五章房地产评估

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1、第五章第五章房地产评估房地产评估第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述第二节第二节 房地产价格房地产价格第三节第三节 土地使用权的评估土地使用权的评估第四节第四节 房屋建筑物评估房屋建筑物评估第五节第五节 在建工程评估在建工程评估本章学习目的和要求：本章学习目的和要求： 1了解房地产评估的基本内容和特点了解房地产评估的基本内容和特点 2熟悉房地产评估的影响因素熟悉房地产评估的影响因素 3. 掌握收益法在房地产评估中的应用掌握收益法在房地产评估中的应用 4. 掌握市场法在房地产评估中的应用掌握市场法在房地产评估中的应用 5. 掌握成本法在房地产评估中的应用掌握成本法在房地产评估中的应用 6.

2、 熟悉剩余法、路线价法、残余估价法在熟悉剩余法、路线价法、残余估价法在房地产评估中的应用房地产评估中的应用第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 房地产是土地和房屋及其权属的总称。也房地产是土地和房屋及其权属的总称。也就是房产和地产的总称就是房产和地产的总称 欧美国家没有房地产的概念，将房产和地欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。产统称为不动产。一、房地产的特性一、房地产的特性土地的特性土地的特性 房地产的特性房地产的特性 房地产市场的特性房地产市场的特性。 （一）土地特性（一）土地特性 1、土地的自然特性、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性）数量的有限性（不可

3、再生性） 供给缺乏弹性供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性）位置的不可移动性 （3）效用的持久性）效用的持久性价格具上升趋势价格具上升趋势决定决定 2、土地的经济特性、土地的经济特性 （1）用途的广泛性）用途的广泛性 （2）数量的稀缺性）数量的稀缺性 （3）社会经济位置的可变性）社会经济位置的可变性 （4）可垄断性）可垄断性（二）房地产（不动产）的特性（二）房地产（不动产）的特性 1、位置固定性、位置固定性 2、使用长期性、使用长期性 3、投资大量性、投资大量性 4、易受政策限制性、易受政策限制性各 地 出 台 购 房 新 政 策各 地 出 台 购 房 新 政 策 刺 激 房 地 产 销 售刺

4、 激 房 地 产 销 售 http:/ 5、相互影响性、相互影响性 6、保值增值性、保值增值性 7、投资的风险性和难以变现性、投资的风险性和难以变现性（三）房地产市场的特征（三）房地产市场的特征1、房地产市场的地区性与不完善性、房地产市场的地区性与不完善性2、交易的复杂性、交易的复杂性3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓 （供给弹性小于需求弹性）（供给弹性小于需求弹性）二、房地产评估的原则二、房地产评估的原则 1、供给与需求原则及其相关原则、供给与需求原则及其相关原则 2、最有效使用原则及相关原则、最有效使用原则及相关原则 3、替代原则、替代原则 4、预期

5、收益原则及相关原则、预期收益原则及相关原则 5、土地与建筑物分离估价原则、土地与建筑物分离估价原则三、房地产评估的程序三、房地产评估的程序（一）接受委托，明确评估的基本事项（一）接受委托，明确评估的基本事项 1、明确评估对象、明确评估对象 2、明确评估目的、明确评估目的 3、明确评估基准日、明确评估基准日 4、明确评估报告提交日期、明确评估报告提交日期（二）制定评估作业计划和技术方案（二）制定评估作业计划和技术方案（三）现场勘察及收集数据资料（三）现场勘察及收集数据资料（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告房地产评估的一般目的，可以理解为房地产评估

6、的房地产评估的一般目的，可以理解为房地产评估的基本目标。如果撇开房地产评估结果的具体用途基本目标。如果撇开房地产评估结果的具体用途或引起评估的具体经济行为，其共性就是对房地或引起评估的具体经济行为，其共性就是对房地产的客观合理价值进行判断或评定估算。产的客观合理价值进行判断或评定估算。第二节第二节 房地产价格房地产价格一、房地产评估的理论一、房地产评估的理论 1地租理论（说明土地价值的产生）地租理论（说明土地价值的产生） 狭义地租狭义地租为利用一切土地所需支付的超为利用一切土地所需支付的超额利润。额利润。 广义地租广义地租利用一切生产要素，如土地、工利用一切生产要素，如土地、工资、劳动力等取得

