物业公司各项管理制度

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1、物业公司管理制度 日常工作管理制度 为了进一步加强管理，提高工作效率，强化组织观念，维护正常的劳动、 工作秩序，特制定本制度。一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度， 按照岗位责任制和具 体工作目标，严格履行自己的职责。二、全体员工必须服从分配， 听从安排， 对工作不服从分配， 经教育仍不 能到职到岗的视为旷工处理（按奖惩制度第六条执行）三、做到按时上下班， 不在工作时间内睡觉、 打扑克、 下棋或干其它与工 作无关的私活，违者按奖惩制度第五条执行。四、严格考勤制度， 各物业管理站必须坚持每日签到考勤， 考勤员必须认 真登记，严禁弄虚作假，违者按奖惩制度第十三条执行。 月底汇总，于次月

2、1 日报经理审查后交财务科备案，是每月工资发放的主要依据之一。五、严格坚持请销假制度， 做到事前请假事后销假。 杜绝不请假或先离岗 后请假，违者按旷工处理。六、对无视公司工作纪律， 屡次违反， 除按上述规定处理外， 将调离其本 人工作岗位或待岗学习（经学习仍不能胜任工作，按自动与公司解除劳动合同 处理）七、严禁打架斗殴， 聚众闹事。 违者除对其批评教育外， 按奖惩制度第七 条执行。八、严禁利用工作之便以权谋私，禁止收受用户任何好处，或以权报复， 一经发现或接到举报将按奖惩制度第八条执行。九、除因工作需要， 禁止中午喝酒， 反对酗酒， 不得因喝酒聚会而影响或 延误八小时以外的临时性工作和服务要求

3、。十、 水电工要严格执行水电工岗位责任制， 水电查抄及费用征收应实事求是，严禁弄虚作假，一经发现将按奖惩制度第十条执行。十一、工作时间定为每天 8 小时，职工周日除留一人值班外，其余人员休班；值班人员安排其他时间补休（法定节假日据情况安排休息） 。十二、对业主提出的各种合理性服务要求， 在规定范围内的要立即去办， 服务范围之外的能办则办，不能办的须做好耐心的宣传解释工作。禁止出现推 诿不管或置之不理，一旦发现或举报反映，则按奖惩制度第十一条执行。十三、业主（或使用人）对收费（含代收费项目）标准提出异议时，要首先 向其耐心宣传解释上级的规定和批准的收费标准，直到业主理解和满意为 止，遇有极个别业

4、主无理取闹，应及时向领导汇报。奖惩制度 为充分调动职工的积极性和创造性，增强职工的主人翁责任感，维护正常 的工作秩序特制定本规定。奖 励 ：一、对完成年度工作任务及下达指标， 年底评出的先进个人由集团公司进 行统一表彰。二、对各有偿服务范围内的创收，按实际创收额的一定比例提取给个人。1、对发现查出偷水、偷电之行为并给予处罚，罚款部分按 10提取。2、对工作中因有发明、 技术改造或提出合理化建议， 给公司带来经济效 益的员工，参加集团公司献计策、做好事“双十佳”评选活动。并按公司文件 规定评选奖励。处 罚 ：三、工作迟到或早退 10 分钟以内处罚 10 元，10 分钟以上处罚 20 元；30 分

5、钟以上者按旷工处理（ 30 分钟以上为半天， 1 小时后为一天）。四、旷工半天， 扣发本人一天工资， 旷工一天扣发本人两天工资； 旷工超 过一天以上做自动与公司解除劳动合同处理。五、消极怠工，工作时间内上网、打扑克、下棋或干私活发现一次处罚20 元。六、无正当理由，不服从分配及安排的，按旷工处理。七、打架斗殴， 聚众闹事， 影响工作并造成影响的， 除视情节轻重移交有 关机关处理外，单位将据情节给予一定的处分和经济处罚，因触及刑律被依法 刑事拘留的，按解除劳动合同处理。八、利用工作之便以权谋私，接受用户好处（包括喝水、抽烟、吃请等） 一经发现除返还或赔补外， 发现一次处罚当事人 200 元，情节

6、严重的加倍处罚。九、除工作需要外， 严禁中午喝酒，不得因业余时间喝酒而影响临时性工 作安排或住户的服务要求， 发现一次处罚 50元，如给住户造成损失 （本物业服 务范围之内的）由当事者一并赔偿。十、 对水电查抄及收费过程中弄虚作假，发现一次除重新更正或补收外， 处罚当事人 100 元。十一、 对居民提出的服务要求，不得推诿不管或置之不理，发现或居民 举报反映给公司一次处罚 50 元，出现居民上告或举报给公司以外的其他管理部 门一次，发现一次处罚当事人 200 元。（正当理由除外）十二、 严格请销假制度，请假人不按规定写请假报告的按旷工处理。十三、 严格考勤并做好记录， 做到日考日记，并于次月

