天津房地产市场研究报告

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1、2011年天津房地产市场研究报告撰写日期：2012年1月目录第一部分：市场背景31.1、经济环境31.2、政策环境91.3、城市发展环境14第二部分：土地市场分析172.1、土地市场年度供应情况172.2、土地市场年度成交情况21第三部分：居住类物业市场分析（含商品住宅、别墅、公寓）243.1、市场供应243.2、市场成交263.3、供求对比28第四部分：普通商品住宅市场分析294.1、市场供应304.2、市场成交324.3、供求对比354.4、发展趋势预测36第五部分：商业市场分析375.1、市场供应385.2、市场成交395.3、供求对比415.4、发展趋势42第六部分：公寓市场分析436

2、.1、市场供应436.2、市场成交456.3、供求对比466.4、发展趋势47第七部分：2012年天津市房地产市场走势预测48附表：49第一部分：市场背景1.1、经济环境本期导读： 11年第三季度，全国GDP实现9.1%增速，中国经济增长速度回落； 发电量增长率11年下半年以来呈波动下降态势； 2011年下半年固定资产投资减速明显； 11全年社会消费品零售总额预计超17万亿元，但总体消费仍然不够活跃； 11年通货膨胀压力明显，3季度通胀呈回落趋势； 天津11年前3季度GDP增速位列全国第一，达16.5%，奠定了未来中国经济增长第三极地位； 与全国走势相当，天津固定资产投资增速持续保持高位运行，

3、但房地产投资增速3月开始呈不稳定波动趋势； 11年居民居住支出波动上涨较大，占居民消费支出比例不断攀升； 预计11年天津市户籍人口数将破990万大关，常住人口数将近1350万。宏观经济运行数据统计分析10年2季度至11年3季度增速减缓，呈下降趋势09年2季度-10年1季度增速逐步上升GDP增速连续8个季度呈下降走势 解析：10年4月“国十条”出台后GDP增速明显下降，经济增长回归理性。发电量受经济增长加快影响持续上升 解析：从2011年11年7月全国发电量呈波动式下降趋势。11年波动较大，近期增速放缓 解析：2010年房市发展形势整体向好，土地市场较为活跃，致使11年房地产开工量较大，促进了当

4、年固定资产投资的大幅上涨。11年初波动较大，3月开始同比增速趋于平缓 解析：预计11全年社会消费品零售总额超过17万亿元，目前居民正处在消费结构升级的转型阶段，社会消费品零售总额与居民消费保持在稳定状态。11年通货膨胀压力明显，近期CPI、PPI通胀呈回落趋势 解析：11年8月以后，CPI、PPI以连续五个月回落的方式，进一步确立了当前物价涨幅回落的总体态势，但长期看来，成本推动的价格上涨压力将长期存在，稳定物价依然是一项重要任务。 解析：11年3月以来，消费者信心指数持续下降，10月100.5接近临界值。 解析：天津经济近年持续保持高速稳定发展，11年GDP增幅“领跑”全国。 解析：3月受政

5、策影响，天津地区固定资产投资大幅下降，但年度增速仍持续保持在30%左右。 解析：11年天津房地产开发投资总额高约1000亿，全年增速变动幅度较大，一、二季度快速上升后，6月份迅猛上升，达到全年峰值，第三季度开始呈下降趋势。 解析：11年天津居民居住支出占比波动较大，年末与年初整体持平。 解析：预计11年天津市户籍人口数将达到990万。 解析：近几年天津市常住人口以5%左右的速度增加，预计11年将近1350万。1.2、政策环境2011年全国关于房地产调控的相关政策总结“新津六条”出台 全力控制房价过快上涨为贯彻落实国家宏观调控措施，巩固房地产市场调控成果，天津1月20日出台了关于进一步规范我市房

6、地产市场持续健康发展的若干意见，主要内容为：第一,保障性住房暂不预征土地增值税；第二，商品房不明码标价暂停销售；第三，新建商品房价格实时监控；第四，严格控制酒店型公寓规模；第五，房地产广告列入监测重点；第六，核查开发商企业所得税；我们观点：房地产市场供需不平衡是造成房价过高且上涨迅速的主要原因之一。天津政府推出“新津六条”主要目的是促进我市房地产市场平稳健康发展，通过从政策引导的层面促进保障房体系的建设及严厉打击开发商不合理的销售手段，以改善单一的以商品房市场为主，局部供不应求的局面。“新国八条”让楼市调控更给力温家宝1月26日主持国务院常务会议，会议确定了八条政策措施：（一）进一步落实地方政

7、府责任；（二）加大保障性安居工程建设力度；（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管；（四）强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求；（六）合理引导住房需求。对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房；（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

8、；（八）坚持和强化舆论引导；我们观点：政府监管方面：提出落实地方政府责任，这是首次要求地方政府制定房价调控目标，并要求今年第一季度就要发布，力度之严，史无前例，这样可以打消投资、投机者对预期的追逐，同时，让有合理购买需求的购房人不再恐慌性购房。让房地产市场逐渐平稳，特别是价格能保持在合理的区间。其次是金融政策方面：最大的特点就是“抬高门槛，强化力度”，都是为了抑制过度消费和投资需求。土地交易方面：从土地供应方面进行限制，旨在加大保障性住房的建设。交易税费方面：严格执行税费管理工作，将有效地遏制部分开发商过快上涨价格。 天津出台津十条调控细则 限购范围进一步扩大据天津市人民政府办公厅2月18日印

