天隆三千海销售培训基础资料

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1、精选优质文档-倾情为你奉上第一篇 房地产基础知识一 房地产术语（概念篇）期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买楼花，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的

2、楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 尾房尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。 产权证书产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例、房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他

3、项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 单位产权房单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。廉租房廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。 私房私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。二手房二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则为二手。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉

4、旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。 烂尾房烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。烂尾的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。居住小区居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地居住组团居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应，配建有

5、居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。 配建设施配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 公共活动中心公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。 房屋产权房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 建筑小品建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。单元式住宅是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直

6、接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局，家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实

7、行政府指导价，按保本微利的原则确定。廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。再上市房是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。成套住宅是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。 住宅按套统计。两户合用一套的住宅，按一套

8、统计；一户用两套或两套以上的应按实际套数统计。非成套住宅是指供人们生活居住的但不成套的房屋经营用房是指各种开发、装饰、中介公司等从事各类经营业务活动所用的房屋。涉外房产是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。其他房产指凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋复式商品房是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。灰空间最早由日本建筑师黑川纪章提出，其本意是指建筑与外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目

9、的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可以理解为建筑群周边的广场、绿地等。商住住宅是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。TOWNHOUSE也叫联排别墅，正确的译法应该是城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上只在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。中空玻璃中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性

10、都大大提高。楼花一词最早源自香港，是指未完工的在建物。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。七通一平（熟地）是指土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。三通一平（净地）是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整条件。五证房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，开工证由建设部门核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由国土资源部门和房屋管理局核发。二 房地产术语（价格篇）

11、均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的不计楼层、朝向，以2800元平方米统一价销售，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。 基价基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 起价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。预售价预售价也是商品房预（销）售

12、合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。 一次性买断价一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。 定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20

13、%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。违约金违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。三 房地产术语（开发商篇）设立房地产开发企业须具备哪些条件？设立房地产开发企业，须具备下列条件：（一）注册资本不得少于人民币一千万元；（二）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；（三）

14、有按市场价格取得的土地使用权；（四）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；（五）法律、法规规定的其他条件。 增加房地产开发和经营业务范围的，须具备前款（一）、（二）、（三）、（五）项规定的条件。工商行政管理部门对符合本条例规定条件的，应当予以办理工商登记手续；对不符合本条例规定条件的，不予登记。如何申请领取房地产开发企业资质证书？房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案，并申请领取房地产开发企业资质证书，主管部门应在十五日内依照法律、法规的规定核发房地产开发企业资质证书。地产开发企业办理房地产开发和经营业务时，应当出示房地产开发企业资质证书。主管部门对房地产开发企业资质证书实行

15、年度审核制度。什么是商品房预售？商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。房地产预售许可证包含哪些内容？房地产预售许可证包括下列内容：（一）预售许可证编号；（二）发展商名称；（三）项目名称；（四）项目坐落地点；（五）土地使用权出让合同书号、地块编号；（六）房地产证编号、栋数；（七）批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；（八）发证机关、有效期；（九）附注内容等。当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。商品房预售需要具备

16、哪些条件？商品房预售需具备以下条件：（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）法律、法规规定的其他条件。 什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？凡下列情况之一的房地产，房地产开发企业不得刊登广告，广告发布者不得发布其广告：（一）未取得商品

17、房预售许可证的预售商品房；（二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；（三）违章建设的房屋；（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；（五）权属有争议的房屋；（六）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。开发商发布房地产广告时，应向广告经营与发布单位提交哪些材料？房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与发布单位提交下列材料的复印件，并出示原件：（一）营业执照；（二）房地产开发企业资质证书；（三）预售的，应提交房地产预售许可证。现售的，应提交房地产证。房地产销售广告应当包括哪些内容？房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内

18、容：（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；（二）预售的，应有房地产开发企业资质证书证号、房地产预售许可证证号；（三）现售的，应有房地产开发企业资质证书证号、房地产证证号。广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告。在房地产广告中，不得包含哪些内容？房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售的内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。对售楼广告及资料内容有哪些具体规定？预售商品房广告中以参照物表示项目位置的，

