上海奥克司康桥的项目整体营销推广的策安排107PPT

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1、Friday, April 01, 2022Friday, April 01, 2022奥克司康桥项目整体营销推广策略安排奥克司康桥项目整体营销推广策略安排- 宏宏 观观 市市 场场 背背 景景 评评 估估- 园园 区区 办办 公公 物物 业业 考考 察察- 本本 案案 开开 发发 条条 件件 研研 判判- 整整 体体 营营 销销 思思 路路 导导 出出- 企企 划划 推推 广广 手手 段段 运运 用用- 项项 目目 资资 金金 回回 笼笼 概概 算算思思 路路宏观市场背景考察宏观市场背景考察TOPTOP2007年8月16日，上海国土资源局推出了今年的六、七号土地公告，推出了9幅土地，共计33

2、.18公顷，折合容积率，可建面积约为68万平米。从区县位置看，本次共有5个区县推出的土地，区域位置较为中心的只有虹口区的一块土地。从用地性质看，含有居住性质的用地仅有含有居住性质的用地仅有2 2幅幅，合计占地面积仅有10.44万平米，可建面积约为30万平米。其余其余7 7幅均为商业、办公用地幅均为商业、办公用地，合计占地22.74万平米，可建面积约为38万平米。本轮土地供应用地性质上以商办为主，除虹口的土地位置优越，容积率高外，大部份土地供应的位置皆较偏大部份土地供应的位置皆较偏。宏观市场背景评估宏观市场背景评估PART PART 商办用地外围化趋势逐步体现商办用地外围化趋势逐步体现今年以来央

3、行5次上调利率，此次加息距上一次8月22日加息不到1个月，打破了此前四次加息的频率。 货币政策幅度调整前调整后调整后实行日一年期存款基准利率0.27个百分点3.60% 3.87%9月15日起一年期贷款基准利率0.27个百分点7.02% 7.29%9月15日起个人住房公积金贷款利率（五年以上）0.18个百分点5.04% 5.22%9月15日起数次调息，政府对房地产投资行为的控制态度日益明显。数次调息，政府对房地产投资行为的控制态度日益明显。9 9月月1515日央行人民币存贷款基准利率调整日央行人民币存贷款基准利率调整宏观市场背景评估宏观市场背景评估PART PART 8月份办公产品新增供应量有明

4、显增加，其中六成供应是集中在内环内。8月份办公产品成交较上月大幅增加，共成交17.65万平方米，环比增长7.74%，比去年同期增长10.37%；成交1753套，环比增长13.02%，比去年同期增长72.71%。内环成交增加，拉动市场成交价格大幅度上扬，市场走势看好。 宏观市场背景评估宏观市场背景评估PART PART 8月份，内环以内和外环以外办公楼成交量大幅增加：内环以内成交面积和成交套数分别为6.48万平方米和606套，较上月分别增长了28.65%和35.57%；外环以外成交面积和成交套数分别较上月增长了14.98%和6.54%；内外环间办公楼成交量出现大幅下降，成交面积较上月下降了11.

5、21%，成交套数较上月上升2.22%。 宏观市场背景评估宏观市场背景评估PART PART 8月份，上海全市写字楼可售面积和可售套数分别为215.00万平方米和16819套。浦东新区的写字楼可售量仍保持第一：可售面积和可售套数分别为61.94万平方米和4628套，远远超过其他各区的写字楼可售量。 宏观市场背景评估宏观市场背景评估PART PART 今年甲级写字楼的预租率，较去年同期有5%左右的增长幅度，已经达到25%。由于今年新增写字楼供应的减少，甲级写字楼的租金价格正大幅上涨，目前陆家嘴地区的甲级写字楼租金价格已上涨至1.25美元/平方米/天，而南京西路的新建甲级写字楼1.4美元/平方米/天

6、。随着甲级写字楼的租金价格提高，目前预租的写字楼租金价格也在上涨，上涨幅度最高可能达到20%，一些预租写字楼的租价，甚至已经超过了部分刚竣工的新楼。 区域区域项目项目租金租金（美元（美元/ /天）天）出租率出租率南京西路沿线地区梅陇镇广场198%人民广场金光外滩中心198%港陆广场0.9590%来福士广场1.496%徐家汇地区徐家汇国际大厦0.9100%港汇广场1.390% 腾飞广场1.190%虹桥经济开发区远东国际广场0.9590% 上海国际贸易中心1.2795%万都中心190%淮海路沿线地区香港广场0.9099% 力宝广场1.3998%企业天地1.199%陆家嘴地区中银大厦1.2390%上

7、海证券大厦0.7798%汇丰大厦1.95100%宏观市场背景评估宏观市场背景评估PART PART 市区传统办公物业市区传统办公物业市区市区嘉定嘉定松江松江奉贤奉贤张江张江外高桥外高桥园区独立办公物业园区独立办公物业外高桥张江奉贤松江嘉定宏观市场背景评估宏观市场背景评估PART PART 上海甲级写字楼市场的供应保持紧缺态势，2006年的空置率仅为6.5%，租金水平持续上涨。 不少制造行业、高科技行业、培训中心、研发中心、呼叫中心和资料处理中心等对写字楼的面积需求均超过1000平方米，且只关注合理的价格而不考虑高档地段，从而产生了对特殊办公条件的需求。这些公司更偏向于稍远离市中心，但可获得便捷

