南京市玄武区商贸流通产业战略发展规划

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1、南京市玄武区商贸流通产业战略发展规划南京市玄武区商贸流通产业战略发展规划课题组二三年十月总字数：31012字，共印10册，共62页 打印编辑：孙乐芹校 对：张丽媛 签 发：汪亮南京市玄武区商贸流通产业战略发展规划南京市玄武区商贸流通产业战略发展规划课题组组成人员组 长：许卫宁 南京市玄武区人民政府 常务副区长副组长：王 东 南京市玄武区商业贸易局 局 长丁海宏 上海市商业设计研究院 院 长 高级经济师汪亮 上海市流通经济研究所 副所长 研 究 员成员：冯汉良 上海市流通经济研究所 副所长 研 究 员顾廷才 上海市商业设计研究院 总工程师 高级工程师杨振中 上海市商业设计研究院 高级建筑师刘春晓

2、 上海市流通经济研究所 助理研究员张丽媛 上海市流通经济研究所 研究实习员路 薏 上海市流通经济研究所 研究实习员李 梁 上海市流通经济研究所 研究实习员陈若谷 南京市玄武区商业贸易局 副 局 长张丽娜 玄武区发展计划与经济局 副 局 长 刘建明 南京市玄武区商业贸易局 管理科科长赵 俊 南京市玄武区商业贸易局 综合科副科长刘德俭 南京市玄武区商业贸易局 市场科科长李 凌 南京市玄武区商业贸易局 主任科员东景瑶 南京市玄武区商业贸易局 科 员前 言2003年7月，南京市玄武区商贸局根据南京市新一轮发展的形势，本着抓住发展机遇，推动玄武区商贸流通产业全面发展的目的，采取借助“外脑”的方式，特别是

3、借助商贸流通产业发展较快的外省市有关科研学术机构，共谋玄武商贸产业的发展，故同上海市商业设计院、上海市流通经济研究所共同成立了“南京市玄武区商贸流通产业发展规划”的项目课题组。本课题立足南京市在“长三角”经济圈中的重要地位及其社会经济发展的宏观背景，结合有利于玄武区商贸流通产业发展的内外条件和各种变化因素，提出了玄武商业发展的战略定位、战略目标及其战略任务。课题组还在充分调查研究的基础上，提出了玄武区商贸业到2013年的重点和亮点工程。通过这些亮点工程的建设，创造出有利于商贸投融资的平台，起到“牵一发而动全身”的积极作用。课题组从2003年7月成立伊始，四次专访了南京市及玄武区等相关行政主管部

4、门，召开了三次由社区居民和商业工作者的专题座谈会，并冒着酷暑展开了五次实地考察和调研。于9月底形成玄武区商贸流通产业发展战略规划研究的初稿，在广泛征求南京市各个方面的意见以后，三易其稿。在课题的总体把握方面，又于2003年11月17日在邀请南京市有关政府部门、学术界、企业领导举行本课题的研讨会之后，进行了多次的修改，于2003年12月8日完成了本课题。课题文字部分共计62页，31012字，概念规划图纸十余幅。本课题不是一个单一的商业项目“落地详规”，而是站在战略的层面，对整个玄武区商贸流通产业的发展，提出了宏观战略性研究规划。换句话说，它是一个产业发展的战略性研究规划。本规划是纲，纲举才能目张

5、，它同一般的城市建设规划的不同点即在于此。只有在对发展的战略定位和发展理念一致认同的基础上，才能有效地进行商业项目的落地规划。否则，任何规划是没有可持续发展动力的。本商贸产业发展战略规划研究，历时5个月，得到了南京市，特别是玄武区政府相关部门以及商家和市民的极大支持，在此，课题组向他们表示深深的敬意和感谢。南京市玄武区商贸流通产业战略发展规划课题组 二三年十二月目 录第一章 玄武区商贸流通业发展的环境分析(1)第一节 “长三角”增量经济有利南京市的商贸发展(1)一、“长三角”经济发展的增速明显(1)二、南京市面临新的挑战与机遇(3)三、经济的发展推动了需求的增长(3)第二节 南京市新一轮发展有

6、利玄武区的商业发展(4)一、玄武区的辐射与吸纳能力将逐步提高(4)二、区位优势将带动玄武区商贸流通业的发展(5)三、人均收入提高有利玄武区商业开发(6)第三节 玄武区商业发展的现状(7)一、玄武区商业的基本概况和特点(7)二、玄武区商业的主要优势(9)三、玄武区商业面临的问题（10）第二章 我国发达城市区域商业的经验借鉴和启示（14）第一节 沪、杭、苏商业特色区经验介绍（14）一、规划领先的黄浦区商业（14）二、便民利民的苏州工业园新兴社区商业（16）三、依景开发的杭州市西湖区湖滨商业（17）第二节 发达城市商业特色区对玄武区的有益启示（17）一、商业发展依赖于超前的规划布局（18）二、商业发

7、展依赖于良好的投融资概念（19）三、商业发展依赖于国际化的管理理念（20）第三节 发达城市商业特色区经验对玄武区的借鉴（21）一、转变观念，科学规划（21）二、发掘题材，优化配置（22）三、打造亮点，营造氛围（23）第三章 玄武区商业发展的总体目标和战略定位（24）第一节 玄武区商业发展的总体目标（24）一、确立商业向现代化发展的中长期目标（24）二、明确近期切实可行的重点工作（25）三、制订出分步实施积极推进的发展策略（26）第二节 玄武区商业发展的战略定位（26）一、积极打造中心城区商业的繁荣繁华（27）二、努力推进社区商业的便民利民（27）三、着力创新都市的休闲服务业（28）第三节 玄武

8、区商业发展的战略任务（28）一、加速营造商业发展的政策环境（29）二、加速优化商业发展的市场环境（29）三、加速培育商业发展的服务环境（31）第四章 玄武区商业的重点布局和规划（32）第一节 新街口核心商圈的战略布局（32）一、新街口核心商贸区的功能定位（32）二、 建设现代“都市型消品茂”（34）三、开发面向“长三角”的现代商贸中心（36）第二节 孝陵卫社区商业的重点布局（36）一、孝陵卫社区商业的定位和布局（37）二、居住区商业布局（39）三、后期街坊型商业形式（41）第三节 珠江路高科技产业街的布局（42）一、珠江路高科技产业街的发展现状（42）二、珠江路高科技产业街的经营定位（45）三

