镇江市房地产市场调查报告

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1、 镇江市房地产 市场调查报告 目录前言一、市场调查的目的二、调查方法第一章 镇江市概述一、 镇江的概况二、 城市的规划第二章 镇江市房地产的总体研究一、 市房价情况二、 房价上升的原因三、 房价的走势分析第三章 镇江市二手房市场调查第四章 镇江市期房市场调查第五章 镇江市市场供给、需求分析 总结前言一 市场调查的目的了解镇江的房地产信息，掌握市场的需求状况，并做出比较客观的科学分析。以润州区为中心，走访全市各大楼盘，以大盘、周边较近的楼盘为重点，并在一定程度上了解镇江楼盘供求、价位及前景。二 调查方法扫街：针对城南映象周边竞争项目、配套进行实地了解，并做下记录，不但熟悉地理位置，而且还可以得到

2、第一手资料。资料收集：通过政府及房产界的朋友收集镇江市房地产的有关情况。楼盘的调查：对镇江的楼盘进行全方位的调查。第一章 镇江市概述一 镇江的概况镇江市处于江苏省西南部，长江下游南岸。东南接常州市，西临南京市，北于扬州市、泰州市隔江向望。全市土地总面积3848平方公里，镇江市地处沪宁工业带、长江和京杭大运河十字交汇点，具有发展基础工业所必需的港口、交通、能源、水利、用地及城市依托等优势条件。经江苏省政府批准，镇江城市性质为：国家历史文化名城，长江下游重要的港口、工贸、风景旅游城市。1978年，镇江被国务院列为对外开放城市；1986年，镇江港经国务院批准对外开放；1986底，镇江被国务院列为第二

3、批国家历史文化名城；1988年，被国务院列为沿海经济开放区。全市户籍人口267.13万，市区人口100.04万，其中非农业人口59.73万人，农业人口40.31万人。2002年，全市完成国内生产总值561.19亿元，人均实现国内生产总值21030元，城镇居民可支配收入9451元，农民人均纯收入4718元。第一生产业34.72亿元，第二生产业313.25亿元，第三生产业213.22亿元。二 城市的规划 城市规划以“争创一流业绩，实现跨越发展”为目标，以社会测评为契机，高起点科学规划，高标准严格执法，高质量为民服务，完成年度各项任务。2003年城市建设规划设想，确定以构筑“三条发展轴”（沿江发展轴

4、、城东发展轴、城西发展轴）为重心的2003年城市建设新思路，全面拉开镇江城市框架，为镇江向较大城市和特大城市发展奠定坚实基础。树立规划对城市建设的指导作用，强化规划的技术权威地位，被市领导赞誉为“品位高、手笔大、工作细”。围绕市政府为民办实事要求，着重抓好南徐路“生态大道”规划设计、长江路三期工程设计、解放路高架桥工程规划、大西路街景改造规划、西荷花塘片区改造规划、火车站广场改造和中山西路、解放北路、电力路等12条城市干道整治出新等设计项目430余项，其中火车站广场、市地税局办公楼、健康路、体育馆周边出新改造等被市领导成为经典之作。 进入新世纪，镇江市政府依据省政府提出的“做强、做大、做优、做

5、美”的要求和城市化推进战略，对镇江城市总体规划进行了重新修编，将原先的沿江“一”字型发展为向沿江路“T”字型发展，中心城由原先的“一城两区”修改为“一城两翼”。 所谓中心城“一城两翼”的规划结构，包括主城、东翼、西翼。 主城：北起长江，南至西麓水库，西起润扬大桥接线，东至横山风景区，构筑“山、水、城”的城市空间框架，强化城市中心的服务功能。 东翼：主城以东地区，由谏壁、化工区和大港组成。重点为建设基础产业及配套一定规模城市生活区。 西翼：主城以西地区，由龙门和高资组成。重点为建设基础产业带、区域物流产业中心及配套城市生活区。 第二章 镇江市房地产的总体研究一市房价情况 近几年来，房价上涨较快，

6、增长幅度偏高。2001年至2003年每年上涨幅度都达到两位数，市区商品房每平方由2001年的1647元/平方米到2003年的2193元/平方米，每平方米平均上涨546多元，有的地区每平方米上涨近千元。镇江市房价总体水平来看低于南京、苏州、常州和无锡，是沪宁线上最低的，基本与扬州相接近，也低于全国平均水平。二房价上升的原因a) 土地市场化运作，牵动了价格不断上扬。作为影响商品房价格重要因素的土地，其使用权出让，由协议出让变为挂牌竞价和拍卖竞买后，地价大幅上扬，土地市场化运作使房产开发成本大幅增加，牵动房价上扬。b) 新材料和结构变化，拉动建安成本上升。现在新建材的运用和住房结构的改善，使建筑安装

