浅谈物业管理风险及防范

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1、.浅谈物业管理风险及防X 物业管理效劳从整个行业来看，所涉及的空间和时间X围是非常广泛而深远的，同时与众多的业主和非业主使用人的生活息息相关，上述特点决定了物业管理效劳面临的风险可能是无时不在和无处不在。物业管理效劳行业又是相对利润低的行业，风险的承当可能导致企业正常生产经营活动无法进展，所以风险的防X成为摆在物业管理效劳整个行业和各个物业管理企业的头等大事。一、风险的来源物业管理效劳的风险是因物业管理企业的义务产生的，根据物业管理条例第36条“物业管理企业应当按照物业效劳合同的约定，提供相应的效劳。物业管理企业未能履行物业效劳合同的约定，导致业主人身、财产平安受到损害的，应当依法承当相应法律

2、责任。的规定，由于义务人未能全面履行法定和约定的义务，给权利人造成直接和间接经济损失和人身损害的，即产生了相应的法律风险和赔偿的法律责任。 二、风险的种类风险的类型可以依据管理效劳的具体内容而确定。具体来说分为：治安风险、车辆管理中车辆的损坏灭失风险、消防事故和隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不平安因素造成的风险。当然这并不能涵盖全部的风险，但根本包括了主要的方面。1、治安风险是指由于外界第三人的过错和XX行为，给物管效劳X围内的业主或非业主使用人造成人身损害和财产损失导致的物业管理效劳风险，当前随着市场经济的开展，我国人口流动频繁，社会阶层收入差距增大，由此产生的治安问题如入

3、室盗窃、抢夺、抢劫和成心伤害、成心杀人等相继发生在各小区，给物业管理效劳工作带来极大的压力和风险。2、车辆管理中车辆的损坏灭失风险指在物业小区内的停车场经营车辆停放效劳过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏的风险。车辆停放效劳通常由物业管理企业承受开发商或小区业主委员会的委托进展停车场的经营管理，并收取车辆停放效劳费。车辆停放期间车辆外表可能被儿童包括其他第三人用器具划伤，也可能会被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏，也有可能在停放期间被盗窃或抢劫。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业管理企业面临赔付金额较大的风险。3、消防事故和隐患风险 由于消防设施直接影响到广阔业主生命财产平安，消防设施的日

4、常维护和养护直接关系到火灾发生时，消防部门处理事故效果。消防设施的维护保养不善、无消防用水供给、消防报警系统失灵都可能导致重大人身和巨大财产损失，物业管理企业面临如此的风险不仅要承当经济赔偿的民事法律责任，直接责任人和企业主要负责人还可能因此而承当刑事法律责任。4、物业及公共设施设备造成的风险物业本身主要包括房屋本体及属于物业管理效劳X围的房屋建筑物的附着物、坠落物和悬挂物；公共设施和设备包括供水、供电、平安报警系统、排水和排污系统、配套的娱乐活动设施等；如果概括地讲可以认为是小区或大厦内不属于业主个人所有和承当管理责任的其他局部。由于物业、公共设备的多样性和分布的分散性特点，常常伴随风险的频

5、繁发生。三、各类风险的防X1、治安风险防X 首先，明确物业管理企业的法律地位和职责。小区和大厦的治安是由公安机关负责的，物业管理企业的义务是协助公安机关维护小区和大厦的公共秩序。物业管理企业仅仅是依法成立的公司法人主体，不享有超过法律规定的任何行政管理职权和行政处分权。物业管理企业不具有任何特权。因此，物业管理企业的治安防X义务是在一定限度内的、有限的义务。其次，针对不同效劳区域的具体情况，制定相对完善和实用的制度，组建和设置相应的机构和人员，实施和执行相应的制度规定。制度中应明确对小区和大厦往来人员的管理，制定关于定时安排人员巡逻和巡视，针对治安事件的处理程序等。 鉴于住宅小区和大厦业主和非

6、业主使用人的不同需求和特点，对于人员的往来管理是有区别的。 住宅小区可以采用业主和非业主使用人凭密码和智能卡进出，来访者采用登记或经业主和非业主使用人同意后进入。大厦是以办公为主的商业区域，因为人员进出过于频繁，进出人员数量过大，逐一登记制度是不必要和难以落实的，多数都采用对从大厦搬离物品进展登记，并凭当时在业主或合法的非业主使用人入住时预先所留的印鉴或签名确认。 往来人员的登记和管理是由固定岗位的工作人员完成的，同时必须配备相应的其他人员进展定时的流动式巡逻和巡查工作，对已进入小区或大厦的人员的行为进展监视，及时发现和制止不法侵害的行为，第一时间进展报警，协助公安机关制止和防XXX犯罪行为、