8、的交通，以及超高层高的开放式空间和独特的建筑风格等所带来的创造性环境。优厚的入驻条件以及宽敞的办公环境，与生产线更近、更便捷的接触与联系，使企业在内部管理上的“能耗”因此得以降至最低。 把办公中心外迁的公司大多是以科技研发、生产制造为基础的，这类公司对成本的敏感度相对较高。上海市中心写字楼租金的日益抬升，对这些公司而言意味着成本的压力。 而市中心腾出的办公单元则迅速被金融、银行、咨询等行业企业吸呐。宏观市场背景评估宏观市场背景评估PART PART 飞利浦、阿尔卡特、西门子、英特尔、微创研发等知名企业也开飞利浦、阿尔卡特、西门子、英特尔、微创研发等知名企业也开始加入这场迁徙运动。始加入这场迁徙

9、运动。l 徐家汇美罗城徐家汇美罗城l 虹桥上海城虹桥上海城l 临空经济园临空经济园宏观市场背景评估宏观市场背景评估PART PART 近郊区域总部型办公物业展露头角近郊区域总部型办公物业展露头角园区办公物业考察园区办公物业考察n 目前上海市工业园区内办公物业主要有三类：标准写字楼、研发写字楼、厂房型办公楼；n 标准写字楼为传统高层或小高层写字楼，为纯办公物业；n 研发写字楼为近年新建的低层办公物业，几乎没有生产试验、储存等功能，租金和标准写字楼接近；n 厂房型办公楼为公司办公和生产、储存使用，兼有办公、研发、生产、存储等多种功能；n 园区型写字楼：位于工业园区（开发区）之中，不具备生产、仓储等

10、特殊的空间要求，主要功能为普通研发、办公的物业；n 本项目所研究的园区型写字楼主要为标准写字楼和研发写字楼。类型类型标准写字楼标准写字楼研发写字楼研发写字楼层数层数高层或小高层6层以内租金水平租金水平高高上海市工业园区办公物业概况表上海市工业园区办公物业概况表园区办公物业考察园区办公物业考察PART PART 上海市共有工业园上海市共有工业园区及开发区区及开发区1414，目，目前已经初步建设成前已经初步建设成熟的的园区型写字熟的的园区型写字楼主要集中在其中楼主要集中在其中6 6个园区内。个园区内。临港新城临港新城工业综合开发工业综合开发区区康桥工业区康桥工业区漕河泾浦江高漕河泾浦江高科技园科技

11、园张江高科技张江高科技园区园区金桥出口加金桥出口加工区工区外高桥保外高桥保税区税区紫竹科学紫竹科学园区园区闵行开发闵行开发区区松江工业松江工业区区漕河泾新兴漕河泾新兴技术开发区技术开发区青浦工业青浦工业区区莘庄工业莘庄工业区区嘉定工业嘉定工业区区园区办公物业考察园区办公物业考察PART PART n 6家工业园区中园区型写字楼2006年租金差距较大，并没有显著的距离敏感性；n 随着工业园区的发展，大多数入住率保持了较高的水平；u园区型写字楼园区型写字楼20062006年入住率大多较高，租金并未体现距离敏感性；年入住率大多较高，租金并未体现距离敏感性；上海市园区型写字楼工业园区情况列表序序号号名

12、名 称称园区型写字楼面积园区型写字楼面积（平方米）（平方米）租租 金金（元（元/ /平方米平方米天）天）入入 住住 率率1外高桥保税区370,0002.295%2金桥出口加工区440,0002.895%3张江高科技园区230,0003.2590%4漕河泾新兴技术开发区500,0002.395%5上海紫竹科学园区120,0001.7565%6嘉定工业区120,0000.790%园区办公物业考察园区办公物业考察PART PART n 针对本项目主要研究的上海市主要工业园区内的园区型写字楼2006年总建筑面积达到了1,860,000平方米；n 其中漕河泾新兴技术开发区、金桥出口加工区和外高桥保税区园

13、区型写字楼体量相对较多。u园区型写字楼园区型写字楼20062006年的总供应面积达到了年的总供应面积达到了1,860,0001,860,000平方米，漕河泾所占比例最高；平方米，漕河泾所占比例最高；上海市主要工业园区园区型写字楼面积分布图27%7%13%25%21%7%漕河泾新兴技术开发区紫竹高科技园张江高科技园区金桥出口加工区外高桥保税区嘉定工业区园区办公物业考察园区办公物业考察PART PART n 园区型写字楼2006年均保持了较好的入住情况，平均入住率达到了88%左右,略低于全市甲、乙级写字楼平均97.2%和94.3%的水平。u园区型写字楼入住率平均达到了园区型写字楼入住率平均达到了8

