江西某房地产开发项目可行性研究分析报告

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1、第一章 总论第一节 项目背景一、项目名称、建设单位1、项目名称：XX星城2、项目地点：上饶市带湖片区(宗地编号：饶府国用（2005）第91号)3、建设单位：江西XXXX有限责任公司4、项目负责人：5、项目建设性质：新建6、地块性质：商住用地二、项目提出缘由1、土地的获得：江西XXXX有限责任公司于2005年2月1日通过正规挂牌竞标，以1840万元摘牌，取得该地块开发使用权。2、项目进展情况：项目目前已完成选址意见书，规划设计等工作。三、建设单位概况江西XXXX有限责任公司成立于2002年1月，注册资金1000万元，现有员工231人，专业技术人员87人，其中高级工程师1人，注册造价工程师1人，中

2、级以上职称技术人员23人。江西XXXX有限责任公司自成立以来，不断开拓创新，在02、03年期间完成开发面积6万余平方米，现拥有三级资质等级。第二节 项目建设的必要性一、上饶市整体规划建设的需要。地块位于上饶市规划未来人口密度最大的带湖片区，地块周围居住气氛尚不浓。项目的建设，必将推动地块周围的开发建设，为城市规划建设的推进作出贡献。二、树立高品质小区典范。项目注重塑造生态绿色小区，讲究居住环境的舒适和人性化、追求智能化管理与安防，外立面设计堪称上饶市建筑风景，为整体提升上饶居住小区品质树立了榜样。第三节 可行性研究报告编制依据与编制原则一、编制依据1、中华人民共和国土地管理法（1998年）2、

3、建设项目环境保护管理办法3、投资项目可行性研究指南（2002年）4、项目规划设计方案5、上饶市水文、气象、地质等资料6、国家有关建设设计标准、规范民用建筑设计通则JGJ37-87；住宅设计规范JGB50096-99；建筑设计防火规范GBT73-84；建筑物防雷设计规范JGB50057-94；建筑结构规范GB50009-2001；混凝土结构设计规范GBJ10-89；工业与民用建筑灌注桩基础设计与施工规程JG4-80等。二、编制原则1、严格按照现行国家规范标准进行设计，选用先进设备，力争新建设项目达到优良工程；2、尊重上饶市城市总体规划方案，尊重对地块建筑功能、性质的确定；3、坚持环境资源保持和发

4、展的原则；4、坚持以人为本、体现人文关怀、强调以人为尺度的居住、商业、休闲空间。第四节 项目建设目标与主要技术经济指标一、建设目标：以全新的规划理念进行高水平的规划设计，以一流的施工队伍建设高质量的建筑，以人性的物业服务于业主，在上饶市打造形象工程。二、主要经济技术指标规划技术指标：序 号项 目单 位数 量1规划总用地M2302602总建筑面积M2455603住宅面积M236117其中小高层住宅M217520多层住宅M2185974商业面积M262335物业会所面积M25406门卫间M2507车库M226208建筑占地面积M275709容积率1.5010密度25%11停车库间13112地面停车

5、辆2513绿化率38%建筑面积指标：编 号房 型套内面积（M2）公摊面积（M2）建筑面积（M2）A1两房两厅80.46.286.6A2两房两厅91.76.297.9B1三房两厅112.86.2119B2三房两厅124.86.2131B3三房两厅125.86.2132B4三房两厅124.86.2131B5三房两厅113.86.2120B6三房两厅113.86.2120C1四房两厅（小高层）131.210.8142C2四房两厅（小高层）141.210.8152D1三房两厅（小高层）124.210.8135D2三房两厅（小高层）122.210.8133第二章 国内、外情况及市场预测第一节 国外状况一

6、、美国1、近两年美国的房地产连续增长，2002年增长率达到了9%，成为美国经济的主要支撑点。2、画境式的生活区和多车道高速公路网。这种建造景观构成了20世纪美国膨胀最迅速的居住形式郊区的重要特征。二次大战以后，郊区成为大部分美国人的居住场所。美国的住宅大概分为公寓（apartment）、共管房（condominium）、城镇房子（townhouse）、独立房子（house）四种，其中的townhouse这两年在中国疯遍了大江南北。当然，它也是美国最流行的房地产房型之一。3、美国是全世界私人住宅拥有率最高的国家之一，全国65%的人拥有自己的住房，租房住的占1/3，另有4%的家庭租住在政府提供的公

7、共住房里。 4、美国的市场经济非常发达，住房问题主要由市场解决，政府的住房政策主要是解决低收入阶层的住房问题。美国的住房政策主要有：4.1 建立完善的法律保障体系4.2 提供多种可供选择的房源，主要有四个方面：一是政府直接提供公共住房；二是采取措施鼓励房地产商投资建设低收入家庭住宅；三是鼓励出租户为低收入家庭提供出租房；四是鼓励出售自用住房，为低收入者增加房源。4.3 税收政策的鼓励4.4制定补贴标准和退出方案。政府的这一系列政策，保证了低收入者的基本住房需求。5、美国住宅建筑及其布局的主要特征是人与自然的和谐统一，使人产生一种舒适美感，具体实施中从几个方面着手：一、强制管理，建房需纳入市容市

8、政的规划与管理之中；二、融与自然之中，美国人将环境和景观视为住房周围布置景观；三、美国的森林资源比较丰富，木材加工工业非常发达，故木结构成为美国住宅建筑的主要建造形式之一；四、住房建筑的工业化、标准化生产及现场拼装，使其建筑速度非常快，并可以先预定，后建房，从而达到按定单建造住房而无空置房的问题存在；五、平面布局紧凑。住宅的平面布局比较紧凑体现在若干方面，诸如车库和设备区域以及生活、会客起居、卧室、交通等区域，功能规划细腻，各部分所占的面积比例既能经济合理，又满足了主人个性与生活品质的追求；六、设施设备齐全。室内设施设备齐全，充分考虑了主人舒适的要求。一般而言，除供水系统、空调设备、通风、通讯