7、成本上升，目前许多开发公司采用新型环保建筑材料，砖混结构改为半框架、全框架、异性框架结构，加大了钢筋混泥土的使用量。加之近年来主要建筑材料的价格在原来的基础上上涨了近一倍，钢材价格由2000多元/吨上涨到4000多元/吨。c) 配套设施的完善，带动了房价的上涨。近几年建造的商品房，改变了过去基本没有绿化、建筑小品等现象，在小区建设中市政府对绿化有了明确要求，开发商为提高小区品位，建设了亭、台、楼、阁，有的投入现代科技，实现小区智能化管理，给小区赋予了个性化、公园化、现代化的内涵。这些配套的费用均增加了房价成本的支出，带动了房价的上升。原来水、电、气、道路、绿化、路灯等公共配套设施和附属140-

8、180元/平方米，而现在增加了景观、会馆、学校、幼儿园、智能化管理设施费用达到300-400元/平方米。d) 城市建设的发展和拆迁量的增加，加大了住房的需求量。按市场经济供求理论讲，当供大于求时价格下降，当供小于求时价格必定上扬。近几年来，镇江城市建设规模每年投入100亿元，每年拆迁近100万平方米，拆迁量明显加大，加之货币化的政策的实施，增加了城市拆迁安置所带来的住房需求，买房的人急剧增加。一些准备4-5年再改善住房条件的家庭，由于房屋拆迁所迫，加入了住房购买群体。加上一部分家庭卖老房购新房，以小房换大房的情况不断出现，还有，城市规模框架的拉大，城市化水平的不断提高，城市人口不断增加，新增住

9、房需求也不断上升。因此，虽然住房成本上升，房子比过去贵了，但由于住房需求旺盛，必然带来房价的上升。e) 金融政策的支持，提升了购房需求。由于近几年来购房贷款政策的灵活，促进了老百姓购房的积极性，提高了购买力。现在普通老百姓中流传着“用明天的钱，圆今天的梦”的说法。花不多的钱能够享受现代家居，改善居住环境，提高生活品质，提前消费成为必然。加之一些老百姓对房价仍会继续上升的预期，“买涨不买跌”的消费心理，也增加了购房需求量，甚至少数开发公司出现了排队买房的现象。 另外，近两年市中心一类区域地段的开发量在增加，例如：中山东路、长江路上，仅四牌楼地段就有三家开发公司相继开发。房价均在3000元/平方米

10、以上，在一定程度上也拉动了房价总体水平的上升。三 房价的走势分析根据目前市房地产市场发展现状及当前宏观经济调控政策，我们只积极看待房地产的发展，冷静和理性看待市房地产业的下一步走势。综合分析：总的来说房地产价格爆发型增长期已经过去，已进入调整型的适度增长期。近期房价仍有一定上升空间和理由。但是，也存在一些对房价上涨带来的抑制因素，关键取决于房地产市场供求状况。如果供不应求，价格必然上扬；如果供过于求，价格会有所回落。今后造成房价上升的主要原因：1. 从硬性成本来看，房价必然会有一定的上升。近三年来，房地产开发经营出让的土地总量和出让总金额都在呈翻倍增长趋势，仅2004年上半年经营性用地市场出让

11、总量、收取土地出让总金额和规划总面积都已接近2003年全年水平。众多外地开发单位参与土地拍卖，地价居高不下。房地产开发品位不断提升，楼盘品质越来越高，住宅小区环境越做越好，住宅户型越建越合理，住宅小区配套功能越来越齐全，住宅科技含量越来越多，住宅产业化程度越来越高，从而建设成本越来越大，房价上涨在情理之中。2. 土地实施宏观调控，暂停农用地转非农建设用地审批。新批用地越趋紧张，土地竞争越加激烈，土地价格会再度上扬。3. 土地实施宏观调控后，导致房地产开发用地只能用城市存量建设用地，拆迁量大，拆迁评估市场化运作后，导致拆迁难度加大，拆迁成本加大，也加大了房地产开发用地的成本。4. 金融紧缩政策，

