《房地产估价》题库(550题)

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1、房地产估价（这里不需排序号共：要复制到 excel 里的）660 题、单选题( 250 题红色的是答案 ）1章题）1. 专业估价与非专业估价的本质区别不包括（ ）。A. 由专业机构和人员完成B.是一种专业意见C.目的是评估市场价值D.有社会公信力3. 因污染、工程质量缺陷等导致的价值减损评估属于（）。A. 环境影响评估 B. 规划实施情况评估 C. 房地产评估 D. 风险评估4. 评估高层建筑地价分摊，属于（）业务。A. 传统价值评估 B. 价值分配 C. 相关经济损失评估 D. 价值减损评估5. 房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。A. 发明 B.发现 C.创造 D.确定6. 承担资

2、产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员严重不负责任，出具的证明文件有重大失实造成严重后果的，处（）以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。A. 3 年 B.5 年 C.7 年 D.10 年7. 承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假材料的，由公司登记机关没收违法所得，处 以违法所得（ ）的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人 员的资格证书，吊销营业执照。A. 一倍三倍B. 一倍五倍C.三倍五倍 D.五倍-倍8. 不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（ ）。A.估价目的不同B.作出的

3、估价师声明不同C.委托人不同D.掌握的有关信息不同9. 估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价服务的提供者和估价服务的需求者。（ ）是估价主体。A.估价报告的使用者B.估价服务的需求者C.估价委托人D.估价服务的提供者10. 房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作 （ ）以上的房地产估价师。A. 1 年 B.3 年 C.5 年 D.6 年11. 下列不是估价委托人的义务的有（）。A. 向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料B. 协助估价师搜集估价所必要的资料C. 就估价结果提出自己的要求D. 对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责

4、13. 估价报告书中说明的（）限定了其用途。A.估价原则B.估价方法C.估价目的D. 估价对象状况14. 估价假设的作用不包括（ ）。A. 有利于国家有关部门管理B.规避估价风险C.保护估价机构和估价师D.保护估价报告使用者15. 房地产估价的最高行为准则是（ ）。A.估价时点原则B.合法原则C.独立、客观、公正D.谨慎原则 18. 城市房屋拆迁以货币方式补偿的，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素， 以房地产（ ）确定。A.重置价格B.市场评估价格C.重建价格D.政府定价 20. （ ）中华人民共和国房地产管理法作了修订。A. 2005 年11月1日 B.2007 年8月 30日 C

5、.2006 年1月1日 D.2006 年3月1日22. （） 2 月建设部会同原国家质量技术监督局联合发布了国家标准房地产估价规范（GB T50291-1999 ）。A. 1998 年 B.1999 年 C.2000 年 D.2001 年23. （）中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会， 成为其全权会员。A. 2003 年 11 月 B.2005 年 10 月 C.2006 年 10 月 D.2007 年 10 月2 章 24 题 ）1. 房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（）的结合体。A. 实体、权益、区位B. 实物、权益、区位C. 实物、权利、位置

6、D. 实体、权益、位置2. 区位成为房地产的重要组成部分的原因是（）。A .房地产是附着物B .房地产具有不可移动性C. 房地产是实物D. 房地产包含权益3. 对房地产估价来说，土地是（A. 平面的 B. 三维立体的4. 下列不属于构筑物的是（A.储藏室B.水塔 C.隧道）。C. 陆地表面 D .地下空间 ）。D. 道路6. 建筑密度等于（）建筑用地面积。A. 总建筑面积 B. 土地总面积 C. 建筑顶层面积 D. 建筑基底总面积7. 在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（ ）。A. 债权 B. 物权C. 二者皆可D. 二者皆不8. 一般的无形资产主要是权益的价值。不包括下列中的（

7、 ）。A.专利权B.专有技术C.商标权 D.房地产9. 房地产权利的种类中，属于用益物权的是（）。A. 所有权 B. 典权 C. 抵押权 D. 质权10. 下列房地产的权利的种类中， （ ）属于担保物权。A.地役权 B.典权C.抵押权 D.租赁权11. 区位是指地球上（）空间方位和距离上的关系。A.某一事物B.某房地产C.某一事物与其他事物D.各种事物12. 以下不属于房地产存在形态的是（）。A. 土地 B. 建筑物 C. 房地 D. 权益13. 房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产（）的特性。A.不可移动B.独一无

8、二C.相互影响D.易受限制14. 房地产的（ ）特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。A.不可移动B.供给有限C.价值量大D.用途多样15. 房地产具有供给有限特性，本质上由于（）。A. 土地总量有限B.规划限制C.房地产不可移动D.价值量大16. 某人在自己的住宅周围种植花革树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（）特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制17. 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A .装饰装修改造B .通货膨胀 C .需求增加导致稀缺性增加D .改进物业管理18. 引起房地

