YJL房地产公司成熟期财务战略问题雅居乐房地产公司成熟期财务战略问题

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1、YJL房地产公司成熟期财务战略问题雅居乐房地产公司成熟期财务战略问题第三章YjL公司财务战略环境分析3.1公司概况3. 1.1公司简介YJL地产控股是中国最具实力的房地产开发商之一，主要从事大型综合性物业发展，同时也参与了一些跨领域的投资，主要有：酒店营运、物业投资及物业管理等多个领域，品牌享誉全国。YJL股份自2005年于香港联交所主板上市，现为摩根士丹利资本国际中国指数成份股、恒生综合指数成份股、恒生中国内地100成份股、中证香港内地民营企业指数成份股、中证香港内地企业指数成份股和中证香港内地地产指数成份股。Y几一直坚守“远见、心建、共建未来”的理念，将为居住者筑建可安享“心的归属”的幸福

2、家园，作为企业奋斗的目标，于1992年开发首个房地产项目，项目最早始于中山，扩展全国。发展迄今，YJL在逾40个城市和地区，拥有建筑面积逾4，500万平方米的土地储备，为国内众多家庭提供高品质的生活住宅，打造国内领先的综合社区。3. 1. 2企业文化YJL的企业使命是希望能够谱写未来地标的蓝图，为客户打造优越的生活品质。YJL的企业精神是：远见、心建、共建未来。关于远见，YJL希望能有有创新的品牌理念，以及独特的发展战略，使企业在坚持以人为本的经营管理的理念之下，满足客户的需求，同时实现企业的可持续发展。而关于心建，YJL希望用心去打造自身品牌，获得客户的认可。用心去关怀员工，为与员工同甘共苦

3、，为员工发展创造更多机会。用心去承担企业的社会责任，回馈社会，为社会的发展，国家的进步做一些自身的贡献。可见，YJL直在努力，用心在做好、做大自己的企业。而关于共建未来的企业文化，Y几希望能够宣扬一种集体精神，关注社会的和谐发展、人民的安居乐。同时，和客户共享喜悦之心，与员工共进退，在使合作伙伴利益最大化的同时也实现自身价值。这一切都是YJL共建未来的企业精神和文化的体现。3.2外部环境分析宏观环境是指围绕在企业周围的不可抗力的因素。每一个企业会受到其周围环境的约束和影响，下面本文将分别利用PEST分析宏观环境。在分析全国房地产环境的同时，以海南省的房地产行业环境为基础，分析Y几在海南地区的财

4、务战略问题。3. 2. 1 一般宏观环境分析(1)政治法律环境因素在2013年的政策中可见，保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房参建企业多元化融资。政府加大推行棚户区改造，扩大房产税市场范围以税收代替政策性打压，同时发挥差别化信贷的调控作用，尝试推行“以房养老”。此类政策的相继出台，也给房地产行业带来了不小的影响。只有迅速地适应政策的变化，才能使企业在激烈的行业竞争中立于不败之地。2014年以来，受经济大环境的影响，全国房地产市场整体呈下行趋势，房地产行业进入深度调整时期。为促进房地产市场平稳健康发展，国家明确今后房地产市场调控要“去行政化”，回归市场主导常

5、态，限购、限贷等调控政策也相继退出。截止目前，除北京、上海、广州、深圳以及三亚5个城市仍保留限购政策外，其他城市的限购令己全面解除。同时，一些支持和引导性政策也相继出台。2014年9月以来，国家层面陆续从购房信贷、住房公积金使用、贷款利率调整等方面出台了支持政策。各地也相继从财政补贴、税收减免、购房落户等方面出台了促进政策。政策的密集出台对缓解市场恐慌、避免房价硬着陆、促进市场稳定等方面具有积极的意义。在系列政策微调的推动下，去年四季度全国楼市交易迎来“暖冬”。2015年，预计国家层面将延续2014年下半年以来的稳健偏相对宽松的货币金融政策，降息、降准也可能会适时出现。市场分化将进一步加剧，需

6、求旺盛的一、二线热门城市的价格依然有上升空间；而前期过度催热导致供需失衡的三、四线城市库存量大，还将继续处于下探回归过程中，今后将以去库存为重点。(2)经济环境因素企业的生存状况和发展前景和经济环境息息相关。与经济环境相关的一些数值，主要有汇率、基尼系数、国内生产总值、物价水平、人民币的利率等。这些经济指标都对企业的经营产生重大的影响，因此经济环境也是企业宏观环境的重要影响因素。首先，国际经济环境利好缺失，外部需求环境不利，内需作用更加凸显。主要发达国家经济复苏缓慢，日本申奥成功，对华投资变政策：从压成本转向争市场；IMF下调经济预期等信息表明国际外部环境的不稳定性加剧，外部利好不足。受经济结

