重庆某房地产开发项目可行性研究报告

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1、XX工程建设项目可行性研究报告中国地产XX项目公司目 录前 言 3第一章 土地问题 41.1暂定土地权取得时间及完成地块拆迁时间41.2存在险的风险41.3地理位置的情况分析5第二章 交通问题63.1交通现状73.2交通风险评估7第三章 配套问题73.1周边配套公建现状73.2市政大配套83.2市政大配套风险评估因素8第四章 环境问题94.1周边环境对本项目的影响9第五章 市场与业态问题95.1 周边楼盘的市场需求和竞争95.2 住宅市场定位235.3 商业顾问预测分析25第六章 工程进度及管理问题296.1 工程进度问题296.2 管理问题29第七章 投资及效益汇报分析317.1 XX总投资

2、分析317.2 现金流量分析337.3 盈利预测分析337.4 提高项目盈利预期的建议34第八章 初步结论和现阶段风险分析357.1 土地政策、设计及配套方面的风险分析357.2 管理的风险357.3 国家金融政策及经营财务方面的风险367.4 加强寻求本项目的特色36附件：1、投资现金流量分析（出租）372、投资现金流量分析（减少一层车库-出租）383、现金流量测算表出售394、盈利预测18出售405、盈利预测18出租41前 言XX的土地于2008年2月29日通过招牌挂取得国有土地使用权，开发工作从2008年第二季度开始筹划。根据集团的要求，现阶段XX要进入全速开发的前期，必须就现阶段可行性

3、方案进行评估；同时就风险防范的工作予以全方位检讨。因此本报告将会就1、土地问题 2、交通问题 3、配套问题 4、环境问题 5、市场与业态问题 6、工程进度及管理问题7、投资及效益回报分析8、初步结论和现阶段风险分析等问题进行分析，供领导在决策时参考。第一章 土地问题我司通过招拍挂取得政府出让XX绸厂地块的规划公告函（XX规公（2007）北龙字第0308号），土地出让合同等待政府审批流程中，尚没有取得土地使用权。该地块由C8-1/02和C8-6/02两个地块组成。规划用地总面积23786平方米，其中C8-6/02用地面积2199平方米规划为幼儿园用地。目前整个厂区的厂房建筑尚没有开始拆除。地理位

4、置详见附图：1.1 暂定土地权取得时间及完成地块拆迁时间目前本项目中的土地问题主要是土地出让合同已经上报政府等待签署中。XX富公司承诺其土地拆迁完成时间定为2008年8月31日，取得土地使用权的日期暂定为 2008年 9月 30日之前。1.2 存在的风险若本地块的土地出让合同不能及时签署，则本项目存在以下风险：1.2.1 拆迁拖期的风险土地出让方（XX富公司）承诺于2008年8月31日完成场地拆迁工作，但是由于其他方面的原因存在拆迁拖期的风险。1.2.2 取得规划设计条件的风险目前，尚未取得该地块的建设用地红线图和建设用地规划许可证，正在进行的方案设计工作有可能因为红线不准确而返工修改。1.3

5、 地理位置的情况分析1.3.1优势 项目处江北交通枢纽，交通通达性强； 项目地理位置较好，离江北商圈中心较近； 项目在松树桥转盘和龙溪建材市场旁，后期造势宣传相对容易。 项目周边暂无土地出让，即使有土地动工的，都已经暂停施工。1.3.2 劣势 区域属于旧的居住区域，整体消费水平不高； 地块处旧的居住区域，以原XX绸厂的人为主，居住环境较差； 项目土地内拆迁物较多，拆迁成本较高； 地块地理位置相对较高，临主干道，噪声较大，且有高差； 项目地块楼面地价较高； 项目靠近观音桥商圈，受商圈辐射，但区域又相对独立，处在一个较为尴尬的地段；1.3.3 威胁 周边有在建楼盘和在售楼盘，竞争压力大； 项目对面

6、有兰波地产的项目，已经在动，但已停工，如开工对本项目的威胁较大； 国家宏观调控，贷款利率和首付提高，将对市场及项目都来一定影响； 政策对经济的影响，直接波及房地产市场，市场观望度高；1.3.4 机会 XX城乡统筹，江北将迎来一次新的发展机遇； 江北西翼东进，大石坝、龙溪街道旧城改建，折迁安置，需求增加； 周围有较大的专业市场，带来的多重居住需求人群较多； 区域消费需求较大； 龙溪街道内暂未出有品质的楼盘； 区域未来规划为商务区；1.3.5 项目地段分析结果： 项目地理位置好，距江北观音桥商圈中心、XX北新城热区冉南片区仅几分钟路程，交通通达性好； 项目周边生活配套齐全，为人民的生活提供了基本的

7、生活保障； 项目位于江北龙溪街道，是属于老居住区，居住人群大部分是工人阶级，经济收入和消费能力处于中偏下； 项目地块南侧是农贸集市，且紧邻车流人流较多干道，鱼龙混杂，会给人留下吵闹的印象。第二章 交通问题XXXX项目位于XX市XX北区松树桥立交桥北侧，规划分区为C8分区，在松牌路、松桥路、金绸路之间区域，该地块位于XX市XX北区中心区域，毗邻松树桥立交，南侧是贯通XX东西方向的主干道红石路。车站位置如图：XX建成后，居民及购物的人流可通过大众运输工具（如地面公交）、小众交通工具（如出租车、私家车）或步行等几种方式到达本项目。由于地块位于XX市XX北区中心地段，地块北侧的松牌路为城市快速干道，因

