成都市醉双楠项目提案报告

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1、1 / 79 文档可自由编辑打印成都外双楠醉双楠提案报告成都外双楠醉双楠提案报告目录目录1、07 年成都城西二、三环域商品房住宅市场现状及走势研究年成都城西二、三环域商品房住宅市场现状及走势研究 .711 一级土地市场研究.71.1.1、2007 年 1 月11 月城西土地市场总体状况.71.1.2 、2007 年 1 月11 月城西 2-3 环区域土地市场状况.82、二级商品房市场研究、二级商品房市场研究 .122.1、2007 年 1-11 月城西 2、3 环供应和销售走势分析.122.2、2007 年 1-11 月城西 2、3 环各月供应和销售走势分析.132.3、2007 年 1-11

2、 月城西 2、3 环建筑形态分析.132.4、2007 年 1-11 月城西 2、3 环主力面积供给区间分析：.142.5、2008 年城西商品房市场趋势分析.143、三级二手房市场研究、三级二手房市场研究 .153.1、二手房供应特征、价格、需求、销售、租赁价格分析.153.2、二手房与一手房租售比分析.183.3、醉双楠项目区域版块生活机能及交通机能研究.193.3.1、区域配套分析.193.3.2、周边生活机能示意图及点评.203.3.3、区域交通条件分析.213.3.4、公交站点及公交线路明示.223.4、醉双楠项目区域版块区域发展规划及综合特性研究.253.4.1、片区的城市人文定位

3、.253.4.2、片区的综合人文特性，城市居民接受度、认同度.253.4.3、片区的区域发展规划.263.4.4、片区区域规划对本案的开发影响.263.4.5、片区区域规划对消费者的心理影响.274、醉双楠区域商品房市场状况、醉双楠区域商品房市场状况 .284.1 区域板块及相邻板块楼盘情况与分析.284.1.1 一级核心战场.284.1.2、二级重心战场.324.1.3 三级圈层参照战场.384.1.4 辅助板块参照性分析.414.1.5 区域总结性论述.434.2、区域市场单点总结性分析.464.2.1、供给市场的空白点.464.2.2、区域产品的共性特征与个性特征.474.2.3 各类产

4、品营销手法的市场反应及产品的市场反应强弱的原由.484.2.4 客源特征分析、市场接受度、市场不接受倾向及抗性分析.504.2.5、供需比值的定性分析.532 / 79 文档可自由编辑打印4.2.6、区域价格供给走势、产品供给走势、需求走势分析：.534.2.7 区域全年住房供给的图表定量分析（外双楠片区涵盖预计 07 年底开盘的楼盘供应体量）.564.2.8 政策变数对明年的趋势定性分析.564.2.9 小结.574.3、三级二手房市场研究.584.3.1、二手房供应特征、价格、需求、销售、租赁价格分析：.584.3.2 二手房与一手房租售比分析.615、07 年成都醉双楠项目板块综合型楼盘

5、商业部分市场现状及走势研究年成都醉双楠项目板块综合型楼盘商业部分市场现状及走势研究 .625.1、区域市场综合型楼盘商业部分现状.625.1.1 临街商业楼盘（小区商业生活配套）.625.1.2 走势研究.636、醉双楠项目板块住宅需求特征分析、醉双楠项目板块住宅需求特征分析 .647、醉双楠项目板块商业需求特征分析、醉双楠项目板块商业需求特征分析 .658、醉双楠地块综合条件研究分析、醉双楠地块综合条件研究分析 .668.1、项目地理坐标位置.668.2、项目基本概况描述.668.3、项目经济技术指标.678.4、地形地貌.688.5、项目周边基本利多利空情况.688.6、自然条件.689、

6、项目整体规划用地强度、项目整体规划用地强度 .699.1 项目用地强度.699.2、地块形态表现特征.699.3、成品项目设计方案简析：.6910、醉双楠项目住宅及商业定位分析、醉双楠项目住宅及商业定位分析 .7010.1 住宅部分.7010.1.1 层次结构定位（依据马斯洛需求层次理论）.7110.1.2 区域楼盘数据性罗列：.7210.1.3 市场张力定位分析：.7510.2 商业.7710.2.1、市场范围空间定位.7710.2.2、市场业态定位.7711、醉双楠项目住宅及商业目标客源定位分析、醉双楠项目住宅及商业目标客源定位分析 .7811.1 住宅.7811.1.1 主导目标客源.7

7、811.1.2 次主流目标客源.7811.1.3辅助目标客源.7811.2 商业.7911.2.1、目标群体定位.793 / 79 文档可自由编辑打印11.2.2、目标投资小业主定位.7911.2.3、目标经营客户定位.7912、醉双楠项目商业经营定位、醉双楠项目商业经营定位 .7912.1 经营功能定位.7912.2 经营特色定位.7912.3 经营方式定位.8012.4 经营业态定位.8012.5 项目可选择的业态.8013、星光大道项目住宅及商业客源具像化分析描述、星光大道项目住宅及商业客源具像化分析描述 .8013.1 住宅.8013.1.1 客户区域分析.8013.1.2 客户年龄特

8、征.8113.1.3 客户职业特征.8113.1.4 客户职务特征.8113.1.5 客户收入特征.8113.1.6 客户家庭特征.8113.1.7 客户教育特征.8113.1.8 客户习性特征.8113.2 商业.8213.2.1 客户区域特性.8213.2.2 客户年龄特征.8213.2.3 客户职业特征.8213.2.4 客户职务特征.8213.2.5 客户收入特征.8213.2.6 客户家庭特征.8213.2.7 客户教育特征.8313.2.8 客户习性特征.8314、醉双楠项目住宅及商业目标客源需求特征分析、醉双楠项目住宅及商业目标客源需求特征分析 .8314.1 住宅.8314.1

9、.1 客户的生活方式.8314.1.2 客户的置业动机.8314.1.3 客户的户型及总价需求落点.8314.1.4 客户付款方式.8414.1.5 客户的装修标准需求.8414.1.6 客户的生活配套.8414.1.7 客户的建筑风格需求.8414.2 商业.8514.2.1 客户的置业动机.8514.2.2 客户的户型及总价需求落点.8514.2.3 客户经营方式特点.8514.2.4 客户的投资回报要求.854 / 79 文档可自由编辑打印前言前言为了在瞬息万变的市场竞争中寻求到精准市场定位，我们为了在瞬息万变的市场竞争中寻求到精准市场定位，我们树立一种专业缜密的态度树立一种专业缜密的态

