2012年房产估价师考试《理论与方法》精讲班课件【讲义】-21-24讲

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1、精选优质文档-倾情为你奉上第八章成本法及其运用考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对成本法，包括含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。考情分析考题所占分值大理论性非常强，技术含量高计算题多，难度大2007题数5117分值511016考点自然增值、在建工程价值、成本法下的价格、功能折旧、折旧率建筑物重置价格成本法求正常市场价格2008题数5117分值5218考点成本法利息的求取、成新率、功能折旧2、估价公式建筑物重新购建价格成本价格2009题数3120.56.5分值322613考点销售利润率、土地开发成本计算

2、、功能缺陷造成的功能折旧计算投资利息的计算成本法的概念、投资利润率的计算成本法的估价2010题数41218分值4221220考点装修补偿款评估的价值类型、开发成本项目中的基础设施费、成本利润率、折旧额的计算成本法运用的注意事项建筑物有效年龄和实际年龄、成本法适用范围成本法、折旧2011题数426分值448考点土地取得途径、成本法的积算价值、重新构建价格、建筑物成新率重新构建价格、物质折旧专心-专注-专业第一节成本法概述本节阐述成本法的含义（熟悉），理论依据（熟悉），适用的估价对象（掌握），成本法估价需要具备的条件（掌握）以及成本法估价的操作步骤（熟悉）。1.成本法是用估价对象的重新购建价格减去

3、折旧来求取估价对象价值的方法。先把房地产价格分成各个组成部分，分别求取出各个组成部分的价值，再将其相加。本质，是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价值。优点：价值易于区别项目构成，测算有依据成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）【2009年真题】答疑编号1正确答案正确答案解析参见教材P269。2.成本法的理论依据（熟悉）生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的。从卖方看，房地产价格不能低于他为开发建设所付出的代价，包括必要支出和利润；从买方看，房地产价格基于社会生产成本，如

4、果高于社会成本，则购买不合适，不如自己开发；均衡点，卖方不低于开发建设已花费的代价，买方是不高于预计的重新开发建设的必要支出及利润，则可接受的共同点是正常的开发建设代价，包括必要支出及应得利润。3.成本法适用的估价对象（掌握）适用对象：新开发的房地产，旧的房地产，在建工程，计划开发建设的房地产，很少发生交易而不适用市场法，没有经济收益或没有潜在经济收益而限制收益法运用的房地产，有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，单独的建筑物或者其装修部分，房地产保险及房地产损害赔偿，房地产市场不活跃或类似房地产交易较少无法使用市场法的项目。不适用的对象建筑物过于老旧的房地产。4.成本法

5、估价需要具备的条件（掌握）条件：自由竞争，商品本身可以大量重复生产。注意事项：应采用客观成本而非实际成本；在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整；在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。5.成本法估价的操作步骤（熟悉）弄清估价对象的价格构成；测算估价对象重新购建价格；测算估价对象折旧；求取估价对象积算价值。成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。【2010年真题】答疑编号2正确答案错误答案解析如果评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修正调整。参见教材P271。某宗房地产的

6、价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。【2010年真题】A.应采用客观成本而不是实际成本B.应该采用实际成本而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估计委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整答疑编号3正确答案ACD答案解析AB中肯定只有1个正确选项。E违背了估价师独立性的原则。参见教材P272。在运用成本法时最主要的有（）。A.区分计划成本和实际成本B.区分实际成本和客观成本C.结合实际成本来确定评估价值D.结合实际开发利润来确定评估价值E.结合市场供求分析来确定评估价值

7、答疑编号4正确答案BE 答案解析参见教材P272。第二节房地产价格构成房地产价格构成（7项）：土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润房地产价格1.土地取得成本市场购置下的土地取得成本（三项构成）：土地使用权购买价格，买方缴纳的税费，可直接归属于该土地的其他支出。征收集体土地的土地取得成本（七项构成）：土地征收补偿费、土地使用权出让金、城市基础设施建设费、相关税费、地上物拆除、渣土清运和场地平整费。土地征收补偿（四项构成）：土地补偿费（征收前3年平均产值6-10倍）+安置补助费（每人4-6倍，每公顷最