9、、供电、供气、防火、防盗、遥控门窗外，卫生洁具、厨具、家具一应俱全，减少了装修和搬家的麻烦，是真正意义上的成品房。二、其它国家1、在德国，无论是富足的中产阶级，还是普通的工薪阶层，当被问及以什么方式买房时，都会是不犹豫地说，当然是贷款。买房必贷款，已经成为一种消费方式。2、英国最大的建房互助会Nationwide公布的数据显示，2002年英国房价飙涨了25.3%，抵押贷款持续增长。3、日本住宅供应渠道主要有3个，即公共住宅、民间住宅和住宅金融公库贷款建的住宅。公共住宅包括公团住宅、地方住宅。民间住宅则由民间经济力量投资建设。日本住宅的建设特点是：小巧实用，住房质量好，居住环境优良，高度智能化。

10、争取美好的生活空间成了崇尚自然的日本人梦寐以求的理想。因此，日本很多小区重视住宅的环境绿化问题，居住小区内随外可见角落式布置的绿化小品，贯彻“用地不多环境美”的原则，在细微之处体现出自然的气息。日本住宅的建造高度的产业化和工厂化（主要采用钢结构建筑），企业接到客户订单后，可以用4个月时间建造与样板房同样的住宅出来交付使用（2个月作基础处理和工厂预制、2个月作现场安装和外围的装饰）。这其中，住宅本身几乎可以完全工厂化生产、现场安装。4、发达国家自有住房率低，主要有以下几个原因：一是经济发达和住房供应充分租房和买房都很容易；二是科学技术发展快，特别是产品更新换代和产业结构调整快，需要人们相应地有较

11、多的工作调换，造成人口频繁流动，并已经形成了一个有利人才流动的社会机制；三是人们的平均文化水平和业务技能比较高，加上针对成年人、特别是失业工人掌握新技术的再培训开展得很有效，大多数人有能力和条件去较多地更换工作；四是城市化水平高，安土重迁的农民比重小；五是观念不同，在经济落后、住房紧缺国家里的城市居民，人们的观念是，拥有自有住房是富有和事业有成的标志，因而不少人为此奋斗终生；而在西方发达国家里的城市居民中，80%的高中收入者都有购房能力。但人们选择租房住或买房住，主要不取决于经济能力，而取决于工作流动的需要。六是占城市居民中20%的低收入者，而是租住廉租屋。由于以上这些原因，出现了一些西方发达

12、国家平均每个人一生要换7次工作和换7次住房的情况。居民的工作和居住流动性大。就会降低自有住房率。5、西欧各国属于经济发达国家，经济发展水平和市民收入水平都比较高，其居民收入是我国的10倍左右。但住宅建设从外表看，都比较朴实、自然，不追求外表的豪华。周边的环境很好，绿化讲求实效，以树木和草地为主，自然感很强。住宅的设计、施工质量很讲究，住宅产业化程度比较高。门、窗和厨房，卫生间设施等许多产品都已是标准化、工业化生产，与我们目前的住宅建设追求大的规模，房屋外表及大堂追求豪华装修，周边绿化追求名树名花，人工制作成份很大形成鲜明的对照。物业管理的内容也比较简单，只是房屋维护维修、清洁卫生及社区服务，没

13、有提供保安服务。6、新加坡的园林绿化往往给人一种不加修饰的自然美感。层次丰富，一切自然搭配而形成的自然生态比比皆是，包括路中的绿化带也绝少整齐划一，行道树及灌木皆无刻意修剪的痕迹，极少剪成几何形状的，而是任其自然生长。这一做法好处很多：首先吸收鸟类聚居，使环境更趋于自然，城市生态环境质量提高；二是满足了都市人崇尚自然的心理需求，领略自然生态系统带来的身心多方面的享受，同时用自然美的环境舒解现代人的工作压力；三是减少修剪的人力劳动，降低了城市环境 维护的成本。7、法国是世界上推行建筑工业化最早的国家之一。8、城市中心从承担具体功能的角色淡出，成为文化消费的场所。音乐厅、会议中心、博物馆、娱乐休闲

14、设施等将更多地出现在城市中心。9、互联网络将提供愈来愈多的网络服务。数字化、网络化智能住宅正在逐渐增多，太阳能技术也在住宅中得到广泛应用。10、城市的可持续发展成为城市建设的主要议题，房地产业一直是欧美国家经济产业中的支柱产业。第二节 2003年国内房地产发展状况一、有关数据2003年111月份，全国房地产开发投资突破8000亿，达到8284.81亿元，同比增长32.5%，增幅比前年同期增加4.3个百分点。其中，商品住宅完成投资5647亿元，同比增长27.5%，占全部房地产开发投资的比重为68.2%；办公楼和商业营业用房投资继续保持高速增长，同比增长速度均超过40%。2003年前11个月累计，

15、全国完成土地开发面积1.35亿平方米，同比增长38.8%，继续保持快速增长的势头，但增长幅度比前10个月回落了0.7个百分点。2003年111月份，全国完成房屋竣工面积2.1亿平方米，同比增长29%，增幅比110月份回落4.2个百分点。其中，商品住宅竣工面积1.76亿平方米，同比增长28%；竣工商业营业用房2097成平方米，同比增长40.9%，增长最快。2003年以来，由于商品房销售情况持续升湿，商品房平均价格保持稳中趋升的发展势头，但增长幅度逐步回落。111月，全国商品房平均销售价格为2456元/平方米，同比增长4.8%，低平2002年同期增长5.7%的水平。2003年111月份，全国商品房