10、度,抱着事事走在前面的心态踏实做事、细抱着事事走在前面的心态踏实做事、细心观察，通过多方位立体化的针对性调研，为我们服务的甲方适时心观察，通过多方位立体化的针对性调研，为我们服务的甲方适时提供详实准确的市场动向，使推进的项目达到风险的最小化，利润提供详实准确的市场动向，使推进的项目达到风险的最小化，利润的最大化。的最大化。为准确市场定位，我们对醉双楠项目进行了前期市场调研。通过对各类信息、数据的收集和调研结果的反馈得知，本次调研的实施过程和实施结果基本符合前期的构思及意图，能够充分保证研究的有效性及得出结论的可靠性。我们得到了以下成果：1、醉双楠市场的整体状况及变动趋势醉双楠市场的整体状况及变

11、动趋势2、醉双楠市场市场产品设计的发展趋势醉双楠市场市场产品设计的发展趋势3、醉双楠市场市场分布现状及客户群体构成情况醉双楠市场市场分布现状及客户群体构成情况4、各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况5 / 79 文档可自由编辑打印5、掌握到醉双楠项目所处地块的基本特征掌握到醉双楠项目所处地块的基本特征6、 掌握到醉双楠项目房产市场的走势及主要竞争楼盘的基掌握到醉双楠项目房产市场的走势及主要竞争楼盘的基 本特征本特征7、明确醉双楠项目与主要竞争楼盘以及其余区块的优势、明确醉双楠项目与主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在劣势所在8、掌握到各类目标消费

12、群体及业内专业人士对项目的初步掌握到各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知认知9、明确醉双楠项目构建优势的市场机会及企业机会；明确醉双楠项目构建优势的市场机会及企业机会；10、 提出醉双楠项目的市场定位（包括项目定位、目标客户提出醉双楠项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位、户型定位等）的若干思路定位、户型定位等）的若干思路6 / 79 文档可自由编辑打印0 01 10 00 02 20 00 03 30 00 04 40 00 05 50 00 06 60 00 07 70 00 08 80 00 02 20 00 06 6年年 2 20 00 07 7年年2 20 00 06

13、6、2 20 00 07 7年年城城西西土土地地成成交交面面积积示示意意图图2006年 2007年A A 市场研究部分市场研究部分1、07 年成都城西二、三环域商品房住宅市场现状及年成都城西二、三环域商品房住宅市场现状及走势研究走势研究11 一级土地市场研究一级土地市场研究1.1.1、2007 年年 1 月月11 月城西土地市场总体状况月城西土地市场总体状况 2007 年 1 月至今城西区域发布拍卖及挂牌土地共 21 宗，成交20 宗，成交比例高达 95%。成交土地中中挂牌出让 2 宗，拍卖出让18 宗，总成交面积 493426.1 平方米（约合 759.9778 亩） 。同比上升 21.5%

14、，增加 134.3478 亩。7 / 79 文档可自由编辑打印2 23 3. .8 88 89 91 11 15 57 7. .2 28 88 89 90 05 50 01 10 00 01 15 50 02 20 00 0商商业业用用地地住住宅宅用用地地2 20 00 07 7年年城城西西成成交交土土地地用用途途构构成成成交土地空间分布上 ，二至三环范围内分布10 宗，总面积约 120676.6 平方米，三环外范围内分布10 宗，总面积约392245 平方米 ，一至二环区域无土地供应。1.1.2 、2007 年年 1 月月11 月城西月城西 2-3 环区域土地市场状况环区域土地市场状况200

15、7 年 1-11 月成都市 城西 2-3 环土地市场共发布拍卖和挂牌宗地 10 宗，总供应面积 181.148 亩。其中拍卖土地 8 宗，挂牌 2 宗，均全部成交，地块平均规模18.1 亩/宗。成交 10宗土地中， 3 宗为商业用地， 7 宗为城镇混合住宅用地，商业用地总计 23.8891 亩，占比约 12.6%。单单位位：亩亩2 20 00 07 7年年城城西西成成交交土土地地环环域域分分布布示示意意图图2-3环区域24%3环外区域76%8 / 79 文档可自由编辑打印成交土地平均起拍价格约411.45 万元/亩，平均成交价格1021 万/亩，其中商业性质土地平均起拍价格约303.87 万元

16、/亩，平均成交价格713 万/亩；住宅平均起拍价格约427.8 万元/亩平均成交价格 1135 万元/亩。成交土地中价格区间300-500 万元/亩宗地 3 宗，价格区间500-1000 万元/亩宗地 1 宗，价格区间 1000-1500 万元/亩宗地 4 宗，价格区间 1500 万元/亩以上宗地 2 宗。不考虑用地性质差异的前提下 1000-1500 万元/亩为区域市场主流价格。0 03 30 00 06 60 00 09 90 00 01 12 20 00 0起起拍拍价价格格成成交交价价格格0 07 7年年城城西西成成交交土土地地起起拍拍、成成交交价价格格示示意意图图商业用地住宅用地200

17、7年城西2-3环区域内成交土地价格区间分布示意图30%10%40%20%300-500万元/亩500-1000万元/亩1000-1500万元/亩1500万元/亩以上9 / 79 文档可自由编辑打印0 02 20 00 04 40 00 06 60 00 08 80 00 01 10 00 00 01 12 20 00 01 14 40 00 0一一季季度度二二季季度度三三季季度度四四季季度度2 20 00 07 7年年城城西西土土地地成成交交价价格格走走势势示示意意图图2007 年城西 2-3 环区域内土地成交价格增长迅速，2007年 1 季度土地平均成交价格约为564 万元/亩，至 2007

18、 年 4季度土地成交价格上涨至1258 万元/亩，涨幅高达 220%。点点评评：2007 年四季度成交土地楼面地价普遍超过4000 元/平方米，较一季度上涨近一倍，房地产泡沫因素有加重趋势。9.27 政策发布后在市场前景不甚明确的前提下10 月、11 月土地拍卖 反而出现较大幅度拉升， .从今年走势来看 ,增幅明显 ,但从最近的销售状况来看 ,明年土地成交价格应该在政策的高压下相对平稳 。10 / 79 文档可自由编辑打印附表： 2007 年年成成都都市市城城西西 2-3 环环区区域域土土地地出出让让情情况况表表环环数数宗地位置宗地位置净用地面净用地面积（亩）积（亩）容积率容积率用地性质用地性

