房产估价师《经营与管理》精讲班课件【讲义】

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1、精选优质文档-倾情为你奉上第九章房地产金融与项目融资【考情分析】本章所占分值适中考试年份单项选择题多项选择题判断题计算题合计20XX年4题4分2题4分3题3分9题11分20XX年4题4分1题2分3题3分8题9分20XX年3题3分1题2分1题1分5题6分20XX年4题4分2题4分2题2分8题10分近四年考试各章分值分析【内容框架】第一节房地产资本市场第二节公开资本市场融资第三节银行信贷融资第四节房地产投资信托基金第五节房地产项目融资第一节房地产资本市场 房地产市场与资本市场 房地产权益融资 房地产债务融资私人市场融资与公开市场融资的区别主要在于资本投资是否可以公开交易1.房地产市场与资本市场随着

2、房地产价值的提高，需要金融机构提供贷款随着信贷规模增大，金融机构为了规避风险，实施抵押贷款证券化所需资金量增大，实现了房地产权益的证券化【重点难点】房地产资本市场的组成部分私人权益融资私人债务融资公开权益融资公开债务融资私人市场融资与公开市场融资的区别主要在于资本投资是否可以公开交易2.房地产权益融资2.1 房地产权益融资的特点2.2 中国房地产权益融资状况2.3 私募股权投资的概念与种类2.4 私募股权投资的特点2.5 私慕股权投资的优缺点2.1 房地产权益融资的特点 是所有者权益而非债务 资金提供方与投资者共同承担风险，报酬是项目投资所形成的可分配利润，最典型的是股票 房地产权益资本传统上

3、主要在私人市场融通，但随着证券市场的发展，房地产企业从公开资本市场融资的比例正在逐渐提高 从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者 在美国，机构投资者主要是退休基金、房地产投资信托基金、人寿保险公司和外国投资者 由于权益投资风险较高，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或根本不参与权益融资 【重点难点】不同类型房地产企业权益融通方式不同企业类型主要权益融资方式特点有限责任合伙企业有限责任公司通过在私人市场上向私人投资者、机构投资 者出售有限责任权益份额融通资金该类股权投资的流动性较差，出售量有限，融资能力也有限股份有限公司房地产投资信托基金通过在公开市场上发行股票融通权益资本该类股权投资

4、流动性较好，面向大众投资者，融资能力较强【20XX年真题】关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。A.资金融入方需要还本付息B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资E.权益融资主要来源于个人投资者答疑编号【答案】BCD【解析】A资金融入方无须支付利息，可用项目投资所获得的可分配利润分配股息。E权益融资主要来源于机构投资者。参见教材P284-285。【20XX年真题】房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。（）答疑编号【答案】【解析】参见教材P284。【20XX年真题

5、】债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。（）答疑编号【答案】【解析】表述的是权益融资的特点。参见教材P284。2.2 中国房地产权益融资状况 目前我国房地产企业平均规模增长速度很快，但权益资本普遍偏少，资产负债率高 当权益资本规模过小，资产负债率偏高，过分依赖预售收入或借款，不利于防范系统性金融风险2.3 私募股权投资的概念与种类 概念 是对非上市公司进行的股权投资 种类 发展融资 夹层融资 基本建设权益基金 管理层收购或杠杆收购 重组和合伙制投资基金2.4 私募股权投资的特点 资金募集和使用绝少涉及公开市场操作，无需披露交易细节 多采取权

6、益型投资方式，绝少涉及债权投资 一般投资于私有公司即非上市公司 比较偏向于已形成稳定现金流的成形企业，有较高的投资回报 投资期限较长，35年 流动性差，无直接交易 资金来源广泛 多采取有限合伙制，避免双重征税 投资退出渠道多样化2.5 私募股权投资的优缺点 私募股权融资比上市和债务融资成本高 但在银行收紧信贷时可解决企业资金链紧张的燃眉之急3.房地产债务融资3.1 房地产债务融资的概念3.2 房地产债务融资的特点3.3 债务融资的类型3.4 债务融资来源3.1 房地产债务融资的概念 通过举债方式融资，资金融出方不承担项目投资风险 所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用 需要还本付息

