2005年10月全国自考房地产法试题1

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1、课程代码：00169一、单项选择题（本大题共26小题，每小题1分，共26分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。A. 1在下列物权中，属于担保物权的是（）使用权B.经营权承包经营权D.抵押权2在下列房地产交易中，属于三级市场的是（）土地使用权的出让B.土地使用后的抵押土地出让后的开发D.土地出让后的抵押3由国务院批准征用基本农田以外的耕地是指超过（）20公顷的B.25公顷的C.30公顷的D.35公顷的4下列关于农民集体土地使用权的叙述中，不正确的是（）权利主体多样化对该土地的地表或地下矿产资源可以行使开发权其转让仅限于国家征

2、用宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有5.在国有土地租赁中，下列说法不正确的是（）土地租赁合同经出租方同意并经土地管理部门批准后方可转让如果变更原合同的使用条件，应当重新签订土地租赁合同14. 无论签订还是转让土地租赁合同，都要办理土地登记或变更登记手续抵押权实现时，土地租赁合同可以同时转让6土地使用权可因多种情况而终止，但以下终止原因中例外的是（）土地使用权出让合同规定的使用期限届满国家因为社会公共利益的需要而提前收回土地使用权土地灭失土地使用者发生变更下列原则中，不属于土地利用总体规划原则的是指（）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地提高土地利用率实行土地复垦统筹安排各类、各区域

3、用地国家要出让、租赁或划拨国有土地使用权，首要条件是国家拥有该幅土地的（）A.所有权B.使用权C.占有权D.经营权一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以上的，应当由（）A.县级人民政府批准B.地、市级人民政府批准C.省级人民政府批准D.国务院批准土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，必须符合一定的条件，但下列的条件除外（）A.应当征得出让方同意B.经过土地管理部门批准C.重新签订土地使用权出让合同D.到工商局办理变更登记下列关于房屋租赁双方签订租赁合同的说法，不对的是（出租人可以在租金之外收取少量的押金出租人只能收取租金承租人必须按合同交租修缮出租房屋的义

4、务一般由出租人承担房地产开发用地是指开发用地的（）A.所有权B.使用权C.占有权D.经营权13社会动迁资金的主要来源是（）A.企事业单位的自有资金B.家庭及个人的投资资金C.建筑业的技术改造投资D.社会团体的集资房屋拆迁的直接目的是获取旧房所占用土地的（）A.所有权B.使用权C.继承权D.通行权按照以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件之一是：15. 出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得（）A.房屋所有权证书B.土地出让金缴纳证明C.土地使用权证书D.土地使用证明房地产抵押的程序主要分为两个阶段，即签约和（）A.批准B.审核C.登记D.受理房屋租金分为成本租金、商品租金

5、和（）A.协商租金B.市场租金C.合同租金D.私房租金在房公积金贷款额度不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的16. （）A.2倍B.3倍C.4倍D.5倍下列关于外商成片土地开发经营的叙述中，合法的是（）外商土地所有权属于外商对成片土地开发经营，外商在开发区内没有行政管理权对涉及国家安全的基础设施，外商具有开发建设权和经营权外商与区域内其他企业的关系是管理与被管理的关系按照法律规定，土地增值税的计税依据为（）A.土地开发成本B.土地价格C.土地使用D.土地增值额耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定税额17. （）A.一次性征收B.隔年征收C.逐年征收D.依情况

6、征收对房地产行政主管部门及其他行政机关工作人员而言，违反房地产法的基本行政责任形式是（）A.行政处罚B.行政处分C.赔偿损失D.刑事制裁王某与某房地产开发公司签订了房屋预售合同，合同规定房地产开发公司应在规定的时间内向王某交付房屋。由于施工拖延，房地产开发公司未按期交付，王某作为预购人有权要求房地产开发公司（）A.排除妨害B.恢复原状C.赔偿损失D.赔礼道歉对房地产行政管理相对人的行政处罚措施可以单独适用，也可以合并适用。但对行政管理相对人的同一个违法行为，不能施行罚款的次数为（）2次以上B.3次以上4次以上D.5次以上行为人未经批准或采取欺骗批准而占有、使用土地的，县级以上人民政府土地行政主

7、管部门可以对其处以罚款。罚款额为非法占用土地每平方米（）20元以下B.25元以下C.30元以下D.40元以下行为人违反土地管理法规的规定，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，处以拘役或有期徒刑，并处或单处罚金。其中有期徒刑的期限为（）3年以下B.5年以下C.10年以下D.15年以下二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。18. 房地产市场的特性表现为（）综合性B.多级性C.法定性D.部分限制国家干预土地所有权，是指土地所有人依法对自己的土地享有的（）A

8、.占有权B.使用权C.管理权D.收益权处分权交纳住房公积金的原则是（）A.个人存储B.银行贷款C.单位资助D.统一管理专项使用不得设定抵押的房地产是（）权属有争议的房地产列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物已依法公告列入拆迁范围的房地产用于教育、医疗、保险等事业的房地产被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产对外商投资成片开发的项目，应当由省、自治区、直辖市人民政府审批其项目建议书的情况是（）使用耕地1000亩以下B.使用耕地1000亩以上C.其他土地2000亩以下D.其他土地2000亩以上投资额在10亿元以内三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）土地使用权