8、此规划对于松牌路的机动车开口位置提出具体要求，只能在允许的路段内开口子。同时现阶段道路车行的饱和度也相当高，因此未来XX建成后，由小众交通工具（如出租车、私家车）为本项目提供的人流及车流再大幅度提升是有相当难度的。但大众运输工具（如地面公交）能为本项目带来人流的潜力则是可持续开发的。tiananghanu2.1 交通现状项目最近的公交车停靠的交通站点有松树桥站、花卉园站、华蓥路站。公交线路：800（A线）、800（B线）、872、北观线、801、120、121、124、127、118、132、604支线、604、709、815、818、820、821、711、861、110、605、863、2

9、01、202、113、114、1152.3 关于交通风险的评估XX位于XX市XX北区中心城区内，北侧的松牌路大交通动线很难再有大幅度的拓宽及提升，南侧金稠路根据规划需要拓宽改造，因此若要有大量的人流必须依靠大众交通工具，同时应想尽一切办法改善项目内的交通组织。将汽车出入口的位置放在目前车行速度较快的松牌路允许开口路段上，以保证商业对于车流容易快速进出的要求。住宅主入口不宜通过后面进来，因为后面的旧区邻近菜市场门口，街貌不整，交通不畅，只能作为一个副入口，以便居民生活进出。根据现状小区的周边公交车站，可能不足以引进足够客源，需要考虑是否采用穿梭巴士接送顾客。 第三章 配套问题该项目场地现状为XX

10、绸厂，现工厂已经停产，但厂房设备尚未拆除（尚有厂方临时对外租赁的项目在生产中），北侧松牌路边布置有900的市政上水管网、500的市政排水管网、400的市政污水管网和89的天然气管网。3.1 周边配套公建现状本项目地块附近有比较成熟的公共配套设施、文化教育机构和商业设施，距离本项目在3公里以内。因此本项目周边的公建设施还是比较多元及全面的。生活配套：招行、工行、浦发银行、交行、农行、中行、中百超市、百安居、永辉超市、花园村农贸市场、万隆农贸超市 教育配套： 龙山中学、松树桥中学、华XX小学、字水中学、江龙武术学校、203中学、大石坝中学、电子职业技术学院、电子校、花园村小学、石油基地中小学、北城

11、书画艺术学校、龙山幼儿园、三色花园幼儿园等教育资源丰富 。休闲配套：花卉园、龙山公园、鸿恩寺公园、南桥寺公园、石门公园、盘溪河公园等。 医疗配套：华XX医院、金岛医院、都市丽人医院、骑士医院、江陵医院、市中医院。周边专业市场：万隆小商品批发市场、龙溪聚信国际建材城、建材大厦、奔力五金机电城、龙溪装饰城、XX市酒店用品批发市场、茶叶批发专业市场、水果专业批发市场、蔬菜专业批发市场。 餐饮娱乐配套：金岛花园美食街沿线百余家特色餐饮店、加州餐饮街3.2 市政大配套本项目周边市政道路均已排设各种市政管网，按XX市市政工程和配套管理局要求本项目各配套设施将于永源路排管（除供电外），且初步分析认为永源路已

12、排给水、雨污水等均有接入口且可满足项目需要。供电方面具体供电方案由XX市电力公司确定（聘请电力公司协助）。天然气需要与XX市煤气公司申请办理。给排水、供电、供气、通讯、宽带、有线电视等均可在项目实施中按程序申请办理。3.3 市政大配套风险评估因素根据目前已有的资料分析，市政大配套的风险主要存在于供电和供气系统方面，呈现以下几点：a) 由于近年建设项目的快速增长，一直存在供电系统电源不足的情况。故建议聘请供电顾问公司应尽快予以落实。b) 沿松牌路布置的天然气管道只有89mm，不能满足本项目的工期需求，需要另外设置供气管道。第四章 环境问题4.1 周边环境及对本项目影响由于XX市是个山地城市，独特

13、的地理、地质条件，造成XX地区具有自己独特的规划、建筑要求，不同于全国其他地区。在城市规划上，XX市编制了自己的规程XX市城市规划管理技术规定，其中很多规条的要求具有浓厚的本地特征。例如对于建筑间距的要求、建筑退界的规定，以及停车位等等细节的要求都与其他地区有着明显的区别。该地块位于松牌路东侧的一个斜坡高地上，北侧松牌路的路面标高在265280米之间，场地标高在273.7289米之间，路面与场地的高差约920米，目测为强风化中等风化岩石区域。 地块西北方向的松牌路北侧是松岩水库，成为该地块的天然水景（场地东北角处可能受其它建筑遮挡）。第五章 市场与业态问题5.1 周边楼盘的市场需求和竞争5.1

14、.1 住宅部分a)、 项目所在城市区域的介绍从05年至08年项目1公里范围内含本项目一共有8块土地成交，其中住宅用地2块，商业用地1块，综合用地5块。物业名称 土地用途 总用地面积()总建筑面积()容积率楼板价楼面每亩地价（元/亩） 成交时间受让方成交价格 (万元)XX北区龙溪街道金龙路600号 住宅、商业 50881 233193 4.58 680 2076752 2007-01-24 XX财信房地产开发有限公司 15850 XX北区龙溪街道松牌路109号宗地住宅 161541 527160 3.261095 23831012007-01-22 XX长安房地产发展有限公司 57745 XX北