14、8%88%，略低于全市平均水平；，略低于全市平均水平；上海市主要工业园区园区型写字楼2006年吸纳情况图平均入住率：88%0100,000200,000300,000400,000500,000600,000漕河泾新兴 紫竹张江金桥外高桥嘉定平方米平方米0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%总供应量入住率园区办公物业考察园区办公物业考察PART PART n 园区型写字楼2006年平均租金约为2.17元/天平方米，低于全市甲、乙级写字楼平均8.5元/天平方米和4.9元/天平方米的租金水平；n 租金则体现出随入住率正向分布变化的整体趋势。u园区型写字楼平均租金达到园区

15、型写字楼平均租金达到2.172.17元元/ /天天平方米，入住率和租金呈同方向变化趋势；平方米，入住率和租金呈同方向变化趋势；上海市主要工业园区园区型写字楼2006年租金&入住情况图平均租金：2.17元/平方米天00.511.522.533.5外高桥金桥张江漕河泾紫竹嘉定元元/ /天天平方米平方米0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%租金入住率园区办公物业考察园区办公物业考察PART PART 外高桥保税区外高桥保税区n 位于浦东新区，紧靠外高桥港区；n 主要产业：国际贸易、现代物流、先进制造n 2006年企业数量：9,550n 园区型写字楼情况： 主要为标准写字楼

16、，品质偏低，均为乙级及以下写字楼，研发写字楼只占到约7%左右 建筑面积370,000平方米，入住率95%； 园区型写字楼内主要租户：贸易88%，加工生产6%，软家及其它3%，仓储物流3%； 低密度的商务别墅租金在3.1元/天平方米，入住率约67%； 外高桥区域早期开发过量，需求不能支撑，入住率低，外高桥写字楼市场经历了一段较长时间的低谷,后又有所回升至较高水平。园区办公物业考察园区办公物业考察PART PART 金桥出口加工区金桥出口加工区n 位于浦东新区中部，分为南区和北区两部分；n 主要产业：电子信息、光机电、精密机械、精细化工、汽车配套n 2006年企业数量：约700家左右n 园区型写字

17、楼情况： 主要为标准写字楼，品质偏低，均为准甲级及以下写字楼，研发写字楼占约9%； 建筑面积440,000平方米，入住率95%； 园区型写字楼内主要租户：销售27%，贸易21%，机电制造15%，其余为咨询、外商代表处、IT等； Office Park租金约4.2元/天平方米（全装修），入住率约90%，远高于标准写字楼的水准； 金桥写字楼租户水平和物业管理档次较低，部分写字楼分割出售，造成标准写字楼的整体档次偏低。园区办公物业考察园区办公物业考察PART PART 张江高科技园区张江高科技园区n 位于浦东新区中部，产学研为一体的功能区域；n 主要产业：集成电路、软件、生物医药为主导产业n 200

18、6年企业数量：4,300n 园区型写字楼情况： 整体品质较高，均为甲级以上水准，主要为研发写字楼，标准写字楼约35%左右； 建筑面积230,000平方米，入住率90%； 园区型写字楼主要租户：集成电路、软件、生物医药占到了80%，园区内60%以上为高科技企业； 张江大厦作为园区内标志性写字楼租金达到了约5.5元/天平方米，园区内研发写字楼租金在3.2元/天平方米左右； 作为科学园类型的高科技园区发展，整体租户水平较高，产业导向清晰，在成立之初，设立了很多的孵化中心，租金非常低廉，甚至为部分创业企业在一定时期内提供“零租金”。园区办公物业考察园区办公物业考察PART PART 漕河泾新兴技术开发

19、区漕河泾新兴技术开发区n 位于徐汇区和闵行区交界处，为距离市中心最近的开发区；n 主要产业：信息、新材料、生物医药、航天航空、汽车配套为主导产业n 2006年企业数量：1,300n 园区型写字楼情况： 整体品质偏低，均为乙级及以下水准，标准写字楼和研发写字楼各约50%左右； 建筑面积500,000平方米，入住率95%； 园区型写字楼主要租户：电子电器占32%，贸易占26%，信息科技占23%，其余为咨询、金融等； 标准型写字楼租金约2.5元/天平方米，研发写字楼租金在1.8-4.5元/天平方米左右； 依靠较好的地理位置和相对完善的配套，形成了较好的产业链及企业集聚性，写字楼营造品质较低导致租金水

20、平不高。园区办公物业考察园区办公物业考察PART PART 上海紫竹科学园区上海紫竹科学园区n 位于闵行区东南角，科学园发展模式；n 主要产业：微电子技术、光电子技术、数字技术、软件技术、纳米科技、生命科学为主导产业n 2006年企业数量：50n 园区型写字楼情况： 均为研发写字楼，品质较高； 建筑面积120,000平方米，入住率65%； 园区型写字楼主要租户：电子信息占46%，能源技术占14%，其余为自动化、生物、医药等； 研发写字楼租金在1.5-2元/天平方米左右； 依靠周边大学知识经济，发展科技园区，园区内目前没有生产性企业。但地理位置略偏，园区配套尚不完善导致其租金及入住率水平不高。园