9、产价格上升的原因不包括（）。A .内部经营管理B .通货膨胀C .需求增加导致稀缺性增加D .外部经济19. 房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是（）上升的。A. 间断 B. 波浪 C. 连续 D. 螺旋20. 下面（ ）不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。A. 装饰装修改造 B .修建广场、公园、公共绿地C. 调整城市发展方向D. 改变城市格局22. 在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ ）的行为。A.宅基地所有权B.空间利用权C.地役权D.建筑物相邻关系23. 公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划

10、分的，总高度等于或者超过（ 的为高层。A. 7 层 B.8 层 C.9 层 D.10 层24. 现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ 的制约。1. 房地产价格是由房地产的（A. 供给、需求、利用状况C. 有用性、稀缺性、有效需求）三者相互结合而产生的。B. 价值、使用价值、供求D. 权利、租金、利率）层）方面A.建筑技术B. 土地权利设置C.相邻关系 D. 土地使用管制2. 下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是（）。A.都是价格用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C. 都是按质论价D. 都受个别因素的影响3. 房地产价格的实质是（ ）。A.区位的

11、价格B.权益的价格 C.实物的价格D.租金的折现值4. 需求规律是指需求量与价格（ ）的关系。A.正相关 B.负相关 C.零相关D.无法确定6. 决定房地产需求量的因素不包括（ ）。A.房地产商对未来的预期B .该种房地产的价格水平C. 相关物品的价格水平）对商品的需求。D. 消费者的收入水平7. 对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会（A.增加 B.减少 C.不变 D.无法确定8. 在替代品之间，一种房地产的价格上升，另一种房地产的价格如果不变，则对另一种房地 产的需求就会（ ）。）。A.增加B.减少 C.不变 D.无法确定9. 下列情形中会不会导致房地产当前需求增加的是（A. 消费者

12、预期未来的房地产价格上升B. 消费者预期其未来的收入增加C. 作为互补品的房地产的价格上升D. 消费者的收入增加10. 房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括（）。A. 房地产开发商对未来的预期B. 消费者的预期C. 该种房地产的价格水平D. 该种房地产的开发建设成本11. 在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本下降，会使该种房地产的供给（）。A.增加 B.减少 C.不变D.无法确定13. 决定房地产需求量和供给量的共同因素是（ ）。A. 相关物品的价格水平B. 该种房地产的价格水平C. 房地产开发商对未来的预期D. 消费者对未来的预期14. 房地产估价中

13、的价值，一般是指（ ）。A.使用价值 B.交换价值C.投资价值D.账面价值15. 决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区房地产的供求状况，这是因为 （ ）。A.房地产的不可移动性B .中国经济地区差异明显C. 不同地区人们的消费习惯不同D. 地区间的政府管制16. 严格来说，正常成交价格的形成条件不包括（）。A. 适当的期间完成交易B. 卖者和买者都具有完全信息C. 特定的买者和卖者D. 公开市场17. （ ）是在经纪人假设下，或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格：A.市场价格B.成交价格C.理论价格D.清算价格18. 成交价格围绕着（ ）而上下波动。A.市场价格B.理论价

14、格C.清算价格D.原始价格19. 在房地产价格中，市场价格是（ ）。A.稳定均衡价格B.不稳定均衡价格C.长期均衡价格D.短期均衡价格20. 收益法求得的价值趋向于（ ）。A.成交价格 B.市场价格 C.理论价格D. 评估价格21. 市场法求得的价值趋向（ ）。A. 成交价格B.市场价格C.理论价格 D.评估价格22. 在房地产市场存在泡沫的情况下，收益法求得的价值（ ）市场法求得的价值。A. 高于 B. 低于C. 等于 D. 无法确定23. 城市房屋征收评估应当采用（ ）标准。A. 清算价值B. 公开市场价值 C. 账面价值 D. 原始价值24. 某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房

15、地产所评估出的价值是（ ）。A.使用价值B.原始价值 C.投资价值D.市场价值25. 按照国家规定，经济适用房的利润需控制在（）以下。A. 1 B.2 C.3 D.5 26. 基准地价是城市中均质区域内的土地（ ）。A.最低价格B.最高价格 C.平均价格D.成交价格27. 甲乙两宗土地，甲单价为900元/血2,乙单价为600元/血2,其他条件完全相同，如果甲地的容积率为 6，乙地的容积率为 3，则作为一个理性的房地产开发商会选择购买（）。A.甲 B.乙 C.甲、乙一样 D.无法判断29. 在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期 时的价格为（ ）。A. 名义