16、空置面积已经突破1亿平方米，同比增长6.5%，但增幅比2002年同期回落6.1个百分点。其中，空置一年以上的为4220万平方米，同比增长2.4%。分地区看，2003年前11月累计，全国有4个省份竣工面积出现负增长。二、有关政策2003年所有政策的出台都是为解决近年来我国房地产业发展中暴露出来的问题、规范行业发展，可谓是房地产业的规范年。从2月份开始，中国人民银行发布“货币政策执行报告”，吹响了今年信贷调控的号角，3月份全国土地市场秩序治理整顿也拉开大幕。首先别墅土地供应叫停，而后今年5月，最高人民法院公布了最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释，以保护作为房地产市场为“弱势”主体

17、的购房者的合法权益。6月13日，中国人民银行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（以下简称央行121号文）加强房地产信贷监管。8月，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（以下简称18号文）公布。9月1日，我国正式实行第一部物业管理条例。第三节 2003年省内房地产发展状况一、目前我省中心城市数量少、规模小、城市化进程慢，与经济发展的新形势不相适应。做大做强中心城市，是省政府立足江西的一项重要决策和战略部署。二、“经营城市”的理念破解了城市建设原始资本积累难题。政府垄断土地一级市场，放开搞活二级市场，房地产开发一律推向市场公开拍卖。三、做强做大、辐射带动全省以中心城市为增长的区域城市

18、经济圈，正在全省各主要城市积极推进。四、2003年，江西房地产业将成为永载江西史册的辉煌之年。全省房地产业投资的增幅排名跃居全国各省、市、区的首位，78.9%的增长率令人瞩目。五、2003年，江西房地产业五彩缤纷，绚丽夺目1、房地产“五增一减”。“五增”即：投资总额增，全年预计比去年增长78.9%，约为154亿元；房屋施工面积增，全年约为2260万平方米，同比增长68.1%；商品房竣工面积增，全年约为535.87万平方米，同比增长82.2%；房屋销售面积增，全年约为551万平方米，同比增长62.6%；商品房销售均价增，截止到2003年11月底，全省商品房均价为每平方米1075.7元，同比增长8

19、.5%，其中省城中心区域均价为每一个平方米2406元，县城最低均价为每平方米400元。“一减”则是一年以上的空置房比去年减少了4.9%。2、住房二级市场发展迅猛。3、住房消费指数增大。4、住宅供应体系渐完备。5、红谷滩板块成开发热点。6、中小户型领跑楼市。7、地产大鳄激战南昌。8、土地出让进步规范。9、风景独好生态住宅。10、策划机构遍地开花。六、江西房地产业的发展远没有过热的迹象。房地产业已成为江西经济未来发展的支柱产业之一。与全国一些地方比较，江西房地产业的发展有着更为广阔空间。第四节 上饶市房地产业状况一、上饶市近年经济飞速发展，经济总量跃上了一个新的台阶。上饶市的经济发展速度略高于全省

20、其它一般地市的经济发展速度，上饶经济正处于快速启动的上升时期；把上饶市建设成为闽浙赣皖地域中心城市，改善投资环境，加大招商引资力度，以吸引更多的外资投入，加大城市改造力度，将城市运营提升到一个新的高度，成为上饶市人民社会和经济发展的中心任务。二、把房地产作为支柱产业之一发展，成为全市的共识。三、随着上饶市社会经济发展战略的调整，市政建设项目的深入，三大工业经济开发区进一步发展，将彻底改变上饶市的城市格局。四、上饶市的城市建设的快速发展为上饶市的房地产业提供了一个很大的发展空间。五、目前房地产业开发销售情况良好，且销售价格在逐年攀升。六、居住消费观念不断更新，居民的居住品位得到很大提升，“求一个

21、安身之处”已悄然让位于“追求有一个舒适优美的环境”及高品质的物业管理，一个新的对房产的需求正在不断扩大。第五节 房地产的发展趋势及市场预测一、房地产发展阶段全国各地城市用地布局的调整，是与经济发展紧密相结合的，大体经历：1、补缺配套，增加住房及市政基础设施。2、大力建设对外交通设施。3、大量建设新住宅。用开辟新区来满足住宅建设的需要，使城市向外围发展。4、开辟和改建市内道路系统。5、对旧市区进行全面改造。大约从1993年开始，不少城市在新区已有较大发展、居民住宅基本得到改善、中心区土地增值很快，将市政有关部门搬到新区，新建市中心区；结构布局为实现调整城市发展迈过了又一个门框。6、与此同时，进行

22、了经济技术开发区建设，最早是14个沿海开放城市城区开发，以后扩大到很多大中城市，包括了房地产开发。开发区使城市发展空间增长，发展快的城市，实际上已改变了一个中心结构，成为多中心，开放式的组合城市，发展前景更加广阔。7、重视生态环境保护。生态环境和绿化系统引起重视，特别是中心地区。“园林城市”成为城市新的主旋律。二、房地产发展趋势1、住宅建造向产业化发展，主要有五个方面：一是规模化；二是标准化、系列化、通用化的住宅部件；三是现场施工的技术服务体系。一些经济发达国家商品混凝土已占混凝土总量的7080%；四是将“可持续发展”概念引入住宅建设领域。住宅建设需掌握一个“核心”，三个“原则”：一个“核心”