21、区办公物业考察园区办公物业考察PART PART 嘉定工业区嘉定工业区n 位于嘉定区中部及北部，分为南北两个分区；n 主要产业：汽车零部件、先进制造业、光电子信息、精仪制造为主导产业n 2006年企业数量：约400n 园区型写字楼情况： 均为研发写字楼，品质偏低； 建筑面积120,000平方米，入住率90%； 园区型写字楼主要租户：电子电器30%，机电研发30%，材料能源10%，生物医药10%，其它20%等； 研发写字楼租金在0.7元/天平方米左右； 依靠周边大众汽车生产基地，发展汽车配套及其它加工制造类的产业，对写字楼需求目前尚不旺盛，厂房式研发写字楼品质较低。园区办公物业考察园区办公物业考

22、察PART PART n 位于松江工业区西部科技园；n 星月建设发展有限公司和松江工业区共同开发；n 目前只售不租，入住企业享受工业园区政策；n 规模：规划占地1,800亩，建筑面积约600,000平方米，500栋左右；n 容积率：1.3n 绿化率：40%n 得房率：85%n 一期情况： 毛坯，约230,000平方米，88栋； 为1,300-4,000平方米的独栋； 均价5,600元/平方米 目前销售率：约40% 购买客户：江浙企业居多，分众传媒、许继集团等已购买一期物业。松江松江“大业领地大业领地”总部基地总部基地园区办公物业考察园区办公物业考察PART PART n 园区型写字楼短期内供应

23、量约234,500平方米，大量供应来自松江和紫竹；n 近期研发写字楼为主要供应，占到约80%左右。u园区型写字楼未来短期大量供应来自松江和紫竹的研发写字楼；园区型写字楼未来短期大量供应来自松江和紫竹的研发写字楼；园区型写字楼2006年空置面积类型分布图48,000, 20%186,500, 80%标准型写字楼研发写字楼园区型写字楼2006年空置面积区域分布图22,000, 9%23,000, 10%25,000, 11%42,000, 18%12,000, 5%92,000, 39%18,500, 8%外高桥保税区金桥出口加工区张江高科技园区漕河泾新兴技术开发区上海紫竹科学园区嘉定工业区松江工

24、业区园区办公物业考察园区办公物业考察PART PART n 园区型写字楼目前可知中长期供应量已达到约3,880,000平方米，预计大量供应来自浦江高科技园和康桥工业区；n 研发写字楼为未来主要供应，占到约89%左右。u园区型写字楼未来中长期大量供应预计来自浦江和康桥的研发写字楼；园区型写字楼未来中长期大量供应预计来自浦江和康桥的研发写字楼；园区型写字楼未来中长期供应类型分布图425,000, 11%3,457,504, 89%标准型写字楼研发写字楼园区型写字楼未来中长期供应分布图608,153, 16%100,000, 3%900,000, 23%1,700,000, 43%370,000,

25、10%165,851, 4%38,500, 1%金桥出口加工区张江高科技园区漕河泾新兴技术开发区上海松江工业区上海嘉定工业区上海浦东康桥工业区漕河泾浦江高科技园园区办公物业考察园区办公物业考察PART PART n 目前上海市工业园区内办公物业主要有三类：标准写字楼、研发写字楼、厂房型办目前上海市工业园区内办公物业主要有三类：标准写字楼、研发写字楼、厂房型办公楼；公楼；n 目前园区型写字楼主要为标准写字楼和研发写字楼，主要功能为办公和研发；目前园区型写字楼主要为标准写字楼和研发写字楼，主要功能为办公和研发；n 1414家工业园区中目前建成的园区型写字楼主要集中在其中家工业园区中目前建成的园区型

26、写字楼主要集中在其中6 6家；家；n 园区型写字楼园区型写字楼20062006年入住率大多较高，租金并未延体现中心递减特征；年入住率大多较高，租金并未延体现中心递减特征；n 园区型写字楼园区型写字楼20062006年的总供应面积达到了年的总供应面积达到了1,860,0001,860,000平方米，漕河泾所占比例最高；平方米，漕河泾所占比例最高；n 园区型写字楼入住率平均达到了园区型写字楼入住率平均达到了88%88%，略低于全市平均水平；，略低于全市平均水平；n 园区型写字楼平均租金达到园区型写字楼平均租金达到2.172.17元元/ /天天平方米，入住率和租金呈同方向变化趋势；平方米，入住率和租

27、金呈同方向变化趋势；n 园区型写字楼未来短期内的大量供应主要来自松江和紫竹的研发写字楼；园区型写字楼未来短期内的大量供应主要来自松江和紫竹的研发写字楼；n 园区型写字楼未来中长期的大量供应预计主要来自浦江和康桥的研发写字楼。园区型写字楼未来中长期的大量供应预计主要来自浦江和康桥的研发写字楼。园区办公物业考察园区办公物业考察PART PART 本案开发条件研判本案开发条件研判区域：南汇区康桥镇区域：南汇区康桥镇南临秀浦路，西靠高新河南临秀浦路，西靠高新河地处周康经济园区，占据有利区位，依托空、海两港，同时接受北侧浦东新区张江等产业带、南汇其他产业园区辐射、带动。本案本案本案开发条件研判本案开发条