7、构调整的影响，中国经济增速从2012年至今一直保持较平稳的速度。国民经济相对稳定，而“保下限”前提下，针对房地产行业的调控更倾向于建立长效机制。自2012年GDP增速首次降至8%下以来，中国经济上行乏力。整个2013年国民经济的核心是要稳中求进，推陈出新，推动社会健康良好地发展，并且将良好稳定的势态延续下去。(3)社会和文化环境因素社会文化环境是相对的，不同地域，不同国家的社会文化环境存在较大的差别。一般是指企业所处的地域的文化习俗、生活方式、人口素质、消费者价值观与心理等。中国人对房产的重视是其他国家的人难以超越的。对于传统的中国人而言，房子意味着家的存在。因此，中国人对住房的需求量是非常大

8、的，加上随着人们生活水平的提高，一些以投资为目的的购买不断增加，中国的房地产行业长久以来才能如此稳定、生机勃勃地发展下去。随着房地产行业的竞争越来越激烈，在整体的社会文化的大环境下，企业要更加重视自己的品牌文化，不光是外在，更要在精神领域上吸引消费者。适应社会和文化的环境，打造自己企业在精神文化领域上的优势。(4)技术环境因素技术环境因素对一些涉及高科技行业的企业影响较大。一般是指，技术变革，新旧技术的更替，或者是与企业生产经营相关的原材料、新技术、新的生产方式的变化与发展相关。一个企业，要在激烈的市场环境中生存，必须要强化自身的优势，铸造自己的核心竞争力，因此，企业要不断适应技术环境的变化，

9、提高自身的研发与创新的能力，在不断更新变化的技术环境中站稳脚跟，引领技术变革，只有这样，企业才能在激烈的市场环境中立于不败之地，长久的发展下去。而对于房地产企业，应该对自身房产产品的外观和实用性上进行创新，对于房子的一些户型结构、以及内在的房屋质量和材料的使用上进行研发，打造自身优势。引领技术环境的变更。3. 2. 2行业环境分析 (1)潜在进入者的威胁波特认为，一个行业的潜在进入者会竭力抢占市场的份额，当然同时也会给企业所属行业注入新的血液和力量。以此会使行业的竞争更加激烈，市场以及资源都被不同的企业争夺，在这个局面下，企业不得不接受自身盈利水平步入从前的现实，同时，这也将导致整个行业走向衰

10、落。近几年,房地产行业总体发展势头良好，行业的利润也比较高，因此很多不同行业资金充足的企业都在努力进军房地产领域。Y几的主要盈利项目在海南，就海南区域的市场而言，海南地处南部沿海，区位优势和环境优势明显，因此具有较为广阔的发展空间，许多企业都在虎视耽耽想进入这个市场。目前，光是房地产企业己经有恒大、万科、碧桂园、新世界、保利地产等知名房地产开发公司都已经入驻海南这片宝地。但是，房地产行业的进入和退出的壁皇都比较高。初涉足地产行业的企业要经过较长的一段时间才能建立自己的市场。加上最近几年，国家加强宏观调控，政策管制严格，整个房地产市场前景比较模糊。加上已有的房地产企业之间竞争十分激烈，因而行业的

11、潜在竞争者们也处在观望的状态。不过就海南区域而言，最近几年，由于海南的房地产行业蓬勃发展，加上海南房价的不断上涨，也越来越多的企业将目光放在了海南这热土上，潜在的进入者的威胁还是非常大的。(2)供应商的议价能力供应商往往通过降低服务质量和提高产品价格的手段来影响行业竞争者,而对于房地产企业而言，其供应商主要是由土地、市政配套、建筑原材料的供应者构成的。土地是稀缺资源，有着它独有的特征，主要由国家政府控制着，并且土地处于买方市场，其价格与房地产企业的产品价格是存在直接影响的关系，而房地产公司必须通过一定的程序才能获得土地的使用权，主要程序有:招标、拍卖、和挂牌等。最近几年，房地产行业的建筑原材料

12、的价格蒸蒸日上，面对高额的成本，开发商一般都会将建筑原材料增加的价格直接转嫁给消费者，因此房价不断上涨，房地产行业的竞争愈发的激烈。并且现在建材市场处于完全竞争的状态，建材公司数量繁多，但是往往供不应求，因此价格波动也比较小，供应商的议价能力非常低下。(3)购买方的议价能力根据企业产品的销售情况可以分析出，Y几的主要的客户主要有以下几个群体：购房用于满足自身投资目的的企业或个人、外来居民欲在海南安家养老人员、海南本土居民置业等。从中可见Y几的客户群体比较分散，但收入水平都属于中高等的阶层。而YJL房地产公司的市场本身就面向中高端收入水的阶层，因此卖方相对于房地产企业来说议价能力是比较弱的。而房