23、是指保护地球环境和节约资源；三个“原则”是资源节约、合理利用和再利用。五是积极开展住宅产业发展的预测工作。这类预测工作大致包括三个方面：住宅现状调查评价和住宅需求预测、住宅建设经济能力评价和预测、住宅建设技术途径的评价和预测。2、房地产产业的集团化发展。3、住宅及住宅小区的信息化、智能化方向发展。4、住宅向健康型住宅发展，即在基本满足节能住宅的条件下，采用不会产生污染的建材和涂料，广泛推广运用绿色建材。5、住宅小区建设以人为本、注意保护环境，建设绿色家园。住宅区绿化设计自然、使用方便、便于管理。6、小区物业管理市场化，而不是由房地产商民办。7、政府的住房政策向中、低收入者（家庭）倾斜。三、市场

24、预测1、市场情况1.1 把上饶市建成闽浙赣皖地域中心城市成为上饶市新的奋斗目标。争取使这个区域的人流、物流、资金流、信息流流向上饶；积累自己的能量，以辐射到全市及其它地区。在功能上把上饶市建设成为产业聚集中心、人口居住中心、市场集散中心、交通枢纽中心、旅游休闲中心、科教文化中心；并要进一步培育这几个中心，使上饶成为区域经济发展的制高点。这一新的奋斗目标为上饶市的房地产业提供了前所未有的发展机遇。1.2上饶的发展具有得天独厚的条件和优势。一是具有区位优势，临近“长三角”、“闽三角”、“珠三角”三大发达经济圈；二是具有交通优势，与泛三角的通达能力非常强，境内有320国道、沪瑞高速及浙赣铁路，人流、

25、物流、资金流、信息流十分畅通；三是具有资源优势，有着丰富的矿产资源；四是具有生态和旅游优势，这是现代经济发展十分重要的一面；五是具有低成本优势，预测今后数年间，上饶市房地产业仍持续发展。2、开发状况2.1 到目前为止，上饶市只有几家较大的具有一定规模、较高水平规划设计和高水平的物业管理、设施齐全的商住小区。因此，本项目将满足广大购房者的迫及需求。2.2 上饶市房地产在近几年得到飞速发展，“国际家具城”、“江南商贸城”、“现代城”、“绿景家园”、“滨江豪庭”、“兴业豪苑”、“文景天合苑”、“天骄公寓”、“汇景花园”、“江南人家”、“三江名人花园”、“文化娱乐商贸广场”等已具备一百多成平方米的开发

26、规模。2.3 目前，上饶房地产住宅的价位分成几个区段，一是高层建筑住宅一般房价为15002200元/；二是成批开发的多层楼盘，一般房价为12001600元/，均价在1400元1500元/；三是零散式偏僻一些地块的住宅项目，一般房价为10001300元/，上饶县旭日镇区内的房价也升至9001200元/。3、本项目优势本项目地处上饶市北城开发热区，为上饶市新的规划商住区；区内四周已开发和待开发项目较多，是较理想的商住小区。本项目引进先进的设计理念，将现代生活与古典园林有机地结合起来，形成一个独具匠心的、让人回味无穷的绿色商住空间；将激起广大业主的极大热情。因本项目地处规划主干道（吉阳路），商业用房

27、将会旺销。齐全的设施、高水平的物业管理将为购房业主带来高品质的商住享受，成为广大业主的又一热点；本项目的住房部分将会吸引广大业主的购房热情，并取得较好的销售业绩。综上分析，市场前景非常看地。第六节 项目目标市场分析本产品目标市场为上饶市城市居民及其周边区域的城镇居民和进城的经商人员等，销售对象主要为较高收入阶层，楼盘定位 “大众精品型楼盘”。第七节 市场竞争力分析一、本项目产品具有规模经营效应，与单栋的开发模式不同，5万余平方米建筑面积使本项目具有很强的规模效应，因此价格上具有较强的竞争力。二、本项目具有较强的绿色生态概念优势和区位优势，对商务和居住均有很强的吸引力。三、目前上饶市房地产开发商

28、同档次、同类型的商住小区不多；周围几个楼盘已基本售完，竞争处于有利地位。第八节 市场风险分析本项目主要提供市场需要的紧缺商住用房，这些用户目前在上饶市房地产市场的需求呈递增态势；并且，价格呈上涨趋势。市场需求较大，只要建造出优质的房产，就会有较好的销路，项目不会有很大的市场风险。在产品价格的确定中采取稳妥的原则，并充分考虑本地现有房价对本项目的影响，在定价上采取一定的灵活措施，根据市场情况确定合理的价格，使价格风险减少到最低。第三章 用地选择及建设条件第一节 地理位置本项目地处上饶市北域，分布在新规划商住区内，这里大气无污染，交通便利，环境优美，是较理想的商住用地。第二节 自然环境本项目所在地

29、位于上饶市北城区域属小丘陵冲积平系，气候温和、湿润、四季分明，无霜期长，年均达261.3，平均气温17.1摄氏度，一月份为最冷月，平均气温5.4摄氏度，七月份为最热月，平均气温29.3摄氏度；一般46月份为雨季，降水占全年的48%，10月至次年1月为旱季，降水占全年的15%，多年平均降水量为1721.6毫米。第三节 项目建设地区人口分布现状上饶市位于江西省东北部是赣、浙、闽、皖四省的结合部，是上饶市政治、经济、文化中心全市面积2.27万平方公里，总人口约660万；辖一区一市十县，信州区为上饶市政府所在地，人口35万。第四节 交通运输现状交通、区域优势明显，浙赣铁路、横南铁路在城区拉轨，沪瑞高速