9、出租房地产权属登记房地产开发房地产抵押城镇土地使用税四、简答题（本大题共5小题，每小题5分，共25分）广义的房地产法有哪些基本内容？19. 如何理解建筑物区分所有权的专有部分？20. 房地产开发企业的设立须具备哪些基本条件？21. 房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系是什么？22. 适用于房地产关系的行政处罚主要有哪些种类？23. 五、论述题（本大题共1小题，8分）试述土地权属关系纠纷处理的法律依据。六、案例分析题（本大题共2小题，每小题8分，共16分）43某市甲房地产公司新建住宅小区一处。该小区有十栋九层楼房，居住1100户居民。为了便于管理，该房地产公司在2002年初成立了物业管理公司

10、。2002年底，物业管理公司在其中一栋楼房底层电梯间分隔出一个小间出租，由胡某设立小吃部，每月向物业公司缴纳1000元租金。由于该小吃部缺少卫生设施，影响卫生，居民意见纷纷，大楼管委会向物业公司提出意见，要求取消小吃部。物业公司认为开设小吃部是为了方便居民，物业管理公司作为小区管理单位，有权处理这些事务，关于胡某的卫生问题，公司可以进行教育。由于物业管理公司拒不接受管委会的意见，业主向法院起诉。问题：（1）物业管理公司的做法及答复是否正确？为什么？（2）业主是否有权向法院起诉？为什么？（3）本案应如何处理？44.2001年1月，A房地产开发公司因开发高档住宅区经县级人民政府批准征用基本农田20

11、0亩。之后，直到2003年4月，A公司因资金缺乏而一直不能开发。为此，县人民政府发文通知该公司：经国务院批准，无偿收回该地土地使用权，重新考虑其他房地产公司接手开发。A公司不服，认为县人民政府无权收回其土地使用权，并起诉至法院，要求确认其土地使用权。问题：（1）县人民政府能否批准征用基本农田？为什么？（2）如果该基本农田的征用经合法批准，那么县人民政府的通知是否合法？为什么？（3）人民法院应当如何处理？一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.1991年5月24日，国务院

12、决定将每年的6月25日定为全国的（）A“房屋日B.“土地日”C.“物业日”D.“住宅日”2城市的整体规划、对公有房屋和私有房屋的管理反映了（）城市物业管理关系B.土地承包和管理关系C.城市房地产管理关系D.城市建筑设计管理关系3征用基本农田50亩进行房地产开发的，其批准机关是（）省一级人民政府B.市一级人民政府C.县一级人民政府D.国务院4房地产开发企业通过出让方式取得土地使用权的，该块土地下的矿产资源所有权属于（）开发商B.国家C.业主委员会D.业主大会超过土地使用权出让合同约定的动工开发期限满2年未动工开发的，该土地使用权（）A.可以无偿收回B.只能有偿收回C.应当无偿收回D.应当有偿收回

13、建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地（）A.转用审批手续B.征用审批手续C.出让审批手续D.转让审批手续房屋发生扩建、翻建、改建及相应的宅基地使用范围的增减时，所进行的登记属于（）A.原始登记B.变更登记C.转移登记D.他项权登记房地产权属登记的托伦斯模式的最先设计国家是（）A.德国B.法国C.日本D.澳大利亚通过房地产权属登记建立产籍资料，为房地产的规划、税收提供依据,属于房地产权属登记的（）A.产权确认功能B.管理功能C.公示功能D.保障功能以划拨方式取得的土地使用权（）A.均有期限限制B.一般没有期限限制C.原则上不允许进入房地产市场D.具有有偿属性根据我国相关法律规定

14、，房地产开发资质一级企业的自有流动资金为（）A.2000万元以上B.3000万元以上C.4000万元以上D.5000万元以上对于房地产开发企业通过依法申请所获得的建设用地，国家依然享有该片土地的（）A.使用权B.所有权C.占有权D.出让权在我国现行法律制度下，对拆迁补偿形式（）一概实行货币补偿当事人可以选择当事人原则上不可以选择主要实行产权置换当拆迁范围确定后，不得禁止被拆迁人（）A.扩建、改建房屋B.续租房屋C.改变房屋和土地使用用途D.继承房地产在城镇房屋补偿过程中，要对被拆除的房屋进行补偿，（）对附属物也应当进行补偿对附属物不予补偿对超过了用地期限的临时建筑也应予以补偿对宅基地也应当予以