19、应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落位置、示意图，应当真实、准确，比例恰当。售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。对未取得商品房预售许可证而刊登房地产广告的，开发商应承担什么责任？对未取得商品房预售许可证而以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等方法刊登广告的，建设、房管和工商部门要加强检查监督，及时查处。在刊登房地产广告时，对广告所表示的价格有什么规定？房地产广告对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。预售商品房按套(单元)出售的，价格以套内面积计算；整栋出售的

20、，以该栋房屋建筑面积计算房价。销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易，广告中要注明交易总价。发展商发布虚假房地产广告时，应承担什么责任？对违规发布房地产广告及发布的房地产广告失实、虚假的开发企业和广告经营者、发布者，建设、房管部门可责令其限期改正，逾期不改正的可通过新闻媒体曝光，给予停止审批新的商品房预售项目、降低资质等级等处罚。工商部门可责令广告发布者停止发布，并依照有关规定给予处罚。四 房地产术语（面积篇）建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道

21、面积、其他公摊面积等。 使用面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。 实用面积它是建筑面

22、积扣除公共分摊面积后的余额。居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。 套内面积俗称地砖面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。 公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水

23、平投影面积的50。 辅助面积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 容积率容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 得房率得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。 开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅

24、开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。 进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。 建筑密度建筑密度是指在居住区用地内各类建筑

25、的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。绿化率绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。 绿地率绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。层高层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。公用建筑

26、面积分摊系数将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。 实用率实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积 标准层标准层是指平面布置相同的住宅楼层。 地下室地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。半地下室半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者 居住区用地居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内

27、的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称 其他用地其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 公共服务设施用地公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 道路用地道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 公共绿地公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 道路红线道路红

28、线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。 建筑线建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。 公用建筑面积公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积 住宅建筑面积是指成套住宅的建筑面积总和。成套住宅建筑面积是指成套住宅的建筑面积总和实际销售面积是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括

29、已签订预售正在建设的商品房屋面积，但包括报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。预售面积是指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。又指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。五 房地产术语（结构篇）钢结构是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。钢、钢筋混凝土结构是

30、指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造钢筋混凝土结构是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。混合结构是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。砖木结构是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。其他结构是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。房屋层数房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2

31、.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室）。假层是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。阁楼一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。低层住宅 指一层至三层的住宅。多层住宅 指四层至八层的住宅。中高层住宅指九层至十八层的住宅。高层住宅 指十九层及三十层以上的住宅。超高层住宅 指三十层以上的

32、住宅。第二篇 房地产政策法律法规（20092011）国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知国有土地上房屋征收与补偿条例住房和城乡建设部城市建设司关于印发的通知住房和城乡建设部关于公布甲级工程造价咨询企业资质延续审核结果的函住房和城乡建设部关于调整住房公积金存贷款利率的通知住房和城乡建设部关于废止和修改部分规章的决定合同法房地产管理法民法通则土地法物权法物业管理条例1.国务院1月26日召开会议，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布2. 1、二套房房贷首付比例提高至60% 2、对个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税 3、本地2套房和外地1

33、套房家庭将停购 4、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 5、囤地捂盘房企停发股票债券停贷 6、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 7、在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施 8、坚持和强化舆论引导3.全国各大城市限购令细则一览表4. 国务院房地产调控15条细则(一)进一步贯彻落实国家和本市房地产市场调控政策，切实将房价控制在合理水平。(二)建立和完善基本住房制度，逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品住房体系(三)大力发展公共租赁住房。在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资

34、者参与公共租赁住房的建设和运营。(四)严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。(五)实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。(六)加强对土地增值税清算情况的监督和检查。对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。(七)各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不

35、低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。(八)增加住房用地有效供应。全面落实本市2011年国有建设用地供应计划，优先保证保障性住房建设用地，确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50%以上，各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。商品住房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量。总结本市“限房价、竞地价”的经验，并在中低价位普通商品住房用地供应中全面施行。(九)加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加本市土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明(十)继续巩固限购政策成果。自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民

36、家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效北京市工作居住证的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。(十一)加强对购房人资格的审核，确保限购政策落实到位。(十二)各区县政府要按照本通知要求，认真落实房地产市场调控各项政策措施，确保完成住房保障目标责任书规定的各项任务。