19、质拍卖起叫拍卖起叫价（含出价（含出让金）让金）成交价成交价竞得单位竞得单位武侯区永丰乡龙爪村三、四组16.4513亩2.6二类住宅用地372 万元/亩400 万亩四川炎华置信实业有限公司武侯区永丰乡太平村九组41.7279亩3.5二类住宅用地350 万元/亩630 万亩上海绿地集团武侯区永丰乡龙爪村四组7.5645亩2.5商业用地农贸市场260 万元/亩485 万亩四川淳科实业有限公司武侯区红牌楼街道办事处双楠村 10组15.3021亩4.2二类住宅用地380 万元/亩1220 万亩正成公司武侯区晋阳街办吉福村6 组13.1658亩依据方案的合理性确定商业用地公共服务设施用地330 万元/亩3

20、55 万亩成都正成投资青羊区龙嘴村25.4259亩住2.85二类住宅用地、公共服务设施用地500 万元/亩1400 万/亩厦门建方金牛区高家村 6、8、9组15.4809亩住2.85二类住宅用地500 万元/亩1140 万/亩置信金牛区金府路 5 号28.3733亩住3.8二类住宅用地480 万元/亩1600 万/亩交大房产武侯区红牌楼办事处双楠村十组3.1588亩根据方案合理性确定商业用地(不兼容住宅)300 万元/亩1300 万/亩晗语道文化发展有限公司二至三环青羊区东坡村 3、6 组14.3643亩4.0二类住宅用地460 万元/亩1680 万/亩天合房屋11 / 79 文档可自由编辑打

21、印供应量销售量S10204060801001201401602 20 00 07 7年年1 1- -1 11 1月月供供应应和和销销售售走走势势分分析析系列12、二级商品房市场研究、二级商品房市场研究2.1、2007 年年 1-11 月城西月城西 2、3 环供应和销售走势分析环供应和销售走势分析分分析析：2007 年 1-11 月市场反馈的供销比 为 1.36，同比有所好转，说明今年市场状况表现较为明朗。但由于宏观政策的渗透影响力加强， 10 月、11 月供应销售比都上升为1.59，直接拖动了整体供销比的上升 ，销售情况较今年前三季度有所下滑。12 / 79 文档可自由编辑打印2007年年1-

22、11月月城城西西2、3环环区区域域每每月月供供销销情情况况0246810121416181月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月00.511.522.5供应量销售量供销比2.2、2007 年年 1-11 月城西月城西 2、3 环各月供应和销售走势分环各月供应和销售走势分析析 分析：分析：从各月的供销比比值来看，城西供销比为 1.3，较 06 年同期平均供销比 1.4 有所上升，说明今年供销状况相对较好，但由于宏观政策的影响，从 10 月、11 月的供销比来看，销售状况下滑趋势明显。2.3、2007 年年 1-11 月城西月城西 2、3 环建筑形态分析环建筑形态分析城城西西0 07 7年

23、年2 2、3 3环环建建筑筑类类别别分分析析中高层80%超高层10%小高层5%多层5%中高层超高层小高层多层13 / 79 文档可自由编辑打印2 20 00 07 7年年1 1- -1 11 1月月城城西西2 2、3 3环环主主力力面面积积供供给给区区间间60以下10%70-8062%80-12022%120以上6%60以下70-8080-120120以上分析：分析：2007 年 1-11 月城西 2、3 环建筑类别由于 规划条件、楼面地价和开发商预期利润等多种因素主要表现为中高层。2.4、2007 年年 1-11 月城西月城西 2、3 环主力面积供给区间分析：环主力面积供给区间分析：分析：分

24、析：2007 年 1-11 月城西 2、3 环主力面积供给区间主要集中在紧凑、精致、经济适用的70-80的面积区间段上。 90以下住宅供应的增加，拉动了部分消费者对90-120住房的需求，但对 120以上的住宅需求基本没有产生影响。14 / 79 文档可自由编辑打印2.5、2008 年城西商品房市场趋势分析年城西商品房市场趋势分析针对政策市场可能发生的变数拐点，利用现有数据进行分析，预判明年的购房群体将回归理性、自住需求将占据主体住房需求进一步转向经济适用的中小户型。在市场预期值上应当是较为平稳的状态，开年后假如房价小幅上调，现在持币观望的群体需求将得到一定程度释放。3、三级二手房市场研究、三

25、级二手房市场研究3.1、二手房供应特征、价格、需求、销售、租赁价格分析、二手房供应特征、价格、需求、销售、租赁价格分析分析：分析：由于城西 2、3 环线区域建设主要集中在 02 年以后，因此主要房源供给的集中在 02 年07 年，这部分次新房小区品质较0 07 7年年城城西西2 2、3 3环环域域二二手手房房房房源源特特征征2000年以前37%2000-2002年24%2002-2007年39%2000年以前2000-2002年2002-2007年15 / 79 文档可自由编辑打印0 07 7年年城城西西度度2 2、3 3环环域域市市场场需需求求面面积积区区间间60以下40%70-8030%8

26、0-12020%120以上10%60以下70-8080-120120以上高，户型功能设计合理，在加上其优越的地理位置受到市场的亲睐。分析：分析：城西 2、3 环线区域二手房价格由于楼盘的年代、位置、户型、区域生活成熟度等相关因素的制衡，明显看出 02 年后的房源具有很高的核心力，因此价格空间较大。540056005800600062006400660068002000年以前2000-2002年2002-2007年S1城城西西2 2、3 3环环间间二二手手房房源源价价格格系列116 / 79 文档可自由编辑打印分析：分析：环域内户型需求量较大的依然集中在经济适用紧凑的中小户型上。说明市场的供求基

27、础表现上大众需求力是市场的主力消费群体。分析：分析：城西二手房源租金在成都 4 个方位中仅次于南门，同样由于小区的品质不同，承租人的经济实力等级差异，租金层次梯度性较为明显。05101520252000年以前2000-2002年2002-2007年0 07 7年年城城西西2 2、3 3环环域域租租金金表表17 / 79 文档可自由编辑打印3.2、二手房与一手房租售比分析、二手房与一手房租售比分析根据国际通行租售比惯例进行分析租售比租售比=区域二手房市场平均每月每平米租金价格区域二手房市场平均每月每平米租金价格/区域新房市场平区域新房市场平均每平米租金价格均每平米租金价格 城西城西 2-3 环区