9、、珠江路高科技产业街的规划布局（47）第四节 开发玄武湖畔亲水商业（48）一、湖畔亲水商业开发的价值分析（49）二、借势玄武湖开发现代休闲服务业的思路（49）三、玄武湖畔现代休闲服务业的布局（50）第五节 构建玄武区专业市场体系的设想（51）一、副食品市场的功能化建设（52）二、汽车商贸市场集群化建设（52）三、东杨坊现代物流基地建设（54）第五章 推进玄武区商业发展的建议和措施（56）第一节 商业整体发展需要综合政策配套（56）一、加快建章立规形成综合的政策配套支持（56）二、整合管理资源形成政府的统一协调模式（57）三、通过必要的程序提高商业规划的刚性（58）第二节 需要发挥政府和市场的双

10、重作用（58）一、坚持政府对商业发展的主导地位（58）二、充分发挥市场对商业发展的调节作用（59）三、以社会化运作的机制推动商业发展（59）第三节 招商引资需要资本运作和投融资平台（60）一、利用商业规划创造良好的投融资概念（60）二、利用政策导向提供资本运作的平台（61）三、努力吸引国际型的商业品牌企业进驻（61）第一章 玄武区商贸流通业发展的环境分析 13第一章 玄武区商贸流通业发展的环境分析随着全球经济一体化的进程加快以及中国加入WTO，中国的经济将日益融入世界经济。对于中国而言，这既是机遇，又是严峻的挑战。与此同时，在全球经济不振的情况下，中国的经济依然保持着较快的增长速度，尤其是“长

11、三角”地区，增速尤为明显，显示了这一区域巨大的发展活力。作为“长三角”经济圈内占有重要地位的南京市，明显加快了发展的步伐，正成为“长三角”经济圈经济增长的一个新亮点。第一节 “长三角”增量经济有利南京市的商贸发展长江三角洲是我国经济实力最强的地区之一，全区土地面积虽仅占全国1，人口也只占全国的6.25，然而其GDP却占到了全国的近四分之一。“长三角”经济的快速增长，必将给南京市的经济发展带来巨大的挑战，但同时也将带来极大的发展机遇。随着在新一轮发展中南京市经济的崛起，将极大的推动需求的进一步增长，这对南京市的商贸流通产业的发展将起到十分积极的影响。一、“长三角”经济发展的增速明显1999年到2

12、001年的三年间，“长三角”地区中有相当代表性的、并具有一定核心作用的南京市GDP增长了28.9%，人均可支配收入增长了15%，第三产业完成值增长了31.24%；苏州市分别增长了29.6%、29.17%、32.16%；杭州市分别增长了28%、19.93%、33.4%；宁波市则增长了26.01%、26.33%、34.55%，四个城市的人均GDP也平均增长了26.79%。从这些样本城市的国民经济基本指标来看，“长三角”的经济呈现快速发展的趋势，这也充分反映出“长三角”地区的经济发展，在未来的10到15年仍有着强劲的发展动力，这将给南京市的商贸流通产业带来极大的发展空间。表一： 长三角主要城市国民经

13、济基本情况 城市年份内 容南 京苏 州杭 州宁 波199920002001199920002001199920002001199920002001GDP(亿元)895.310201154135815411760122513831568104211761313人均GDP(元)164461854620761235922669230384199612234225074194052178624213人均可支配收入(元)769482338848105831177813670908596681089694921092111991第三产业完成值(亿元)410472538.1506.2579.66694975

14、69.3662.98366.7421.1493.4在新一轮发展中，南京市作为江苏省的省会城市，其社会经济发展的战略地位是显而易见的，其不仅将承担起沿江经济的发展重担，还将在“长三角”经济圈中扮演起更为积极、更为重要的角色。就这一意义上来说，南京市的经济发展不仅存在着有利的外部环境，其内生动力也极其充分，南京市的社会经济发展时机已经成熟，时不我待。这期间，南京市的商贸流通产业将日益发挥出产业“领头羊”的作用，成为这座历史名城走向现代化的“名片”和“橱窗”。二、南京市面临新的挑战与机遇进入二十一世纪，南京市的社会经济发展步伐已然明显加快。随着苏、锡、常地区经济的高速增长，长三角地区的经济发展，南京

15、市人民对南京市的社会进步和经济发展将产生何种新需求？在新一轮城市圈经济中，南京市将扮演何种角色？如何进一步提升和开发南京市的城市综合功能？南京市的产业发展如何重新定位？只有做好这篇文章，才能真正有目标地推动南京这座历史名城朝着现代化的方向发展，才能真正应对中国加入WTO以后所带来的一系列问题，才能够形成推动经济可持续发展的城市产业链。与此同时，南京市也同样面临着前所未有的发展机遇，有着良好的后发优势。比如，商务成本低，科技人才较为集中，人文资源极为丰富，产业基础较为雄厚，区位优势比较明显，所有这些都集聚了南京市在新一轮发展中的优势资源。通过对这些资源的整合，并加以合理利用和优化配置，可以促进南

16、京市实现跨越式的发展，实现第三产业集聚、第二产业更新、第一产业优化的战略目标，形成南京与上海双向辐射的良好态势，发挥出南京市在“长三角”地区社会经济发展中的主力作用和沿江经济发展中的骨干作用。三、经济的发展推动了需求的增长未来将随着南京市社会经济的跨越式发展，人均GDP和人均可支配的收入将会呈现较大幅度的增长，由此将引发人们消费习惯、消费理念的改变，从而引发消费结构的深刻变化。从城市经济的本质而言，拉动社会经济发展的最主要的因素是三个方面，一是进出口；二是消费；三是投资。就这一意义上来说，南京城市经济的发展在很大的程度上，将依赖于商贸流通产业的繁荣繁华和迅速发展，这不仅是扩大内需的需要，同时更