37、(十三)发展改革、国土、规划、住房城乡建设、财政、税务、公安、民政、统计、人力社保、监察等部门要密切配合，健全机制，确保各项政策措施落实到位。(十四)进一步加强对各区县政府、市有关部门住房保障和稳定房价工作的监督、检查和考核。(十五)新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导。5.国十条 （一）统一思想，提高认识。（二）建立考核问责机制。（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。（五）增加居住用地有效供应。（六）调整住房供应结构。（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。（八）加强对房地产开发企业购地和融资

38、的监管。（九）加大交易秩序监管力度。（十）完善房地产市场信息披露制度。67第三篇 北海市相关城市规划一、 规划范围：北海市全市辖三区一县，即海城区、银海区、铁山港区、合浦县，国土面积为3337平方公里。在本次城市总体规划中，划定城市规划区范围是以现行政区域为界，涵盖市辖三区：海城区、银海区和铁山港区，总面积为957平方公里。规划中心城建设用地范围包括主城区和铁山港区。二、 规划期限：本次规划期限为2008-2025年。分近期、远期规划，同时提出远景发展设想。规划近期至2015年；规划远期至2025年。规划远景是对2025年之后50年的发展展望。三、 城市性质：区域性国际滨海旅游城市，以高新产业

39、、临港工业为主的港口城市。四、 发展定位：努力建设国际北海、海洋北海、休闲北海、宜居北海，成为国际城市网络的重要节点、面向东盟的合作开放示范区、服务三南（西南、华南和中南）的经济社会繁荣区和国际海韵湾区。五、 发展目标：保护生态系统，立足于自身资源环境容量，建立满足城市发展要求、实现城市可持续发展需要的调控目标和管理模式，推动社会和谐健康发展。在规划期限内将北海市建设成为北部湾经济区的中心城市，进入特大城市行列。六、 空间发展模式：依托滨海形成北部湾滨海发展带、铁山港湾、廉州湾的“一带两湾”城市发展新格局。以海景大道为依托，在沿线地带建设几个特色产业区，形成多节点的滨海经济发展带；以铁山港湾为

40、依托，发展大港口、大工业、大物流，打造成为连结两广沿海的区域性临海工业基地、物流商贸中心和区域合作平台；以廉州湾为依托，打造以高科技产业为重点的现代工业园区和美丽宜人的“北部湾国际新城”。七、 规划结构：构建“一城两区八组团” 的城市空间结构骨架。“一城”指中心城。即本次规划的中心城建设用地范围，包括两区。“两区”指主城区和铁山港区。改造北铁公路使其成为联结两区的快速干道；两区之间及周边设置以生态保护带为主，充分体现“海、城、港”的城市空间特色。“八组团”指主城区内的旧城区组团、海湾新城组团、铁路南组团、大冠沙新区组团、竹林组团以及铁山港区的铁山港东组团、铁山港西组团、港口物流组团。旧城区组团

41、是城市的老城区，包括现状的商业核心区和老居住区，集中了主要的行政办公用地和学校等配套服务设施用地。规划以改造和完善居住环境，见缝插针安排节点绿地为主，提高该组团的城市品质。海湾新城组团依托廉州湾发展，包括滨海商贸、居住和高新技术产业，打造为“北部湾国际新城”。铁路南组团是城市老城区与新区的结合部，中部以居住为主，沿海滨区域将充分发挥北海的亚热带滨海旅游资源优势，依托冠头岭风景区和银滩度假区大力开发滨海旅游和跨国旅游，打造为“旅游休闲之都”。大冠沙新区组团位于冯家江、大冠沙一带，规划将形成集行政、文化、教育、旅游、居住、产业发展为一体的综合新区，是城市未来的发展重点。竹林组团位于西村港以东，现状