28、域租售比环区域租售比=17.6/6800 =1:386分析分析:按照国际惯例投资分析系数租售比超过 1:300 则投资已经基本不具备市场的投资回报价值，城西 2、3 环域超过 300 的比值说明该区域在理论上已不具备投资价值，但由于成都市 2006-2007 年商品房价格上涨迅速，使部分投资者仍然看好楼市投资。小结：城西城南小结：城西城南 2、3 环域二手房市场受到宏观政策影响较为明显，环域二手房市场受到宏观政策影响较为明显，投资性的意向客户下滑，在寻觅目标客户的精准定位上要锁定满足投资性的意向客户下滑，在寻觅目标客户的精准定位上要锁定满足18 / 79 文档可自由编辑打印居家需求的紧凑经济适

29、用的居家需求的紧凑经济适用的 70-800户型上。户型上。3.3、醉双楠项目区域版块生活机能及交通机能研究、醉双楠项目区域版块生活机能及交通机能研究3.3.1、区域配套分析、区域配套分析类型情况点评医疗机构私人诊所 4 社区服务中心 2 大型医院 2本区域既有新建的大型医院和社区医疗中心(其中大型社区医疗中心已具有部分优势专科),也有分布比较均匀的门诊或私人诊所金融机构建行 2 中行 4 工行 3 农行 3 招行 3 民生银行 2 申发展银行 1 交通银行 1 农村信用社 2 中信 1四大银行和各知名商业银行云集,基本以片区支行和营业厅的形式出现,规模较大.ATM 机广泛分布于各街道.各银行投

30、资理财产品宣传力度大学校幼儿园:4 小学:3 中学:0 大专:1 培训专科学校 ：2 该区域重要以幼儿园,小学为主,低龄儿童教育所占比重大,可说明该区域居民年轻化人群较多。IT 型培训学校(五月花,指南针等).餐饮娱乐娱乐会所 9 餐饮街 4 酒楼 4 高档餐厅 2普遍为综合性娱乐会所,规模大,档次高,娱乐项目齐全.同业竞争相对激烈,突出个性和差异性.消费较昂贵.成线状集中分布,种类丰富.同业竞争激烈且突出个性和差异化.消费较昂贵19 / 79 文档可自由编辑打印社区生活配套大药房 2 汽车美容 5 菜市 4 便利店 15主要以片区农贸市场和社区菜市两种形式出现,规模较大.市场内菜品丰富,农副

31、加工产品(半成品,成品)所占比例较高.肉禽类需求旺盛.但根据小片区的位置不同,及市场品质规格不同,菜价有较大出入.伊藤洋华堂内也有菜市,进口产品和海产品也比较丰富.知名连锁药房,提供社保卡消费,药品种类多档次高,规模大(通常可同时应付 3 辆车以上)商业配套大型商场 2伊藤洋华堂和国美电器,商品品种齐全,档次高点评：点评： 大区域范围配套设施网点密集类，规模档次较高，配套设大区域范围配套设施网点密集类，规模档次较高，配套设施种类齐全发展成熟施种类齐全发展成熟3.3.2、周边生活机能示意图及点评、周边生活机能示意图及点评点评点评成熟度成熟度项目周边现有满足日常生活需要的机能基础性条件，但整体业态

32、不够丰富，成熟度还需要培育，但其可以与清水河、双楠板块共享成熟配套。规格、等级、档次规格、等级、档次受清水双楠河板块的辐射，整个区域呈现出越靠近清水双楠河板块规格、等级、档次越高的特征。种类种类小区基本生活配套、基本医疗、学校、娱乐、餐饮、购物设施。核心特征核心特征较为基础性的生活基础配套。消费圈层消费圈层5 大花园的低消费圈层和鹭岛国际、瑞泰锦城等中高端消费圈层。20 / 79 文档可自由编辑打印3.3.3、区域交通条件分析、区域交通条件分析规格、等级规格、等级武侯大道（8 车道） 、青羊大道（8 车道） 、晋阳大道（6 车道） 、三环路等众多交通干道、主道、支路构成四通八达、南北纵横的交通

33、网络。路况路况该区域整体路况平整通畅，路况属于城区内的路况水平和标准。流量流量基于目前的道路状况，现阶段区域交通流量为早上 42辆/中午 86 辆/下午 73 辆，日均车流 67 辆。 成熟度成熟度能满足大流量通行要求，便捷度相当高，区域交通条件发展相对成熟。3.3.4、公交站点及公交线路明示、公交站点及公交线路明示道路交通路线表及公交线路表道路交通路线表及公交线路表道路名规格途径本片区公交站点及线路点评龙腾路双向六车道龙爪村站（上行）：8，21，29，70， 龙爪村站（下行）：8，21，29，70，318 清水河站：8，21，29，70，343 该道系主干道，连接市中心至双流九江片区，周边有

34、大量知名楼盘和住宅区，道路规格高，但因负荷大，路况较差青羊大道双向八车道无该道系主干道，南北纵贯整个成都西门片区，与武侯区武阳大道连接，道路规格高，路况好武阳大道双向六车道红运花园站（计划中）：29（下行）407（上行）该道系主干道，南北纵贯整个武侯区高新科技片区（至百家），与黄忠大道连接，货运车流量大，道路规格高，路况好，且现在正处于市政改造扩容中晋阳街双向六车道晋阳路东站（上行）：8 21 29 70 83 502 405 406 五大花园站（上行）：339 路 83 路 29 路 21 路 8路 502 路 70 路 343 路 342 路 该道系主干道，连接市中心至双流九江片区，周边有

35、大量知名楼盘和住宅区，道路规格高，但因负荷大，路况较差龙安街四车道龙爪村站：407该道东西横向贯穿外双楠住宅区，以私家自驾车为主，路况好。但由于路边停车比较普遍，21 / 79 文档可自由编辑打印造成道路可行动线较窄龙欣路四车道龙欣路站：408 该道南北纵贯外双楠住宅区，以私家自驾车为主，路况好鹭岛路四车道逸都路伊腾洋华堂站：408 云霞路站：29，318 逸都花园站：42，85 鹭岛路：151 该道东西横向贯穿外双楠住宅区，以私家自驾车为主，路况好。逸都路路段由于路边停车比较普遍，造成道路可行动线较窄天乐路四车道无该道南北纵贯外双楠住宅区，连接龙腾路和武侯大道，以私家自驾车为主，路况好。但由

