数码中心楼建设项目投资可行性研究报告

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1、xxxxxx房地产开发有限公司 xxx数码中心建设项目申请报告数码中心楼建设项目可行性研究报告第一章 总 论错误！未定义书签一、项目概况 错误！未定义书签二、业主简介错误！未定义书签三、编制依据 错误！未定义书签四、编制内容 错误！未定义书签五、初步结论错误！未定义书签第二章 项目背景及必要性 错误！未定义书签一、项目背景 错误！未定义书签二、项目实施的必要性 错误！未定义书签三、引进进口设备的必要性 错误！未定义书签第三章市场预测错误！未定义书签一、项目产品简介错误！未定义书签二、汽车零部件需求分析 错误！未定义书签三、行业规模及经营情况 错误！未定义书签四、重庆市汽车零部件市场概况 错误！

2、未定义书签第四章项目选址及建设条件 错误！未定义书签一、项目地址 错误！未定义书签二、建设条件 错误！未定义书签三、交通条件 错误！未定义书签四、公用工程 错误！未定义书签第五章技术、设备及工程方案错误！未定义书签一、设计纲领错误！未定义书签二、技术方案错误！未定义书签三、设备方案错误！未定义书签四、工程方案 错误！未定义书签第六章节 能错误！未定义书签一、设计依据错误！未定义书签二、设计原则错误！未定义书签三、能源消耗种类及数量 错误！未定义书签四、节能措施 错误！未定义书签五、节能效果评价错误！未定义书签第七章环境影响评价错误！未定义书签一、设计原则错误！未定义书签二、项目所在地环境条件

3、错误！未定义书签三、项目环境检测情况 错误！未定义书签四、 主要污染防治措施及环境风险防范措施 错误！未定义书签五、环境绿化错误！未定义书签六、环境影响评价 错误！未定义书签第八章 劳动保护与职业卫生 错误！未定义书签一、设计依据错误！未定义书签二、劳动保护错误！未定义书签三、技术改造中采用的主要防范措施 错误！未定义书签第九章 消 防错误！未定义书签一、设计依据错误！未定义书签二、消防设计 错误！未定义书签三、消防管理错误！未定义书签三、消防评价 错误！未定义书签第十章组织机构与人力资源配置错误！未定义书签一、组织机构错误！未定义书签二、人力资源配置 错误！未定义书签第十一章 项目进度安排及

4、招投标 错误！未定义书签一、项目实施进度 错误！未定义书签二、项目招投标 错误！未定义书签第十二章 投资估算及资金筹措 错误！未定义书签一、 投资估算范围 错误！未定义书签二、投资估算依据错误！未定义书签三、计算期错误！未定义书签四、项目投资 错误！未定义书签五、资金筹措错误！未定义书签第十三章 项目经济评价错误！未定义书签一、评估依据、原则和方法 错误！未定义书签二、费用估算错误！未定义书签三、收入和税金估算错误！未定义书签四、财务分析 错误！未定义书签第十四章 风险分析错误！未定义书签一、项目主要风险因素识别 错误！未定义书签二、风险程度分析错误！未定义书签三、防范和降低风险对策 错误！未

5、定义书签第十五章社会效益评价错误！未定义书签第十六章结论及建议错误！未定义书签一、结论错误！未定义书签二、建议 错误！未定义书签第一章 申报单位及项目概况1.1项目概况111项目名称：*数码中心建设项目112项目建设单位：*房地产开发有限公司113项目建设单位法人代表：*114项目建设性质：新建115项目建设地点*数码中心位于*西南部，红旗西街南侧，*西侧。116项目建设内容本项目规划建设1幢地上20层，地下2层的*数码中心楼，为框 剪结构，其中：地下12层主要为地下停车库，地上15层为数码中心 商场；620层为写字楼和公寓楼，位于数码中心楼的东、北部； 516 层为住宅，位于数码中心楼的西南

6、部。117项目建设规模本项目用地面积7862.8m2 （约合11.8亩），建筑物基地面积 4176.69m2，道路及场地硬化面积 2113.51*，绿地面积1572.6m2。总建 筑面积65448.13m2，其中：地上建筑面积 55029.69* （包括：数码中心 商场建筑面积17790.03m2、写字楼建筑面积12326.4m2、公寓楼建筑面积 12742.5m2、住宅面积 12170.76*）;地下建筑面积 10418.44*。主要技术指标：容积率6.9,建筑密度53.1%,绿地率为20%。因该 项目临街建设，且根据？ *规划委员会2009第二期会议纪要？中提出：“该项目临红旗街原二轻印刷