7、1 日报公司经理， 审核签字后备案并编制本月工资表，如发现考勤记录与实际出勤情况不符，扣 责任人 30 元 / 次。十四、 工作要负责任，因玩忽职守造成的辖区内各类事故及损失，按损 失的实际造价予以赔偿。十五、 对员工的各类处罚，均由经理办公会研究同意报集团公司批准后 执行。考勤制度一、全体干部、员工需严格遵守工作纪律，按时上下班，不迟到、不早 退。二、考勤工作由各站责任人负责实施，并坚持日考日记。三、各物业站应对所属人员的签到出勤情况予以监督签写，不得弄虚作 假，公司将不定期检查。发现当天漏签或签到不实，当事人要受到一定的处罚 （按奖惩制度第十三条执行） 。四、财务部应对职工请假情况通过请假

8、报告做好记录和汇总，并以此计 算员工工资。五、凡因查抄水电等入户占用的非工作时间，不做加班处理，事后也不予 以补休，各物业站可适当安排提前 1 小时下班，但不能推迟上班时间，各住区 出现突发性抢修而占用的非工作时间由公司组织补休。六、考勤记录要于次月 1 日报交经理，待审查签字后备案并编制当月工资 表，不得无故拖交，一经出现按奖惩制度第十三条执行。请销假制度一、全体职工必须做到有事先请假，事后要销假。二、职工请假要提前写出请假报告，待逐级批准后，方可离岗，不得出现 先离岗后请假的现象。三、职工请批假范围请假半日以上（含半日） ，须提前写出请假报告，由副经理或经理批准， 各站长一切非因公外出须经

9、经理批准。四、因病请假一日以上（含一日）须有正规医疗部门的证明手续。五、因事、因病请假及晚婚晚育假期均按公司的有关规定执行。六、以上事项如有违反，按奖惩制度第十二条执行。业主回访制度一、为确保业主利益，规范服务程序，提高服务标准，特制定如下制度：1、对业主提出的各类咨询应做好记录，并予以答复。2、对业主的误解，物管人员应进行必要的耐心解释。3、物管经理及相关职能部门应定期对小区业主进行回访。4、回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记 录。5、回访中，对业主的询问、 意见，不能当即答复的， 应告知预约时间答复。6、回访后遇到的重大问题， 应上报例会讨论， 找出解决方案，做

10、到件件有 落实，事事有回音。7、对业主提出的工程质量问题， 由物业公司进行登记， 并以“工作联系单” 的方式，一式三份，物业公司存一份，交工程部一份，交客服中心一份，由工 程部联系施工单位进行维修并承诺修复时限，反馈给物业公司，由物业公司负 责向客户解释。由客户服务中心督促工程部在规定的时间内维修完，并让业主 进行验收。8、对业主提出的各类在本物业服务范围之内的问题， 应承诺解决的方法和 时限，并做好记录，并在规定的时间内给予回复。9、对已解决的问题按性质及需要在不超过三日或一周内回访业主， 征求 意见。10、对回访情况要做好完整地记录，且须由业主签字为证。二、回访时间及形式1、物管经理 /

11、主任每年登门回访 2-5 次，了解情况，解决问题、沟通关 系。2、小区物管员工按区域范围分工，每季回访 1 次。3、利用节日庆祝活动、 社区文化活动、 公关活动等形式广泛听取住户反 映。4、有针对性地对住户（业主）作专题调查，听取意见。5、小区设投诉信箱，投诉电话，由专人接收，交物管经理 / 主任及时处 理。6、作好回访登记。（一）投诉事件的回访：1、重大投诉由物管经理组织进行，一般投诉由物管员进行处理；2、回访率应该达到 100%;3、应在投诉处理完毕后的三日内进行。（二）维修工程的回访：1、由小区物管员进行；2、回访率应该达到 30%;3、应在维修完成以后的一个月以后两个月以内进行。（三）

12、业户报修的回访：1、由物管管理员进行；2、回访率应该达到 30%;3、应在维修完成以后三天以内进行。回访人员领取回访记录表，通过与住户面谈、 现场查看的方式进行 回访，回访的内容包括质量评价、 服务效果的评价、 住户的满意程度评价、 缺点和不足的评价、 住户意见的征集， 将回访的内容简明扼要地记录在 回 访记录表上，并请住户签名确认。管理员每月末对回访的结果进行统计和分析，对发现的回访不合格、 连续就同一事项投诉两次以上、同一种维修三次以上的现象，写成统计分 析报告，以书面形式上报物管经理审阅，并做出解决方案。财务管理制度一、根据会计法和公司要求，建立健全公司的会计核算程序，手续传递 制度。二

13、、每月 27 日前，向经理提交综合服务费、水、电等各项收费情况及各小 区水、电损耗情况报告。三、每月 10 日前各站上报上月经营情况报表，财务分析报告。四、财务现金借用（含各小区收费员）必须由 经理签 字批准，不得私自借 用，违反者由当事人以 工资垫付 且追究责任。五、出纳会计现金库存限额不得超过 五百元 ，作为零星开支，其它支出一 律由支票支付。六、对各类奖罚，由物业公司报企管部后下发通报，月底由出纳员编制工 资表，在当月工资中体现。七、对各类费用报销，由出纳督促，事后 七日 内必须报销，原则上不得跨 月。八、各小区发生的任何收付款项必须统一入账，不得出现帐外资金收支。水、电工管理制度一、由

