1531.广东房地产市场研究毕业论文

《1531.广东房地产市场研究毕业论文》由会员分享，可在线阅读，更多相关《1531.广东房地产市场研究毕业论文（26页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、毕 业 设 计广东房地产市场研究指导教师 教授学院名称经济管理学院 专业名称金融学论文提交日期2008年 4 月论文答辩日期2008年 5 月答辩委员会主席 _评 阅 人 _摘 要世界上经济发达的国家，房地产业往往兴旺发达，在国家经济体系中占有重要地位。然而，作为国民经济支柱产业的房地产业一旦出现严重泡沫，其所产生的金融危机会对经济产生巨大的消极影响。近年来我国经济增长迅速，出现了“房地产热”的现象，房地产市场是否存在泡沫成为人们关注的焦点。作为我国改革开放前沿的广东省，房地产商品价格也在此次房地产热中快速上涨，本文以广东房地产市场为主要研究对象，就广东房地产市场的发展及运行状况展开研究。为了

2、解房地产市场，首先从有关房地产业的基本理论开始把握，分析房地产商品以及房地产业的特点，当房地产泡沫产生，这些特点也可能在其中起到一定作用，成为促使房地产金融危机的原因。当前的广东房地产市场是否存在泡沫，可对房地产市场的一些基本数据加以分析总结，从而得出基本结论。在此同时，广东房地产市场存在的问题也值得我们探讨，对房地产市场的金融安全、环境保护、社会公平方面的问题应该加以重视并寻求解决办法。由此，也有必要了解影响房地产市场的因素。投资的规模与需求，土地供给，国家宏观政策，资金的价格利率和汇率的变动这些因素或直接或间接地影响着房地产市场的供给与需求，从而会对房地产商品的价格产生影响。对此，市场的参

3、与者房地产企业、政府部门、金融机构应通过自身的完善与职能改进，合理平衡市场的供求关系，适当运用经济政策，促进房地产市场的健康发展，促使市场秩序更为规范，体系更为健全。关键词：房地产商品 房地产业 广东房地产市场目 录1 导论 11.1 研究背景 11.2 文献综述 12 有关房地产业的基本理论 22.1 房地产商品的特点 32.1.1 价值量大、价位高，有保值、增值作用 32.1.2 使用周期长，是高档的耐用消费品 32.1.3 固定于特定的地域 32.1.4 属于稀缺商品，供给弹性很小 32.1.5 所有权、使用权可以分离 42.1.6 更多地受到国家法规、政策的影响和制约 42.2 房地产

4、业的特点 42.2.1 基础性、先导性 42.2.2 超前性、协调性 42.2.3 敏感性、风险性 52.3 房地产市场泡沫的形成 52.3.1 投机需求的拉动 52.3.2 金融资金的支持 62.3.3 信息不对称 62.3.4 宏观调控失误 73 广东房地产市场基本状况及其存在的问题 73.1 目前广东房地产市场基本状况 73.1.1 房地产开发投资规模扩大 83.1.2 土地购置增加103.1.3 年末商品房交易转淡、空置增加103.2 目前广东房地产市场存在的问题113.2.1 金融风险大123.2.2 环境资源的约束大123.2.3 缺乏社会公平124 影响广东房地产市场的因素分析1

5、34.1 供给方面的因素134.2 需求方面的因素144.3 资金价格变动的影响144.3.1 利率变动的影响154.3.2 汇率变动的影响154.4 国家政策、调控措施方面的因素154.4.1 增加有效供给164.4.2 抑制投资需求164.4.3 解决低收入家庭住房问题165 进一步改善房地产市场的政策建议175.1 实施房地产企业的战略管理175.2 政府应健全法律法规、担负起建设诚信体系的职责175.3 协调房地产业发展与环境资源约束的关系185.4 协调产业发展与社会公平的关系185.5 进行房地产金融市场和金融工具的完善、创新186 结论19致 谢20参考文献21英文摘要221 导

6、论11 研究背景在西方发达国家，房地产产业作为国民经济的支柱产业之一，是政府和经济界关注的重点行业。对于高速发展的国家和地区，房地产往往是其城市经济发展的先导，20世纪60至90年代，日本、香港、新加坡等都曾通过大力发展房地产业促进经济的腾飞。但房地产业的过度投机和膨胀会使银行出现大量呆账坏账，从而成为引发19971998年亚洲金融危机的重要因素。其中日本在上世纪90年代泡沫经济的破灭后，陷入了长期的经济衰退，时至今日日本的经济还没有彻底从泡沫经济破灭的阴影中摆脱出来，可见经济泡沫的危害之深。我国经济近年来快速增长，在此同时也出现了一些问题，如大规模的信贷和投资扩张，相应的能源、原材料和中间投

7、入品价格的上涨，其中房地产价格的上涨尤其引人注目。作为我国改革开放前沿的广东省，房地产业从复苏到发展一直处于全国的前列。本文以广东省的房地产市场为主要研究对象，分析探讨广东房地产市场的发展状况。12 文献综述中国房地产市场到底有没有泡沫？“房地产热”是近年来我国经济的一大特征，以2006年为例，全国全年实际使用外商直接投资金额694.7亿美元，其中房地产业占11.8%；全国房地产开发投资19382亿元，比2005年增长21.8%，占当年全社会固定资产投资的17.6%，占当年GDP的9.26%（中华人民共和国国家统计局，2007），远远高于国际公认的房地产开发投资占GDP比重5%的合理水平，人们