12、要求房地产开发项目贷款的企业自有资金比例从20%提高到35%，要求开发商具有较高的开发资质和信用等级，提高贷款准入门槛，将会使一些小开发公司合并、收购，淘汰出局。势必造成开发公司减少，开发项目减少，商品房开发供应量减少，有可能推动房价继续上涨。今后造成房价下降的原因：1 土地不仅要看新增量还要卡存量，据有关部门统计今年商品住宅竣工面积比上年将与大幅上升，预计达到100万平方米，明后年商品房住宅竣工面积均会在100万平方米以上。2 宏观调控政策影响，城市建设规模缩小，原定城市建设每年100个亿、拆迁100万平方米的计划有所缩减，这部分购房主要群体也随之减少。3 由于拆迁政策的改变，拆迁难度加大，

13、拆迁速度放慢，拆迁人数减少，也减少了购房需求。4 随着城市建设用地面积相对缩小，房地产开发难以形成一定的规模，小区相关配套设施难以完善，房屋品位和环境质量会有所降低，价格也会有所下降。5 老百姓等待观望预期心理不容忽视。同前一阶段房价上涨时一样，老百姓“买涨不买落”的习惯预期心理，一旦房价有所回落，购买力会更加有所下降，市区二手房价格有所回落也是一个信号。综上所述：土地供应量减少，而拆迁量也相对减少。因此房价是涨是落，关键在于市场供求决定。但我们认为由于开发成本的上升、居住环境质量的提高，房地产价格的稳步上升是情理之中，它对房地产健康发展，改善居民居住环境和居住质量，带动了城市建设的发展和相关

14、产业的复苏，使房地产业逐步进入一个正常调整期都是有着积极的影响。相反，房地产成本的硬性上升，而由于宏观调控和需求量变化带来房价的被动下降，也会导致房地产开发单位人为剥减公建配套规模和档次，降低房屋质量的负面影响，也不利于城市建设和相关产业的发展。第三章 镇江市二手房市场调查镇江市的二手房房价随着期房价格上涨，也是逐步上涨， 但是由于大市场的影响，成交量比去年同时期减少了一半左右。最近我们对润州区的刚交付不久的二手房做了一次比较系统的调查,润州区二手房的均价在2500元/m2左右，调查的楼盘主要包括有：竹林山庄、润州花园、百盛家园、金湖花园、镇扬小区、中山西苑、朱方花苑、山林苑、月亮花苑、三茅宫

15、等。竹林山庄均价:2558元/m2 车库1500元/m2润州花园均价：2700元/m2 车库 1700元/m2 阁楼1200元/m2百盛家园均价:2390元/ m2 车库1400元/ m2 阁楼1500元/ m2金湖花园均价:2500元/m2 车库1350元/m2 阁楼1100元/m2镇扬小区均价:2100元/m2 车库1300元/m2中山西苑均价:2500元/m2朱方花苑均价:2600元/m2 山林苑均价: 2650元/m2 车库1100元/m2月亮花苑均价:2370元/m2 车库1400元/m2 阁楼740元/m2三茅宫均价: 2682元/m2 阁楼1342/m2第四章 镇江市期房市场调查

16、目前镇江楼盘约有50个，其中市区26个，丁卯新区11个，丹徒新区13个，从区域分布上看，以解放路为界的东西沿线分布最为密集。市区代表楼盘有：香江花城、恒美嘉园、国信米山人家、江南府邸、江南颐和家园、金山水岸、阳光世纪花园、枫林湾、学府芳邻、松盛园、京润国际花园等；丁卯新区代表楼盘有：江南世家、沃得花园；丹徒新区代表楼盘有：彩虹城、驸马山庄、瑞丹花苑、幸福城、永安新城花园、永安新城茗苑等。正在热销中（如香江花城、松盛园、阳光世纪花园、米山人家、学府芳邻、彩虹城、学府雅苑、永安新城花园等）或尚未开盘（如江南府邸、颐和家园二期、江南世家、永安新城茗苑、幸福城二期、瑞丹花苑二期、润州花园二期等）。附个

17、案调查分析表：个 案 调 查 分 析 表 调查日期： 2004 年 7 月 12 日 调查人：常晴 案名华都新城工地位置黄山西路与黄山南路的西南角（原镇江铝厂）接待中心国际饭店12楼开发商常发置业企划销售常发置业售楼电话建筑设计镇江市建筑设计研究院景观设计太谷国帝规划形态多层、小高层、别墅占地面积30万M2总建面积42万M2总销金额12.6亿面积范围未定主力面积未定主力总价未定均价3000元/M2单价范围未定总价范围未定规划户数未定可售户数未定去化率未定畅销户型未定滞销户型未定建筑风格现代绿化率35%容积率1.4得房率未定规划用途住宅商铺均价未定车库均价未定开盘日期05年初交付日期未定车棚均价