14、专人负责对水、电的日常管理和维修养护。二、建立水、电等共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保 养等记录要齐全。三、操作人员即水、电管理员要严格执行设施设备操作规程及保养规范确保不发生质量安全事故四、水、电管理员要定期查抄水、电表，编制每月水、电的收费、损耗情 况。五、严格控制小区内水、电、暖的损耗情况，随时查处偷水、电等现象， 维护全体业主的合法权益。六、如业主发生水、电、暖损坏时，水电工应在短时间内给予修复，最迟 不能超过 24 小时。七、水、电、暖管理员设备房应保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏等现 象。八、保证路灯、楼道灯完整无损。出现损坏及时修复， 最迟不能超过两天。九、保证消

15、防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。十、如违反以上九条，根据情况给予当事人及相关责任人 20 元至 100 元 的罚款，造成经济损失的按损失额的 50%负担。机器设备管理制度第一章 目 的为加强机器设备的管理，按照科学管理、 “预防为主 ”的方针，防止设备 安全事故的发生，确保机器设备安全运行，保障楼宇及相关设施正常供水、供 电、，并依据国家有关设备管理的法律法规和技术要求， 对水、电等设备设施进 行日常维修与养护，特制定物业小区设备维修及保养管理细则。第二章 原 则以预防为主， 坚持日常维护保养与按计划维修并重， 确保安全、经济运行。第三章 适应范围 适应小区内所管辖的所有设备设施。第

16、四章 设备管理组织一、物业公司设置设备维修运行部，对所管辖设备的安全运行、维修进行 集中管理，有利于提高运行服务水平和经营效益。二、设备维修运行部设副经理一名，负责所辖区域内的设备设施的管理。三、物业公司区域内配套设备设施类型较多，设备运行维修部下设：强电班、弱电班、水暖班，并分别负责各自分管设备的运行、养护与维修。第五章 职责一、设备运行部是在物业公司经理的领导下开展工作，并全面负责对所管 辖区内设备安全运行及维修保养等管理工作。二、设备维修运行部协助物业公司经理与设备厂家签定维修保养服务协议， 并对质保金的领取出具主导意见。三、强电组主要负责 （ 1）发电、配电、供电系统及相应电器的保养和

17、维修； （ 2）公共区域路灯、草坪灯、应急灯、背景音乐、喷泉泵站等设备的开、关与 保养、维修；（3）共用部位的单元对讲门系统，楼梯灯等照明系统的维修与保 养。四、弱电组主要负责消防系统、电视监控系统、广播通讯系统等的线路和 相应设备的维护、修理。五、水暖组主要负责供水、 排水、供暖、消防喷淋系统和相应设备的运行、 维护和管理。第六章 设备管理的注意事项一、设备运行、维修人员要持证上岗。二、结合楼宇设备的使用情况，定期组织人员进行巡视、检测和维修保养 工作，做到精心维护，严格检查，清除事故隐患。三、维护主要是进行清洁、润滑、紧固，更换易损零部件等，设备维护时 要按规程进行。四、如果设备出现异常或

18、发生故障，使用人员要及时向管理人员汇报，由 设备管理或专业技术人员确定维修方案及实施意见。五、如属人为违章拆修造成的设备事故及损失要追究当事人的责任。六、设备维护、维修所需经费由设备运行部据实报告预算，由物业公司批 准拨付使用，以保证设备正常安全运行。七、设备维修运行人员对设备设施要做到会使用、会保养、会检查、会排 除故障。八、为了降低设备使用成本，提高经济效益，在条件允许的情况下，要修 旧利废，合理更新，避免浪费九、设备维修应按维修与保养、中修与保养、大修与保养等程序进行。十、设备运行维护人员要认真及时填写有关设备运行、维修和保养记录， 即交接班记录、设备运行记录、设备维修保养记录等。第七章

19、 设备管理档案一、对物业公司接管的小区的设备应及时建立设备台帐和编制档案并有专 人保管存档。二、按设备运行的要求建立设备安全操作、使用、维护规程和岗位责任制 度。三、收集整理所有相关资料，保证设备技术档案的准确和完整。四、特种设备执行注册登记制度，取得验收报告和安全检验合格证后方可 运行使用。五、收集所有设备采购合同或协议，建立售后服务档案。第八章 设备的安全使用及维护要求一、设备必须严格按照使用说明和安装技术规程的要求进行安装、调试后 使用。二、使用操作人员必须经过相应的安全技术培训，刚接管的小区设备要有 厂家的操作、维修、保养技术交底，并做好记录。三、特种设备的操作人员必须经过有关部门的培

20、训，经考核合格后方可使 用操作。四、设备的使用人员，负责设备的日常检查和保养，并做好记录第九章 设备报废一、坚持 “安全第一，预防为主 ” 的方针，对国家明令禁止使用或行业规 定淘汰的及不能达到安全生产要求的设备设施实行淘汰制度。二、对一些经常坏、维修成本大的设备设施，报领导批准后，及时淘汰。 第十章 安全工作注意事项一、以严格执行国家政策、法令及本公司各种安全操作和劳动保护规章 制度。二、新员工入厂，由班组长牵头进行安全教育后，方能上岗工作。三、工作前应检查自已所用的一切设备和工作场地，确认安全后，方能开始工作四、所有安全装置不得拆卸，都应保证其完好有效、灵敏可靠。五、工作中要互相关心，既要