13、地产企业要想扩大经营业绩，就得针对不同档次需求的客户开发不同档次的产品，同时通过完善产品售后以及物业管理等方面，在精神层面上也使客户满意，从而将更多潜在的客户转化为企业的实际购房者，从而吸引更多的顾客。(4)替代产品的威胁对于YJL而言，其产品的替代品主要有：经济适用房、二手房、普通商品房等。经济适用房是享受政府的政策照顾政府减税并且政府定价的普通居民住宅。但是经济适用房的户型和地理位置无法满足中高端的客户需求，因此不会对YJL的市场份额产生影响。普通商品房与中高端的地产产品存在较大的差距，产品的规划和建筑用料都不相同，对于YJL的中高端客户吸引力较弱。因此目前不会构成威胁。二手房市场现在在国

14、内也逐渐规范，由于二手房价格低下，受众群体主要是中低端的消费者，因而对于YJL的一些中端的客户群具有一定的吸引力，因此存在一定的威胁。(5)同业竞争者的竞争强度近几年房地产行业竞争日益激烈，行业之间的企业互相牵制，为了立足于激烈的竞争环境，房地产企业纷纷注入大量的资金。以海南区域为例，同行业的竞争者的强度是非常强的，主要的同行业竞争对手有：万科、碧桂园、新世界以及保利等知名开发商。而这两年，海南的房地产开发投资的总数额增长的速度越来越大，可见众多幵发商也是不断地注入资金，争取在海南这片沃土上多抢占一些市场份额。3.3内部环境分析3. 3. 1公司基本情况YJL被评为中国最具实力的房地产开发商之

15、一，主要从事大型综合物业发展，同时亦广泛涉足物业投资、酒店营运以及物业管理等多个领域。公司股份自从2005年在香港联交所主扳上市，现为摩根士丹利资本国际中国指数成分股、中证香港内地民营企业指数成分股、中证香港内地企业指数成分股、中证香港内地地产指数成分股等。可见Y几公司是一个大型上市企业，有着雄厚的资金实力，和不可撼动的行业地位。公司越大，需要的管理成本就越高。近年来，Y几公司受到负面新闻的影响，现在对于公司内部的监管和治理更加规范和透明。以下是YJL的内部管理结构图：3. 3. 2财务现状分析主要财务指标分析：(1)偿债能力分析房地产企业对资金的依赖性较高，资金投入量大，回收期长，这也是房地

16、产行业资产负债率比其他行业高的原因所在,Y几的平均资产负债率在72. 3%左右，流动比率平均值为1. 56，而速动比率平均值为0. 61,这说明企业的短期偿债能力较强。Y几每年通过优先票据和银行贷款借入大量金额，由于银行借款的利率也较高，因此每年要支付较大的财务费用，因此存在一定的财务风险。截止2014年2月份，YJL成功发行至2019年到期的，本金为30. 55元人民币的优先票据，所得款项将用于开发现有新增的物业项目，就现有债务作在融资以及作一般公司用途。此外，YJL还发行了至2017年到期的本金总额为人民币20亿元的优先票据，用以赎回2016年到期的3亿美元的优先票据，以减低融资成本。优化

17、债务结构。从中可见YJL存在长期负债的问题。(2)营运能力分析YJL公司存货周转率较高并且稳定，由于房地产行业的特殊性，企业销售成本偏高，但是从数据中可以看出Y几的产品销售量较可观，因此资金周转方面效率较高。(3)盈利能力分析从数据中可见，YJL公司的经营利润率、税前利润率、边际利润率，自2010年以来每年都在下降，且幅度较大。主要原因是2010年以来，Y几在云南，耗巨资大量圈地，但项目开盘后销售额一直不佳。2013年中国地产也进入低迷状态，全国大部分房地产供大于求，虽然Y几在遇难圈地成本很低,但是毛地需要彻底开发，需要大量的资金，因此成本较高。2012年以来Y几开始走高端地产路线，但是国家多

18、年的宏观调控导致房地产的投机性需求不断减少，小户型以及自住型楼盘需求上升，2012年以来YJL连续三年无法完成销售目标，规模增长乏力。因此，导致YJL的盈利能力连年下跌。Y几资金流向分析：3.4企业核心竞争力分析企业的核心竞争力必须具有独特性、可持续发展性，而且能够被客户认可和接受。一般在分期企业核心竞争力的时候会运用SWOT分析法，对企业的优势、27劣势以及面临的机会和存在的威胁进行深入的分析，以此来判断企业的核心竞争力。(1)YJL公司优势分析2005年Y几进军海南，在位于海南南部的陵水自治县花费了 130亿元投资了海南清水湾的项目，多年以来，清水湾的销售业绩都是房地产界的优秀模范，直到2

19、012年和2013年Y几清水湾的销售额都是海南所有地产公司的销售冠军，2013年销售额更是达到了 50. 75亿元的成交金额。在海南，YJL早期屯下大量地皮，长期的销售冠军造就了 Y几无可取代的良好口碑，加上2006年YJL与海南陵水自治县当地的政府就签订好开发协议了，在项目开发的过程中，一些基础设施的建造都能够得到当地政府的支持，因此，YJL在海南的发展可谓是天时地利人和样样具备，同时也获得了大量的现金流，这是Y几不可小觑的优势。(2)YJL公司劣势分析2012年以来，YJL连续几年没有完成业绩目标，其在云南过分圈地，消耗了过多的资金，且销售额却没有达到目标，使得Y几的资金链出现了问题。目前