36、于路边停车比较普遍，造成道路可行动线较窄二环路双向八车道清水河站（上行）：52 111 100 52区 339 菊乐路口站（下行）：52 513 96 100 111 809 伊藤路口站：52 52 区 100 111 在本区域处于红牌楼高架桥和清水河大桥之间，从外双楠侧往西门方向上道比较困难置信路四车道置信路：318 龙祥路站：343该道东西横向贯穿外双楠住宅区，以私家自驾车为主，路况好。但由于路边停车比较普遍，造成道路可行动线较窄龙华路四车道龙华北路站：318，42 双丰路：407该道南北纵贯外双楠住宅区，连接龙腾路和武侯大道，以私家自驾车为主，路况好。但由于路边停车比较普遍，造成道路可行

37、动线较窄基本情况运行区间市区线路 十里店公交站-五大花园 6:00-21:30 票价:普通车 1 元 高档车 2元十里店公交站 - 十里店 - 崔家店路 - 成都客车厂 - 崔家店 - 跳蹬河 - 万年场公交宿舍 - 万年场 - 二环路东三段 - 麻石桥 - 新鸿路 - 新华公园 - 一环路东三段 - 猛追湾街口 - 红星路口 - 红星路二段 - 新南门 - 新南路 - 林荫中街 - 林荫街 - 国学巷 - 黉门后街 - 浆洗街 - 南郊路 - 武侯祠 - 高升桥 - 七道堰 - 燃灯寺 - 双楠路 - 双楠路南 - 清水河 - 龙爪村 - 晋阳路东 - 五大花园市区线路 五大花园-红星路广场

38、南 6:00-20:00 票价:无人售票 普通车 1 元红星路广场南 - 新南门 - 新南路 - 林荫中街 - 林荫街 - 国学巷 - 黉门后街 - 浆洗街 - 南郊路 - 武侯祠 - 高升桥 - 广福桥北街 - 双楠路 - 双楠路南 - 清水河 - 龙爪村 - 晋阳路东 - 五大花园市区线路 人民公园-机投镇 7:00-20:00 票价:无人售票 普通车 1 元上行：人民公园 - 文庙后街 - 鸿雁街 - 南郊路 - 武侯祠 - 高升桥 - 高升桥路东段 - 红牌楼 - 二环路西一段南 - 武侯大道口 - 云霞路 - 云影路 - 龙欣路 - 龙爪村 - 晋阳路东 - 五大花园 - 阳公桥 -

39、 草金东路 - 潮音大道北 - 潮音大道 - 机投镇(共 21 站)下行：机投镇 - 潮音大道 - 潮音大道北 - 草金东路 - 阳公桥 - 五大花园 - 晋阳路东 - 龙爪村 - 清水河 - 武侯大道口 - 二环路西一段南 - 红牌楼 - 高升桥路东段 - 高升桥 - 武侯祠 - 南郊路 - 鸿雁街 - 文庙后街 - 小南街北 - 人民公园22 / 79 文档可自由编辑打印42 路 市区线路 (游乐园-逸都花园6:30-22:00 6:00-21:30) 无人售票 普通车 1 元 高档车 2 元游乐园 - 马鞍东路东 - 马鞍东路 - 一环路北四段 - 梁家巷 - 一环路北三段 - 人民北路

40、 - 白马寺 - 西体路 - 金仙桥路 - 永陵路口 - 西安中路 - 西安南路 - 中医附院 - 青羊宫 - 一环路大石路口 - 菊乐路东 - 菊乐路西 - 双楠路东 - 双楠路 - 双楠路南 - 云霞路武侯大道口 - 云霞路 - 云影苑 - 逸都花园(市区线路 青龙场中心站-机投镇 6:30-20:00 7:10-20:45 票价:无人售票 普通车 1 元 空调车 2 元青龙场中心站 - 昭觉寺横路 - 西林村 - 荆竹村 - 双水村 - 八里桥 - 站北北街 - 八里桥路 - 豆腐堰 - 荷花池 - 火车北站 - 火车北站公交站 - 二环路北二段 - 二环路九里堤南路西口 - 九里堤南路

41、西口 - 九里堤南路 - 沙湾 - 西门车站 - 抚琴小区 - 青羊小区 - 中医附院 - 青羊宫 - 大石路口 - 大石西路东 - 大石西路中 - 大石西路西 - 清水河 - 龙爪村 - 晋阳路东 - 五大花园 - 阳公桥 - 草金东路 - 潮音大道北 - 武青东二路 - 武青东二路东 - 机投镇市区线路 昭觉寺公交站-机投镇 6:30-20:00 无人售票 普通车 1 元昭觉寺公交站 - 昭觉横路 - 洪家坡 - 驷马桥 - 高笋塘 - 荷花池 - 二环路北三段 - 火车北站 - 人民北路二段 - 人民北路 - 西北桥 - 九里堤南路 - 沙湾东一路 - 会展中心 - 金沙路 - 营门口立

42、交桥东 - 营门口立交桥南 - 蜀汉路东 - 同友路口 - 蜀汉路同和路口 - 黄忠小区 - 青羊大道北 - 青羊大道南 - 青羊大道新成温路口 - 青羊大道光华大道口 - 青羊大道家园路口 - 青羊大道草金路口 - 晋阳路东 - 五大花园 - 阳公桥 - 草金东路 - 潮音大道北 - 潮音大道 - 机投镇支线公交 百花中心站-簇桥 7:00-19:00 7:50-19:50 无人售票 普通车 1 元百花中心站 - 百卉路 - 浣花滨河路东 - 浣花滨河路 - 清水河 - 二环路少陵路口 - 逸都路东 - 逸都路 - 逸都路西 - 武阳大道 - 武阳大道南 - 太平村 - 小心桥 - 花园城

43、- 聚龙路 - 聚龙路东 - 西部家居 - 龙井村 - 龙井村西 - 龙井中街 - 簇桥市区线路 金沙公交站-双流机场 7:00-19:00 普通车 1-2 元 公交卡无效金沙公交站 - 青羊大道新成温路口南 - 青羊大道光华大道口 - 青羊大道家园路口 - 青羊大道草金路口 - 龙华北路 - 云影路 - 云霞路 - 云霞路武侯大道口 - 双丰路 - 小心桥 - 顺江村 - 武侯大道双星大道口东 - 武侯大道铁佛段北 - 武侯大道铁佛段中 - 武侯大道铁佛段南 - 簇马路东 - 簇马路 - 凉港路北 - 凉港路 - 锦华路三段 - 锦华路机场路口 - 航空港 - 双流机场市区线路 三圣乡花卉市

