关于加强房地产领域全过程风险防控工作的意见.docx

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1、温岭市融产市场平稳健康发展领导小助公室关于加强房地产领域全过程风险防控工作的意见（意见征求稿）为进一步强化我市房地产领域全过程监管，提高房地产领 域风险防控能力以及矛盾化解水平，促进房地产行业健康平稳 发展，结合我市实际，提出以下意见。一、强化项目源头把控1 .加强土拍前项目建设条件论证。土地出让前，加强对土 地现状的调查和周边情况的分析，合理优化城市功能布局。相 关职能部门对绿色建筑、装配式建筑、垃圾用房、人防、海绵 城市建设、地下空间开发利用、物业社区居家养老配套用房、 幼儿园和托幼机构设置等方面提出建设要求，提升小区品质和 居住环境。土地出让前，项目周边的市政道路、给排水等配套 设施应基

2、本完善，或者有相应的建设计划。（责任单位：市自 规局、市民政局、市教育局、市住建局、市综合行政执法局）切实把违法违规行为遏制在萌芽状态。落实联合执法进小区，提高属地“吹哨”效率，细化属地“吹哨的具体流程，切实 解决属地“无人吹哨”或“一吹了之”问题。（责任单位：属 地镇街道、台州市生态环境局温岭分局、市住建局、市市场监 管局、市综合行政执法局、市消防救援大队）2. 加强土拍阶段出让条件把关。严格规范房屋使用性质的 统一性和业态布局，控制同一项目内的“高低配布局。科学 确定每宗土地的起拍价，对于限地价、竞配建的，明确无偿返 还住宅建筑面积部分所含土地、建设等成本由竞得人承担，不 计入可售住宅成本

3、。（责任单位：市自规局、市住建局）3. 加强土地履约要求落实。土地竞得人在签订国有建设 用地使用权出让合同的同时，签订移交监管协议书，根 据土地出让公告约定事项，重点对土地交付、项目开竣工、无 偿返还住宅建筑面积及公建配套设施的建设和移交对象、特殊 事项等内容予以约定。明确出让公告约定事项的监督主体，约 定事项需抄告各责任主体和协助单位，同时在土地使用权首次 登记的不动产权证书中备注栏明确注明返还、自持房屋、限制 分割转让、公共配套设施的规划用途及权属信息等。（责任单 位：市自规局）4. 加强规划设计方案审查。自规局加强规划设计方案合 法、合规、合理性审查，注重建筑外墙材质、地面标高审查， 严

4、格控制、错层阳台、设备阳台、花池花架、屋顶平台等空间 设置，减少交付后违建的空间条件；住建局要审核把关人防、 物业用房、海绵城市方案设计、消防（电瓶车集中充电装置、 风雨连廊等）设计，加强室外主要景观方面等配套工程的把 关，注重提升项目设计品质；公安局审核把关智安、监控等技 防设施以及出入口、道路、交通标识标志、车位设置的合理 性；市综合行政执法局审核把关垃圾分类设施设置；供电局审 核电力设施用房位置、面积的合理性；通发办审核通信用房位 置、面积的合理性。（责任单位：市自规局、市公安局、市住 建局、市综合行政执法局、市供电局、市通发办）5. 加强施工图设计管理。自规局要对施工图与规划方案设 计

5、内容的一致性进行复核，住建局要加强对施工图中的进户 门、疏散楼梯地坪、地下车库地坪等购房人比较关注部位的品 质把关力度。（责任单位：市自规局、市住建局）6. 加强规划批后管理核实监管力度。在核发建设工程规 划许可证后，自规局要加强建设工程批后监管，在建设项目 开工之前，开展坐标放线验线工作，监督建设单位严格按照规 划许可实施建设。加强规划批后监管和规划核实管理，在规划 批后监管或核实阶段发现不按规划许可进行建设的违法违规行 为，督促建设单位限期改正，无法采取改正措施的，依法抄送 行政执法部门进行处罚，并将处罚情况录入企业信用信息平 台。（责任单位：市自规局、市住建局、市综合行政执法局）二、严格

6、项目工程建设1. 突出建设单位首要责任。建设单位应加强对工程建设全 过程的质量管理，严格履行法定程序和质量责任，不得违法违 规发包工程。建设单位应切实落实项目法人责任制，保证合理 工期和造价。建立工程质量信息公示制度，建设单位应主动公 开工程竣工验收等信息，接受社会监督。强化信用管理，因质 量安全问题停工整改的项目，暂停销售或暂停建设工程竣工验 收，经批准复工后方可恢复。（责任单位：市住建局）2. 加强工程施工质量监管。在建设全过程中采取重点抽 查，随机抽查和巡查相结合的监管方式，加强对五方责任主体 的监管。创新验收方法，开展阳光验收，允许购房者参与分户 验收。针对渗水、漏水、外墙开裂等热点问