15、区龙溪街道20号宗地商业19639 32169 1.64 1156 1262800 2007-04-09 XX市XX北区南源摩托车配件有限公司 3720 XX北区龙溪街道龙脊小区地块住宅 25779 77336 3.00 913 1825785 2007-05-28 XX保利房地产开发有限公司 7060XX北区龙溪街道武陵路169号地块住宅、商业14473 72366 5.00705 23491972005-04-26 XX工合房地产开发有限公司 5100 XX北区龙溪街道金龙路207号宗地住宅、商业733221996 3.00 81716348512006-01-20 XX秦驰实业有限公司

16、1798XX北区龙溪街道柳荫街70号宗地住宅、商业144536132.50 138423068172007-05-25 四川竹凌房地产开发集团有限公司 500XX北区龙溪街道冉家坝79号东侧(B26-6)宗地住宅、商业、办公14499 41872 2.89 927 1784040 2006-08-22 XX利保地产发展有限公司 3880按正常每个楼盘市场去化速度能推出时间和量，从以下楼盘进行分析：地块名称总量已推量（平方）未来推量(平方)按市场正常去化速度，预计集中销售时间是否与本项目推出时产生竞争本项目10969420092010保利地块7733620092010是聚信新城际17931444

17、98613432820082010是波尔多7763537291403442008年年底否兴茂盛世北城2500006079518920520082011是b)、已售物业：1、波尔多法式小公馆项目名称波尔多法式小公馆开发商XX健雅置业有限公司位置XX北区龙溪镇（松桥路与武陵路交汇处）开盘时间2007-5-26 建筑形态1栋21层高层;1栋11层小高层;建筑面积77635平方米占地面积6669平方米容积率11.60绿化率26%交通情况多条公交线路经过波尔多法式小公馆及其附近，区域交通非常方便。附近的公交线路有：181A、111、602A、118、205、151、411、465、605、606、809

18、、811、868、861等。配套区域附近有加州新世纪超市、永辉超市、龙湖易初莲花超市、沃尔玛、百安居、加州农贸市场、松树桥农贸市场等等，配套设施极其完善。波尔多法式小公馆周边医疗条件优越，有加州医院、龙都医院等。项目周边教育配套非常完善，有加州小学、新牌坊小学、松树桥小学、松树桥中学、龙溪中学、龙湖巴蜀中学、电子科技职业学院等。户型一房30-38平米；两房47-70平米；复式34-73平米。价格销售报价(套内单价):6000元/销售情况1期已全部售罄，销售周期约一个月左右。2期则全部为小户平层，2期销售比较缓慢，2期开盘时间为07年8月18日，目前还剩70余套没有销售出去，2期的销售率大概为8

19、6%。客户来源江北区、XX北区、XX中区。景观设计波尔多法式小公馆的园林景观由留法博士著名设计师许明亲自执笔，以纯正的法式园林风格为蓝本，本着改善公寓类产品生态景观的设计理念，对波尔多法式小公馆的屋顶园林进行了精心的设计。此类型的园林打造在XX公寓类产品中绝无仅有。建筑风格：波尔多法式小公馆以打造XX首席法式纯正酒店公寓为开发理念，准五星级的九米挑空入户大堂尽显尊贵。建筑风格采用典型的法式新古典主义（ARTDACO）风格设计，充分结合古典法式和现代法式的优点，使得建筑立面充满法国浪漫、优雅、精致、时尚的气息。户型套数配比一房（30-38平米）66064.90%二房（47-70平米）949.24

20、%复式（34-73平米）26325.86%小结：地段比较成熟，龙溪镇区域属于成熟生活版块，有比较丰富的配套。加上自身有5000平米的重百超市配套。这对消费者有较强的直接吸引力。户型产品有特点，全部为小户型酒店公寓，一期的户型以一房及复式为主，户型配比占到了81%。面积控制在30-73平米之间。设计紧凑，复式小户层高4.5米，夹层设计，有不错的空间感。而第二期为30-52平米的精装小户型，3.3米层高，可自由分隔空间，加上专业的酒店式管理，拎包即可入住是它的卖点之一。前期积累较多客户，实现快销、热销的目的，并为后期的销售积累了一定客户。但由于1期产品是复式产品，因此价格在区域内属于高位价格，因此

21、对2期平层产品的销售价格造成一定的压力，同时2期所面临的市场环境较1期不利，也是影响2期价格及去化速度的原因。2、拿铁城项目名称拿铁城开发商XX顺鸿物业发展有限公司/XX聚信房地产开发（集团）有限公司位置XX北区新牌坊松牌路1号（加州电子校转盘旁） 开盘时间2006-07-29 建筑形态3栋32层的高层;1栋12层的小高层;建筑面积77000平方米占地面积15039平方米容积率5.12绿化率30%交通情况本项目公交线路有：181A、111、602A、118、205、151、411、465、605、606、809、811、868、861等多路公交线路，出行便利 配套小区内部配套:羽毛球场、游泳池