9、发的关于贯彻国务院办公厅文件精神进一步做好我市房地产市场调控工作的实施意见：根据实施细则：天津将从税收、信贷、住房用地供应、住房限购政策、新建商品住房销售管理、对新建商品住房交易价格进行监控、加强舆论引导等方面加强对天津房地产市场的调控：税收方面严格加强征管：对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税；对不满足转让自用5年以上且为家庭唯一生活用房条件的，一律征收个人所得税。信贷方面严格差别化信贷政策：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。住房用地供应方面将加强管理。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供

10、应总量的70%。落实国家住房限购政策：对已拥有1套住房的天津市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女，下同)、能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。加强新建商品住房销售管理。房地产开发企业取得商品房销售许可证后，需一次性在销售现场和天津市房地产综合信息网上公开全部房源及销售

11、价格，如上调销售价格，需经市房地产市场行政主管部门备案，并重新公示。严禁无证售房、发布虚假信息。对新建商品住房交易价格进行监控，对销售价格明显高于同地段、同品质住房平均交易价格的进行跟踪监测。我们观点：天津版的“国八条”悄然落地，比之“京十五条”，显得低调而务实，保持了天津政府的一贯风格。与北京相比，“津十条”明显表现为“刚柔并济、风险防控”： “刚柔并济”，理顺市场供需结构。房价控制目标明确，提出房价目标与“经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”相适应 ；“风险控制”，保证市场健康安全，也体现出务实、扎实管理的风格。预计“津十条”的对后市的影响比较温和，天津房地产市场的后期

12、运行总体仍会持续“价稳量跌”的特征，这有利于市场供需面逐渐恢复理性，防范出现“大起大落”式的波动。多项住房交易 手续费5月1日取消国家发改委印发关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知，决定自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。据称，此举可减轻企业和居民负担41亿元。我们观点：此举将在一定程度上减轻消费者和房产商的负担，但对当前楼市的影响微乎其微。限价房等保障房转让手续费减免，有利于减少被保障人群的支出，有利于更好地落实保障。从发改委最近落实的部分政策来看，虽然大部分对楼市的直接效果有限，但是也表明了政

13、策对楼市的关注，可见楼市的政策利空并未完全出尽，调控依然在继续。预计与楼市关系更密切的部分部门很可能继续出台相关政策。货币政策：上半年持续收紧，新增房地产贷款下降显著，近期货币政策微调为抑制通货膨胀，央行在2011年上半年持续收紧货币政策，但下半年收紧步伐明显放缓。2011年1-7月，央行共加息3次（2010年以来共5次），上调存款准备金利率6次（2010年以来共12次），一年期存款利率提高到3.5%，大型金融机构存款准备金利率达到21.5%的历史高点。进入下半年以后，随着物价过快上涨的石头得到抑制（CPI增速由7月的6.5%高位回落至10月的5.5%，11月进一步下降至4.2%），中央及时调

14、整货币政策收紧步伐，7-11月共计5个月里，央行未上调利率和存准率。央行近日下调存准率，释放货币政策微调信号，2011年11月30日，央行公布从2011年12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，这是近三年来央行首次下调存准率，释放2010年货币政策微调的信号。我们观点：央行三季度货币政策执行报告中没有再提“把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务”，而是指出继续实施稳健的货币政策，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，密切监测国外经济金融形势发展变化，把握好政策的力度和节奏，适时适度尽心预调微调。明年全年的货币政策主基调仍将以稳健为主，货币政策的大方向不会发生根本改变，局部政策微调仍将成为可

15、能。五部门发文规范销售秩序 商业楼盘不能建套型住宅商业、办公类的商品房项目，不能改头换面，设计成住宅样式出售。市住建委、市发改委等五部门昨天联合出台关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知，明确规定上述项目不得采用单元式或住宅套型式设计，应采用公共走廊、公共卫生间式布局。通知将于6月1日起执行。五大禁令不得建套型住宅。商业、办公类项目的开发建设单位严格按规划、规范和标准进行项目设计建设，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。规划许可有特殊要求的按规划执行。不得分割测绘。房屋测绘机构应按照建筑工程规划许可内容和施工图审查机构审定的图纸对商业、办公类项目进行

16、测绘，禁止擅自进行房屋分割测绘，市、区建设房管部门根据已备案的测绘成果办理预售许可或现售备案手续。不能进行分割登记。商业、办公类项目房屋登记的基本单元是界限固定、可独立使用、并有明确唯一编号的房屋或者特定空间。禁止以任何虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。开发商必须明示。房地产开发企业在销售商业、办公类项目前应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。不得售后包租。房地产开发企业不得采取返本销售或者售后包租等方式销售商业、办公类项目。我们观点

17、：由于住宅项目受限购政策影响，部分规划为商业或写字楼的项目改头换面，设计成住宅销售。此举就是针对商业、办公类项目加强管理，防止开发企业擅自改变项目规划用途，保护购房人的合法权益。国务院：二三线城市房价上涨过快也要限购国务院总理温家宝12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。会议指出，截止6月底，全国保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50%。在建保障性住房预计年内建成400万套以上。当前存在的主要问题是：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不

18、完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。会议认为，一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。二要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。要切实抓好工程质量安全。建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨

19、过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。认真执行国有土地上房屋征收与补偿条例。五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。我们观点：随着国家限购措施的实施，房地产市场调控成效初显，但部分城市房价上涨压力仍然较大，尤其是位居二三线的城市，更是成为了开发商牟利的温床，接下来这些城市必将成为限购的主要对象。住建部：住房信息完善后或将取消，拟放开公积金租房“十一届全国人大常委会第二十三次会议定10月28日上午9点在人民大会堂召开联组会议，对国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作