17、是城市经济发展的需要。从眼下南京市的商贸流通产业的发展现状来看，随着南京市经济的继续发展和吸纳能力的进一步提高，存在着庞大需求空间，因此，南京市商贸流通产业将会抓住这一良好的发展机遇，积极地加以产业规划，并吸引国内外的投资，以此提高商贸流通产业的能级。不仅使城市变得更加繁荣繁华，更能满足人民群众日益增长的、且不断变化的消费需求，并以需求为龙头，带动一产、二产的联动发展，由此突显出商贸流通产业在南京市国民经济发展中的支柱地位。第二节 南京市新一轮发展有利玄武区的商业发展玄武区是南京市自然与人文资源均十分丰富的区域，它包容了南京最著名的景观中山陵和玄武湖，依山傍水，发展商贸流通产业的条件得天独厚。

18、在新一轮的发展当中，玄武区完全能够抓住发展的先机，依托其良好的资源优势，促使区域商贸流通产业实现跨越式的发展。一、玄武区的辐射与吸纳能力将逐步提高在新一轮的发展中，随着南京市经济的迅速发展，玄武区作为核心城区之一，其资源优势将日益地突显出来。通过将人文资源、区位资源同经济资源的有效融合，将极大地增强玄武区的经济辐射和吸纳能力，由此也将极大地促进玄武区商贸流通产业的发展。未来玄武区商贸流通产业能否取得竞争优势，最为主要的是两点：一是，能否利用发展契机，以投融资的理念来经营和打造新玄武，这就取决于能否创造出良好的投资概念和题材，吸引国内外各种资本的进入；二是，能否将商贸流通产业的发展同区内的人文环

19、境实行有效的嫁接，通过借景和依景，推动商旅结合，发展和提升商业服务业，并以此带动商贸商务的联动发展，最终推动房地产业、金融业等现代服务业的联动发展。以城市循环经济的发展模式，推动良性运转的产业链的形成。通过对资源的优化配置，玄武区的经济辐射能力将得到极大地提高，将成为南京市新一轮发展中的亮点。与此同时，其投融资的吸纳能力也将大大增强，成为南京市新一轮发展的投资热土。二、区位优势将带动玄武区商贸流通业的发展玄武区位于南京市的中心，内有世界闻名的中山陵和风景秀丽的玄武湖，历经风霜的明城墙，具有融山、水、城、林于一体的独特风貌。沪宁高速公路、312国道、宁杭公路等穿境而过，交通便捷，区域通讯发达，还

20、有东南大学、南京理工大学等25所高等院校和科研所，学术氛围浓厚。玄武区的区位优势对于其发展商贸流通产业非常有利，玄武区的人文资源是其它行政区域所不能替代的。若是这一资源能够得到有效的、科学的利用，那么毫无疑问，将形成无可替代的核心竞争能力。但是，必须清醒地认识到，对于自然资源而言，一旦利用不好，反而会成为一种包袱。中山陵和玄武湖，一山一湖，在外来资本面前，它们无疑是一个金元宝；而对当地人而言，常常会熟视无睹，甚至于会抱怨它的存在，而妨碍了自身的经济发展。但也会出现另外一种现象，即过分依赖自然资源，以至于急于开发这一自然资源，这两种倾向都是需要避免的；对政府而言，应科学整合、合理利用这一独一无二

21、的有利资源，使旅游休闲、商业服务业的发展以及房地产开发、城市扩展同人文景观互为依托、互为影响，形成螺旋式发展的态势。在玄武区的商贸流通产业发展中，玄武区完全有条件科学有序地做好水文章和山文章，开发富有特色的山水商业和景观商业，将商业同旅游有机的结合起来，将商业同房地产业有机的结合起来，将商业同商务有机的结合起来，形成富有特色和富有个性的玄武区商贸产业集群。三、人均收入提高有利玄武区商业开发南京市作为“长三角”经济圈中具有重要战略地位的城市，其经济发展和经济总量均属于区域经济发展的第一层次。自“八五”期间，南京市提出沿江开发战略以来，经济持续稳定地增长，经济结构亦日趋合理，人均收入逐年递增，人均

22、可支配收入在19801999年的十几年间，以年均6.3%的速度递增。而到了本世纪，其递增速度更是达到了8.5%。人均收入的提高带来了消费的提升。近5年来，南京市民的消费性支出占人均可支配收入的比例，始终维持在8085%之间，人均收入的提高不仅改变了人们的消费需求，而且也改变了人们的消费理念和消费方式。需求的变化，给商贸流通产业的发展带来了无限的市场潜力，这将十分有利于商贸流通产业进一步向深度和广度发展，商贸流通产业应紧紧抓住这一发展的契机，迅速提升自身的能级和档次，以满足人均收入提高后，人们不断变化的综合性消费需求。第三节 玄武区商业发展的现状商业是一个城市的名片和橱窗，商业的发展在一定程度上

23、代表了一个城市的形象。为此，近几年来，玄武区区委、区政府充分利用各种优势资源，推动了玄武区商贸流通产业的快速发展。一、玄武区商业的基本概况和特点玄武区共有各类商业门店二千四百余家，主要集中在珠江路、长江路、孝陵卫、新庄、新街口等地区。从业种上看，包括综合百货、五金交电、服装鞋帽、日用杂品、家用设备、装潢建材、通讯电脑、医疗保健、餐馆娱乐、文化体育以及其他服务等；从业态上看，有专卖店、专业店、大卖场、连锁超市、专业市场等；从商业设施来看，有南京商厦、珠江路科技街、新庄汽配市场群等，为玄开区商业发展奠定了良好的物质基础。2002年全区社会消费品零售总额完成39.16亿元，同比增长14.5%。就现状

