经济市场高安市房地产住宅市场调查报告最终

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1、承 蒙高安市房地开发公司委托，对高安市高安大道南侧地块项目福康花园进行市场营销策划与广告策划工作，我司本着客观、深入、有效的原则对高安房地产市场进行了针对性的调查研究分析，最终形成的住宅市场调查报告将为本项目的定位论证以及营销推广等方面提供决策参考依据。由于本案为住宅项目，所以本市场调查报告未对商业个案做详细分析调研。目 录第一部分 调查总述4第二部分 城市发展与规划概况5历史沿革与城市资料:高安城区发展规划高安城镇发展规划:城市建设成果:第三部分 城市经济概况8宏观经济特点微观经济特点第四部分 房地产市场特点与现状13行业法规： 数字看高安: 市场特征： 房地产住宅市场现状：同类项目分析-西

2、城丽景同类项目分析碧乐园第五部分 高安市房地产市场消费偏好调查33瑞洲商贸广场问卷访谈结果 高安城区(瑞洲商贸广场除外)问卷访谈结果 第一部分 调查总述调查目的：对高安市房地产市场进行针对性的调查研究分析，全面了解高安市房地产特别是商业以及住宅发展现状及特征，分析其供需平衡关系，描述目标客户群特征及需求；最终形成分析成果，旨在为本项目的定位论证以及营销推广提供决策参考依据。调查原则：客观、全面、深入、有效。调查方式：文献调查实地考察消费者深度访谈入户问卷调查电话访谈业内人士深度访谈 调查范围：n 区域范围：高安市城区住宅物业考察；n 涵括内容：城市发展、市场特征、行业政策、客户需求、竞争物业等

3、。 调查时间：n 前期调查：10月22日10月25日n 竞争楼盘调查：10月24日10月28日n 深度访谈：10月26日10月28日n 问卷调查：10月26日-10月30日第二部分 城市发展与规划概况历史沿革与城市资料:高安位于江西省中部偏西北，公元前201年建县，距今已有2200多年的历史，是江西最早的18个建制县之一，1993年撤县设市。市区设在筠阳镇，整个城市被锦江一分为二，形成一江两岸的城市格局。全市总面积2439平方公里，市区面积15平方公里，辖城南区、城北区、开发区及20个乡镇、2个街道、1个垦殖场。高安市总人口为83万人，其中城区人口为15万（统计年鉴数据）全市公路四通八达: 3

4、20国道纵贯东西、赣粤与沪瑞高速公路穿境而过，浙赣铁路和京九铁路支线紧连南部3镇2乡，市内6条省道交织成网，市区东邻省会南昌，距昌北机场50余公里，是西入南昌的咽喉要地, 城区交通主要由二轮、三轮摩的和公交构成. 高安城区发展规划高安未来城市发展定位：用5-10年时间，将高安建成具有较高文化内涵、较强产业支撑能力的中等规模城市和省会南昌的后花园、卫星城。高安近期发展思路与建设重点：东西延伸“一江两岸”、做新做美“三路四桥”、做大做强一场三区。一江就是自西向东穿城而过的锦江，两岸就是锦江的南北两岸。利用市民亲水性心理，加快锦江两岸的景观建设和房地产开发力度，使之成为高安最亮丽的景观带。三路就是高

5、安市区内最重要的三条道路，一是要将320国道向北移迁，以此扩大城市框架；二是市区至新世纪工业城的瑞阳大道要尽快拉通，以此促进城市化与工业化的有机结合；三是市区通往赣粤、沪瑞高速公路的高胡公路将按照一级公路的标准拓改，以此加快高安与全省高等级公路联网的步伐。四桥就是市区内横跨锦江的四座大桥: 即已建的高安大桥和瑞州大桥, 新建的筠州大桥及正在筹建的高左大桥, 这些将进一步连接城南城北，推动城南城北一体化。一场就是城市中心广场，总体规划面积为500亩，其中第一期工程-文化广场现已完成拆迁工作，正在建设过程中。三区就是高标准改造城南，建设商贸旺区；高质量拓展城北，建设城市新区；高速度开发城东，建设工

6、业园区。 高安城镇发展规划: 高安市城镇规划构想：按照县城-县城副中心-重点镇为主体的梯次结构，优先发展县城中心；重点发展组团式县城副中心，打造八景、独城、新街金三角和大城、新世纪工业城东区为主的南昌后花园。在工业布局上，把新世纪工业城建成以机电、纺织、建材为主导产业的集聚区，把八景、独城、新街建成以食品、纺织、水泥为主导产业的金三角项目区，把沿320国道石脑、杨圩、龙潭等乡镇打造成320国道工业经济走廊，把灰埠、相城、田南、建山等乡镇打造成全省碳酸钙生产基地。在农业布局上，巩固以锦河流域为主的石脑、上湖、筠阳、瑞州蔬菜产业基地；发挥北部山区气候优势，发展伍桥、华林、汪家圩繁育制种基地；发展杨