16、价格B. 实际价格C. 市场价格 D. 成交价格30. 当拍卖出现流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次 保留价的（ ）。A. 10B.20C.30 D.504 章 18 题 ）2. 下列属于房地产影响因素中的自身因素的是（）。A.完备程度 B.基础设施 C.区位因素 D.环境状况3. （ ）房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境景观、公共服务设施完备程度。A.别墅 B.商业 C.居住 D.工业5. 对商业用房而言，一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低， 般不到地上一层价格或租金的（ ）。A. 80B.75%C.70%D.606. 影响房地

17、产价格的环境因素不包括（）。A. 大气环境 B. 声觉环境 C. 卫生环境 D. 治安环境）所7. 中华人民共和国民法通则第 79 条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归（ 有。”A.发现人B. 土地使用者C. 集体D. 国家）方面的8. 现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ 制约。A. 使用管制B.建筑技术C. 土地权利设置D.相邻关系11. 一般地说，增加房地产开发环节的税收 .会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地 产价格（ ）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）。A.下降，下降 B.下降，上升C. 上升，下降D.上升，上升12. 对

18、于（ ）房地产来说，物业税会减少房地产的净收益，从而会直接导致房地产价格降 低。相反，减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。A.收益性B.具有潜在开发能力C.再开发D.公益性13. 影响房地产价格的经济因素，不包括（ ）。A.人口状况B.居民收入水平C.物价 D.利率14. 理论上，利率上升，房地产价格（ ）。A.上升B.下降C. 不变D. 不相关15. 在不考虑其他因素的前提下，人民币汇率上升的预期将会导致中国房地产价格（）。A.上升 B.下降 C.不变 D.不相关17. 政府对土地的垄断会导致中国房地产价格（）。A.上升B.下降 C.不变 D.不相关18. 在影响房地产价格的各种因

19、素中，房地产投机属于（）。A. 社会因素 B. 环境因素C. 人口因素D. 行政因素5 章 23 题 ）1. 房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A. 委托人B. 估价报告预期使用者C. 管理部门D冲立2. （）是房地产估价的基本原则。A.最高最佳原则B.独立、客观、公正C.估价时点原则D.合法原则3. 房地产估价的合法原则是针对（）来讲的。A. 估价机构 B. 估价人员 C. 估价对象 D. 估价方法）为依据。4. 在依法判定的使用权利方面，应以（A. 国家的价格政策B. 相关合同C. 法律、法规

20、、政策D .使用管制5. 某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为 18 万元，预计改为服装店后的年 净收益为 20 万元，除此无其他更好的用途，则根据最高最佳使用原则应按（）进行估价。A. 服装店用途B.超市用途C.社会平均收益D.地价加房价6 .对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（）支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。A.小于 B.大于 C.等于 D.无法确定7. （）是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度超过一定限度后，收益开始下降。A. 收益递减规律B边际效用递减规律C .土地过度开发D. 使用管制8. 有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相

21、当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一 建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值， 这是由于（ ）。A. 该建筑物的价值低于拆除费用B. 该估价结果肯定有误C. 甲土地的价值高于乙土地的价值D .不可能出现这种情况9. （）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。A适合原理B. 均衡原理C. 收益递减原理D. 最佳使用原则10. 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑 物的费用之后的余额，则应以（ ）进行估价。A .保持现状前提B .装修改造前提C. 转换用途前提D. 重新利用前提11.

22、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物 的费用之后的余额时，应以（ ）进行估价。A. 保持现状前提B. 装修改造前提C. 转换用途前提D. 重新利用前提12. 某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好， 根据城市规划， 该工厂所在地块的规划用途为商住综合。 现需评估该工厂用地的公开市场价 值，则应按（ ）进行评估。A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地14. 估价通常是求取估价对象在某个特定时间上的价值，它必须根据（ ）来确定。A. 估价对象B. 估价目的C. 估价程序D. 估价原则16. 某估价机构于 2003

23、 年 6 月 10 日至 20 日为某房地产抵债进行了评估， 估价时点为 2003 年 6 月 15 日。因估价结果有争议， 2003 年 8 月 15 日进行复估， 则复估的估价时点为 （ ）。A. 2003 年 6 月 15 日B. 2003 年 8 月 15 日C. 签订估价委托合同之日D. 估价人员与委托人商定的某日18. 房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常估价时点为（），估价对象为（ ）状况A.现在，历史B.现在，现在C.历史，现在 D.未来，现在21. 替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离（）在同等条件下的正常价格。A. 相同房地产B. 同一城市房地产C. 类似房地产D. 同