7、的所有超额利润。资、劳动力等取得的所有超额利润。 地租表现形态地租表现形态 古典经济学派：房屋地租、基地地租（剩古典经济学派：房屋地租、基地地租（剩余法的理论基础）余法的理论基础） 马克思：绝对地租、级差地租马克思：绝对地租、级差地租 马克思的理论：认为，地租是土马克思的理论：认为，地租是土地所有权在经济上的表现形式，地所有权在经济上的表现形式，真正的地租是为使用土地而支付真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额。给土地所有者的货币额。（1）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租。土地出让金断所获得的地租。土地出让金（2）级差地

8、租：是由于土地自然差别（级差地租）级差地租：是由于土地自然差别（级差地租1）或对同一土地连续投资，投资收益差别所导致的地或对同一土地连续投资，投资收益差别所导致的地租（级差地租租（级差地租2）。）。 级差地租级差地租1原理告诉我们，处于不同位置的土地，原理告诉我们，处于不同位置的土地，其价格是有差别的，在评估土地使用权价格时，必其价格是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须了解其地理位置和环境。须了解其地理位置和环境。 级差地租级差地租2原理告诉我们，在同一块土地上连续投原理告诉我们，在同一块土地上连续投资，投资收益率是有差别的，在评估土地使用权价资，投资收益率是有差别的，在评估土地使用权价格

9、时，必须考虑土地的用途，如工业用地、商业用格时，必须考虑土地的用途，如工业用地、商业用地、住宅用地等。地、住宅用地等。2地价理论（说明地产价格的决定理论）地价理论（说明地产价格的决定理论） 一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，而价值是生产商品的社会必要劳动时间决定的，而价值是生产商品的社会必要劳动时间决定的，土地不是劳动产品，其价格决定也具有特殊性。土地不是劳动产品，其价格决定也具有特殊性。 地价的本质是地租的资本化。地价的本质是地租的资本化。地租理论与地价理论的区别地租理论与地价理论的区别 地租理论对房地产评估的过程起着定性化地租理论对房地产评

10、估的过程起着定性化的指导作用的指导作用 地价理论使房地产评估工作更接近模型化地价理论使房地产评估工作更接近模型化与定量化的基础与定量化的基础现代西方地价理论现代西方地价理论 土地收益理论土地收益理论 影子价格理论影子价格理论 土地供求理论土地供求理论马克思地价理论地价=地租/利息率二、房地产价格体系二、房地产价格体系1、土地价格体系、土地价格体系基准地价基准地价标定地价标定地价 一级市场，价格由政府定一级市场，价格由政府定出让底价出让底价转让价格转让价格其他价格（抵押价格、课税价格）其他价格（抵押价格、课税价格） 二级市场，由市场定二级市场，由市场定基准地价是城镇国有土地使用权的基本标准价格，

11、它是一定时期、一定区域内不同用途土地使用权的级别平均价格。宗地标定地价是以基准地价为依宗地标定地价是以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位、小、形状、容积率、微观区位、市场供求等条件评估确定的具体市场供求等条件评估确定的具体地块在某一时期的价格地块在某一时期的价格,是政府出是政府出让土地使用权时确定出让金额的让土地使用权时确定出让金额的最初依据价格。最初依据价格。 出让底价是政府出让土地使用权（尤其是出让底价是政府出让土地使用权（尤其是拍卖）时的确定的最低价格，亦称起叫价拍卖）时的确定的最低价格，亦称起叫价格。格。 转让价格是土地使用者

12、在使用期内将已取转让价格是土地使用者在使用期内将已取得的土地使用权再转让出去的价格。具体得的土地使用权再转让出去的价格。具体包括：买卖价格、租赁价格、征用价格包括：买卖价格、租赁价格、征用价格 1.基准地价、标定地价和出让底价之间的联系基准地价、标定地价和出让底价之间的联系(1)它们都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的它们都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。作用。 (2)基准地价、标定地价、土地使用权出让底价之间存在着相互承接的关基准地价、标定地价、土地使用权出让底价之间存在着相互承接的关系系 基准地价是标定地价评估的基础基准地价是标定地价评估的基

13、础 标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据。标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据。 2.基准地价、标定地价、土地使用权出让底价的区别基准地价、标定地价、土地使用权出让底价的区别 (1)基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价、土地使用权出基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价、土地使用权出让底价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价；让底价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价； (2)基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。价则