20、盈利主要靠海南分公司清水湾的项目维持。而YJL在企业的管理模式方面一直难以摆脱家族式的企业管理模式，对于企业层面上的重大决策权，过于集权。加上近年的反腐问题，Y几高层风波不断，在一定程度上影响了企业的经营以及企业的整体形象。这是YJL目前存在的一些劣势。(3)YJL公司机会分析Y几在海南有着大量的优势，可以趁胜追击。海南的一些二三线市县存在大量可开发的自然资源和土地资源，这对于Y几来说是个很好的机会，可以深入研究开发。在云南存在较多的土地资源，可以转换开发模式，争取反败为胜。近年来，随着房价的上升，二手房市场也在慢慢变火，Y几可以幵发此类市场，包括利用一些政府政策，大力开展保障性住房的建设，做

21、政策的领跑者，这样通过一些改革，Y几将面临很多机会。(4) YJL公司威胁分析从最近的2013年国家颁布的国五条细则可以看出，限购区域要覆盖城市的所有行政区域，二手房转让交易所得的20%要缴纳个税，购买二套房的首付比例将进一步提高，并且贷款的利率也要提高。这说明我们国家对于房地产行业的宏28观调控是非常重视的，并且整体的调控的力度也是在不断的增强，这对于整个房地产行业来说都是一个不小的外部威胁。未来房地产行业的产品价格将回归理性，整个市场状况比较严峻。相比于其他顶尖房地产企业，Y几没有显著的核心竞争力，是一个潜在的威胁。一个企业要想在自身行业中处于领先地位，就得强化自身的核心竞争力，创造企业自

22、己的优势，无论是管理上的创新，还是技术层面上的突破。综合以上分析，Y几在不同地区发展事态不均等。公司可以在己有的品牌项目的基础上投入资金，在不同区域的分公司打造己有品牌项目的延伸项目，同时开创新的品牌。只有具备优越的品牌优势，企业才能可持续地壮大地发展下去，从而创造更多的收益。第四章Y儿公司成熟期财务战略重构4.1YJL公司成熟期财务战略目标与定位1992年YJL公司的第一个项目在广东中山市成功开发以来，始终致力于追求人居的价值探索，追求卓越的步伐从未停止。如今YJL公司己经在激烈的房地产市场竞争中处于领先地位，拥有自己的品牌优势，并且具有极其丰富的房地产开发经验。多年以来，Y几不断地探索新的

23、项目，能够快速地通过银行贷款融资，具备稳定的现金流。作为成熟期的企业，YJL的经营目标是实现股东财富最大化、保持现有的竞争力。目前房地产行业已经趋向成熟，市场接近饱和状态，加上每年国家都会实施的宏观调控政策，因此房价也在趋向于平稳，不会有过快的增长了。从长远看来，Y几的最终的目标应该是企业价值最大化，本文也是以此为出发点制定公司的财务战略。Y几财务战略的基础是总体上釆取稳健型财务战略，巩固并且健全已有的市场份额以及市场地位，延长企业寿命，实现可持续发展。4.2YjL公司成熟期筹资战略4. 2. 1 YJL公司现行筹资战略分析回顾UL公司2014年中期报告，资本市场环境波动，Y几极力开拓多元化的

24、资金来源，以延长债务组合的年期，有效减低再融资组合风险，Y几通过境内外的不同的融资通道，成功新增借款人民币184. 89亿元，其中，境内资金占98. 69亿元，境外资金占86. 2亿元。同期内偿还借款金额为人民币135. 06亿元。截止2014年6月，Y几发行的2019年到期的五亿美元的8. 375%的优先票据以及2017年到期的人民币20亿元的6. 5%的优先票据及获授三年期26. 65亿元的银团贷款，YJL已经赎回于2016年到期的3亿美元的10%优先票据，于2016年到期的5亿美元的可换股债券，有效降低融资成本，优化债务结构。截止2104年6月30曰，YJL的银行借款人民币115. 33

25、亿元是以土地使用权、物业以及银行存款作为抵押，其他借款人民币69. 61亿元是以土地使用权、物业、厂房及设备、银行存款及投资物业、及附属公司的股份作抵押，该附属公司净资产为人民币52. 72亿元，至2014年6月30日，负债比率（净借贷除以总权益）为82%，处于合理水平。近年，国家加强了对房地产行业的宏观调控，对信贷政策也严加管制，行业内企业融资成本提高了，企业经营资金方面的压力也在不断增加。YJL公司筹资战略存在的主要问题有：(1)资金筹集与资金使用脱节从公司筹资状况可以分析,Y几的主要融资方式是发行优先票据和外部银行贷款。Y几是一个成熟的房地产企业，但近几年在西南区域投入大量资金，用于扩大