28、件研判PART PART 政府定位：政府定位：南汇区为集港口城市、工业重镇、旅游景区、农业基地于一身的三次产业综合发展的区域。四个制造业制造业 + + 三个第三产业第三产业 + + 现代农业 + + 总部经济总部经济 + + 旅游重装备制造业（规划在临港：柴油机动力项目、电站设备项目）IT IT制造业& &光电子（主要在康桥康桥，如华硕、日月光；南汇工业园区也有少量分布。医药与医疗器械（国际医学园，共计11平方公里。已落户西门子、海南制药等）现代物流业现代商贸业房地产房地产十一五规划：十一五规划：南汇重点发展十大产业：四个制造业四个制造业三个第三产业三个第三产业本案开发条件研判本案开发条件研判

29、PART PART 一核、三圈、三带一核、三圈、三带“一核”是指以海港新城为核心，南汇今后的经济建设都将紧紧围绕这个核心开展。 “三圈”分别指以海港新城为中心的港口经济圈、以康桥市级工业区为中心的周康综周康综合经济圈合经济圈和以惠南科教园区为中心的科教经济圈。“三带”是指外环线经济带、郊区环线经济带和沪芦高速公路经济带。建设申江路IT配套园区、杨高南路高科技创业园区、南汇工业园区、惠南科教园区、现代农业园区、祝桥临空出口加工区、森林公园等七大园区；国际医学园区、漕河泾高科技园南汇产业基地正在筹建中。周康周康制造、服务业制造、服务业六灶旅游、迪斯尼祝桥空港航新商贸惠南科教新城，商职、电力学院、水

30、产学院等学校大团现代农业临港新城综合经济开发本案开发条件研判本案开发条件研判PART PART 以周浦城区、康桥工业区、中国电信信息园、上海国际医学园为主，直接接受中心城区辐射，重点发展电子信息、汽车零配件、医疗产业以及以地区总部、研发中心为核心的现代服务业现代服务业。本案本案本案开发条件研判本案开发条件研判PART PART 康桥产学研总部基地康桥产学研总部基地南汇工业区总部基地南汇工业区总部基地共2,000亩用地，其中办公物业面积832,416平方米；A区600亩用地，400,200平方米办公面积；其中1期预计66,700平方米办公面积，预计2007年完工；B区740亩用地，432,216

31、平方米办公面积。共规划约1,790,000平方米办公面积，目标客户为公司总部及研发机构。未来市场供应压力明显未来市场供应压力明显本案开发条件研判本案开发条件研判PART PART 260260余万平方米规划规模余万平方米规划规模政策向现代服务业的引导较强的规划扶持力度周边产业集群化优势明显优秀的区位条件 板块成熟度有待提高 本案周边目前缺乏办公氛围 项目区域内交通条件相对较差 厂房以及在建工地环绕地块，环境较差总部型办公有市区外迁趋势化办公物业随区域发展水涨船高产业规模大，市场潜力高价格相对市区传统较大的优势 张江等周边产业区办公物业的竞争 全市总部型、郊区化大型办公物业激增 区域内市场未来供

32、应体量较大 企业利用自身场地自建办公物业OpportunitOpportunity yWeaknessWeaknessSuperioritySuperiorityThreatenThreaten本案开发条件研判本案开发条件研判PART PART 整体推广思路导出整体推广思路导出整体操作思路概要整体操作思路概要PART PART 项目推广核心问题点项目推广核心问题点客客 户户本案产品产品特征整体操作思路概要整体操作思路概要PART PART 常驻办公人数在常驻办公人数在50-15050-150人左右人左右( (按较理想状态人均办公面积按较理想状态人均办公面积1515平米推算平米推算) )本案客户

33、客户特征决决 定定多少人数规模的企业有能力购买且适合此面积段物业？多少人数规模的企业有能力购买且适合此面积段物业？第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段迫切需求流动资金迫切需求流动资金本项目挖掘客源本项目挖掘客源第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段创业创业存活存活成功成功起飞起飞成熟成熟第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段整体操作思路概要整体操作思路概要PART PART 发展到什么阶段的企业可能会选择购买此类办公物业？发展到什么阶段的企业可能会选择购买此类办公物业？成功或成熟阶段企业成功或成熟阶段企业目前典型同类项目主力客源：目前典型同类项目主力客源：l中邦MOHO （川沙） ：以金桥出口加工区及南区客源