42、为盐场，属国有用地，利于使用，开发成本低，可依托滨海优势，重点发展旅游用地。铁山港东组团指铁山港区内铁路以东的工业集中区，以三类工业用地为主。铁山港西组团指铁山港区内铁路以西的工业集中区，以二、三类工业用地及仓储物流用地为主。港口物流组团是铁山港的港口区域，包括仓储物流用地和港口用地，担当整个城市及区域性的港口职能，港口码头用地所占比例也较大，是打造铁山港临海工业基地的重要支撑。同时根据职能分工及地域特点，将与铁山港区相临近的兴港镇区和营盘镇区进行统筹规划。第四篇 项目基础资料一 发展商简介北海天隆房地产开发有限公司（简称天隆地产）是一家立足北海，面向全国的法人独资房地产开发企业。天隆地产成立

43、于2006年，注册资金为2亿元，主营房地产开发、经营；公司实施董事长领导下的总经理负责制的管理模式；设有行政人事、财务、规划设计、工程技术、成本控制、材料采购六个部门和一个土方施工公司；公司员工108人，其中，高级职称技术与经济管理人员12人，中级职称技术与经济管理人员24人，初级职称技术与管理人员48人，专业市场与营销人员18人；与公司建立战略合作的策划、建筑设计、管理施工团队有：规划与建筑设计：中建国际设计顾问有限公司园林景观设计：香港贝尔高林景观设计公司高尔夫球场设计：美国尼克劳斯设计市政道路设计：北海市政设计院营销代理顾问：合富辉煌（中国）广告与策划顾问：深圳尚美佳广告公司物业顾问：戴

44、德梁行物业顾问有限公司监理：广州高新工程建设顾问公司一期一标总承包：中建七局建设有限公司一期二标总承包：上海宝冶建设有限公司天隆地产立足于高起点、高品位的特点，以组建高度专业化、高水平、高素质的开发团队为基础；致力于以旅游地产为龙头，打造高端地产项目为目标；以提升北海城市核心竞争力、推动银滩西区经济发展、倡导改善民生、贡献社会为奋斗方向。天隆地产首盘杰作南中国海项目雄踞北海银滩西区，占地3000亩；地块右傍冠头岭，南邻北部湾；集数公里银色沙滩，一线精华海景、顶级18洞高尔夫球场、五星级酒店、奢华游艇会、保健养生会所等，将呈现滨海、度假、旅游、休闲、养生于一身的人间天堂生活体验。二、项目概况项目

45、总占地面积约为3000亩，总投资金额约180亿元，预计未来拥有 12个组团，共分为8期，开发周期约为10年。整个空间采取由海向内、由低到高的布局，分别是低层、多层、中高层、高层，整体空间态势由南向北升高，形成有层次的天际线和拥抱大海的格局。在物业类型上，项目拥有小高层、高层公寓楼，独栋、双拼、联排别墅，还有以十二生肖命名的高档游艇别墅以及斥资12亿打造的超五星级酒店。我们的高层180万平方米的外部全部用3公分厚的石材干挂，别墅则是由22公分厚的花岗岩石砖砌筑，完全按照百年建筑的规格来打造。在景观上，项目拥有海景、高尔夫景、园林景、山景，四景叠加。三千海私家享有2.3公里的银白海滩，约占整个银滩

46、的十分之一。同时，将海水引入社区，形成20万平方米的活性水系。我们的海上18洞高尔夫球场占地约1000亩，是由著名的设计师美国尼克劳斯二世设计的，被誉为亚洲优秀球场。而我们的园林更是花了大力气从全球同纬度的地方移植了一万多株古树，成为名副其实的古园林。天隆.三千海属于复合大型高端豪宅项目，项目开发体量大周期长，配套齐全丰富，如会所、假日购物广场、商业街、幼儿园。三 环境项目篇有人说，“北海宛如一位天生丽质的少女”，不知您来到这，是否有这样的感觉！它拥有非常宝贵的旅游资源，以及良好的生态环境，天生丽质。加上区位优势突出，发展潜力巨大，这个天生丽质的少女，这么好的条件的城市，迟早有一天要成为世界明