7、，其支付利息进入财务费用，可在税前扣除【20XX年真题】某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是（）。A.发行可转换债券B.发行普通股股票C.发行优先股股票D.发行公司债券答疑编号【答案】D【解析】债务融资不会稀释股权。参见教材P287。3.2 房地产债务融资的特点（四性） 短期性 可逆性负有到期还本付息的义务 负担性需要支付利息 流通性债券可在市场上转让【20XX年真题】无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。（）答疑编号【答案】【解析】权益融资需要承担项目风险，债务融资不承担。参见教材P287。3.3 债务融资的类型（四类）3.3.1 银

8、行信贷3.3.2 商业信用3.3.3 企业债券3.3.4 租赁融资3.3.1 银行信贷 按用途分为流动资金贷款和固定资产贷款 按期限分为短期贷款和中长期贷款 按贷款方式分为信用贷款、担保贷款（保证贷款、抵押贷款、质押贷款）和票据贴现3.3.2 商业信用 指工商企业之间相互提供的，与商品交易直接相联系的信用形式 商业信用的工具是商业票据，商业票据分为期票和汇票两种 优点是方便和及时 缺点是存在信用规模、信用方向等局限3.3.3 企业债券 哪些企业可以发行债券 股份有限公司 国有独资公司 两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司 特点 企业债券由于具有较大的风险，利率

9、通常高于国债3.3.4 租赁融资 实质 转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁 主要应用于大型设备租赁领域 房地产领域中的应用 回租租赁模式 售后回租模式【20XX年真题】租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（）。A.置业投资B.设备租赁C.售后回租D.权益融资答疑编号【答案】C【解析】主要是两种模式，一是回租租赁，一是售后回租。参见教材P288。3.4 债务融资来源 商业银行和银行类金融机构 国际上还包括保险公司、退休基金等机构投资者 还包括抵押型房地产投资基金、商业房地产抵押支持证券 银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源，即可以用在建或建成的房地产做抵押，也可以公开发行

10、企业债券进行债务融资 对于有比较好的盈利前景的房地产项目，金融机构在提供债务融资的同时，还提供部分权益融资或允许部分债务融资在一定条件下转为权益融资【20XX年真题】下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（）。A.发行企业债券B.向银行借入信用贷款C.房地产开发贷款D.在公开市场上发行股票E.土地储备贷款答疑编号【答案】ABCE【解析】D股票属于权益融资。债务融资有四种，分别是银行信贷、商业信用、企业债券和租赁融资。参见教材P288。第二节公开资本市场融资1.相关概念2.证券市场概述3.房地产企业公开资本市场融资方式4.公开资本市场融资中的定价问题1.相关概念 资本市场 期限在一年

11、以上的各种资金借贷和证券交易 包括国债市场、股票市场、企业中长期债券市场和中长期放款市场 公开资本市场 指可公开交易的证券市场，包括股票市场和债券市场 公开资本市场融资 通过证券市场融资2.证券市场概述2.1 证券市场的分类2.2 证券市场的构成要素2.3 证券市场的功能 筹资功能：为资金需求者筹集资金 定价功能：为资本决定价格 资本配置功能：通过证券价格引导资本流动从而实现资本合理配置3.房地产企业公开资本市场融资方式3.1 何为房地产上市公司3.2 房地产企业的股票市场融资3.3 房地产企业的债券市场融资3.1 何为房地产上市公司 指房地产相关业务收入或者利润占整体比重超过50%的上市公司

12、3.2 房地产企业的股票市场融资（四种） 首次公开发行 配发向原股东配售股票 增发向不特定对象公开募集股份 认股权证增长与配股在本质上没有大的区别，但增发融资与配股相比具有限制条件少、融资规模大的优点，而且定向增发在一定程度上还可以有效解决控制权和业绩指标被稀释的问题，因而越来越多的地被房地产公司利用3.3 房地产企业的债券市场融资 公司债券 可转换债券 指上市公司发行的在一定期间内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券 兼具债券和股票的特征 分离交易的可转换公司债券【归纳总结】房地产企业公开市场融资方式房地产企业权益融资房地产企业债务融资首次公开发行配发增发认股权证公司债券可转换债券分离交易

13、的可转换公司债券【20XX年真题】下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。A.发行公司债券B.权益型房地产投资信托基金C.发行股票D.商业银行贷款答疑编号【答案】A【解析】BC属于权益融资。D银行贷款属于债务融资，但不能公开交易。参见教材P296。4.公开资本市场融资中的定价问题（企业发行股票的价值判断）4.1 企业或资产估值模型4.2 股票发行价格定价方式【重点指标】两个重要指标 市盈率（P/E）：股价/每股收益 市净率（P/B）：股价/每股净资产【20XX年真题】下列市盈率的表达式中，正确的是（）。A.市盈率=股价/每股净资产B.市盈率=股价/每股收益C.市盈率=市值/销售收入D