34、为主l慧创国际（江桥） ：以江桥本地及与镇政府关联企业为主l钢领（宝山） ：以宝钢关联企业为主整体操作思路概要整体操作思路概要PART PART 经验借鉴经验借鉴整体操作思路概要整体操作思路概要PART PART 我们的客户从什么地方向本案所处区域集中？我们的客户从什么地方向本案所处区域集中？l区域区域以康桥工业区为核心向北辐射张江、金桥、外高桥（浦东微电子产业带）l全市全市 浦东机场、虹桥机场、 “两港”方向典型同类项目客源：典型同类项目客源：科技研发、现代制造业、贸易物流，其中科技研发类企业购买意愿最大、资金实力最强。整体操作思路概要整体操作思路概要PART PART 周浦、康桥产业格局：

35、周浦、康桥产业格局：以周浦城区、康桥工业区、中国电信信息园、上海国际医学园为主，直接接受中心城区辐射，重点发展电子信息、汽车零配件、医疗产业以及以地区总部、研发中心为核心的现代服务业现代服务业。现代服务业大体相当于第三产业，不生产商品和货物的产业，主要有信息、物流、金融、会计、咨询、法律服务等行业。 本案主要目标客户区域及行业特征：本案主要目标客户区域及行业特征：康桥工业区内科技研发、电子信息产业及其上下游企业康桥工业区内科技研发、电子信息产业及其上下游企业受微电子产业带同类物业价格挤压的科技研发、电子信息类企业受微电子产业带同类物业价格挤压的科技研发、电子信息类企业客户，用什么去打动？客户，

36、用什么去打动？整体操作思路概要整体操作思路概要PART PART 整体操作思路概要整体操作思路概要PART PART A栋酒店栋酒店+商务配套商务配套促促 进进办公客源导入办公客源导入推推 动动行业标杆企业入驻行业标杆企业入驻按地理位置划分：周康 4%川沙 42%张江 17%浦东国际机场 37%周康周康张江张江川沙川沙机场机场周康的供应几近空白，其他区域也因距离等因素而难提供充足的的酒店商务服务。整体操作思路概要整体操作思路概要PART PART 区域内酒店市场以产业客户为主力，由于统计包含了机场区域的酒店，因此机场客户比例较大。去除商务中转、机组人员等机场关联用户，显见区域内产业客户对酒店商

37、务功能的实际需求旺盛，加上目前周康经济园区正处于成长阶段，因此，未来产业带动更加庞大的酒店需求潜力。整体操作思路概要整体操作思路概要PART PART 周康地区市场供应少，填补市场空缺满足本案及周边辐射区域酒店商务需求完善园区功能，提升整体品质，增加市场推广卖点经济园区发展阶段，多数企业缺乏内部接待能力园区发展规模庞大，未来商务需求量看好周边地区酒店不能满足周康地区的酒店商务需求市场可能方面市场可能方面产品功能方面产品功能方面整体操作思路概要整体操作思路概要PART PART 距离浦东机场不超过20公里A整体操作思路概要整体操作思路概要PART PART 先推广先推广后销售后销售先效应先效应后

38、利润后利润将A栋酒店作为本项目的标杆性建筑及主要配套内容之一，率先进行打造，并且在项目的推广工作中将其作为重点之一进行宣传，借此提升本案配套功能的完备性，增强客户对本案产品实用性的信心。A栋酒店的销售工作安排在项目内部办公产品有一定的入住率后进行，以便酒店产品能够顺利去化整体操作思路概要整体操作思路概要PART PART a免除1-2年租金，引入主力店，如商务餐厅、咖啡厅、中高档中餐厅等。目的为周边商业人群提供基本商务配套服务配套先行配套先行促进销售促进销售整体推广思路导出整体推广思路导出PART PART 八号桥：八号桥：8号桥的租赁期限为20年，园区内率先引入了来自国内外的各类知名创意、艺

39、术、时尚类企业，包括设计金茂大厦的S.O.M、设计新上海国际大厦的B+H、英国著名设计师事务所ALSOP、吴思远电影后期制作室、法国F-emotion公关公司等，在多个标杆性企业的带动下，目前园区的入驻率已达到100。8 8号桥目前日租金达到号桥目前日租金达到6 6元元/ /平方米，相当于上海甲级写字楼租金标准。平方米，相当于上海甲级写字楼租金标准。bc整体操作思路概要整体操作思路概要PART PART 在项目启动初期通过招商运作，以一定的优惠条件确定1-2家知名企业作为b、c两组团的购买客户，真正的销售工作留到一期销售收尾阶段进行，以便与该两组团较高的单价相协调。在项目推广上，尽可能利用标杆

40、性企业的入驻来对其他客户形成吸引。定向招商定向招商销售后置销售后置企划推广手段运用企划推广手段运用企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART 第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段迫切需求流动资金迫切需求流动资金本项目挖掘客源本项目挖掘客源第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段创业创业存活存活成功成功起飞起飞成熟成熟第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段成功或成熟阶段企业成功或成熟阶段企业企业发展的必然企业发展的必然企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART 租一处居民小区的单元租一处居民小区的单元租一处办公楼的单元租一处办公楼的单元买下办公楼的单元买下办公楼的单元？这些企业可以说是成功的这些企