47、珠。北海地处广西南端北部湾东北岸，大西南、海南及东南亚的中枢位置，地理位置优越。在中国东盟自由贸易区这个版图中，处于中心位置；南中国海项目雄踞北海银滩西区，北海南岭北部湾，拥有丰富优质的旅游资源，亚热带气候特色浓郁，气候温暖湿润空气清新；有“东方夏威夷”之称。在旅游资源中，海洋优势更为突出，拥有一流的海水、阳光和沙滩。除了自然资源以外，北海还有用以南珠文化为代表的二千多年丰厚的历史文化资源，是古代海上丝绸之路的始发港之一。（北海历史：早在西汉时期，2000多年前我们北海就是海上丝绸之路的重要始发港之一。到了1876年，中英烟台条约又把北海辟为通商口岸，美英法德等八个国家在这设立了领事馆，还开设

48、了学校、医院、教堂、邮政所、银行、海关等等，所以说北海的历史文化积淀是十分深厚的。）在国家环保局公布的13个重点城市中，北海的空气污染指数最小，被评为五个“环境优秀城市”之一，因而也被评为我国最适宜人类居住的城市和国家命名的人居城市示范城市之一。2006年再次荣获“中国十大宜居城市”及“中国人居环境范例奖”的称号。四 产品篇项目地理环境南中国海项目地处广西北海市区西部著名的银滩西区的中心地带，用地邻海，西近冠头岭国家森林公园，东南距离著名的银滩东区中心约7公里。距离市中心约8公里，距离北海火车站约6公里，距离北海机场25公里。项目定位项目定位为中国高端旅游地产项目的规划理念“海，岛，滩，桥”特

49、色的白金海岸设计机理来源于世界著名的旅游胜地澳大利亚黄金海岸。海水引入建筑群内部，在建筑间徜徉穿流，形成优美的自然肌理和建筑布局，打造“海岛滩桥”的白金海岸生活方式。项目具体规划五 项目基本建设指标1、项目具体位置北海市银滩西区美景路88号2、小区占地面积约199.98万平方米3、总建筑面积.0平方米4、小区可售面积.4平方米5、毛容积率：1.70 建筑毛密度：18%6、绿化率：60% 绿化面积：105007、小区可容纳人口：54874人 总户数：13575户8、车位：10090个9、公共建筑面积：平方米10、道路占地率：14%11、公共绿地比率：35%12、项目建筑特点：建筑立面典雅、端庄、

50、大气，采用石材质感，注重细部和比例，创造出耐人寻味，恒久的百年传世建筑。同时适应了当地的气候环境，在一定程度上遮挡过强的阳光和极端天气的影响，给予住户安逸、舒适的居室环境。13、项目整体规划特点：“海、岛、滩、桥、墅”规划理念天隆三千海融入“海、岛、滩、桥、墅”的设计理念，将水系贯穿各大组团，勾勒出3000亩海中城，城中海，营造一座威尼斯水城的生活方式。项目整体设计均为东南朝向，呈现出了最开阔的景象面宽。整体规划上则采用S型布局，展现其拥抱大海的雄伟胸襟。180万建筑的外立面全采用干挂石材，打造百年建筑品质。20万的活水内海，水深达3米，让家家户户都拥有自己的一片海，甚至在自家阳台就能垂钓石斑

51、鱼！天隆三千海的建筑风格源于欧洲建筑精髓，气度高雅。高层建筑则采用纯板式结构，南北通透，拥有大开窗、大露台，为你带来一段最美好的滨海时光。14、各期预售证号：北建房预字第号15、开工时间：2009年11月16、小区开发期：项目总占地面积约为3000亩，总投资金额约180亿元，预计未来拥有 12个组团，小区由西向东，由南向北，分8期开发共分为8期，开发周期约为10年。17、小区规模是否扩大：不会扩大规模18、小区周边地块规划：北海第八中学，银滩1号会展中心，五星级酒店等等19、小区准备开发几期：8-10期20、小区目前正推出哪些项目产品：小区目前推售是泊心岸1-5号楼，户户看海。户型有90-12

52、6的两房，161的三房及顶层复式单位，均价14000元/。21、工程进度： 一期现正在进行外墙石材幕墙、门窗、公共部分初装修及水电安装工程施工。 二期计划2012年下半年动工。22、各组团交楼日期： 一期南区：（泊心岸）交楼日期为：2012年8月1日；根据目前施工情况，一期北区（珊瑚园）交楼时间约在2012年10月1日。23、住宅使用年限：中国的房屋使用年限为70年，本项目的使用年限可以做到100年以上。24、房屋分摊面积：天隆三千海一期高层公摊面积表组团栋号建筑面积（含底层架空）/可售住宅面积/公摊面积/泊心岸18828.99（商铺617.49）8211.501430.27211474.46

