慈城新区湖西地块分析报告

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1、慈城新区湖西地块概述n 地块位置及周边现状地块位于慈城新区中心湖西南角，中横河以东,由-A、-B两区块、八个小地块组成, 政府意向整体出让，但八个小地块之间的分隔道路是否对外开放仍待确定。地块总面积322100，地块综合容积率1.13-1.18，限高12-33米不等。n 地块主要经济技术指标编号土地位置土地面积 (m2)用途容积率建筑密度出让年限（年）-A中心湖西南，中恒河以东147400居住用地1.1830%70年-B174700居住用地1.1330%70年n 其它主要规划要求： 建筑限高：每个地块都有各自限高要求，限高高度在12-33M不等； 配套要求：净菜超市、社会公共停车场、公共厕所、

2、储蓄所、邮电所、9班幼儿园、社区服务中心及卫生站； 套型配比：比照相关规定执行。总体意见： 地块位于慈城新区，面积较大、项目操作上具有一定的规模性，今后这样大规模的纯住宅用地将很少推出，而目前地块周边基础建设、配套设施相对落后、当地购买力不强，必须开发高端产品来吸引城区、周边郊县的客群。从经济测算来看，若楼面地价高于250万元/亩以上，则项目利润率将小于11%，可操作性将相应减少。详细的地块概况及市场分析附后。慈城新区湖西地块分析报告一、地块概况二、地块SWOT分析三、慈城简介四、竞争个案分析五、土地市场分析六、产品定位与价格预测七、经济测算一、地块概况n 地块位置及周边现状地块位于慈城新区中

3、心湖西南角，中横河以东,由-A、-B两区块、八个小地块组成, 政府意向整体出让，但八个小地块之间的分隔道路是否对外开放仍待确定。地块总面积322100，土地内有少数几间民房,基本为净地。地块西面为私营工业城,工厂企业数量较多,存在一定污染。地块东北面中心湖处于建设中，规划面积420亩,为地块最大的亮点。地块北面为建成且今年9月即将招生的慈城中学。由于慈城新区目前基本均未开发，地块周边道路仍未贯通，区域内配套短期内仍将依靠老城区，周边土地后续推量也将较大。 地块综合容积率1.13-1.18，限高12-33米不等，适建低密度别墅产品（沿中心湖）及小高层。n 地块主要经济技术指标编号土地位置土地面积

4、 (m2)用途容积率建筑密度出让年限（年）-A中心湖西南，中恒河以东147400居住用地1.1830%70年-B174700居住用地1.1330%70年n 其它主要规划要求： 建筑限高：每个地块都有各自限高要求，限高高度在12-33M不等； 配套要求：净菜超市、社会公共停车场、公共厕所、储蓄所、邮电所、9班幼儿园、社区服务中心及卫生站； 套型配比：比照相关规定执行。慈城新区湖西地块二、地块SWOT分析n 项目开发优势 地块本身较方正，且面积较大，便于地块的规划开发与建设。 地块东北面为新区在建的大型人工中心湖，景观环境得天独厚，给打造水景社区创造了条件。 地块综合容积率较低，可以打造高端产品，

5、利于项目高端形象的确立。n 项目开发劣势 地块距离市区约18.5公里，市区对该区域辐射度不高。 地块周边目前基本无生活配套设施，基本完善仍待较长时日。 地块西面为私营工业城，存在一定噪音及环境污染；n 项目开发机会 杭州湾跨海大桥等项目的建成，将进一步奠定项目所在区域的城市门户地位，带来发展机遇。 目前地块所在区域楼盘供应量较少，市场机会点较好。 随着道路、轻轨、万达广场（宝庆寺地块）的不断落实，慈城板块将会逐渐融入中心城区，区域接受度将会提高。n 项目开发威胁 目前整个区域尚在规划中，落实的进度还是未知数。 目前城市重点发展方向在东面，项目所在区域的接受度和认同感不高。 慈城区域内人口少，支

6、撑力不足，吸引外来客群也缺乏足够的亮点。三、慈城简介行政区划：慈城镇地处浙江东部沿海宁绍平原，位于宁波市江北区西北部，东与镇海区相连，西与余姚市接壤，北与慈溪市相临，南隔余姚江与鄞州区相望。镇域面积102.57平方公里，下辖41个行政村，5个社区，人口6万，是宁波市15个中心城镇之一。 历史文化：慈城是我国江南地区保存最完整的古县城之一。这个有1200多年历史的地方文化底蕴深厚，历代人才辈出，自唐至清出过5名状元、519名进士，近现代又涌现周信芳、秦润卿、应昌期、谈家祯、冯骥才等大批名人名家。在古城2.16平方公里的区域内，除33处重点文保单位外，还汇集着大量古民居。旅游资源：慈城借助江南第一