15、补偿下列情形不属于房地产转让的是（）房地产赠与国家对集体土地所有权的征收以房地产抵债一方以土地使用权为条件，另一方以资金为条件进行合作建房根据我国现行法律制度，商品房预售（）必须交付全部土地出让金必须取得建设规划许可证，但不需要施工许可证必须取得土地使用证，但不需要施工许可证必须取得土地使用证，但可以只缴纳部分土地出让金房地产抵押权属于（）A.一种独立权B.一种优先权与独立权C.一种价值支配权D.种独立权与价值权职工以成本价购买的公有住房产权归（）A.单位所有B.居委会所有C.个人所有D.国家所有房改后国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的（）A.货币工资B.实际工资C.实物工资

16、D.补发工资公有住房的出售带有很强的政策倾向性，主要是为了解决职工家庭的（）A.居住问题B.经济问题C.工作问题D.使用权问题在物业管理的整个环节中，起主导作用的主体是（）A.开发商B.物业管理企业C.政府房地产管理部门D.业主下列不属于业主大会职责的是（）选聘、解聘物业管理企业自主成立物业管理企业决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作业主与物业管理企业间的物业管理关系基于（）双方的服务合同而产生开发商的指定而产生开发商的聘任而产生政府的任命而产生纳税人建造普通标准住宅出售，免征土地增值税的条件是（）增值额未超过扣除项目10%的增值额未超过扣除项目1

17、5%的增值额未超过扣除项目20%的增值额未超过扣除项目25%的开征房产税的工矿区须经特定的管理机关批准，该管理机关是A.乡镇税务所B.县级税务局C.地、市级税务局D.省级税务局甲向乙购买房屋一套，契税的计税依据为（）A.成交价格B.卖方报价C.参考价格D.买方报价国有土地使用权转让合同的转让方，应当依法取得（）A.施工许可证B.建设工程规划许可证C.国有土地使用权证D.商品房预售许可证享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，双方所签订的合建合同实际上属于土地使用权有偿（）A.出让B.转让C.抵押D.出租公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯了其已经取得的土地所有权

18、或者使用权的，应当先申请行政复议，对行政复议决定不服的，可以向人民法院提起（）A.民事诉讼B.刑事诉讼C.行政诉讼D.违宪诉讼房地产法律责任的主要形式不包括（）A.经济责任B.刑事责任C.行政责任D.民事责任下列房地产违法行为，应承担行政责任的是（）A.不履行房屋预售合同B.侵犯他人的房屋产权C.不按时交付商品房D.无照经营房地产开发企业对土地复垦实行的原则是（）A.“谁主张，谁举证”B.“谁受益，谁负责”C.“谁破坏，谁复垦”D.“谁使用，谁付费”、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选

19、、少选或未选均无分。房地产开发的特征主要包括（）A.利润丰厚B.投资量大C.建设周期长D.涉及面广工程项目多35.20世纪80年代初以前，我国住房制度的特征主要包括（）A.国家包B.福利性C.低租金D.供给制等级制下列对物业管理特征表述正确的是（A.物业管理关系具有无偿性物业管理关系是民事关系物业管理关系是不平等关系物业管理关系具有有偿性物业管理关系等同于行政意义上的管理与被管理关系住房公积金所具有的特征主要包括（）A.社会性B.互助性C.保障性D.政策性自愿性房地产契税的征税对象为转移土地、房屋权属的行为，主要包括（）房屋买卖房屋交换土地使用权转让国有土地使用权出让农村集体土地承包经营权的转

20、让三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）建筑物区分所有权临时安置补助费商品房预售业主委员会经济适用住房四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）44我国房地产法的基本原则有哪些？45外商投资企（武汉自考）业用地取得的方式有哪些？46 商品房买卖中关于质量方面的纠纷如何处理？47 简述建设单位违反物业管理规定所要承担的法律责任。五、论述题（本大题8分）48.试述农村土地承包经营中发包方的权利和义务。六、案例分析题（本题10分）49.2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，

21、从2000年4月1日到2002年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。2001年4

22、月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。问题：（1）甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意？为什么？（3分）（2）如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效？为什么？（2分）（3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权？如承租人提出异议能否成立？为什么?（3分）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务？为什么？（2分）、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选

23、均无分。1. 在我国，土地使用权（）A. 不得转让或抵押B.可以转让或抵押C.可以转让不能抵押D.不能转让可以抵押2. 城市房地产管理关系属于（）A. 物业公司监督管理行为B.建筑规划投资行为C.开发商与所有权人交易行为D.政府管理、监督行为3. 房地产法律关系的客体是（）A. 国家机关B.企事业单位C土地和房屋D.社会团体4. 承包方对其承包的基本农田，不得进行的行为是（）A.有偿流转土地承包经营权B.自主地进行生产经营C.在承包的基本农田上挖鱼塘D.与其它承包方互换经营权5. 针对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，不宜采取的承包方式是（）A. 招标B.拍卖C.公开协商D.家庭承包6. 实行