7、圩、龙潭、石脑、黄沙、八景等乡镇肉牛生产基地，石脑、杨圩、灰埠、相城等乡镇的棉花生产基地，加快建设杨树种植基地，发展祥符组培基地，壮大传统的生猪生产基地、优质茶业生产基地和林果业基地。在第三产业布局上，依托汽运城，加快现代物流业发展；消除城乡二元结构，到2007年，实现全市乡镇之间全部通水泥（油）路，乡镇到村委会之间的公路绝大部分硬化路面，村组之间的道路60%硬化，构建城区至平原乡镇半小时交通圈，至边远山区乡镇一小时交通圈；建立城乡公交一体化网络，打破城市公交和农村客运二元分割的格局，建立畅通、便捷、安全的城乡公交一体化网络。城市建设成果:按照东西延伸“一江两岸”、做大做强“一场三区”的发展框

8、架，全面加快了城市建设步伐，拓宽了高安大道东段，改造了赤土板路，新建了南连路，延伸了西湖东路，改善了锦水路，近20多个城市建设重点工程项目相继竣工，城市美化、亮化、花化、净化工程成效显著，城市规模已达15平方公里，同时配合城市发展重心整体向东北推进,在扩大整个城市框架的同时, 实现城区与工业园区的对接及互补，新规划一条直接从城区通向工业园区的6公里长的瑞阳大道目前亦在建设过程中，城市框架逐渐拉开，消费信心不断增强，整个城市呈现一幅欣欣向荣的景象。 第三部分 城市经济概况(一)宏观经济特点整体经济发展良好,三大经济指标增幅达历史最高水平:高安是赣中重要的商品集散地和贸易商埠之一。伴随着市场经济大

9、潮的涌起，城乡市场发育迅速，已建各类专业市场96个，建筑面积32万平方米，有国营、集体、个体商业网点5000多个，从业人员3万余人，市场交易活跃，商品流通迅速, 经济发展整体情况良好。以汽运产业为龙头，以各类大中型商贸城为载体的商贸流通日益繁荣，目前，全市拥有大吨位货运汽车达8000多辆，发展汽运公司120多家，从事流通业的经纪人突破9000多人，高安是全国汽运产业四强县市之一的地位进一步巩固；汽运城、江南摩托车城、瑞州商贸广场、朝阳门商贸城、中山商贸城、锦江外滩步行街等一批特色鲜明的专业市场初显成效，店铺空置状况明显改善，经济总量与消费总量不断增强。2004年，全市完成生产总值36.01亿元

10、, 比上年增长14.4%，三次产业结构比例调整为28. 3: 37.4 : 34.3；财政总收入3.086亿元，增长24.1%，其中地方财政收入2.147亿元，增长120%. 固定资产投资12.5亿元,增长22.5%. 三大主要经济指标的增长幅度达到近十年来的最高水平.市场消费潜力大，区域经济发展不均衡将逐步被打破:高安市城区人口数量约15万人，但周边乡镇辐射面大，人口较多达85万，且传统产业基础扎实，发展态势较好，市场消费潜力非常大，随着高安“一场三区”顺利推进与“金三角”大平台的搭建，高安城市中心的地位不断凸现，这将吸引更多的人来高安创业或安家立户。按照政府“一江两岸”的构想，高安城区商业

11、主要集中在城南，居住与行政主要集中在城北，这样就有了城北居住城南消费的现象。城南为老城区，人口密集，商业经济发展繁荣；城北城区范围大，商业经济发展不足，尚未形成规模。但随着城北的不断开发及城东的兴起，城北作为城市中心的地位逐渐显现，区域版块不均衡现状逐渐被打破。房地产业整体飞速发展，市场呈现供销两旺态势 从目前高安市现有地产项目的情况可以看出，早期开发的房地产项目主要以商业地产开发为主，主要形式为市场、商业街、商贸城等，如中山商贸城、锦江外滩步行街、瑞洲商贸城、朝阳商贸城、高安汽运城等项目均为商业项目，早期市场上“重商轻居”的情况普遍。但随着近几年高安市商业店铺的空置与滞销及消费者对住房的强烈

12、购买需求，无论是政府导向还是开发商从开发模式上均向住宅房转移，以市场为导向开发亦带动了高安市房地产的整体良性发展，市场供应量与消费需求总量均呈快速增长势头，市场出现供销两旺局面，房价从三年前的600元/飞速发展到现在的950-1200元/。市民购买意识保守，对住房购买热度高于对商业店铺的投资:因为地域文化背景和经济发展的原因，根据访谈了解，高安市城市居民的购买意识较保守，有钱首先想到存银行，不是投资和发展。因高安市店铺大量空置，使市民对市场、商业街等店铺是谈“商”色变，投资热情锐减；但对于日渐发展的房地产市场及日趋走高的房价，由于害怕再次上涨，反而购买量大增。(二)微观环境特点一条锦江东西走向

13、将高安市分为城南城北两个行政区块，其中城南为老城区，在城市功能划分上主要规划为商贸区；而城北为新城区，在城市功能上主要为行政办公区。城北片区：经济特点1：交通网络发达，促进区域内以物流业为主的相关行业的发展；城北交通发达，由于320国道交通大动脉横穿城北，带动了瑞州商贸广场、高安汽配城及相关酒店、餐饮、休闲娱乐业等配套行业的发展。2：为城市主要发展方向，房地产发展潜力巨大；在区位位置上，城北为高安市的新城区，又与处于东北角的工业园区连接，有效实现城市化与工业化的有机结合和业态互补，因此未来该区发展潜力巨大，且为新建设区域，规划起点高，环境污染少，适宜人居环境。目前政府机构、行政事业单位及单位宿