22、、儿童游乐场等中小学:加州小学、新牌坊小学、松树桥小学、松树桥中学、龙溪中学、龙湖巴蜀中学、电子科技职业学院等综合商场:加州新世纪超市、永辉超市、龙湖易初莲花超市、加州农贸市场、松树桥农贸市场 户型一房3848平米；两房6088平米；三房9096，复式8492，57平米。价格销售报价(均价):3700元/销售情况售完客户来源江北区、XX北区、北部新区（三北区域）景观设计周边20余万方的大众花园景观、8000多万平方米的中庭景观、大型休闲娱乐广场、休息亭廊、步道、木栈桥、雕塑小品等。建筑风格：整体建筑风格给人一种品质、格调、时尚和别样都市情怀的感觉、建筑的线条灵动、传达着一种内在的情绪。 拿铁城

23、3848平米一房：29.74%（232套）6088平米二房：35.77%（279套）9096平米三房：24.62%（192套）57平米、8492平米复式：9.87%（77套）小结：（1） 拿铁城处于快速干道旁，与本项目相似。（2）定位个性突出，特别表现在售楼现场和外展场。（3）在XX市场上，该类户型设计，普适性较强。（4）目前周边常住人口相对较多，交通便利。（5）销售面积7万余方，在其强销期期间，拿铁城所在区域还未迅速发展，所以在当时的XX市场相对良好的阶段，其强销期持续时间仍然达半年，销售速度偏慢，可见区域的成熟度对10万平米以下的物业销售速度的影响比较明显。3、龙湖-紫都城项目名称紫都城开

24、发商XX龙湖地产发展有限公司位置XXXX北区冉家坝龙山大道111号开盘时间2005-08-21 建筑形态栋18-18层小高层;1栋32-32层高层;5栋18-18层小高层;2栋31-31层高层;1栋15-15层小高层建筑面积480000平方米占地面积200100平方米容积率2.4绿化率60%交通情况10余条公交线路：121、151、133、181、809等。轻轨5、6号线。配套沃尔玛 百安居 紫城天街等户型一房26-61平米；两房66-68平米；三房92-127、98-110平米；四房127平米价格日期:2007-03;销售单价:4000-5000元/销售情况已经全部售罄，销售周期大概为2年客

25、户来源XX主城加周边区县景观设计三重景观、六大主题花园：入口银杏广场、水主题景区、果树主题景区、花主题景区、童趣主题景区、中央生态景区、四季大道景区。建筑风格：整体建筑营造一种梦幻的童话风情、建筑结合自然与人性、立面轮廓线条流畅、建筑天迹线错跃有致、富于变化、色彩轻快灵动、生机勃勃。名称套数配比一房528套27.98%二房72套3.83%三房1251套66.30%四房36套1.91%小结： 龙湖在XX本地具有很强的品牌号召力，客户关注度较高。建筑外立面品质感较强，园林景观做得非常专业，特别是细节把握很到位。物管的优势很明显，不但在XX本地，即使在全国，龙湖的物管实力都名列前茅，对客户而言，贴心

26、的照顾与服务是感受最明显的。沃尔玛与百安居的入驻，极大提升了项目档次，增进了销售进度。丰富了生活配套功能。也极大地提升了区域价值。尽管目前周边常住人口相对较多，交通便利，但沃尔玛与百安居这种大型的知名卖场仍需要前期市场培育期，现目前经营情况以沃尔玛这种综合类的大卖场经营状况较好，带动了包括社区底商以及紫城天街商业街在内的共计30000平米可变现商业高达90%以上的销售率，目前1、2楼租赁情况良好，3楼大量空置，出租情况在70%左右。(6)区域发展不成熟，但由于开发商品牌和体量在XX市场上有强大的影响力，所以用两年的时间就将项目消化完，销售速度快。c)、在售物业： 1) 盛世北辰项目名称盛世北辰

27、开发商XX兴茂产业发展集团有限公司位置XX市XX北区冉家坝余松路(龙湖大城小院旁)开盘时间2008-01-19 建筑形态8栋32层高层建筑面积250000平方米占地面积66667平方米容积率3.75绿化率35%交通情况10余公交线路（如605、205、117、128等）、轻轨立体交通通达主城各区配套区域附近有沃尔玛、百安居、红星美凯龙户型两房67、74、75、86平米；三房101、114平米。价格销售报价(均价):5400元/（2期）销售情况1期的小户型已经全部售罄。目前推出2期3、4号楼， 都为两房户型，1期开盘时间为08年1月19日。销售周期约为3个月，2期开盘时间为08年4月19日，销售

28、率大概为56%。客户来源江北区、XX北区、北部新区（三北区域）景观设计项目园林结合中国和谐文化主题，依地就势而建，形成“高层低密度、超宽楼间距”、“10000双中庭围合”特点。从寓意小品到文化长廊，从孩童到老人，兴茂盛世北辰力求把人与人，人与自然、建筑融为一体，达到和谐醇美。建筑风格：现代简约风格户型套数配比二房606套81.45%三房138套18.55%小结：地段比较成熟，区位价值较高，冉家坝虽然目前不再是主城开发热点板块，但是由于龙湖系列4个项目的进驻，生活交通配套越来越便利，相关配套的体量与档次都在迅速提升，使这个区域在消费者心目中成为品质居家的代名词。户型产品有亮点，主力户型为两房中小