24、而言，玄武区商业具有以下三大特征：1、现代业态与传统业态相并存近年来，随着居民消费水平不断提高，城区消费品市场已纷纷引入相当数量的先进业态，提升了商业档次，满足了消费需求。如连锁超市、大卖场、专卖店等，从而在很大程度上推动了城区商业由传统业态向现代业态的转换。然而，多年来残存的传统商业网点依然数量较大，改变这一状况仍需化大力气。2、居民消费与周边辐射消费相并存玄武商业，是以满足城区内居民日常生活消费中的购物、餐饮、休闲、娱乐等需求为主的属地型商业，城区居民是消费主体。但是由于近年来南京市及玄武区的辐射能力加强，形成了不断地向周边城镇、毗邻地区辐射的有利态势，周边以及省内外的消费群体纷纷进入玄武

25、，其重点是到玄武湖、中山陵旅游的消费者群体。3、中低收入消费与高收入消费并存据抽样调查，在玄武区居民结构中工薪阶层约占76%，另有一大批外来人口，占到了区内总人口的10%左右，以及相当一部分农民人口，占到了区内总人口的12%。其无论收入水平还是生活习惯，以及消费层次绝大多数停留在中低档次，这部分群体对于购物需求和服务需求讲求实惠、廉价。但是随着玄武区近年来居民收入水平的不断拉开，知识分子群体、白领阶层不断增加，这部份群体约占区内居民收入结构的20%左右，从而促使区内消费结构逐渐呈现多层次、个性化趋向发展，使高档消费的比例逐渐上升，已有不少消费者追求高档次的国际流行时尚的消费，促使达芙妮、班尼路

26、、真维斯、美斯得威邦、百世吉、霸斯腾、联想、肯德基等国际著名品牌商品专卖店在玄武区不断出现。二、玄武区商业的主要优势玄武区历史上就是一个地处中心城区繁荣繁华的商旅旺地和居民集聚地区，多年来商业经营积累和改革开放的洗礼，其商业优势正在逐渐显现。如果将这些优势资源加以及时的整合，那么，玄武区商业在未来5年的发展中，全区社会消费品零售总额翻一番的目标是完全可以实现的。1、商业设施的集聚优势在玄武区仅80.97平方公里范围内，已开设百货、五金交电、文化用品、医疗保健、服装服饰、装潢建材、餐饮、服务等2400余家商店。仅珠江路就有经营电子产品的大小商店1000余家，这样大面积的商业设施和经营规模，形成了

27、商业的集聚效应，完全可以同发达城市的一些专业街相媲美。2、商旅结合的品牌优势近年来南京市旅游业加快发展，2002年接待中外旅客2132.13 万人次。其中山陵、总统府等是国内外著名的旅游胜地，已成为玄武区最吸引中外旅客的著名品牌景点之一。同时，玄武区的紫金山、玄武湖、太阳宫等景区，每年都吸引众多的游客前来观光，为玄武区的商业人气集聚创造良好的条件。3、交通便捷的辐射优势玄武区具有独特的交通环境，是南京市少有的国道、市道、区道通衢汇集地。312国道横贯穿越，沪宁高速和宁杭公路入境而过。目前正在建设的轨道交通，将创造更好的交通条件，形成了这一地区辐射型的枢纽商业的有利态势，将使进出玄武区的游人和客

28、商络绎不绝。4、新兴产业的支撑优势十几年来，玄武区高科技产业发展迅速，按照区委、区府科技兴区的要求，从本区实际出发，颇有特色地使IT电子产品、数码产品等高科技产业获得明显优势。2002年，IT产业的技工贸交易额达到260亿元，占全区商业的很大比例。高科技产品在现代消费品市场中具有极大的潜在市场，不仅与南京市建设国际化大都市的总体目标相适应，而且也是玄武区提升商业现代化的重要组成部分。三、玄武区商业面临的问题随着全球经济一体化速度的加快和我国已经加入世贸组织的现实，以及未来国际商业竞争的加剧，玄武区商业的持续发展面临着“三大问题”和在进一步调整中的“三大矛盾”。其三大问题主要表现在：一是，区内现

29、有大量传统业态不适应现代消费需求。随着城区居民消费水平不断提高和消费结构升级，居民现代消费意识不断增强，无论在物质还是精神需求上，越来越追求现代消费方式。而大量现存的传统商业仍停留在“卷帘门”水平和“民工型”消费档次上，已日趋暗淡失色。二是，缺乏领军型的商业企业和现代标志性的商业设施。玄武区商业自大部分国有商业退出后，民营资本大量进入。然而，眼下进入的民营资本毕竟弱小，虽然也有销售超10亿元的民营商业企业，但从总体上看，极大多数的民营资本还都是小本经营，个别还有小商小贩型，而且区域相对集中，使现有商业档次难以快速提升。眼下最需要的，同时也最缺乏的是标志性的现代商业设施和作为领军型的骨干核心企业

30、，因此难以形成商业的聚合效应。三是，受传统城市商业投资环境的制约，国内外先进商业企业一时难以引进。推进玄武区商业现代化，单纯依靠现有企业在自然状态下的自我提升，则无论在业态、规模、品位等方面来看，显然是力不从心的，需要吸纳相当规模的国内外优秀商业企业进入玄武，导入先进的商业业态，建设标志型的商业设施。然而，由于目前玄武区的商业发展还处在内循环发展阶段，尚缺乏大体量、大面积的商贸流通设施的开发改造计划和吸引国内外商业资本投资的题材，因此，眼下导入能够对玄武区商业起到举足轻重作用的强势商业企业必然存在较大的困难。与此同时，现在着手对玄武区商贸流通产业实施全局性的调整还同样面临着三大矛盾：第一，长期

31、规划与近期实施的矛盾。要从根本上改变玄武区商业的面貌，由传统的商业形式转变为现代商业，一定要进行中长期的规划。在规划指引下，对玄武区现有商业设施进行大规模的改造。然而，在改造过程中必将面临到动迁、拆除、新建、绿化等一大批市政工程，投入较大，这就涉及到玄武区商业面对着日益加剧的竞争，需要迅速完成新一轮的调整和改造，这同眼下的投融资、资金的募集及整个建设周期，形成了较大的难题和矛盾。换句话说，资金的落实与到位，融资渠道的畅通与否，吸引外来资本参与的可能性有多少等，都决定了整个玄武区商业调整改造的顺利程度。第二，业主利益与商业规划的矛盾。要提升整个玄武区商业规模和档次，以适应现代城区发展的要求，必须