14、舍等均在城北；因为建区时间短，商业及生活配套设施跟进缓慢，大部分的商业配套尚在城南，使得该区的房价低于城市平均价格水平,更低于城南价格水平，但该差距正在日渐缩小，随着政府政策引导及居住意识的改变，相信未来城北将成为高安市房地产发展中的中心亮点。房地产市场特点:1：政府引导发展区域，房地产开发总量呈现上升趋势：受制于房地产开发的生产原料-土地的规划控制，按照政府改造城南，扩建城北的发展思路，未来土地储备中心的土地出让将主要集中在城北投放，如2005年年初新批的300亩土地仅城北两个项目就消化240亩。因此未来几年内，高安市房地产开发项目将主要在城北，其总量必将超过城南，成为全市房地产开发的热点与

15、中心。2：房地产开发向规模化方向发展，将有助于房地产整体发展水平的提高；由于城北为城市新规划区域，因此地块规划受限少，使得房地产具备规模开发的先决条件，且无拆迁繁琐的工作，可以大大节约开发周期，同时政府作为城市最大的营运商，对行业起着引导与宏观调控作用，如果高安市房地产仅停留在量的竞争上将必然会导致价格战，将失去经济支柱产业的作用，因此只有通过成片开发成片规划，让有实力的公司进入带动整个行业的提升才是房地产市场发展的长久之计，且项目向规模化、正规化、组团化方向发展，也适应高安城北未来发展规划高起点与房地产的健康成长需要。城南片区:经济特点：1：商业密集性高；主要商业集中在中山路、胜利，商业辐射

16、主要路段有：筠泉路、朝阳路、桥南路等。商业经营业态形式主要为：中高档服装、皮鞋、家电、珠宝、眼镜、大型超市、购物中心等。商业辐射商铺约1300个、商铺空置率低仅1.84%、租金最高约60120元/平方米、为高安市商业最繁华与消费区域。2：生活配套齐全：由于城南具有相当长的建区历史，又属于商业核心区域，因此人口非常集中，且相当密集，无论商场、菜场、医院、学校、公交车都在半径500米范围内，表现得非常集中，给城南居家带来相当大的便利性，同时由于时间长，周边配套设施非常成熟.例如:在高安市享有一定的知名度的瑞洲商场、梦丽思超市、筠阳一小、高安二中等等。3：建筑陈旧、道路狭窄、空间拥挤；随着城市化的推

17、进，商业及整个城市向现代化方向演进，但由于城南片区多为旧式建筑，拆迁改造成本太大，因此局限于在其现有基础上的改造，再加上商业圈内业态杂乱无章，因此整体给人感觉陈旧、狭窄、拥挤。 市场特点1：开发项目多为商住混合；锦江外滩、朝阳商贸城、中山商贸城等都为商住两用的地产项目。真正的专业的住宅项目或商业项目还有待发展。2：商铺市场需求量已经饱和，但住宅市场空间巨大；整个城南沿街商铺总量为3561间，商铺的空置量为887，空置率为25.18%，说明区域内商铺的供应已经饱和。商品房目前的价格在9001200元/之间，市场供不应求，销售情况非常理想，对住宅地产的需求空间非常大。这与城南的城市配套与便利性息息

18、相关且南边乡镇进城客户从心理上更容易接受在城南片区购房生活。第四部分 房地产市场特点与现状行业法规： 高安市城市规划区内所有土地由市人民政府统一规划、统一征用、统一储备、统一开发、统一出让、统一管理，所有建设用地实行市人民政府一支笔审批；从2002年起,成立土地储备中心，对土地实行统一的储备，有计划的交由土地交易市场公开出让；所有土地交易(含乡镇土地交易)均必须进入土地交易市场, 凡商业、旅游、娱乐、房地产开发等经营性项目用地，必须实行招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权； 从2005年元月1日起，在城市规划区内停止零星新建、改建、扩建私房。凡在2004年12月31日前批准的零星新建、扩建

19、、改建私房规划，必须在2005年12月31日前按许可的内容建成竣工。超过此时限，不得再建设，原规划停止执行。城市规划区范围任何单位内的职工住房，坚持只拆不建。严禁任何形式的拆旧建新，严禁单位集资建房和房地产开发。行政、事业单位干部职工的住房一律采取市场化方式解决。鼓励全市范围内行政、事业单位干部职工对住房进行以小换大，以旧换新，积极在市区购买商品房。 房地产开发必须实行整体改造与成片开发, 老城区只拆不建, 严禁见缝插房, 严格控制城市规划区内建筑面积小于10000(含)的商品房开发. 加强城镇房屋拆迁管理。城市规划区内的房屋拆迁补偿，除公益性的非住宅房屋外，均提倡货币补偿为主，一般不实行产权

