第五节评估案例

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1、第五节评估案例城市经营性土地拆迁补偿的估价方法目前我国城市拆迁的评估方法一般采用房屋拆迁货币补偿基准价系数修正法，即房地合一的估价法。由于房地别离难度较大，不易把握土地和房屋的单独价格和总价。另一方面， 别离补偿可能导致拆迁执法主体混乱，不利于解决纠纷。但是，房价合一的估价方法在实践过程中难以显化土地资产， 不利于保护被拆迁人的权益。因此，科学合理的拆迁评估方法是将房、地别离估价。首先，房地产价值巨大的特性要求房地产别离估价，土地和建筑物单价高、总价大，只有房地别离估价才能真实显示其价值。尽管房地别离估价在操作中工作量大于房地合一估价，但房地别离估价有利于区分不同类型、用途、区位、年限的土地使

2、用权价格，补偿中只有显化地价才能评估出公平的价格。其次，对于平房，建筑面积小于或等于土地面积，对于楼房，建筑面积往往大于土地面积；高层建筑的建筑面积远大于所占用的土地面积，如果不采取房地别离估价，房地产总价是等于房地产单价乘以建筑面积还是土地面积呢？最后，按份共有的平房所有人和楼房的众多产权单位必须明确其所有的建筑物所分摊的 土地面积。某人拥有一套建筑面积1000m2的10层楼房中的一套100m2房屋，拆迁时建筑物的补偿价格容易确定， 但土地该如何补偿呢？如果不采取房地别离补偿，该如何确定其补偿价？因此，建筑物多个所有者按份共有整块土地使用权要求房地别离补偿。土地占有份额确实定和地价的分摊在有

3、协议时按协议处理；无协议时，各层用途一样且价格差异不大的建筑物可按建筑面积分摊，各个产权单位的房地单价有差异但是差异不大时可按房地价值分 摊，更为合理的方法是按土地价值分摊。房地别离估价有利于表现土地价值，也有利于减少拆迁纠纷，而且一旦纠纷发生， 可依据相关法律依法进展裁决。因此，城市经营性拆迁宜采用房地产别离估价的原如此进展。7.3.2 房、地合一拆迁补偿模型 房地合一的拆迁补偿模型是目前城市经营性拆迁补偿中比拟通用的一种计算模型，其根本思路就是根据拆一还一、就地安置的补偿原如此，以评估时点被拆迁片区同地段同用途新建商 品房的交易平均价格为基数， 作为被拆迁人房屋和土地使用权的补偿价格，与房

4、屋设施补偿、装修补偿一起构成了城市拆迁补偿的计算公式，即： 拆迁补偿金额=同地段同用途新建商品房的交易平均价格X被拆迁面积X 1 土住宅状况修正系数+设施补偿费+装修补偿费 同地段同用途新建商品房交易平均价格确实定：1市场比拟法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进展比拟，对这些类 似房地产的价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在城市拆迁过程中，根据评估时点同地段同用途新建商品房的市场价格进展加权平均，其中同地段是指与被拆迁房屋在同一区域、同一土地级别内，交通、环境、配套设施、繁华程度等因素相 似的地区；同用途是指被拆迁房屋与新建商品房所占用的土地使用权性

5、质和房屋的具体利用 方式一样，住宅分普通住宅和高档住宅。同时住宅样本点原如此上一般为新建商品房的平均 楼层价 格。2收益复原法：预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折 现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：A (净(7.1)V:被拆迁房屋的未来正常收益A:纯收益R:资本化率，等于安全利率和风险调整值之和s：纯收益逐年递增比率N:收益年限 住宅状况修正系数：1年限修正系数：被拆迁人房屋尚可使用年限主要由估价人员根据现场查勘情况确定。钢 混、砖混、砖木可参照每年调减系数 0.5%计，修正系数最高不超过 15%简易结构调减系数 3%-13%2水电