18、未定贷款额度70%贷款年限30年工程进度在拆迁中付款方式1.一次性付款，优惠 1% 2.按揭付款，首付 30% 3.分期付款主要媒体广告总精神客源分析销售动态物业管理物管费区内配套区外配套学校：李家大山小学、中山中学、镇江中学 邮局：银行：中行、工行 公交：11、18医院：润州区人民医院 酒店：香格里酒店超市：苏果超市 农贸市场：李家大山菜场面积户型配比分析卖点提炼及去化分析卖点：1.南山风景区2.小区规模3.重点学校4.未来规划基地位置图个 案 调 查 分 析 表 调查日期： 2004 年 7 月 6 日 调查人：张敏娟 案名朱方路拟建项目工地位置朱方路加油站对面接待中心东吴路71号开发商中

19、房镇江公司江城房产联合开发企划销售售楼电话建筑设计景观设计规划形态多层占地面积2.5万M2总建面积3.4万M2总销金额0.95亿面积范围92130M2主力面积100M2主力总价28万均价2800元/M2单价范围未定总价范围2536万规划户数未定可售户数未定去化率未销售畅销户型未销售滞销户型未销售建筑风格现代绿化率30%容积率1.36得房率87%规划用途商住商铺均价未定车库均价未定开盘日期未开盘交付日期明年6月车棚均价未定贷款额度70%贷款年限30年工程进度平整付款方式1.一次性付款，优惠 未定 2.按揭付款，首付 30 % 3.分期付款主要媒体广告总精神未定客源分析以润州区域客为主，主要为工薪

20、阶层销售动态未销售物业管理物管费0.3元/M2/月区内配套区外配套学校：镇江中学、实验学校 邮局：中国邮局银行：农行、工行、建行、商行 公交：22、23、25、105、10、12、5、33医院：润州区人民医院、肾病医院 酒店：宴春酒店、光明大酒店超市：苏果、万方 、旅游 、朱方 农贸市场：三茅宫、七里甸/面积户型配比分析卖点提炼及去化分析卖点：1.风景名胜区2.地段基地位置图个 案 调 查 分 析 表 调查日期： 2004 年 7 月 4 日 调查人：常晴 案名天和星城工地位置南徐路与黄山南路的西南角接待中心环城路4号（观海楼）开发商镇江天和房地产开发有限公司企划销售镇江天和房地产开发有限公司

21、售楼电话建筑设计常州市民用建筑设计院北晨设计室景观设计未定规划形态多层、小高层、别墅占地面积10万M2总建面积17万M2总销金额5.9亿面积范围90-230M2主力面积132M2主力总价46万均价3280（多层）3480（小高层）3800（别墅）单价范围2800-4280元/M2总价范围29-87万规划户数876户可售户数876户去化率未售畅销户型二/二/一滞销户型四/二/二建筑风格现代绿化率40%容积率1.68得房率87%规划用途商住、办公用楼商铺均价未定车库均价未定开盘日期04/07/05营业交付日期2005年底车棚均价未定贷款额度70%贷款年限30年工程进度打桩付款方式1.一次性付款，优

22、惠 2% 2.按揭付款，首付 30% 3.分期付款主要媒体京江晚报、广电报广告总精神.悠然南山.现代建筑.人文美宅客源分析区域客户销售动态登记物业管理物管费未定区内配套幼儿园、会所区外配套学校：第三职业学校 邮局：银行：中行 公交：18、16 、17医院：社区医院 酒店： 超市：私人超市 农贸市场：面积户型配比分析别墅： 占9%小高层： 占68%多层： 占23%卖点提炼及去化分析卖点：1.南山风景区2.地段3.小区规划4.未来规划基地位置图个 案 调 查 分 析 表 调查日期： 2004 年 7 月 3 日 调查人：张敏华 案名金山水岸（3#、4#、5#）工地位置塔影湖对面接待中心镇江市新河路

23、272-2号开发商镇江润鑫房地产企划销售润鑫房产售楼电话5519398、5519498建筑设计景观设计规划形态多层占地面积1.1万M2总建面积1.68万M2总销金额0.52亿面积范围89-147M2主力面积105M2主力总价32万均价3080元/M2单价范围2800-3300元/M2总价范围27-45万规划户数70户可售户数70户去化率100%畅销户型三/二/一滞销户型5#（景观方向差）建筑风格现代绿化率35%容积率1.53得房率90%规划用途商住商铺均价7000元/M2车库均价未售开盘日期04/05/10交付日期05/06/30车棚均价未售贷款额度70%贷款年限30年工程进度封顶付款方式1.