20、调换。对于规划区内的村民房屋拆迁，提倡以货币补偿为主，禁止划地自行迁建。 取消“农转非”计划指标管理，积极鼓励外来人口进城购买商品房。凡在高安市购买商品房、二手房的外来人口，均可凭房产证申请办理本市城镇常住户口，子女可以就近上学，并与本学区范围内的学生享有同等待遇。此举对扩张高安市的城市规模，促进房地产行业的发展，促进高安市城市基础设施建设以及吸引各类人才和投资者来高安投资兴业都有积极意义。数字看高安: 据房管局开发科统计的资料显示: 高安市城区共有房地产开发企业20家,其中已领取资质的企业18家, 但开发资质普片较低, 最高级为三级计3家, 四级3家,其余均为暂定级计12家. 从内外资性质上

21、看, 主要为内资企业. 因此高安市房地产开发企业整体实力不强, 综合开发能力处于初级开发水平,企业整体水平有待提升. 高安市的房地产市场开发起步于1999年, 据统计数据显示, 1999年高安市商品房销售面积为25100平方米, 销售总额1414万元, 平均成交价563元/,代表着高安当年的住宅市场水平. 而从2000年起,高安的房地产开发大步发展, 据开发科可查实的资料及前期市调沉淀数据汇总显示, 高安市城区2000年、2001年、2002年、2003年、2004年历年的房地产开发的商品房销售预售面积分别为：23.3万、11.8万、31.04万、6.4万、9.8万。即五年累计供应量为82.3

22、4万平方米. 且从市场调查的销售比例数据显示, 2004年(含)前的项目除部分门面房空置外, 其余商品房住宅基本没有空置, 显示出高安消费市场的巨大潜力与强劲势头. 而2005年截止10月份，已经登记发证的商品房销售预售面积超过26万，再加上尚未登记的德亿欧洲城、升宇佳园、中凯名门、绿地林居等项目，则高安市今年的商品房供应面积超过30万平方米，为历年来的最高水平。如果年底月亮湾地块、瑞纺厂地块、福康花园项目均顺利启动，则至少可以为高安2005年房地产市场新增供应面积15万平方米， 则高安市2005年的市场供应量将达到45万平方米。 同时据开发科统计的2005年1-7月份的销售住房总套数为111

23、6套, 若再加上8、9、10 三个月旺季的销售额，初步估算2005年1-10月份高安市场消化住房将超过1600套，以平均每套住房125计算，则2005年1-10月份，高安市城区已经消化了20万平方米的商品房面积, 整个房地产市场出现供销两旺的势头。 同时我们在土管局与土地储备中心了解到，2003年高安市用于房地产开发的交易土地近500亩，2004年的土地投放量为400亩，而2005年的土地投放总量超过300多亩，超出政府2005年开发总量控制在25万平方米的计划预期，但随着前两年企业改制释放了大量土地，现在企业改制已基本完成，已基本无地可供，据介绍目前土地储备中心储存的土地不足30亩，因此近期

24、内高安市将不会有大宗用于房地产开发的土地出让。 同时按照城市规划“一场三区”“改造城南,扩展城北”的城市规划思路,未来土地供应将主要集中在城北片区，具体将集中在西湖路、瑞洲东路、瑞安大道等路段，而本地块所在的城西片区将在很长时间无土地供应计划。市场特征： 高安房地产的大步发展自2001年始,到2003年8-9月份开始才进入飞速发展的黄金期,并一直延续到2004年,虽然2005年初受国家宏观调控的局部影响，但从2005年7月份市场又开始反弹，房地产市场出现供不应求、房价连连高涨而购房者蜂拥而至,消费购买潜力得到空前释放，高安的房地产市场赢得自己的发展春天。顺应房地产市场的逐渐升温与日趋看好,政府

25、也加大房地产开发的土地投放量，国土资源局的统计数据显示2003年、2004年、2005年高安市完成项目用地分别为500亩、400亩、300亩（1-11月），受建设周期时长影响，2005年成为高安市房地产有史以来发展速度最快与建设项目最多的一年。2004年前，房地产开发项目主要集中在城南片区，且销售价格城南较城北约平均高出100-200元/，而从2004-2005年起这种差距逐步缩小，随着城市框架的不断拉大，城北作为城市中心的地位越来越突出，购房居住的区位意识逐渐被打破，随着未来土地资源在城北的集中供应，城北将有望成为高安市房地产开发的热点区域。住宅状况： 总体上说，高安市房地产整体开发水平已经

26、由初级阶段到中级阶段过度，由最先的以补丁式开发为主发展到以成片开发为主，产品设计由单纯的居住功能逐步转移至对环境、物业、户型功能的均好性； 户型设计上，各楼盘均比较单一，80%以上为三房两厅的住宅房，面积略为偏大，均为三段式，以增加建筑面积；从户型格局上看，以平层为主，错层为辅，且错层逐渐受到市场追捧，销售价格亦高于普通平层住宅30-50元/；多层住宅的两房两厅户型的面积区间已经由原来的100-120缩小至90-110，且100以内的两房比较受欢迎；而三房两厅户型的面积也由原来的130-145缩小至120-135，且125左右的三房比较受欢迎，目前市场上几乎没有四房的户型供应。高层住宅（仅20