6、气每缺一项按调减系数0.5%计，无专用厨房、卫生间，各调减系数1%3承重墙体厚度以24cm为准，墙体厚度超过 24cm不增不减，墙体为12cm调减系数1% 墙体为18cm调减系数0.5%。4砖混、钢混结构系数不调整，砖木结构调减系数2 3%简易结构调减系数 4 5%5门窗修正系数不超过正负1%6区位因素调节系数不超过正负5%7其他修正系数不超过正负5%住宅状况修正系数=年限修正系数+水电气修正系数+墙体修正系数+结构修正系数+门窗修正 系数+区位因素调节系数+其他修正系数 设施补偿费：设施指水、电、气等设施。一般采用重置本钱法，按照市场价格进展估算。设施补偿费=自有设施数量X重置价格 城市房屋

7、装修的补偿：装修必须依附于建筑物， 本身无法作为独立财产表现其价值， 无法运用比拟法、收益法评估， 且同等装修价格在市场上差异很小， 采用本钱法即可以表现其价值。 估价时，应注意采用本 钱法的补偿价格是估价时重新装修所用的材料费、人工费等费用的客观合理价格， 再扣除折旧。装修补偿金额=装修本钱-折旧房、地别离的拆迁补偿计算模型在经营性城市拆迁过程中，被拆迁的土地是用来进展房地产开发，也就是说，通过对土地的拆迁补偿和整治之后， 土地将进入房地产市场。 在市场经济高度开展的时代，市场法如此对城市拆迁补偿起决定性的作用，其补偿金额将与被拆迁的土地价值严密联系在一起。目前我国在政府的指导下，已经建立起

8、比拟完备的土地出让机制。目前土地评估的方法有基准地价法和本钱逼近法。由于本钱逼近法是通过对土地出让的各项费用的总和来确定土地的市场价 值，相对于市场来说，显得不太灵活，且土地整治本钱等差异较大，不利于形成标准的计算 方法。而基准地价法是通过对被拆迁土地所在片区地价的动态化监测，通过容积率修正等方法获得土地的市场价值，计算方法较为简单，易于建立比拟严格的补偿标准。用后一种方法 可按以下方式计算拆迁补偿金额： 土地评估价值的计算：评估地价=基准地价X 1+成熟度修正系数+区域和个别因素修正系数+土地使用权类型修正系数X容积率修正系数X年限修正系数X期日修正系数1基准地价：基准地价是城镇土地分区域、

9、分用途测算出的平均价格含土地出让金，是政府宏观调控土地价格， 也是土地估价与有关部门制定各种土地税费的政策依据，不是具体收费标准。2成熟度修正系数：成熟度是指宗地内的实际开发程度。当宗地内的实际开发程度不是三 通一平通水、通电、通路、平整场地时，应当进展成熟度修正。3土地使用权类型修正系数：划拨国有土地使用权与租赁国有土地使用权，利用基准地价 进展评估时，应作土地使用权类型修正。4区域和个别因素修正系数：考虑的因素包括距服务中心级距、交通便捷度、水电气综合 保证率、公用服务设施完备度、环境质量状况、规划用途、宗地形状与面积、建筑朝向与采 兀等等。5容积率修正系数：容积率是宗地建筑面积与土地面积

10、的比率，是反响宗地的利用强度的 指标。一般来说，基准地价确实定都设定容积率为1，当容积率小于1时，按1计算；容积率大于1时，应进展容积率修正。6年限修正系数：国有土地出让有一定的年限，但实际使用年限与基准地价的使用年限不 一致时，需要进展年限修正，计算公式为：U=1 1十1+土地复原率x实际使用年限 十1 1 + （1 + 土地复原率）x基准使用年限 土地使用权补偿价格标准：土地使用权补偿价格标准=拆迁后的土地使用权价格估价 +政策优惠局部-其他拆迁本钱/ 拆迁面积当拆迁后土地使用权价格大于拆迁其他费用与现状房地产价格时，说明土地使用权补偿价格标准过低，仍存在提高补偿标准的空间；当拆迁后的土地