29、户型与紧凑三房户型，做可变空间，也即所谓两房变三房，赠送面积对客户来说永远都充满了诱惑力。三房有空中院馆，入户花园，户型方正紧凑。而第二期为86、67平米的两房户型，其中86平米的两房占比达到了33%的比例，加上赠送面积等优势，因此是2期的主力户型，也是目前在售的畅销户型。前期积累较多客户，实现快销、热销的目的。1期销售速度较快，对后期的销售有积极的影响。紧挨菲律宾SM广场，价格属于此区域中档水平，且没有明显的起伏。在价格上，对愿意在冉家坝区域置业的客户来说，有较大的吸引力.2、聚信 新城际项目名称聚信 新城际开发商XX聚信房地产开发（集团）有限公司位置XX市XX北区龙溪龙脊路6号(龙溪建材大

30、厦对面)开盘时间2008-03-29 建筑形态3栋33层高层;1栋32层高层;1栋26层高层建筑面积177334平方米占地面积33333平方米容积率5.32绿化率30%交通情况轻轨3、5、6号线，110、113、114、115、火车站到南坪七小区、118、120、121、127、132、133、148、181、201、202、205、214、602、604、605、711、800、801、815、818、821、863、872；项目临红石路,周边分布20余公交线路,如:115、120、121、132、133、181、201、202、605、800等,分别通达XX北、解放碑、沙坪坝、南坪等区域,

31、交通可达性强配套生活配套：招行、工行、浦发银行、交行、农行、中行、中百超市、百安居、永辉超市、花园村农贸市场、万隆农贸超市教育配套：周边有龙山中学、松树桥中学、华XX小学、字水中学、江龙武术学校、203中学、大石坝中学、电子职业技术学院、电子校、花园村小学、石油基地中小学、北城书画艺术学校、龙山幼儿园、三色花园幼儿园等教育资源丰富休闲配套：花卉园、龙山公园、鸿恩寺公园、南桥寺公园、石门公园、盘溪河公园等。医疗配套： 周边有华XX医院、金岛医院、都市丽人医院、骑士医院、江陵医院、在建的市中医院周边专业市场：万隆小商品批发市场、龙溪聚信国际建材城、建材大厦、奔力五金机电城、龙溪装饰城、XX市酒店用

32、品批发市场、茶叶批发专业市场、水果专业批发市场、蔬菜专业批发市场。餐饮娱乐配套：金岛花园美食街沿线百余家特色餐饮店、耍坝休闲街户型一房49、50、51平米；两房51、67、68、71、73、75、77平米；三房93、95、102平米。价格销售报价(均价):4770元/（2期）销售情况1期已经全部售罄。目前推出2期3栋高层，1期开盘时间为06年12月11日。销售周期约为3个月，2期开盘时间为08年3月29日，销售率大概为78%。客户来源江北区、XX北区、北部新区（三北区域）景观设计自身的景观设计比较欠缺，多为依赖外部的景观资源，如花卉园、龙山公园、鸿恩寺公园三大公园的地块稀缺自然资源。建筑风格：

33、项目从户型到建筑外立面，由内而外遵循了现代简约的设计理念，独特的建筑融合现代时尚与实用功能的双重表情，立面线条简练、色彩时尚，整体风格既明快现代。名称套数配比一房132套20.31%二房407套62.62%三房111套17.08%小结：地段成熟，区位价值较高，客户对区域的认同感较强。由于第一代优质生活小区金岛花园的成功开发，此区域的也成了北部区域的生活中心之一，加上龙溪建材市场的不断发展与沉淀，专业市场氛围也越来越成熟，人气越来越旺，商机不断涌现，因此地段价值不断提升。在有众多生活配套的同时，自身的商业、专业市场配套也比较齐全。户型产品紧凑而精巧，户型主力户型包揽了一房到四房等房型，但面积都控

34、制比较紧凑。两房的比例占到了63%左右。其次一房的占比达到了20.3%。无论是一房还是两房都尽量做可变空间，迎合了年轻客户群体投资置业的需要。但一些户型的采光与私密性不好。只有通过朝向差价来弥补。在营销策略上，通过发放VIP卡来积累客户，客户交5000元可抵1万元房款。同时，新城际采取送大礼包优惠活动：买一房送1万元，买两房送1.5万元，买三房以上送2万元，此外，与商业部分进行联动，刺激住宅销售，如购房客户还可得到聚信建材城提供的建材优惠卡，在与建材商家砍价后，凭此优惠卡还可以享受到额外优惠。价格属于三北区域中档水平，但是目前此区域没有同类型的新项目参与竞争。d)、预售物业项目名称金城国际开发

35、商XX意景房地产开发有限公司位置XX市XX北区龙溪红石路开盘时间预计2008年7月底 建筑形态A栋37层(全跃层),B栋35层建筑面积73852.18平方米占地面积11391.68平方米容积率5.68绿化率30.5%交通情况紧邻轻轨3号线和6号线站点；809、859、145、602、124、411、139、881、117、115、149、319、872、121、603、114、120、151、111、132、181、820、9800、113， 201、202、711、801、821、863、118、128、815、112、818等公交线路。配套位置优势：地处XX两条交通主干道的交汇处，咫尺加州

36、美食街的麻辣鲜香；在花卉园和鸿恩寺森林公园的富氧空气里畅快呼吸，车行5分钟即可将江北商圈的繁华盛景尽揽眼前。户型一房36、37、38平米；两房52、54、61、64、72平米；三房77平米；跃层64、72、77平米价格未出销售情况接待客户中客户来源江北区、XX北区、北部新区（三北区域）景观设计无建筑风格：均采用简洁而明快的线条，以形体的错落伸缩、直线的平面构成，追求久违的建筑价值。蓝白色彩兼顾。金城国际3638平米一房：55%（500余套）5272平米二房：33%（300余套）77平米三房：12%（100余套）小结：(1)区位价值较高，共享成熟社区配套。(2)未来政府规划的商务片区之一，升值潜