27、04年城北现代城1个项目）的两房两厅户型的面积区间在82-101之间，三房两厅的户型在123-135之间，没有四房的户型；目前，市场上仅有一处高层住宅出现即位于城北的现代城, 但由于售价、管理费用、使用率等方面因素的影响，高安市消费者对高层住宅尚未完全认同，92套住房从2003起销售至今尚有8套住房空置； 从2004-2005年的房地产销售价格增幅来看，城市中心区的价格每平方米增长约100-200元不等，而城市边缘区价格增长幅度不大，增幅约50-100元/。置业偏好： 从购房群体来看，首批购房群体是经济收入较高的厂矿职工及行政事业单位员工，如矿务局、赣西监狱、水泥厂及医院、学校等单元职工，其次

28、是个体户、二次置业的换房户，随着购房落户等政策的深入及房价持续上涨的压力推动，城区与周边县区的购房户逐渐增多，消费潜力得到了空前的释放，从市场走访与个案抽样调查的结果显示，城区购房户占整个购房户比重约50%；周边乡镇占45%，其它异地占5%。购房客户购房的目的基本上都是为了提高居住品质，本地区几乎没有为投资增值而购房的投资客；随着市民对城市发展及未来信心的不断增强，在无国家宏观调控的负面干扰下，相信这种火爆销售态势将会持续相当长的一段时间。 在楼盘的设计上首先考虑坐北向南，在同等条件下，消费者一般不会选择朝西的户型。在各个功能区的处理上，必然首先照顾客厅、主人房、阳台朝向，以保证有较为充足的日

29、照时间和通风条件。营销手段： 总体而言，高安市房地产市场营销水平正处于初级阶段，个盘营销水平参差不齐，有略为突出的，但仍然停留在形式的模仿阶段； 媒体推广上，除基本的宣传单页或楼书外，户外看板的使用率非常低，由于当地没有报纸，所有电视游屏的使用率非常高，主要用于发布文字信息。房地产住宅市场现状： 高安市在售楼盘分布图：（见下页） 高安市目前在售楼盘项目名称区域总建面积住房套数销售比例空置面积瑞嘉园城南3700030550%18500清华城城南7.6万52882%13680升宇佳园城南110005630%7700瑞鑫住宅楼城南26792480%535.8朝篷园城南1800014425%13500

30、绿地林居城南75006020%6000新兴雅苑城南2690723650%13454水景园城南55005020%4400现代城城北128609291%1157中宝苑城北1.3万11495%650凤竹苑城北 2159315276%5182碧乐园城北3.82万31651.2%18300家馨园城北2100016280%4200西城丽景城北1463810867%4831安居南苑城北121479687%1579中凯名门城北约30003033%2010德亿欧洲城城北约4250034010%38250合计数3635242183套57.7%153929分析说明:1、 截止2005年10月底,高安市城区在售项目合

31、计17个,总销售面积363524, 供应商品房住宅2813套, 除去2004年开始销售的中宝苑、凤竹苑及2003年开始销售的现代城，则高安市2005年1-10月新推项目14个高安市市场新增供应面积3160712、从城南城北区域来看，总供应面积363524中，城南的项目共计8个,供应面积184586，占总额的50.7%; 城北的项目共计9个，供应面积178738,占总额的49.3%，南北两大版块几乎持平。3、2005年新增的14个项目中，开发规模在5万的项目2个，开发规模在3-4万之间的项目2个，2-3万的项目2个，2万以下的项目8个，中小规模项目开发仍为市场主流，房地产的整体开发水平仍有待提升

32、。4、按各楼盘的销售比例数据统计，2005年1-10月份高安市房地产销售面积为209595为历年来的最高水平，房地产市场出现供销两旺的火热势头。图示1：项目所在地城北片区商品房空置示意图（红色为空置面积，蓝色为总销售预售面积） 图示2：高安市城南片区商品房空置示意图（红色为空置面积，蓝色为总销售预售面积） 在售楼盘销售价格与平均价格：项目名称区域最高价-最低价平均价瑞嘉园城南808-11801034.6清华城城南900-12881066.3升宇佳园城南1280-14001326瑞鑫住宅楼城南530-13881156朝篷园城南928-998956.2绿地林居城南1318-13981369.6新兴

33、雅苑城南928-1006946.3水景园城南-928900现代城城北1100-15001300中宝苑城北868-988935.3凤竹苑城北860-998936碧乐园城北980-1100931.5家馨园城北840-960910西城丽景城北800-1100880.5安居南苑城北892-1055999.8中凯名门城北1080-12981052德亿欧洲城城北1480-18801650平均成交价1081元/分析说明:1、 通过对城南城北在售的17个楼盘的平均价做加权求平均值得出高安市2005年10月份商品房住宅平均价格为: 1091元/, 考虑到实际付款方式折扣的需要, 则实际成交价格(按照表价的99折