11、使用权价格小于拆迁其他费用与现状房地产价格之和时，说明费用支出已经超过拆迁人承受界限，需要政府协调或提供优惠政策，项目才可进展。 地上附着物的补偿：地上附着物包括房屋与水电气等设施。一般采用重置本钱法，按照市场价格进展估算。房屋补偿金额=房屋建筑面积X重置价格房屋建筑面积包括可分摊的自用面积和公共部位的 分摊面积。设施补偿费=自有设施数量x重置价格 城市房屋装修的补偿：装修必须依附于建筑物， 本身无法作为独立财产表现其价值， 无法运用比拟法、收益法评估， 且同等装修价格在市场上差异很小， 采用本钱法即可以表现其价值。 估价时，应注意采用本 钱法的补偿价格是估价时重新装修所用的材料费、人工费等费

12、用的客观合理价格， 再扣除折旧。装修补偿金额=装修本钱折旧 城市拆迁补偿费用合计：拆迁补偿费用=土地使用权补偿费+地上附着物补偿费+装修补偿费两种评估模型的比拟分析房地别离和房地合一两种评估模型都是城市拆迁的评估模型。房地合一的评估模型重点在于通过市场比拟法和收益复原法，对目前房地产市场同地段同种用途的商品房价格进展评估， 按照拆一还一的原如此，确定拆迁区域的评估样本，对被拆迁人进展补偿。房地合一的评估 模型在一定程度上表现对被拆迁人土地使用权的价值补偿，但是，由于土地的市场开发价值还与拆迁后的规划指标联系在一起，同样的一块地，同种价格的一块地，由于规划容积率的不同，其表现出来的市场价值也差异

13、很大，而房地合一将土地房地产开发过程和土地的拆迁过程割裂开来，忽略了影响土地市场价值的重要因素一一土地的规划指标，土地的市场价值未能得到充分的表现。房地别离的评估模型如此将土地的拆迁过程和房地产开发过程联系起 来，以动态的土地基准地价为核心，充分考虑区位、规划指标等土地价值影响因素，真实地反映了土地的市场价值。但是，由于土地基准地价和容积率调整系数都由政府基于房地产市 场的开展进展动态调整， 因此，要求政府对市场的把握能力比拟强，增大了政府的工作压力。目前我国的房地产监控体系还不够完善，市场信息的收集和统计比拟混乱，亟需建立一个完整的市场监控体系。政府可以通过行业管理协会的方式，定期公布土地市

14、场和房地产开发市场的动态信息，完善土地价格指数系统和房地产价格指数系统，为评估提供准确的根底数据。8拆迁补偿评估案例分析8.1拆迁项目介绍2004年沙坪坝区工人村项目进展城市拆迁。经拆迁摸底，该项目总占地面积14575平方米，拆迁面积26565平方米；拆迁户数611户，其中私房户419户，公房192户，涉与拆迁单 位12家，无违章建筑。拆迁房屋类型为住宅，拆迁房屋结构砖混结构。补偿方式选择货币 安置。从沙坪坝区国土局的公示函得知，该项目用地性质为住宅，最大建筑面积不超过 86444 平方米，容积率为 5.93，建筑密度不超过 35%绿地率不低于25%车库按照商业200平方 米、住宅300平方米

15、一个修建，该项目地势平坦，内部无高压线和市政管网。住户陈XX 拆迁面积65平方米，占地92平方米，房屋为50年代修建，为木柱穿逗结构，水、电、 气、闭路、宽带、六通。住房曾在2001年进展装修，装修本钱 8560元。8.2房地别离的城市拆迁补偿评估评估样本点土地使用权价值评估 土地面积：14575平方米 区段：根据某某市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知和某某地价指南，该项目位于汉渝路与龙泉路以北、工人村X围内，紧邻城市二级干道。属住宅 5级。参照某某市国有土地使用权基准地价附表一，该项目基准地价均值为1237元/平方米。 成熟度修正系数：该项目目前水、电、气