30、、320国道穿境而过。第五节 公用工程基础设施情况小区的公用工程基础设施直接接入周边市政府公用工程基础设施。第六节 当地施工和协作条件根据上饶市政府的招商引资优惠政策和成片开发的实际情况，该地段为上饶市招商引资的重点建设项目，政府各部门对本项目将会积极予以各方面的支持。项目建设期间，建材的供应、运输、市政设施等无障碍，满足项目施工的需要。第七节 占地面积本项目占地面积为30260平方米。第四章 规划方案一、项目概述江西上饶XX星城建设地块位于上饶XX光学集团生活服务区旁，沿吉阳路以北，东、西两侧各有规划道路将建设。总用地面积为30260，要求容积率不大于1.5。二、设计依据1、上饶市居住区控制

31、性详细规划。2、国标城市居住区规划设计规范。3、国标住宅设计规范。4、地形图（民子文件）。5、江西XXXX有限责任公司关于用地的设计任务书。三、规划原则紧凑布局，节约使用土地。土地资源是宝贵的，面对城市超速发展的时代，更应该冷静，为提高土地利用效率，尽量采取紧凑布局的模式，并把土地使用、交通便捷、环境保护和景观优化四者在规划中有机结合起来，塑造高尚住宅小区形象。分期开发，全区有序推进。建设应遵循先易后难，梯度推进的原则，有利于整个小区的分期发展，并保障每一分期阶段内规划区域都具有相对的独立性，各类相关的功能得以有序扩展，这就要求规划要具有一定的弹性和灵活性，以应变市场经济条件下开发存在的不确定

32、性。注重景观，塑造绿色生态小区。未来住宅小区越来越讲求居住环境的舒适和人性化，地块内的自然地形条件为创造特色鲜明的自然生态小区奠定了基础。亲切宜人的绿色家园成为心灵的栖息地。四、规划部分总体布局方案结合地块东西宽、南北短的特点，将住宅横向展开。六栋小高层位居中间最主要的位置，成为进入小区的“形象大使”，也形成聚合的小区中心，周围多层将小高层环境并自我组团，自我小区，有利于配合小区的开发节奏。沿吉阳路和西侧规划道路安排了两层街铺，将小区完全围合。商业既满足了居民的基本消费需求，形成完善生活区。同时有利于提升周边地块价值。交通组织小区道路交通系统规划以加强内部功能组织和便利内外交通联系为原则，形成

33、小区主环道，同时强调对景与转折，以形成步移景异的空间变化，共同创造良好的内外空间景观。尽最大可能实现休闲人流与交通动线的绝对人车分流。车行道路系统，共三级：1、主干道：主道路路面宽6米，双向车道。建筑侧山墙退道路边缘1.5米以上（设绿化景观带），道路转变半径912米，该道路呈流畅的曲线形，行车车行自然减速，保证小区内行走安全。同时曲线行道路还避免小区外部交通的直接穿越，形成区内步移景异的景观效果。2、车库道路：考虑到小区住宅底层架空停车，入库道路与主道路直接接轨。车库前均设1.5绿篱，绿篱之外设计4.5米入车库道路，既满足车行要求，又适当增加了绿化景观。由此还形成宅前花园的效果。3、入户道路：

34、道路路面宽2.5米，建筑后退道路边缘3米以上，形成绿化带。道路转弯半径3米，基本位于前后两排建筑之间。步行道路系统，共两级:1、沿街人行道：该类道路结合商业、服务设施建设，有收有放，结合小区入口扩大为广场绿地，并设花坛、小品等点缀其间，形成丰富的空间层次，道路建议采用苏布克砖铺砌。2、绿化散步道：结合整个绿化系统设绿化散步道。道路宽11.5米，以花岗岩或青石板拼砌而成，线性自由活泼、有曲径通幽之感，并将各组团绿化连为一体，通往中心绿地，形成散步休闲的理想场所。绿化环境设计:在强调人与自然共生的生态时代，绿化环境的重要性被提到了前所未有的高度。本项目规划设计在整体规划结构布局的基础上，着意强调项

35、目整体绿化环境的塑造。首先，是提出一个“以人为本”的指导思想，以生态环境作为景观设计的设计理论，充分融合到每一个组团环境中，营造出一个整体和蔼可亲，充满诗意的环境。其次，在具体的环境规划设计处理中，结合整体规划结构布局，以中心景观区形成“绿肺”，并发展出去，以点、线、面多样空间形成的组合，使每个组团均有一个富于特色的绿化环境，蕴藏着一个“云清流碧、月朗雨荷翠”的祥和自然意境，同时利用中间地势较低的特点形成跌落式流动水体的景观环境。方案关注的是整体绿意的营造，形成一个充满绿意的居住地，通过宅前宅后的绿地细化处理，并且与组团绿地、绿化带结合，共同形成一个绿化面。整个景观设计以自然式造景手法为主，平

36、缓起伏的草坡，群落成荫的树木，匍匐低矮的灌木丛，点缀的景石，清浅蜿蜒的水体，曲折的步道构成了丰富的景观。消防设计1、设消防水池，水池容量应满足水量最大的一幢建筑消防用水。2、最大消火检的压力不小于10m水柱。3、室外消火栓的设置间距不小于120m，并至少从DN100的给水管上接入。4、建立家庭火灾报警系统，通过通讯系统安全系统与中央监控室联系。5、高层、多层建筑以国标高层民用建筑设计防火规范（GBF50045-95）、建筑设计防火规范（GBJ16-87）为设计依据。给排水设计:1、设计规范及依据建筑给水排水设计规范 GBJ15-88城市居住区规划设计规范 GB50180-93住宅设计规范 GB