14、还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。 3.土地使用权出让底价和标定地价的区别土地使用权出让底价和标定地价的区别 (1)土地使用权出让底价主要是根据土地出让年土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地（含成片出让土地）的地因素等确定的待出让宗地（含成片出让土地）的地价，即指土地使用权出让前政府控制的最低标价；价，即指土地使用权出让前政府控制的最低标价； (2)标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段

15、的基率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价；期内的宗地的评估地价； (3)标定地价是政府认定并公开的地价，而出让标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价。底价则是不公开的地价。 2、房产价格体系、房产价格体系生产用房产价格生产用房产价格居住用房产价格居住用房产价格(福利、成本、标准、商品价格）福利、成本、标准、商品价格）营业用房产价格（成本价格、收益现值价格）营业用房产价格（成本价格、收益现值价格）行政事业用房地产行政事业用房地产成本法成本法重置成本或原始成本计价

16、重置成本或原始成本计价三、房地产价格的特性三、房地产价格的特性 由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。此它们价格特征也不同。 土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。权价格。 土地价格的特性主要有：土地价格的特性主要有： 1、价格构成的

17、特殊性：地价是地租的资本化、价格构成的特殊性：地价是地租的资本化 2、价格决定机制的特殊性：、价格决定机制的特殊性： 由地租或其收益（即土地的使用价值）决定由地租或其收益（即土地的使用价值）决定 3、市场供求关系的特殊性：、市场供求关系的特殊性： 地价主要由需求方决定地价主要由需求方决定 4、地价呈不断增长趋势、地价呈不断增长趋势 地价与土地用途相关（受政策影响）地价与土地用途相关（受政策影响） 土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。房地产价格特征房地产价格特征 价格构成具有特别复杂性价格构成具有特别复杂性 具有明显的区域性、个别性具有

18、明显的区域性、个别性 具有较强的政策性具有较强的政策性四、房地产价格构成四、房地产价格构成 （一）土地价格的构成 土地征用费土地补偿费、土地投资补偿费、安置补偿费 拆迁安置费 土地开发费“三通一平”、市政基础设施工程费、利息和税金、利润 获取土地使用权而支付的费用四、房地产价格构成四、房地产价格构成（二）房产构成（二）房产构成房地产生产成本房地产生产成本流通费用流通费用税金税金利润利润（三）总价格、单位价格、楼面地价（三）总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价土地总价格楼面地价土地总价格建筑总面积建筑总面积 容积率建筑总面积容积率建筑总面积土地总面积土地总面积 楼面地价土地单价楼面地价土地单价容

19、积率容积率 例题：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率例题：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为为5，单价为，单价为1000元元/平方米；乙地的容积率为平方米；乙地的容积率为3，单价为单价为800元元/平方米。假使两幅土地的其他条件相平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？济？五、影响房地产价格的因素五、影响房地产价格的因素（一）一般因素（一）一般因素 1、社会因素、社会因素 2、经济因素、经济因素 3、政策因素、政策因素（二）（二）区域因素区域因素 1、住宅区、住宅区 2、商业区、商业区 3、工业区、工

20、业区对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。（三）个别因素（三）个别因素 指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。 1、影响土地价格的个别因素、影响土地价格的个别因素 位置、面积、地势、地质位置、面积、地势、地质 形状、宽度、深度形状、宽度、深度 2、影响建筑物价格的个、影响建筑物价格的个别因素别因素 面积面积、构造、材料、构造、材料 设计、设备设计、设备 施工质量施工质量 楼层、朝向楼层、朝向 环境质量（景

21、观、交环境质量（景观、交通、人文、通、人文、社区环境社区环境）土地使用权的评估 市场法 收益法 成本法 剩余法 路线价法第三节第三节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法一、基本思路及基本公式一、基本思路及基本公式 评估值重新购建价格损耗评估值重新购建价格损耗 因为是从成本耗费的角度评估房地产价值，因此，首先需了解因为是从成本耗费的角度评估房地产价值，因此，首先需了解房地产的价格构成。房地产的价格构成。二、适用范围二、适用范围 主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地

22、的性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。时，成本法较适宜。三、新开发土地评估中成本法的操作步骤三、新开发土地评估中成本法的操作步骤（1）新开发土地价格取得待开发土地的成本）新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发费土地开发费+管理费用管理费用 +投资利息投资利息+税费税费+开发利润开发利润（2）土地价格土地取得费）土地价