16、、通讯、道路五通，地势比拟平整，没有进展平整场地，各项条件一般，查成熟度修正系数表取中值得：土地开发程序修正系数备注三通一平路、水、电、平场缺平整场地V缺道路缺通上水缺通下水缺通电通气V通讯V资料来源：某某市国有土地使用权基准地价和公示地价实施细如此 容积率修正系数:容积率修正系数表容积率修正系数资料来源：某某市国有土地使用权基准地价和公示地价实施细如此 本项目规划容积率为 5.93，采用插入法计算容积率修正系数： 容积率修正系数=2.48+2.56 + 2.48+X 土地使用权类型修正系数：本项目的土地使用权为有偿出让，故土地使用权型修正系数为零。 区域和个别因素修正系数：区域和个别因素修正

17、系数是根据项目的具体地理区位和建设条件，采用专家综合评估法， 确定修正系数：因素修正系数%距服务中心级距交通便捷度水电气总和保证率公用服务设施完备度环境质量状况宗地形状与面积建筑朝向与采光自然灾害危害程度 期日修正系数：本项目的基准地价发布的日期为 2002年6月19 日，评估的基准日期为 2004年12月31 日，由于某某地价指数系统还未完全建立，本项目根据国土资源部发布的2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告 中地价上升速度，其中西南片区2004年比2003年 上涨10.69%,与2002年至2003年增长幅度一样，故期日修正系数为： 年限修正系数: 年限修正系数=1 1/ 1

18、+0.0873X 50 - 1 1心+0.0873) X 701 土地使用权评估价格为：土地使用权评估价格 =1237 X 1-0.015+0.1049+0XX 1X 1.29738=4458.19 元 / 平方米X 14575=6497.8 万元拆迁房屋土地使用权补偿价格本项目由于危旧房较多，被沙坪坝区政府列为旧城改造项目，根据某某市有关税收优惠，旧城改造项目城市建设配套费和土地出让金实行“，由此可得：应缴纳土地出让金：270 X 86444=2333.998 万元X 26565 X 270=1075.88 万元应缴纳城市建设配套费：140 X 86444=1210.216万元X 26565

19、 X 140=557.86 万元实际应缴纳土地出让金：2333.998-1075.88=1258.118 万元实际应缴纳的城市建设配套费：1210.216-557.86=652.356 万元其他拆迁本钱=土地使用权价值XX 0.06=324.89万元被拆迁房屋实际补偿价格=6497.8-1258.118+557.86-324.89丨十14575=3754.82 元/平方米分户土地使用权补偿价值计算土地使用权补偿价值量=片区土地使用权平均补偿价格XX92=345443元地上附着物价格补偿按照重置价格法对地上附着物进展补偿房屋补偿：该项目为木柱穿逗结构，根据某某房屋评估标准，木柱穿逗结构房屋丙级的

20、重置价格为120元/平方米，经计算得：房屋补偿金额=120 X 65=7800元设施补偿：按照重置价格法，陈XX房屋的设施补偿费如下表:项目名称单价元/户数量户金额元天然气225012250水表5001500电表6601660闭路4501450宽带300130083183合计4243装修补偿陈XX房屋于2001年装修，装修金额为8560元，按照每年10%的折旧计算，采用直线折旧法：装修残值=8650 X 1 10%X 4=5190 元8.2.6 陈XX拆迁补偿金额与分析 拆迁补偿费=土地使用权补偿费+地上附着物补偿费+装修补偿费 =345443+7800+4243+5190=362676 元8

21、.3房、地合一的城市拆迁补偿评估同地段同用途住宅交易价格的计算 交易实例的选择：比拟实例A为旭东家天下住宅小区，土地级别为住宅五级，位于沙坪坝区模X村，紧邻本项目，2004年12月销售均价为2880元/平方米套内面积，公摊18%折合住宅均价为 2361.2元/平方米；比拟实例B为嘉新桃花里项目二期经济适用房项目，位于沙坪坝区模 X村，土地级别住宅五级，紧邻本项目，2004年12月开始承受登记，预计销售均价2804元/平方米套内，折合住宅销售价格为2335元/平方米。比拟实例 C为中人雪梨澳乡项目，位于沙坪坝区模 X村，紧邻本项目，预计销售均价2950元/平方米，公摊17%折合住宅均价2566.