7、保护事发现场，以实现协助公安机关维护公共秩序的职责。物业管理企业应根据小区的不同情况与业主委员会协调共同组织一定数量的业主，结合自愿原那么，建立业主防X体系，配合和促进物业管理企业的治安防X工作，既针对非法侵害行为，也可以监视和发现物业管理企业工作漏洞，最终形成不同层次的防X体系。 作为物业管理企业只有在严格依据经过业主大会确定的各项管理规定，履行自己义务，协助公安机关维护社会公共秩序，物业管理企业才不再承当业主或非业主使用人因第三人非法侵害导致的人身和财产损失赔偿责任。 目前，物业管理行业中，有一局部企业将协助公安部门维护小区和大厦公共秩序的工作委托给专门的保安公司，协商约定对外支付一定保安

8、效劳费，由保安公司根据物业管理企业的具体要求提供一定数量的保安人员，按合同约定提供物业管理企业要求的效劳。该做法实际也是物业管理企业与其他主体分担法律风险的措施。2、车辆管理风险防X停车场经营管理，应从停车场硬件建立、维护和车辆停放管理软件两方面防X风险。 要向公安机关依法取得许可证，向物价部门取得收费许可证。取得经营许可证的前提是停车场的规划和建立符合法律规定。同时须负责相关停车场设施的维护和维修保养；将停车场车辆停放效劳的内容制作成公示牌，放置在停车场显著位置，明示停车场经营企业是否承当车辆的保管责任等，停车场内因维修工程等原因可能造成停放车辆损害时，应以指示牌等形式向车辆停放人明确告知，

9、并将可能造成车辆损害和危险的区域进展单独围拦，进展别离，明确制止车辆停放在上述区域。 在停车场硬件完善后并符合要求后，还应制定车辆停放管理制度，对车辆的出入严格管理。停车场的工作人员对进入停车场的所有车辆发放停车凭证，该凭证可以是一次性的停车票，或者是屡次反复使用的停车卡。该停车凭证应由物业管理公司或下属管理处加盖公章，应记载车辆牌号、进入停车场时间、发卡的经办人，对车辆明显的已有的损害和破损应记载在凭证上；同时对停车场的停放效劳的具体内容和车辆停放人应注意的事项记载在该凭证上，告知车辆停放人。当车辆进入停车场后，停车场工作人员负责对车辆的停放位置和停放秩序进展规X和指挥，及时制止不规X的停放

10、行为。防止造成停放车辆的损害，履行自身的管理职责。 车辆驶离停车场时，停车场管理人员应向车辆驾驶人员收取停车场发放的凭证，并仔细核对凭证上记载的车牌号和其他情况是否与车辆相符。当不一致时，应及时核对车辆行驶证件、驾驶人员的证件，与发放凭证的人员联系确认是否在记录中存在错误。确认驾驶人员后，予以放行；收取停放效劳费，给予收款凭证，收款凭证上应记载停放的时间和车辆的牌号。如果车辆停放凭证丧失，应由车辆停放人持车辆行驶证件和驾驶人员的XX前往物业管理企业，办理相应的凭证挂失手续，重新领取车辆放行凭证。 上述管理规X程序就是风险防X的过程，其目的在于确保停放车辆不被损坏，确保停放车辆的完好。如果车辆停

11、放人，有意不按停车场的管理规定停放车辆，而停车场已进展明示告知，管理人员已进展劝止，停放人拒不纠正导致损坏的，应由车辆停放人承当责任。3、消防风险防X1物业管理企业首先在接手物业管理时，尤其是针对新建小区和大厦，应查验是否已通过消防部门的验收，取得消防验收合格证。在小区和大厦未取得消防验收合格证之前，物业管理企业可以提前进入，但业主不能办理入伙手续。即使是开发商要求入伙，物业管理企业应坚持不办理入伙手续。如果在此情况下，为业主办理了入伙手续，发生消防事故造成人身和财产损失，物业管理企业将负有不可推缷的责任。2业主入伙后，在装修过程中，物业管理企业应审查业主申请装修工程，是否影响构造平安，使用的