8、高不得超过前三年平均年产值的15倍）+地上附着物和青苗补偿费+安排被征地农民的社会保障费用土地补偿费和安置补助费的总和不得超过前三年平均年产值的30倍。土地征收补偿标准的改革： 最低统一年产值标准、区片综合地价。（目的：公平）相关税费（五项税费）：征地管理费+耕地占用税+耕地开垦费+新菜地开发建设基金+政府规定的其他有关费用征收国有土地上房屋的土地成本2011.1.21国有土地上房屋征收与补偿条例，原2001年6月13日国务院公布的城市房屋拆迁管理条例同时废止。国有土地上房屋征收评估办法2011.6.3出台。房屋征收补偿费（五项）:被征收房屋补偿费+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿费+补助

9、奖励相关费用：房屋征收评估费+房屋征收服务费+政府规定的其它有关费用在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。【2011年真题】A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径，D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径答疑编号5正确答案B答案解析参见教材P274。体现客观成本的要求。2.建设成本：勘察设计和前期工程费，建筑安装工程费，基础设施建设费，公共配套设施建设费，其他工程费，开发期间税费。3.管理费用是指房地产开发企业

10、为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出,一般按土地取得成本与建设成本之和的一定比例来测算。4.销售费用，指销售房地产的必要支出。分为销售之前发生的费用和销售同时发生的费用，一般按开发完成后的价值的一定比例测算。5.投资利息房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要的费用，都应计算利息。包括土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用（四项），无论其是来自借款资金还是自有资金。借款要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即要考虑机会成本。投资利息的计算（五方面）应计息项目（四项）：土地取得成本，建设成本，管理费用，销售费用（注：销售税费一般不计利息）。计息周期，计算利息的单位时间，可以是

11、年、半年、季、月。计息期估算建设期（有些是一次性发生的，有些是建设期内均匀发生的）。计息方式单利和复利两种方式。利率投资利息计算中一般采用估价时点的房地产开发贷款的平均利率。某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5%，为吸引3年期的储户，则3年期存款的单利年利率应大于：下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（）。【2010年真题】A.围墙工程费B.电力设施工程费C.居委会用房建设费D.人防工程费答疑编号6正确答案B答案解析基础设施主要指水电路之类。围墙是附属工程，在建筑安装费中；居委会用房属于公共配套；人防工程属于开发期间费用。（常识题）某成片荒地面积1km2，进行“七

12、通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2 【2009年真题】A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77答疑编号7正确答案C答案解析参见教材P281。开发成本、管理费用、销售费用3亿投资利息3*【（1+7.2%）0.5-1】=1061.23万元总成本=31061.23万元单位成本为310.61可转让地块单位成本=310.61/65%=477.87成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。【2009年真题】A.土地取

13、得成本B.建设成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费答疑编号8正确答案ABCD答案解析参见教材P279。某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。这块地的面积是10000平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/m2。A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82答疑编号9正确答案B答案解析参见教材P280、P281。540（1.082-1）+90（1.081.5-1）+60（1.080.5-1）=89.86+11.01+2.35=103.226.销售税费：销售税金

14、及附加（两税一费，即营业税、城市维护建设税、教育费附加，为售价的5.5%）。其他销售税费：印花税、交易手续费等。特定规定，销售税费不包括应由买方缴纳的契税、土地增值税和企业所得税（这些进入了买方的购置成本）。7.开发利润开发利润指房地产开发企业的利润而非建筑承包商利润。开发利润指土地增值税、企业所得税前利润。开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终实际获得的利润，也不是个别开发商期望获得的利润。根据不同的基数，有不同的利润率指标。（利润率一般是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的）直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率

15、直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小直接成本好记，7个项目中，带成本字眼的就2个，就是直接成本，销售利润是按照开发完成后的全部价值计算的，包含全部7个项目，注意：算开发利润时，开发利润也是销售利润率计算的项目。考试时主要考中间的两个，因为容易混淆。记忆窍门：投4成5，总共7个项目， 女人“头饰”（头谐音投，投资利润率，取成本项目的前4个）、男人“金城武”（城谐音成，成本利润率，取成本项目的前5个；还一个理解方法:投资的时候利息还没发生，所以不在投资成本中）。某商品住宅项目的土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万

16、元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。【2010年真题】A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%答疑编号0正确答案B答案解析参见教材P282-283。先算开法利润。头饰，开发利润=（土地取得费用+建设成本+管理费用+销售费用）*投资利润率=（600+900+50+60）*20%=32.2金城武，成本利润率=开发利润/（土地取得费用+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息）=32.2/（600+900+50+60+150）=18.3%某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用60