24、样用途房地产22. 运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。（2003 年试题）A.合法原则B .最高最佳使用原则C替代原则D. 公平原则23. 运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采 用（ ）的收益估计值。A.较高B.较低C.最高D.居中6 章 28 题 ）1. 市场法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的（ ）。A.完全相同的房地产B.相关的房地产交易 C.类似房地产的交易D.房地产的交易2. 市场法测算出来的价格通常被称为（）。A.积算价格B.市场价格

25、C.比准价格D.交易价格3. 市场法的理论依据是房地产价格形成的（）。A.预期原理B .市场有效原理C替代原理D. 生产费用价值论4.选取可比实例的数量，一般要求选取（）的可比实例即可。A.3个以上 B.5个以下 C.35个D.310个选取的可比5. 在市场法选择可比实例的过程中， 可比实例的规模应与估价对象的规模相当， 实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围之内。A. 0.51.5）的买卖实例。7.在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（A.协议方式B.招标方式C.拍卖方式D.政府定价9. 有一宗房地产交易实例，其成交总价为40 万元，其中首付 20，余款在以后的五年每年年末

26、平均支付，假设年利率是 10，则在成交日期一次付清的价格为（ ）。A. 32.26 万元B. 35.26 万元C. 40 万元D. 42.26 万元11. 某套住宅的套内建筑面积为145 m2,套内使用面积为132 （m2）,应分摊的公共部分建筑面积为9 m,按建筑面积计算的价格为3295元/m,该套住宅按套内建筑面积计算的价格为（ ）m。A. 3000 元B. 3277 元C. 3500 元D. 3599 元12. 某宗房地产交易的成交价格为 30 万元人民币,其中首期支付 30,余款在一年后一次 性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10 %，建筑面积为100 m,假定折现率为 6%,则该房

27、地产按照套内建筑面积计算的实际单价为（）/m。A. 3198 元B. 3298 元C. 3098 元D. 2998 元14. 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用（）时的汇率。A. 成交日期B. 估价时点C. 估价作业日期D. 估价委托日15. 甲、乙两宗相邻土地， 价格均为 50 万元， 若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市 场价格为 150 万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者 合理的索价范围是（ ）。A. 050万元B. 5075万元C. 50 100 万元D. 100 150 万元16. 判定某可比实例的成交价格比正常价格低6

28、，则交易情况修正（）。A.系数为0.060B.系数为0.940C.系数为1.060D.系数为1.06417. 某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3和 6，某宗房地产建筑面积为120 m2,买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。 则该宗房地产的正常成交单价为（）/m。A. 2427.18 元 元 元 元21. 某地区某类房地产 2008 年4月1 日至 10月1 日的价格指数分别为 79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（均以上月为 100）。其中有一房地产在 2008 年10月1 日的价格 为2000元/m,对其作交

29、易日期调整到2008年6月1日的价格为（）/m。A. 1376 元 B.2308 元 C.2907 元 D.2558 元22. 某宗房地产2006年2月25日的价格为1000美元/m。汇率为1美元=8.26元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均比每月比上月递减0.5,则其 2006 年10 月 25日的价格为（ ）元人民币。 2006 年10月25日的汇率为 1 美元=8.29 元人民币。A. 7935 元B. 7964 元C. 8260 元D. 8290 元23. 在百分率法中,房地产状况调整系数应以（）房地产状况为基准来确定。A.估价对象B. 标准房地产C. 市场上D. 交易情况2

30、5. 在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房 地产状况，得 97 分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得 102 分，则房地产状 况修正（ ）。A. 系数为 0.95 B. 系数为 0.99 C. 系数为 1.01 D. 系数为 1.057 章 收益法 30 题 ）1 .收益法中所指的收益是（ ）。A. 估价时点前一年的收益B. 估价时点前若干年的平均收益C. 估价时点以后的未来预期正常收益D. 估价时点前最高盈利年份的收益2. 收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的（）来求取其价值的方法。A.资本化率B.收益率C.收益乘数D.利息率3.

31、 通常把收益法测算出来的价格称为（ ）。A.积算价格B.比准价格C.收益价格D.市场价格4. 收益乘数法的理论基础是（）。A.预期原理B.市场价值原理C.收益折现原理D.现金流折现原理5. 收益法适用的条件是房地产的（）。A. 收益能够量化B .风险能够量化C收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化6. 某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75 %，报酬率为10 %，则该商铺目前的价值为（）/m。A. 14140 元 B.42421 元 C.56561 元 D.60000 元7. 实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，计算净收益最合理的方法是（）。A.