21、注意自身的安全，又要关心他人的安全， 如遇违章及冒险作业，有权劝阻。六、加强设备管理，做好防火、防洪（汛） 、防窃等安全工作。七、电气设备必须有可靠的接地（接零）装置，防雷和防静电设施必须 完好，每年应定期检测，并应做好记录，否则责任人在当月考核中扣5 分，分管领导扣 2 分。八、高压设备无论带电与否，值班人员不得单人移开或越过遮栏进行工 作，若必须移开遮栏时，必须有监护人在场，并符合设备不停电的安全距离。 该项不做扣 2 分。九、严禁带电作业，必要时需班组长批准，并采取安全绝缘防护措施， 且要有监护人在现场。该项不做扣 2 分。十、工作时间严禁喝酒上岗作业，轻者给于警告，并在当月考核 中扣

22、2 分，重者根据公司有关规定给予处理。十一、所有绝缘、检验工具，应妥善保管，并应定期检查、校验。该项 不做扣 5 分，分管领导扣 2 分。十二、有人触电，立即切断电源，进行急救 ; 电气着火，应立即将有关电源 切断后，使用泡沫灭火器或干砂灭火。否则重者将依法追究当事人的责任，轻 者给予当事人警告，当月考核中口 5 分，年底不能参加先进评选。十三、发电机运转时，严禁人体接触带电部分。第十一章 消防设备及维修保养一、火灾自动报警系统主机和烟 / 温感控头一般委托厂家进行维护保养， 配 合维保单位检查和试验消防系统 / 设备的功能，并应填写登记表。该项不填扣 2 分。二、对各种消防报警装置需做好定期

23、的检查、试验和保养维修工作，发现 故障及时排除，若不能排除，要及时通知维保单位进行维修，并详细登记，一 般要求一周至少进行一次检查，否则每发现一次在当月考核中扣 2 分。三、消防弱电机房值班室要 24 小值班，夜间有保安进行值班， 白天有专业 人员值班，对设备每次报警多要到现场察看，确定是否有火情发生，并及时通 知有关人员和单位，绝对不能随意消除报警信号，否则重者将依法追究当事人 的责任，轻者给予当事人警告，当月考核中口 5 分，年底不能参加先进评选。第十二章 电器设备、配电室及发电机房的管理一、高压开关柜停送电操作应填写好工作单，并检查各项操作机械完好， 严格执行一人操作，一人工作制，按工作

24、单填写程序进行操作。该项不填扣 2 分。二、配电室值班员应熟悉配电房开关柜的各项操作细则及工作程序，做到 操作准确无误。三、每周一次对所有配电房巡检一次，并做好记录，检查设备运行状况， 包括外观、声音、气味、温度、电压、电流及开关和指示灯状态，以及机房照 明和附属设施状况。该项不做扣 2 分。四、每月一次统计用电量及电压变化。该项不做扣 2 分。五、每月一次对每层配电箱进行巡查，发现问题及时维修。该项不做扣 2 分。六、为保障本物业小区紧急情况下正常配电，技术员必须每月进行后备发 电机运行操作 2 次，以保障市电停止后，仍能保持消防系统及污水泵系统的正 常运作。该项不做扣 2 分。七、定期查看

25、机油、 柴油是否满足使用， 出现不足填报申请后及时购买 （附 发电机检查表）。该项不做扣 2 分。第十三章 公共区域照明灯具一、每两周一次对公共区域、走廊各照明灯具、疏散指示灯、安全出口指 示灯、应急照明灯进行检查，出现损坏及时更换。该项不做扣 2 分。二、定时开关公共区域的路灯、草坪灯。该项不做扣 2 分。第十四章 消防水泵、排污泵一、每周一次巡视各水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状况 和水压等，发现问题及时检修。该项不做扣 2 分。二、每月至少一次巡视管道、阀件接口有无异常。该项不做扣 2 分。三、每月对消防泵进行试机至少一次，时间不低 10 分钟。该项不做扣 5 分。四、每月至

26、少一次检查消防水池浮球装置、 进/出水阀门及放水阀。 该项不 做扣 2 分。五、每周一次巡视污水泵运行状况， 检查控制箱、 液位报警装置工作状况， 包括清理调节池隔栅垃圾，该项不做扣 2 分。六、雨季每天检查各集水井泵工作状况 （包括手动、自动和控制箱指示灯） ， 包括清理调节池隔栅垃圾。该项不做扣 2 分。第十五章 无负压水泵一、每周一次巡视各水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状况 和水压等，发现问题及时检修，并做好记录，该项不做扣 2 分。二、每月至少一次巡视管道、阀件接口有无异常。并做好记录，该项不做扣 2 分。三、负责小区内生活用水， 若要维修要提前通知住户， 避免影响住户用水

27、， 并做好记录，该项不做扣 2 分。十六章 弱电监控系统一、每周一次检查电视监控设备的运行情况， 包括摄像机、镜头、放录机、 传输信号、接收图像的清洁和调校，发现故障及时维修，若维修不了，则报请 专业公司修理，并做好记录。该项不做扣 2 分。二、弱电监控室实行 24 小时专人值班制， 并填写值班记录， 由保安部负责 具体实施。该项不做扣 2 分。三、弱电监控室的工作人员除例行保安监控外，还要对小区内的电梯进行 监控，遇紧急情况要及时通知设备维修人员，并及时应用电梯配置的通讯对讲 系统或其他可行方式，详细告知电梯轿厢内被困乘客应注意的事项。该项不做 扣 5 分，分管领导扣 2 分。四、值班人员如