32、强调城区规划同商业规划的紧密协调。商业规划是城区规划的一个重要组成部分，同时也是区级经济发展的重要部分。要促使玄武区商业繁荣繁华和符合现代化的商业要求，必定要加强和实施规划。那么，按照玄武区商业设施的现状，势必会造成商业发展规划与现有业主利益的冲撞，由此，将会提高商业改造的成本。第三，业态提升与消费需求的矛盾。玄武区商业的提升，可以靠商业设施硬件的改造，先进商业企业的引进，以及商品结构的调整和满足现代多元消费的趋势进行调整、改造和新建。然而，对眼下的玄武区作为消费主力的固定居住人口而言，是否达到了现代消费的水平？区政府是否有一个通过促进商贸业发展、带动周边高档房地产楼盘的开发、实现人口结构的转

33、换、引入高层次居民群体，反过来支撑起新型商业业态、增强商业吸纳功能的一揽子整体发展战略思路。如果没有，也将给玄武区商业发展带来较大的矛盾。第二章 我国发达城市区域商业的经验借鉴和启示 23第二章 我国发达城市区域商业的经验借鉴和启示近几年来，随着城市化进程的推进，区域经济的发展具有十分重要的地位。全国许多发达城市在推进现代化、国际化建设中，都把区域经济发展作为重要抓手，形成了以区域经济为特色的城市发展链。其中，上海、杭州、苏州等城市区域经济发展的先进经验值得借鉴。第一节 沪、杭、苏商业特色区经验介绍沪、杭、苏三个城市同属长三角地区。近几年来，随着改革开放的发展，依托城市综合经济实力不断提高，区

34、域经济在其中不仅发挥了重要的作用，而且形成了各自的特色。一、规划领先的黄浦区商业黄浦区地处上海市中心城区的核心区域，历来是上海最繁荣繁华的地区之一，黄浦商业始终是上海商业的领头羊。2002年全区零售总额131.5亿元，仅次于浦东新区，占全市的6.5%。多年来，区委、区政府在推进城区建设中，始终把商业发展放在重要地位，逐步形成了具有黄浦特点的商业发展思路。有以下三个特点：一是，商业整体发展坚持规划先行。黄浦商业处于城市的中心地区，为此，该区在新一轮城区商业发展中，政府部门在广泛听取市民意见的基础上，对全区的商业进行详细的规划。整个黄浦商业分为南北两片，南片以现代生活和老城厢旅游商业为主，北片以繁

35、荣繁华的现代商业为主，重点抓好南京东路、豫园商城、外滩旅游区、人民广场休闲区四个核心商圈，并根据黄浦经济的特点，在区级商业中心的基础上，努力拓展社区商业，形成了横向的市、区级商业繁荣繁华，纵向的社区商业便民利民的纵横商业框架。把整个居住区社区商业分为沿街型、组团型、群乐型三种基本形式，使整个黄浦商业逐步纳入上海商业国际化化、现代化的总体框架之中。二是，商业内涵发掘注重综合消费。随着人民生活水平的提高和消费的个性化发展，居民消费实际上已经改变了单纯购物的传统模式，极大多数消费者到南京路来消费，显现出购物、休闲、娱乐、观光、餐饮、交际等综合消费的状态。为此，黄浦区商业改变传统单纯购物型的商业布局，

36、根据综合消费需求，对全区商业重新规划。其中主要的做法是，在大型百货商场中导入餐饮、休闲、娱乐等设施；结合适应旅游需求，开发一批专业旅游用品、礼品商店；在主要路段增设有一定品味的咖啡馆、茶坊、酒吧；根据企业的促销活动需要，结合商业街的公共绿地建设，多处辟出公共娱乐休闲广场，一方面可供游客休息，另一方面也可导入画展、工艺品展、汽车展、服装展等，烘托商业文化氛围。三是，培育标志型的商业企业和商业设施。黄浦区虽然各类商业齐全，商店众多，但是从单体上讲，规模小，形象旧，不适应现代消费需求。该区着重在商业的规模效应、形象特征、硬件设施上提升。其中，上海新世界商城原来是一个仅3000平方米的中型的百货商店，

37、经改造以后转变为具有现代商业设施，商业面积达70000平方米的特大型综合商场， 2002年销售额达到16.7亿元，基本同市级商业的上海市第一百货商店处于同一水平，不仅是黄浦区商业的排头兵，而且也是上海现代商业的标志之一。二、便民利民的苏州工业园新兴社区商业苏州工业园的社区商业起源于新加坡的邻里中心模式。这个模式的基本框架是在一个人口相对集聚的社区，配备相应的生活配套设施，集购物、服务、休闲、社教、金融、邮政、医疗、民政、文化娱乐于一体，商业设施建造与商品房开发相对留有步行15分钟距离，形成独立于住宅的、具有一定规模的现代生活消费空间。 苏州邻里中心方圆面积约34平方公里，商业功能突出便民利民，

38、整个商圈划分四大板块，一是日常生活购物区，其中有菜场、超市、便利店、洗染店、快餐店、维修店等，以满足居民基本生活需求；二是休闲购物区，主要是引进一部分居家服装、家用百货、文化用品以及音像租赁、酒吧、咖啡馆等；三是家政与民政服务区，紧贴居民生活，开设家庭服务推荐、计划生育指导、婚姻指导中心、婚姻介绍和登记、残疾生活扶持、“夕阳红”活动室等为居民提供方便的家政和民政服务；四是职业文化传播中心，包括职业介绍、技术培训、心理咨询、社区学校、图书馆、文体活动中心以及外来居民的文化教育等。三、依景开发的杭州市西湖区湖滨商业杭州西湖，是享誉国内外的旅游胜地。西湖的“黄金湖岸”，历来是中外游客的云集之地。每年