20、情况的报告进行专题询问。住房信息完善后取消限购人大常委会委员吴晓灵提出，长期采取限购政策与市场配置资源的原则相悖，应该更多地运用税收手段调节。对此住房和城乡建设部部长姜伟新回应称，楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法。他表示，住建部正努力建设城镇个人住房信息系统，准备先在40个城市进行试点，试点的进程是先把40个城市自身个人的住房信息收集起来，然后尽快实行全国联网。如果信息系统建立完成，并把银行系统、财政系统、税务系统、公安系统等相关信息进行统一，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。拟放开公积金用于租房住房和城乡建设部副部长齐骥在会上指出，目前正在积极联合各个部门，研究修订公积金条

21、例工作，放开个人提取公积金用于支付住房租金的规定。齐骥表示，正在实施当中的公积金管理条例中有明确规定，允许缴存人提取自己的公积金来支付房租，但是只有房租占收入的一定比例以上才允许提取公积金去缴纳。该规定在具体的执行当中，各地不完全一样。有的地方为了管理公积金方便，干脆不分青红皂白，不允许提取公积金用于住房租金，只允许个人提取公积金进行买房和房屋的维修。住建部正积极联合各部门，研究修订公积金条例，早日出台放开个人提取公积金用于支付住房租金的规定。住房保障方式将逐步转到货币补贴为主姜伟新在回答委员询问时表示，“十二五”末以后，中国住房保障方式将逐步转到货币补贴为主。姜伟新说，基本住房保障制度，包括

22、保障范围、保障方式、保障机制以及目标和原则，这几年都是在不断完善。住房保障范围为低收入和部分中等偏下收入群体，包括没房住、住房困难、几百人共用一个卫生间等情况。保障方式分为实物保障和货币补贴两种，“十二五”末以后将逐步转移到以货币补贴为主。姜伟新指出，到2020年末，应该是绝大多数城镇居民都住到成套的符合文明要求、健康要求的房子当中去。根据初步测算，到“十二五”末，保障率达到户数的20%左右。保障原则是满足基本住房需求，小户型、功能全、质量好。我们观点：楼市限购政策行政色彩浓厚，住建部表示，在住房信息完善后将取消限购；允许缴存人提取自己的公积金来支付房租，但各地的管理完全不一样；住房保障方式将

23、逐步转到货币补贴为主；住建部将加大保障性住房购买资格的审查力度。国土部：开发商闲置土地禁拿新地国土部公布了闲置土地处置办法修订草案，面向社会公开征求意见。其中对于闲置土地的认定、处置和处罚等环节，做出了详细的规定。闲置土地将责令限期开工、土地闲置满2年将无偿收回、闲置土地开发商贷款受限。我们观点：拿地多年不开发、坐等土地升值的囤地，已被普遍认为是高房价推手, 在房地产市场调控期间，此次再度强调闲置土地收回，目的在于抬高开发商土地保有成本，进而盘活存量土地资源，避免社会资源闲置。公积金贷款执行新利率 五年期以上调整为4.9%自2012年1月1日起，天津市公积金将执行新利率。其中，五年期以下(含五

24、年)贷款，利率由2011年初的3.75%调整为4.45%；五年期以上贷款，利率由4.3%调整为4.9%。因此，凡今年7月7日前已经拨付到位的住房公积金贷款还款额都将产生变化。我们观点：央行此次加息主要目的是抑制通胀，但中国房地产市场在多重调控政策综合作用下，此次加息对房地产的也必然带来影响。此次加息，不仅凸显中央进一步遏制房价的决心，也有助于改变房价调整预期，表明管理层已把住房公积金纳入到货币政策管控中来，今年管理层将对涉及房地产的流动性将采取更加严厉的管控措施。1.3、城市发展环境n 滨保高速天津段主线通车 武清到宁河仅需40分钟由天津市城投集团旗下高速集团投资建设的滨保高速公路天津段主线8

25、1.6公里提前完工，1月份通车。今后，开车从武清区到宁河县，将由以往的2小时缩短为40分钟。滨保高速公路天津段(原国道112线天津东段高速公路)处于天津市区北部，横贯天津北部东西，穿越汉沽、宁河、北辰、武清及河北省芦台经济开发区、汉沽管理区。东起汉沽大神堂附近，与滨海高速相连，西于武清区汊沽港镇与京沪高速公路相接，全线总长约93公里。我们观点：滨保高速的通车大大缩短了武清到宁河的车程，使两地的经济发展得到了互补从而促进两地发展，两地居民出行更方便，促进了区域的房市发展。n 海滨大道全线通车 津滨高速双向试通车津滨高速公路改扩建工程完工实现双向试通车，海滨大道全线竣工通车。市委副书记、滨海新区区

26、委书记何立峰出席。市有关部门和滨海新区有关负责同志参加。津滨高速公路改扩建工程全长27.766公里，西起本市外环线，东至滨海新区塘沽胡家园，是本市第一条对原有高速公路实施全线拓宽改建的工程。工程自2009年10月15日正式开工。全线共改造互通式立交4座、中小桥22座，接长涵洞27道、宽通道涵14道，拆除并新建人行天桥1座，收费站出口采用国家最新标准的京津冀高速公路电子不停车收费系统。我们观点：海滨大道的改造拓宽工程有力的促进了滨海以及市区两地的经济发展，它的建成通车，将进一步改善新区南北交通，有效缓解集疏港交通压力，对完善环渤海快速交通体系、促进京津冀经济一体化发展具有重要意义。n 天津地铁助