7、厂大楼无偿拆迁后，可适当提高其容积率”因此，虽容积率偏高，但总的技术指标符合规划要求。1.1.8项目水、电、暖供应供水该项目水源由*市政管网供给，水质符合国家饮用水标准。三层以 下由市政直接供水，三层及三层以上由无负压变频给水泵组加压供水。 给水管网采用环状供水。供电在数码中心地下二层设一座高低压配电室和变配电所，内设1台800KVA和2台1000KVA干式变压器。由城市电网引入两路独立 10kV 线缆至咼低压配电室。暖通供暖热源来自*热力管网集中供暖。采用低温热水地板辐射采暖。燃气燃气由*燃气公司供给。从*燃气管道引入。其它设施通讯网络已覆盖到项目区周边，就近接用即可。交通道路已纳入城 市规

8、划，且即将建设完毕。1.1.9项目建设工期根据项目建设规模，预计建设工期为 24个月，即从2011年10月1 日开工建设，2013年9月底竣工。1.1.10投资估算与资金筹措1.1.10.1投资估算本项目估算总投资13799.7万元，其中：工程直接费11108万元，其 他费用1669.7万元（包括土地使用费），预备费1022.2万元。1.1.10.2资金筹措项目估算总投资13799.7万元，全部由建设单位自筹。1.1.11主要经济技术指标主要经济技术指标详见表1-11.2建设单位概况*房地产公司成立于2002年10月，法人代表*，注册资金1000 万元，公司下设工程、财务、经营、统计等部门。公

9、司现有员工28人，有职称的专业人员11人，其中高级职称人员1人，中级职称人员10人。*房地产开发有限公司先后建成了 *公寓、*百货二期项目和卡 纳溪谷一期工程等项目。*房地产秉承“建筑品质生活，演绎成熟栖居”的理念，充分注重 居住环境的人文内涵，细腻规划。合理布局，将建筑的实用功能与流畅 外观融为一体，绿地、景观源于自然而高于自然，力争使每一位业 主能够尊贵、从容地享受高品位的生活空间。*企业将始终以“服务诚信平等发展”的精神来服务每一位顾 客，以“高品质商品，高效率服务”引导消费，带给消费者一种全新的生 活理念及消费观念。1.3项目提出的理由与目标近年来，*经济发展迅速，产业结构渐趋合理，各

10、行各业呈现出勃 勃生机，城市面貌焕然一新。在中央加大基础设施建设和西部大开发的 战略方针和上级各级政府的正确领导下，城市基础设施投资力度不断加 强，城市基础设施进一步完善，人民生活水平稳步提高，居民居住环境 逐步改善。随着城市建设的日益发展，*的人口规模逐年扩大。目前急需在城 区西南部拓宽商贸产业链，满足城市的发展和人民生活需求。为此* 房地产开发有限公司按*商贸发展状况和城市总体规划，决定在城区西 北部拟建一幢数码中心楼，其 15层的数码商场可促进商业经济的快速 发展，提高人民生活水平，树立城市品牌，为周围居民挑选称心如意的 购物商品提供方便的同时又能宣传企业文化；同时620层的写字楼和公寓

11、楼是现代标识、标牌导向系统，是环境中静态的识别符号，无论是服 务作为执政为民的行政机关，还是服务于民的大中型企事业单位，写字 楼醒目的标识分布牌系统，能准确提供便捷服务，树立企业良好的形象； 516层的住宅楼可提供住房132套，其中90m2以下小户型占70%以上, 解决423的住房问题。项目拟建地段位于*西南部，*西侧，红旗西 街南侧，地理位臵极佳，具备优越的商业契机和广阔的发展前景。该项目的建设是促进*经济建设发展、改善城市面貌并适应城市建 设总体规划的基础性项目。因此该项目的提出符合市场需要，符合国家 政策及*发展规划，是一项民心工程，完全可行。1.4申请报告编制依据 本项目申请报告编制委