8、对中国的房地产市场是否出现了泡沫产生疑问。对于这个问题，国内的专家学者们尚不能形成统一的共识，有着如下几种主要的观点：第一种观点认为：我国房地产市场固然存在一些问题，但整体上良性健康，楼市不存在泡沫。持这种观点的人主要从市场供求的角度出发，认为是旺盛的需求刺激了房价的持续上涨。我国是有13亿人口的发展中国家，解决好住房问题和人居环境问题，是关系国计民生，带动国民经济发展，保持社会稳定的重大问题。这些学者认为中国现在正处在一个经济高速增长的时期，城市化还刚刚兴起，房价的快速上涨是有经济支撑的。目前我国上海、北京等大城市的房价虽然涨幅已很大，但是从绝对水平上看和东京、纽约等国际大都市相比还差得很远

9、，因此不能说我国楼市有泡沫。第二种观点则完全相反。他们认为目前房地产泡沫已经相当严重，房地产市场已经面临崩溃的边缘，中国正在重复着20年前日本经济的悲剧。房价收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.85.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在36倍之间。而我国目前全国的房价收入比已超过7.8倍，其中辽宁省（11.5），北京（11.0）、云南（10.6）、上海（9.9）、天津（8.9）、海南（8.9）、吉林（8.1）、黑龙江（8.1）、广东（8.0）、陕西（8.7）和宁夏（8.6）。（马克， 2003年）而且，开发商高负债经营加重了房地产市

10、场的风险。房地产开发商获得暴利有两个要素：廉价的土地资源加上低成本的资金。开发商获得土地使用权后，先交纳少量土地转让费，估价以后以土地做抵押到银行贷款，用贷款充当项目开发资金。据报道，土地出让金一般只交纳15%，其余的都是银行贷款。特别是中小开发商更是如此。因此，一个投资总规模10个亿的房地产项目，只要有几千万就可以启动。（武少俊，2004）这些贷款中的相当部分属于违规贷款，随时有成为银行不良贷款的可能，一旦泡沫破裂，后果不堪设想。还有一种观点认为我国楼市存在着区域性泡沫现象。在国家计委经济研究所和新华在线信息技术公司发布的“20022003年度中国行业景气分析报告”中说：“目前中国房地产的确

11、存在区域性泡沫现象，这些地区主要集中在东部地区，其中以北京、上海、辽宁、广东和浙江最为突出。少数西部地区如重庆和四川、陕西等省的一些中心城市也存在一定的泡沫现象。在这份长达86页的报告中给出了一个判断房地产泡沫的“五高”标准，即投资的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀高或持续居高不下、房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高（马克，2003年）。从目前情况看来，我国房地产市场的确存在着一些现象符合“五高”的标准，但同时也应该看到，国家正在采取强有力的宏观调控措施来解决房地产市场的过热问题，目前，深圳、广州等地的楼市出现了一定程度的下跌，这是国家收紧银根，实行紧缩性货币政策的结果，

12、因此中国不会重蹈日本的覆辙。2 有关房地产业的基本理论要了解房地产市场现象，首先应了解市场中的流通着的房地产商品。与普通商品不同，房地产商品房屋体积大、价值量大、使用周期长，且可进行投资买卖。而生产经营房地产商品的房地产行业是国民经济的基础产业，能对经济产生举足轻重的影响，房地产泡沫的问题更是一直受人关注。为避免泡沫经济、金融危机的发生，房地产泡沫产生的原因值得我们探讨。21 房地产商品的特点有关房地产商品的经济活动是一项十分复杂、需要合理规范但又难以规范的经济活动，这可以从以下六大特点分析得出。211 价值量大、价位高，有保值、增值作用房地产商品是国家、集体和个人的重大财产，其价值量大，价位

13、自然高，也自然具备了储藏、投资的功能。由此容易理解和得出以下特点：房地产业主的产权意识相当强，因房地产权引发的民事纠纷案件十分常见；房地产商品具有消费和投资的双重性，可以用来自身消费，也可以用来投资以取得投资收益，还可以作为投机的对象；每宗房地产商品都存在差异甚至有很大的差异，需要科学、合理的价值和价格评估，因此房地产评估行业具有很大的发展前景；房地产商品的生产、流通、消费特别需要资金融通方面的支持，房地产业和金融业之间有着紧密联系。212 使用周期长，是高档的耐用消费品房地产商品的使用周期很长，土地一般可以永久性使用，房屋一般可以使用几十年以上，是高档而耐用的消费品。由此容易理解和得出以下特

14、点：长期的使用周期中，产权可能产生转移，甚至频繁地转移，房地产商品可能一次或多次地投入市场流通；以房屋修缮为主的物业管理成为房地产产业链条上的一个重要环节。物业管理的中心是修缮，重点就是如何修缮、保养房屋，使其保值、增值。213 固定于特定的地域房地产商品不可移动，固定于特定的地域。由此容易理解和得出以下特点：房地产商品的地段位置极端重要，是决定房地产商品价值的根本因素；房地产商品的生产和消费在同一地点，需要中介服务和传媒服务来沟通商品信息，也就是需要房地产中介和广告商的参与；房地产商品只发生权利的转移而没有物质的移动，因此需要有一套严格的制度，管理其交易市场、产权和产籍。214 属于稀缺商品