23、格土地取得费+土地开发费土地开发费+税费税费+利息利息+利润利润+土地增值收益土地增值收益（一）估算取得待开发土地的成本（一）估算取得待开发土地的成本 取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金；是取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。 1、从农村取得土地、从农村取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包 括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助

24、费。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。）支付给政府的土地使用权出让金。 2、从城镇取得土地、从城镇取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。）支付给政府的土地使用权出让金。（二）估算土地开发成本（二）估算土地开发成本 1、基础设施建设费、基础设施建设费 2、公共配套设施建设费、公共配套设施建设费 （三）估算管理费用（三）估算管理费用（四）估算投资利息（四）估算投资利息注意：注意： （1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；

25、（2）计息基础土地取得成本）计息基础土地取得成本+土地开发成本土地开发成本+管理费管理费 （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。（五）估算税费（五）估算税费（六）估算投资利润（六）估算投资利润 利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用）， 也可以是开发后土地的地价。也可以是开发后土地的地价。 *注意所用利润率的内涵。注意所用利润率的内涵。（七）土地增值收益的确定（七）

26、土地增值收益的确定例题例题某地块面积为某地块面积为80,00080,000平方米，是通过城镇土地出让平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为而取得的，出让金为2020万元万元/ /亩，拆迁费亩，拆迁费3030万元万元/ /亩，亩，开发费开发费3 3亿元亿元/ /平方公里，其他费用（包括税费）平方公里，其他费用（包括税费）5 5万元万元/ /亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的发费的40%40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%10%，银行贷款利率为银行贷款利率为6%6%，试评估该土地经开发

27、后的价格。，试评估该土地经开发后的价格。1 1、估算土地取得成本、估算土地取得成本 土地取得成本出让金拆迁费土地取得成本出让金拆迁费 202030305050万元万元/ /亩亩750750元元/ /平方米平方米2 2、估算土地开发成本、估算土地开发成本 土地开发成本开发费其他费用土地开发成本开发费其他费用 3 3亿元亿元/ /平方公里平方公里5 5万元万元/ /亩亩 300300元元/ /平方米平方米7575元元/ /平方米平方米 375375元元/ /平方米平方米3 3、估算投资利息、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两

28、年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：本分阶段均匀投入，则： 投资利息投资利息750750 （1 16%6%）2 21137537540%40% （1 16%6%）1.5 1.5 1137537560%60% （1 16%6%）0.50.511 92.7092.7013.7013.706.656.65 113.05113.05元元/ /平方米平方米4 4、估算开发利润、估算开发利润 开发利润（开发利润（750750375375）10%10% 112.5112.5元元/ /平方米平方米5 5、计算土地价格、计算土地价格 土地单价土地单价750750375375113.05113.05112.511

29、2.5 1,350.551,350.55元元/ /平方米平方米 土地总价土地总价1,350.551,350.5580,00080,000108,044,000108,044,000元元即该地块经开发后的价格为即该地块经开发后的价格为108,044,000108,044,000元。元。 返回第四节第四节 房地产评估的收益法房地产评估的收益法一、基本思路及步骤一、基本思路及步骤无限期：房地产价格纯收益无限期：房地产价格纯收益/资本化率资本化率 （1）有限期：有限期：（2） a年纯收益年纯收益 r折现率折现率二、适用范围二、适用范围有收益的房地产，不适宜公益性房地产。有收益的房地产，不适宜公益性房地

30、产。nrraP)1 (11三、各参数的估算三、各参数的估算（一）净收益（一）净收益 除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。取。 （二）资本化率（二）资本化率实质：房地产投资的报酬率（收益率）。实质：房地产投资的报酬率（收益率）。 净收益潜在收入空置等造成的收入损失营运费用有效毛收入营运费用 求取方法：求取方法： 1、收益与售价比法（市场法）、收益与售价比法（市场法）寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格寻找相类似的交易案例，通过交易案例

31、的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。的比例获取资本化率，至少三个交易案例。2、累加法、累加法 + 资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。土地资本化率。 资本化率无风险报酬率风险调整值（三）收益期的确定（三）收益期的确定 单独评房单独评房建筑物的经济寿命建筑物的经济寿命单独评地单独评地土地使用权年限土地使用权年限（1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。分的价值。（2）假设未来收益无限期。但是在计算）假设未来收