32、 过去数据简单算术平均法B. 过去数据加权算术平均法C. 未来数据简单算术平均法D. 未来数据资本化公式法9. 某商场建成于 2000 年10月，收益期限从 2000 年10月到 2040 年10月，预计未来正常 运行年潜在毛收入为 120 万元，年平均空置率 20 ，年运营费用 50 万元。目前该类物业 无风险报酬率为 5，风险报酬率为安全利率的 60 ，则该商场在 2010 年10 月的价值最 接近于（ ）。A. 518 万元 B.549 万元 C.557 万元 D.816 万元12. 某商场建成于 2000 年 10 月，收益期限从 2000 年 10 月到 2040 年 10 月，预计

33、未来正 常运行年潜在毛收入为 120 万元，年平均空置率 20 ，年运营费用 50 万元。目前该类物 业无风险报酬率为 5，风险报酬率为安全利率的 60 ，则该商场在 2005 年 10 月的价值 最接近于（ ）。A. 536 万元 B.549 万元 C.557 万元 D.816 万元13. 某宗房地产的土地使用年限为 50 年，至今已使用 8 年，预计该宗房地产年有效毛收入 为 80 万元，运营费用率为 40 ，安全利率假定为 6，风险补偿率为安全利率的 40， 该房地产的收益价格为（ ）。A. 368 万元 B.552 万元 C.561 万元 D.920 万元14. 建筑物净收益=（）建筑

34、物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）A. 建筑物重置价B. 建筑物现值C. 土地价格D. 房地产价格16.某商铺建筑面积为 5000血2,建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/ m2；运营费用率为租金收入的 25 %;该类房地产的报酬率为 10。该商铺的价值为（）。A. 5208 万元 B.533 万元 C.695 万元 D.711 万元19. 某商铺的收益年限为 30年，同土地使用权年限相同。年有效毛收入为6000元/m2。假设年运营费用为1500元/m2,报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）/ m2。A. 14140 元 B

35、.42421 元 C.56561 元 D.60000 元20. 甲房地产尚可使用年限为40年，单价为1050元/m,乙房地产尚可使用年限为50年，单价为1100元/m,报酬率均为8%，实际上甲房地产的价格（）乙房地产的价格。A.高于 B.低于 C.等于D.无法确定21. 已知某收益性房地产的收益期限为40年，报酬率为6 %的价格为4920元/m；若该房地产的收益期限为 50 年,报酬率为 8%,则其价格最接近于（ ） /m。A. 3816 元 B.3899 元 C.4087 元 D.4000 元22. 某宗房地产的收益年限为 40 年,预测未来 3 年的净收益分别为 17 万元、18 万元、1

36、9 万元,从第 4 年起,每年的净收益将稳定在 20 万元左右,如果资本化率为 9%,则该房地 产的收益价格为（ ）。A. 195 万元 B.210 万元 C.213 万元 D.217 万元23. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为 30 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上 减少 2 万元，则该宗房地产的合理经营期限为（ ）。A. 13 年 B.15 年 C.16 年 D.17 年25. 某房地产商以 2000 万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2，一年后该写字楼售出时， 房地产商收回资金 2200 万元，同类投资的平均社会报酬率是10% ，则该房地产商投资净收益是（ ）。A. 40

37、 万元B. -39.22 万元 C. 39.22 万元D. 0 万元26.直接资本化法通常是采用（A.估价时点B.未来第一年）的预期收益。C. 收益期内的算术平均数D. 收益期内的中位数27. 忽略了房地产租金以外的收入和不同房地产空置率和运营费用的差异，是（ ）的缺点。A.毛租金乘数法B.潜在毛租金乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法28. 有效毛收入乘数是估价对象房地产的（ A.价格B.租金C.潜在毛收入）除以其有效毛收入所得的倍数。D. 净收益31. 某出租的房地产的年租金收入为 10 万元，年出租总费用为 1 万元。建筑物重置价格为100 万元，成新率为 80。已知土地资本化率为

38、 6，建筑物资本化率为 8 。假设该房地 产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。A.43 万元 B.112.5 万元 C.123.3 万元 D.150 万元33. 有一宗房地产总价为 100 万元，综合资本化率为 7，土地资本化率为 6 ，建筑物资 本化率为 8，则该宗房地产的土地收益为（）（收益可视为无限年） 。A.3 万元 B.4 万元 C.5 万元 D.6 万元8 章 成本法 42 题 ）1 .成本法中的“成本”不是通常意义上的成本，而是（）。A.价格B.利润 C.费用 D.支出2. 通常把成本法测算出的价值简称为（ ）。A.市场价格B.比准价格C.积算价格D.收益价格3