14、.市盈率=市值/现金流答疑编号【答案】B【解析】市盈率（P/E）股价/每股收益；市净率（P/B）股价/每股净资产。参见教材P298。4.2 股票发行价格定价（三种方式） 累计投标方式 发行人通过询价机制确定发行价格，并自主分本股份 询价机制是指主承销商先确定新股发行价格区间，双方对发行价格反复修正，最终确定发行价格 固定价格方式 主承销商直接确定一个发行价格 竞价方式第三节银行信贷融资1.与房地产开发投资相关的银行信贷种类2.房地产开发贷款3.土地储备贷款4.房地产抵押贷款1.与房地产开发投资相关的银行信贷种类房地产开发类贷款，均以所开发的房地产项目（土地或在建工程）或所购买的房地产作为抵押物

15、2.房地产开发贷款（俗称开发贷）2.1 开发贷款的分类2.2 地产开发贷款2.3 房产开发贷款2.4 开发贷款的风险2.5 开发贷款的风险管理2.1 开发贷款的分类2.2 地产（土地）开发贷款（两类）2.3 房产开发贷房产开发贷的拨付随工程建设进度分阶段拨付，且同时确保用于既定的目的必须确保工程未已按期支付给施工单位【重点难点】关于获得抵押贷款承诺 为了避免出现竣工时无法获得抵押贷款的情况，发放房地产开发贷款的金融机构有时会要求开发商事先获得抵押贷款承诺，即另一贷款人承诺在项目建成后，同意发放抵押贷款 房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺,越来越成为金融机构向房地产开发企业发放

16、商用房地产开发贷款的重要条件之一【20XX年真题】房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺,越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。 （）答疑编号【答案】【解析】参见教材P300。【20XX年真题】下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（）。A.债权人通常是商业银行B.不能用于偿还土地购置贷款C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权D.还款资金来源通常是销售收入答疑编号【答案】B【解析】建设贷款可以用于偿还土地购置贷款（不提供土地购置贷款是我国的规定）。参见教材P300。【20XX年真题】建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。A.租

17、金收入B.土地出让收入C.长期抵押贷款D.净经营收入答疑编号【答案】C【解析】房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款。参见教材P300。 2.4 开发贷款的风险（七类） 政策风险 市场风险 经营风险 投资经营失误造成实际经营成果偏离期望值并最终难以归还贷款的可能 财务风险 投资者运用财务杠杆，使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能 完工风险 开发项目有超支和未按期竣工的可能 抵押物估价风险 银行在发放贷款之前对抵押物的估价不当而造成损失的可能性 贷款保证风险 发放贷款时对保证人的错误判断而导致贷款难以归还的可能性2.5 开发贷款的风险管理 必须四证齐全 对未取得国有

18、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证的项目，不得发放任何形式贷款 自有资金不低于开发项目总投资的35% 开发项目应合法性和可行性 对成立不满3年且开发项目较少的企业审慎发放贷款，对经营管理存在问题，有不良经营记录的企业严格限制 分期发放贷款，并对资金使用情况进行监控，防止挪用 对开发企业的销售款进行监控，防止挪用 密切关注开发企业开发情况，以确保同业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用 严格执行商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款的规定 对房地产开发贷款实施封闭管理【20XX年真题】在房地产开发

19、项日建设过程中,如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（）。A.政策风险B.市场风险C.财务风险D.信用风险答疑编号【答案】A【解析】参见教材P300。【20XX年真题】金融机构在为房地产置业投资者发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。（）答疑编号【答案】【解析】规定权益投资比率，即自有资金比例最低比率，就是为了控制风险。参见教材P301。【20XX年真题】银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目

20、总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用答疑编号【答案】ABDE【解析】C资本金不低于35%。参见教材P302。【20XX年真题】商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。A.国有土地使用证B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.建设工程施工许可证E.商品房预售许可证答疑编号【答案】ABCD【解析】必须四证齐全。不要求有预售许可证。参见教材P302。3.土地储备贷款3.1 土地储备贷款借款的人的条件（三条件）3.2 土地储备项目的条件（五条件）3.3 土地储备贷款的相关规定3.4 土