53、11104.33 2062.04317439.0016871.08 3170.82423454.8222876.114856.36523490.7622954.40 4614.35小计84688.0382017.4216133.84珊瑚园128414.1327586.20 5257.93 222516.3221945.12 4283.03 322418.3621831.39 4231.24 422499.8121945.12 4283.03 517059.2616569.40 4783.20 小计.88.23 22838.43 合计.91.6538972.27备注：别墅无公摊面积。25、楼梯位

54、的宽度：接近2米26、房屋的保修期：住宅房屋保修期都是50年，这在商品住宅质量保证书中有要求。27、现推物业特点：本项目致力于建造一个百年项目高质量项目。别墅建筑风格为新古典，高层建筑风格为Art Deco。根据这些理念及项目本身特质，景观设计风格我们选用了欧洲海洋风格，欧洲的经典加上海洋的浪漫构筑出丰富经典的景观。欧洲经典的景观设计是包含了深刻的哲学思想的，大气、对称、厚重感、追求极致和永恒等这些理念是跟本项目最初的定位是完全相符的。海洋的主题是根据项目地理特质所决定的，本项目最具优势的就是越来越稀缺的海景资源，海也是东西方交流的重要途径，也是我们在海边选用欧洲风格的重要依据。我们根据项目建

55、筑类型和功能需要将项目分成七个部分，分别是：滨海景观道路、林荫大道、高尔夫会所区、别墅会所区、独栋及连排别墅区、沿河步行区、主花园及组团花园区。28、参与项目的建设单位：一期南区（泊心岸）中建七局建设有限公司（总承包单位）、北京江河幕墙股份有限公司（外墙石材幕墙施工单位）一期北区（珊瑚园）上海宝冶建设有限公司（总承包单位）、沈阳远大铝业工程有限公司（外墙石材幕墙施工单位）29、项目配套设施：海景山地高尔夫球场、滨水商业街、假日购物广场、中西美食广场、五星级酒店、游艇码头泊位、会所、医院、学校、幼儿园、社区服务中心、物业管理、居委会30、交通设施：31、交楼标准：高层交楼标准开发商代装修:1.外

56、墙：干挂石材；2.内墙：高级乳胶漆墙面；3.顶棚：局部吊顶，高级乳胶漆饰面；4.地面：优质瓷砖；5.门窗：入户门为高级防盗门，豪华门锁，室内配门，铝木复合窗，配中空玻璃；6.厨房：全套组合橱柜，预埋冷热水管道；7.卫生间：全套名牌洁具，预埋冷热水管道；8.阳台：非封闭式低层交楼标准清水房交楼1.外墙：花岗岩垒砌；2.内墙：砂浆抹灰找平；3.顶棚：砂浆抹灰找平；4.地面：水泥地面找平；5.门窗：入户门为高级防盗铜门，豪华门锁，铝木复合窗，配中空玻璃；6.厨房：预埋冷热水管道；7.卫生间：预埋冷热水管道；8.阳台：非封闭式32、物业管理：戴德梁行物业顾问33、购房手续、税费、按揭等： （略）附件一

57、销售统一口径【天隆三千海】沙盘接待、讲解说辞（沙盘讲解时间控制在3分钟左右）第一部分：迎宾说辞您好，欢迎来到三千海，请问您是第一次过来吗？客户曾到访：您还记得之前是哪位置业顾问接待您的吗？客户记得：请您稍等，我帮您叫一下她。客户第一次到访或客户不记得之前的置业顾问：好的，我是您的置业顾问XXX，下面由我来为您讲解一下我们的项目第二部分：沙盘说辞我们现在所在的销售中心，位于美景大道和果岭大道的交汇处。三千海位于天下第一滩北海银滩最天然的地段，是属于您的私家海滩。您最浪漫的海边度假生活，将从这里开始。您可以漫步沙滩，踏着浪花看潮起潮落；挥杆海上高尔夫享受习习海风；穿行千年古树林感受远古的风光；住在