39、5000万人次的观光人流，使景区保持着“热闹”的景象。但从商业格局看，它已经显得落伍了。为此，西湖区政府积极导入国际上先进的商业理念，在800米长的“黄金湖岸”边，借西湖之美景，重点打造杭州“西湖新天地”，开辟出杭城高档次的休闲娱乐亮点项目。借鉴上海“新天地”的理念，“西湖新天地”的开发以“湖光、山色、清风、月明”为衬托，设计出颇具湖泊水景韵味的景观休闲区，以杭城中外白领及观光游客为主要目标市场， 开设中高档休闲餐饮、酒吧、咖啡屋、茶楼，使世界各国品牌餐饮，如必胜客、味之岛、ZIPPO专卖店等纷纷入驻。与此同时，相嵌其间约1000平方米的精品店内，设有30多家品牌专卖店，形成“精品屋”商业群落

40、。凸现一个集时装、佩饰、包袋、珠宝挂件、时尚手表、工艺制品等花枝招展、五彩缤纷的休闲商品购物区域。此外，为了充分发挥西湖景区的资源，在湖光鳞鳞和龙井飘香的氛围中，专门开辟了西湖荡舟休闲项目以及音乐茶座，引来具有世界各国风味的爵士乐队、乡村乐队、迪士科乐队。这些休闲娱乐的场所串联起西湖9个景点，36个历史文化古迹，使商业和旅游紧紧地融合在一起，由此使西湖的面貌焕然一新。第二节 发达城市商业特色区对玄武区的有益启示 无论是黄浦区的商业定位、苏州工业园区的社区商业，还是西湖区的湖景商业开发，都有其共同特点。那就是政府在开发前都会通过多方论证，广泛听取专家意见，制定出科学合理的规划布局方案。以投融资的

41、理念及先进的国际管理经验，力求能使项目永远保持领先地位。一、商业发展依赖于超前的规划布局 通过对发达城市中商业特色区发展轨迹的研究，可以发现，任何商业发展往往都是由于政府重视商业规划布局，从而以领先十年的理念打造中心商业。如上海黄浦区政府就积极地借用外脑，与国内外的专家、学者联手为南京路制订战略发展规划。在改造的过程中，始终坚持中国特色、时代特征、上海特点。整个规划投资预算约180亿元，将在10年内分步实施，计划在2002年2005年形成基本格局，在2005年2010年完善并提高。10年后的新南京东路将成为具有世界级客流量、世界级商业收入和全球知名度的国际一流商业街，届时南京东路年营业收入将比

42、现在提高两倍，达到400亿元。苏州工业园区在社区商业的发展中，也十分重视规划的重要性。政府在社区建设之前，对拟建项目进行了充分的调查研究，并会同政府其它各相关部门和各方专家进行严密的科学论证，进而对项目予以整体的、人性化的设计与规划，使得工业园区的社区建设规划同商业资源配置及功能布局规划，以及其它的一系列社区功能的规划融为一体。正因为规划的一体性，才使得规划更具科学性、前瞻性、严肃性和可操作性。西湖因为她承载着千年的历史，积淀着深厚的文化，而闻名于天下。21世纪初，杭州市委市政府实施的西湖综合保护工程，便是传承历史、开拓未来之举。在保护与开发的问题上，正是由于政府以认真科学的态度，并广泛听取了

43、专家学者和各界人士的意见，才使得设计论证相当严谨，从而使商业开发既能够合理地利用资源，又能够实现以开发带活保护的目的，为西湖的开发与保护积累了宝贵的经验。在新一轮的发展中，通过政府主导、规划领先、科学合理布局的决策思想，多方听取专家意见，进行科学严密论证，并设立必要法规使之更有效地为城市规划服务，这些正是商业发展的趋势。二、商业发展依赖于良好的投融资概念 政府通过对商业发展进行科学的规划，并在良好的包装和宣传的基础上，形成了良好的投融资氛围，使得城市的商业发展起点高、收益大。上海市的黄浦区在商业规划中围绕繁荣繁华发展主线，着力于提高集聚辐射能力，通过推进商旅文结合，并以此而形成独特的商业文化，

44、培育出其具有独特优势的商贸核心竞争力，并将相关产业互相融合、联动发展，建成了全市领先的现代商务区和具有国际水准的综合消费区。与此同时，不断加大南京东路等五大功能区的形态建设和功能深化的步伐，进一步将引进国内外著名企业、特色品牌与整合区内独特优势资源结合起来。同时，举办商业房展会，也是搭建开放引进及整合资源平台的一种好形式，使得越来越多的国内外商贸服务企业了解黄浦、入驻黄浦。杭州的“西湖新天地”是在“上海新天地”大获成功下由同一家境外企业投资的。业内专家曾预测，“西湖新天地”的高品位和高档次必定能提升杭州这个旅游城市的品位，而杭州每年约3千万的游客足能给经营者带来丰厚的回报，其结果必定是双赢的。

45、而投资方向外披露说“上海新天地”项目是亏损的，而且投资回报的周期会很长。但人们注意到投资商在“上海新天地”周围的房产升值和由“上海新天地”所带来的巨大人气和财气早已使周边地块的身价与日俱增。如此算来，随着周围住宅楼、商务楼的建成，房地产商必定会在以后的日子里财源广进。这种大手笔不仅能提高一个地方的品位，创立一个投融资的题材和搭建一个投融资平台，同时也会使得周边地区的土地大为升值，从而将大大拉动房产业的发展和人口结构的改变。三、商业发展依赖于国际化的管理理念 黄浦区政府在南京东路的改造上，依赖借鉴香榭丽舍、银座、密歇根、牛津街等国际著名商业街区的成功经验，将高雅怀旧的情怀、都市购物的时尚和休闲娱