15、，供给弹性很小房地产商品是稀缺商品，土地不可再生，供给弹性很小，特别是城市房屋在有限土地上的聚集导致更严重的房屋短缺。由此容易理解和得出以下特点：房地产开发对土地供应的计划性提出了要求；由于是稀缺商品，房地产商品价格带有垄断性，进而国家有必要对房地产商品的生产、流通、消费过程采取适当的控制措施。215 所有权、使用权可以分离房地产商品的所有权和使用权可以分离，由此容易理解和得出以下特点：房地产商品的权属管理与利益调整具有复杂性；房地产商品需要实施社会化的物业管理，而不一定是由业主管理自己的产业；租赁成为房地产交易的重要方式之一，特别在销售市场不景气的情况下。216 更多地受到国家法规、政策的影

16、响和制约房地产商品比其他商品更多地受到国家法规、政策的影响和制约，如在我国房地产商品生产领域，受到城市房地产管理法、城市规划法、土地管理法、城镇个人建造住宅管理办法、城市房屋拆迁管理条例、城市房地产开发管理暂行办法等的制约；在流通领域，受到城镇住房制度改革的各种政策、城市商品房预售管理办法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市房地产转让管理规定、城市房屋租赁管理办法等的制约；在消费领域，受到城市私有房屋管理条例、城市公有房屋管理规定、城市房屋产权产籍管理暂行办法、城市房屋修缮管理规定、城市危险房屋管理规定、城市房产、毗连房屋管理规定、城市新建住宅小区管理办法、公有住宅售后维修养护管理暂行

17、办法等的制约。22 房地产业的特点221 基础性、先导性房地产业是国民经济的基础产业，它的基础性可从三个方面看出：它为国民经济各行各业的发展提供最基本的物质条件房与地；它为劳动力提供生存和发展最必需的条件住宅和各项配套服务设施；它为经济发展和城市建设提供大量的财政支持税、利上缴与实物地租（配套完成的市政项目）。在具有基础性的同时，房地产业还有其先导性。房地产业的产业链条很长，环节众多，它的发展会带动一大批相关产业的发展。222 超前性、协调性房地产的超前性与其基础性、先导性密切相关。房地产业要为国民经济各个行业提供基本物质条件，为满足各行各业的发展对房地产的需求，它必然要超前发展。1992年邓

18、小平南巡讲话指出要加快改革开放进程和经济发展速度后，房地产业就率先成为经济生活的热点。了解到房地产业超前性的同时，我们也不能忽略它的协调性。房地产业的发展必须同国民经济的发展水平相协调。房地产商品的流通量取决于有支付能力的社会需求有效需求，而支付能力又取决于国民经济发展的总体水平。因此，房地产业应该根据有效需求来确定生产规模，适当超前，但不能脱离经济发展的总体水平而过于超前。223 敏感性、风险性房地产业是经济发展的寒暑表，所说的就是房地产业的敏感性。经济上升，房地产业兴旺；经济下滑，房地产业衰落。房地产企业家应该十分注意分析和把握经济发展的动态和趋势，在一个城市投资房地产，最重要的不在于该城

19、市的地价、房价，而在于该城市经济发展的前景。房地产业的风险性与它的敏感性有着一定关系，还有着自身的特点。房地产业是一项风险产业，对于房地产发展商而言，风险既有外部因素，也有内部因素。外部因素主要有政治、经济形势的变化，政策的调整，城市规划的变化等等；内部因素主要有投资政策失误、经营管理不善等等。为此，缓解和规避风险的主要途径是多元化经营。现在越来越多的企业采用股份制，股份制可以在较短时间内较大规模地筹集到企业发展所需的资金，如何使这些资金取得好的效益，就需要多种经营，在现在竞争越来越激烈的市场里，发展商不是只要造起房子就能赚钱的，多种经营，以丰补欠，也就降低了经营风险。基础性、先导性，说明了房

20、地产业在国民经济中的重要地位以及行业发展的必然趋势；超前性、协调性，提醒我们要把握好房地产业发展的速度和力度，既要有超前意识又要讲求协调；敏感性、风险性，提醒房地产企业家在经营活动中一定要审时度势，科学决策。23 房地产市场泡沫的形成原因泡沫经济的问题一直为人们所关注，一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主，这些人一般只是想通过买卖牟取利益，因而对资本真正的价值不感兴趣。长时间涨价后常常是预期的逆转，接着价格暴跌，最后以金融危机而告终。可见泡沫的产生与投机和金融密切相关。但是投机不仅发生在金融市场上，而且大量发生在其他市场（如房

21、地产市场）上，而房地产业是国民经济的基础产业，房地产泡沫造成的损害会对经济产生极大的消极影响，就如日本的房地产泡沫使其整个经济很快步入了衰退期，时至今日，日本经济还没有彻底从泡沫经济破灭的阴影中摆脱出来。为此，有需要找出房地产泡沫形成的原因。231 投机需求的拉动前面提及房地产商品具有消费性和投资性的双重属性，还可以作为投机的对象。投机商在预期房地产商品价格将上涨时，在短期内低买高卖，牟取差价，相对于真实需求，这种短期持有以套取差价为目的的需求可称为投机需求。当市场上投机者为数较少时，真实需求占主体地位，房地产价格由真实需求所主导，适度投机可适当规避市场风险。此时房地产价格应等于其重置价格，并