37、50096-1999高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95自动喷水灭火系统设计规范 GBJ50084-20012、结水设计水源：本工程拟从三清路引进200给水管，在基地内环通，供生活、消防用水。市政给水压力按0.15MPa计。用水量：用水量标准为320L/人.日。室外消火栓用水量为30L/s，室内消火栓用水量为20L/s。给水系统：道路绿化及道路浇洒等由市政给水管网直接供水。一、二层商业、多层住宅均由变频泵系统供水，高层住宅等由水泵、屋顶水箱联合供水。3、排水系统 污水系统：外雨污水分流。基地内污水经污水管道收集后，往吉阳路方向排至市政污水管道，最终排入污水处理厂。雨水系统： 雨水计算

38、采用暴雨强度公式：雨水量公式：Q=Fq（L/s）其中p=1，其中=0.7。排吉阳路市政雨水管道。电气规划:1、设计规范及依据1）、民用建筑电气设计规范 JGT/T16-922）、住宅设计规范 GB50096-19993）、城市居住区规划设计规范 GB50180-934）、建筑设计防火规范GBJ 16-87（2001年版）5）、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2001年版）6）、建筑物防雷设计规范（2000版）GB50057-942、用电负荷住宅部分：负荷标准：50w/m2商业部分：负荷标准：100w/m23、供配电系统：采用环网方式供电，电缆采用YJV22-10KV电缆埋地引入。

39、4、防雷及接地本工程多层按三类防雷建筑物做防雷设计，在建筑物顶部四周装设避雷带，并按规定采取相应防雷措施。本工程各单体采用联合接地装置，接地电阻R1欧姆。本工程低压配电系统接地型式采用TN-C-S系统。5、电话：采用直线电话。住宅按2门/户计算。6、电视：设有线电视接收中心，住宅每户设两三只电视接收终端。7、安保系统：设置安保控制中心，机房设在办公楼内。设置周界防范报警系统；住宅按单元设置呼叫对讲系统。在住宅门卫设置安保系统控制中心，且与当地区域报警系统联网。8、智能化网络系统：配置先进的智能网络系统，运用通讯、计算机和自控等技术，通过有效的信息传输、宽带网络、提供先进的安全防范、信息服务、物

40、业管理等方面的功能。五、景观部分方案力求与现有环境相和谐，利用自然，美化自然，创造自然。具体原则如下：1、整体尽可能动态整合所有要素。结合规划现状，依据自然要素及人为要素，进行整合调整，尽量避免不良因素，强化最佳特点。2、设计要以现有环境为基础，尽量避免因建筑密度过大而造成对现存环境的破坏。3、在着手于中央水景设计时，应结合现有水体的天然形体以及水流的方向。尽不破坏其原有特征。保存自然风貌。合理处理水景、周边景观、住宅的交通关系。使景观与景观之间，景观与住宅之间更好的结合，增加其文化内涵，表现手法力求自由并具有创造性改进。4、以水景为景观中心并向四周发射。沿水进行人工景观的配置。使之有机结合。

41、以多种多样的手法塑造环境，改变原有单调的环境形象和地貌。在大的绿色背景下，创造出动态的、多样的、宜人的景观效果。5、以生态为导向。加强生态环境和人工引导，以求达到人与自然更完美的协调共存。6、以使用为导向。环境设计要以人为本，在此小区通过多样化的场地与绿化，满足居民健身、交流、娱乐等要求。重点设计：以出入口为中心，设定出区内的主要环路。除此之外，为了使区域分更为明显，根据市场现状进行定位，确定主题。1、主入口景观主入口的景观设计在满足了基本的使用功能外。更加注意其对人精神需求的满足。入口广场中央的水景造型别具一格。黑色的大理石造型浑厚。配以颜色谈雅的花卉，沉稳中不乏灵气。涌泉配以跌水，潺潺的流

42、水声似乎正向你细细道出生活的无尽甜美。玻璃会与水景完美结合，使之与广场小景遥相呼应。不断吸引着你的眼球。2、中央水体景观中央水景地带是小区居民休闲、交流、健身的及佳场所。水池的一侧是较宽敞的亲水平台。平台上设有休闲座椅。可供居民闲聊，背面郁郁葱葱。乔木与灌木搭配有置。夏天里煞是阴凉。前方水面平如镜。对岸的垂柳倒映于水中。微风拂来，柳枝飘动，水面泛起阵阵涟漪。仿佛置身于森林深处、世外桃源。滨水的木制长廊又是一休闲的好场所。水池的周围还配有瀑布，沙坑健身池、生态乐园、儿童乐园等场所，通过错落有致的交通线组合起来。增加了该区域的参与性。3、种植设计在种植设计方面，以小区主路为依据，次行道树与之相区别

43、。主要环路以大乔木为主。入户道以小乔木结合灌木为主。在树种选择方面，以乡土树种为主，模拟自然生态群落落叶树种与常绿树种相结合。间具观花、观果、闻香、辨色的审美特征，充分调动人的感官，达到人与自然的共生。第五章 主要原材料、燃料供应第一节 主要原材料本项目的主要原材料的来源主要为市场购置的钢材、水泥、砂石、木材等建材，市场上有充足的货源，可以方便从市场购入。第二节 主要燃料项目所需的水、电及运输等使用的各种燃料当地均可满足供应。第六章 环境影响评价第一节 设计依据一、建设项目环境保护设计规定二、建设项目环境保护管理条例三、环境空气质量标准GB3095-96四、污水综合排放标准GB8978-9五、