26、区域市场，因此资金的需求也比较高。公司的财务战略并未全面规划，关于公司的资产负债率、公司需要的资金并没有一个较为明晰的预算。当前国家宏观经济政策比较严格，房地产市场活跃度较低，如企业不考虑自身所需的资金，在原先银行贷款到期后又开始随意地、迷茫地继续跟银行贷款，会造成资金配置效率低下，有闲散资金存在的现象。企业应当结合自身实际情况，在考虑当前宏观经济政策的前提下，确定自身资金情况，做好财务预算工作，保持合适的资产负债率，避免资金剩余和周转困难的现象出现。(2)融资渠道单一,结构不合理房地产行业对资金的依赖性比较高，资产负债率也很高。于2014年6月30日，YJL总借款为人民币447. 30亿元。

27、银行贷款、优先票据及其他借款为人民币218.11亿元、人民币131. 78亿元以及人民币97. 32亿元。于2014年6月30日，Y几的银行借款为人民币115. 33亿元，是以其土地使用权、物业以及银行存款作抵押（2013年12月31日：人民币124. 90亿元)。可见YJL的部分资金来源是优先票据，但主要筹资方式还是银行贷款，较为单一。当企业发现有良好的投资项目时，银行借款是最常用的的筹资方式。而从银行借款企业要注意调节银行借款的战略，平衡好长期借款和短期借款的额度，将公司的财务风险控制在可接受的范围内。成熟期企业，在自身经营状况较为可观的时候，对于企业旳折旧和摊销这类无需现金支付额费用，可

28、以从销售收入或内部留存收益中收回。这样就可以加快资金周转速度减少资金的占用。此外，企业可以丰富自身营销手段，开辟新的销售路径，以此来增加存量房的销售量，增快资金的回笼速度，提升公司的现金流，改善财务状况，防范经营风险，从而保障公司的资金使用效率的提高。4. 2. 2YJL公司筹资战略的重构(1)完善预算管理体制，确保预算控制的准确执行财务预算管理是企业战略管理中最重要的环节之一。公司的财务战略制定后需要有具体的执行方案以及预算控制。财务预算是一种强有力的，具有秩序性的凝聚力，它能够高效地集合企业内部的各项经济资源，通过组织企业内部资源有序且高效的配置，来应对企业外部市场环境的自然无序性，这不仅

29、是企业在市场竞争中必备的措施，而且是直接与企业集团的市场竞争成败以及企业经济效益的优劣息息相关的决策。属于一种计划管理，以财务战略为基础，完成系统的、合理的各项财务预算。成熟期的企业根据企业的总经营目标去编制年度财务预算。第一，制定财务预算相关的指标。结合当前宏观以及微观的经济形势，参照公司历年的经济状况，考评和分析各项影响财务指标预算的因素，科学地制定适合公司的财务预算指标。第二，对企业预算严加控制。将财务预算落实到各个部门，严格管理，并且制定严格的考评参照，这样有助于提高各个部门的工作效率，并且对经营目标有了自己的认识，可以形成有效的财务预算管理的机制，保障财务预算指标的实现。第三，完善财

30、务分析机制。按期间分析，每个月度、季度、半年度、年度，都要进行财务指标的分析。比较实际和预算之间的差距，确保各项财务指标不能超出预定的财务范围。另外，Y几在实际执行预算的过程中，要严格按照标准执行，不能随意变更预算，只有在战略发生改变或者是经营环境发生改变等复杂的情况下，需要更改财务预算的，应当由财务部门作出调节，保障企业生产经营的顺利进行。(2)制定融资方案，优化融资结构国家对于房地产行业一直都在进行宏观调控，未来的几年里，这种局面会维持下去，市场竞争会越来越激烈，环境会越来越复杂，企业在制定经营战略的时候，要密切关注国家出台的有关房地产行业的宏观政策，掌握信贷政策，合理平衡现金流，务实地做

31、好融资计划，扩大融资统筹的力度，深入研究并制作好全公司以及各个项目的融资规划以及方案，并且将方案落到实处。企业处于成熟期，在做融资计划时需要注意很多问题。首先，要注重选择一些消耗成本低，风险较小的资金。例如：股票、债券或内部留存收益。其次，筹资计划中筹资规模要和企业自身状况相契合，特别是要和企业的经营规模在同一个层次上。一般情况下企业的总资产负债率做好不超过60%,但是若是企业经营的市场前景较好，经营的扩张速度较快的时候，企业可以适度将筹资规模扩大。第三，每个企业在不同阶段经营的速度是不一样的，企业在制定筹资方案的时候要充分考虑企业的经营速度，企业经营速度慢的时候适宜采用长期性质的筹资方式，并