39、.单纯的建筑物或其装饰装修部分，通常采用（）估价。A. 市场法B. 收益法 C. 假设开发法D. 成本法4.在完善、成熟的土地市场下， 土地取得成本一般是由购置土地的价款、 在购置时应由 （）和可直接归属于该土地的其他支出构成。A.房地产开发商缴纳的税费B. 土地出让方缴纳的税费C. 政府管理部门缴纳的税费D. 开发商与土地出让方分担的税费5. 王某取得一宗面积为 5000平方米的住宅用地的土地使用权，楼面地价为3000元/怦,容积率为 2.5，受让人需按照受让价格的 3缴纳契税，则王某的土地取得成本为（）。A. 1483.2 万元 B.1545 万元 C.3750 万元 万元7 .成本法中一

40、般不计息的项目是（A.管理费用B.销售费用）。C. 开发成本 D. 销售税费8. 某银行存款利息方式采用单利， 假设某一年期存款的年利率为6，为吸引 3 年期的储户，则其 3 年期存款的单利年利率应大于（ ）。A. 6.37 D.610. 成本法中开发利润是指该类房地产项目在正常条件下开发商所能获得的（）利润。A.期望B.实际C.平均D.主观12. 某房地产的土地取得成本为 1000 万元，开发成本为 3000 万元，管理费用为 200 万元， 销售费用为 300 万元，开发利润为 500 万元，投资利息为 600 万元，则该房地产的投资利 润率为（ ）。A. 9.814. 新开发区土地的分宗

41、估价， （ ）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场 一般还未形成，土地收益也还没有。A. 市场法B. 成本法 C. 收益法D. 假设开发法16. 重置价格的出现是技术进步的必然结果， 也是“替代原理” 的体现， 重置价格通常 （）重建价格。A.低于 B.等于C.高于 D.高于或等于17. 在求取建筑物的重新购建价格的具体方法中， （ ）主要用于检验其他方法的测算结果。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法18. 某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折

42、旧C.经济折旧D.设备折旧19. 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。（2003 年试题）A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧20. 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.会计折旧21. 某住宅小区附近兴建了一座化工厂， 该居住小区的房地产价值下降， 这种折旧属于 （ ）。A.物质折旧B.功能折旧C.外部折旧D.设备折旧23. 某经过年数为 23 年的零售中心， 其内部进行了重新装修， 而且该建筑物的维修养护较好， 那么该建筑物的有效年龄（ ）。A.等于23年 B.小于23

43、年 C.大于23年D.可能等于也可能大于 23年24. 假设建筑物重置价格为 500 万元，有效经过年数为 10 年，目前剩余经济寿命为 30 年，残值率为 10，此时建筑物的每年折旧额是（）。A. 12.9 万元 万元 万元 D.15 万元25. 甲房地产的建筑物建于 1993 年， 乙房地产的建筑物建于 1998 年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001 年该两建筑物的年折旧额并加以比较，则（ ）。A.甲大于B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断26. 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120 m2,单位建筑面积的重置价格为 800元/怦，

44、建筑物残值率 6 %，年折旧率2.2 %，计算该建筑物的现值是（）。A. 76800 元 B.79104 元C.80118 元D.81562 元27. 成新折扣法习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（ ）。A.成新率B.年折旧率C.残值率D.回收率28. 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120 m,单位建筑面积的重置价格为600元/ m,年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。（2008年试题）A. 16%B.42%C.58%D.84%29. 某建筑物的建筑面积为2000 m,占地面积为 3000 m,现在重新获得该土地的价格为800元/m

45、,建筑物重置价格为 900元/m,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m。则该建筑物的成新率为（）。A. 44%B.50%C.67%D.86%30. 某 8 年前建成交付使用的建筑物,在此期间该建筑物的维修养护情况正常,估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为 30 年,残值率为零。 用直线法计算该建筑物的成新率为 （）。A. 27%B.21 %C.79%D.85%31. 某建筑物的实际经过年数为10 年,预计可能再使用 30 年,残值率为 4%,用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。A. 68%B.74%C.76%D.82% 33.某一商业建筑物的有效年龄为 5 年,年平均折旧率为 2.