44、场-晋吉北路 6:30-20:00 无人售票 普通车 1 元三圣乡花卉市场 - 和平村 - 三圣乡政府 - 幸福梅林 - 三环路娇子立交桥东 - 川师南大门 - 成龙路 - 成龙路沙河大桥 - 静居寺路 - 二环路静居寺路口 - 莲桂南路 - 莲花一区 - 莲桂西路 - 九眼桥西 - 合江亭 - 新南门 - 滨江路 - 南门大桥 - 锦里中路 - 大石东路 - 大石西路东 - 大石西路中 - 大石西路西 - 清水河 - 龙欣路 - 置信路 - 龙祥路 - 武阳大道东 - 晋阳路东 - 五大花园 - 阳公桥 - 晋吉北路市区线路(中医附院-机投半边街新居 6:00-20:30 无人售票 普通车

45、1 元 公交卡无效中医附院 - 青羊宫 - 送仙桥 - 草堂北路南 - 草堂北路北 - 成温立交桥 - 铁门坎 - 金沙车站 - 青羊大道新成温路口 - 青羊大道光华大道口 - 青羊大道家园路口 - 青羊大道草金路口 - 晋阳路东 - 龙爪村 - 龙华北路 - 双丰路 - 双丰中路 - 太平村 - 交大花园 - 小心桥 - 三环路武侯立交桥北 - 兴元嘉园 - 果堰农贸市场 - 奇石山庄 - 中华名园 - 三环路武侯立交桥南 - 顺江村 - 武兴一路 - 武科东四路 - 潮音村 - 机投镇 - 华都星公馆 - 武青西二路 - 草金路半边村 - 机投半边街新居(23 / 79 文档可自由编辑打印

46、总评：区域交通配套完善程度很高，生活配套在随着各大楼盘的业总评：区域交通配套完善程度很高，生活配套在随着各大楼盘的业主入主和区域规划目标的阶段性实现逐渐丰满和多元特色化，一些主入主和区域规划目标的阶段性实现逐渐丰满和多元特色化，一些中高端生活机能将随着区域消费层次的提升而不断完备。中高端生活机能将随着区域消费层次的提升而不断完备。3.4、醉双楠项目区域版块区域发展规划及综合特性研究、醉双楠项目区域版块区域发展规划及综合特性研究3.4.1、片区的城市人文定位、片区的城市人文定位集合娱乐、餐饮、休闲、零售的板块特征的集聚居住特性的居住区域。市区线路 桐梓林小区-黄田坝 6:00-20:00 无人售

47、票 普通车 1 元 公交卡无效桐梓林小区 - 二环路玉林路口 - 二环路神仙树路口 - 永丰立交桥 - 肖家河沿街 - 肖家河沿街西 - 肖家河街 - 高升桥东路 - 高升桥 - 广福桥北街 - 双楠路东 - 双楠路 - 双楠路南 - 逸都路 - 云影路 - 龙欣路 - 龙爪村 - 五大花园 - 阳公桥 - 交大花园四期 - 交大广厦小区 - 小心桥 - 顺江村 - 武科南二路 - 潮音村 - 机投镇 - 潮音大道 - 潮音大道北 - 机投镇场口 - 机九路 - 花龙门小区 - 双星大道北一段 - 培风村 - 光华大道立交桥 - 双星大道成温路口 - 中坝村六组 - 培风村十组 - 青羊工业园

48、区 - 成飞大道 - 黄田坝市区线路 成都客车厂-晋吉北路 6:30-20:00 无人售票 普通车 1 元 公交卡无效成都客车厂 - 崔家店路 - 十里店 - 二仙桥东路 - 二仙桥 - 建设北路三段 - 双建路南 - 双建路中 - 双建路南 - 桃源路 - 二环路东一段 - 三友路北 - 李家沱公交宿舍 - 三友路南 - 梁家巷 - 一环路北四段 - 一环路北三段 - 人民北路 - 白马寺 - 西北桥 - 九里堤南路 - 沙湾东一路 - 会展中心 - 二环路交大路口 - 营门口立交桥北 - 营门口立交桥南 - 二环路羊西线路口 - 蜀汉路东 - 同友路口 - 蜀汉路同和路口 - 黄忠小区 -

49、 青羊大道北 - 青羊大道南 - 青羊大道新成温路口 - 青羊大道光华大道口 - 青羊大道家园路口 - 青羊大道草金路口 - 晋阳路东 - 五大花园 - 阳公桥 - 晋吉北路24 / 79 文档可自由编辑打印3.4.2、片区的综合人文特性，城市居民接受度、认同度、片区的综合人文特性，城市居民接受度、认同度 置信实业、新希望房产、腾王阁、武海置业、中铁置业等知名开发商都集中在外双楠区域，大大地提升了区域楼市的品牌度，也将促进了区域的快速发展和成熟。 在城市居民认可度上相对于内双楠的城市繁华，此区域更具有生态特征，特别是未来发展空间概念上将能真正实现进一步繁华，退一步生态环境的居住舒适性。3.4.

50、3、片区的区域发展规划、片区的区域发展规划外双楠片区有政府专门规划的社区诊所，农贸超市、小学、集中绿地，社区文化中心、大型独立高端商业配套等，是一块集时尚、休闲、娱乐、餐饮、购物、教育、文化于一体的前沿生活样板区，现在已经基本实现规划格局。随着政府未来对五大花园整体改造规划的完成，未来区域中高端消费层次格局将真正意义上得到实现。3.4.4、片区区域规划对本案的开发影响、片区区域规划对本案的开发影响区域整体规划的实现，有利于拨高项目品质，实现外环境对本案的强烈支撑。25 / 79 文档可自由编辑打印3.4.5、片区区域规划对消费者的心理影响、片区区域规划对消费者的心理影响片区规划对消费群体有强大