32、益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。地费用的摊销。用以下两种方法之一：土地使用权年限，可采建筑物经济寿命期。地使用权年限确定收益土地使用权年限，据土建筑物经济寿命房地合一四、收益法的计算公式四、收益法的计算公式（一）房地合一评房地产价格（一）房地合一评房地产价格例例某房地产公司于某房地产公司于19991999年年5 5月以出让方式取得一块土地月以出让方式取得一块土地5050年使用年使用权，并于权，并于20012001年年5 5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米时造价为每平

33、方米3,8003,800元，经济耐用年限为元，经济耐用年限为6060年。目前，该类年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米型建筑的重置价格为每平方米4,8004,800元。该大楼总建筑面积为元。该大楼总建筑面积为12,00012,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米金一般为每天每平方米2.52.5元，空置率在元，空置率在10%10%左右，每年需支付的左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的管理费用一般为年租金的3.5%3.5%，维修费为建筑物重置价的，维修费为建筑物重置价的1.5%1.5%，房产税为租金收

34、入的房产税为租金收入的12%12%，其他税为租金收入的，其他税为租金收入的6%6%，保险费为建，保险费为建筑物重置价的筑物重置价的0.2%0.2%，资本化率确定为，资本化率确定为6%6%。试根据以上资料评估该。试根据以上资料评估该写字楼在写字楼在20042004年年5 5月的价格。月的价格。房地产价格房地产纯收益/综合资本化率房地纯收益房地产总收益房地产总费用房地产总费用管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费1 1、估算年有效毛收入、估算年有效毛收入 年有效毛收入年有效毛收入2.52.536536512,00012,000（1 110%10%） 9,855,0009,855,000元元2 2

35、、估算年营运费用、估算年营运费用（1 1）管理费：）管理费： 年管理费年管理费9,855,0009,855,0003.5%3.5% 344,925344,925元元（2 2）维修费：）维修费： 年维修费年维修费4,8004,80012,00012,0001.5%1.5% 864,000864,000元元（3 3）保险费：）保险费： 年保险费年保险费4,8004,80012,00012,0000.2%0.2% 115,200115,200元元（4 4）税金：）税金： 年税金年税金9,855,0009,855,000（12%12%6%6%） 1,773,9001,773,900元元（5 5）年营运

36、费用：）年营运费用： 年营运费用年营运费用344,925344,925864,000864,000115,200115,2001,773,9001,773,900 3,098,0253,098,025元元3 3、估算净收益、估算净收益年净收益年有效毛收入年营运费用年净收益年有效毛收入年营运费用 9,855,0009,855,0003,098,0253,098,025 6,756,9756,756,975元元4 4、计算房地产价格、计算房地产价格房地产的剩余收益期为房地产的剩余收益期为4545年，则：年，则：房地产价格房地产价格6,756,9756,756,9756%6%111/1/（1 16%

37、6%）4545 104,434,671104,434,671元元房地产单价房地产单价104,434,671104,434,67112,00012,000 8,7038,703元元5 5、评估结果、评估结果 经评估，该写字楼房地产在经评估，该写字楼房地产在20042004年年5 5月的价格为月的价格为104,434,671104,434,671元，单价为每平方米元，单价为每平方米8,7038,703元。元。 例题例题: 某房地产公司于某房地产公司于1997年年3月以有偿出让方式取得一块月以有偿出让方式取得一块土地土地50年使用权，并于年使用权，并于1999年年3月在此地块上建成一月在此地块上建成

38、一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，元，经济耐用年限为经济耐用年限为55年，残值率为年，残值率为2。目前，该类建筑。目前，该类建筑重置价格为每平方米重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平平方米，现用于出租，每月平均实收租金为均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为元，空置率为10，每年需支付的管理费为年租金的每年需支付的管理费为年租

39、金的 3.5，维修费为重，维修费为重置价的置价的1.5，土地使用税及房产税为每建筑平方米，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的元，保险费为重置价的0.2，土地资本化率，土地资本化率7，建，建筑物资本化率筑物资本化率8。试根据以上资料评估该宗地。试根据以上资料评估该宗地2003年年3月的土地使用权价格。月的土地使用权价格。1、选定评估方法、选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2、计算总收益、计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益年总收益5012900（110）486000（