27、力中心楼市攀升 后劲十足河东升级以海河沿线以及小白楼、老城厢等区域为主的城市中心，目前均有多条地铁线路在建或正在规划中。地铁开通将对周边商务、娱乐、休闲功能区域的发展起到明显带动作用。物业具有“交通方便，生活便利”的特点，因此特别适合年轻上班族选择置业。在目前相关的调查中，有近80%的准婚族希望选择地铁物业作为未来的婚房。同时，地铁物业对资产保值的特殊能力也是城市核心区域内这类项目走俏的一个原因。这就注定了核心区的地铁物业将会成为许多刚性置业者的首选目标。在未来，汇集着各种大宅、甲级写字楼的南京路、老城厢、海河沿线、中环线等城市中心区域将会在地铁开通的带动下，将区域价值的稀缺性发挥到最大限度。

28、按照规划，东西走向的地铁2号线在通车后，途经的卫国道区域将成为楼市竞争的重点区域。卫国道板块作为中心城区通向滨海地区的必经之路，因其地处河东、东丽、滨海三区交汇点，可吸纳众多消费人群，进而使得该区域的市场优势和发展优势得以突显。业内人士认为，卫国道便捷的交通优势以及区位优势对于临近外环上的地产项目有着利好效应。首先从规划来看，外环正在逐渐外扩，而卫国道将成为其配套交通；其次天津乐园将迁至卫国道板块的辐射区内。无论是对整个河东区还是卫国道周边的地产项目都会起到促进作用。因此，位于卫国道板块的保利玫瑰湾、红城，以及地铁2号线连接的东丽湖板块项目，如华侨城等都是近期备受关注的楼盘。我们观点：地铁2号

29、线的开通，必将带动沿线经济的发展，而河东区作为沿线的主要区域，其整体竞争能力将得到提升，未来可能成为市区地产业的引擎。n 南站商务区再添新地标 中粮大道项目奠基位于天津市空间发展战略规划中城市主中心的南站中央商务区，规划总建筑面积105万平方米、总投资额100亿元的中粮天津六纬路中粮大道项目奠基。这是继嘉里中心、渤海银行总部项目之后落户南站中央商务区的又一个重大项目，将打造成为全服务链城市综合体。中粮大道项目位于南站中央商务区六纬路与七纬路之间，南至十一经路，北至李公楼桥，沿南北走向长1.3公里。中粮大道项目汇集一站式购物中心、豪华公寓、甲级写字楼和五星级酒店等业态于一身，将把六纬路沿线打造成

30、体现时尚消费特色、聚合众多知名品牌的商业旗舰街。项目不仅规划建设有大悦城购物中心和豪华酒店式公寓，还将建成高达390米的地标塔楼，使南站中央商务区成为天津中心城区的标志性板块。预计项目2016年底全部建成。位于十一经路与六纬路交口的体验中心将于2011年6月开放。位于天津城市主中心的南站中央商务区紧邻海河，坐拥天津站交通枢纽，地铁9号线贯穿其中，并与规划中的地铁4号线在此交汇。南站中央商务区采用国际流行的HOPSCA开发模式，以六纬路为轴线，建设以金融服务、高端商业、文化休闲、会议会展、高档公寓、甲A级写字楼为一体的城市综合体。目前，该区域已云集了嘉里中心项目、渤海银行总部项目、中信南站CBD

31、项目，总投资额400亿元，总建设规模将达到340万平方米。将建成3栋300米以上的国际甲A级写字楼、近10栋200米的高端商务楼宇和高档公寓、4家五星级及超五星级酒店、数十栋100米左右的现代化办公楼、高档公寓、商务公寓、甲级写字楼以及高档商业会展中心、娱乐餐饮、大型综合购物中心等为一体的综合建筑群。该区域建成后，将成为全市高层最为密集的建筑群落，也将使南站中央商务区成为天津高端现代服务业标志区和特色明显的现代金融商务中心。我们观点：天津南站中央商务区紧邻海河，坐拥天津站交通枢纽，地铁9号线贯穿其中，并与规划中的地铁4号线在此交汇。该区域将成为全市高层最为密集的建筑群落，也将使南站中央商务区成

32、为天津高端现代服务业标志区和特色明显的现代金融商务中心。第二部分：土地市场分析本期导读： 本年度供应经营性用地3843.67万平米，共计367宗； 本年度经营性用地成交3545.17万平米，共计340宗； 本年度土地供应最多的区域是武清区，其土地供应量达891.91万平米，占本年度总的土地出让面积的23.20%； 本年度土地成交面积最多的区域仍为武清，占全市土地总成交面积的约22.89%，土地成交量为811.54万平米。2.1、土地市场年度供应情况2011年年度，天津市共供应经营性用地3843.67万平米，共计367宗。其中郊县是本年度的主力土地供应区域，土地供应量是1872.15万平米，占本

33、年度总的土地出让面积的49%；环城四区的土地供应量是896.42万平米，供应量仅次于郊县，占本年度总的土地出让面积的23%，是本年度第二大主力供应区域；滨海新区的土地供应量是804.47万平米，占本年总的土地出让面积的21%；市内六区的土地供应量最少，占全市的7%，较去年有所增长，供应量为270.63万平米。重点地块分析：1. 南开区长江道内燃机厂地块，综合用地，占地7.96万平米，容积率3.7,建筑规模不大于29.5万平米，其中金融业土地面积约33500.3平方米，建筑规模209000平方米，居住土地面积约46099.1平方米，建筑规模86000平方米，挂牌起始价23.6亿元。该宗地处于南开