34、计算)为: 1081元/。如果除去德亿欧洲城巨大基数的拉动作用, 则高安市商品房住宅实际成交价格为: 1007.9元/。 计算公式：P=（P1*S1+P2*S2+PNSN）/S总2、 利用同样的方法我们可以推算出城南城北的实际成交价格为: 高安市城南版块商品房住宅的平均成交单价为: 1045元/高安市城北版块商品房住宅的平均成交单价为: 1118元/3、造成城北版块的平均价格高于城南版块的平均价格主要原因是因为德亿欧洲城项目巨大基数的拉动作用，如果除去该项目计算城北项目的实际平均价格则为：957.6元/, 如果再除去小高层建筑现代城来计算城北多层普通商品房平均成交价格则为: 923.3元/.4

35、、图例：各项目平均价格区间比例从下表可以看出，平均价在900-1000元/的项目最多，占市场41%的比例，而从楼盘的销售比例上看，该区间的楼盘销售比例最高、空置最低，说明受市场欢迎程度高；而平均成交价在1000元/以上的项目为8个，一方面应证了高安市商品房住宅价格得到了十足的成长，另一方面也代表着高安市未来房地产发展的趋势。项目平均价项目数量项目名城800-900元/2西城丽景、水景园900-1000元/7家馨园、碧乐园、中宝苑、凤竹苑、新兴雅苑、朝蓬苑、安居南苑1000-1200元/4瑞嘉园、中凯名门、清华城、瑞鑫住宅楼1300元/以上4现代城、升宇佳园、绿地林居、德亿欧洲城另从图表分析我们

36、还可以看出，平均价格在1000元/的项目合计9个，其中城南板块的项目3个，分别为分布在城市边缘的水景园、新兴雅苑、朝蓬园; 而城北版块项目6个，分别散布在城北的中心区及边缘区，且边缘区的价格较城市中心区的价格更低，以西城丽景为代表，项目在处城西，即城市边缘区，均价在所有楼盘中最低仅为880.5元/, 可以推断, 老百姓选择在城南、城北购房的区域消费惯性被打破，城北房地产项目的价格推动功不可没，而从市场调查问卷的结果分析显示，75%意向购房的受访者希望住宅单价格在800-960元/之间，说明900-1000元/的均价是市民特别是周边乡镇客户可以接受的心理价格，亦是最受市场欢迎的热销楼盘价格。 在

37、售项目房型与面积比较项目名称区域户型与面积分布瑞嘉园城南两房 三房120-140 四房160清华城城南两房 三房115-139 四房139。5升宇佳园城南两房 三房120-140 复式200瑞鑫住宅楼城南两房92-96 三房129-131 四房朝篷园城南两房 三房105-129 四房143.16绿地林居城南两房 三房120 四房新兴雅苑城南两房 三房98-135 四房147.5水景园城南两房 三房127 四房现代城城北两房88-101 三房123-135 四房160凤竹苑城北两房90-106 三房108。64 四房136-147碧乐园城北两房 三房107-151 四房169.59家馨园城北两房

38、 三房117-145 四房西城丽景城北两房购 三房116-145 复式144-177安居南苑城北两房90 三房120 四房140中凯名门城北两房104 三房116-124 四房德亿欧洲城城北两房 三房126-135 复式200-220分析说明: 1、 三房为市场主流房型，是各项目的主力户型或唯一户型，从市调情况来看占住宅比重75%以上，面积从100-145不等，但新推楼盘面积有逐步缩小趋势，主流面积仍为120-130。2、 两房、四房及复式楼不为市场看好，占住宅总量比重逐渐降低，一批新推楼盘几乎没有该种房型，从市场反应的销售速度来看，该户型销售速度慢，客户需求量小，单套面积均有逐步缩小趋势，两

39、房几乎控制在100，四房135-145之间，而目前市场上的复式楼均集中在顶层，主要是为了去化顶层格楼面积，因此面积偏大，几乎在200以上，消费需求非常少。交楼标准: 高安市商品房普遍以清水房和毛坯房的标准交楼，提供精装修房的做法目前尚未出现；小区配套设施都比较简单，一般楼盘的交楼标准：结构高层以框架结构为主，多层以砖混或以底框结构为主外墙：一般采用面砖或涂料内墙：一般水泥沙浆抹平，或者白粉打底地面：水泥沙浆抹平门：进户门为普通夹板门或防盗门，室内预留门洞窗：一般为铝合金窗供水：接市政供水网，分高低区加压，接入厨卫，水电表为一户一表 供电：接市政电网,一户一表供气：没有通讯：一般预留宽带数据通讯

40、接口、电话线、有线电视接口厨卫：地面墙面水泥砂浆抹平，厨房卫生间预留各种装置，并设置通风管道及给水、排水管道。厨房安装统一抽油烟道物业管理： 目前物业管理行业正处于发展阶段，楼盘一般都是选择开发商属下的物业管理公司或物业部进行管理。整个高安市目前注册登记的物业公司或物管中心计6家，除高安市物业管理公司具备三级资质外，其余均为临时资质。从收费标准来看，高层住宅楼盘收费标准为0.4元/之间，多层住宅楼盘收费标准为0.1-0.2元/不等，基本是满足卫生要求。同类项目分析-西城丽景1项目简介： 西城丽景地处高安市城北320国道以南，筠州中学东侧，属城乡结合部、城市边缘区。项目占地6097，总建筑面积1