22、受供求关系影响。但是由于信息不完全，投资者很难对变化的市场作出准确的判断。对经济前景的看好、某些投机者获取了暴利的示范效应、房地产行业发展的强大的真实需求的支撑，以及开发商和媒体的过度炒作常常会导致投资者高估未来收益的现象，从而形成房价上涨的预期。当预期未来房价会上涨时，在非理性预期和“羊群效应”的作用下，投机者和资金大量涌入房地产市场，导致需求量急剧增加，推动房价进一步上涨，从而吸引后继投机者和资金的流入，甚至使得投机需求取代真实需求成为市场的主体，房地产价格便由投机需求所主导。如果说泡沫膨胀阶段的房地产价格还有真实需求和后继投机资金的支持，那当价格高至真实需求者不堪重负而放弃购买，同时后继

23、资金停止进入房地产市场时，预期就会发生逆转。一旦投机者对未来房价预期发生逆转，认为房价会下跌，则在“羊群效应”作用下，所有投机者便会恐慌性抛售房地产商品，从而导致房价迅速下跌，房地产泡沫破灭。232 金融资金的支持泡沫归根到底是一种金融现象，泡沫出现的一个根本条件是市场上有大量资金存在。前面也提及房地产业与金融业联系紧密，一方面，房地产业是资金密集型产业，其发展离不开金融资金的支持；另一方面，人们认为土地具有稀缺性，房地产商品具有客观使用价值，在长期内价格总是上升的，是社会公认的保值增值的工具，也成为银行等金融机构一致公认的贷款的最佳抵押担保品。房地产持有人可将房地产抵押给银行，获得贷款后，继

24、续购买房地产，然后再抵押再购买，如此循环，从而在短期内流入房地产业的资金可像滚雪球一样越滚越大。由于金融资金的支持，房地产的后继投机资金才能大量跟进，为房地产泡沫的产生提供基础。233 信息不对称从理论上说，信息的迅速传播和调拨资金速度不断加快，有利于资金的有效配置，但有时也会误导市场，传播错误的信号，导致资源配置的扭曲。房地产的交易是开发商和购房者的博弈。在这种博弈中，购房者属于弱势一方，开发商属于强势一方，它们之间存在严重的信息不对称。开发商清楚知道其所开发的楼盘品质、环境、物业状况等信息，但购房者对这些信息不一定知晓。媒体在此情况下，应该披露房地产开发商的相关信息，以弥补购房者所了解信息

25、的不足。但事实并非如此。由于房地产广告收入可观，很多媒体对房地产开发商提供的信息并不甄别真假，只公布对开发商有利的信息。这样，信息的不对称会扭曲市场对房地产供求关系的正常反映，也是造就房地产市场投机炒作的重要原因。234 宏观调控失误前面也提及房地产商品比其他商品更多地受到国家法规、政策的影响，由此，政府针对房地产业制定的宏观政策的合理性显得尤其重要。宏观政策合理且政策执行到位能促进房地产业的健康发展，但宏观调控也存在失灵的时候：如果政府对宏观经济总体把握有所偏离，那么政策的制定也会发生偏离；若政策制定无误，但执行的时滞太长，错过了最佳时机，先前合理的政策很可能会成为泡沫的直接促进力量。让人印

26、象深刻的日本泡沫经济崩溃，如今的人们在反思这段历史时，认为当时日本当局同时采取扩张性的货币政策与扩张性的财政政策是一种失误。上海社科院经济研究所博士后研究员雷新军说：“这两个方向一致的政策工具，不仅导致货币供应过量，还将私人投资也引向了金融、地产领域，这是引发泡沫的根源，但当时人们并没有意识到这些。”然而，当日本当局为抑制经济过热的状况，于1989年5月开始采取了一系列过于严厉的紧缩政策，将官定利率迅速从2.5%提高到1990年8月的6%，导致经济急剧收缩，引发股票和房地产价格快速下跌，金融风险不断释放，最终导致了金融危机的爆发。3 广东房地产市场基本状况及其存在的问题广东省地处沿海，交通运输

27、便利，对外贸易发达，作为我国改革开放的前沿地区，经济综合实力位居全国前列，经济增长迅速。在经济的发展中，房地产市场的发展具有重要而深远的影响力。31 目前广东房地产市场基本状况进入2007年，广东经济运行继续保持快速增长态势，完成国内生产总值30606亿元，比上年同期增长14.5%，增幅同比加大0.4个百分点。完成全社会固定资产投资9595亿元，同比增长18%，增幅同比提高1.3个百分点。城镇居民人均可支配收入17699元，同比增长10.5%；扣除物价因素，实际增长6.9%(广东省房协市场分析课题组，2008)。不久前的一段时间，广东的房地产市场引人注目，房地产价格快速上涨，人们对投资房地产商

28、品热情高涨。311 房地产开发投资规模扩大从完成开发投资总额来看，2007年广东房地产完成开发投资2510.05亿元，同比增长36.84%，比全国平均增长高6.82个百分点；增幅同比上升14.41个百分点。固定资产投资占GDP比重为31.4%，比全国平均水平低24.25个百分点；房地产开发投资占GDP比重为8.2%，比全国平均水平低2.05个百分点。 表1 完成开发投资增长数据表 单位：亿元地 区时 间国内生产总值固定资产投资房地产开发投资固定资产投资占GDP比重(%)房地产投资占固定资产投资比重(%)房地产投资占GDP比重(%)全 国2006年2213821099671944349.6717