32、且企业融资的结构方针应该与公司的总体经营战略相对应，避免资金使用效率低下以及资金的使用脱节的问题。第四，企业在筹资时要分清轻重缓急，要是企业急需资金，那么可以选择成本较高的筹资方式，若是企业对资金的需求并不是特别紧急，那么可以结合当时的情况，选择一个成本最低，效率最高的融资方式。最后，企业在确立融资目标以及融资规模之前，务必全面地考虑到企业的经营业绩情况以及企业营运能力，这是最基本的两项考虑因素，企业的融资计划若是不考虑企业的经营战略，那么企业将陷入危机。企业的发展需要资金的支持，房地产由于行业的特征，资金投入大，回收期长，因此对资金的依赖性比较高。企业在经营业绩不断上升的同时，发展前途得到银

33、行的认可，加上房地产企业存在大量的固定资产用于抵押，因此最便捷的融资方式便是银行贷款。但是，出于对筹资成本的考虑，放眼企业的长远发展，企业应当将融资成本多元化，并且把控好不同筹资方式的比例。成熟期公司的战略是在实行稳健型财务战略的基础上实施积极旳筹资战略，打造多元化的筹资方式和筹资渠道，企业主要的融资方式有银行贷款、发行新股、留存收益、发行公司债、发行集合信托产品等。YJL现阶段资金的需求量较大，工作的重心和难点都是增加现金流，加强企业运营管理，提高资金使用效率，发挥财务杠杆的作用，保障公司的财务资源能够配合公司的生产经营需求。而Y几的融资渠道应该以银行贷款、债券、经营负债等负债型的筹资方式为

34、主，同时在选择筹资方式的时候，应当充分考虑到筹资风险的大小、筹资成本的多少、筹资效率的高低、可行性的程度等因素。只有这样才能够选择出最适合企业的筹资渠道。344.3 YJL公司成熟期投资战略4. 3. 1YJL公司现行投资战略分析投资有广义和狭义之分。广义的投资是指对资金的分配，企业为了获得预期的利润或者是达到其他方面的经营目的，而付出或垫付一定数量的资金，以此从事某项经营活动的行为。而狭义的投资主要是指企业对外投资。主要包括购买债券。购买股票以及其他金融工具的投资。所以，财务管理中企业的投资，即包括购买生产设备、打造新的生产线、建造工厂等一些固定资产的投资，同时也包括了购买股票、政府债券、公

35、司债券等有关投资。明智的投资对企业来说至关重要，企业的内部和外部环境因素制约着企业的投资战略，投资后的回报率，以及资金回收时间等方面都具有很多不确定性，无法避免一定风险的影响，因此企业需要进行科学和明智的分析。Y_JL近年主要投资如下：2014年8月以前，Y几在接近40个城市共拥有总建筑面积约4，200万平方米的土地储备，分布于华南区域、华东区域、西部区域、华中区域、海南省区、云南省区、东北区域、华北区域以及马来西亚吉隆坡，平均土地成本每平方米人民币1.440元。2012年以来，YJL投资的酒店和物业项目有十多个。耗资最多的有两个主要项目。第一个是上海YJL国际广场。上海Y几国际广场位于上海市

36、黄浦区的旅游、零售和商业中心的繁华枢纽地带。项目楼高4层，规划总建筑面积约21，200平方米，地理位置优越，交通便捷，tt邻南京步行街。项目于2012年幵业。第二个是广州Y几鸿禧优活中心。广州YJL鸿禧优活中心位于广州市番禹区市桥中心地段，处于广州城市中轴线上。项目规划建筑面积约18, 000平方米，楼高五层，定位于高品质生活配套中心，引入各大零售品牌以及餐饮连锁企业。项目于2013年开业。除了大量的土地资源的投资，Y几的投资项目还包括一些辅助性的酒店和商场。目前看来，YJL以房地产为主业，产业较为单一。若是国家政策不利，宏观经济波动，企业的经营利润就有可能面临一定的风险。4. 3.2 YJL

37、公司投资战略的重塑(1)健全项目可行性分析企业在投资项目的时候，要注重对新的项目的可行性分析。健全的可行性分析，有助于企业规避投资风险、细化投资收益的作用。因此企业应该创立一种有效的投资分析体系。企业的决策部门应当审核自身投资分析体系，针对有关投资项目展开具体分析，判断存在的影响因素，调整各项指标以适应环境的变化；以此同时，要注意关注市场环境以及市场政策等方面的一些变化，并且在做可行性分析的时候，要将投资过程中可能出现的风险考虑在其中。Y几在做具体项目的投资活动时，应该首先进行充分的研宄调查，全面的了解项目未来的上升空间，获利能力，分析整个项目的可行性。其次，企业应当成立一些专门分析的部门，并