22、5元/平方米，土地级别为住宅五级。 住宅平均价格的计算：由于以上各比拟实例均紧邻本项目，交通、环境、配套设施、繁华程度等因素极为相似，且都为普通商品房，故不做差异调整，经简单算术平均得：住宅平均价格=2361.2+2335+2566.5/3 = 2420.9 元/ 平方米住宅状况修正系数：结合被拆迁人陈XX的情况分析，其住宅状况修正系数为：年限修正系数-15%水电气修正系数0墙体修正系数-1%结构修正系数-2.5%门窗修正系数0区位修正系数+3%其他因素调整系数+5%合计-10.5%8.3.2 设施补偿费按照重置价格法，陈XX房屋的设施补偿费如下表:项目名称单价元/户数量户金额元天然气2250

23、12250水表5001500电表6601660闭路4501450宽带300130083183合计4243833装修补偿费陈XX房屋于2001年装修，装修金额为 8560元，按照每年10%勺折旧计算，采用直线折旧法：装修残值 =8650 X 1 10%X 4=5190元8.3.4 陈XX拆迁补偿金额拆迁补偿金额=同地段同用途新建商品房的交易平均价格X被拆迁面积X1x 65X 1 10.5%+4243+5190=15.02 万元8.4评估案例分析在城市经营性拆迁中，必须平衡开发商、政府、被拆迁人三者之间的经济利益，才能确保拆迁工作的顺利进展。在前面的论述中我们知道，政府主要获取是城市拆迁后的公共利

24、益，并且参与土地使用权转让的利益分配，但是，政府的公共利益高于经济利益，所以，政府在经营性城市拆迁中提供相应的政策性优惠，实际上是对土地收益的转移性支付，政府通过转移性支付实现将城市拆迁和改善居民的居住条件结合起来，在表现了一定经济利益的根底上将公共利益最大化。被拆迁人在城市拆迁过程中，对自己的补偿权益表现了市场化的要求，是从城市经营性土地开发全过程来计算被拆迁人的补偿金额，表现了在国家监管调控下的市场化补偿模式，使被拆迁人的经济利益得到了保证。从开发商角度上将， 开发商在城市拆迁过程中，主要有拆迁本钱效益和拆迁进度效益，在牺牲局部经济利益且市场环境能够承受的情况下，推动城市拆迁的迅速进展，回

25、避了城市拆迁中存在的不确定性因素，减少城市拆迁过程的费用支出，最大限度地实现了本钱效益和进度效益的有机结合，从而实现了最大的开发效益，加大了开发商进展城市拆迁的积极性。房地别离的拆迁补偿计算方法，平衡了三者经济利益，是比拟科学的城市经营性土地拆迁补偿的评估方法。从计算过程可以看出，采用基准地价对土地使用权价值进展评估，方法比拟简单，但是其计算的依据来源于政府对土地市场价格的调控和追踪，只要政府相关部门能够建立完整的土地价格指数体系和与时更新基准 地价，本方法简便易行，充分表现了土地使用权的市场价值。从计算的结果可以看出，本项目的土地使用权价值量为 6497.8万元，折合楼面地价约为751元，约占开发本钱的25%30% 左右，完全在开发商可承受的 X围之内。但是，根据目前政府的相关优惠政策，政府将获取 高达1258万的土地出让金，被拆迁人也获得了将近2060元/平方米的土地使用权补偿费。从结果的分配上来看，充分表现了开发商、政府、被拆迁人的利益均衡，有利于推动城市拆迁的迅速完成。