28、遇不法分子或乘客蓄意破坏电梯等设备设施要及时通知保 安进行制止或报警，并对破坏的设备依法赔偿。第十七章 记录与表格一、材料、设备购置申请表二、图纸设备档案三、设备日常检修、保养表四、设备报废表五、设备运行日志六、设备修理、保养计划七、消防报警系统设备检修记录表八、柴油机组检查表九、消防水泵维修保养记录表 十、排污泵检修表十一、水泵无负压设备维修保养纪录表 十二、消防中心值班记录表 十三、弱电监控中心值班记录表秩序部 管 理 制 度秩序部的职责一、在集团、公司的领导下，维护物业小区治安秩序，保障小区内居民的 生命财产安全，为居民创造一个安全、舒适的居住、生活环境。二、认真做好防火、防盗、防抢劫工

29、作，确保小区内休闲椅、路灯、草坪 灯、围墙护栏、围墙灯、消防栓、电子监控等各种公共设施设备的完整无损， 发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告公司领导，需向公安部 门报案的要及时报案，确保小区的安全。三、对小区内的居民做好公司各项规章制度及治安保卫有关规定的宣传工 作。四、保护小区内刑事、治安案件或治安灾害事故现场，并协助公安部门开 展工作。五、负责管理好小区内交通秩序。六、完成领导交办的其他临时性和特殊性任务。秩序部长职责一、热爱安保工作，以身作则，带头遵守安保制度，遵纪守法，依法办事， 敢于同一切违法犯罪行为作斗争，敢于管理，善于管理，正确处理个人利益与 集体利益的关系，个人安全

30、与公民人身安全的关系，不怕牺牲，做维护大局， 维护群众利益的模范。二、在公司领导下，全面负责秩序部的工作，严格管理，严格要求，认真 贯彻落实集团和公司的各项规章制度，确保保安队的各项任务圆满完成。三、加强秩序人员业务和素质方面的培训， 做好与有关部门和基层秩序人员 的协调工作， 及时汇集秩序人员反映的各种信息向上级汇报， 为上级领导提 供建设性工作建议， 根据上级指示精神和工作安排意见开展工作； 制定比较 完善的秩序部内部管理规定和标准， 并学习外地及其他物业公司秩序管理的 先进经验，结合自身特点建设一支具有特色的秩序管理队伍。四、对秩序人员的值勤情况进行监督检查，白天靠上抓，每晚抽查不少于

31、三次，将检查情况记录入档，作为考核依据，并每天做好工作小结。五、对秩序人员的思想工作随时调查了解，全面把握，对队员中发生的不 良苗头要及时掌握，并及时做好思想教育工作，把问题解决在萌芽中。六、负责对秩序人员工作考核，每月底将每人的工作情况连同结果报公 司经理审批。七、对秩序队员中出现的违规违纪行为，必须在查明情况后，于当天向公 司领导汇报，根据领导指示做出处理意见。八、每周召开秩序人员例会，传达贯彻上级指示，总结本周工作，安排 下周工作，并与全体人员一起分析研究住宅小区的治安管理问题；同时必须搞 好岗前讲评。九、熟悉掌握住宅小区内各种安防设施的性能和操作程序， 熟悉小区环境， 做到心中有数。十

32、、及时完成领导交办的其他各项工作。秩序组长的职责一、对秩序部长负责，做好小区内安全保卫工作。 二、以身作则，模范遵守国家法律、 法规及公司、秩序部的各项规章制度， 带头认真履行秩序队员职责，带领秩序组全体人员，认真严肃、一丝不苟地搞 好安全保卫工作。三、突出表率作用，严于律己，团结一致，服从命令，听从指挥，热爱本 职工作，努力做好值勤工作，对小区内发生事故，必须及时向秩序部长报告。四、发现组员有违规违纪行为，必须及时向部长报告，并对其批评教育， 不得瞒报和迟报。五、将组员每天出勤情况，做好登记。对队员中的好人好事、尽职尽责、 成绩突出以及迟到、早退、脱岗、误岗、失职违规等情况要搞好记录，并及时

33、 报告部长，以便奖罚。六、负责本组的上岗交接班工作，完善交接班管理制度，并带领组员搞好 本组分工负责区域的卫生保洁工作。七、及时完成领导交办的其他各项工作。秩序队员职责一、服从集团、 物业公司的领导，听从秩序部长及组长的命令，认真执行集团、 公司制定的各项规章制度，时刻维护秩序人员的良好形象。二、认真学习政治理论和法律知识，不断提高自身素质，做好学习笔记。三、严格遵守秩序队员奖惩制度及其他法律法规，按规定履行职责，不准超权 限行使职责。四、注重自身修养，提高内在素质，相互之间不准讽刺打击，不准相互诋 毁拆台， 不准乱加猜疑，不准在背后议论领导和同志； 要互相支持，互相配合， 精诚团结，共同完成