24、基本农田保护区制度是保护耕地的一项基本措施，不应划入基本农田保护区的是（）A.铁路公路交通沿线的耕地B.农业科研教学示范田C.退耕还牧、还林、还湖的耕地D.城镇建设用地周边的耕地7. 国家建设用地必须是（）A.荒山荒地B.国有土地C.未栽种的农用地D.农民集体所有的土地8. 下列各项中，属于房屋共有特征的是（）A. 房屋主体是单一的B. 房屋主体不同，但客体是同一项房产C. 房产属于不同的主体，不同主体共同使用房产的某一部分D. 因享有共有权，共有人可违反其他共有人意志擅自对房屋进行处分9. 县级以上人民政府在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记，该登记为（）A.初始登记B.变更登

25、记C.转移登记D.总登记10. 房地产开发用地是指取得开发用地的（）A.使用权B.所有权C.占有权D.收益权11. 土地使用权的出让方只能是（）A国家B.各级人民政府土地管理部门C. 法人D.自然人12. 土地使用权出让实践中，容易产生土地条件相当而出让金差别较大的情况是（）A拍卖B.招标C.协议D.公开竞投13. 拆迁补偿的范围包括被拆除的（）A. 所有的房屋及其附属物B.违章建筑物C.超过期限的临时建筑物D.未超过期限的临时建筑物14. 被拆迁人，是指被拆迁房屋的（）A. 所有人B.使用人C.租赁人D.抵押权人15. 拆迁出租房屋时，被拆迁人和承租人对解决租赁关系达不成协议的，拆迁补偿应当

26、实行（）A. 货币补偿，再由被拆迁人承担违约责任B. 货币补偿，被拆迁人无需承担违约责任C. 房屋产权调换D.产权调换和货币补偿结合依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括（）A. 房地产转让B.房地产抵押C.房地产开发D.房屋租赁16. 以出让方式取得土地使用权的房地产转让的条件之一是按照出让合同约定已经支付一定比例的土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，该比例是（）A. 30%B.50%C. 80%D.100%17. 下列各项中，属于房地产抵押人权利的是（）A. 对抵押房地产的占有、使用和获取收益权B. 保持抵押房地产的价值权C. 物上代位权D优先受偿权18. 职工购

27、买公房，可以一次付款，也可以分期付款。实行分期付款的期限一般不超过（）A. 5年B.10年C. 15年D.20年19. 下列各项中，不属于城镇住房制度改革基本原则的是（）A. 推行住房的实物分配原则B国家、集体、个人三者共同负担的原则C. 租、售、建并举的原则D. 在统一政策的基础上因地制宜、分散决策的原则20. 职工以标准价购买的公有住房，拥有（）A.有限产权B.部分产权C.全部产权D.使用权21. 物业管理的核心内容是物业的（）A.共有部分和共同事务B.共有部分C.共有部分和个体事务D.共同事务22. 有权批准业主公约的组织是（）A.物业管理公司B.业主大会C.业主委员会D.居民委员会23

28、. 物业管理服务合同成立后，应在规定的期限内报物业行政管理部门（）A. 批准B.审核备案C.审查D.登记备案24. 个人住房贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，应该（）A. 按相应利率档次执行新的利率规定B. 按相应利率档次执行旧的利率规定C. 经借贷双方协商确定利率标准D. 由金融行政主管部门确定利率标准25. 关于申请人申请住房公积金贷款，下列说法中正确的是（）A. 申请人无须提供担保B. 申请人经住房公积金管理委员会批准可以不提供担保C申请人经住房公积金管理中心批准可以不提供担保D. 申请人应当提供担保26. 下列属于可以提取住房公积金的情形是（）A. 为父母或子女购买住

29、房并以其姓名登记的B. 偿还银行贷款的C. 离休、退休的D. 欠缴国家税款无力支付的27. 下列关于土地增值税范围的表述中，正确的是（）A土地增值税的范围为土地使用权、地上建筑物及其他附着物B. 土地增值税的范围仅为土地使用权C土地增值税的范围为土地使用权和地上建筑物D. 土地增值税的范围为地上建筑物及其他附着物28. 城镇土地使用税的计税依据是（）A. 纳税人实际占用的土地面积的价值B. 纳税人实际占用的土地面积加一定量的误差C. 纳税人实际占用的土地面积D. 建筑物的建筑面积29. 耕地占用税的计税依据是（）A. 纳税人实际占用的耕地面积B. 纳税人实际占用耕地面积的市场评估价C. 纳税人

30、实际占用耕地面积近三年农作物总产量的市场价D. 纳税人实际占用耕地面积和村民会议确定的间接损失30. 下列关于外商投资企业使用土地的表述中，正确的是（）A. 外商投资企业对其占有的土地拥有所有权B. 外商投资企业对其占有的土地拥有使用权C. 外商投资企业可以自行改变土地用途D. 外商投资企业使用土地享受超国民待遇公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经取得土地使用权或所有权的，应当（）A. 先申请行政复议；对行政复议决定不服，可以依法向人民法院起诉B. 先申请仲裁；对仲裁裁决不服，可以依法向人民法院起诉C. 直接向人民法院起诉D. 先申请调解；对调解不服的，可以依法向人民法院