41、4638，其中住宅面积14030，计有住宅108套；营业房面积608，计有店铺7间。项目由高安市建业房地产开发公司开发，高安建筑公司承建，工程于2004年11月启动，2004年12月9日正式开盘，商品房销售预售许可证为（2005）高预售第001号。2、户型配比： 西城丽景住宅共计108套，其中房型配比如下：三房两厅90套83%复式楼18套17%合计108套100% 除顶层复式楼之外，项目共有7中户型，分别为：A1A2A3B1B2DE138.34128.46128.46119.63116.66137.7145.0910套10套10套10套10套20套20套按照面积进行区隔, 则有:110-120

42、20套120-13020套130-14030套140以上38套3、销售分析： 截止到2005年10月30日，西城丽景计完成商品签约销售72套，签约销售比例为66.7%, 若考虑到已经定购但尚未签约的部分,则该项目已销售比例约为71%. 各房型销售比重见下表:户型A1A2A3B1B2DE面积138.34128.46128.46119.63116.66137.7145.09总套数10套10套10套10套10套20套20套已签约4套10套7套10套9套3套1套(另有复式楼签约销售12套) 从上表我们可以看出, 120以下的住宅销售比例最高,其次为128.46,其余再依次为138.34、137.7、1

43、45.09, 说明单套住宅面积越大,市场接受程度越难, 销售难度越大,销售速度越慢. 西城丽景项目各月份签约销售套数曲线图:西城丽景项目签约成交价格分析:通过对该项目已经签约的72套住宅进行数据分析, 得出该项目各楼层的最高成交价格与最低成交价格, 并计算出高楼盘的最高价格的平均成交价为898.2元/最低价格的平均成交价为821.4元/. 具体见下表: 楼层最高成交价格最低成交价格平均成交价格6F7987987985F929863.61892.664F998909.43960.673F968.06898938.582F918728825.581F778731.61765.58平均值898.2元

44、/821.4元/863.5元/4、客户分析：从已经签约成交客户区域来看，高安城区32人，占44%；周边乡镇32人，占44%；外省市8人，占12%。高安城区以外的市场以占60%的优势首次突破本埠购买比例，成为该项目的第一大客户群体。周边乡镇客户细分：华林扬圩石脑村前龙潭大城上湖伍桥祥符筠阳9643322111外省市客户细分：南昌丰城福建南京广东23111为了对乡镇客户消费心理做深入调查, 我们从周边乡镇及外埠客户40人中抽取了20人做了一次随机电话访谈，其中有效访问18人， 访谈发现, 18户中从事货运的计4户, 名列第一，其余依此为教师2户、外出务工家庭2户、公司职员2户。而为什么选择进城购房

45、或为什么选择西城丽景购房的主要要素依次为：交通便捷7户、方便子女进城上学3户、价格相对便宜2户、靠近工作单位2户。由此可见，交通便捷与就近消费是未来本案营销推广的两大重要刻画点。同类项目分析碧乐园1、项目简介： 碧乐园地处高安市城北汽车站，320国道北侧，项目总用地面积24230, 总建筑面积38200, 共有10栋住宅楼组成, 住宅316套. 项目由凤凰房地产开发公司开发, 商品房销售预售许可证为(2005)高预售许可证第007号, 于今年7月份开始正式对外销售。2、户型配比： 碧乐园共有住房316套，分别为三室两厅与四室两厅房型，其中三房面积从114.32-151.97不等, 四房面积为1

46、69.59. 各面积所占比重如下: 110-12048套120-130108套130-14012套140以上146套3、销售分析： 从2005年7-10月份，该项目共计完成签约销售商品房住宅127套，签约销售比例40%，若再加上尚未签约但已定购的部分，则该项目销售比例约达50%。 各房型销售比重如下：户型A1A2B1C1C2C3D1E1E2其它面积149.59149.59114.32127.46126.43151.97146.58148.44122.62总数12244824241224246064已销37337103141339与西城丽景所反馈的结果相似，小面积户型比较受市场青睐，无论销售速度

47、还是销售比重都最快最高。该项目各月签约套数：8月份9月份10月份40套43套44套碧乐园销售价格分析：通过对已签约的127套商品房住宅进行统计分析，得出各楼层的最高成交价格与最低成交价格, 并计算出高楼盘的最高价格的平均成交价为948.3元/最低价格的平均成交价为881.8元/. 具体见下表: 楼层最高成交价格最低成交价格平均成交价格6F908872876.65F9688999454F9789089573F978929948.82F978860917.21F880823844平均值948.3元/881.8元/914.8元/4、客户分析：从已经签约成交客户区域来看，高安城区60人，占47%；周边

48、乡镇59人，占46.5%；外省市8人，占6.5%。高安城区以外的市场以占53%的优势首次突破本埠购买比例，成为该项目的第一大客户群体。与西城丽景项目所不同的是该项目客户群区域非常广泛,设计到23个乡镇,而西城丽景客户分布在10个乡镇. 说明项目地段对商品房住宅消费群体的巨大影响力. 周边乡镇客户细分：石脑迂家龙潭村前灰埠祥符荷岭伍桥华林黄沙9555333322太阳上湖上游蓝坊伍桥田蓝独城扬圩大城相城1112311121白桥新街铜鼓靖安其它12116第五部分 高安市房地产市场消费偏好调查为了更深入的了解高安市消费者对房地产市场真实需求及住房消费偏好，我们于10月29-31日针对高安城区组织了一对