12、托书？ *总体规划？（20092020年）？国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知？（国办发【2006】37号）？国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见？（国发【2007】24号）？国家发展改革委发布项目申请报告通用文本的通知？（发改投资20071169 号）?建设项目经济评价方法与参数？（第三版2006年7月）？ *省企业投资项目核准暂行办法？ （ 2006年1月）项目建设单位提供的其它有关资料及调查资料1.5结论及建议1.5.1结论该项目属数码中心楼建设项目，项目选址合理，符合*总体规划。随 着国民经济的快速发展，人民生活水平不断改善，城市建设快速推

13、进，该 项目的市场前景广阔，社会效益及经济效益比较明显。该项目设计方案合 理，技术配备先进，结构安全可靠，实施计划科学，对改善城市面貌，提高城市品位，均具有十分重要的意义。目前，该场地的前期准备工作基本就绪，水、电、路等各种市政配 套的基础设施基本形成，项目建设资金已基本落实，项目的节能环保、 安全、消防措施得力，经济效益及社会效益较好，建议尽快立项实施。1.5.2建议 应加强对建设资金筹措力度，确保工程建设资金及时到位。建议及早做好外部环境协调工作，确保工程顺利完工。 建议在项目实施前期，按照市场需求调整、完善建设工程方案, 争取给社会和企业带来双赢效益。 组建精明能干的技术队伍或聘请专业项

14、目管理人员进行技术指 导，力求降低成本，减小投资风险。 合理、科学地做好施工现场设计和工期安排。*数码中心建设项目主要技术经济指标一览表表1-1序 号项目名称单位数量备注1规划总用地面积2 m7862.8约合11.8亩1.1建筑物基底面积2 m4176.691.2项目区绿地面积2 m1572.6包括集中绿地与宅间绿化面积1.3道路与场地硬化面积2 m2113.512规划总建筑面积2 m65448.13共建1幢数码中心楼2.1地下车库2 m10418.44地下12层2.2数码中心商场2 m17790.03地上15层2.3写字楼2 m12326.4620层，数码中心楼北部2.4公寓楼2 m1274

15、2.5620层，数码中心楼东部2.5住宅楼2 m12170.76516层，数码中心楼西南部 可提供住宅楼132套，90m2以下 小户型占70%以上3居住人口数人423户均3.2人4地下停车位个2145主要技术指标5.1容积率6.95.2建筑密度%53.15.3绿化率%206估算总投资万元13799.76.1建安工程费万元111086.2其他费用万元1669.76.3基本预备费万元1022.2第二章发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划分析211国家“十二五”规划展望 十二五”中国经济总量将稳居世界第二位， 人均GDP将超过5 000美元。十二五”时期，我国城镇化率将突破50%，加快城镇

16、化进程是 转变经济发展方式的主要动力。城镇化将向着增长方式集约化、公共服 务均等化、城乡发展一体化方向发展。根据世界银行研究表明，住宅需 求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在8004000美元 时，房地产进入高速发展期；当人均 GDP进入40008000美元时，房地 产进入稳定快速增长期，当一个国家人均居住面积在达到3035m2之前（我国2005年底城镇人均居住面积为26.11m2），城镇居民将保持旺盛的 居住需求。2.1.2 *城市规划*区位于全市的政治、经济、文化中心。*城市总体规划系运城撤地设市后于2000年10月正式编制，2003年4月21日经省人民政府批 准。城市规划

17、区范围包括市区8个办事处和永济市蒲州境内40km2,总面 积约为600km2。规划期限：2001-2020年。城市性质为：晋南和晋、秦、 豫黄河金三角地区重要的中心城市，具有河东文化特色的工贸旅游城市。城市市区远期用地规模50km2，人口规模50万人。城市用地发展方向： 规划以向东、向北发展为主，远景适度向西发展。近期建设重点为东城 区，中期建设重点为北城区，远期重点是东北工业区，逐步改造老城区。 *城市总体布局形成“一主两副”三个城市中心和三个工业片区的城市 组团。“一主”指以市委、市政府为中心的老城区；“两副”指高专东路以东以安邑、八一水库为中心的城东区和铁路以北的城北区。三大工业片区：东