7、古城的定位，冯(俞)宅、酒税务、符卿第、彩绘台门、宝善堂等明清古建筑、孔庙、县衙、校士馆等历史景点，打造以慈孝、科举、进士、衙署文化为主题的旅游、休闲特色古城。交通运输：距宁波市中心约18公里，距离宁波栎社机场20余公里，市公交车331、333、335、336、337路直通慈城； 产业经济：慈城全镇现共有各类企业400余家，已形成了有色金属、服装、建筑、机械、化工、轻纺、医药等门类较为齐全的工业体系。以种植业、林特业、畜牧业为主要结构的都市农业已成为慈城经济发展的一个新亮点。慈城新区规划：慈城新区位于慈江南面沿官山河两岸，东至狮子山，西到中横河，北到慈江，南至北外环线，与慈城古城遥相呼应。整体

8、规划面积约为5.2平方公里，可容纳居民4.5万。新城区的规划将以“一廊、两轴、两湖”为主题框架，包含了基础设施和完整城市机能配套，城市空间格局和区域优势产业的布局。慈城新城将依托现有古城的深厚历史文化底蕴和山水资源，重点培育居注文化、商务、商业和休闲旅游功能的新区，使慈城古城保护与经济发展和谐统一。慈城新区建成后，将以高品质居住功能为主，集文化产业、商务办公、度假休闲、娱乐旅游、商业零售、行政服务和商贸园区等多种功能为一体，努力打造成为中国小城镇的典范。新城除混合使用核心区外，还包括位于中心湖滨北部和东湖西侧的文化度假休闲区、东依官山河的混合使用居住区及4个纯居住片区。将使其成为离宁波市中心最

9、近的有山有水的郊区化、大盘化、生态休闲化的新市镇。新城的开发建设已全面启动。先期启动项目总投资3.96亿元，包括全长4.9公里的慈城新城核心区“两纵一横”路网，以及28公顷生态湖(中心排涝池)的开挖。四、竞争个案分析楼盘名工地位置楼盘形态开发商总占地面积总建筑面积楼盘均价户型面积销售动态优势劣势客源分析慈城新天地江北区慈城镇人民路附近商业联排54套商业街122套单身公寓130套宁波瑞田房产4551255960联排（大宅）9600元/，联排（小院）5700元/单身公寓、商业街未售主力面积：联排200、270、400单身公寓60商业街15008年7月5日开盘，推出54套联排，到目前为止，联排仅售出

10、22套，销售速度比较慢。单身公寓、商业街未售。拥有老城的生活配套、交通便利，项目的中式风格对客户的吸引力较强。土地是商业用地，有一定抗性。联排客源主要来自宁波本土，少量来自项目周边天慈良园江北区邻慈城古镇，江北大道一侧多层6F、联排3F、叠拼4F，多层382套、联排10套、叠拼16套，总计408套宁波跃达置业3万4万多层价格4500元/，叠拼5500元/多层70-90叠拼145-200，别墅250-280二期08年6月18号开盘，推出246套，目前销售率为50%。面积小，总价低。社区规模小，交通不便。宁波的市区客户，主要是新宁波人古城新境江北区慈城镇国庆村江北大道以南枫湾河以东,庆丰路以北多层

11、（5-6 F）小高层（11-12F）联排别墅计806余户北岸房产7.8万13万多层、小高层4500元/，别墅均价6000元/平方米面积范围75-230主力面积：90-1402007年5月开盘，目前销售率已达80%。小区规模大，自身有一定配套。距离远，交通不便利宁波本地人为主，有大量金田集团的员工慈湖逸墅东至慈骆公路，西至上岙村小河，南至规划路，北至上岙村道路多层 4-6F联排3F计230套宁波新京房地产开发公司4万4.5万多层均价5000元/，联排总价80-200万元面积范围110-260主力面积130-16005年12月开盘，目前已销85%周边有慈湖和毛力水库，环境较好小区较小，无任何配套慈

12、溪、江北客户为主市场分析： 区域板块内楼盘较少，在售楼盘也基本处于尾房销售，因而本项目具有一定的机会点； 地块所在区域产品较丰富，主要有多层、小高层、叠拼、联排等产品，区域市场上多层洋房、单体、双拼别墅等产品还不多见； 从目前的价格来看，普通住宅产品（多层、小高层）之间的价格差异不大，一般均在4500-5000元/之间，而联排产品价格在6000-9000元/左右，比普通住宅要贵2000-3000元/； 从客户来源看，在售楼盘的客源主要来自于宁波本地，普通产品以新宁波人为主，别墅产品以慈城、慈溪、江北的企业主为主； 从楼盘档次来看，区域内还没有标杆楼盘，从楼市发展趋势来看，区域市场发展速度比较缓

13、慢； 从客户购房目的来看，自用客户为主，鲜有投资客； 商业：目前在售楼盘的底商价格在6000-12000元/左右，且销售速度明显偏慢，并出现已交付的楼盘有大量底商空置的情形；五、土地市场分析 2006年至今慈城土地（商住、住宅）情况出让单位交易时间地块名称面积(亩)用途出让方式起始价位(万/亩)成交总价(万)楼面价(元/平方米)成交地价（万/亩）容积率（）竞得单位宁波市国土资源局江北分局2006-12-27慈城新区湖东-2、-5、-6、-7、-8、-9341.8住宅挂牌12041084.6-120.2-宁波慈通置业宁波市国土资源局江北分局2006-12-12塘家湾1地块241.5住宅挂牌902