37、力加大。(3)户型产品紧凑而精巧，以时尚居家概念，倡导居家与SOHO办公的生活模式。(4)建筑前卫有个性，在此区域是一个亮点。(5)目标客户群体进行了细分，针对23-40岁左右的购房者，从现阶段的客户累计情况来看，客户来源都来于项目周边地区。 e)、周边楼盘汇总：楼盘名称面积户型配比价格总价兴茂盛世北辰6786平米二房：81.45%（606套）54003646万101114平米三房：18.55%（138套）5055万聚信新城际4951平米一房：20.31%（132套）47702627万5177平米二房：62.62%（407套）2736万93102平米三房：17.08%（111套）4245万金城

38、国际3638平米一房：55%（500余套）预计50001819万5272平米二房：33%（300余套）2636万77平米三房：12%（100余套）39万波尔多30-38平米一房：64.9%（660套）60001923万47-70平米二房：9.24%（94套）2840万34-73平米复式：25.86%（263套）2143万拿铁城3848平米一房：29.74%（232套）37001518万6088平米二房：35.77%（279套）2232万9096平米三房：24.62%（192套）3336万57平米、8492平米复式：9.87%（77套）2234万2661平米一房：27.98%（528套）1225

39、万6668平米两房：3.83%（72套）2728万92127平米98110平米三房：66.30%（1251套）3750万127平米四房：1.91%（36套）52万5.1.2 商业部分 a）区域商业情况：XX商业以组团式商业为主要形式。本项目区域收观音桥商圈辐射，虽未形成副商圈，但是形成了相对独立的居住区域。观音桥商圈位于江北区，是本行政区的商业核心地带，总商业面积80万平米，商业氛围较为成熟。现有新世纪、重百、茂业、远东、新世界等5家百货店，总规模约有31万平方米（以上数据含天街，不含超市、电器等专业市场及临街店铺）序号现有项目面积（）定位1新世纪百货35000中档2嘉年华大厦48000中高档

40、3新世界百货42000高档4重百21000中高档5茂业百货80000中低档6北城天街（含远东）140000中高档面积汇总：366000商圈分布：以观音桥转盘为中心，以建新东、南、西、北路为辐射方向，辐射半径1公里，计划延伸到4公里 商业规模：31万平方米（仅百货体量，超市、专业市场等未包括在内） 出租率：85以上 租售价格：大型商业整租价格在2060元/月（建面），小商铺则在3001500元/月。 业态种类：百货、大型专业店（主题性商场）、超市、餐饮、娱乐、大型农贸等，商家有重百、新世纪、茂业百货、远东百货、家乐福、国美电器、商社电器、金观音家具广场、地下不夜城等。发展趋势：以大型百货店为龙头

41、，以购物中心为核心，以专业市场、专卖店、超市、便利店为骨干，以连锁经营为基本组织模式，以北城天街为中心，集中布置一批大、特、名、老精品店，形成了一个集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的现代化街区型购物中心。从以上数据可以看出区域类的片区商业品种繁多，且各自为营，餐饮占到28%，购物32%，其他为补充的覆盖到社区的商业物业及与龙溪建材市场配套的专业物业。片区商业物业面积在50平米以下的经营者主要从事副食店等日常生活用品行业，占到39%；面积在100平米左右的经营者主要从事中小型餐饮行业，这是社区餐饮最普遍的形式，占到26%；由于区域内涵盖了加州餐饮街这类特色商业的部分门面，因此面积在100-300平

42、米的门面就成为了大型或知名连锁餐饮行业，这类特色商业不仅能满足社区的需求，更重要的是能够吸引整个区域甚至是外来区域的消费者。从门面的空置率来看，越远离住宅的门面空置率越高，而且餐饮门面大多都集中在距社区10-15米半径的位置。b）区域临街门面经营范围、面积、租金业种面积区间租金范围餐饮10-600平米28-200元/平米汽车维修13-1080平米28-52元/平米服装鞋包类12-80平米35-158元/平米烟酒副食13-130平米25-70元/平米药品店25-260平米30-80元/平米文具书籍30-170平米26-80元/平米家居用品类(包括生活装饰用品,干洗店)21-300平米30-72元

43、/平米金融36-208平米35-70元/平米打印复印店10-30平米35-68元/平米电器维修销售类68-400平米42-50元/平米摄影20-32平米30-35元/平米美容美发40-200平米40-170元/平米房屋中介25-55平米60-180元/平米休闲娱乐50-200平米60-120元/平米c）、从以上数据可以看出，片区商业中，日常生活购物消费达到32%，餐饮达到28%。我们本着对项目负责的态度，在没有与地产集团签订招商合同的时候，已和商家接触，并从商家处得到一定的对商业部分的意见和建议：1、观音桥商圈以大型百货类商业物业占商业主导地位，而本项目区域以社区商业和专业市场占商业主导地位。