46、5%,假设建筑物的残值率为零, 建筑物的经济寿命为（ ）。36. 某房地产的重建价格为 2000 万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况 多投入 150 万元，投入使用后每年多耗电费 0.8 万元。假定该空调系统使用寿命为 15 年， 估价对象房地产的报酬率为 12 ，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（ ）。A. 1838.00 万元 万元 万元 万元37. 估价上的折旧注重的是（ ）。A.原始取得价值的减价修正B .原始取得价值的摊销与回收C. 重置价值的摊销与回收D. 价值的减价修正38. 某工业用房，建成 5 年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为 50 年，地使用

47、 权出让合同约定不可续期。 建筑物的经济寿命为 40 年，该建筑物折旧的经济寿命应为 （）。A. 40 年 B.45 年 C.50 年 D.55 年39. 某建筑物建成于 1993 年 10 月 1 日，在该建筑物建成 5 年后补办了土地使用权出让手续， 土地使用权出让年限为 40 年，土地使用权出让合同未约定不可续期。建筑物的经济寿命为60 年，有效经过年数为 10 年，如果要求取建筑物在 2008 年 10 月的现值，则建筑物的剩 余经济寿命应为（ ）。A. 40 年 B.45 年 C.50 年 D.60 年41. 某幢旧办公楼， 在其建成 5 年后补办了土地使用权出让手续， 土地使用权出

48、让年限为 50 年，土地使用权出让合同约定不可续期。建筑物经济寿命为 60 年，该建筑物折旧的经济寿 命应为（ ）。A. 45 年 B.50 年 C.55 年 D.60 年9 章 假设法 25 题 ）1. 假设开发法的本质是以房地产的（A .预期未来收益B. 预期开发后的价值C. 重新开发建设成本D. 市场交易价格）为导向求取估价对象的价值。）。C. 预期原理D. 生产费用价值论2. 假设开发法的理论依据是（A.替代原理B.合法原理3. 某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该 仓库的公开市场价值，最适宜采用（ ）进行估价。A.比较法 B.成本法 C.假设

49、开发法 D.长期趋势法4. 假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（ ）的“倒算法 ”。A.市场法B.收益法C.成本法 D.长期趋势法5. 某市有一建筑物本来是住宅用途，后因为城市规划的更改变为商业用途， 现需要评估其的公开市场价值，最适宜采用（ ）进行估价。A.比较法 B.成本法 C.假设开发法D.长期趋势法6. 假设开发法用于房地产估价在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在（）的投资者的立场上。A.特定B.典型C.单个D.社会7. 假设开发法用于房地产投资分析在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在 （ ）的投资者的立场上。A.特定B.典型 C.单个 D.社会8. 假设

50、开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是（）。A. 选择最佳用途B. 选择最佳开发商C. 选择最佳建设规模D. 选择最佳档次10. 假设开发法中求取在建工程价值的扣除项目不包括（）。A. 土地取得成本B. 续建管理费用C .续建投资利息D.续建完成后房地产销售费用11. 开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（）评估。A.市场法B.收益法 C.成本法D.推测法13. 运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（）。A. 估算后续开发经营期B. 估算后续开发的各项支出、收入C. 估算后续开发各项支出、收入在何时发生D. 估算开发期中的利息和利润14. 当较为精确地应用假设开发法时，应

51、考虑（）。A.通货膨胀影响B.投资利息因素C.资金时间价值D.投资风险补偿15. 运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开 发房地产开发经营期的起点应是（ ）。A. 待开发房地产开发建设开始时的具体日期B. 待开发房地产建设发包日期C. 取得待开发房地产的日期D. 房地产开发完成并投入使用的日期16. 运营期是从开发完成后的房地产竣工之日起至（）的日期。A .房屋验收合格B. 房屋可使用C .将其售出之日止D .房地产经济寿命结束17. 对于开发完成后的房地产适宜销售的，通常是预测（）房地产市场状况下的价值。A. 开发结束时的时间B. 购买待开发房地产时的时

52、间C. 建设期间的某个时间D .全部租售出去时的时间18. 评估一宗房地产开发用地2006 年 1 月 1日的价值，预测该宗土地 2009 年 1 月 1日开发完成后的房价中属于地价的部分为 2000 万元，折现率为 10 ，则该土地的价值为 （）。A. 1562.89 万元B. 1652.89 万元C. 1502.63 万元D. 1520.63 万元19. 现有某待开发项目建筑面积为 3850m2 ，从当前开始建设期为 2 年。 根据市场调查分析，该项目建成时可出售 50，半年后和一年后分别售出其余的30和 20 ，出售的平均单价为2850元/m2。若折现率为15% .则该项目开发完成后的总