21、地储备贷款的风险3.5 土地储备贷款的风险管理3.1 土地储备贷款借款的人的条件（三条件） 是经省市人民政府批准成立的土地储备中心，或受政府委托依法从事土地收购、整理及储备工作的企业法人（政府的事业单位或是受政府委托的企业） 经工商行政管理部门核准登记的企（事）业法人，已取得人民银行颁发的贷款证 经营管理规范、财务状况良好，具有按期偿还贷款本息的能力3.2 土地储备项目条件（五条件） 贷款项目所在城市好 贷款项目符合城市规划和土地利用规划，并列入政府年度土地储备计划（两规划一计划） 贷款用于收购储备的土地为可出让的经营性用地 贷款项目涉及农用地时，应具备农用地转用手续和征地手续 贷款须与具体地

22、块相对应，项目增值潜力大，出让前景良好3.3 土地储备贷款的相关规定 土地储备贷款应为担保贷款，但一般用拟储备地块的土地使用权证作为抵押 政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益 土地储备贷款产行专款专用、封闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息【20XX年真题】我国城市土地收购储备过程中的土地储备贷款，应属于担保贷款。（）答疑编号【答案】【解析】土地储备贷款应为担保贷款，但一般用拟储备地块的土地使用权证作为抵押。参见教材P303。3.4 土地储备贷款的风险 土地储备中心自有运作资金严重不足，主要依靠银行贷款 土地

23、出让计划不明确，还贷资金来源的时间不能与贷款期限相匹配 土地储备中心贷款抵押中法律问题带来的风险 先由财政部门向银行出具承诺书，银行考虑到政府的信用办理贷示，但实际上政府及事业单位不能作保证人，政府的担保在法律上没有效力3.5 土地储备贷款的风险管理 对资本金不足，经营管理不规范的借款人，审慎发放贷款 贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年 对包括该土地的性质、权属关系等整体情况，进行认真的调查分析 实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险【20XX年真题】按照财政部和中国人民银行的规定,土地储备贷款应为担保贷款，故政府的各类财政性资金

24、可以用于土地储备贷款的担保。（）答疑编号【答案】【解析】实际上政府及事业单位不能作保证人，政府的担保在法律上没有效力。参见教材P304。【20XX年真题】以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（）的70%。A.评估价值B.实际价值C.投资价值D.出让金收入答疑编号【答案】A【解析】以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。参见教材P304。4.房地产抵押贷款4.1 房地产抵押贷款的概念与分类4.2 个人住房抵押贷款4.3 商用房地产抵押贷款4.4 在建工程抵押贷款4.5 个人住房贷款的风险4.6 金融机构对房地

25、产抵押物的要求房地产抵押贷款是指借款人以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人提供债务履行担保，获得贷款的行为4.1 房地产抵押贷款的概念与分类房地产抵押贷款个人住房抵押贷款商用房地产抵押贷款在建工程抵押贷款4.2 个人住房抵押贷款 贷给消费者，以购买的房为抵押物 分为商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款（公积金贷款）两类 分为固定利率贷款和可调利率贷款两种，我国实行可调利率，从下年初开始按新利率4.2 个人住房抵押贷款（续） 还本付息方式分为按月等额还本付息、按月递减还本付息、按月递增还本付息、期间按月付息期末还本、期间按固定还款常数还款期末一次结算等方式 抵押贷款额度上限

26、为住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年 构成抵押贷款一级市场【重点难点】个人住房贷款的两方面风险 金融机构发放个人住房贷款的风险一方面来自申请贷款的购房者，另一方面来自开发商 购房者的个人信用评价不准或开发商的项目由于各种原因不能按期竣工，都会给金融机构带来风险【20XX年真题】个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。（）答疑编号【答案】【解析】等额还本付息，还款总数是相等的，但是本金和利息各期所占比例不同，利息比例越来越小，本金所占比例越来越大。参见教材P307。4.3 商用房地产抵押贷款 还款来源主要是商用房地产的经营净收益,受租金水平、出租率、运营成

27、本等市场因素影响，所以风险高 贷款价值比率不超过60%，期限不超过10年 贷款利率高于个人住房抵押贷款 仅对已通过竣工验收的商用房地产发放【重点难点】 商业地产开发商不能预售，但如果开发商能获得商用房地产抵押贷款承诺，即有金融机构承诺项目竣工或达到某一出租率水平时，可发放长期商用房地产抵押贷款，则开发商比较容易获得建设贷款。【20XX年真题】商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。A.商用房地产风险更高B.商用房地产的收益更高C.商用房地产的价值更高D.商用房地产的增值潜力更大答疑编号【答案】A【解析】商用房地产抵押贷款的还款来源主要是