34、区长江道南侧，其四至为：东至汽车大厦，南至龙德里，西至玉泉路，北至长江道。该地块位于市中心海光寺，商务气氛浓厚，临近地铁一号线，整体出让面积相对较大，适于打造市中心标志性建筑群。2、河东六纬路地块， 占地73481.2平米，总建筑面积不大于27万平米。挂牌起始价187650万元（不含市政公用基础设施大配套费）。该宗地规划用地性质为居住用地、商业金融业用地（包含酒店、写字楼及商业，不得建设酒店型公寓），居住建筑与商业金融建筑规模按4：6比例设置。地块四至：东至六纬路、南至大直沽八号路，西至海河东路、北至大直沽六号路。从地块位置来说，地块处于河东与河西区交界处，交通条件十分优越，临近直沽桥，其中向

35、外有津滨轻轨，向内有台儿庄路主干路及正在修建中的地铁5号线。六纬路上四座轻轨站点必将带来更大量的人流、物流、商流，同时拉动轻轨沿线经济的迅猛发展以及沿线土地的价值增值，六纬路将会发展成为河东区最具活力和影响力的“集聚点”和“辐射源”。3、河西解放南路地块，占地面积为117674.4平方米，建筑面积为32万平方米。该地块属于居住用地兼容商业金融业，其中14.2万平方米作住宅用途，12.8万平方米作商业金融业用途，5万平方米作酒店型公寓用途。挂牌起始价29.9亿元（不含市政基础设施配套费）。该地块位于天津市河西区解放南路与湘江道交口，东至台儿庄路、台儿庄支路，南至湘江道，西至解放南路，北至棉二厂房

36、、龙海公寓、盈海明都，现状有规划保留建筑。该地块紧邻海河，周边商业成熟、生活配套完善，加上体量较大，楼面价9344元/并不奇怪，天津海河沿线，将再多一座地标性的高端城市综合体。2.2、土地市场年度成交情况2011年度，天津市共成交经营性用地3545.17万平米，共计340宗。其中郊县是本年度的主力土地成交区域，土地成交量是1601.33万平米，占年度总的土地成交面积的45%；环城四区的土地成交量是1013.85万平米，仅次于郊县，占本年度总的土地成交面积的29%，是本年度第二大主力成交区域；滨海新区的土地成交量是716.82万平米，占今年总量的20%；市内六区的土地成交量最少，占全市的6%，较

37、去年有所上涨，成交量为213.17万平米。 天津市各区域楼面地价情况：和平10500元/北辰2300元/河西7000元/南开7700元/西青2200元/河东6500元/河北5500元/红桥2100元/津南2200元/东丽1500元/静海880元/塘沽2650元/汉沽2000元/大港1360元/宁河800元/蓟县950元/宝坻1350元/武清1450元/2011年度土地出让金总额排名前十城市分布排名城市2011年出让金（亿元）2010年出让金（亿元）同比1上海12701513.4-16.1%2北京1055.11640.3-35.7%3苏州871.3719.921.0%4天津826905-8.7%

38、5重庆819712.115.0%6杭州757.1926.5-18.3%7沈阳630.5331.390.3%8武汉589.3840.1-29.9%9昆明557.5225.2147.6%10大连529.31312.8-59.7%土地出让金前十名的城市土地出让金累计达7905.1万平米，占130城市总额的41%，这些城市主要是一些发达城市以及沿海、省会城市，与去年相比大多上榜城市出让金总额同比下跌，2011年主要城市土地成交状况均表现不佳，土地流派、延期不断，主要原因是政府调控不放松导致市场状况低迷，大多开发商均相应现金为王，推行稳健现金流、谨慎拿地的策略，其中天津市土地出让金905亿元，位居全国第

39、四，但同比去年下跌8.7%。2011度中心城区土地成交溢价情况分析竞得单位宗地编号地块位置建筑面积用途挂牌起始价成交总价溢价比率天津和泓房地产开发有限公司津红芥（挂）2011-065号红桥区芥园道与青年路交口16900 城镇住宅、商服113001500033%金融街（天津）置业有限公司津南长（挂）2011-034号南开区长江道南侧295000城镇住宅、商服80000236000195%本年度中心城区成交21宗土地中，有1宗综合用地溢价超过100%，是由金融街（天津）置业有限公司投得的，位于南开区长江道南侧，占地79599.4平米，建筑面积295000平米。溢价比率在50%以下的有1宗综合用地，

40、是由天津和泓房地产开发有限公司投得的，位于红桥区芥园道与青年路交口，占地3454.8平米，建筑面积16900平米。其他19宗地块0溢价，占总成交比例的90.5%。本年度土地成交总体溢价比率较低，高溢价成交地块较少。第三部分：居住类物业市场分析（含商品住宅、别墅、公寓）本期导读： 11年供应量为1611.7万余平米，同比增长20.1%，环城四区、开发区、塘沽区、以及武清区为供应主力； 成交量达907.7万平米，同比降低43.7%，月均消化75.6万平米，成交量的大幅下降主要由于3月份房地产新政颁布所致；成交产品主要集中环城区域，市区向环城外溢趋势明显； 成交均价达9666元/平米，同比增长2%，

41、由于价格较高的中心城区项目成交份额扩大，津楼市整体表现为价涨量跌之势。3.1、市场供应11年居住类物业供应面积1611.7万余平米，同比增长20.1%，远郊区域以及环城区域的大幅放量拉升整体供应市场；11年3月前供应量呈逐步递减趋势，到3月份新政颁布时达到最低点。之后供应量逐步回暖，到“金九”为止，达到年内最高值。10月份供应量大幅缩减，至年底持续小幅缩减，体现出开发商在“金九银十”的惨淡成交后，对后期市场的保守预期。全年供应主要集中在环城区域、郊县地区及滨海新区，其中分别占比达30.1%、28.3%以及27.9%，市内供应占全市总供应的13.6%；中心城区供应量为219.2万平米，同比上涨3

