在300米以外的提高了34.8%338%。 广州轨道交通对商业物业价值的影响深圳

59、大学的钟建民在地铁对房地产价格影响之初探（2000）一文中，基于TCM模型的研究结果表明：广州地铁建成后，坐落于地铁车站周边的商服业对地铁的敏感程度非常高，其租金的增幅达40%500%；地铁物业比其他物业的价值高20 %30 %，有的地方涨幅甚至达到100%150 %，如芳村区地铁沿线的商品房随花地大道与珠江隧道的建成，广州地铁一号线的通车运行、鹤洞大桥的通车等，土地升值很快，升值幅度约1000元/ m2。 深圳轨道交通对商业物业价值的影响庄焰在轨道交通沿线土地利用基础研究（2004）中得出，四号线沿线龙华片区轨道交通规划期与轨道交通建设期前后地价提升幅度为：商业约2.6倍；住宅1.141.3

60、倍。未有轨道交通规划与轨道交通规划期前后地价提升幅度为：商业约1.7倍；住宅约1.58倍。住宅、商业用地商圈形成因素与轨道交通建设因素对地价提升的影响比例大致为0.6：0.4。地价的提升势必带动商业物业价值的提升，研究表明：轨道沿线物业价格已高于同片区非地铁沿线相同档次物业的价格，高出幅度约为5%至15%不等，商业物业升值约在4060。综上所述，轨道交通对各城市的影响也是不同的，城市经济状况和房地产市场的不同，轨道交通对物业价值的影响程度也是不同的，下面根据XXX市的特点分析轨道交通对XXX市商业物业的影响： XXX市是典型的山城，经济状况（人均GDP1000美元）差于香港、广州、深圳等城市；

61、 XXX市被两江（长江、嘉陵江）隔断，商业呈现出组团式的分布； 据统计，2005年XXX主城区商品房住宅均价2587元平方米，增长8.45，而近年来XXX国民生产总值增幅始终保持在12左右，去年城市家庭人均可支配收入达到10240元，同比增长9.95，居民的收入增长高于住宅价格的增长，房地产市场潜力较大； 2005年XXX市住宅平均价格2587元/平方米，商业物业平均价格4953元/平方米，人均可支配收入10240元，如按购买户均80平方米（按目前人均26平方米，三口之家计算）的住宅来看的话，房价收入比约为6.5：1左右，略高于世界银行人居水平上限（5：1），但低于国内同等大城市水平（北京、上海、深圳、沈阳等城市已超过10：1），从某种程度上看，XXX市房价有