17、0万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。【2011年真题】A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67答疑编号1正确答案D答案解析8000+6000+800+600+720+X*6%+X*16%=XX=20666.67某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开

18、发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。【2009年真题】A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%答疑编号2正确答案B答案解析参见教材P283。土地投资1000万开发成本和管理费用1200万投资利息1000*【（1+10%）1.5-1】+1200*【（1+10%）0.75-1】=242.61销售费用3000*2%=60销售税费3000*5.5%=165销售利润=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39销售利润率=332.39/3000=11.08%某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/，正常开发成本为1500元

19、/，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/。A.1840B.2840C.2966D.3000答疑编号3正确答案D答案解析参见教材P282284。直接成本利润率开发利润（土地取得成本建设成本）直接成本利润率（10001500）6%150土地价格土地重新取得成本土地开发成本管理费用投资利息销售费用利润10001500（10001500）5%（10001500）5%1001503000利用销售利润率计算出的房地产价值房地产价值土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费利润销售税费房地产价值销售税费率开发利润房地

20、产价值销售利润率房地产价值某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。【2009年真题】答疑编号4正确答案正确答案解析计算投资利润率时，投资成本主要是土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用这四个项目（头饰），投资利息和销售税费是不包括在投资成本中的。土地增值税是在房地产转让的时候才缴纳的，不计入投资成本。参见教材P283。第三节成本法的基本公式1.成本法最基本的公式（掌握）房地产价值重新购建价格折旧2.适用于新开发的房地产的基本公式（掌握）新开发

21、房地价值土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润新建成的建筑物价值建筑物建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费 开发利润新开发的土地价值待开发土地取得成本土地开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润例8-1：某成片荒地面积2平方公里，取得荒地的代价是1.2亿元，开发成“五通一平”（通水、通电、通路、通讯、通气、平整土地）熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积比例为60%。求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设建设成本和管理费用在

22、开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。答疑编号1正确答案该荒地开发完成后可转让熟地的总价=该荒地取得总代价+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润假设开发完成后的熟地价值为VV=解得V=元可转让面积=*60%=平方米单价=/=436元/平方米3.适用于旧的房地产的基本公式（掌握）房地合一时旧的房地价值房地重新购建价格建筑物折旧土地重新购建价格建筑物重新购建价格建筑物折旧只计算建筑物时旧的建筑物价值建筑物重新购建价格建筑物折旧第四节重新构建价格的求取1.重新购建价格也称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必

23、要支出（属于客观成本），或者重新开发建设全新状况下的估价对象的必要支出及应得利润。重新购建价格就是估价时点的价格，是客观的价格，是在全新状况下的价格。土地的重新构建价格是估价时点状况（不是全新的）的土地重新构建价格关于重新购建价格的说法，正确的有（）。【2011年真题】A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建价格相当于账面价值C.重新购建价格是客观的重新购建价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格答疑编号2正确答案ACD答案解析B账面价值是基于历史成本的余值。E土地重新构建价格，应该按照该地

24、块在估价时点的剩余年限确定价值确定其土地使用权价格下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。A.重新购建价格是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在估价时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格答疑编号3正确答案ABCD答案解析土地是在估价时点状态下的年限的价格，如住宅用地，剩余年限还有30年，那么重新构建价格就是30年住宅用地使用权的价格，而不是70年的全新价格。参见教材P287、P288。2.重新购建价格的求取思路（熟悉）思路一：房地合一，模拟开发。思路二：房地分离，分别测算，

25、相加求取。单纯土地，假设土地上没有建筑物直接测算土地部分，有时要考虑土地上已有建筑物导致的土地价值减损。单纯建筑物，假设在没有建筑物的空地上建造与该建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物所需的必要支出及应得利润。也可等于支付总承包商的所有费用发包人的其它必要支出发包人的应得利润。3.建筑物重新购建价格的求取方式（掌握）重建成本：相同的材料相同的技术估价时点的价格与原物相同复制，完全复原，适用于有历史或美学价值的建筑物。重置成本（注意与重建成本的区别）估价时点材料（新材料）估价时点技术（新技术）估价时点的价格同等效用替代，适用于一般项目。一般情况下重置价格低于重建价格。记忆窍门：成语口蜜“腹剑”