44、大气污染物综合排放标准GB16297-96六、建设单位提供的有关技术资料及当地环保部门提出的意见。第二节 主要污染物种类、来源及排放量一、废水：主要为雨污水、生活污水等，主要为生活废水，生产用水主要以蒸气为整理用水，基本不产生废水。二、废渣：主要为生活中垃圾。三、废气：主要为锅炉的燃料燃烧过程中产生的二氧化碳、二氧化硫等。第三节 处理方案一、废渣处理方案废渣主要为生活垃圾；生活垃圾定期运往指定地点丢弃。二、废气处理方案本项目中产生的废气主要为燃料产生的废气和油烟，预计对周围环境不会产生多大影响，能够符合国家规定的排放标准。三、废水处理项目中所排废水主要为生活污水、厕所排水。厕所排水在化粪池进行

45、处理，清下水则直接排入排水总管，并排入城市排水系统。四、绿化及其水土保持设计本方案设计尽可能利用现有地形地势安排各功能设计和绿化，避免场地不留裸土，栽种适合该地生长的常绿草坪，既美化环境又能减少污染，并达到环境的水土保持要求。第四节 结论在本设计方案中，遵照国家的有关规范及标准，对生活及生产过程中可能出现的各种污染物、源，均进行了相应有效的治理与预防，使其对周围环境影响的可能性大大降低。第七章 职业安全卫生第一节 工程建设的安全卫生要求一、劳动部文件劳字（1988）48号关于建设工程项目职业安全卫生监察的督行规定二、建筑设计防火规范GBJ73-84第二节 安全采取的主要防范措施一、根据建筑设计

46、防火规范，各功能在布置上均按规范要求，留有安全通道。二、各部门内设计将全部电气设备的外壳，配线穿管以及电气安装支架等，均作按零保护。所有机械传动设备，均装高安全防护罩。第三节 职业安全、卫生管理及教育一、合理布置各功能，并在空地处和建筑物四周进行绿化。二、对工作场所内温度高、湿度大的岗位，均作通风考虑，以降低室内温、湿度，减少对操作人员的影响。三、对于振动和噪音较大的设备，采用加设减振垫、消声器等措施，可减少噪音向外界的扩散。四、公建部分设有男、女更衣室、厕所等生活辅助用房，均有排气扇。五、本工程建成后，实行对物业管理工作人员定期体检，建立健康档案。高温等岗位的员工均享受劳保，按不同工种岗位发

47、入劳保用品，以满足安全要求。六、对物业管理人员进行定期培训。第八章 组织和劳动定员第一节 组织江西XXXX有限责任公司为本项目建设、管理公司，其组织机构按下图示组织结构规划。总经理副总经理综合管理部客房服务部财务部市场信息部市场部营销部工程项目部员工各职能部门主要职责为：工程部主要负责项目的开发计划和建设实施；市场营销部负责整个项目的营销策划和实际销售；客房服务部主要负责项目建设和销售过程中与业主的各方面的协调；财务部负责项目的融资和项目实施过程中的财务管理；市场信息部负责所有市场信息的调查、合同信息管理、工程实施信息管理等工作；综合管理部负责上述各部门职责之外的公司所有需要管理协调的工作。第

48、二节 定员人员定员按27人确定。第三节 人员的来源人员的来源主要由本公司派出人员和社会招聘用工为主。第九章 招投标第一节 招标措施及内容一、本项目为房地产开发项目，项目规模较大，按公开招标形式进行施工招标。二、招标前做好资料的准备工作。三、招标前完成施工图的设计审核工作。四、设计、监理工程规模采用直接委托的形式选择设计和监理单位。五、主要设施、设备采用市场询价和议价方式进行采购。第二节 招标方案一、委托招标代理单位，并签订委托代理协议。二、编制邀请招标文件。三、发布邀请招标文告。四、被邀请投票单位报名。五、投票单位资格初审。六、发布招标告知书。七、向入围拟投标单位发投标邀请。八、发招标文件及施

49、工图。九、组织现场察看。十、组织答疑会。十一、委托有相应资质的单位编制标成。十二、开标。十三、发中标通知书。十四、商谈施工合同十五、签订建设施工合同。第十章 项目实施计划第一节 前期工作一、成立项目实施小组（项目法人）进行项目实际动作二、项目选址、摘牌、用地手续办理 2005年1月前三、项目规划设计方案 2005年5月15日前四、项目扩大初步设计及其设计审查通过 2005年5月30日前五、项目施工图设计 2005年6月15日前六、项目招投标及规划报建手续 2005年7月10日前第二节 实施工作项目实行滚动开发，2005年8月动工，计划一年半完成。第十一章 投资估算及资金筹措第一节 建设投资估算

50、一、估算根据本估算根据本项目的规划总平面图及部分相关资料进行估算。二、估算计算根据本估算根据2000年工程定额：全国统一建筑工程基础定额、全国统一安装工程预算定额江西省单价估价表、全国统一施工机械台班费用定额（江西省预算价格2000年）、江西省建筑（装饰）安装工程费用定额、2005年上饶市建筑材料市场价格第一年度信息价及现时市场预测价格等进行估算编制。三、固定投资估算1、建筑安装费用小高层住宅、商铺、会所（17520m2+6233m2+540m2）550元/m2=1336.1万元多层住宅、车库及门卫间（18597m2+20m2/间131间+50m2）480元/m2=1020.8万元建筑安装费用

51、总计2356.9万元2、道路、管网、绿化（规划总用地面积建筑占地面积）100元/m2=226.9万元3、规费总建筑面积110元/m2=501.2万元4、家居智能化总建筑面积10元/m2=45.6万元5、项目建设管理费用（1+2+3+4）3%=97.7万元6、不可预见费（1+2+3+4）3%=97.7万元7、监理、设计费（约总用地面积30元/m2）：90.8万元8、土地款： 1840万元9、财务费用：（按2500万元、18个月计）25006.696%18/12=251.1万元10、销售费用：7844.2万元1%=78.44万元11、固定投资总计：5631.94万元第二节 资金筹措本项目总投资56