42、2.9%，由于09、10年开发商拿地热情的高涨 ，其项目大多在2011年开工，导致整体供应量集中上涨，其中，河东区、和平增幅最为明显；环城四区供应面积达485.3万平米，同比下跌24.7%，政策形势严峻，环城区域开发商普遍降低市场预期，暂缓供应；滨海新区供应面积450.5万平米，同比微跌6.7%，由于10年滨海新区项目集中供应量较大，市场存量较多，前期存量去化压力较大，加上11年政策严峻，开发商持保守态度，因此放缓供应步伐；郊县地区供应面积455.7万平米，同比上涨4.1%，武清区、静海团泊片区的集中放量推动郊县区域整体供应量。3.2、市场成交11年全市成交面积达907.7万平米，同比降低15

43、.6%，尤其后半年成交态势持续下走，政策调控从严导致市场一直处于低迷态势；3月份调控政策开始实施使成交量进入低谷，但随着刚性需求的拉动使市场逐步回暖，直至9月份达到成交顶峰，之后随着市场供应量的逐步减少致使成交量逐渐降低，但成交量的下滑带动了成交价格出现上扬的趋势。11年全年共成交达907.7万平米，主要是由于环城四区以及远郊区县的带动，其中占比分别为32.6%，滨海新区和中心城区占比分别为21.3%、13.6%；中心城区共成交面积123.1万平米，同比下跌33.8%，成交均价为17563元/平米，同比上涨11.7%，政策调控对中心城区影响最为严重是区域整体成交量下降的主要原因，而开发商采取以

44、量换价的策略使整体均价走势依然坚挺；环城四区成交面积296.1万平米，同比下跌17.8%，均价10366元/平米，同比上涨8%，政策调控严重压抑城市外溢客群以及改善型客群，而成交价格坚挺的代价是成交量大幅下跌；滨海新区成交面积193万平米，同比下跌5.5%，其中四大主力区域同比去年变化幅度不大，市场的集中供应助推了区域整体成交量，但受政策影响成交量仍低于去年，成交均价为9116元/平米，同比下跌2.2%；郊县地区成交面积295.5万平米，同比下跌9%，政策对郊县影响较小，以及武清等区域的大幅放量的拉动有关，成交价均价为6337元/平米，同比增长6.8%。3.3、供求对比11年全年供应量为161

45、1.7万平米，全年成交量达907.7万平米，供求比为1.78:1，政策严控导致严重供大于求的态势；11年成交量总体呈现下走的趋势，由于政策调控的持续从严使市场态势愈加低迷，购房客户观望情况愈发严重，最终致使成交量持续下跌。 11年天津市整体表现为供大于求之势,滨海新区供大于求之势最为明显达2.3:1，中心城区和环城四区供求比分别为1.8:1和1.6:1，远郊区域表现“最佳”，供求比约为1.5:1。第四部分：普通商品住宅市场分析本期导读： 11年全年天津市普通住宅供应量为1452万平米，环比10年上涨14.9%，其东丽、西青、津南、塘沽、武清为天津市普通住宅产品供应主力区； 11年全年天津市普通

46、住宅成交量为867.6万平米，环比减少16%， 3月底新政出台，经过两个月调整，随后成交量呈稳步上涨趋势，于8月份达到全年峰值，月均消化84.5万平米； 11年天津市普通住宅市场整体为供大于求，供求比为1.7：1，中心城区河西区和南开区由于土地资源稀缺出现供小于求趋势，供求比分别为0.3：1和0.9：1。4.1、市场供应11年全年天津市普通住宅供应量为1452万平米，环比10年全年供应量增加14.9%；11年上半年供应量呈稳步上升态势，经过7、8两月的调整，9月份供应量大幅上涨达到峰值，当月供应量达215万平米，占全年供应量14%，分析其原因在于11年上半年一系列政策相续出台，部分开发商处于观

47、望状态， “金九银十”销售旺季，开发商相继选择在此集中放量抓住销售旺季。市内六区，11年市内六区供应量为166.1万平米，环比10年供应量增加40.5%，但仍是全市新增供应最少区域，市内六区土地稀缺性越来越明显导致普通住宅产品供应面积逐年下降； 其中，和平区由于大都会、都会轩、泰安道五大道等大盘项目供应量的增加取代河东区成为市内六区供应主力；环城四区，11年环城四区供应量452万平米，环比10年增加9.2%；环城四区已成为天津市普通住宅产品供应主力区；其中，西青区为环城四区主力供应区，11年供应量达181.2万平米，环比10年增加27%；而东丽区由于保利玫瑰湾、恒大绿洲、恒大名都等大盘项目的开

48、盘提升区域供应量为125万平米，环比10年增加25 %；区域发展相对较慢的为北辰区， 11年供应量为31.8万平米，环比10年增加20%；津南区是四区中唯供应量下滑的区域，环比10年下降21.2%滨海新区，11年滨海新区供应量达415万平米，环比10年增加20%；塘沽区为滨海新区供应主力，11年供应量为256.4万平米，环比增加61%，其次为大港区，为57.4万平米，空港加工区和生态城为新兴区域，供应量分别为27.5万平米、39.1万平米，中新生态城新增供应项目较多，季景华庭、美林园等项目已开盘供应；郊县，11年郊县供应量达418.9万平米，环比增加4.2%；武清区为郊县供应主力，11年供应量