24、一次性付款，优惠 0 2.按揭付款，首付 30% 3.分期付款主要媒体广电报广告总精神金山水岸景观商住客源分析以事业单位、私营业主的高档客户为主销售动态一期售完，1#、2#未推出物业管理未定物管费未定区内配套区外配套学校：金山中学、第六中学、桃园小学 邮局：银行： 公交：2、17、10医院：第二人民医院 酒店： 超市： 农贸市场：面积户型配比分析145M2 （四/二/二） 7%105M2 （三/二/一） 43%104M2 （三/二/一） 29%89M2 （二/二/一） 21%卖点提炼及去化分析卖点：1.塔影湖2.金山风景区3.地段基地位置图个 案 调 查 分 析 表 调查日期： 2004 年

25、7 月 12 日 调查人： 张敏娟 案名江南府邸工地位置和平路第六中学旁接待中心大市口紫金广场B座一楼开发商无锡红豆置业企划销售无锡红豆置业售楼电话建筑设计未定景观设计未定规划形态未定占地面积12万M2总建面积17万M2总销金额面积范围未定主力面积90M2或120M2主力总价均价未定单价范围未定总价范围规划户数未定可售户数未定去化率未销售畅销户型未销售滞销户型未销售建筑风格现代绿化率未定容积率1.42得房率未定规划用途商住商铺均价未定车库均价未定开盘日期交付日期车棚均价未定贷款额度70%贷款年限30年工程进度未动工付款方式1.一次性付款，优惠 0 2.按揭付款，首付 30% 3.分期付款主要媒

26、体京江楼市广告总精神客源分析销售动态物业管理物管费区内配套区外配套学校：第六中学 邮局：中国邮局银行：建行、农行、工行 公交：2、15、104、17医院：金山医院 酒店： 超市：小型私人超市 农贸市场：金山农贸市场面积户型配比分析卖点提炼及去化分析卖点：1.塔影湖2.金山风景区3.地段基地位置图个 案 调 查 分 析 表 调查日期： 2004 年 7 月 11 日 调查人： 常晴 案名百盛家园（二期部分）工地位置交叉口黄山西路与李家山路接待中心黄山西路与李家山路交叉口开发商佳丰房地产企划销售佳丰房地产售楼电话建筑设计镇江市建筑设计研究院景观设计镇江建筑设计院规划形态多层占地面积7万M2总建面积

27、总销金额2亿面积范围104-136M2主力面积127M2主力总价34万均价2718元/M2单价范围2580-2838元/M2总价范围28-37万规划户数168户可售户数168户去化率80%畅销户型三/二/二滞销户型四/二/二建筑风格现代绿化率30%容积率得房率80%规划用途商住商铺均价2500元/M2车库均价2500元/M2开盘日期04/04交付日期2004年底车棚均价1800元/M2贷款额度70%贷款年限30年工程进度两幢结顶，两幢到4层付款方式1.一次性付款，优惠 1% 2.按揭付款，首付 30% 3.分期付款主要媒体京江晚报、围墙广告广告总精神新世纪新时尚公寓客源分析拆迁户为主销售动态销

28、售中物业管理斯威特物业公司物管费0.3元/M2/月区内配套区外配套学校：李家山小学、中山中学 邮局：银行：中行 公交：11医院：社区医院 酒店： 超市：苏果超市 农贸市场：李家山菜场面积户型配比分析卖点提炼及去化分析卖点:1.单价 2.总价 3.生活配套基地位置图个 案 调 查 分 析 表 调查日期： 2004 年 7 月 15 日 调查人： 常晴 案名润州花园(一期)工地位置黄山南路与老南徐路之间接待中心开发商润州土地房屋开发公司企划销售润州土地房屋开发公司售楼电话建筑设计振兴建筑有限公司景观设计江工建筑设计院规划形态多层占地面积总建面积总销金额面积范围86-150M2主力面积120M2主力