29、.688.782007年2466191372392528055.6518.4210.25同比增长(%)11.424.830.025.980.741.47广 东2006年2673081311834.330.422.566.862007年306069595251031.426.168.2同比增长(%)14.518.036.841.03.61.34资料来源：2007年广东房地产市场分析报告从表1可以看出，广东省的房地产开发投资处于增长的趋势，且投资总额很大。从开发资金来源来看，2007年全年到位资金3952.76亿元，同比增长42.31%，比上年同期增长高出10个百分点。表2 房地产资金来源基础数据

30、表 单位：万元资金来源国内贷款外 资自 筹其它（定金、预付）金额%金额%金额%金额%2006年27776334576152420.745301631.91691813024.911456651752.442007年39527569768960919.458810482.231063707626.912031983651.41同比增长(%)42.3133.46-1.2966.180.3253.76239.5-1.03资料来源：2007年广东房地产市场分析报告从表2可以看出，国内贷款和定金、预付款的比例有所下降，自筹资金、外资投入的增长趋势较快。从近几年房地产到位资金占房地产开发资金的比例看，20

31、04年比例为1.371，后逐年增长，至2006年为1.511。表3 近年来房地产到位资金占房地产开发资金的比重年 度房地产到位资金（亿元）房地产开发资金（亿元）到位资金占房地产开发资金的比例增长（%）2003年1927.551209.921.5912004年1863.891355.841.37113.842005年2102.621498.281.4012.192006年2777.631834.341.5117.862007年3952.762510.051.5713.97资料来源：2007年广东房地产市场分析报告从表3可以看出，2007年为近几年来到位资金占开发资金比例的最高位，比例为1.571

32、，同比增长3.97%，显示房地产开发资金较为充裕。总的来说，2007年广东房地产开发投资增幅为近年最高，从以上各表的数据可看出，开发投资规模占固定资产投资比重、占GDP比重分别轻微上升，但尚在合理范围。而房地产到位资金占开发资金的比例差不多达到近年最高。资金来源结构中企业自筹与外资比例有所加大，国内贷款与其它资金来源的比例略为下降。312 土地成本购置增加与2006年相比，房地产企业购置土地面积增长22.42%，购置金额增长62.47%，购置单价增长32.64%。表4 房地产企业购置土地数据表投资(万元)土地面积（万m2）土地单价（元/m2）2006年25158062482.011014200

33、7年40875473038.491345同比增长(%)62.4722.4232.64资料来源：2007年广东房地产市场分析报告从表4可以看出，土地购置成本大幅度上升。313 年末商品房交易转淡、空置增加2007年全年商品房销售额3663.97亿元，同比增长47.11%；销售面积6219.75万平方米，同比增长21.8%。商品住宅均价5653元/平方米，同比增长22.78%；其中07年前三季度均价呈上升趋势，环比增长曾达到7.48，但第四季度均价下降至5450元/平方米，环比增长10.96%。2007年末商品房空置总量1579.21万平方米，较2006年末减少218万平方米，下降12.15%，但

34、第四季度却增加56万平方米。滞销（空置13年）和积压（空置3年以上）面积下降幅度达17.08%，待销（空置一年以内）面积则有所增加。住宅空置减少179万平方米，下降19.22%，但第四季度却增加38万平方米。其余各类型物业的空置指标除了办公楼待销增加122%、其他待销增加130%外，都呈现大小不等的下降态势。表5 房地产交易数据表时间商品房销售额（亿元）商品房销售面积（万m2）均价（元/m2）住宅销售额（亿元）住宅销售面积（万m2）均价（元/m2）2006年2490.645106.4448772135.684638.2546042007年3663.976219.7558913203.12566

35、6.655653同比增长(%)47.1121.820.7949.9822.1722.782007年1季度629.211093.745753526.59980.1753722007年2季度858.231432.995989750.911318.625695环比增长(%)36.431.024.142.634.536.02007年3季度917.591463.676269822.091343.026121环比增长(%)6.922.145.139.481.857.482007年4季度1258.942229.3556471103.532024.845450环比增长(%)37.252.3-9.934.235

36、0.77-10.96资料来源：2007年广东房地产市场分析报告2007年，在宏观经济持续高涨的刺激和资金流动性过剩的支撑下，市场需求强力拉动投资增长与房价上涨。前三季度珠三角地区房价上涨过快，市场风险积聚；第四季度销售量下滑，房价在高位盘整，有所回落，市场观望气氛渐浓，交易由热转冷，空置量增加。第四季度以来，珠三角地区进入市场调整期。32 目前广东房地产市场存在的问题我国市场经济仍在发展完善之中，房地产市场同样也需要不断发现并解决存在的问题，以健全市场体系，促进市场健康发展。目前房地产市场的金融安全、环境资源消耗以及社会公平方面存在不尽完善或不尽合理的地方，应该引起重视。321 金融风险大房地

37、产业的发展离不开金融业，而我国房地产以间接融资为主，渠道较为单一，商业银行支撑着房地产业的资金需求，其中形成的风险有开发贷款风险、个人住房抵押贷款风险等。广东房地产金融也有着同样的情况，其金融发展存在着一些问题。（1）开发贷款风险。房地产项目前期资金投入量大，许多企业自筹资金不足，抵御市场风险的能力降低，增加了银行的信贷资产风险。通常，房地产开发项目的建设资金来源主要由自有资金、银行贷款、销售回笼款项、施工企业垫款所组成，一般来说，企业真正的自有资金往往不足30%，甚至出现开发商“出地”，银行“出钱”进行开发的情况。当建设资金出现缺口时，一些发展商就会想通过挤占建筑企业的资金来缓解，而建筑企业