49、为239.7万平米，盛世天下、龙湾城、恒大山水城、保利上河雅颂等项目新开盘致使区供应量环比增加55%；蓟县由于天一绿海等大盘项目集中供应导致区供应量增加42%，区域发展相对较慢的是宁河县，11年供应量仅为15.1万平米。4.2、市场成交11年全年天津市普通住宅成交量为861.6万平米，环比10年全年成交量减少16%；随着3月底新政出台，当月成交大幅下降，低至谷底,。3月、4月调整阶段由于不少项目优惠力度上升及刚性需求拉动，成交量开始稳步上升， 8月份成交量达到全年峰值，当月成交84.5万平米，环比增加18%。11年一季度成交均价呈波动性明显，3月份新政出台后，当月成交均价出现下跌，经过短期调整

50、，从4月开始成交均价呈波动性上涨趋势，出现全年成交均价整体呈波动性上涨趋势。11年全年成交均价9741元/平米，环比09年成交均价9483元/平米上涨2.7%。11年全年天津市普通住宅市场成交整体走势表现为量跌价涨。市内六区，11年市内六区成交量为101.8万平米，环比减少35%；河东区成为市内六区成交主力，11年成交量为26万平米，其次为河北区成交量为24万平米，北宁湾、泰达格调艺术领等项目地拉动区域整体成交量，市内六区中红桥区成交量最少为4.7万平米；成交均价方面，河东、河北、红桥区价格增长较为明显；环城四区，11年减少环城四区成交量为279.4万平米，环比减少21%；其中，西青区为环城四

51、区主力成交区，11年成交量达100.6万平米，环比减少26%；与10年相比，本年度东丽区由于保利玫瑰湾、恒大绿洲等项目成交量增加导致去成交量环比上涨10%，其余三区均呈下跌趋势；成交均价方面，西青区为环城四区价值标杆区域，11年成交均价为12686元/平米，环比上涨12.6%。滨海新区，11年滨海新区成交量达186.1万平米，环比减少4.5%；塘沽区为滨海新区成交主力，11年成交量达97.2万平米，环比下跌1.9%，主要成交项目是欧美风情小镇、远洋城、首创国际城。开发区成交量最少为8.8万平米，环比下跌55.6%。成交均价方面，开发区为滨海新区价值标杆区域，11年达17079元/平米，成交均价

52、涨幅最大，环比10年涨21%，而塘沽区受政策影响最明显，成交均价跌幅最大为6.2%郊县，11年郊县成交量达294.3万平米，环比下降9.1%；武清区为郊县成交主力，11年交量达153.1万平米，环比增加31%；成交均价方面蓟县成为区域价值标杆， 7601元/平米，环比增加11.9%，其次是静海成交均价为7200元/平米，涨幅最大环比10年涨幅20.4%。4.3、供求对比11年天津市普通住宅新增供应1452万平米，全年成交量861万平米，供求比为1.7：1，整体表现为供大于求。11年1、2月份为供小于求，从3月份开始呈现供大于求趋势，全年为供大于求；从区域供求对比分析看，和平区、红桥区、塘沽区、

53、大港区、宁河县供大于求趋势明显，供求比在2.1以上；供小于求区域是河西区和南开区。4.4、发展趋势预测行业发展方向：城市外扩化房地产发展三条主线较为明显，随着西青、津南霸主地位的巩固，东丽区的迅速崛起，以及未来地铁效应对郊区发展带动，未来向城市东南方向以及外环沿线郊区区域发展是未来行业主要方向。产品发展方向：主流刚需产品2011年全市普通住宅成交面积861.6万平米，成交套数7.99万套，其中90-120平米面积区间占比最大为41.66%；其次是70-90平米面积区间，占比为27.44%，两面积区间占比几乎与10年持平；当前房地产调控限制投资、改善需求，支持刚需合理置业需求，预计短期内房地产产

54、品将向刚需需求、面积适中的产品发展。成交户型方面二室为成交主力户型，占比59.2%，其次是三室，占比为14.23%，多为改善性需求客户，四室以上大户型为改善产品，由于总价较高客户总体基数有限加之限购影响，成交量占比不足3%；与10年相比，二室户型占比减少，三室户型占比略有增大。但由于政策调控严重压抑投资以及部分改善型客群，购房客户以刚需客群为主力，预计未来市场两室产品依然占主流。第五部分：商业市场分析本期导读： 11年全市商业物业供应呈波动式上涨的趋势，供应面积达127.2万平米，同比增长100.8%； 11年全市商业物业成交情况呈震荡式变化，全年共成交70.3万平米，同比降低18%； 11年

55、全市商业物业成交价格呈现波动上涨的趋势，尤其后半年经触底后上涨趋势明显，全市成交均价16064元/平米，同比增长25%； 商业物业发展趋势：郊县各区市场放量同比增长幅度较大，预计未来商业物业市场竞争集中在郊县区域。5.1、市场供应11年天津市商业市场供应面积127.2万平米，同比增长100.8%，尤其后半年市场供应呈井喷式上涨；11年商业物业产品的大幅增长主要由于市区项目天津水游城、金地广场以郊县武清区卓达三溪塘、华北城等项目的放量所致。11年全市商业物业供应量同比10年上涨趋势明显，其中郊县区域涨幅最大达422%，其次为市内六区涨幅达45%，环城四区以及滨海新区均出现小幅下跌的形式。中心城区

56、供应37万平米，同比增长45%，主要由于红桥区天津水游城、河东区金地广场以及河西区凯德国贸等项目的集中放量所致；郊县区域供应50.4万平米，同比增长422%，主要由于武清区的大量放量所致，即卓达三溪塘、华北城等项目的集中放量所致；滨海新区供应量22.4万平米，同比整张146%，主要由于塘沽响螺湾等区域的快速发展所带动；环城区域供应量为17.4万平米，同比降低9%。5.2、市场成交11年全市商业物业共成交70.3万平米，同比10年下降18.6%，主要由于11年的政策多变、购房客户观望的市场态势所导致；11年全市商业物业成交均价16064元/平米，同比增长25%，尤其后半年均价呈大幅上涨的趋势。1