31、起诉31. 未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变管理用房的用途，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处（）A. 1万元以上10万元以下罚款B. 2万元以上15万元以下罚款C. 3万元以上20万元以下罚款D. 4万元以上30万元以下罚款二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。32. 我国房地产法律体系中专门法包括（）A.农村土地承包法B.担保法C. 建筑法D.住宅法E. 草原法33. 下列属于房地产法律关系特征的有（）A.主体的多元性B.主体

32、的单一性C. 客体的确定性D.客体的双重性E. 内容多样性34. 依照城市房地产抵押管理办法的有关规定,不得设定抵押的有（）A. 权属有争议的房地产B. 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产C. 列入文物保护的建筑物D. 已依法公告列入拆迁范围的房地产E. 被依法查封的房地产35. 免征房产税的情形有（）A国家机关、人民团体、部队自用房产B. 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产C. 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产D. 个人所有非营业用的房产E. 财政部批准免征税的房产36. 外商投资开发经营成片土地的审批程序包括（）A. 土地管理机构的设立B.项目建议书的编制和审批C.设立开

33、发企业的审批D.土地使用权的取得E. 成片开发规划的批准三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）37. 建筑物区分所有权38. 土地再开发39. 城市房屋拆迁管理体制40. 业主41. 物业管理四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）42. 简述处理房地产相邻关系应遵循的原则。43. 简述土地使用权划拨的特征。44. 简述我国城镇住房制度改革的基本内容。45. 简述非法处分农村集体所有土地的法律责任。五、论述题（本大题8分）46. 试述我国土地管理法设立的耕地保护制度。六、案例分析题（本题10分）49.2008年8月20日，甲与乙签订了一份房屋租赁合同。合同约定：甲将自

34、有住房一套出租给乙居住，每月租金2000元，按月收租，租期二年。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记手续。当日，乙交付了押金和租金后入住。此后，乙每月按期交租。2009年2月，甲因欠丙60万元，便将该房屋抵押给丙，双方订立了抵押合同，但未办理抵押登记手续，合同约定：如甲不能在2009年6月底还债，该房屋归丙所有。后甲在2009年6月底未能还债，丙于是在2009年7月起开始主张实现其抵押权，要求乙向其缴纳租金，乙以自己与甲签订房屋租赁合同，丙无权收取租金为由拒绝。此后，即从2009年7月至2010年5月，无论甲、丙怎样催促，乙既拒绝向甲交租，也不向丙交租，遂甲决定终止租赁合同。问题：(1)

35、 甲能否将已出租的房屋抵押给丙？为什么？(2) 甲与丙签订抵押合同后，抵押权是否成立？为什么？(3) 抵押合同的内容是否合法？为什么？(4) 甲是否有权终止租赁合同，收回房屋？为什么？一、单项选择题(本大题共35小题，每小题1分，共35分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。I下列属于房地产行政管理机关的是()A全国人大常委会B.公证处C建设行政主管部门D.物业管理企业2根据土地管理法规定，有权批准征收基本农田的国家机关是()A.县级人民政府B.省辖市人民政府C.省级人民政府D国务院3任何单位和个人不得闲置、荒芜耕地，已经办

36、理审批手续的非农业建设占有耕地，用地单位占用耕地连续2年未使用的，其法律后果是（）A.组织恢复耕种B缴纳闲置费C缴纳罚款D土地使用权被收回4一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩，县级以上的地方人民政府的批准权限为（）A. 600亩以下B.600公顷以下C. 600公顷以上D.700公顷以上5关于国家建设征收土地的论述，下列不正确的是（）A.征地理由的合法性B.征地行为的行政性C.行为的自愿性D.征地条件的补偿性6国家征收土地的土地补助标准是为该耕地被征收前三年平均产值的（）A. 4-6倍B.5-8倍C.6-10倍D.10-15倍7土地管理法规定，省、自治区、直辖市规定的基本农田保护

37、区应当占本行政区域内耕地的（）A. 30%以上B.50%以上C.60%以上D.80%以上8根据规定，有关临时使用土地的期限，下列表述最准确的是（）A.般不超过1年B.般不超过2年C.一般不超过3年D.般不超过5年9根据农村土地承包法规定，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地需要进行适当调整的，必经的程序是（）A经本集体经济组织1/3以上的村民同意B经本集体经济组织1/2以上的村民同意C.经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或2/3以上的村民代表同意D经本集体经济组织1/3以上村民代表同意10建筑物区分所有权构成中，具有主导性的是（）A.共有权B.专有权C.成员权D

38、.社员权11我国解决一般公民之间房地产纠纷的法律依据有（）A刑法B.房管局局长的命令C.司法解释D.国际公约12下列功能中，房地产权属登记不具有的是（）A.效率功能B.公示功能C.管理功能D.产权确认功能13从立法实践看，关于我国房地产权属登记的效力的表述，正确的是（）A. 房地产权属登记是房地产权利的成立要件B. 房地产权属登记是房地产权利的对抗要件C. 房地产权属登记不具有公信力D. 房地产权属登记具有绝对正确力14依城市房地产管理法规定，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工的，土地使用权出让方可以采取的措施是（）A.无偿收回土地使用权B罚款C加收相当于土地使用权出让金20%以下的闲