46、乐的功能融合在一起。苏州工业园的社区“邻里中心”更是新加坡的“舶来品”，新加坡的现代化建设强调“以人为本”，突出“家庭”和“邻里”，具有浓厚的东方色彩。在每个居住密集区设点建“邻里中心”，每个“邻里中心”都集各种文化、娱乐、商业网点和便民服务于一体，为方圆1公里内的居民提供日常生活中想得到的所有服务。在商业规划布局上突破以往传统商业的框架，不再重复像过去王府井、南京路、观前街那样的传统线状商业布局，代之以块状布局，这就带来了城市现代化的变革。这一变革使所有交通干道两侧不会再有“路边店”，这既为未来消费者停车购物创造了良好条件，也保障了城市交通的流畅和快捷，从而有效地避免了现今常见的一大“都市病

47、”。这点点滴滴蕴含着的是对人的深切关怀和对城市未来的深谋远虑，这都是对“以人为本”理念最好的诠释。第三节 发达城市商业特色区经验对玄武区的借鉴 通过对黄浦区商业、苏州工业园社区商业、西湖区湖滨商业开发的介绍，给玄武区带来的启发就是，只有在政府的主导下，重视科学规划，在优化资源配置的基础上创造出良好的商业投资概念和平台，这样才能吸引标志型企业入驻。再通过这类企业的吸纳辐射作用，使区内商业企业呈多层次分布，能够形成商业的新亮点。一、转变观念，科学规划 从对上海、苏州、杭州三个城市的商业特色区的分析中，可以看到，商业的开发对区域经济的发展具有重要的战略意义。其中，作为政府在产业经济发展中要坚持主导作

48、用，打破原有的部门分割，优化行政管理资源，形成管理合力，推动商业向现代化发展。在新的商业规划布局中，明确玄武的规划重点。其一，明确商业开发的定位。把适应现代消费需求作为商业服务业发展的重点；其二，制订区域商业的中长期发展战略。明确产业发展的各阶段目标，按时间节点予以推进，并同时实施品牌战略、竞争战略、服务战略、绿色战略；其三，科学合理的商业布局。紧密结合南京市的整体规划，根据区域经济及其周边的经济、人文、自然、环境的特点，有层次、有重点、有特色地布局区内商业的亮点项目；其四，制订具体的实施意见和有效的推进措施。提出相应的产业政策、财政政策、投资政策、人才政策。规划制订以后，经过专家论证，并在听

49、取政协等有关部门意见的基础上，报请人大批准，使产业发展规划同样具有法律刚性，以保证规划实施。二、发掘题材，优化配置根据以上发达城市商业特色区发展的特点，一个区域的历史、人文、景观，实际上是一段印刻在几代人心目中难以泯灭的文化，它虽然厚重，但是又感亲切，它不仅能散发出人类历史的光华，又能不断地集聚客流和人气。因而，善于发掘和利用当地的景观资源进行商业开发，这是现代商业发展的一个重要的途径。玄武区内的紫金山、玄武湖是六朝古都南京市的主要景观。区内的湖光山色之美不仅仅在于自然景观，而更在于区内新一轮商业发展的重要资源。据此资源优势，完全可以依势借景，创造出一流的商业投资的概念，提炼出独具一格的商业文

50、化和它人不可替代的竞争优势，因此合理利用这一资源对玄武区的商业发展而言，就显得格外重要。三、打造亮点，营造氛围新一轮的商业发展，不仅仅是商业的网点布局和商业营销，从根本上讲，应该在国际化、现代化的背景下，多层次的打造具有区域特色的消费环境。为此，不仅要充分利用现有的商业存量资源进行重组和调整，还必须要有步骤地打造若干个具有时代特色的多层次商业圈，诸如区级商业中心、社区商业中心、休闲消费中心、专业特色街、专业市场等，这些亮点商业圈内设施、景观和建筑应最具现代化的，圈内的必须引入领军型的企业，商业的带头羊和排头兵，鹤立鸡群，光彩照人，对商业圈起到画龙点睛的召示作用。它们的存在本身就创造了良好的商业

51、氛围，能够吸引大量的人流，带来了浓浓的商气。第三章 玄武区商业发展的总体目标和战略定位 32第三章 玄武区商业发展的总体目标和战略定位第一节 玄武区商业发展的总体目标玄武区商业发展的总体目标应是：紧紧抓住南京市沿江开发的战略契机，以区域商业重点项目建设为抓手，确立起区内商业十年内基本实现现代化，并初步体现国际化的中长期发展目标。努力建设中心城区繁荣繁华和居住区便民利民的商业架构，通过以商业服务业的能级提升为切入点，带动现代服务业和商贸流通业、房地产业的联动发展。进而以商贸流通业的发展，带动相关土地附加值的提高，并适时导入新型的高质量人口，扩大和刺激消费需求，使商贸流通产业成为玄武区经济发展的支

52、柱产业。一、确立商业向现代化发展的中长期目标玄武区商业要实现在2008年前基本实现现代化的中期目标，首先需要抓住区内新街口商业板块和孝陵卫社区商业的两个亮点工程建设项目，以及加快珠江路电子专业街整体改造提升的步伐。客观地讲，这三个项目是玄武商业整体发展的基础，因此它们处于重中之重的战略位置。与此同时，在这三个项目的建设中要注意分别引入23家国际性的品牌企业入驻，使之成为亮点中的亮点，成为三个板块中的领军企业。因此，对于标志型企业入驻要注意提供政策优惠、放低门槛。因为，一旦这些企业入驻，立刻会产生强大的聚合效应，这有利于区内商业的整体改观。2013年之前要利用商业板块和长江路文化旅游板块已经逐步

53、成熟并互相融合的契机，加速商旅文结合的商业文化建设，通过争取玄武湖畔亲水商业项目的开发，提高商业的国际化水平，犹如巴黎的塞纳河和汉堡的莱茵河以及伦敦的泰晤士河畔的亲水休闲商业业态，通过合理地利用湖畔资源，尽可能地营造出新颖的商业氛围，最大限度地吸引国内外游客的高档消费。二、明确近期切实可行的重点工作既然玄武区商业已确定了基本实现现代化和初步体现国际化的中长期发展目标，那么就应以这一目标为切入点，明确玄武区商业近期一系列切实可行的重点工作，作为其做好近期项目的抓手，使中长期目标能与近期工作有机相融，即近期工作为中长期目标服务。因此，必须以现代的理念，在借鉴其它城市成功先进经验的基础上，首先对玄武