14、7917.41651115.61.05宁波众茂置业股份有限公司宁波市国土资源局江北分局2006-12-12塘家湾3地块32.3商用挂牌562635.639102081.61.2宁波众茂置业股份有限公司分析： 05年至今，慈城仅成交三幅土地，土地成交量很少，但是随着慈城新区的基础投入逐渐完善，慈城新区将会有多幅土地推出。将会对本地块产生一定的威胁。 从成交面积来看，虽然仅成交三幅土地，但是其中两幅分别为341.8亩、241.5亩，如此规模的项目一旦开工、销售，将会造成短期内供应量大增，竞争压力大。 从成交价格来看，由于都是在06年成交的，因而地价都相对较低。 本地块万科、凯德都实地考察过，若价格

15、合适，这两家开发商会有一定的意向性。六：产品定位与价格预测 地块-A、-B容积率分别为1.18、1.13，及其他规划经济指标，建议产品以双拼、联排为主，配以部分叠排、商业产品； 通过周边在售楼盘的调研与综合对比，预计双拼平均售价为12000元/、联排售价10000元/、叠排售价7500元/、单层商业售价7000元/。 综合当前市场行情及地块特性，建议产品与售价如下：产品类型面积范围主力户型建议均格所占比例备注双拼250-450300、35012000元/30%联排200-300250、30010000元/50%叠排（5F）200-300200、2507500元/14.5%小区配套商业30-80

16、40-607000元/2%一层挑高幼儿园、会所、卫生站、净菜市场及必要的物业、居民会用房等。-3.5%按照规划文本要求配置七、经济测算 楼面价(元/)地价 (万元/亩)总成本 (万元)总销售收入(万元)利润 (万元)成本利润率403331036418436555713730.4%32532503284613655573709611.3%27322103046463655576091120.0%测算结论：根据所建议的售价及建造、管理等成本，经过测算，楼面地价在250万元/亩时，本项目具有11%的利润率，若楼面地价高于250万元/亩以上，则项目利润率将小于11%，可操作性将相应减少。综上所述：地块

17、位于慈城新区，面积较大、项目操作上具有一定的规模性，今后这样大规模的纯住宅用地将很少推出，而目前地块周边基础建设、配套设施相对落后、当地购买力不强，必须开发高端产品来吸引城区、周边郊县的客群。从经济测算来看，若楼面地价高于250万元/亩以上，则项目利润率将小于11%，可操作性将相应减少。 项目发展部 2009-7-9附本地块经济效益测算表一、经济技术指标总用地面积：32.21公顷(计483.15亩）总建筑面积：388453 平方米 地上面积：371343 平方米双拼111403 平方米联排185672 平方米叠排53845 平方米商业7427 平方米物业幼儿园及会所等12997 平方米 地下面

18、积：17110 平方米1、人防地下室14011 平方米(可建设车位280 个)2、地下室3098 平方米(可建设车位77 个) 容积率：1.15 绿地率：30% 建筑密度：30% 车位总计： 388 个室外车位：30 个室内车位：358 个二、直接成本估算总计：295379万元 (一)土地费合计：127830万元1、土地费用：3253 元/平方米计120787万元 或250.0 万元/亩计120788万元2、土地契税：元/平方米计3624万元 3、配套费：90元/平方米计3419万元 (二)开发成本合计：117102万元费用名称单位成本(元/平方米)总面积(平方米)造价(万元)1、前期工程费：

19、150388453 5827万元2、 建安造价：合计：88994万元双拼2500111403 27851万元联排2300185672 42704万元叠排160053845 8615万元商业15007427 1114万元物业幼儿园及会所等(建设费用在配套费)中列支)150012997 1950万元地下室25003098 775万元人防地下室300014011 4203万元别墅人防(采用易地安置)20008912 1782万元3、附属工程费：600371343 22281万元(三)开发期间费合计：50447万元1、管理费用：(一)+(二)*2%=4899万元2、不可预计费：(二)*2%=2342万

20、元3、财务费用： (一)+(二)*0.7%*42月*60%= 43206万元三、销售收入合计：365557 万元费用名称单位售价(元/平方米)总面积(平方米)销售价格(万元)双拼12000111403133683 万元联排10000185672185672 万元叠排75005384540384 万元商业70007427 5199 万元物业及会所012997 0 万元地下车位8万元/个77 个620 万元四、其他成本合计：33083 万元1、销售费用365557 *2.5% =9139 万元2、税金合计23944 万元营业税365557 *5%=18278 万元城建税18278 *7%=1279 万元教育附加税18278 *4%=731 万元土地增值税365557 *1%=3656 万元五、利润365557万元 295379万元 33083万元 37096万元六、总成本295379万元 +33083 万元 =328461 万元七、成本利润率37096万元/328461万元=11.29%注：人防的易地安置费根据相关文件，按总建的3%、2000元/平方米计算。相关文件：关于调整规范人防工程易地建设费有关问题的通知-浙价费2004121号关于确定结合民用建筑修建防空地下室比例的通知 16 / 16文档可自由编辑打印