34、工作任务。五、依法办事，公正执法，自觉维护法律尊严和秩序部的声誉，不准以任 何理由，任何名义，对任何人进行吃、拿、卡、要。六、树立责任感，勇往直前，大胆与违法犯罪行为作斗争，确保小区居民 人身财产不受损坏。七、严格请销假制度，有事及时请假，办完后及时销假；不准迟到、早退， 不准中途脱岗；工作时间不准办私事。八、要严格履行秩序人员的基本要求的规定，认真履行工作职责。九、严格按规定搞好宿舍及个人的卫生。 十、及时完成领导交办的其他各项工作。秩序人员的基本要求一、秩序人员必须做到：1、必须树立 “爱岗敬业 ”高尚的道德品质和工作作风，为物业公司负责， 为小区内全体业主、居民负责。2、根据公安部门的有

35、关要求，熟练掌握安保岗位知识， 维护集团利益， 服 从物业公司的领导，认真执行集团、公司制定的各项规章制度，时刻维护秩序 人员的良好形象。3、努力学习法律、科学、文化和业务知识，不断提高政治素质、业务素质 和工作能力。4、严格遵守秩序员职责及其他规章条例， 严格遵守请销假制度， 对工作和 生活中出现的问题要及时汇报。5、提高使用警械和保卫能力， 保持战斗化作风， 随时制止各种违法犯罪活 动，做好安全防范工作，严防火灾、爆炸、盗窃等破坏性事故和案件的发生， 同时注意自身安全。6、注意工作方法，学会做群众工作， 提高识别处理问题的能力， 坚持原则， 秉公执法，不徇私情。7、提高独立工作能力， 根据

36、各组担负的具体任务， 搞好安全保卫的工作计 划，并积极组织实施。实行优质服务，任何情况下不得出现粗心大意、马虎从 事或有滥用职权、超越职权的行为。二、日常工作：仪表着装1、按公司配发制服统一着装和佩戴，制服须保持洁净、平整，各项配置标 志齐全规范。2、风纪严整，不得敞开衣领，翻卷衣袖、裤边；衣着整洁，必须佩带工作 证。3、上岗前、下岗后须到指定地点（宿舍）更衣，不得将制服带离小区；勤换洗服装，但服装清洗不得影响正常上岗着装4、秩序人员仪表须洁净端正， 不得剃光头、 留怪异头形， 不得染发、 纹身。 上岗姿态1、在岗时须精神饱满，精力集中。2、站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿，巡岗时须在站立的基

37、础上做到步 伐稳健，双臂前后自然摆动，不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止。3、两人巡岗时须并排， 保持上岗姿态统一步伐行进； 两人以上巡逻或同行 时须列纵队，保持上岗姿态统一步伐行进。文明礼貌1、对待住户或来宾须态度和蔼、耐心周到，行为举止须自然端正、落落大 方。见到领导和来宾要面带微笑，行举手礼。2、礼貌待人， 遇住户或外来人员需交涉或按章管理时， 在开始前和完成后 皆须先敬礼，当住户或外来人员向你咨询时，应主动问候“您好，请问您有什 么事吗？”；当你需向住户或外来人员交涉或按章管理时，使用 “对不起，打扰 了，请您 ”，当结束时，使用“谢谢合作，再见。 ”等礼貌用语。3、严禁把不良情绪

38、带到工作岗位中，做到微笑服务，禁止任何粗俗言谈、 污言秽语。4、在工作中规定使用普通话，并使用要求的礼貌用语。5、进入各级领导室前，应轻轻敲门，经允许后进入。门卫岗1、对出入小区的人员必要时进行查询，言语文明，并做好登记和引导，来 访人员须填写来访人员登记表，说明来访人姓名、工作单位、来访时间及来访 事由。2、劝阻无关人员及未批准的商贩进入小区。3、管理小区交通秩序， 引导车辆正常有序进出小区， 无关车辆不得进入小 区。4、门卫岗亭须保持整洁美观，无关人员不得进入门卫岗亭。5、每天把值勤情况写入值勤情况记录表。巡逻岗1、巡逻值勤人员每日按规定的区域及路线实施巡逻值勤。2、巡逻值勤主要内容包括：

39、 小区内陌生人员查询， 劝阻已进入小区的无关 闲杂人员，车辆停放情况；楼宇外观、道路、路灯、电子监控及有关配套设施 完好情况，及时发现不安全隐患，制止不法行为及违反小区综合管理制度的现 象等。3、认真遵守姿态、礼貌用语等方面的规定。4、巡逻情况及时记录并写入值勤情况记录表。三、上岗时间及交接班细则平均每天上岗 8小时，当日下午 4：00次日 0：00为中班； 0：00 8：00 为夜班；8：00下午 4：00为白班，每周一次轮岗，周末要有人值班， 法定节假日按照关于假期、薪酬的规定具体安排。1、秩序人员接班要按规定提前 10 分钟上岗接班，在交接班记录表上记录 接班时间并签到。2、交接班时，交