54、区商业发展进行科学规划和合理布局，并在区内实现资源优化的配置，对首选项目进行决策，创造开发题材，以社会化的运作方式，搭建起良好的投融资平台。其中最为重要的是决策方案要争取得到市里相关部门的支持。这一近期目标一旦落空，那么其余的战略目标都将失去操作的基础。应该充分地注意到首选的三个开发项目的整体性。如果单一地发展珠江路，其余两个项目不能同时上马，都将对玄武区商业的跨越式发展产生负面影响。三、制订出分步实施积极推进的发展策略在具体实施时，采用先易后难的方式，即先选择有一定基础，能产生示范效应和引领作用的项目先期予以重点推进，从而以点带面逐步深入和扩展。同时，这些重点项目还应具有一定的拉动作用，能在

55、项目推进实施的过程中拉动周边地区房地产业或相关现代服务和现代商贸流通业及商务的共同发展，以一个产业圈的概念来实施和开发重点工程的建设。只有这样，才能使重点项目的开发和全区商业的发展相辅相承，才能在有限的时间内完成中长期的发展目标。由此，应充分抓住2005年第10届全国运动会在南京召开的有利契机，尽快完成珠江路电子专业街的功能开发和完善。与此同时，抓紧对新街口玄武板块的招商引资，争取“十运会”一结束能立即上马动工。同时，还应完成对孝陵卫社区商业中心的详规和招商引资，并在2006年能建成开业。同时，在实施分步走的发展策略时，还应以“小步跑不停顿”的接力棒方式来予以推进。只有这样，才能有利于推动产业

56、政策的实施和商业规划布局的落实，才能有效实现中长期的发展目标，才能使玄武区商业能永久地保持发展的活力，才能用较短的时间实现玄武区商业的跨越式发展。第二节 玄武区商业发展的战略定位玄武区商业发展的战略定位是：充分体现“数字玄武、文化玄武、绿色玄武”的人文精神，满足不同层次消费群体的现代生活需求，引领消费时尚，创导新型消费，使之成为南京市现代化的综合消费圈。在此基础上，积极推动玄武区现代商业同相关产业的联动发展，使玄武区商业在未来十年间，真正成为南京市商业发展标志性区域之一。一、积极打造中心城区商业的繁荣繁华玄武区在商业规划布局时，应有一个重大的战略调整，以提升商业的能级。客观地说，新街口商业尽管

57、发达，但总体而言，业态仍较传统。因此，新街口玄武地块，应根据错位竞争的理念，积极吸引有实力的大型外资商业入驻，开发出具有超前性的大型现代生活广场，形成对这一中心城市商业的错位经营和错位发展。开发大型现代生活广场，一方面可以有别于其它区域以购物消费为主的百货零售业，另一方面也可避开相邻的沃尔玛锋芒，并使之成为新街口市级商业中心中的一道亮丽风景线。二、努力推进社区商业的便民利民玄武区在积极推进中心城区商业繁荣繁华的同时，还应以现代化为特色，以人文关怀为理念，以便民利民为宗旨，努力打造符合现代居住的新型的社区商业，满足人们的居家消费需求，从而形成多层次的商业架构。一般而言，旧城区的社区商业以沿街式居

58、多，新城区的社区商业以团组式居多，并根据功能的不同，以步行时间计算，可分为5分钟商业（居住小区内）和15分钟商业（若干个社区共享型）。而目前玄武区应首先建设以新区为主的15分钟社区商业，才能形成商业榜样和商业亮点。通过打造富有特色的社区商业，以充分体现出便民利民的宗旨。同时，社区商业的建设和配套也可极大地带动旧房改造和土地增值，并以此吸引房产开发商以现代居住的理念，营造出适合现代人居住的、以小高层、高层为特征的生态居住环境，这将大为提升玄武区的城市面貌和区域形象，提升玄武区的商业能级和经营档次，推进玄武区商业向广度和深度两个方面发展。三、着力创新都市的休闲服务业面对新一轮的发展机遇，玄武区应通

59、过以现代商业、房地产业和山水资源的有效嫁接，着力构造起城市现代休闲服务业。要做好山水文章，就要以山水为题材，开发出具有一流人文环境的现代商业。而这一开发要本着与大自然有机相融、互为协调的原则，以画龙点睛的方式加以综合利用和合理开发，不能以大规模破坏的方式来进行。同时，以山水为主题的现代休闲服务和现代商业的开发，不是单纯的商业开发，通过这一开发，完全可以带动就近地块的旧房改造，使土地的价值得以回归和体现，从而带动湖滨高档住宅的开发。一方面可以吸引一批具有相当消费能力的消费者入驻，提高这一区域的人口素质，促进商业向现代化发展；另一方面也可带动这一区域的旅游业向更高的档次提升，还可以大幅提升整个南京

60、市的城市形象。第三节 玄武区商业发展的战略任务未来10年，玄武区商业要基本达到现代化目标，就要求有一个适合于发展的良好环境。为此，要将中长期发展目标同战略任务紧密地结合起来，这将有利于营造一个的良好发展环境，以推动目标的早日实现。一、加速营造商业发展的政策环境玄武区商业要完成既定的中长期发展目标，要实施和开发近期发展的重点项目和亮点工程，必定要有明确的战略任务，其中之一就是要制定一系列配套的政策。政策不仅是实现目标的保障，更能起到一个引领作用和推动作用。一是，制定出以商贸流通产业为龙头的区域经济产业发展政策。二是，根据商贸流通产业的地位，制定出财税、土地等支持性的配套政策。三是，制定商业投融资的鼓励性政策。四是，制定商业招商引资的奖励性政策。五是，形成科学的、公开的决策机制。六是，制定商业向现代化发展的商业规范。通过政策的制定，可以建立有利于商业发展的政策与规范，使得玄武区商业在向现代化发展的过程中，有章可循、建设有序、推进有力、运作有方。二、加速优化商业发展的市场环境商业发展不仅需要有一个良好的政策环境，还应有