26、，或者记忆“福建”，复制的是重建成本。建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。（）答疑编号4正确答案错答案解析此为重建价格。参见教材P289。4.建筑物重新购建价格的求取方法（掌握）建筑物重新购建价格建筑安装工程费专业费用管理费用销售费用投资利息+销售税费开发利润求取方法有：单位比较法，分部分项法，工料测量法，指数调整法。单位比较法的实质是市场法。即修正：将实际不正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为估

27、价时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。具体有：单位面积法和单位体积法。教材P290例8-2【例8-2】某栋房屋的建筑面积为300m 2,该类用途、建筑结构和档次的房屋的建筑安装工程费用为1200元/m2,专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，房地产开发成本利润率为15%，销售税费为重新购建价格的6%。请计算该房屋的重新购建价格。【解】设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB，计算如下：（1）建筑安装工程费=1200（元/m2）（2）专业费用

28、=1200*8%=96（元/m2）（3）管理费用=（1200+96）*3%=38.88（元/m2）（4）销售费用=VB*4%=0.04VB（元/m2）（5）投资利息=（1 200+96+38.88+0.04VB）（1+6%）2.5-1=19.59+0.0006VB（元/m2）（6）销售税费=VB6%=0.06VB（元/m2）（7）开发利润=（1 200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB） 15%=203.17+0.0061VB（元/m2）（8）VB=1 200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB+0.06VB+203.17+0.0061VB

29、VB=1 743.69（元/m2）重新构建总价=1 743.69300=52.31（元/m2）分部分项法的实质是由部分加总成整体。注意各个部分计价单位可能不一致，既不要漏项也不得重复计算。教材P291例8-3【例8-3 估算某旧办公楼2009年6月30目的建筑物重置价格。房地产估价师经实地查勘、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共10层，总建筑面积为8 247m2，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查到估算该重置价格所需要的有关数据如下：1.建筑安装工程费：（1）土建工程直接费：基础工程：99.54元m2墙体工程：80.11元m2梁板柱工程：282.37元m2墙混凝土（电梯井壁、混凝土剪力墙）工

30、程：73.65元m2楼梯混凝土工程：31.82元m2零星混凝土工程：2 5.32元m2屋面工程：20.42元m2脚手架工程：25.54元m2室外配套工程：l 42.67元m2小计：781.44元m2（2）安装工程直接费：电梯工程：l 30.O0元m2（其中：人工费9.O0元m2）给排水工程：85.22元m2（其中：人工费l2.32元m2）采暖通风工程：70.34 J-屯m2（其中：人工费9.83元m2）电气工程：ll2.65元m2（其中：人工费7.59元m2）消防工程：l6.62元m2（其中：人工费2.58元m2）综合布线工程：30.45元m2（其中：人工费4.85元m2）小计：445.28元

31、m2（其中：人工费46.1 7元m2）（3）装饰装修工程直接费：门窗工程：l35.O0元m2（一次性包死承包价）内部装饰工程：455.50元m2（其中：人工费45.1 6元m2）外墙玻璃幕等工程：311.O0元m2（一次性包死承包价）小计：901.50元m2（其中：人工费45.16元m2）（4）土建工程综合费率为土建工程直接费的14.25%，安装工程综合费率为安装工程人工费的7 9.08%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的75.90%，税金为3.445%。2.专业费用：建筑安装工程费的6%。3.管理费用：建筑安装工程费与专业费用之和的3%。4.销售费用：售价的3%。5.投资利息：开发

32、经营期为2年；费用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率为5.7 6%。6.销售税费：售价的5.5 3%。7.开发利润：投资利润率为20%。【解】 设该旧办公楼的建筑物重置总价为VB，估算如下：1.建筑安装工程费：（1）土建工程费781.44（1+14.25%）（1+3.445%）923.55（元m 2）（2）安装工程费（445.28+46.1779.08%）（1+3.445%）498.39（元m2）（3）装饰装修工程费（901.50+45.1675.90%）（1+3.445%）968.01（元m2）（4）单位建筑安装工程费923.55+498.39+968.0l2 389.95（元m2）

33、建筑安装工程费总额2 389.958 2471 970.99（万元）2.专业费用l 970.996%118.26（万元）3.管理费用（1 970.99+118.26）3%62.68（万元）4.销售费用VB3%0.03 VB（万元）以上l至4项费用之和2 151.93+0.03VB（万元）5.投资利息（2 151.93+0.03VB）60%（1-5.76%）1.5+40%（1+5.76%）0.5-1137.59+0.0019V B（万元）6.销售税费VB5.53%0.0553VB（万元）7.开发利润（2 151.93+0.03VB）20%430.39+0.006VB（万元）8.VB2 151.9