7、题开展样板引路， 强化过程监管，严格验收程序。同时，将项目配套市政工程纳 入监督管理。（责任单位：市住建局）3. 加强项目施工安全监管。严禁违法分包、转包及挂靠行 为；严禁勘察单位未按照工程建设强制性标准进行勘察，勘察 成果不真实、不准确；严禁设计单位不按建筑工程质量、安全 标准进行设计；严禁施工单位偷工减料、不按图施工、不按规 定工艺违规提速；严禁工程监理单位转让工程监理业务，与建 设单位或施工单位串通、弄虚作假，降低工程质量，将不合格 的建设工程、建筑材料、建筑构配件和设备按照合格签字；严 禁检测机构伪造检测数据，出具虚假检测报告或者鉴定结论； 严禁审查机构出具虚假审查合格书等情况。加强施

8、工现场安全 教育培训工作，提高作业人员安全防范意识，重点做好起重机 械、基坑边坡等的安全性检查。建立施工安全隐患防控长效机 制，全面推行安全生产分级管理，定期开展安全专项检查，严 肃查处生产安全事故，倒逼企业完善安全管理体系。（责任单 位：市住建局）4. 健全项目施工纠纷调处机制。完善开发企业、施工单位 和农民工三方纠纷协调工作机制，实行农民工工资分账管，严 格按照国务院保障农民工工资支付条例进行落实，防止出 现因施工纠纷特别是工程转包分包引起的工程停工和民工欠薪 集聚上访。同时，积极推进房地产工程质量潜在缺陷保险，保 险公司根据保险条款约定，对在保险责任期限和保险范围内出 现的由于工程质量缺

9、陷所导致的投保建筑物损坏，履行修复赔 偿义务的保险。（责任单位：市住建局、市人力社保局、市金 融工作中心、市矛盾调解中心、人民银行温岭市支行、银保监 温岭监管组、属地镇街道）三、规范企业销售行为1 .加强商品房预售检查。落实预售前方案的审查和现场检 查，建立联合检查机制。相关职能部门要加强对销售合同、产 证办理相关约定、信息公示、宣传和销售价格的检查，规范沙 盘、宣传资料、房屋使用性质、价格公示、项目名称等具体销 售宣传内容。督促房产公司在销售现场详细明确地公布项目不 利因素、重要信息，并在签约时书面告知购房者。要在销售现 场提供地上和地下各层的建筑平面图纸，供购房者查询。（责 任单位：市住建

10、局、市自规局、市市场监管局）2. 加强商品房销售虚假宣传查处。对于故意隐瞒房屋周边 不利因素，宣传不存在的业主私人享有空间、设施、设备，将 商业办公宣传为商住两用，营造小区景观、私家花园、道路、 门厅高品质假象，误导宣传项目周边交通、商业、文化教育设 施（如学区房）以及其他配套设施条件，违法承诺升值或投资 回报等情况，加大监管查处力度。加强对房地产销售过程的监 督检查，对于违反相关法律法规的广告主、广告经营者、广告 发布者、房地产销售公司，依法进行处罚。房地产开发企业要 自觉维护市场秩序，在销售现场显著位置处设置承诺书和有关 声明，向社会公告不在标价之外加价出售、不故意制造房源紧 缺现象等。（

11、责任单位：市市场监管局）3. 加强商品房买卖合同监管。对房地产开发企业通过认 （定）购协议、商品房买卖合同、补充协议等设置不公平不合理格式条款来规避企业责任、加重购房者责任、侵 害购房者权利的违法行为，监管部门要完善行业合同示范文本 并进一步推广使用；加大对房地产开发企业自制合同格式条款 的监管力度，对于合同及其补充协议中出现的违法情形、销售 发票内容与合同约定不符的违法情形，依法进行查处。（责任 单位：市市场监管局）4. 规范签约流程，实行全程录音录像。房屋销售签约现场 要安装录音录像装置，并明确告知购房群众。房屋销售签约时 要给予购房者充分的阅读相关合同文件了解信息的时间。房屋 销售签约前