29、总价30万均价2409元/M2单价范围总价范围规划户数2000户可售户数2000户去化率100%畅销户型三/二/一滞销户型四/二/二建筑风格现代绿化率30%容积率得房率85%规划用途商住商铺均价7000元/M2车库均价开盘日期交付日期04年底车棚均价1500元/M2贷款额度70%贷款年限30年工程进度结顶付款方式1.一次性付款，优惠 0 2.按揭付款，首付 30% 3.分期付款主要媒体工地围墙广告广告总精神客源分析区域客户、投资客销售动态物业管理润州土地房屋开发公司物管费0.15元/M2区内配套幼儿园区外配套学校：李家山小学、中山小学、第三职业学校 邮局：银行：中行 公交：16、17、18医院

30、：社区医院 酒店：香格里酒店 超市：苏果超市 农贸市场：李家山菜场面积户型配比分析 卖点提炼及去化分析卖点: 1.单价 2.总价3.地段4.小区规模基地位置图个 案 调 查 分 析 表 调查日期： 2004 年 7 月 2 日 调查人： 刘志美 案名月亮花苑工地位置润州路13号接待中心月亮花苑内2单元7号车库开发商润州区土地房屋开发总公司企划销售京鑫房产、润州区土地房屋开发总公司售楼电话建筑设计镇江市工业民用建筑设计研究院景观设计规划形态多层占地面积总建面积1万总销金额0.18亿面积范围100-140M2主力面积主力总价均价1800元/M2单价范围1700-1900元/M2总价范围18-25万

31、规划户数108户可售户数108户去化率100%畅销户型滞销户型建筑风格现代绿化率25%容积率得房率89%规划用途商住商铺均价车库均价1600元/M2开盘日期03/06交付日期04/04/20车棚均价贷款额度70%贷款年限15年工程进度交付付款方式1.一次性付款，优惠 0 2.按揭付款，首付 30% 3.分期付款主要媒体广告总精神客源分析区域客户销售动态物业管理镇江洪江物业管理所物管费0.25元/M2/月区内配套区外配套学校：实验小学、镇中、七里甸小学 邮局：三茅宫邮局银行：农行、中行 公交: 10、12医院：润州区人民医院、口腔医院分部 酒店： 新光明酒店、希望酒店、润扬酒店超市：万方超市、旅

32、游超市 农贸市场：三茅宫农贸市场、七里甸农贸市场面积户型配比分析卖点提炼及去化分析卖点：1.单价 2.总价 3.区位特征强基地位置图个 案 调 查 分 析 表 调查日期： 2004 年 7 月 12 日 调查人： 常晴 案名九洲广场工地位置中山路铁道口接待中心中山路铁道口开发商镇江南开房地产发展有限公司企划销售湛江雅居房屋销售有限公司售楼电话建筑设计加拿大E+A咨询公司景观设计上海拂莱环境与建筑研究院规划形态高层占地面积1.6万M2总建面积6万M2总销金额2.4亿面积范围60-150M2主力面积100M2主力总价40万均价4000元/M2单价范围4000-5000元/M2总价范围24万-75万

33、规划户数200户可售户数200户去化率畅销户型二/二/一滞销户型建筑风格加拿大绿化率25%容积率3.75得房率规划用途商住、办公商铺均价车库均价开盘日期交付日期2005年底车棚均价贷款额度70%贷款年限30年工程进度三层付款方式1.一次性付款，优惠 0 2.按揭付款，首付 30% 3.分期付款主要媒体工地围墙广告广告总精神客源分析投资客、私营业主销售动态物业管理镇江九洲物业有限公司物管费区内配套区外配套学校：中山路小学、宝盖路小学 邮局：邮电总局银行：工行、商行、农行 公交：1、2、10、19、3、001、29医院：康复医院 （第一人民医院） 酒店：京口饭店、国际饭店 超市：苏果超市 农贸市场

34、：宝盖路菜场面积户型配比分析商铺： 10%办公房； 7%住宅： 83% 卖点提炼及去化分析卖点：1.地段2.交通3配套设施4.户型基地位置图个 案 调 查 分 析 表 调查日期： 2004 年 7 月 15 日 调查人： 王佐象 案名金田城市花园工地位置丁卯桥路131号接待中心丁卯桥路131号开发商镇江金田房地产开发有限公司企划销售镇江金田房地产开发有限公司售楼电话8880018、8898937建筑设计景观设计规划形态多层占地面积9万M2总建面积总销金额面积范围101-150M2主力面积109M2主力总价30万均价2800元/M2单价范围2780-3000元/M2总价范围28-42万规划户数6