12、材料是否符合消防要求。同时在装修过程中，应监视业主按照消防要求配备消防灭火器械、在装修现场应严禁明火等；防止业主在装修过程中损坏公共消防设施和器械。对损坏公共消防设施和器械的行为应及时制止，造成重大损坏或后果严重的，物业管理企业应向消防主管部门报告，由消防主管部门依法处理。 3物业管理企业在进展物业管理过程中，对小区和大厦的消防设施和器械，进展日常的维护和养护。消防设施的维修和养护事项委托给专业的消防公司；对消防设施需要完善整改的，应依法定程序，经业主大会同意，从维修基金中开支。 4在小区和大厦发生消防事故时，物业管理企业应在第一时间报警，并协助消防部门进展事故处理；确保消防设施、器械完好和功

13、能正常；相关人员能够熟悉和掌握消防设施的正确使用。4、公共设施设备风险防X1物业管理企业与开发商或业主委员会签订物业管理合同时，应当对物业共用部位、共用设施设备进展查验，与原开发商或业主委员会、原物业管理企业进展交接过程中，应对物业共用部位、共用设施设备的现状和存在的问题进展交底和记录，了解以往曾出现的故障和隐患，各方进展书面确认，这些记录和情况作为以后防X风险的参考资料。对于交接过程中发现的重大损坏和人为原因造成的事故，根据不同情况，确定责任和修复费用的承当主体。 在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应向建立企业接收以下资料：一竣工总平面图，单体建筑、构造、设备竣工图，配套设施、地下管网工

14、程竣工图等验收资料；二设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；三物业质量保修文件和物业使用说明文件；四物业管理所必须的其他资料。 在各方交接的过程中，向新的物业管理企业移交上述全部资料，是原开发商、业主委员会和原物业管理企业应履行的法定和合同义务，如果不履行，应承当相应的法律责任。 2依据民法通那么第一百二十六条规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承当民事责任，但能够证明自已没有过错的除外。 据此物业管理企业应明确自己的管理责任X围。建筑物根本可以分为两局部，一局部属业主自己入住的由业主自己维修和养护的X围，相应的责

15、任和费用都由业主承当；如业主阳台放置的物品或者悬挂的物品坠落造成他人人身或财产损失的，由业主承当全部的赔偿责任；如果证明是受害人的成心行为造成的由受害人承当责任。物业管理企业分清上述责任，是防X自身风险的举措之一。对除此之外的公共部位应加强检查，确保完好，防止发生意外。 物业管理企业全体人员应特别明确的一个问题是在目前的司法实践中，按照民法通那么规定和最高人民法院的司法解释，由于建筑物及其他设施或附着物、悬挂物和坠落物造成的人身和财产损害诉讼，举证责任由建筑物或设施的管理人和所有权人承当举证倒置，通俗地讲就是损害发生后，不是由受害人向法庭证明损害发生的原因，受害人只需要证明损害结果和该结果是由

16、建筑物或设施导致的。而物业管理企业在法律上有义务证明自己在管理过程中是没有过错或损害结果是由受害人的成心行为造成的，如果不能证明这一点，法庭将依法推定管理人和所有权人负有过错责任。3提高工作人员的防X风险的意识 工作人员的防X风险意识指导他们日常的管理效劳行为规X化、制度化和法律化，没有工作人员的防X风险意识，一切防X风险的措施都将成为空话。 加强对工作人员按公司管理制度的培训和操作程序的训练。 加强对工作人员专业法律知识培训。学习同行业已经发生的教训，对照案例分析自身管理行为的潜在风险之处，加以纠正和规X。 管理人员不仅要熟悉制度，还要知道为什么制定这样的制度，这样才能有效地控制和防X各类风

17、险的发生。随着社会专业分工的日益细化，物业管理企业应聘请专业的法律参谋，为企业提供法律专业效劳；除对物业管理企业的管理制度和管理流程提供法律专业意见外，针对物业管理效劳过程中出现的纠纷，第一时间采取紧急措施应对，由法律参谋负责进展处理，以防止由于法律专业的缺乏，造成进一步的不利和责任的扩大。 4物业管理企业将管理中涉及的电梯、绿化、清洁等专项管理，委托给专业的公司，由专业公司提供专业化的效劳。这种发包形式也是物业管理企业防X风险的措施之一。 首先必须审查承包公司的法人资格和专业资质，不具备专业资质从事承包工作，是违反法律规定的，如果因此而造成设备造成人身和财产损害后果，将难免承当赔偿责任。一些