39、置费D. 加收税款15.国有土地使用权出让方是（）A国家B.乡（镇）人民政府C.集体经济组织D.房地产开发公司16居住用地的土地使用权出让的最高年限是（）A. 50年B.60年C.70年D.80年17商业、旅游、娱乐、豪华住宅用地，一般不能采用（）A.招标方式出让B.拍卖方式出让C.协议方式出让D.挂牌方式出让18未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处罚款，其罚款的幅度为（）A. 1一5万元B.5-20万元C.10-15万元D.10一20万元19根据有关法律规定，设立房地产开发企业的最低注册资本为（）A. 30万元B.50万元C.100万元D.10

40、00万元20在房地产开发企业的设立程序中，行业主管部门对房地产开发的管理措施是（）A.先批准后设立B.先设立后批准C.先设立后备案D.先审查后设立21房地产开发企业的资质管理制度中，将房地产开发企业资质分为（）A.五个等级B.三个等级C.二个等级D.不分等级22.被拆迁人是指（）A.被拆迁房屋的使用人B.被拆迁房屋的所有人C拆迁范围内的居民D.已取得房屋拆迁许可证的单位23拆迁范围确定后，下列活动中不被禁止的是（）A新建房屋B.改变土地用途C.新出租房屋D将房屋设定抵押24下列房地产不能设定抵押的是（）A.出让取得的国有土地使用权B张某的个人房屋C.我国某名牌大学的教学楼D.某私营企业的国有土

41、地使用权25下列法律关系中，属于行政房地产关系的是（）A.房地产信托关系B.房地产抵押关系C.房地产登记关系D.房地产评估关系26. 关于城市房屋拆迁补偿的形式，说法正确的是（）A.具体形式由拆迁人决定B.具体形式由当地政府指定C.具体形式有货币补偿和产权调换D.律采用货币补偿的形式27. 关于公房售后产权表述正确的是（）A职工以市场价购买的住房，产权归单位所有，不可以进入市场B职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，随时可以进入市场C职工以标准价购买的住房，拥有完全产权，但不可以继承D职工以标准价购买的住房，经过一定年限后，方可依法进入市场，但原售房单位有优先购买权28业主大会的执行机构是（

42、）A业主委员会B.物业管理公司C.当地居委会D.所有业主29下列属于房地产法的立法是（）A刑事立法B选举立法C仲裁立法D不动产登记立法30依据个人住房贷款管理办法规定，个人住房借款的首期付款要求是（）A.不低于所购住房价款的10%作为购房的首期付款B不低于所购住房价款的C不低于所购住房价款的D不低于所购住房价款的20%作为购房的首期付款30%作为购房的首期付款40%作为购房的首期付款31职工和单位住房公积金的缴存比例不得低于职工上一年度月平均工资的（）A. 5%B.8%C.10%D.15%A. 32土地增值税的计税依据是（）纳税人转让房地产的所得纳税人转让房地产的金额纳税人转让房地产所收取的收

43、入减去法定扣除项目金额后的余额D纳税人转让土地使用权的金额33房地产契税的税率为（）1-眺B.3-5%C.6%D.10%34申请人申请房屋拆迁的，拆迁主管部门应自收到申请之日起在一定期限内予以审查，并作出决定，该具体期限为（）15日B.30日C.60日D.90日35关于代管侨房的法律特点，下列表述中正确的是（）是民事委托行为是双方法律行为是强制性行为代管理人在任何情况下均不能取得代管房屋的所有权二、多项选择题（本大题共5小题，每小题1分，共5分）在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。A. 36解决房地产纠纷的法律方式有

44、（）A.协商B.行政处理C.仲裁D.行政诉讼民事诉讼37适用于房地产关系的行政处罚的种类有（）A. 警告B.责令停产停业C罚金D罚款E收取违约金38房地产法律关系的法律特征有（）A.主体的多元性B.客体的确定性C.内容的多样性D主体的平等性E形式的法定性39房地产市场的特征有（）A.功能的综合性B.市场的多级性C国家干预性D市场封闭性E形式的法定性40某村村民张某与刘某因侵犯宅基地使用权发生纠纷，当地乡人民政府进行了处理，但张某不同意处理意见。下列说法正确的是（）A.可以向人民法院起诉B.可以向上级人民政府申请行政复议C该纠纷属行政纠纷D该纠纷属民事纠纷E可以要求行政裁决三、名词解释题（本大题

45、共5小题，每小题3分，共15分）41住房部分产权42房地产关系43房地产中介服务44涉外房地产45物业管理服务合同四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）46简述房地产相邻权的基本特征。47房屋拆迁主管部门对拆迁人的哪些违法行为，可分别给予警告、责令停止拆迁，并可处以罚款？48实践中常见的合作建房纠纷有哪些情形？49简述业主委员会的职责。五、论述题（本大题9分）50论述我国土地管理法中的耕地保护制度。六、案例分析题（本题12分）51.张某与李某是好朋友，因张某无房而长期租居李某的一套两室一厅的房屋，1999年11月5日，张某与李某签订了书面房屋租赁合同，合同中约定租赁期限为5年，每月