38、且安排好相关的工作人员进行项目可行性分析，并形成可行性分析报告。企业高层人员通过可行性分析报告进行讨论，最后由相关人员表决通过，通过这样的途径制定出企业的项目投资战略。另外，税收政策每年都有一定的变化，企业在制定投资战略的时候，要善于利用政策，并且要做好税收筹划，最大限度地降低企业的投资成本。(2)多元化投资,规避风险企业在进行投资的时候，规避风险的最佳方式就是进行多元化的投资，通过在不同领域，不同行业的投资规避风险。例如跨行业投资、跨地域投资等。企业结合自身状况，采取相应的措施，以此防范风险：首先，企业可以采取差异化的经营战略，公司可以多开发各式各样的产品，商业地产、酒店、保障性住房等，以此

39、实现产品的多样化。第二，公司应该有选择性地进行多元化经营，结合自身情况开发自身的第二个主业，彻底的实现多元，合理规避风险，也达到提高自身经营能力的效果。第三，加大市场调研的力度，合理调整项目开发的布局，将土地储备区域范围扩大，同时扩大效益良好的产品的规模，以及积极的心态对待变幻莫测的市场风险。4.4YJL公司成熟期股利分配战略4. 4.1 Y几公司现行股利分配战略分析与建议(1)完善股利分配制度企业分配给股东的股利与留存于企业的盈利之间的关系是此消彼长的，当增加股利分配是，会减少公司内部留存的盈余，从而增加了外部筹资的要求。Y几近几年的股利分配情况如下：2014年中期，YJL的营业额与毛利分别

40、为人民币172. 81亿元人民币和61. 11亿元人民币，较去年同期分别上升13. 6%和10.9%。整体毛利为35.4%。处于行业较高水平。期内利润为人民币24. 54亿元，较去年同期下降5. 1%。YJL股东应占利润为人民币20. 43亿元，较去年同期下降4. 3%。Y几公司股东应占核心利润为人民币17. 38亿元，较去年同期上升12%。可见，Y几的股利每年波动较大，应该设立完善的股利分配政策，将股东的短期利益与长期利益很好地结合在一起。只有制度的完善才能确保股利分配有序合理地执行。(2)加强激励员工的职能YJL的分配制度显示员工的收益主要是工资加奖金的形式发放，工资的高低与员工的工龄、学

41、历以及职称挂钩，这是比较传统的发放途径，也基本上符合员工的期望。但是奖金如果跟员工的工作量也挂钩起来的话，应该更能调动员工工作的积极性。若是发放奖金的数额和企业的经营效益不能直接挂钩，员工也不会过多地从大局去关注企业的未来发展了，所以也会对企业可持续地长远发展是不利的。4. 4.2 丫公司股利分配战略的注意事项在制定股利分配战略的时候要有独到的眼光，要平衡股利分配与税后利润之间的比例。要明确有多大份额可以用于分配给投资人，有多少是要留在企业内部的。制定股利分配战略，要既满足企业的利益同时又能满足股东长远的利益。 (1)确定恰当的现金股利支付率企业步入成熟期，现金存量较多，销售收入较高，获利能力

42、较高，因此筹集资金的能力较强。加上具有丰富的经营经验，因此具备较丰富的战略资源，企业能根据自身需要快速地筹集到自身营运以及投资所需求的资金。成熟期的企业和成长期的企业不同，成熟期企业己经不需要进行积累，在企业状态较好的时候应该回报投资者了。因此，股东都渴望能够获得更多的收益，企业能够将税后的利润大部分用来投放到股利中。因此，成熟期企业一般都会采取的股利分配战略是高现金的股利支付方式。实际情况看来，企业在制定股利分配战略的时候，要考虑到国家对房地产的宏观调控政策可能对企业的经营产生的影响。结合YJL的具体情况，从其新项目的扩展以及开发项目的建设情况对资金的需求看来，本文认为，公司应当按期支付给股

43、东股利，同时在企业经营效益较为可观的时候，减掉企业扩张投资所需要的资金，将剩余部分支付给股东当做额外的股利。固定架额外股利的政策适合处在成熟期的Y几，能够充分利用收获到的资金。这不但可以向投资者传递企业未来发展态势良好的信息，同时为企业规模的扩大打下良好的资金基础。这些都是保障企业长久发展下去必不可少的有利条件。(2)制定具有激励作用的分配制度YJL公司正处在成熟期阶段，在制定股利分配政策的时候要根据企业会计准则的相关规定去规划。具有企业股权的职工的股份支付的方式主要有现金结算的股份支付以及权益结算的股份支付。让企业员工持有股权，首先可以极大地调动员工的积极性，以及主动性，培养员工的集体精神，

44、将企业的整体利益与员工自身利益结合，有利于增强企业的核心竞争力，从而达到完善和健全企业的股利分配战略的效果。其次，可以有效地协调所有者、利润生产者以及企业管理者之间的利益冲突。同时，企业可以对企业内各个岗位制定一套评价标准，打破岗位与个人不挂钩，部分与岗位平均分配的工资体系，将企业的年度经营计划细化，并且拆分落实到各个员工身上，将员工经营计划的完成程度与个人薪金挂钩，彻底地提高员工的积极性，能动性。第五章Y儿公司财务战略实施保障5.1树立企业的财务战略意识任何一个企业要想不断强大，长久发展下去，应该建立自身的企业文化，以及企业价值观。企业的战略意识以企业的宗旨和管理核心为基础，从整体出发，平衡