41、业可以说是成功的但还可以但还可以更成功更成功企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART 很多企业正渴望很多企业正渴望变风易俗变风易俗企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART 他山之石他山之石企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART 个案：个案： 中邦中邦MOHO区域：区域： 浦东新区浦东新区 环线位置：环线位置： 外郊环外郊环概况：概况：28幢独栋商务楼，幢独栋商务楼，3种楼型，户型组合多达种楼型，户型组合多达20种，单种，单元面积从元面积从338平方米到平方米到625平方米平方米企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART 中邦中邦MOHO关键词：商务、独栋

42、、景观、多元功能关键词：商务、独栋、景观、多元功能企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART 广告表现：广告表现：广告表现：广告表现：广告表现：广告表现：概况：概况：钢铁总部基地总占地面积钢铁总部基地总占地面积347亩，总建筑面积约亩，总建筑面积约32万平方米，万平方米，容积率仅容积率仅1，绿化率，绿化率47%以上。由以上。由8栋栋10-18层高层办公楼、层高层办公楼、46栋企业部大楼组成。栋企业部大楼组成。个案：个案： 钢领钢领(钢铁总部基地钢铁总部基地)区域：区域： 宝山宝山环线位置：外郊环环线位置：外郊环企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART 关键词：钢铁总部、专业服

43、务关键词：钢铁总部、专业服务 交通、独立冠名交通、独立冠名钢领钢领(钢铁总部基地钢铁总部基地)企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART 广告表现：广告表现：软文：软文：广告表现：广告表现：软文：软文：个案：个案： 慧创国际慧创国际区域：区域： 嘉定嘉定环线位置：外郊环环线位置：外郊环概况：概况：总规划面积总规划面积4.5平方公里，总建筑面积平方公里，总建筑面积420万平方米，分成万平方米，分成总部经济区、第三方服务区、生活配套服务区和滨江生态总部经济区、第三方服务区、生活配套服务区和滨江生态绿化区等四大功能区域。绿化区等四大功能区域。企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART

44、 慧创国际慧创国际关键词：生产性服务业、关键词：生产性服务业、立体立体交通网、交通网、 企业总部企业总部企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART 广告表现：广告表现：广告表现：广告表现： 我们提出：成长力我们提出：成长力 创研制造创研制造为企业建筑为企业建筑 企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART 于是，我们于是，我们站在企业发展的高度站在企业发展的高度为企业建筑为企业建筑企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART 创研智造其他关键词创研智造其他关键词影响力影响力创造力创造力政策向现代服务业的引导政策向现代服务业的引导周边产业集群化优势明显周边产业集群化优势明显优

45、秀的区位条件优秀的区位条件项目多元的产品形态项目多元的产品形态入驻企业的研发、服务等综合背景入驻企业的研发、服务等综合背景企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART 服务力服务力专业力专业力突出服务性突出服务性突出入驻企业的行业特点突出入驻企业的行业特点开发商的专业性开发商的专业性代理商的专业性代理商的专业性园区条件的专业性园区条件的专业性企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART 创研智造其他关键词创研智造其他关键词与其说我们是在推广与其说我们是在推广不如说我们在为企业向更高引导不如说我们在为企业向更高引导企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART 因此：因此：从这里

46、从这里革凡成圣革凡成圣企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART slogan成功之翼 实力之门企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART 案名案名3W3W创研中心创研中心 W:WealthW:Wealth W:Wisdom W:WisdomW:WorldW:World“财富与智慧的世界财富与智慧的世界”企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART 企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART 秀稿秀稿1 1企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART 秀稿秀稿2 2企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART 秀稿秀稿3 3企划推广手段运用企划推广手段

47、运用PART PART 产业论坛产业论坛投资手册投资手册企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART 产业论坛产业论坛展位示意展位示意企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART 广度广度深度深度与其对客户推销，不如让客户追捧与其对客户推销，不如让客户追捧! !让客源耳濡目染，心生向往让客源耳濡目染，心生向往项目所在区域内注册的企业项目所在区域内注册的企业区域覆盖：区域覆盖：户外看板、引导旗、指示牌等户外看板、引导旗、指示牌等客户进场客户进场针对攻击：针对攻击：办公楼、酒店巡展办公楼、酒店巡展企业内部刊物、企业内部刊物、DMDM等等康桥工业区辐射至张江区域康桥工业区辐射至张江区域产

48、生好奇产生好奇塑造项目高端而神秘的气质塑造项目高端而神秘的气质企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART 阶段阶段1. 1. 差异化行销差异化行销: :产品未问世之前产品未问世之前进行概念包装，隆重推出进行概念包装，隆重推出阶段阶段2.2.产品力行销：产品力行销：本案带给企业带来什么？本案带给企业带来什么？阶段阶段3.3.口碑行销口碑行销: :影响力大，企业认同度高影响力大，企业认同度高是致胜关键是致胜关键企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART 加大加大SPSP权重权重最大限度发挥网络作用最大限度发挥网络作用软文先行，详尽细致地阐述产品软文先行，详尽细致地阐述产品理念理念媒