35、00户可售户数600户去化率85%畅销户型三/二/一滞销户型三/二/二建筑风格现代绿化率33%容积率得房率90%规划用途住宅商铺均价车库均价未定开盘日期04/07底交付日期04/12底车棚均价未定贷款额度70%贷款年限30年工程进度即将结顶付款方式1.一次性付款，优惠 10元/M2 2.按揭付款，首付 30% 3.分期付款主要媒体京江楼宇广告总精神真.江南好人家客源分析区域客户销售动态1-2期售完、3期销售中物业管理镇江恒顺物管物管费0.35元/M2/月区内配套区外配套学校：丁卯小学 邮局：中国邮局银行：农行 公交：1、24、31、3、001医院：中医院 酒店：新华电酒店 超市：万方超市 农贸

36、市场：金星菜场面积户型配比分析卖点提炼及去化分析卖点：1.地段2.小区规模3.交通基地位置图个 案 调 查 分 析 表 调查日期： 2004 年 7 月 13 日 调查人： 王佐象 案名东城绿洲工地位置学府路与经十二路交叉口接待中心未定开发商江苏嘉源房地产企划销售江苏嘉源房地产售楼电话建筑设计景观设计规划形态多层、别墅占地面积39万M2总建面积40万M2总销金额11亿面积范围70-230M2主力面积100M2主力总价27万均价2700元/M2单价范围2700-2826元/M2总价范围19-62万规划户数580户（3号地块）可售户数未销售去化率未销售畅销户型未销售滞销户型未销售建筑风格现代绿化率

37、未定容积率1.05得房率未定规划用途商住商铺均价未定车库均价未定开盘日期04/10开工交付日期未定车棚均价未定贷款额度70%贷款年限30年工程进度未动工付款方式1.一次性付款，优惠 0 2.按揭付款，首付 30% 3.分期付款主要媒体广告总精神未定客源分析销售动态物业管理未定物管费未定区内配套未定区外配套学校：职教中心、汝山中学、江苏大学 邮局：谷阳新村邮局银行： 公交：1、24、3、31医院： 酒店：东郊宾馆 超市：小型私人超市 农贸市场：谷阳新村菜场面积户型配比分析卖点提炼及去化分析卖点：1.小区规模 2.交通基地位置图个 案 调 查 分 析 表 调查日期： 2004 年 7 月 13 日

38、 调查人： 王佐象 案名康馨家园工地位置丁卯桥路镇人铁路指会部对面接待中心丁卯桥路镇人铁路指会部对面开发商镇江市丹徒区房屋建设开发公司、丹徒区华夏房地产开发公司企划销售镇江市丹徒区房屋建设开发公司、丹徒区华夏房地产开发公司售楼电话建筑设计景观设计规划形态多层占地面积4万M2总建面积5万M2总销金额1.25亿面积范围70-150M2主力面积99M2主力总价25万均价2500元/M2单价范围2480-3000元/M2总价范围17-38万规划户数480户可售户数480户去化率50%畅销户型三/二/一滞销户型四/二/二建筑风格现代绿化率35%容积率1.24得房率规划用途住宅商铺均价未定车库均价未定开盘

39、日期03/03交付日期04/07/15(一期)车棚均价未定贷款额度70%贷款年限30年工程进度一期结顶二期动工付款方式1.一次性付款，优惠 0 2.按揭付款，首付 30% 3.分期付款主要媒体京江楼宇、电视、车体广告总精神康馨家园.你理想的家客源分析区域客户、白领阶层销售动态一期正售二期年底物业管理未定物管费未定区内配套幼儿园、老年活动中心区外配套学校：丁卯小学、机械职工中等专业学校 邮局：中国邮局银行：农行 公交：1、24、31医院：中医院 酒店：新华电大酒店 超市：万方超市 农贸市场：金星菜场面积户型配比分析卖点提炼及去化分析卖点：1.低总价2.区内配套 3.地段基地位置图个 案 调 查

40、分 析 表 调查日期： 2004 年 7 月 12 日 调查人：常晴 案名京岘山庄工地位置京岘山路接待中心塔山路海军宾馆开发商镇江强鹰开发企划销售售楼电话建筑设计景观设计规划形态多层占地面积5.3万总建面积总销金额面积范围90-150M2主力面积120M2主力总价36万均价3000元/M2单价范围总价范围规划户数600户可售户数600户去化率畅销户型三/二/二滞销户型未销售建筑风格现代绿化率30%容积率未定得房率未定规划用途商住商铺均价未定车库均价未定开盘日期未定交付日期未定车棚均价未定贷款额度70%贷款年限30年工程进度8月打桩付款方式1.一次性付款，优惠 1% 2.按揭付款，首付 30%