46、租金为1000元，但双方并未将租赁合同向房地产管理机关办理登记手续。2000年5月15日，李某因生意资金紧张，以该租赁的房屋向中国银行某支行（下称中国银行）办理抵押贷款，贷款额为30万元，借款期限为一年，并于2000年5月25日向当地房地产管理机关办理了抵押登记。后李某因生意失败，一年后未能如期还款，中国银行行使抵押权，书面通知张某，房屋租赁合同因未办理租赁登记无效，要求其限期搬出该房屋，李某未予理睬。后来，在未通知张某的情况下，中国银行、李某、王某三方达成协议，将李某的房屋，以35万元卖给王某，并以该款偿还了中国银行的欠款。合同签订的第二天，三方到当地房地产管理机关办理了抵押注销登记和房地产

47、过户登记。请回答下列问题，并说明理由：（1）本案中张某与李某签订的房屋租赁合同有效吗？（2）中国银行与李某之间的房地产抵押有效吗？中国银行何时享有房地产抵押权？(3) 中国银行在行使抵押权时，要求张某搬出，是否合法?(4) 中国银行、李某、王某三方达成的买卖协议，是否侵害了张某的权利？若有，是何种权利？一、单项选择题在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.1994年颁布的中华人民共和国城市房地产管理法开始施行的时间为A. 1994年8月1日B. 1994年10月1日C. 1995年1月1日D. 1995年3月1日2. 下列属

48、于房地产物权的是A. 房地产典权B. 房地产请求权房地产债权C. 房地产相对权3. 下列属于未利用地的是A. 住宅用地B. 荒地C. 草地D. 旅游用地农村土地承包经营权采取互换、转让方式流转，未经登记时产生的法律后果为A. 无效B. 不成立C. 可以对抗善意第三人D. 有效，但不得对抗善意第三人4. 征收下列土地只能由国务院批准，其他部门无权批准A. 耕地B. 四荒地农用地D.基本农田5. 房屋所有人出卖已出租房屋，需要提前几个月通知承租人A. 1个月B. 2个月C. 3个月D. 6个月6. 由于自然条件原因，王某进出自己的庭院必须从邻居张某的庭院通行，在此情况下，张某对自己庭院的房屋所有权

49、行使A. 有所扩张B. 受到限制C. 效力不足D. 需要救济7. 可以出租房屋的条件之一是A. 共有房屋取得了共有人的同意共有房屋的共有人之一同意B. 未取得房屋所有权证C. 房屋的权属有争议8. 房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，A. 应当将租金上缴国家B. 应当将租金中所含土地收益上缴国家C. 租赁关系无效D. 应当由国家终止租赁关系9. 在解决房地产纠纷的法律方式中，A. 涉外房地产纠纷只能通过诉讼解决B. 当事人可以不通过协议而直接提起仲裁C一切房地产纠纷均可以进行行政处理C. 仲裁和诉讼不能同时适用10. 土地使用权转让是转让人对土地使用权

50、行使A. 占有权使用权B. 收益权C. 处分权11. 房地产抵押合同的生效时间为A. 签订之日B. 批准之日C. 公证之日D. 登记之日12. 土地使用权变更不包括A. 主体变更B. 客体变更C. 内容变更D. 权利义务变更13. 房地产交易主要表现为通过各种交易合同形式实现的一种关系，这种关系是A. 权的关系B. 利的关系债的关系C. 物的关系14. 个人与单位之间的土地所有权和使用权争议，最低可由A. 乡级以上人民政府处理B. 县级以上人民政府处理C. 市级以上人民政府处理D. 省级以上人民政府处理15. 处分抵押房地产时，可以依法将抵押关系设定以后土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，对处

51、分新增房屋所得，抵押权人A. 有权优先受偿B. 无权优先受偿C. 可以作为处分财产受偿D. 无权受偿某工厂依法申请用地以扩建厂房，人民政府批准其占用耕地3亩。后因资金不能到位，该扩建厂房一直未动工，现已使耕地闲置两年零三个月。对其应进行的处罚是罚款B收回土地使用权C收取滞纳金D收取复垦费16. 教育、科技、文化、卫生、体育用地的土地使用权出让的最高年限是A. 30年B. 40年C. 50年D. 60年17. 按照城市房地产管理法的规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途动工开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以A. 征收相当于出让金20%勺土地闲置费B. 无偿收

52、回土地使用权C. 退回50%勺出让金并收回土地使用权D. 征收相当于出让金两倍的土地闲置费出让人在指定的时间、地点，组织符合条件的有意受让人到场，就拟出让使用权的地块公开竞投，按价高者得原则确定土地使用权受让人的出让方式，是A. 招标B拍卖C. 协议D. 竞争18. 无偿取得国有土地使用权的方式是A. 出让B. 转让C拍卖D划拨根据城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业须有多少名持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员A. 2名以上B. 3名以上4名以上C. 5名以上19. 根据房地产开发企业资质管理规定，房地产资质一级企业必须具备的条件是A. 自有流动资金3000万元以上