28、商用房地产的经营净收益，受租金水平、出租率、运营成本等市场因素影响，所以风险高。参见教材P307。4.4 在建工程抵押贷款 以房地产开发项目合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产作为抵押物 一次确定贷款额度，一次办理承包工程合同的房屋期权抵押登记，按工程形象进度和约定的贷款价值比率分次发放贷款4.5 个人住房贷款的风险（五类）操作风险对客户调查不深入，容易出现假按揭信用风险 市场风险 包括市场供求风险、市场周期风险、政策性风险、变现风险和利率风险 管理风险 银行的管理能力不高，如借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件等 法律风险【20XX年真题】商业银行发放个人住房抵押贷款可能面

29、临的信用风险不包括（）。A.开发商违法预售B.借款人赖账不还C.借款人拖延还款D.房地产市场供需失衡答疑编号【答案】D【解析】D属于市场风险。参见教材P308。【20XX年真题】个人住房抵押贷款业务中，与房地产开发企业相关的信用风险有（）。A.恶意欺诈B.市场疲软C.项目拖期D.质量纠纷E.违法预售答疑编号【答案】ACDE【解析】B属于市场风险，不属于信用风险。参见教材P308。【20XX年真题】银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（）。A.操作风险B.法律风险C.信用风险D.管理风险答疑编号【答案】D【解析】注意区分这几种风险的含义。参见教材P

30、308。【20XX年真题】银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（）风险。A.信用B.管理C.法律D.操作答疑编号【答案】D【解析】参见教材P308。4.6 金融机构对房地产抵押物的要求 合法设定房地产抵押权 择优选择设押的房地产 合理确定抵押率（风险小，抵押率高70%，风险大，抵押率低） 处置抵押物的渠道畅通【重点难点】合理确定抵押率比率适用情况银行的态度抵押率高一般为70%房地产变现能力强，市场条件好，对抵押物价值判断合理，贷款期限适中银行较为乐观抵押率低50%或60%房地产条件差，市场条件不好等银行持审慎态度抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率4.7 个人住房抵押贷款的

31、风险管理 严格遵守贷款年限、贷款价值比率方面的规定，抵押物的价值的确定，以物业在该次买卖交易中的成交价格或评估价格的较低者为准 详细审查借款人的相关信息 通过各处信息判断借款人的还款能力 考核借款人还款能力 在发放贷款前应对新建房进行整体性估价【重点难点】如何考核借款人的还款能力（两指标） 月还款额与收入比控制在50%以下 月所有债务支出与收入比控制在55%以下【20XX年真题】刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款,经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（）元。A.2363.64B.2600.

32、00C.3818.18D.4200.00答疑编号【答案】C【解析】采用月所有债务支出与收入比这个指标，不能大于55%。（1200+100+800）/55%=3818.18元。参见教材P310。【20XX年真题】银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款；该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（）元。A.3583 B.3909C.4300 D.4778答疑编号【答案】C【解析】考核指标房产支出与收入比。本题中没有提及其它债务问题，所以不计算第二个指标。5.房地产抵押贷款二级市场5.1 房地产抵押贷款二级市场的概念

33、5.2 抵押贷款业务的职能5.3 二级市场发展条件5.4 二级市场上交易的抵押贷款支持证券的类型5.1 房地产抵押贷款二级市场的概念 通过购买一级市场发放的抵押贷款，将其转化为房地产抵押支持证券，并在证券市场上交易这些证券5.2 抵押贷款业务的职能 抵押贷款产品的设计 贷款的销售或营销 贷款的管理或运作 贷款的融资 贷款风险的承担 违约或者拖欠贷款的管理5.3 二级市场发展的条件 需要有一个健全的房地产抵押贷款一级市场 还要有支撑抵押贷款二级市场发展的市场条件（三条件） 商业银行制定了有利于证券化的优惠的税收和会计法规 为证券化提供法律支持，不需要借款人同意就可以转让抵押贷款权益 有一个稳定的