52、31.94万元，资金来源如下：一、自筹资金2786.5万元；二、工程垫资及预售楼订金345.44万元；三、向申请银行贷款2500万元。第十二章 财务评价第一节 财务评价基础数据与参数选择一、财务价格房产销售价格的确定原则：根据房产的目标市场，结合上饶市的市场预测，确定本项目房产的销售价格。项目主要投入物是以现行市场价格为依据，商品房以同类企业近期建设或市场上类似房产的市场销售价格为参照依据。二、项目计算期项目建设销售期为1.5年。第二节 销售收入估算销售收入是根据产出物的预测价格和建设计划计算而得，计划产量视为销售量。一、商铺：（以上均价3500元/m2计）6233m23500元/m2=218

53、1.6万元二、小高层住宅：（以上均价1500元/m2计）17520m21500元/m2=2628.0万元三、多层住宅：（以上均价1350元/m2计）18597m21350元/m2=2510.6万元四、车库：2620m22000元/m2=2510.6万元合计：7844.2万元第三节 成本费用估算：一、固定投资：5631.94万元二、销售税金： 总计705.96万元，其中：（1）营业税7844.25%392.21万元（2）城建税392.217%27.45万元（3）教育费附加 392.213%11.76万元（4）土地增值税 7844.20.5%39.22万元 （5）所得税7844.213%235.3

54、2万元第四节 财务赢利能力分析一、项目总收入：7844.2万元二、固定投资支出: 5631.94万元三、销售税金: 705.96万元四、税前利润:7844.2万元5631.94万元=2212.26万元五、税后利润：2212.26万元705.96万元=1506.3万元六、投资利润率利润总额（项目总支出销售费用）100%1506.3万元（5631.94万元78.44万元）100%=27.12%七、销售利润率利润总额项目总收入100%1506.3万元7844.2万元100%=19.2%第五节 项目敏感性分析按正常的投入产出的经济指标分析，该项目运作周期18个月，完成后开发公司可获税前利润2212.2

55、6万元。在此期间，如遇市场不可预见因素影响，造成房价下降5%，建安成本上升5%，投资回报期延长至24个月，则投入产出的经济指标为：一、投资总额1、建安费用2356.9万元105%=2474.74万元2、道路、管网、绿化226.9万元105%=238.2万元3、规费：501.2万元4、家居智能化45.6万元105%=47.9万元5、项目建设管理费用（1+2+3+4）3%=97.86万元6、不可预见费（1+2+3+4）3%=97.86万元7、监理、设计费:90.8万元8、土地款: 1840万元9、财务费用：2500万元6.696%24/12=334.8万元10、销售费用： 78.44万元11、固定

56、投资总计：5801.8万元投资成本增加量5801.8-5631.94=169.86万元二、销售收入1、销售收入：7844.295%=7451.99万元2、销售收入减少量：7844.25%=392.21万元三、销售税金 总计670.68万元，其中：（1）营业税7451.995%372.6万元（2）城建税372.67%26.08万元（3）教育费附加 372.63%11.18万元（4）土地增值税 7451.990.5%37.26万元 （5）所得税7451.993%223.56万元四、税前利润7451.99万元5801.8万元=1650.19万元较原来2212.26万元减少了562.07万元，即下降了

57、25.4%结论：在正常情况下正常运作，该项目建成后能赢到2212.26万元；如发生房产价格下降5%，建安成本上涨5%，投资回报期延长至24个月的不利意外情况。该项目仍然能赢到1650.19万元，说明本项目具有较高抗风险能力。第十三章 社会评价第一节 项目对社会的影响分一、本项目的建设，将为广大市民提供一个新的商业购物、娱乐休闲、安居乐业、环境优美的商住新区。二、本项目的建设，对上饶市城市建设和房地产开发新热潮的掀起具有非常大的推动作用。三、本项目的建设不会产生三废污染。四、本项目的建设，将改善现有部分坡地的水土流失状况，可保持水土并改善生态环境。第二节 项目与所在地相互适应分析一、项目符合上饶

58、市城市建设总体规划。二、本项目的实施，将彻底改变地块及其周边环境的面貌。三、本项目的实施，将尽力创建一个新的文化景观，是件功在当地的大好事。第三节 社会风险分析本项目不会对社会产生任何风险，不会对社会产生危害。第四节 结论根据以上分析，本项目对社会是一项非常有意义的项目。对城市与社会精神文明建设，都具有特别重要的意义。第十四章 风险分析第一节 项目主要风险因素一、市场建材、人工工资价格的变动二、市场销售期的变动。三、市场房地产销售价格的变动四、市场其它房地产开发情况的变动。五、资金的短缺。第二节 风险程序分析市场建材价格的变动对整个项目的成本产生影响，但所占比例不是很高，且一部分将由承包人承担。市场销售期的变动对整个项目的影响较大，直接影响项目的财务成本和管理成本。市场房地产销售价格的变动会对生产成本很大的影响，是主要的风险之一。投资资金来源的变动会对生产成本产生很大影响，也是主要的风险之一。市场其它房地产开发情况的变动对产品的市场价格会产生影响，但这个影响不会在短期内就产生。第三节 防范和降低风险对策对市场变动产生的风险，首先主要要加强市场风险意识；其次要建立一支市场信息调查队伍，及时掌握市场变化；再次要加强合同管理，将应由承包人、销售代理商承担的风险要切实地分担；准备多种营销方案以及时应对。 2005年5月28日