53、价值的当前现值为（）。A. 766 万元B. 791 万元C. 913 万元D. 1046 万元20. 运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用（）来求取。A.成本法B.市场法C.收益法D.长期趋势法21. 对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的 最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势， 可以采用 （ ）和长期趋势法相 结合进行估算。A.比较法B.收益法C.成本法D.路线价法23. 在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，下列哪项一般不计息（）。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C. 销售税费D

54、. 开发成本、管理费用和销售费用24. 后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段 时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内（ ）。A.期初B.期中 C.期末D.任意阶段（ 10 章 长期趋势 12 题 ）1. 房地产价格通常有上下波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看， 会呈现出一定的（ ）。A. 变动规律和发展趋势B. 发展规律和发展趋势C. 发展规律和长期趋势D. 长期趋势和变动规律3. 长期趋势法适用的对象是（）。A.价格有明显季节波动的房地产B .价格无明显季节波动的房地产C. 价格无明显变动的房地产D. 价格有明显

55、变动的房地产4. 直线趋势法公式中的常数 a、b 是由（ ）决定的。A. 房地产的历史价格资料B. 房地产的未来价格资料C. 房地产的现时价格资料D. 估价人员选取的价格资料5. 数学曲线拟合法中最简单、最常用的为（）。A .指数修匀法B. 指数曲线趋势法C. 二次抛物线趋势法D. 直线趋势法9. 如果房地产价格时间序列的逐期发展速度（ ），就可以计算其平均发展速度。A. 较大B. 较小C. 差距较大D .大致相同12. 在运用长期趋势法测算房地产未来价格当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降 的。并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）方法进行测算。A. 平均增减量法B. 平均发

56、展速度法C. 移动平均法D. 指数修匀法11 章 地价评估 18 题 ）6. 路线价法主要适用于（ ）的估价。A.城镇街道两侧商业用地B .城镇街道两侧居住用地C. 城镇街道两侧综合用地D. 城镇街道两侧各类用地8. 标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道 路的方向，地价（ ）。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零10. 随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）。A. 单独深度价格修正率B. 累计深度价格修正率C. 平均深度价格修正率D. 加权深度价格修正率11. 一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线线价为5000元

57、/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）。A. 22 m B.28 m C.38 m D.50 m13. 城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的 各地价区段在某一时点的（ ）。A. 最低价格B. 平均价格C. 出让地价10 000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经 容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所D. 标定地价15. 某工业用地的土地面积为 规划调整，用途变更为居住， 需的补地价为（ ）。A. 500 万元B. 1000 万元C. 2500 万元D. 3000

58、 万元）以外的房地产估价业务。12 章 估价程序 17 题 ）2. 二级资质的房地产估价机构可以从事除（A.公司上市、企业清算B公司上市、司法鉴定C司法鉴定、企业清算D .城镇房屋拆迁3. 估价业务应当以（ ）名义统一受理，统一收取费用。A.估价师B.估价机构业务承接人员C.估价机构 D.项目负责人4. 分支机构应当以（ ）名义承揽估价业务。A. 承接业务的房地产估价师B. 设立该分支机构的估价机构C. 分支机构D. 分支机构负责人5. 下列估价基本事项中，本质上由委托人决定的事（ ）。A. 估价对象B. 价值类型 C. 估价时点 D. 估价目的6. 确定估价对象及其范围和内容时，应根据（ 确

59、定。A.估价原则B.估价目的C.估价方法），依据法律法规，并征求委托人同意后综合D. 估价程序7. 从本质上讲，估价时点是由（ ）决定。A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象8. 签订了书面估价委托合同之后，应当明确至少（）合适的注册房地产估价师负责该项估价业务。A. 1 名 B.2 名 C.2 名以上D .没有特别要求9. 对于同一估价对象，宜选用（）估价方法进行估价。A. 一种B. 两种以上（含两种）C. 两种以上（不含两种）D. 三种10. 搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的估价的（）。）承担。A.估价目的B.估价方法C价格类型D.时间长短 13. 超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由（A .政府主管部门B. 估价机构C. 委托人D .注册房地产估价师14. 在估价报告中应包含一份由（ ）的估价师签名、盖章的声明。A. 本估价机构所有B. 所有参加该估价项目C. 对该估价项目负第一责任D. 本估价机构法定代表人15. 防范估价风险的最后一道防线是（ ）。A. 撰写估价报告B. 内部审核估价报告C. 出具估价报告D .估价资料归档16. 估价机构出具的估价报告应该一式（ ）。A. 1 名 B.2 份 C.3 份 D.4 份17. 估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（）。A. 应作为估价资料归档B. 不用作为