49、体选用针对性强媒体选用针对性强最大范围利用最大范围利用data-basedata-base偏向综艺化、商品化的包装推广偏向综艺化、商品化的包装推广方式方式企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART 媒媒 体体 骨骨 架架引导旗引导旗报纸报纸企业企业DMDM直投直投银行银行DATA BASEDATA BASE品牌品牌PRPR活动活动广广度度深深度度杂志杂志办公楼、酒店办公楼、酒店SPSP巡展巡展户外高炮户外高炮交通指示牌交通指示牌企业内部刊物企业内部刊物网络网络企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART 广广 告告 预预 算算企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART 本

50、案总销金额约5亿元 广告总预算为900900万元万元（1.8%,不包含售楼处、售楼处装修费用） 实际操作中，可以依据销售情况，进行调整。企划推广手段运用企划推广手段运用PART PART 项目项目价格价格( (元元) )备注备注售楼处门头3万LOGO墙1万裱板5万1.配合卖点，按需分布裱板在内墙上2.设计风格现代，力求提升整体品质吊蔓、吊旗1万门贴、窗贴磨砂贴模型20万1个全局大模型若干单体模型透视图、鸟瞰图、室内图5万1张大鸟瞰图若干单体立面效果图5张室内装修效果图1张标准层平面图小计小计3535万万3.043.04项目项目价格价格( (元元) )备注备注围墙15万为体现楼盘品质,围墙可采用

51、喷绘灯箱罗马旗3万50对，售楼处入口精神堡垒5万小计小计2323万万2. 02. 0项目项目价格（元）价格（元）备注备注楼书10万5000本20元/份DM5万10000份5元/份销平5万5000份10元/份邀请函、信封、信纸、名片1万礼袋3万10000个3元/个交房礼品5万500份100元/份小计小计2929万万2.522.52项目项目价格（元）价格（元）备注备注引导旗75万开盘期，300对引导旗10期户外看板250万小计小计325325万万36.1136.11项目项目价格（元）价格（元）备注备注PR活动70万SP巡展70万CBD、工业、科技园区展示小计小计140140万万15.5615.56

52、项目项目价格（元）价格（元）备注备注新闻晨报100万开盘期彩整版新民晚报开盘期彩整版软新闻广告新闻报导、炒作租售情报80万彩整版、内页跨页航空、财经类杂志20万彩整版形象广告网络50万网页制作维护3个月推广DM名单投递50万企业内刊10万宣传片拍摄光盘制作10万售楼处、推广会、楼宇电视投放使用小计小计320320万万35.5635.56总计总计872872万万96.89%96.89%机动费用28万项目资金回笼概算项目资金回笼概算BB组团建筑面积：16010.7116010.71平米平米预期均价：46004600元元/ /平米平米低价位启动市场短时间内完成客户聚集集中买气烘托市场项目资金回笼概算

53、项目资金回笼概算PART PART BC组团建筑面积：15327.1215327.12平米平米预期均价：50005000元元/ /平米平米借前批人气快速拉高均价保证去化的同时营造口碑实现资金快速回笼保证项目资金滚动顺畅C项目资金回笼概算项目资金回笼概算PART PART BE组团建筑面积：14154.9614154.96平米平米预期均价：52005200元元/ /平米平米继续小幅提升价格前期热卖的情况下保证其后房源平稳去化CE项目资金回笼概算项目资金回笼概算PART PART BD组团建筑面积：15541.0115541.01平米平米预期均价：52505250元元/ /平米平米首批推案的调整期

54、维持先前价格进行过渡CED项目资金回笼概算项目资金回笼概算PART PART BF组团建筑面积：14706.0814706.08平米平米预期均价：54005400元元/ /平米平米再度小幅平稳提价保证首批成功去化同时为第二批做价格铺垫CEDF项目资金回笼概算项目资金回笼概算PART PART BA组团建筑面积：2107721077平米平米预期均价：33003300元元/ /平米平米一期销售扫尾借办公产品去化推动酒店销售以低价姿态降低酒店销售难度着重为续推办公产品做好准备CEDFA项目资金回笼概算项目资金回笼概算PART PART BCEDFAbca、b组团建筑面积：4847.924847.92

55、平米平米预期均价：60006000元元/ /平米平米招商先行，定向销售与已确定的标杆性企业签订合同结束一期全部产品的签约工作分区编号分区编号分区可售面积分区可售面积( (平方米）平方米）分区均价（平方米）分区均价（平方米）分区销售额匡算（亿元）分区销售额匡算（亿元）合计（亿元）合计（亿元）A2107733000.6955414.8353541254.835354125B16010.7146000.73649266C15327.1250000.766356D15541.0152500.815903025E14154.9652000.73605792F14706.0854000.79412832a、b、c4847.9260000.2908752一期可售总面积一期可售总面积101664.8101664.8一期整体均价一期整体均价4756.1733514756.173351元元/ /平方米平方米项目资金回笼概算项目资金回笼概算PART PART