51、的支撑导向力，是消费群体对楼盘未来居住环境的预期值。4、醉双楠区域商品房市场状况、醉双楠区域商品房市场状况4.1 区域板块及相邻板块楼盘情况与分析区域板块及相邻板块楼盘情况与分析4.1.1 一级核心战场一级核心战场根据该战场各楼盘对本案的影响威胁竞争力， ，特别结合各楼盘本身状况和与本案的竞争格局展开分析研判。项目名称项目名称花间兰庭项目地址项目地址17开发商开发商炎华置业物业管理物业管理洁华置业容积率容积率2.6绿地率绿地率30%公摊率公摊率20%建筑形态建筑形态多层/中高层总占地面积（亩）总占地面积（亩）17总户数总户数325总建筑面积（总建筑面积（）33000开发期数开发期数2（1 期中

52、高层/2 期多层、商业）当前批次信息当前批次信息住宅建面（住宅建面（）预计 12000层高（层高（m）2.9建筑形态建筑形态中高层均价均价(元元/)预计 7500 元/楼体层数楼体层数6F/14F物管费物管费(元元/月月)预计 1.2 元户型面积区间（户型面积区间（） 50-100开盘时间开盘时间预计下月中旬26 / 79 文档可自由编辑打印项目本身点评项目本身点评1、项目本身位于龙华南路与逸都路交汇处，属于大石西路清水河板块和双楠板块的延伸辐射带，周边商圈基本进入成长期，生活配套设施趋于完善。该楼盘地域特征优势明显。2、项目产品力上对市场空白点把握较为精准，利用可变空间增强使用效率赢得竞争优

53、势凝结点，提升整体空间价值，加重卖点重心。3、以多层和高层的建筑形态设计，将产品居住需求分解，掌握市场的主动性脉路，同时针对群体的置业动机进行户型配比。4、在产品设计上利用 6 米挑高的户型设计实现居住空间的通透开阔，在糅合立面的整体线条处理效果，VI 传播效果显著。5、该项目在套一的权重配比较大，是以赠送面积使之实际得房率提高，单价测算低于市场价格做为卖点支撑主要核。与本案竞争格局点评与本案竞争格局点评主力面积区间（主力面积区间（） 70-80推广时间推广时间07.12.12户数户数预计 130 户销售情况销售情况接受咨询梯户比梯户比2 梯 4 户/2 梯 6 户智能系统配置智能系统配置红外

54、、门禁主要目标客户主要目标客户多次置业具备殷实经济物质条件纯居住性客户。套数配比套数配比套一 50-60（25.3%） 、60-65（8.4%）假套一 70-75（43.4%） 、80-85（4.2%）套二 80-85（4.2%）假套二 90-95（14.9%）27 / 79 文档可自由编辑打印1、该楼盘与本项目在区域位置、规模品质上都具备正面争锋的对抗特征。其入市时间和本项目入市形成穿插，使本项目在推进时市场竞争压力减弱，但其市场反映程度将是本项目实施战略、战术策略的有力参照。2、预计明年市场客源争夺战中，该楼盘将依据其在市场空白点上寻觅到的竞争核心组合相关策略，实现其市场竞争力度的提升。项

55、目名称项目名称鑫盛白兰地项目地址项目地址武侯区外双楠龙腾中路开发商开发商悦华置地物业管理物业管理悦华置地物管容积率容积率3.5绿地率绿地率25.20%公摊率公摊率20%建筑形态建筑形态高层总占地面积（亩）总占地面积（亩）17总户数总户数377总建筑面积（总建筑面积（）48000开发期数开发期数预计 1 期 2 个批次当前批次信息当前批次信息住宅建面（住宅建面（）35000层高（层高（m）2.9建筑形态建筑形态高层均价均价(元元/)预计 7800 元/楼体层数楼体层数16/19物管费物管费(元元/月月)1.7户型面积区间（户型面积区间（） 60-120开盘时间开盘时间2008.1主力面积区间（主

56、力面积区间（） 69/90/119推广时间推广时间2007.10户数户数377销售情况销售情况开始咨询梯户比梯户比两梯四户智能系统配置智能系统配置红外、门禁、周界防攀越系统主要目标客户主要目标客户从咨询客户来看，多次置业且对生活品质有较高追求的城市中高端客户群。套数配比套数配比套一 60-70（18%） 、70-80（13.8%）套二 80-90（31.8%） 、90-100（12.7%）28 / 79 文档可自由编辑打印项目本身点评项目本身点评1、该楼盘地段区位在一级核心战场中占据咽喉领地位置，是核心战场中处于成熟与发展交界面结合点的走中高端路线的楼盘。2、在产品组合上以满足居家生活品质要求

57、的户型作为搭配，实现面积配比的协调，针对内外双楠客户的需求特征均衡达到区域点状辐射的目的。3、利用安防、通讯智能系统提升楼盘品质，减弱小区规模对项目本身配套的制约。与本案竞争格局点评：与本案竞争格局点评：1、该楼盘虽在地段优势上，对本区域外围客户供给具有一定的拦截性，但其由于本身特点模糊化，居住差异特征不尽明显，相对于该楼盘，本案更具备外双楠的表现张力。2、本案与该楼盘共性特征较多，基本属于同质同规模楼盘，但其入市时机和本项目形成穿插，预计本项目入市时该楼盘 1 期已经去化一半以上，很难对本项目形成销售压力。套三 100-119（23.7%）29 / 79 文档可自由编辑打印4.1.2、二级重

58、心战场、二级重心战场由于但考虑到本项目近邻竞争楼盘的威胁辐射因素，将大众群体为主要目标客群的，或者产品定位、开发商商预期战略与本项目不尽相同的相关楼盘确定为二级重心战场：项目本身点评：项目本身点评：项目名称项目名称金林俊景项目地址项目地址成都武侯武阳大道 338 号开发商开发商浩林实业物业管理物业管理银林物业管理景观设计景观设计贝尔高林国际（香港）有限公司容积率容积率3.86绿地率绿地率35%公摊率公摊率16%建筑形态建筑形态高层总占地面积（亩）总占地面积（亩）40总户数总户数990总建筑面积（总建筑面积（）12 万开发期数开发期数1 期 2 个批次（现 1 批次接受排号）当前批次信息当前批次