38、的工程留置权优于银行的抵押权最终也将项目风险转嫁给银行。（2）银行流动性风险。银行资金供给缺乏稳定的长期性资金来源，形成银行的流动性风险。例如个人住房抵押贷款的资金来源是银行吸收的本外币存款，而商业银行发放住房抵押贷款的规模要受到银行流动性管理和资产结构、贷款比例结构、存贷比等诸多指标的约束。银行贷款多数为5年期以下的定期存款和活期存款，而住房抵押贷款的期限较长，这样银行资金来源的短期性与资金运用的长期性之间的矛盾，加大了银行资产的流动性风险。322 环境资源的约束大目前，房地产业仍是以资金高投放、资源高投入、能源高消耗为代价的粗放式发展模式。土地闲置和囤积现象，集约利用程度低，低密度的开发仍

39、占较大比重。商品房的开发量快速上升，2006年，广东商品房施工面积17049万平方米，按每平方米建筑平均消耗各类物资1000公斤计，则消耗物资总量高达1.7亿吨（广东省房地产行业协会，2007）。在资源约束问题中最让人关注的是，广东人口众多，2004年底人均耕地面积仅0.55亩，土地资源人口超载26.9%，1996年以来平均每年减少耕地41万亩（广东省房地产行业协会，2007）。323 缺乏社会公平住房领域的社会公平，在1996年联合国人居议程和伊斯坦布尔人居宣言提出，并在2001年关于新千年中的城市和其他人类住区的宣言重申的“人人享有适当的住房”。上述文件所倡导的，是强化政府为所有公民提供居

40、所的责任与义务，保证居民适当的住房权。当前，广东的大中城市住房供给和需求普遍趋向大型化、高档化，这其中固然有住房需求升级换代的直接原因，但深层次的原因则是如今收入分配的两极化现象，反映了收入分配结构的不公。据统计，当前广东省20%的高收入居民，占有80%的社会财富，其反面是大量居民仅占有少量的社会财富，而且这种收入分配的“马太效应”在加强。这种格局使部分高收入居民大量追求高档商品房消费，在投资渠道较匮乏的情况下，对商品房的投资需求不断增加，进而引导追求利润的开发商热衷于高档商品房的开发。面对这种情况，政府有责任与义务采取措施予以改善。4 影响广东房地产市场的因素分析供求关系是房地产市场的基本关

41、系，影响着市场的基本运行状况。同时市场中存在着资金价格、国家宏观调控等多种因素的共同作用，这些因素或直接，或间接地影响着房地产市场的供给与需求，从而会对房地产商品的价格产生影响。41 供给方面的因素影响房地产市场供给的因素主要有房地产开发投资的规模、供地的规模、房地产税收等等。就房地产开发投资而言，若房地产开发投资的规模增长减缓，从而房地产供给减少，供不应求时，会引起房价上涨。相反，若房地产投资增长迅速，使房地产供给增加，供过于求时，会引起房价下跌。2007年的房地产开发投资增长较快，供给增加，但由于需求旺盛，市场供不应求，房价上升。表6 商品房供需比与销售均价竣工面积（万m2）销售面积（万m

42、2）供需比（竣工面积/销售面积）商品房销售均价（元）2006年3992.465106.441：1.2848772007年4027.36219.751：1.545891同比增长（%）0.8721.820.320.79资料来源：2007年广东房地产市场分析报告土地的供应量不足。近两年土地供不应求的态势仍在持续，造成了市场供求总量的失衡，形成供不应求的市场预期。土地供应量的不足表现在两个环节：一是土地出让面积的不足。实际供应的土地往往比计划供应的商品房用地要少，有的甚至比计划供应少将近一半。二是开发企业囤积土地，导致出让土地无法全部形成当期的有效市场供应。其中上市房地产公司成为大规模囤积土地的一个主

43、要力量。因为土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标之一，而其很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地。税收自然也会对房地产供给产生重要影响，同时其所造成的影响是复杂的。税收政策一旦实施，都具有相当的稳定性，不仅缺乏退出机制，改变起来也很困难。由于担心税收对经济效率的影响，理论上认为政府应对那些供给和需求最没有价格弹性的投入和产出征收最重的税，以期最低限度减少税收对效率的影响。但是，税收的影响在于当一个领域的税收很高时，资源就会流向征税较轻的领域。比如土地增值税清算管理压缩了开发企业的利润空间，导致一部分处在临界点上的企业退出开发领域，从中长期影响房地产产品的供给，

44、从而导致房价上涨。42 需求方面的因素影响房地产市场需求的因素，包括国民经济发展所产生的需求，居民收入增长导致的住宅的“改善型需求”，投机性需求等各种需求。我们可以预见，支撑房地产市场持续发展的需求因素将长期存在。首先，我国经济持续快速增长是支撑房地产市场的最基本、最主要的因素。这一点在2008年也不会发生较大变化。其次，城市化进程加快拉动购房需求。目前我国城市化水平每年以大致一个百分点的速度增长，这部分城市新增人口将产生大量的住房需求。“改善型需求”也是重要的需求因素。其中高收入家庭的改善型需求较大，他们的支付能力比较强。家庭收入越高，利用自有资金购房的比例也就越高。投资和投机性需求。前面表