40、班的秩序人员要把需要在值班中继续注意的或处理的问题 以及警械器具等装备器材向接班秩序员交待、移交清楚，并记录在交接班登记 簿上。3、接班秩序人员验收时发现问题， 应由交班秩序人员承担责任； 验收完毕， 交班秩序人员离开岗位后所发生的问题由接班秩序人员承担责任。4、所有事项交待清楚后， 交班秩序人员在离开工作岗位前在登记簿上记录 下班时间并签名。5、接班人未到，交班人员不得下班。如果接班人员未到，交班人员下班， 这期间发生的问题， 两人共同负责； 即使没有发生问题， 也要分别处 50 元罚款 并通报批评。6、特殊情况需调换班时，必须经部长同意，提前报经物业公司经理批准， 未经批准擅自换班，则视为

41、脱岗。四、工作纪律1、严格遵守国家的法律法规及公司各项规章制度。2、工作期间要着装整齐配套，时刻保持良好的精神风貌。3、坚守岗位，忠于职守，在岗期间必须保证物业公司办公室、小区内所有 公共设施设备及所有围墙、围墙灯、路灯、大门等的全方位安全，不得出现任 何失盗事故，若发生失盗等不安全事故，由责任人承担经济赔偿等全部责任。4、上岗坚决做到“五不准” ，即不准喝酒，不准聊天、谈情说爱，不准容 留外来人员，不准擅离工作岗位，不准迟到、早退。5、要尊老爱幼，尊重小区内居民的风俗习惯，遵守群众纪律。6、爱护各种警械器具装备，不丢失、损坏、转借或随意携带外出，如有损 坏或丢失按原价赔偿并处 50 元罚款。

42、7、严格执行请、 销假制度， 有事外出必须请假， 无故不请假者， 视为旷工。8、严格执行培训制度，除正常上岗外，每周安排培训、学习及会议时间2小时，由部长统一安排。五、卫生保洁 经常保持好环境卫生。编排每日卫生值班表，宿舍要保持内外清洁。生活 日用器具要放置有序，床铺被褥放置整齐，同时讲好个人卫生。请销假制度一、秩序队员原则上不得请假， 如有特殊情况确需请假的， 需经过逐级批准 后方可离岗。 请假一小时至半天， 提前填写请假条， 由部长审批，但不得空 岗；请假一天以上的，必须提前填写请假条， 部长同意并安排好排班， 由公 司经理审批，并及时销假。二、秩序队员请事假，一律不准捎口信或打电话，违者

43、按旷工论处；请病 假必须有正规医院开具病假条。三、不请假私自离岗者，按旷工论处。四、秩序队员必须按规定的工作时间到达工作岗位，迟到 30 分钟以上者， 按旷工论处。五、若违反上述规定，旷工不足一天罚款 30 元；满一天罚款 50元；满二 天罚款 100 元；满三天开除部籍。六、各有关负责人在记录、上报、执行过程中，若弄虚作假，出现问题的， 要层层追究责任，从严处理，对责任人视具体情况罚款 50100 元。秩序人员奖惩制度为鼓励秩序人员认真做好本职工作，杜绝一切不良行为，以责、权、利相 结合为原则，制定秩序人员奖惩细则：一、奖励细则：1、见义勇为、敢于同坏人坏事做斗争，成绩显著者。2、积极协助公

44、安机关抓获违法犯罪分子和侦破案件，成绩突出者。3、积极参加抢险救灾，保卫人民生命财产安全，成绩显著者。4、为搞好住宅小区的安全保卫工作积极出谋划策， 所提合理化建议实行后 效果显著以及工作成绩突出者。5、拾金不昧者。 以上行为视情况奖励 20200 元。二、惩罚细则：1、工作期间擅自离岗，进行收听收音机、录音机，收看电视或进行其他与 工作无关的活动的，发现一次罚款 30 元。2、工作期间接待客人，谈笑聊天，玩忽职守者，发现一次罚款50 元。3、在岗期间有吸烟、喝酒、吃零食、睡岗及其他懈怠行为者，发现一次罚 款 20 元。4、对小区业主及来访者态度恶劣、粗言秽语、不理不采者，发现一次罚款 50

45、元。5、无故迟到、早退，发现一次罚款 20 元。6、执勤时着装不整齐，仪表不洁净端正（剃光头、留怪异发型、染发等） 者，发现一次罚款 20 元。7、无故旷工，不足一天罚款 30 元；满一天罚款 50 元；满二天罚款 100 元；满三天开除部籍。8、如有业主投诉，对业主态度恶劣、粗言秽语，经核查后情况属实，每出 现一次罚款 20-100 元。9、在值勤期间，不得监守自盗，如发现将处以案件款 3倍或 3倍以上罚款， 并移交司法机关追究其刑事责任。10、上岗期间，门卫岗见到来宾和领导要行举手礼，站岗时保持抬头、挺 胸、收腹、并腿，不得有摇头晃脑、交头接耳等动作；引导车辆正常进出。上 述规定如有违反者

46、，每发现一次罚款 20 元。11、巡逻时不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止，不得聚众聊天， 上述规定如有违反者，每发现一次罚款 20 元。12、在岗期间必须保证物业公司办公室、小区内所有公共设施设备及所有 围墙、围墙灯、路灯、大门、草坪灯、音乐箱、电子监控等的全方位安全，不 得出现任何失盗事故，若发现失盗等不安全事故，明确责任人，由责任人承担 经济赔偿责任。13、严格执行请销假制度，无故不请假者按秩序人员奖惩制度第7 条执行。14、严格执行培训制度，无故不参加培训学习者，每发现一次罚款20 元。15、认真搞好宿舍卫生保洁工作，每出现一次卫生不合格，处罚责任人20元。16、秩序人员要听从指挥