34、3+0.O3VB+137.59+0.+0.0553VB+430.39+0.006VBVB2 999.46（万元）建筑物重置单价2 999.460.82473 637.03（元m2）工料测量法。优点：详细、准确。缺点：比较费时，需专业技术，用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格指数调整法，也称为成本指数趋势法，即利用指数或成本变动率，将历史成本调整为重新购建成本。关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）。【2011年真题】A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法

35、主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果答疑编号5正确答案A答案解析P290-294根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（）。【2008年真题】A.单位比较法B.市场提取法C.分解法D.工料测量法E.指数调整法答疑编号6正确答案ADE答案解析市场提取法，是取得“报酬率”的方法。参见教材P290。第五节建筑物折旧的求取1.建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损。其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。建筑物折旧建筑物重新购建价格建筑物市场价值2.建筑物折旧的

36、原因折旧总额物质折旧+功能折旧+外部折旧物质折旧，也称为有形损耗，是建筑物因实体老化、磨损、损坏造成的建筑物价值减损。功能折旧，也称为无形损耗，是指建筑物因功能缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值的减损。如：功能缺乏、功能落后、功能过剩。导致功能折旧的原因有：建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们消费观念的改变以及建筑技术进步。外部折旧，也称为经济折旧，是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。外部不利因素有：区位因素、经济因素、其它因素。考点：区分功能折旧和外部折旧。区分要点：就是看造成减值的因素是否和建筑物有关，有的就是功能折旧，没有的就是外部折旧。引起建筑物物质折旧的因素包括（）

37、。【2011年真题】A.地震B.电梯数量不够C.酸雨D.单行道E.门窗的自然破损答疑编号1正确答案ACE答案解析B是功能缺乏的功能折旧，D是外部折旧，规划限制导致的。参见教材P295、296。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。A.功能落后B.功能缺乏C.环境污染D.交通拥挤E.正常使用的磨损答疑编号2正确答案CD答案解析AB为功能折旧，E为物质折旧。参见教材参见教材P295、296。教材P297【例8-4】某旧住宅的重置价格为40万元，门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为2万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气和共用电视天线引起的功能折旧为6万元

38、，位于城市衰落地区引起的外部折旧为3万元。请求取该旧住宅的折旧总额和现值。答疑编号3正确答案】（1）该旧住宅的折旧总额求取如下：该旧住宅的折旧总额=物质折旧+功能折旧+外部折旧=2+6+3=11（万元）（2）该旧住宅的现值求取如下：该旧住宅的现值=重置价格-折旧=40-11=29（万元）3.折旧求取方法年限法年限法及年限的相关概念年限法，也称为年龄寿命法，是根据建筑物的预期经济寿命、有效年龄或预期剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。相关概念建筑物的年龄（实际年龄、有效年龄）实际年龄：建筑物自竣工日期起至估价时点止的年数，类似于人的实际年龄。有效年龄：是指估价时点的建筑物状况和效用所显示的年龄，

39、类似于人看上去的年龄，或者生理年龄、心理年龄等。有效年龄可能小于也可能等于或大于实际年龄。当维修养护为正常时，有效年龄实际年龄；当维修养护比正常好，有效年龄实际年龄；当维修养护比正常差，有效年龄实际年龄。建筑物的有效年龄，可能等于，也可能大于或者小于其实际年龄。（）【2010年真题】答疑编号4正确答案正确答案解析参见教材P297。建筑物的寿命（自然寿命、经济寿命）自然寿命：建筑物竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。经济寿命：建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。一般经济寿命短于自

40、然寿命。剩余寿命（剩余自然寿命、剩余经济寿命）剩余自然寿命=自然寿命-实际年龄剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄利用年限法求建筑物折旧时，寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。【2009年真题】A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间答疑编号5正确答案B答案解析A是自然寿命；C也是自然寿命的影响因素；D剩余经济寿命与有效年龄之和的时间等于经济寿命。参见教材P298。2.直线法（五个