40、元）（元）3、计算总费用、计算总费用（1）年管理费）年管理费4860003.517010（元）（元）（2）年维修费）年维修费25009001.533750（元）（元）（3）年税金）年税金2090018000（元）（元）（4）年保险费）年保险费25009000.24500（元）（元）年总费用（年总费用（1）+（2）+（3）+（4） 17010+33750+18000+450073260（元（元）4、计算房地产纯收益、计算房地产纯收益年房地产纯收益年总收益年总费用年房地产纯收益年总收益年总费用48600073260412740（元）（元）5、计算房屋纯收益、计算房屋纯收益（1）计算年折旧费。）计算

41、年折旧费。（2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）：）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）：房屋现值房屋重置价年折旧费房屋现值房屋重置价年折旧费已使用年数已使用年数 25009004687542062500（元）（元）（3）计算房屋纯收益：）计算房屋纯收益：房屋年纯收益房屋现值房屋年纯收益房屋现值房屋资本化率房屋资本化率20625008165000（元）（元）（元）使用年限建筑物重置价年折旧费468754890025006、计算土地纯收益、计算土地纯收益土地年纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益土地年纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益 412740165000247740（元）（元）7

42、、计算土地使用权价格、计算土地使用权价格土地使用权在土地使用权在2003年年3月的剩余使用年期为月的剩余使用年期为50644（年）。（年）。单价单价3358836.15/5006717.67（元）（元）8、评估结果、评估结果本宗土地使用权在本宗土地使用权在2003年年3月的土地使用权价格为月的土地使用权价格为3358836.15元，元，单价为每平方米单价为每平方米6717.67元。元。 )(15.3358836%)71 (11%724774044元V返回（二）房地合一评土地（土地残余法）（二）房地合一评土地（土地残余法） 由于房地合一净收益中含有折旧，故在计算土地净收益时，应扣除由于房地合一净

43、收益中含有折旧，故在计算土地净收益时，应扣除建筑物折旧。建筑物折旧。例题：在一幅例题：在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋，根据成的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为本法，建筑物的现行价格为20001200240（万元），该建筑物尚可（万元），该建筑物尚可使用使用20年，还原利率年，还原利率12，土地的还原利率为，土地的还原利率为10。 假定该房地产以每月每平方米假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租，使用面积为建元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的筑面积的60，不含折旧费的年租赁费用为，不含折旧费的年租赁费用为72万元。根据土地残余法

44、确万元。根据土地残余法确定土地的价格。定土地的价格。（1）计算房地合一纯收益）计算房地合一纯收益 10020006012720000720000（元）（元）（2）计算建筑物的纯收益）计算建筑物的纯收益 240（12+1/20）40.80（万元）（万元）（3）计算属于土地的纯收益）计算属于土地的纯收益 7240.8031.20（万元）（万元）（4）土地的价格为：）土地的价格为：31.210312（万元）（万元） 单方土地价格为：单方土地价格为：31230001040（元（元/m2）LBrdrBaL)(（三）房地合一评房（建筑物残余法）（三）房地合一评房（建筑物残余法）若纯收益若纯收益a不含折旧，

45、则不含折旧，则注：该方法要求建筑物的用途、使用强度注：该方法要求建筑物的用途、使用强度及使用状态等与土地的最佳使用不能严及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离。重背离。)()(drrLaBBLBLrrLaB)(例题例题某砖混结构二层住宅，宅基地面积某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积平方米，房屋建筑面积240平平方米，月租金方米，月租金4800元，土地还原利率为元，土地还原利率为8，建筑物还原利率为，建筑物还原利率为10，建筑物评估时的剩余使用年限为，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用残余法评估该住年，用残余法评估该住宅建筑物价格。宅建筑物价格。年房租总收入年房租总收

46、入48001257600（元）（元）年总费用：年总费用：房租损失准备费（以半月租金计）房租损失准备费（以半月租金计）2400（元）（元）房产税（按年租金的房产税（按年租金的12计）计）57600126912（元）（元）土地使用税（每年按每平方米土地使用税（每年按每平方米2元计）元计）2002400（元）（元）管理费（按年租金管理费（按年租金3计）计）5760031728（元）（元）修缮费（按年租金修缮费（按年租金4计）计）5760042304（元）（元）保险费每年保险费每年576（元）（元）年总费用年总费用2400+6912+400+1728+2304+57614320（元）（元）年总纯收益年