53、B. 注册资金不低于3000万元C. 具有4年以上从事房地产开发的经历D. 连续4年建筑工程质量优良率达20%被拆迁人只能选择由拆迁人给予货币补偿，不能选择房屋产权调换的是A. 非公益事业房屋的附属物B. 非公益事业房屋C. 公益事业房屋D. 临时建筑房屋20. 拆迁范围确定后，可以进行的活动是A新建、扩建、改建房屋B. 继续使用房屋改变房屋和土地用途C. 续租或新租房屋21. 拆除未到期限的临时建筑，应当A. 不予补偿B. 给予充分补偿C. 给予建筑物评估价值50%的补偿D. 给予适当补偿22. 物业管理服务公司为满足一些住户群体的需要而提拱的专项服务工作有A. 金融服务类服务B. 绿化管理

54、C. 消防管理D. 车辆道路管理23. 业主委员会是业主大会的A. 权力机构B. 执行机构C. 决策机构监督机构24. 业主临时公约与正式的业主公约存在的主要差别是A. 业主的共同利益B. 物业的使用、维护、管理C. 时间效力D. 业主应当履行的义务25. 制定业主临时公约的是A. 业主委员会B. 业主大会C. 房地产开发企业D. 建设单位也可以分期付款，分职工购买公有住房，可以一次性付款,期付款的期限一般不超过A. 5年B. 10年C. 15年20年26. 直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市应当设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的A. 领导机关B. 执行机构C.

55、决策机构D. 监督机构如果土地使用权没有作为中国合营者投资的一部分，合营企业应当A. 向中国政府缴纳土地使用费B. 向中国政府缴纳土地保证金C. 向中方合营者缴纳土地使用费D. 向地方政府申请免交土地使用费27. 下列情形中，属于可以免征土地增值税的是A. 企业用于投资转让的房产建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的30%B. 个人出售原来闲置的第二套住房个人因工作调动而转让居住已满5年的原自用住房，经申报核准28. 外国人作为私房所有人不能亲自办理房产登记手续时，可以A. 不办理房产登记手续并享有房屋产权B. 委托中国律师代为办理C. 邮寄或者通过外交部门提交书面材料办理D. 委托中国

56、某机关代为办理二、多项选择题在每小题列出的五个备选项中有二至五个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。29. 房屋权属登记分为A. 总登记B. 转移登记变更登记C. 他项权利登记D. 注销登记30. 房地产民事法律责任可分为A. 违约责任B. 赔偿责任C. 连带责任D. 侵权责任E. 不履行其他义务责任31. 房地产中介服务机构主要有A. 房地产开发机构B. 房地产咨询机构C. 房地产价格评估机构D. 房地产经纪机构E. 房地产承建机构由委物业管理服务企业接受聘任和委托从事物业管理服务，托方与受托方订立约定双方权利、义务的物业管理合同，可以提出聘任和委托

57、要求的有A.小区业主A. 房地产开发企业B. 业主委员会C. 房地产承建企业D. 房地产中介机构32. 外商投资企业用地的取得方式有A. 国有土地使用权出让B. 企业租赁经营C. 租赁厂房和场地D. 企业拍卖E. 土地使用权作价入股三、名词解释题33. 建设用地34. 房地产纠纷35. 土地使用权出让住房公积金36. 房产税四、简答题37. 简述房地产权属登记的功能。38. 简述土地使用权终止的原因。39. 房地产纠纷产生的主要原因有哪些？40. 简述房屋拆迁的基本原则。五、论述题41. 论述处理房地产相邻关系应当遵循的原则。六、案例分析题王某与张某育有二子，长子王甲，次子王乙。王甲娶妻李某，

58、并于1995年生有一子王小甲。王甲于1999年5月遇车祸身亡。王某于2000年10月病故，留有与张某婚后修建的面积相同的房屋6间。王某过世后，张某随儿媳李某生活，该6间房屋暂时由次子王乙使用。2000年11月，王乙与曹某签订售房协议，以12万元的价格将该6间房屋卖给曹某。张某和李某知悉后表示异议，后因王乙答应取得售房款后在所有继承人间合理分配，张某和李某方表示同意。王乙遂与曹某办理了过户登记手续，曹某当即支付购房款5万元，并答应6个月后付清余款。曹某取得房屋后，又与朱某签订房屋转让协议，约定以15万元的价格将房屋卖给朱某。在双方正式办理过户登记及付款前，曹某又与钱某签订了房屋转让协议，以18万元的价格将房屋卖给钱某，并办理了过户手续。问题：王某去世后留下的6间房屋应由哪些人继承？各自应分得多少？为什么？王乙与曹某签订的售房协议是否有效？为什么？曹某与朱某、钱某签订的房屋转让协议效力如何？如朱某要求履行与曹某签订的合同，取得该房屋，其要求能否得到支持？为什么？