44、2、观音桥商圈消费人群以商务及流行百货购物消费者为主体，而本区域以常住居民生活消费为主体。3、项目区域受观音桥商圈辐射，以与观音桥商圈不同的业态组合独立存在。5.2 住宅市场定位5.2.1 市场情况概述：从现阶段的主要竞争对手来看，为兴茂盛世北辰、新城际、金诚国际，其价格区间在50006000元，而主力户型集中在5090平米，说明市场上需求的主力户型还是集中在两房。楼盘名称主力户型户型配比单价兴茂盛世北辰6786平米二房：81.45%（606套）5400聚信新城际5177平米二房：62.62%（407套）4770金城国际3638平米一房：55%（500余套）50005272平米二房：33%（3

45、00余套）5000波尔多30-38平米一房：64.9%（660套）6000（精装）拿铁城6088平米二房：35.77%（279套）3700紫都城92127平米98110平米三房：66.30%（1251套）41005.2.2 项目初步定位：区域市场高端价位楼盘价格在50006000之间。本区域畅销户型为5590的两房。区域未来发展潜力巨大，但周期较长。在价格制定时应考虑一个市场培育期。故建议楼盘指导均价为60006500左右（清水）、主力户型为两房的楼盘。根据楼盘推出时间做价格的调整。5.2.3 户型配比：根据市场数据，两房的户型，在市场如此低迷的状态下，依然是主力户型和畅销户型。本司提出的户型

46、配比根据市场得出一房、两房、三房的比例约为15：70：15。为了满足容积率，住宅部分的建筑楼栋已达到5栋。由于项目受到容积率、楼栋间距、地形及景观面的限制，产品的建筑平面设计为蝶状。 产品应以明厨、明卫、明厅、明卧这种市场接受度高的设计为基础。单户户型平面布局、面积、开间、进深的大小决定了产品的建筑平面的每一个单元的户型比例及面积大小。5.2.3 户型面积分布市场顾问公司提出两种建议：a) 中庸之道，迎合市场户型单配一室一厅两室（一卫或两卫）三室两厅面积(平方米)414541456270100107配比建议15%70%15%b) 出挑之途，展示风采户型单配一室一厅小跃层两室（一卫）两室（两卫）

47、两室（一卫+可变空间）三室两厅（两卫）三室两厅（两卫+可变空间）面积3040405055656270657570859010095110配比建议15%70%15%注：1、表中面积为套内建筑面积 2、顾问公司提供的中庸之道建议不能被接受，因为两房与三房的面积区间差为7199平方米，且三房面积过大。 3、我司相关研究认为：该区域的三房面积太大可能不利于销售。 5.3 商业顾问预测分析 5.3.1 本项目商业可行性研究项目商业部分与区域商业市场形成错位性和共融性。错位性：提高项目档次，提升区域地位。共融性：社区配套及日常购物满足社区消费。普通业态区域面积比例对比:餐饮娱乐大型百货专卖店（中档）运动区

48、域配套休闲康体观音桥商圈21.62%17.85%43.75%4.79%（专卖店）2.52%8.22%（商务）1.25%本区域50.25%13.52%6.22%13.45%（专业店）3.65%9.36%（社区）3.55%项目可行度中高中高低中中高高中可行原因与观音桥商圈进行错位竞争，取观音桥与项目周边餐饮的中间档位，有较高的存活度小型娱乐在该区域有一定的存活性，作为区域配套，与观音桥商圈进行错位竞争。未形成商业氛围，大型百货需要大量的随机消费群体，该区域不支撑。区域靠近专业市场，可以依托该部分物业，做专业市场的配套物业。项目周边无正规的运动配套，而区域的居住品质在提高，该类物业有存活空间。社区配

49、套在居住氛围浓厚的区域存活度较高。康体休闲作为区域配套，辐射的人群较多，易为存活。专业市场在松树桥已经存在，即龙溪建材市场等。而这类的商业经过了长期的市场培育期，规模较大。结合本项目，由于主干道的隔离，要与这类型的专业市场共同经营一种业态，在XX独特的市场氛围中难以达到与之相互辉映。而做其他的专业市场，市场培育期长，所花费的宣传成本也是会增加。可利用周边专业市场的氛围，做专业市场的互补业种。例如：专业市场为装修、建材，互补商业可为电器、家具类装饰物业以及服务于专业市场商务消费的业态业种。高档品牌入驻XX的模式是：先进入解放碑，然后是观音桥，然后是其他核心商圈，而我们的项目处在不是核心商圈的地段

50、，要引进就更不可能，这是根据品牌入驻城市的进程来确定的。高档奢侈商业在本区域内不易存活，抛开招商的困难不说，项目被观音桥商圈辐射、项目体量不大、区域环境差、XX组团商圈消费习惯等因素，也不适宜做高档商业。高档奢侈商业在本区域内不易存活，抛开招商的困难不说，项目被观音桥商圈辐射、项目体量不大、区域环境差、XX组团商圈消费习惯等因素，也不适宜做高档商业。（注：高档奢侈品为LV、vacheron-constantin 等类似品牌。）典型的例子如石桥铺的申基索菲特项目，之前的项目商业定位的调性是高端奢侈品精品店。该区 域不属于XX的五大商圈，尽管交通体系发达，但由于不遵循市场规律，定位的不准确，导致后