41、公式）残值=重新构建价格残值率年折旧率=年折旧额重新构建价格有效年龄为t年的建筑物的折旧总额年折旧率有效年龄建筑物现值重新购建价格t年的折旧总额重新购建价格（1年折旧率t）折旧求取时，有综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。【例85】 某幢平房的建筑面积为150m2，有效年龄为20年，预期经济寿命为40年，重置价格为800元m2，残值率为3%。请用直线法计算该房屋的折旧总额，并计算其现值。【解】 已知：t=20年，N=40年，C=800150-120 000（元），R=3%；该房屋的折旧总额Et和现值V计算如下：3.成新折扣法先判定出成新率，再用重新购建价格与成新率的乘积来求取建筑物的现

42、值。成新率可以根据经验直接判断，也可以根据寿命概念求取。这种方法比较粗略，适用于初步估价，以及同时需要对大量建筑物进行估价的场合。建筑物现值建筑物的重新购建价格成新率成新率1年折旧率有效年龄t当残值率为0时成新率剩余经济寿命/（有效年龄+剩余经济寿命）教材P302【例8-6】【例8-6】 某幢1 0年前建成交付使用的房屋，在此1 0年间维护状况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。请用直线法计算该房屋的成新率。【解】 已知：t=l0年，n=30年，R=0；该房屋的成新率q计算如下：某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为5

43、0年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。【2011年真题】A.70.00%B.83.33%C.84.O0%D.86.67%答疑编号6正确答案B答案解析剩余使用年限=40年建筑物已经使用年限=8年成新率=40/48=83.33%某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为600元/m2，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。A.16%B.42%C.58%D.84%答疑编号7正确答案D答案解析完全重置价值为120600=

44、72000年折旧为1440所以建筑物寿命期为720001440=50年，已经经过8年，所以成新率为（50-8）/50=84%4.市场提取法利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中建筑物折旧的方法。知道旧房价值，再根据重新构建价格倒推折旧。本质上属于市场法。公式建筑物折旧土地重新购建价格+建筑物重新购建价格旧的房地产价值建筑物重新购建价格（旧的房地产价值土地重新购建价格）建筑物重新购建价格建筑物折旧后价值市场提取法的步骤1.搜集交易实例。2.选取可比实例（3个以上）。3.对可比实例进行换算、修正与调整（注意：不进行市场状况调整），得出可比实例价值。4.用其

45、它方法求出建筑物重新购建价格，减去可比实例价值。四个重要公式总折旧率建筑物折旧建筑物重新购建价格年平均折旧率总折旧率建筑物年龄当残值率为零时建筑物经济寿命1年平均折旧率建筑物成新率1总折旧率P303【例8-7】某房地产土地面积5000平方米，建筑面积12500平方米，现行市价4700元/平方米，土地重置（楼面地价）2300元/平方米，建筑物重置价格3000元/平方米，建筑年龄10年。计算建筑物折旧总额、总折旧率和年折旧率。答疑编号8正确答案建筑物折旧总额=土地重置价格+建筑物重置价格-房地产市场价格（2300+3000-4700）1.25=750（万元）建筑物总折旧率=750（30001.25

46、）=20% 八成新年折旧率=20%10=2%分解法先把建筑物折旧分成三种类型的折旧，分别进行测算，再相加来求取建筑物折旧的方法。是最详细、最复杂的方法。思路：分别计算物质折旧、功能折旧和经济折旧，在将三个数据加总。第一部分：物质折旧把物质折旧区分为：可修复的和不可修复的。可修复的物质折旧，折旧就是修复费用，折旧额在估价时点采用最优修复方案使其恢复到新的或者相当于新的状况的必要费用修复的条件：修复的必要费用修复后的房地产价值修复前的房地产价值（修复增值）。注意区分估价前提，保持现状，还是更新、改造和重新开发前提，参见第5章，最高最佳利用原则的内容不可修复的要区分寿命期长短。对于短寿命项目（修复项

47、目剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命），根据重新购建价格、寿命、年龄或剩余使用寿命，利用年限法计算折旧额对于长寿命项目（修复项目剩余使用寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命），根据建筑物的重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效年限或剩余经济寿命，利用年限法计算折旧额（合并计算）【例8-8】某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修得重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为1

48、0年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。答疑编号1正确答案该建筑物的物质折旧额计算如下：门窗等损坏的修复费用=2（万元）装饰装修的折旧额=6005003=18（万元）设备的折旧额=6010=40（万元）长寿命项目的折旧额=（3600500-20000-600500-）10=17.6（万元）该建筑物的物质折旧额=2184017.6=77.6（万元）第二部分：功能折旧功能折旧分为：功能缺乏、功能落后和功能过剩。（1）功能缺乏折旧的求取：可修复的功能缺乏在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用，减去该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有的必要费用（随同增加的必要费用），即