45、企业的长期利益与短期利益，同时保障企业在追求眼前利益的同时，要处理好与整体利益的关系。企业财务战略也是一种思想层次上的发展规划，在大局上规范企业的财务意识，转变财务管理的观念，同时将思想层次上的发展规划落实到实际行动上。因此，企业财务战略是实现财务目标的基础，是落实财务工作的保障，树立财务战略意识是实在必行的。YJL虽然是成熟的房地产企业，但是在一些项目的投资和定位上还是不够完美，云南片区的投资项目消耗了大量资金，收益却不如预期所想，因此应该完善自身的财务战略意识，从整体上做好细致财务战略的规划。5.2健全企业财务政策一个企业的战略发展结构以及整体的利益是财务政策管理的基础，财务政策作为企业财

46、务活动以及财务管理的指引标准，对企业财务组织与管理行为有着极其重要的意义。企业财务政策对于企业集团的财务行起着引导作用，同时对于企业的有效财务活动范围、财务质量标准、基本的运行方式、权责关系和利益关系、财务指标、都有着严格的限定。财务政策的制定有利于实现企业资源的使用和配置达到最优效果且规范化，并且保证了企业整体财务战略的落实并且得到有效的贯彻。主要有筹资政策、投资政策以及股利分配政策。只有有了财务政策的引导和监督，企业的财务战略才能够按照预定的轨道，循序渐进的贯彻执行下去。企业的各个部门和阶层的工作人员，才有可能按照企业的整体目标和集体利益去支配自己的财务行为，让自己的财务行为协调并且有效地

47、运行。因此，制定财务政策，限定、引导、监督与控制企业各个成员的财务行为和管理管理行为必须要依据企业的战略目标，以及整体的财务战略规划，这对于整个企业的发展至关重要。5.3控制预算，有效配置资源战略是企业发展意识上的指挥官，而具体的制度和政策才是促进企业战略落实的行为规范以及评判方向的基本准则。而要意识层次上的将战略目标以及制度政策要具体落地落实，还是需要具体的执行方案，因此就需要进行预算控制，只有这样才能保障财务战略和财务政策的实施，并且为其落实打下良好的基础。战略、政策以及对预算的控制，三者之间互相推进，互相依存，是企业集团管理主干线的重要组成部分。预算控制以企业的政策导向和战略计划为依据和

48、基础，去规划企业的整体的经营目标和经营计划，并且落实到企业各个部门、各个阶层、甚至是每个人的责任目标上。以此为基础，企业总部对财务资源以及企业资源做一系列的统筹分配。通过这样的途径，可以实现资源分配与企业目标相契合，提高了资源整合的效率，使资源配置能够井然有序地进行下去。由于权责关系明确，各单位的积极性也被极大地调动，员工更具有责任感和创造性。这既有利于实现企业资源配置的最优化，同时又可以让企业的资源使用效率得到提高，推进企业最终战略目的的实现。5.4加强企业高层领导者素质建设纵观国内外企业集团发展历程，明显发现大部分成功的企业集团，背后肯定有一位身经百战、远见卓识的领导者，以及一拨志同道合，

49、爱岗敬业的支持者。卓越的领导者有助于企业制定合适的发展战略，有助于企业各项战略和政策的落实。因此，企业必须重视领导者素质建设的问题，同时在人才问题上，企业必须大力革新用人制度，在企业制定一定机制，使企业人才能够脱颖而出，同时培养人才、启用人才。首先，一位卓越的领导者应当具备先进的市场价值观。思想层面的现代化是企业行为现代化的前提，作为一名最高决策者，应当具备较强的经营理财才能，同时符合当前行业发展的市场经济理念，并且将这种观念应用到企业的经营管理与员工的管理中去，这才是长远之道。其次，以高度负责任的态度运用权力。在企业的管理中，引导和强制的措施都是必不可少的，当激励和引导的措施不能实现管理者的有效管理是，应当采取必要的强制措施。企业不同层次管理者在意识层面上很难达到共识，出于对企业集团的集体利益的考虑，总部有必要采取一定的强制措施，强制员工们去服从相关的管理措施。最后，管理者必须具备丰富的心里学和行为学的知识。企业战略目标的执行和实现都得依靠企业各个阶层的管理者和员工共同去执行。管理者必须具备充分的心理学和行为学的知识，才知道如何调动不同阶层员工的积极性，在这个过程中洞察员工自我价值的实现和被认可的愿望，通过有效的激励机制和科学的管理将员工的个人意愿和企业的目标结合，再大程度的激发员工的积极性，通过不断地实现个人目标，最终实现企业的-体目标。