34、经济环境5.4 二级市场上交易的抵押贷款支持证券的类型 抵押贷款支持债券 抵押贷款传递证券 抵押贷款直付债券 抵押贷款担保债务第四节房地产投资信托基金1.房地产投资信托基金概述2.投资信托基金分类3.投资信托基金的组织形式和结构4.信托基金风险及管理1.房地产投资信托基金概述1.1 房地产投资信托的概念1.2 房地产投资信托的组织形式与资金来源1.3 信托基金的功能1.4 信托基金的特征1.1 房地产投资信托的概念 通过制定信托投资计划，信托公司与投资者签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营

35、管理的一种资金信托投资方式（基于信任的委托）1.2 房地产投资信托的组织形式与资金来源1.3 信托基金的功能 提供了收益较高的投资工具 提高了房地产投资的流动性 为投资者有效规避风险 为房地产企业提供了直接融资渠道系数是将投资工具的市场价值波动性与某一标准指数波动性的相对值，该系数小，说明波性动小1.4 信托基金的特征（五大特征） 流动性好 市场价值稳定 高现金回报 有效分散风险 抵御通货膨胀【20XX年真题】一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有（）。A.较高的收益性B.较强的流动性C.直接融资的功能D.抵御通货膨胀影响

36、的功能答疑编号【答案】B【解析】信托的流动性仅次于现金。流动性好就会减小风险。参见教材P314。2.投资信托基金分类与组织形式和结构2.1 投资信托基金按投资业务不同的分类2.2 投资信托基金按信托性质分类2.3 投资信托的组织形式2.4 房地产估价师在投资信托中的角色2.1 投资信托基金按投资业务不同分类权益型以收益性物业的出租、经营管理和开发为主主要收入是出租收入抵押型为开发商和抵押贷款者提供抵押贷款服务主要收入来源是抵押贷款利息收入混合型同时经营上述两种业务2.2 投资信托按信托性质分类【20XX年真题】按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有（）。A.权益型B.抵押型C.伞型合伙D.

37、多重合伙E.混合型答疑编号【答案】CD【解析】ABE是按投资业务分类。参见教材P318。【20XX年真题】下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有（）。A.资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资B.抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主营业务C.按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托基金D.房地产投资信托基金的收益能够在一定程度上抵消通货膨胀E.一般委托专业机构和专业人员实施经营管理答疑编号【答案】ACDE【解析】B权益型信托主要以收益性物业为主营业务。参见教材P318。2.3 投资信托的组织形式2.4 房地产估价师在其中的角色4.信托基金风险及管理4

38、.1 信托基金的风险（三类风险）4.2 信托基金的风险管理4.1 风险（三类风险）概念原因经营风险由于依托获利能力大小不同导致贷款的收益差别经理人的投资管理能力外部经济环境和投资项目的盈利能力市场风险由于信托证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险利率风险利率上升，会引起债权组合价值相对下降，特别是抵押债权型信托损失较大美国信托多采用浮动利率，短期贷款利率风险小【20XX年真题】由于REITs投资物业的类型多种多样，所以REITs投资者几乎不会受到利率变化带来的风险影响。（）答疑编号【答案】【解析】利率的变化会给信托的实际收益带来损失，特别是抵押债权型，因为它的资产主要是由一些长期固定利率

39、的抵押贷款组成。一般对于一些短期贷款来说，利率风险非常小。参见教材P322。4.2 风险管理 提升专业化经营水平 提升规模经营水平 吸引机构投资者参与 制定积极稳妥的经营战略 建立优秀的管理队伍第五节房地产项目融资1.房地产项目融资的概念2.房地产项目融资方案3.金融机构对房地产项目贷款的审查1.房地产项目融资的概念 房地产项目使用资金的特性（三对矛盾） 资金投入的集中性和来源分散性的矛盾 资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾 投资回收周期长和再生产过程连续的矛盾 项目融资的含义 实质是为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的2.房地产项目融资方案2.1 融资组织形式选择明确融资

40、主体（两种类型）2.2 资金来源选择2.3 资本金筹措规定2.4 新设项目法人项目资本金筹措2.5 既有项目法人项目资本金筹措2.6 既有项目上市公司时资本金筹措2.7 债务资金筹措2.8 预售或预租2.9 融资方案分析既有项目法人融资形式由既有法人组织融资活动并承担责任和风险拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成增量资产从既有法人的财务整体状况考察融资后的偿债能力新设项目法人融资形式由新设项目法人筹集资本金和债务资金新设项目法人承担相应的融资责任和风险从项目投产后的经济效益来考察偿债能力2.1 融资组织形式选择明确融资主体（两种类型）【20XX年真题】新设项目法人融资形式的特点有（）