57、1年全市各区县成交量除郊县有小幅上涨外，其它区县均出现下降的趋势，其中滨海新区下降达36%，中心城区下降26%，环城四区下降21%；成交价格同比出现上涨主要由于中心城区、郊县区域的价格拉动所致，同比10年上涨35%、45%；中心城区成交33.8万平米，成交区域主要集中在南开区，同比10年降低26%，成交价格出现上涨；环城区域成交10.8万平米，成交区域主要集中在西青区，同比10年降低20.7%，成交价格小幅上涨；滨海新区成交8.3万平米，成交区域主要集中在塘沽区，同比10年降低36%，成交价格小幅上涨；郊县区域成交17.4万平米，成交区域主要集中在武清和宝坻区，同比10年微涨1%，成交价格出现

58、大幅上涨。5.3、供求对比综合来看，近两年来天津市商业物业表现供大于求的态势，供求比达1.2:1，而10年全年表现供小于求，由于11年郊县等区域的大幅放量导致供应远大于成交，其供求比为1.8:1。11年全市供应主要集中在郊县区域，其供求比达2.89:1，其次滨海新区供求比达2.7:1,环城四区供求比为1.6:1,市内六区为1.1:1，市场总体供求失衡明显。5.4、发展趋势行业发展方向：市区商业集中化，远郊商业配套化由于中心城区、滨海新区核心区发展较为成熟，人口密度较大，消费能力较强，土地稀缺性日益突显，商业物业发展呈现规模化、集中化发展趋势，一站式购物中心商业项目接受程度越来越高，近期出现大悦

59、城、河东万达广场、水游城等项目均为集中型、规模化商业；环城以及郊县区域为新兴板块，区域人口数量有限，大规模商业风险较大，更多以社区配套型商业为主，例如社区便利店、银行、医院等，满足周边社区人群基本消费需求。第六部分：公寓市场分析本期导读： 11年天津公寓类物业产品新增供应138.2万平米，同比上涨248%； 11年市场成交面积42.9万平米，同比10年增增长5%； 11年天津公寓类物业成交均价为13992元/平米，同比10年降低13.19%； 11年公寓类物业产品供求比为3.2:1，市场呈供大于求的态势；6.1、市场供应11年全市公寓类物业产品供应量为138.2万平米，同比10年上涨248%，

60、尤其从11年5月份后全市放量大幅上涨。中心城区供应量同比10年增长141%，主要由于阳光晶典、天津倍儿幸福等项目的放量带动所致；环城四区供应量同比10年增237%，主要由于外环线附近众多项目集中放量所致；滨海新区供应量同比10年增涨10倍，滨海新区受国家政策扶持，发展速度较快，公寓类投资型产品比较受热衷；郊县区域供应量同比10年增涨338%，主要由于静海、武清等地项目放量所致；6.2、市场成交11年天津市公寓类物业成交量为42.9万平米，同比10年增长5%，11年上半年成交情况一般，7月份达到顶峰，之后成交量便出现逐步下降的趋势，成交量出现萎靡和政策趋紧、购房客户观望情绪浓厚有关；11年成交均

61、价为13992元/平米，同比10年降低13.19%，环城四区的公寓类产品成交量猛增拉低整体市场价格。市内六区成交21.2万平米，同比10年降低27%，成交价格为18587元/平米，同比降低5.6%，市区为受政府调控影响重灾区， 致使成交量价均出现下跌。环城四区成交17万平米，同比10年增长180%，成交价格为10987元/平米，同比降低9%，外环线附近公寓产品供应量较高，而且产品相对住宅价格优势明显，最终使区域成交量猛增。滨海新区成交3.5万平米，同比降低60%，成交价格为11459元/平米，同比上涨15%，区域受政策影响严重压抑投资客群导致成交量降低；郊县区域成交1.2万平米，同比增长10%

62、，成交价格5913元/平米，同比增长29%，主要由于静海县游龙逸海庭院等项目放量是成交量价均上涨。6.3、供求对比综合分析，近两年来天津市公寓类物业供求比为2.08:1，供应量远大于成交量，主要由于11年后半年市场供应量大幅上涨，使11年供求比达到3.2:1，11年津楼市一直处于萎靡态势，开发商谨慎放量，致使年底出现井喷式放量的结果，由于市场的大量存量可推测12年公寓类物业市场竞争激烈，并以消化库存产品为主。11年天津市公寓类物业产品呈供应远大于成交的态势，主要由于远郊区县的集中放量所致，其供求比例达16：1，其次滨海新区供求比达8.7:1，中心城区供求比达2.5:1，环城四区供求比达2：1，各区域的严重供求失衡导致整体市场供应过量。6.4、发展趋势产品发展方向：居住化，投资化2011年天津市公寓类产品成交48.17万平米，共计7235套，开发商为规避风险，打造商业物业产品用途逐渐趋于居住化、投资化。第七部分：2012年天津市房地产市场走势预测宏观经济维度：2011 年，为控制通货膨胀，国内货币政策持续收紧，经济减速，国际环境恶化，不确定性加大。预计2012年整体经济将受全球经济复苏的不确定性以及国内经济增长下行压力和物价上涨压力并存等因素影响，经济发展速度将适度放缓，以更好地为转变经济发展方式，为调整产业结构留足弹性空间。货币政策方