12、要书面详细明确告知购房者有关不利因素，以及购 房人普遍关注的如进户门、电梯、地下室地坪做法、疏散楼梯 地面做法、室外地面铺装、公区装修等有关情况。对每套房屋 签约和告知全过程实行现场同步录音录像记录，相关记录由开 发企业保存至项目交付后一年。（责任单位：市住建局）5. 加强房地产经纪活动管理。建立住建、市场监管、行政 执法、网监等相关部门联动机制，联合开展查处房地产经纪机 构和从业人员配合房产开发企业炒卖房号、对外发布虚假不实 房源等违法违规行为。（责任单位：市住建局、市市场监管 局、市综合行政执法局）6. 加强预售资金监管。建立与金融工作中心、人民银行、 银保监等部门的工作联络机制，加强日常

13、监管，进一步健全预 售资金监管制度。严格按照台州市商品房预售资金监管暂行细 则有关条款，对违规使用商品房预售资金的房地产开发企业和 监管不力的监管银行进行约谈、账户暂停使用、违规行为录入 信用信息平台等措施，保障预售资金使用安全。积极探索预售 资金监管的数字化改革，借助数字化工具实现对违规操作的实 时监测，有效规避资金风险。（责任单位：市住建局、市金融 工作中心、人民银行温岭市支行、银保监温岭监管组）四、保障业主交付使用1. 健全房屋测绘成果审核备案制度。房地产开发企业应当 在商品房预售和规划核实前将项目委托具有房产测绘资格的单 位对房屋面积实施预测绘和实测绘，房产测绘成果报经住建局 备案后方

14、可用于预（销）售、规划核实、竣工备案、权属登记 等。经备案后的房产测绘成果由房地产开发企业在项目售楼处 的醒目位置予以公示。（责任单位：市住建局、市自规局）2. 规范交付流程。明确先验房后交费再收房的交付流程， 即由开发企业或物业陪同购房者到所购房屋进行现场勘查并对 各项设备设施进行检验合格后，双方在房屋验收交接单上 签字确认，购房者缴纳相关费用后领取房屋钥匙。要落实交付 现场信息公示制度。住建局要加强房屋交付流程的监督管理， 加强巡查，及时纠正开发企业交房流程不规范的行为。（责任 单位：市住建局）3. 建立现场疏导机制。每个房地产项目在交付现场显著位 置设立住宅质量投诉受理公示牌，并给每个业

15、主发送告知 书，明确房屋质量投诉处理的范畴，告知房产公司和政府部门 的受理投诉电话，引导购房人按正常渠道投诉，及时疏导矛盾 纠纷。对购房人因房屋质量问题提出的赔偿要求，引导向法院 起诉或向仲裁机构申请仲裁。（责任单位：市住建局）4. 加强房屋用途变更管理。将改变小区物管用房、门卫 室、养老用房等配套设施用途行为，纳入社区治理管理范畴， 对房屋使用过程中将阳台或者无防水要求的房间改为卫生间、 厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、客厅、餐厅、书房 和厨房上方及违法搭建行为，强化联合巡查联合执法，严格按 照相关法律法规进行查处。（责任单位：市自规局、市民政 局、市住建局、市综合行政执法局、各属地镇

16、街道）5. 完善违建行为整治模式。加大房屋使用安全宣传教育工 作，督促指导物业企业或社区管理人员将房屋装修注意事项、 禁止行为等书面告知房屋使用安全责任人及其委托的装修企 业，并加强日常巡查，对发现的违法违规行为及时予以劝止， 报告执法部门。执法部门加大对房屋装修、改造的违法行为查 处。（责任单位：市住建局、市公安局、市自规局、市综合行 政执法局、各属地镇街道）6. 加强物业企业监管力度。常态化巡查物业企业，及时查 处发现物业企业和物业从业人员违法违规行为，并予以信用计 分，以信用积分倒逼物业企业服务提效升级。对应当退出物业 管理领域的物业企业，依法责令限期退出，逾期拒不退出的， 应立案调查并

17、依法作出处理，并将该物业企业失信行为录入信 用信息平台，记信用减分。同时，拓宽业主投诉渠道，以微信 平台、投诉电话等方式，加强物业企业监管，并定期举行物业 企业、业委会和业主间联席座谈会，面对面反映诉求、协商解 决问题。（责任单位：市住建局、市综合行政执法局、各属地 镇街道）7. 加强小区自治管理和执法保障。社区居委会（村委会） 应主动介入指导业委会制定管理规约，人性化规范小区公共区 域管理举措；对于已发生的矛盾纠纷，属地镇（街道）、社区（村）要及时介入化解矛盾，以免矛盾扩大。相关职能部门要 加大房地产项目交付后违法违规行为的执法力度，按照“双随 机一抽查”和加强事中事后监管的要求，主动开展执法检查，