59、信息推出栋数推出栋数1、5 栋层高（层高（m）3建筑形态建筑形态高层均价均价(元元/)7800楼体层数楼体层数15/17物管费物管费(元元/月月)1.7户型面积区间（户型面积区间（） 69-220开盘时间开盘时间预计 12 月底主力面积区间（主力面积区间（） 75-89推广时间推广时间2007.10.20户数户数458销售情况销售情况排号交钱客户 160 组梯户比梯户比2 梯 4 户智能系统配置智能系统配置一卡通，红外，可视社区配套社区配套400游泳池、健身会馆、亲子教育中心、电子阅览室主要目标客户主要目标客户二、三次置业有强烈提升居住品质要求的中高端客户，以中年群体为主。区域集中于城西、城南

60、。套数配比套数配比套一 70（2.8%）套二 75-80（40.8%）套三 88-90（36.90%） 、115（3%） 、124-130（11%）134（2.7%） 、148（2.8%） 。30 / 79 文档可自由编辑打印1、该楼盘在前期定位上锁定第二、三次置业的、具备相当经济基础的、为提升居住生活品质的客户，因此在项目打造上力求做到高品质价值塑造。2、项目蓄水时期较短，力求在外双楠板块寻觅到市场突破点，争抢市场份额。但为减轻资金压力，回笼小部分资金款项，同时为了更好的斟别筛选客户，以在其旗下宾诺咖啡入会缴纳 5 万会费的形式收取排号费，现在已经积累 155 组客户。总体而言不算乐观。3、

61、针对该楼盘的前期跟踪性寻访调查发现,由于受到宏观政策层面的影响,该楼盘现在日均到访量已由原来的 60 组减少到 15 组,面对市场状况,开盘的价格优惠攻势预计会加大筹码。与本案竞争格局点评与本案竞争格局点评1、该楼盘与本案相邻关系权重最高，但从体量规模，产品定位、目标群体需求上来分析，整体上与本项目属于战略形态的竞争，而非战术上的短兵相接。2、本案与该楼盘在入市时机上形成穿插，因此当本项目推出时，该项目低总价、一般位置户型已经销售去化相当部分，整体属于价格高位，因此不具备和本案的核心战争。项目名称项目名称泊景湾项目地址项目地址成都龙腾路清水河畔开发商开发商成都黄河房地产开发有限责任公司投资商投

62、资商成都瑞合实业有限公司物业管理物业管理燕山物管容积率容积率3.38绿地率绿地率25%31 / 79 文档可自由编辑打印项目本身点评：项目本身点评：1、该楼盘以生态亲水文化作为主诉求点推广，以具有中高端生态居住需求的客户作为圈定对象，强调小区域的生态河居文化，大区域的公园生态主题。2、借助特有的自然优势，在临河区域以联排叠拼、多层的布局设计，充分实现了地块的特性价值，充分发掘了高端住宅的利润点。3、糅合城市与生态两大卖点组合突击，在区域板块的辐射力的基础上，再向城西、城南、二级城市中高端群体辐射，后进助推力较强。公摊率公摊率16%建筑形态建筑形态多层、高层总占地面积（亩）总占地面积（亩）43.

63、6总户数总户数852总建筑面积（总建筑面积（）98000开发期数开发期数3 期（现为 2 期，3 期为别墅）当前批次信息当前批次信息住宅建面（住宅建面（）31500层高（层高（m）3建筑形态建筑形态高层电梯价格区间价格区间(元元/)7300-9600 元/楼体层数楼体层数5+1、18物管费物管费(元元/月月)1.6户型面积区间（户型面积区间（） 80-140开盘时间开盘时间07.8.30主力面积区间（主力面积区间（） 86-89推广时间推广时间07.7户数户数352销售情况销售情况80%梯户比梯户比2 梯 4 户智能系统配置智能系统配置红外、门禁、一卡通目标客户群体目标客户群体具备二、三次置业

64、特征对亲水生态居住环境有较高要求的客户。主要以城西、城南的中高端客户为主要支撑。二级城市购买群体中以达州、攀枝花为主。套数配比套数配比套二 88.1489.63（37%） 、109.99-110.56(35%)、129。59-136.59（28%）32 / 79 文档可自由编辑打印4、由于其在入市时有力避开了宏观政策层面对市场的冲击，因此在销售去化方面表现较为劲道。但是剩余房源的销售上受到政策市场层面的刺激，月均销售量下滑明显。5、在产品组合上，该楼盘权重分摊较为均衡，市场细分度着力点不够突出，市场圈层抗性预计会由于利空信息的渗透，出现增强效应。与本案竞争格局点评与本案竞争格局点评1、该楼盘与

65、本案在竞争格局上客户分流争夺将更多体现在区位、地段、楼盘综合产品力、打造品质上的竞争格局，类比因素是本案的地段区位未来影响力，发展成熟潜力价值与该楼盘的生态河居价值。2、在空间竞争格局上本案与该楼盘的目标客源地域供给具有同质性，在置业目的上，综合市场现状况分析，由于投资成本的增高，满足纯居住目的的客户将成为争夺点，但支解需求特征，该楼盘与本案在客户需求特征上应该分化琐定。项目名称项目名称互盛佳苑项目地址项目地址成都晋阳路 169 号33 / 79 文档可自由编辑打印开发商开发商四川峨眉互盛实业有限公司物业管理物业管理新东容积率容积率4.2绿地率绿地率25%公摊率公摊率17-22%建筑形态建筑形

66、态高层总占地面积（亩）总占地面积（亩）13.28总户数总户数391总建筑面积（总建筑面积（）4.1 万开发期数开发期数1 期当前批次信息当前批次信息住宅建面（住宅建面（）33000层高（层高（m）2.9建筑形态建筑形态高层均价均价(元元/)63000 元/楼体层数楼体层数17物管费物管费(元元/月月)1.2户型面积区间（户型面积区间（） 58-117开盘时间开盘时间预计 07.12.30主力面积区间（主力面积区间（） 80-90推广时间推广时间2007.10.10户数户数391销售情况销售情况蓄水 120 组左右梯户比梯户比2 梯 4 户智能系统配置智能系统配置智能，红外，可视主要目标客户主要目标客户以满足基本居家需求的中老年群体。特别是会所花园内为改善居住品质老年群体以置换形式购房。套数配比套数配比套一 58（4.3%） 、66（4.4%）套二 80-90（34.8%） 、94（34.8%）套三 116（21.7%）项目名称项目名称双锦秀庭项目地址项目地址外双楠晋平街 37 号开发商开发商四川江海（集团）置业有限公司容积率容积率4.78绿化率绿化率27%公摊率公摊率19%建筑形态建筑