45、2的数据显示，广东房地产资金来源结构中外资的比例有所加大。近年来，外资投资我国房地产市场有扩张趋势。美国、欧洲、日本等世界主要经济体的持续低利率政策，使得世界范围内资金流动性过剩问题凸现，资本的跨国流动异常活跃，大量国际游资流入国内，投资房地产是其中的重要途径，国内房价仍然保持上涨势头，投资房地产可以获取高额的投资回报。另基于对人民币升值的预期，投资房地产也可成为获得套利收益的一个渠道。43 资金价格变动的影响房地产业是资金密集型产业，它的生产、消费都需要大量的资金。利率、汇率作为资金对内、对外的价格，其变化会引起社会资金总量的变化，进而对房地产市场及其价格产生影响。431利率变动的影响供求关

46、系是决定房地产价格的重要因素，当利率变动，其对房地产价格造成的影响最终也取决于供给、需求相对利率变动的幅度，也即供给、需求的利率弹性。2007年，人民银行先后6次提高金融机构人民币存贷款基准利率，目的是防止经济增长由偏快转为过热。以下来分析利率上调产生的影响，当利率上调，房地产开发投资受资金面收紧的影响而回落，供给随之减少。然而，居民消费对利率变动的敏感度较低，也就是说需求在利率上调后仍保持一定的刚性，这样供给减少但需求不变的情况下，房地产价格将开始上涨。待房地产价格上涨与利率上调引起的购房成本增加超过了居民的承受能力，居民的需求将减少，价格也会随之回落。由此可见，利率变动对供求的影响之间存在

47、一定的时滞。就如利率上调初期对房地产供给的影响较大，能较快减少供求，需求在供求变化的刺激下滞后反应。由于房地产供给和需求对利率上调所作出的反应存在一个时间差，其效果是先缩减供给后缩减需求，房地产价格也表现为升后跌。这也可部分解释为什么房价在国家宏观调控下越调越上涨的现象。432 汇率变动的影响近年来，人民币升值预期强烈。人民币升值，汇率升高也对房地产供求、价格产生了影响。汇率升高对房地产需求的影响：第一，本国货币升值，以本币计价的资产相对价值将提高，房地产资产也如此，需求将增加。第二，升值期间，国家宏观经济往往快速发展，国民收入增加，国内居民的住房购买力提高，国内对房地产的有效需求增加。第三，

48、汇率升高将吸引外资流入房地产市场以获得投资收益，同时避免外币贬值的汇率风险。近年来外资进入房地产需求领域的规模逐渐扩大，外资的流入会推动房地产价格走高。汇率升高对房地产供给的影响。货币升值将增加开发商的土地储备、在建工程等的价值，同时降低进口材料、设备的价格，降低了开发建设成本，从而推动供给增加。由于我国房地产业进口的材料与设备的比重较低，汇率上升对供给的影响往往小于对需求的影响。因此汇率上升会拉动房地产价格的上升。44 国家政策、调控措施方面的因素政府为引导房地产市场健康发展，会出台各种政策与调控措施，从而对房地产市场产生影响。过去一年里，国家政策目标重点是增加有效供给，抑制投资投机需求、解

49、决低收入家庭住房问题等，对此也采取了相应的调控措施。441 增加有效供给增大土地供应量，加快供地速度。根据国家房地产市场调控的要求，广东部分地区也加大了房地产开发的土地供应量。如广州出台措施重点加大经营性商品住宅用地供应量，从2007年开始连续3年确保广州十区每年供应住宅用地5平方公里以上，其中2007年供应5.07平方公里，住宅供应总量达到建筑面积1250万平方米，是过去两年供地量的两倍，增大了土地供应量，加快了供地速度。抑制开发企业囤积土地行为，增加市场房屋的有效供给。针对开发企业囤积土地的行为，政府所采取的措施除了缩减土地一次性出让规模、对开发时限提出明确要求外，还包括不能分期取得建设用

50、地使用权证，改预征土地增值税为清算土地增值税。不能分期取得建设用地使用权证，就是指建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得按土地出让金缴纳比例分期取得；改预征土地增值税为清算土地增值税，是从2007年2月起实行，此前，土地增值税征收多采用预征收制。由于土地增值税是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的0.5%3%。相对来说，这一税收额度远远低于清算应缴的额度。而在房地产开发项目结束后进行土地增值税清算，能够对开发企业因土地增值获取的高额收益进行税收调节，抑制开发企业囤积土地的行为。442 抑制投资需求实行差别的住房抵押贷款政策，保护自住需求，抑制投资投机需

51、求。2007年9月，中国人民银行和中国银监会发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下，以及超过90平方米的，首付比例仍分别维持不得低于20%和30%。这项规定将住房的消费与住房的投资严格区分开。对于第一套自住购房的贷款仍是采取保护及鼓励的政策，首付成数没有调整，仍然采取优惠利率。第二套房的首付成数提至4成，这一政策有望有效地抑制投资投机需求，深圳在该政策出台后，市场成交量明显下降。443 解决低收入家庭住房问题完