41、3.分期付款主要媒体广告总精神客源分析区域客户、外地客户销售动态登记物业管理物管费未定区内配套幼儿园区外配套学校：高专、船院 邮局：桃花坞邮局银行：工行、商行 公交：9、19、29医院： 第三医院 酒店： 超市： 苏果超市 农贸市场：京岘山菜场面积户型配比分析卖点提炼及去化分析卖点：1.文教区2.地段基地位置图个 案 调 查 分 析 表 调查日期： 2004 年 7 月 9 日 调查人： 刘志美 案名香江花城（二期紫薇苑B组团）工地位置东吴路象山桥附近接待中心紫金大厦B座一楼开发商无锡红豆置业企划销售深思域策划售楼电话5024000 5024555建筑设计深圳大学建筑规划研究院景观设计深圳北林

42、苑景观规划设计有限公司规划形态多层、小高层、别墅占地面积33万M2总建面积46万M2总销金额13.8亿面积范围90-150M2主力面积120-130M2主力总价37万均价3000元/M2单价范围2885元/M2总价范围27-45万规划户数320户可售户数320户去化率80%畅销户型三/二/一滞销户型建筑风格中式现代绿化率40%容积率1.39得房率85%规划用途商住商铺均价未定车库均价未定开盘日期04/06/12交付日期05/10/30车棚均价未定贷款额度70%贷款年限30年工程进度一期结顶二期打桩付款方式1.一次性付款，优惠 2% 2.按揭付款，首付 30% 3.分期付款主要媒体京江晚报、灯箱

43、广告、公交候车亭广告广告总精神新城市全优生活圈客源分析退休干部、机关事业单位等公务员及大企业员工销售动态销售中物业管理香港戴德梁行物管费0.7元/M2/月区内配套幼儿园、会所、步行街、超市区外配套学校：第九中学、高级技工学校、江滨小学（中学 邮局：九里街邮局银行：商行、建行 公交：4、104、14、16医院：东吴医院 酒店：维扬酒店 超市：苏果超市 农贸市场：九里街菜场面积户型配比分析90M2 （82户） 占25%120-130M2 占50%145-150M2 占25%卖点提炼及去化分析卖点：1.小区规划 2.开发商品质3.风景区3.地段基地位置图个 案 调 查 分 析 表调查日期： 2004

44、 年 7 月 12 日 调查人：张敏娟 案名江南.颐和家园工地位置谷阳北路接待中心中山东路239号开发商镇江中房鸿都房产企划销售上海达润售楼电话5023111、5029369建筑设计景观设计规划形态多层、别墅占地面积60万M2总建面积3-4期还未规划总销金额面积范围90-180M2（三期）主力面积120M2（三期）主力总价均价未定（三期）单价范围未定（三期）总价范围规划户数800多户（三期）可售户数未销售去化率未销售畅销户型未定滞销户型未定建筑风格现代绿化率未定容积率得房率未定规划用途商住商铺均价未定车库均价未定开盘日期04年底交付日期未定车棚均价未定贷款额度70%贷款年限30年工程进度平整土

45、地（三期）付款方式1.一次性付款，优惠 0 2.按揭付款，首付 30% 3.分期付款主要媒体报纸、车体、公交站台、京江楼宇广告总精神身出名门.帝景天下客源分析老师、新婚夫妇、私营业主、公务员销售动态第三期（帝庭院）登记物业管理深圳昊岳物业公司物管费0.5元/M2/月（一、二期）区内配套未定区外配套学校：汝山中学、职较中心 邮局：谷阳新村邮局银行：中行、农行、建行 公交：3、24、1、31医院：汝山医院、丹徒区人民医院 酒店：东郊宾馆 超市：旅游超市 农贸市场：谷阳菜场、包家湾菜场面积户型配比分析卖点提炼及去化分析卖点：1.小区规模2.开发商品质3.交通 基地位置图个 案 调 查 分 析 表 调查日期： 2004 年 7 月 12 日 调查人： 张敏娟 案名恒顺翠谷工地位置学附路21世纪乐园西侧接待中心解放路87号开发商镇江恒顺房地产开发公司企划销售镇江恒新住宅科技集团公司售楼电话建筑设计景观设计规划形态多层占地面积11万M2总建面积16万M2总销金额3.84亿面积范围80-145M2主力面积125M2主力总价30万均价2400元/M2（2期）单价范围1800-2400元/M2总价范围19-35万（1-2期）规划户数1000户（总）可售户数三期未售去化率100%（1-2期）畅销户型三/二/二滞销户型四/二/二建筑风