41、。A.项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B.新设项目法人承担相应的融资责任和风险C.从项目投资后的经济效益来考察偿债能力D.从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力E.拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产答疑编号【答案】ABC【解析】DE是既有法人融资的特点。参见教材P324。2.2 资金来源选择 自有资金 信贷资金 证券市场资金 非银行金融机构资金 其他机构和个人的资金 预售或预租收入2.3 资本金筹措的规定 房地产开发项目资本金比例为35% 房地产置业投资资本金比例为购置物业时所须支付的首付款比例 资本金出资形态可以是现金，也可以是实物、土地使用权，

42、实物必须经评估，且不超过一定的比例2.4 新设项目法人项目资本金 政府政策性资金 国家授权投资机构入股的资金 国内外企业入股的资金 社会团体和个人入股的资金【20XX年真题】新设项目法人资本金筹措渠道不包括（）。A.政府政策性资金B.国内外企业入股的资金C.个人入股的资金D.资产变现的资金答疑编号【答案】D【解析】新法人哪来的可变现的资产。参见教材P325。【20XX年真题】新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（）资金。A.政府政策性B.资产变现C.企业入股D.个人入股范围答疑编号【答案】B【解析】新法人哪来的可变现的资产。参见教材P325。2.5 既有项目法人项目 项目法人可用于项目的现金 资

43、产变现资金 发行股票筹集的资金 政府政策性资金 国内外企业法人入股资金2.6 既有项目上市公司资本金 可公开或定向增发新股 发行公司可转换债券 其它方式 以资金或土地使用权作价入股的合作开发模式2.7 债务资金筹措 信贷融资 向银行及其他金融机构贷款 债券融资（债券偿付三种方式） 偿还，到期一次偿还本息 转期，用一种到期较晚的债券换到期较早的债券 转换，有效期内只需支付利息，可将债券转化为公司普通股2.8 预售或预租 预售预租收入可用作后续开发过程所需要的投资2.9 融资方案分析 资金来源可靠性分析 融资结构分析-资本金与债务资金的比例 融资成本分析 融资风险分析 资金供应风险 利率风险 汇率

44、风险【重点难点】融资成本分析【20XX年真题】进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（）。A.债务融资成本分析B.资金占用费分析C.资本金与债务资金的比例分析D.担保费分析答疑编号【答案】C【解析】融资结构分析主要指融资方案中的资本金与债务资金的比例。参见教材P327。3.金融机构对房地产项目贷款的审查（四方面的评价）3.1 企业资信等级评价（客户评价）评价主体3.2 贷款项目评估评价客体3.3 房地产贷款担保方式评价评价担保方式3.4 贷款综合评价计算贷款综合风险度3.1 企业资信等级评价（客户评价）评价主体 将客户分为AAA、AA、A、BBB、BB、B共六级 BBB以上的企业才能获得银行

45、贷款3.2 贷款项目评估评价客体3.3 房地产贷款担保方式评价【20XX年真题】关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。A.担保能确保贷款得以足额偿还B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D.贷款质押不转移财产的占有权答疑编号【答案】B【解析】A担保只能降低银行资金损失的风险，不能确保；C常见的是以土地房屋为设定的抵押；D质押转移产或权利凭证的占有权。参见教材P330-331。3.4 贷款综合评价计算贷款综合风险度 凡综合风险度超过60%的，为高风险贷款，一般不予发放贷款【重点难点】系数的取值规则四个方面指标及取值信用等级系数（四级）A

46、AA30%AA 50%A70%BBB90%贷款方式系数（七级）信用贷款100%由银行金融机构是供担保的10%20%由省级非银行金融机构担保的50%AA级以下企业担保的100%用商品房抵押的50%其他房屋及建筑物抵押的100%其他房屋及建筑物抵押并参加保险的50%续表四个方面指标及取值贷款期限系数（五级）期限在半年以内的100%期限半年以上不满一年的120%期限1年以上3年以下的120%期限35年130%期限5年以上的 140%项目风险等级系数（四级） AAA80%AA 70%A60%BBB50%【20XX年真题】在贷款综合评价中，项目风险等级分成AAA、AA、A和BBB四个风险等级。其中，AAA级对应的风险系数为（）。A.50%B.60%C.70%D.80%答疑编号【答案】D【解析】参见教材P331。 专心-专注-专业