49、一的问卷调查. 本次共发放问卷304份，其中瑞洲商贸广场64份、政府机关80份、沿街商铺96份、随机拦截64份。由于瑞洲商贸广场对于本案具相当针对性，因此统计结果将单独列出独立阐述。瑞洲商贸广场问卷访谈结果：调查发现, 在所调查的经营户中,有46%的经营户为租房居住, 有房的占54%(其中私房与集资房各占一半). 但居住面积偏小, 90以下占44%，90-110占28%，110-130占24%, 130-150与150以上各占4%. 有潜在的购房或换房需求.从经营户居住区域上看, 73%的经营户居住在城北片区, 另有18%的客户选择居住在店铺内或选择其它, 而只有9%的人居住在城南, 证明了就

50、近居住的判断.拜访瑞洲商贸广场的64位经营户中,有33人在最近1年内有购房的想法, 我们针对占样本数的52%的意向购房户33人进行了进一步拜访, 得出如下结果: 33人中55%的人选择购房是为父母或子女居住, 36%的人为自己居住，9%的人选择其它;在户型选择上,以三房两厅两卫的为主, 占总比重的73%, 而三房两厅一卫、四房两厅与复式楼各占9%的比重。 从面积选择上，64%的意向购房户选择在100-120，为市场主流面积；选择90以下与120-140之间的各占9%，同时有18%的人选择购买140以上的住宅房。在单套住宅总价选择上，52%的人选择在10万以下，22%的人选择在10-12万之间，

51、而选择12-15万的占19%。我们假设消费者理想的消费面积为125来进行估算，则有75%的客户希望单价在800960之间，19%的客户能够接受1200元/的价钱。在购房片区的选择上，36%意向客户选择城西片区，带有明显的就近居住的倾向，27%选择城南购房，18%选择城北购房，另有20%的意向购房户持无所谓态度。而在选择购房地段要素要求上，要求在学校附近的占44%，读书的便利性名列第一，商场附近占24%，菜场附近占12%。高安城区(瑞洲商贸广场除外)问卷访谈结果：高安城区共计发放问卷240份(其中政府机关80份、沿街商铺96份、随机拦截64份)从被访问者住房类型来看, 集资房占44%，租房占36

52、%，商品房占16%，私房占4%。说明商品房的普及率不高, 大部分人仍有换房需求, 市场消费潜力巨大.从被访问者现有住房来看, 40%的人居住两房，44%的人居住三房,4%的人居住四房. 但居住面积普遍偏小, 90以下比例最高占36%，90-110占27%, 110-130占27%,有改善居住条件的潜在需求. 拜访高安城区的240份问卷中,有119人在最近1年内有购房的想法, 我们针对占样本数的49.5%的意向购房户119人进行了进一步拜访, 得出如下结果: 119人中72%的人选择购房自住, 16%的人父母或子女购房, 8%的人选择购房投资增值, 说明绝大部分部分客户购房主要是为了改善现有的居

53、住状况, 而投资客人的出现也反应出市民对高安城市未来发展的巨大信心.在户型选择上,以三房两厅两卫的为主, 占总比重48%, 而三房两厅一卫占28%, 四房两厅与两房各占4%的比重, 复式楼占16%的比重。说明三居室是市场主流选择产品, 占总额的76%, 单套面积120上下浮动10为广大意向客户的理想住房面积, 另外有12%的意向客户选择140以上的面积, 但没有人选择90以下的住宅.在单套住宅总价选择上，与瑞州商贸广场意向客户选择基本相同。在购房片区的选择上，32%意向客户选择城南片区， 24%选择城北购房，20%选择城西购房，另有20%的意向购房户持无所谓态度。老城区在市民心理仍是目前最好的

54、选择, 而要打动更多的客户在城西落户, 我们这项目需有绝对动人的亮点. 而在选择购房地段要素要求上，要求在学校附近的占64%，读书的便利性名列第一，远远高于瑞州商贸广场意向客户选择比重, 菜场附近占9%, 其它占27%. 在选择付款方式上, 无论是在商城内经商的商户还是机关部门的人员，银行按揭都是大家的首选占64%，一次付款占33%，分期付款占2.7%。既说明购房者的实力，也表现出消费者的消费理性。在问及买房信息来源时, 33%的人认为买房主要靠自己去看、去找，有28%的人选择宣传单页的引导，同时有14%的人选择同事或亲友告知。因此未来本项目售楼处需做好售楼导示工作，以吸引客户关注。本市场调查报告部分参考文献：2005年江西统计年鉴刘承芳统筹高安城乡发展基本构想陈晓平加快高安城市化进程的几点思考高安市人民政府进一步加强国有土地使用权出让工作意见高安市人民政府关于加强城市规划、土地市场、房地产开发管理暂行规定的通知高安市人民政府关于进一步规范城市规划区房地产开发和管理的若干意见 江西省政府发展研究中心课题组江西：城市化建设资金问题案例研究