47、总纯收益576001432043280（元）（元）另运用市场比较法求得土地价格为每平方米另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元，则土地总价为：元，则土地总价为： 1200200240000（元）（元）归属于土地的年纯收益为：归属于土地的年纯收益为： 240000819200（元）（元）故归属于建筑物的年纯收益为：故归属于建筑物的年纯收益为： 432801920024080（元）（元）建筑物折旧率建筑物折旧率1/251004建筑物价格建筑物价格24080（10+4）11/（1+14）25 =1720000.9622 165498.4（元）（元）建筑物每平方米价格为：建筑物每平方米价格为

48、： 165498.4240689.58（元）（元） 第五节第五节 房地产评估的市场法房地产评估的市场法一、基本思路及计算公式一、基本思路及计算公式市场法是指在求取被估地产的价格时，将被估地产与近期内市场上市场法是指在求取被估地产的价格时，将被估地产与近期内市场上已经发生了交易的地产加以比较，对已发生了交易的类似地产的已经发生了交易的地产加以比较，对已发生了交易的类似地产的书籍价格，进行调整修正得出被估地产最可能实现的合理价格的书籍价格，进行调整修正得出被估地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。一种估价方法。类似地产（交易实例地产）类似地产（交易实例地产）在用途、所处地区等方面与被估地在用途、

49、所处地区等方面与被估地产相同或相似的地产。产相同或相似的地产。被估房地产价格交易实例单价被估房地产价格交易实例单价交易情况修正系数交易情况修正系数区域因素修区域因素修正系数正系数个别因素修正系数个别因素修正系数时间因素修正系数时间因素修正系数被估房地产面被估房地产面积积二、适用条件和范围三、市场法操作步骤及因素修正三、市场法操作步骤及因素修正（一）踏勘被估房地产（一）踏勘被估房地产（二）收集与选择房地产交易实例（二）收集与选择房地产交易实例 交易实例应符合的条件：交易实例应符合的条件： 与被房地产用途相同、所处地区相同、结构相同、与被房地产用途相同、所处地区相同、结构相同、价值类型相同筹资条件

50、相似，接近评估基准日，正常价值类型相同筹资条件相似，接近评估基准日，正常交易（或可修正）。交易（或可修正）。（三）建立价格可比基础（三）建立价格可比基础（四）估算调整系数（四）估算调整系数1、 定基定基2、交易日期修正系数、交易日期修正系数 环比环比3、区域因素修正系数、区域因素修正系数直接比较法：直接比较法： 间接比较法：间接比较法： 4、个别因素修正、个别因素修正（1）容积率修正：一般据地方容积率修正系数表）容积率修正：一般据地方容积率修正系数表（2）土地使用年期修正）土地使用年期修正 100交易情况修正系数 100系数100 100系数nmrr)1 (11)1 (11年限修正系数估价对象

51、估价对象交易案例（五）确定比准价格（调整值）（五）确定比准价格（调整值）将交易实例的价格与各调整系数连乘。将交易实例的价格与各调整系数连乘。（六）确定被估房地产价格（六）确定被估房地产价格将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。 例题例题 待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,0005,000平方米，要求评估其平方米，要求评估其20032003年年1212月的市场价格。评估人月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出员通过收集有关数据资料，选出3 3个交易实例作为比较个交易实例作为比较参照物，交易实例的

52、有关情况如下表所示。参照物，交易实例的有关情况如下表所示。 交易实例交易实例比较交易比较交易ABCD坐落坐落 略略略略略略略略所处地区所处地区 繁华区繁华区 繁华区繁华区 繁华区繁华区 繁华区繁华区 用途用途 商业商业 商业商业 商业商业 商业商业 土地类型土地类型 熟地熟地 熟地熟地 熟地熟地 熟地熟地 价格（元价格（元/ M/ M2 2 ） 1,5501,550 1,2001,200 1,4001,400 交易时间交易时间 20022002年年1010月月 20022002年年1212月月 20032003年年5 5月月 20032003年年1212月月 面积（面积（ M M2 2 ） 1