18、物业管理企业为追求更大的经济利润，在未取得相应资质的情况下，委派企业内部人员从事电梯设备等日常维修、保养。形式上采用挂靠有资质企业的名义，每年交纳一定的管理费。实际上承当了巨大的法律风险， 其次，承包合同中，应明确约定，专业公司在承包期间因维修保养不善造成设施本身的损坏或给第三人造成人身或财产损失的，由专业公司承当全部的赔偿责任。5在公XX共用设施、设备的管理和养护过程中，如果发生事故和损害事件，应向有关部门报告，由相应的部门对事件进展调查，对事件和损害发生的原因进展认定；该原因就是日后各方，包括法院认定过错和责任的依据，在一定程度上可以说唯一依据。事件和损害发生后，应积极面对，暂时的回避是解

19、决不了问题的，责任也是无法摆脱的。5、公共环境风险防X 小区和大厦公共区域的绿化、消杀、环境污染的整改和公共区域施工等规X管理都是消除公共环境不平安因素和隐患的必要工作。小区和大厦因公共设施维修工程或其他供水、供电、有限电视、网络、通讯等企业施工需要，在公共场所、小区道旁或者通道上挖坑、修缮、安装地下设施等，物业管理企业应监视施工企业或由物业管理企业在施工现场周边，设置明显标志和采取平安防护措施等，防止造成他人人身和财产损害的。 物业管理企业在上述情形下，因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当与相关施工企业在施工前签订协议，对小区施工现场管理和风险防X、法律责任分担问题进

20、展约定，降低物业管理企业的法律风险和责任。施工完毕后，应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状，消除风险和隐患。 在绿化养护时，物业管理企业往往对新种植的草坪和其他植物，采用围栏方式组织行人通过，以实现养护的目的。用来围栏的很多采用带刺的铁丝，而该铁丝在黑夜时，行人很难看清楚，容易造成行人被绊倒或摔伤。对于物业管理企业在公共区域设置的临时性障碍物，首先必须考虑所使用的障碍物本身是否会造成对他人的人身损害，应选择平安的障碍物，例如可以将铁丝更换为光滑的原形竹竿，加以夜间反光材料；其次，在障碍物前需要设置明显的提醒行人注意的标识，告知行人注意和绕行。在消杀前应在小区或大厦公示栏告知业

21、主或非业主使用人，消杀的时间安排，注意未成年人和宠物的平安；消杀过程中，对作业的区域应适当加以封闭，暂时阻止行人通过；消杀完成后的一定时间，应在作业区域周围设置明显的提示和告知标识，防止因业主和非业主使用人在不知情的情况下，造成人身和财产损害。对小区和大厦中的商业用途的房屋管理，也是物业管理企业面临的难题之一。商业用途的房屋如果用于进展饮食业，会给小区，尤其是周围邻近的业主带来一定程度的油烟和排污、气味的污染。物业管理企业在饮食场所开业前应审查排污染、排烟设施的建立以及相关政府部门的批准文件；开业后，继续跟踪监视和管理，针对其他业主和非业主使用人的投诉，应及时调查取证，及时限期进展整改，对整改

22、无效或拒不整改的，应依法向有关部门以书面形式反映情况，提交政府部门处理和处分，因为物业管理企业不具有行政处分的权利。而拖延和不作为，可能发生新的风险和平安隐患。 针对物业管理企业发现的，在管理X围区域内的业主个人所有的物业存在平安隐患，可能危及公共利益及他人合法权益时，物业管理企业应书面通知责任人及时维修养护，要求业主给予配合；同时将上述情况书面告知给小区和大厦业主委员会，由业主委员出面协调，催促责任人履行自己的义务。在采取上述措施都无效的情况下，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护。相关费用再由责任人承当，向责任人追索。四综上所述 物业管理水平高和低，是可以量化的，要让所有能够体验物业管理水平的人，都能从头到脚感到物业管理的好与差，甚至能够选择物业管理企业在这里安家落户。因此，要将法律规X有机地贯穿整个物业管理过程，管出水平、管出文明、管出和谐、管出文化。现在物业纠纷越来越多，纠纷类型呈多样化，物业管理企业当被告而且败诉的案子也越来越多。这就要求我们加强防X物业管理效劳风险，提高自我保护水平。只有这样我们的企业才能实现又快又好可持续的开展。. v