49、增加该功能所超额的费用为折旧额。折旧=单独增加功能的费用-随同增加功能的费用举例：缺乏电梯。当初建造时就安排电梯，只需要花80万，现在单独装电梯，需要100万，所以损失是多花20万，这就是功能缺乏的折旧额。不可修复的功能缺乏将每年损失租金的现值之和，减去该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有的必要费用（随同增加费用），即得到折旧额。折旧=损失的租金现值之和-随同增加功能费用举例：无空调，也不能加装，因为没加装，每年租金损失的总现值之和为100万，当初随同加装的话，只花80万，净损失为20万，不可修复的功能折旧（2）功能落后折旧的求取：（先拆再建）可修复的功能落后其折旧额=该功能落后的重置价

50、格-该功能落后已提折旧（即未提折旧，修复时，这些残值也就报废了）+拆除该功能落后的必要费用-该功能落后可回收的残值+单独增加先进功能的费用-随同增加先进功能费用。（实际上就是修复过程的实际收支，折旧额为净修复费用）不可修复的功能落后，其折旧额计算时，只需要将单独增加先进功能的费用，调整为功能落后导致的未来损失的净收益现值之和。P308【例8-12】【例812】 某幢旧办公楼的电梯已落后，如果将该旧电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要2万元的拆除费用，可回收残值3万元，安装新电梯需要l20万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花20万元。估计该旧办公楼的重建价格为2 050万元，该旧电梯的重

51、置价格为50万元，已提折旧40万元。请计算该办公楼电梯落后引起的折旧额及扣除该折旧后的价值。【解】 该办公楼电梯落后引起的折旧额及扣除该折旧后的价值计算如下：该办公楼电梯落后引起的折旧额=（50-40）+（2-3）+20=29（万元）该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值=2 05029=2 021（万元）（3）功能过剩折旧的求取：功能过剩一般不可修复，要以利用超额持有成本资本化法。在重置价格情况下，扣除功能过剩折旧后的价值重置价格超额持有成本在重建价格情况下，扣除功能过剩折旧后的价值重建价格（无效成本+超额持有成本）因为在重置情况下，无效成本可以消除。外部折旧，通常不可修复。必须先分清楚是暂

52、时性的还是永久性的。利用收益损失资本化法，求取未来每年因建筑物的以外的各种不利因素所损失的收益的现值之和作为外部折旧额。P309【例8-13】【例813】 某房地产的重建价格为2 000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入l50万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为l5年，估价对象的报酬率为9%。请计算该房地产中央空调功率过大引起的折旧及扣除该折旧后的价值。【解】 该房地产中央空调功率过大引起的折旧及扣除该折旧后的价值计算如下：该房地产中央空调功率过大引起的折旧该房地产扣除中央空调功率过大引起的折旧后的价值=2 000-156.45=1 843.

53、55（万元）某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m 2,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。【2008年真题】（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07答疑编号2正确答案D答案解析参见教材P309。在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（）答疑编号3

54、正确答案错答案解析参见教材P307。6.求取建筑物折旧应注意2个问题估价上折旧与会计折旧的区别区别项目会计估价C原始价值为资产原始价值，不随时间流逝而变化为资产的重新购建价格，估价时点不同，C可能不同V市场价值资产的账面价值，无需与市场价值一致资产的实际价值，必须与市场价值一致目的为了原始价值的分摊、补偿或回收市场价值的减损重要考点土地使用期限对建筑物经济寿命的影响住宅按照经济寿命计算折旧，不管土地使用权期限，因为住宅用地可以自动续期。非住宅必须考虑土地使用权期限的限制。情况一：建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧注意折旧从竣工后开始计，建设期不计入折旧期（利用图形来帮助理解）情况二：建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的区分两种情况：（到期建筑物是否给予补偿）情况1：收回时给予补偿按照建筑物经济寿命确定折旧年限情况2：收回是不给补偿按照土地使用权到期时的时间确定经济寿命。区分两种情况，土地使用权40年届满时，如果对建筑物有补偿，折旧年限按照建筑物经济寿命确认，为60年；如果没有补偿，折旧年限为60-23=37年。第六节房屋完损等级评定和折旧的有关规定第七节成本法总结和运用举例成本法总结P315的图8-4要非常熟悉，能够在心中默想出来。