58、石城堡的家里钓石斑鱼，泡温泉；在游艇开海上PARTY。最天然最浪漫的度假体验连澳洲的黄金海岸都无法比拟。三千海是由天隆地产耗资180亿元精心打造的豪宅社区，总占地3千亩，分八期开发，规划有12个组团，三大板块以太师椅之势坐镇海岸，是坐北朝南，南向看海的风水宝地。三千海在中国地产界，拥有六个唯一性。首先，三千海是中国唯一同时拥有六重景观的三千亩海景大盘。大海、沙滩、高尔夫球场、游艇码头、内海、古树林，尽收眼底。第二，三千海是中国唯一大规模移植来自世界各地名贵古树的豪宅社区。总共有上万棵树龄超过千年的珍稀树种，形成了一个古树林的园林景观。一棵菩提树就有3千多年的树龄，已经可以追溯到商朝的历史了。第

59、三，三千海是中国唯一拥有千亩海上山地高尔夫球场的高端社区。球场设计由国际著名的尼克劳斯二世担纲。球场占地1200亩，是标准18洞，已被评为全球最优质、最具挑战性的的球场之一。第四，三千海是中国唯一用新鲜海水打造内海的亲海住区。内海面积20万平方米，水深3-6米，是一个真正的东方威尼斯。内海中放养几万尾石斑鱼，坐在自家窗台就可以享受钓鱼的乐趣。第五，三千海是中国唯一全部采用干挂天然石材打造百年建筑的石砌城邦。在美国，纽约帝国大厦的建筑工艺与我们是一样的，全干挂石材饰面历经百年，依然展现出非凡的魅力。三千海180万平方米的建筑，高层外墙全部采用剪力墙结构，没有砖墙，外墙全部干挂3公分厚的石材。别墅

60、采用22公分厚的古堡级石材砌筑。整个项目石材用料之大，直接抬高了石材市场的价格。第六，三千海是中国唯一能从自家开游艇出海度假的豪宅社区，私家游艇直接入户。国际游艇会的码头有108个泊位。最豪华的12座定制式游艇别墅坐落在半岛上，拥有整个内海港湾，每座别墅占地6亩以上，拥有私家温泉。用12生肖分别代表12座游艇别墅。三千海超级豪宅社区，还拥有12大配套。第一个，1200亩海上山地高尔夫球场；第二个，12亿打造超五星级豪华酒店，酒店顶层设置停机坪；第三个，2.3公里私家银滩，海神欢乐广场；第四个，108个泊位的国际游艇会码头；第五个，万株古树名木园林，桃花岛叠水仙境；第六个，五大奢享型名流会所，内

61、海泳池；第七个，威尼斯风情内海商业街，中西餐厅；第八个，休闲假日购物广场shopping mall，大型3D影院；第九个，名校、双语幼儿园贵族教育配套；第十个，养生医疗配餐中心，社区综合性服务中心；第十一个，业主专属砂岩雕琢人行隧道；第十二个，市政七彩柏油马路，6公里火山岩休闲步道，红木候车亭、书报亭，香樟树巡道。项目距离北部湾广场8分钟，距离北海机场20分钟。高铁开通后，南宁至北海仅需40分钟。优越的地理位置，宜人的滨海气候，海景、沙滩、高尔夫、市政道路、内海、古树林、建筑浑然一体的豪宅社区，能够让物业永远的升值保值，成为中国风靡百年的豪宅符号！现代人生活在压力、纠结、繁琐和迷茫之中，过一天发呆的无所思无所虑的日子都是一种奢侈的幻想。但是，三千海的生活却是这样的：当清晨的第一缕阳光亲吻你脸颊时，你躺在床上就可以直接看见蔚蓝色的大海了；步入阳台，伸伸懒腰，感受一下清新的海风；在海滩晨跑、踏浪、玩沙，拾贝壳；漫步古树林，听远古的天籁之音；和朋友挥杆高尔夫，友情生意两相宜；开私家游艇出海，与大海浪漫共舞，激情澎湃；在家里一边泡温泉，一边垂钓石斑鱼；和家人在