51、期招商过程中出现困难，最后放弃该定位。大型卖场百货商场（例如新世纪、新世界百货等）在该区域不易存活，因为该区域没有商业氛围，加之百货商场在XX市场上在人流较多的地方选址，多以服装经营为主，消费人群多为女性，。综合类大卖场（例如沃尔玛、易初莲花等）在本项目类似区域（如洋河花园、冉家坝区域）内易存活，这种物业业态为普片消费（日用消耗品），区域内大量的居住人群对该类物业的存活支撑较大，如做该类物业要吸引人群还需突出特别的服务，例如设立交通线路、增加免费停车场、购物车、送货上门等服务。社区商业社区商业主要服务于项目周围消费人群，该类物业为日常消耗品物业，在居住氛围浓厚的本区域，社区商业易为存活。以大型

52、的卖场来提高项目档次，以娱乐、休闲、餐饮辐射区域，社区商业服务项目周边，综合实现项目价值。（注：区域定义项目三公里范围之内 项目周边定义项目一公里范围之内）5.3.2 商业顾问初步规划参考意见为了解决项目可到达性的为问题，首先要解决的就是交通动线，本地块西北面临交通主干道，但有高差。为了达到展示项目及合理的规划和使用商业部分，我司建议将地块与该主干道平齐，车库在地下。而只有一面临街的部分为商业用途，增加项目价值及可到达性，是项目在收益和品牌上均得到提高。地块高差在1215米，为了使项目每个商业层都有临街面，做三层的商业物业面积较为适合。受到此类限制，换算下来，商业面积控制应在5万平米以内。初步

53、规划:负三层（松牌路平街层）：大型卖场（综合型）及卖场配套商业。可在商业内部设置一个面积在1000平米左右的小型广场作为商业入口，提高项目形象的同时，使整体商业有完整性。（服务于区域）负二层：大型餐饮和精品以及专卖店。把精品店布置在主要动线和主要交通周围，增强小型物业的存活性。（服务于项目周边）负一层：健身中心及社区配套，方便出入。（服务于区域及周边）面积建议结合商家对物业的面积要求及本项目的具体情况，建议如下:比例为：大卖场 约1.21.8万方大卖场配套 约2000方专卖店 约50006000方会所 约2000方餐饮 约50006000方社区商业 约30004000方休闲娱乐 约400050

54、00方注：总面积在5万方以内。该项目大部分商业按车库报建，不计入容积率，如果进行销售，在宣传上不能进行商业部分的推广， 建议商业由发展商自己持有，招商先行，进行统一的经营管理。5.3.3 租金预测业种面积区间租金范围餐饮10-600平米28-200元/平米汽车维修13-1080平米28-52元/平米服装鞋包类12-80平米35-158元/平米烟酒副食13-130平米25-70元/平米药品店25-260平米30-80元/平米文具书籍30-170平米26-80元/平米家居用品类(包括生活装饰用品,干洗店)21-300平米30-72元/平米金融36-208平米35-70元/平米打印复印店10-30平

55、米35-68元/平米电器维修销售类68-400平米42-50元/平米摄影20-32平米30-35元/平米美容美发40-200平米40-170元/平米房屋中介25-55平米60-180元/平米休闲娱乐50-200平米60-120元/平米参考区域商业面积，给出一个大概的商业租金区间：餐饮：20150元小百货：40200元社区配套：30100元健身中心：1040元休闲娱乐：40100元专卖店：30150元大卖场：2540元根据商家与开发商谈判的条件不同租金会不同，根据租约及条件而定。第六章 工程进度及管理问题6.1 工程进度问题 XX项目由5栋33层住宅楼、3层地下裙房（含会所及配套物业）、2层地下

56、停车库和独立幼儿园组成，地上总建筑面积约11万平方米，地下需要开挖后建设的总量近10万平方米。按上述概念设想，对本项目工期产生较大影响的是地下室部分的大量土石方开挖工程，预计开挖土石方工程量达到35万立方米，初步判断该区域地质情况为强风化或中等风化岩（尚未进行地质勘察），石方开挖工程工期估算需要120天，对于预售节点的工期影响最大；近10万平方米的地下室、地下裙房的工期也相对较长，影响到预售节点的完成时间。主要工期节点列表如下：预计开工时间预计完工时间地上建筑面积（平方米）地下建筑面积(平方米)合计 (平方米)土石方开挖2008年8月1日2009年11月8日-约35万立方米基础施工及地下室结构

57、2008年9月14日2009年12月22日 -9000090000 主体结构达到10层2009年12月25日uangxiu2009年3月5日 3300090000 1230006.2 管理问题6.2.1 设计管理问题由于本项目的特殊地理位置，其有条件成为XX北区龙溪地区最繁华、最具文化感及时尚感的商业住宅区。因此相关的设计团队建议也需聘请全世界一流团队，如景观设计团队、室内设计团队、指示标牌及广告的设计团队等等；同时搭配与本司合作最好的境内设计团队及根据集团管理中心通过的管理架构，尽速招聘优秀的本司内部设计管理团队，共同管理XX项目的设计管理任务。如果地下商业需要引进大卖场，对于结构上有一定要求：1）现有的建筑住宅部分暂定是五栋塔楼，而且这五栋塔楼的筒体全部要插入商业楼层，商业部分的整体性被破坏。2）如果要引进大卖场，考虑其经营的整体性和大型卖场的自身结构要求，结构设计中做高位转换层。本项目的设计理念：强化优势，弱化劣势充分挖掘项目区位优势，最大限度弱化道路交通的不便利给项目带来的不利影响。力求在项目设计上创造更具特色和人性化的产品，满足更加舒适、更自然的市场需求，项