47、，不得顶撞领导，如有违反规定者，每发现一次 罚款 100 元。17、秩序人员要精诚团结，互相配合，相互之间不准讽刺打击，不准相互 诋毁拆台，不准乱加猜疑，不准在背后议论领导和同志，如有违反规定者，每 发现一次罚款 50 元；如出现打架者，每人处罚 100 元，先动手者加罚 50 元， 经批评教育仍不思悔改者，开除部籍。18、秩序部长要认真履行秩序部长的职责 ，如对工作不负责任，玩忽职 守，每次视情节处罚 20100 元。19、秩序组长要认真履行秩序组长的职责 ，如对工作不负责任，玩忽职 守，每次视情节处罚 20100 元。20、秩序部长对全体队员出现的违规违纪行为具有处罚权，经公司领导查 实批

48、准后实施。21、集团、公司领导在工作期间发现秩序队员有违规违纪行为，首先处罚 秩序队长 20100 元，并按规定对责任人进行处罚。秩序部警械、服装、对讲机管理制度为进一步规范对讲机的使用，提高秩序部的良好形象，保证秩序人员统一 着装上岗，确保服装警械的安全，特做如下规定：一、警械管理：秩序人员使用警械，必须办理领用手续。部长办理从公司 领用手续；组长与部长办理领用手续；交接班时， 办理交接手续。 如出现丢失， 在查明原因后，除由当事人全额赔偿外，还要逐级追查责任，并处以经济处罚 20 100 元。二、对讲机管理：1 交接班时严格认真的检查机体是否完好。分清责任，对损坏或丢失的按 原价进行赔偿。

49、由各组组长接班时验收。2 不得用对讲机进行与工作无关的对话，更不得用来聊天，如有违反每次 处罚 10 元。3 不得将对讲机带出小区或擅自外借。每发现一次罚款 50 元。4 对讲机要及时充电，在岗期间不得出现对讲机没电现象和呼不到现象。 否则每次处罚 10 元。5 使用对讲机对话时要有礼貌。如： “XX收到请回答”，“收到请讲”等。6 其他事项按照安保器材管理规定进行管理。三、服装管理： 按照关于员工工作服的规定执行。环卫保洁工管理制度一、保洁人员必须树立“爱岗敬业”高尚的道德品质和工作作风，为物业 公司负责。根据公司的要求和业主的需要，为小区内全体业主居民履行环境卫 生保洁服务。服从领导、听从

50、指挥，认真执行公司制定的各项规章制度。二、坚守岗位，行为规范。严格遵守上下班和请销假制度。按时上下班， 不得迟到或早退， 上班时间一律不得私自外出。 特殊情况需提前写出请假报告， 逐级上报申请，未得到经理批准一律不得擅自离岗。工作期间要文明礼貌，举 止大方，统一着装，规范整齐。三、工作时间：上午 8：00分至 12：00分（9：30至 10：00为可休息时 间）；下午 1：00分至 5：00分（ 3：30至 4：00为可休息时间）。每天工作 8 小时，星期日轮休。四、环卫保洁工作要求：1、生活垃圾每天清运 2 次，保持垃圾桶和果皮箱清洁无异味。2、小区道路、广场、停车场、绿地每日清扫， 绿地内

51、不得有人为性垃圾， 路灯每月清洁 1 次，及时清除小区内道路积水积雪。3、楼道每日清扫 1 次，每周拖洗 1 次，底层公共大厅每日拖洗 1 次，楼 梯扶手每周擦洗 2 次，楼道内任何部位不得出现蛛网浮尘。4、公共部位玻璃半月清洁 1次；楼道灯每月清洁 1 次。5、每天指导装饰装修户将装修垃圾运至小区外垃圾场。6、上午 10 点 30 分左右、 下午 4 点左右为卫生保洁最佳时间， 此时，小 区内各地、楼道内各处必须保持清洁，无任何垃圾存在。如发现达不到标准要 求，必须严肃处理。五、奖惩办法1、迟到或早退以及擅自离岗 30分钟以下，每次处罚 1020 元。2、迟到或早退以及擅自离岗 30分钟以上

52、、 60分钟以下，每次处罚 20 50 元。3、迟到或早退以及擅自离岗 60 分钟以上视为旷工，每次处罚 30 100 元。4、发现不讲文明礼貌的行为或不按规定着装，每次处罚1020 元。5、不按规定次数清运生活垃圾和建筑垃圾，以及垃圾桶不清洁、有异 味等，每发现一次处罚 1050 元。6、对第四条第一至六款工作要求，进行定期或不定期检查时，每有一 项达不到要求，对责任人处罚 1030 元。7、小区内业主举报或反映在环卫保洁方面以及每天的最佳保洁时间达 不到要求的事项，经查实，每次每项对责任人处罚 1020 元。8、奖励。每月进行一次评选奖励，连续四次检查均达到要求，未发现 问题且日常领导抽查也未发现问题者，奖励现金 20100 元。9 、奖励和处罚额在当月工资中兑现。六、认真完成领导交办的其他临时性特殊工作。