53、,8001,800 2,0002,000 2,2002,200 3,0003,000 形状形状 规则规则 规则规则 规则规则 规则规则 地势地势 平坦平坦 平坦平坦 平坦平坦 平坦平坦 地质地质 普通普通 普通普通 普通普通 普通普通 基础设施基础设施 完备完备 完备完备 完备完备 完备完备 交通状况交通状况 很好很好 较好较好 较好较好 很好很好 剩余使用年限剩余使用年限353035301 1、进行交易情况修正、进行交易情况修正评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。均作为正常交易看待

54、，故无需修正。2 2、进行交易时间修正、进行交易时间修正根据调查，根据调查，20022002年年1010月以来，土地价格平均每月上涨月以来，土地价格平均每月上涨1%1%，则：，则：交易实例交易实例A A交易时间修正系数交易时间修正系数114/100114/1001.141.14交易实例交易实例B B交易时间修正系数交易时间修正系数112/100112/1001.121.12交易实例交易实例C C交易时间修正系数交易时间修正系数107/100107/1001.071.073 3、进行区域因素修正、进行区域因素修正交易实例交易实例A A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实与待估对象处

55、于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例例B B、C C的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为区域因素分值为100100，则：，则：交易实例交易实例B B区域因素修正系数区域因素修正系数100/86100/861.1631.163交易实例交易实例C C区域因素修正系数区域因素修正系数100/93100/931.0751.0754 4、进行个别因素修正、进行个别因素修正（1 1）关于面积因素的修正）关于面积

56、因素的修正: :由于待估宗地的面积大于由于待估宗地的面积大于3 3个交易实例的个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%3%。（2 2）关于土地使用权年限因素的修正）关于土地使用权年限因素的修正: :除交易实例除交易实例B B与待估宗地的剩与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例余使用年限相同外，交易实例A A和和C C均需作使用年限因素修正，修均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为正计算如下（假定折现

57、率为8%8%）：）：（3 3）关于容积率因素的修正）关于容积率因素的修正: :交易实例交易实例A A与待估宗地的容积率相同，与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例故不作修正，交易实例B B、C C的容积率与待估宗地不同，应进行修的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在关系是：容积率在4 45 5之间，容积率增加之间，容积率增加0.10.1，地价增加，地价增加2%2%。则：。则： 交易实例交易实例B B及及C C的容积率修正系数的容积率修正系数110/100110/100

58、1.11.19659. 0%)81/(11%)81/(113530的使用年限修正系数及交易实例CA个别因素修正系数计算如下：个别因素修正系数计算如下： 交易实例交易实例A A的个别因素修正系数的个别因素修正系数1.031.030.96590.96591.01.00.9950.995 交易实例交易实例B B的个别因素修正系数的个别因素修正系数1.031.031.01.01.11.11.1331.133 交易实例交易实例C C的个别因素修正系数的个别因素修正系数1.031.030.96590.96591.11.11.0941.0945.5.计算比准价格计算比准价格 A A1,5501,5501.0

59、1.01.141.141.01.00.9950.9951,7581,758（元（元/ M2 / M2 ） B B1,2001,2001.01.01.121.121.1631.1631.1331.1331,7711,771（元（元/ M2 / M2 ） C C1,4001,4001.01.01.071.071.0751.0751.0941.0941,7621,762（元（元/ M2 / M2 ）6.6.采用算术平均法求得评估结果采用算术平均法求得评估结果 因得到的因得到的3 3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果：个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果： 待估宗地评估价值（单价

60、）（待估宗地评估价值（单价）（1,7581,7581,7711,7711,7621,762）/3/3 1,7641,764（元（元/ M2 / M2 ） 待估宗地评估价值（总价）待估宗地评估价值（总价）1,7641,7643,0003,0005,292,0005,292,000元元返回返回第六节第六节 房地产评估的剩余法房地产评估的剩余法 一、基本思路和计算公式一、基本思路和计算公式 二、适用范围及注意事项二、适用范围及注意事项 该方法主要适用于：待开发、待拆适的土地、未完工的房地产项目。该方法主要适用于：待开发、待拆适的土地、未完工的房地产项目。 运用该方法时需要注意：运用该方法时需要注意： （1）正确选择最佳开发形式）正确选择最佳开发形式 （2）正确预期卖楼价）正确预期卖楼价 （3）正确预期各项成本以及注意成本、费用与收益发生的时间，）正确预期各项成本以及注意成本、费用与收益发生的时间， 必要时需折现。必要时需折现。 地价卖楼价建筑费专业费用销售费利息税费利润