52、善以廉租住房为重点的住房保障制度。2008年3月，温家宝总理在政府工作报告中提出，要抓紧建立住房保障体系，重点发展面向中低收入家庭的住房，并提出：“今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元”。在房价快速上涨，低收入家庭住房问题日益突出的情况下，廉租住房制度让更多低收入家庭有望改善居住条件，政府也能在其中成为房地产市场的稳定性力量。5 进一步改善房地产市场的政策建议在我国宏观经济增长迅速的背景下，房地产市场的发展令人期待，但同时房地产市场存在的问题不容忽视。现阶段应该合理调控房地产行业的发展速度，在进一步繁荣房地产市场的同时应注意降低房地产金融风险、节约环境资源，政府也扮演

53、着重要角色，应提高宏观调控水平，完善并切实履行政府职责。51 实施房地产企业的战略管理如今，面对竞争日趋激烈的房地产市场，面对尚未成熟的市场中时刻存在着的金融风险，房地产企业的企业战略管理显得越来越重要。房地产企业的战略管理，包括项目开发管理、筹资管理、销售管理、土地资源储备的管理、合作或合资项目的控制管理以及工程质量基建管理等，应该在企业的具体管理中贯彻实施。房地产企业可以成立企业发展战略研究组，或委托高校经济调研组织等进行研究，在对内充分了解企业状况，对外较好地把握城市的政策环境和发展趋向后，确定企业的发展战略是适当收缩经营领域、专一培育核心竞争力，还是以房地产产业为龙头、推进多元化发展，

54、从而提出企业的发展战略目标。然后，在实施发展战略时，导入层次管理，分级组织实施。把战略目标具体化，层层落实到人，确保战略管理有计划、有步骤地顺利推行。52 政府应健全法律法规、担负起建设诚信体系的职责政府应从“控制”与“引导”两个层次上提高房地产宏观调控水平。一方面，从规划、审批、登记等程序上加强对市场规模的调节；另一方面要建立房地产市场信息监控系统和发布制度，提高土地和房地产市场政策的透明度，引导房地产企业自主调整业务规模和速度。继续推进房地产行业的立法工作，加快房地产法律体系及住房信贷、保险、担保、抵押登记房产处置等相关规章制度的建设，通过法律框架的完善来促进整个房地产市场及相关金融服务的

55、规范化和理性化。另外，政府还应促进信用等级评估机构等中介组织的发展，帮助银行早日实现资信的联合咨询、网络咨询，降低银行信用咨询方面的成本。通过银行信贷登记咨询系统对金融机构信贷业务和借款人他行借款、违约记录、恶意透支等情况进行信息集成，全面及时地反映借款人资信状况，为金融机构拓宽信息渠道、改变信息不对称的局面创造良好条件。53 协调房地产业发展与环境资源约束的关系房地产业的发展应该采取资源优化配置、节约资源和尽量利用可再生资源的方式，充分考虑广东人多地少、人均资源占有量少的情况，把节约资源放在首位，在规划、设计、施工、使用、维护、管理全过程中，减少土地、能源、水和材料的消耗，禁用粘土砖，推广太

56、阳能，循环利用资源，发展节能省地的环保建筑，大力推进90平方米以下住宅产品的开发建设。在消费领域，我们应提倡正确的消费观念，建立合理、科学的消费方式。当前的房屋竣工量仍未能完全满足需求，社会普遍存在依靠买房解决居住问题、超越自身负担能力和实际需要买新房、买大房的错误消费观念，大面积住房在消费结构中占很高比例。因而必须摒弃攀比式的消费方式，逐步建立起租售适度、循序渐进、健康文明和节约资源的住房消费方式。54 协调产业发展与社会公平的关系从政府的角度来说，要协调两者的关系，一方面通过政府调控与市场机制两个方式，保证房地产业持续健康发展，满足社会各阶层人士多样性的住房需求；另一方面，通过加大财税等政

57、策支持，健全廉租房制度，改进和规范经济适用房的制度，帮助低收入家庭解决住房问题。而从房地产业的角度来说，应重点发展面向广大群众的普通住房。遵循国家产业政策的指引，坚持公平交易的市场原则，维护健康的市场秩序，供应适销对路的商品住宅，积极参与政府住房保障体系建设。55 进行房地产金融市场和金融工具的完善、创新金融业在为房地产业提供服务的同时，必须防范、化解金融风险，这既是金融业自身发展的要求，也是房地产业持续健康发展的保证。由此，金融体系需要完善和创新，其完善创新可以是：第一，进行房地产金融市场的创新，建立、发展房地产二级抵押（再抵押）市场。第二，进行房地产金融工具的创新，如推进房地产证券化。房地

58、产证券化包括房地产融资证券化和房地产资产证券化两种基本形式，前者有利于房地产融资向直接融资为主转变，后者有利于增强信贷资产的流动性；又如发展房地产投资基金。房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs),是指通过发行基金受益凭证募集资金,通过合同约定投资政策,由专业投资机构投资决策,基金资产由专业受托机构管理,主要投资于房地产资产,或从房地产的采购(procure)、发展(develope)、管理维护(manage and maintain)、销售(sale)过程中取得租金和销售收入,或为个人和机构提供房地产抵押贷款,取得利息收入,并将投资收益中的绝大部分以派息形式按比例分配给投资者的一种房地产类的集合投资计划产品。REITS既是融资新渠道，又提供了投资新方式。第三，控制房地产贷款风险。通过银行经营改革和业务创新，从资金供给方来控制房地产贷款风险。