18、北工业片区、西北工业片区、西南工业片区。道路系统布局结构为“两环九横九纵”。“两环”：内环为国粮街一学 苑路一红旗街一圣惠路；外环为西外环一南二环一东外环一北外环；“九横”由北向南分别为：岳北街、国粮街、条山街、棉北街、工农街、禹 都街、河东街、红旗街、银湖街；“九纵”由西至东分别为：大渠路、圣 惠路、*、人民路、建设路（中银大道）、槐东路、学苑路、安中路、 邑东路。该项目的建设符合*国民经济和社会发展总体规划，既能为*产 业发展起到促进作用，又能为*人民提供一个高标准、高品位的居住环 境，对改善人民生活，促进经济发展等方面都起着巨大的作用。2.2产业政策分析中国房地产业是市场化比较成功的一个

19、行业，但是受民生”问题影响，又是受政府调控较多的行业。在 市场”与 民生”的两难中，中国楼市 在政策趋严的调控下，反而愈调愈涨，呈现出市场走势与政策意愿相背 离的发展态势，2010年表现尤甚。在2010年以前，楼市调控政策多冠之以 稳定”、理性”等字眼，但在 政策的 温柔乡”里，楼市 愈调愈涨”，不停地蚕食购房者的住房梦。然而 2008年全球金融危机，曾经让部分购房者成功臵业，却因救市刺激楼市 大肆反弹，也最终招致2010年史上最强调控的出台，并首次冠之以 遏制” 之严厉字眼。2010年国务院曾三度发文调控楼市，频率之高，力度之大， 前所未有。在三大政策的统领下，土地、税收、金融、保障房等方面

20、的 政策全面出击，不仅如此，部委之间的联合也不仅体现在发文这一动作 中，而开始体现在政策落实的检查中，并且开始约谈地方政府。然而市 场仅在政策出台后有短暂回落，又分别于3-4月、7-9月实现反弹，年底楼 市又现反弹迹象。若以国务院针对楼市前后发文的时间间隔为一个调控周期，无疑楼市调控的周期越来越短。之所以如此的原因：在2008年以前楼市愈调愈涨”的参照下，及2009年楼市大反弹的背景下，政府及其 政策在购房者心目中的公信力被大幅贬低，并且已形成一种强烈的预期。 在这种预期的支撑下，2010年楼市 三落三起”并且全年成交量继续放 大，销售均价再次攀升。但楼市反弹的根本原因 一一通胀，广义货币供

21、应量远高于GDP,及负利率的存在，导致物价的持续上涨，从而带来通 货膨胀，居民财富随之缩水。而作为大众投资渠道的股市和楼市中，股 市在2007见顶回落后一直横盘整理，无助于居民财富增值保值，唯有楼 市成为居民最佳投资渠道，即使是限贷，全款支付亦在所不惜。正是居 民投资楼市的热情不减，开发商方能顺利完成年初目标，其中万科更是 年销售额超过千亿。开发商业绩的超预期，也带来年底土地市场的火热， 地王此起彼伏。这说明开发商在良好业绩支撑下，对楼市未来满怀信心。2.2.1金融政策1、差别化信贷，首付比例和贷款利率上调国十一条”明确了家庭二套房首付比例不得低于40%,新国十条” 则明确了家庭二套房首付比例

22、不得低于 50%，利率不得低于基准利率的 1.1倍，三套及以上住房贷款，首付比例及贷款利率应大幅度提高。2010年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台？关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知？ ，90平米以下的首套自住房首付 比例也调整至三成，明确要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套 及以上住房贷款。信贷政策的调整是影响居民购房需求的重要手段，也 是见效最快的。2010年，信贷政策中首付比例及贷款利率的不断上调， 提高了银行贷款的杠杆化购房的准入门槛，直接减少了支撑房地产市场 的有效需求。2、六调法定存款准备金率，18.5%的历史新高从2010年 1月 12日到12月1

23、0日，央行六次上调法定存款准备金率，尤 其是临近年末，一个月内三次上调存款准备金率，央行收缩整体流动性 的意图明显，目前，大型金融机构存款准备金率已高达18.5%的历史高位。 存款准备金率的上调，减少了商业银行的可贷资金，对于房地产市场而 言，购房者从银行申请的购房贷款会趋严，而开发商从银行获得的开发 贷款将面临紧缩。只是2010年全年累计新增信贷7.92万亿元，虽然同比 减少了 17.4%,但却突破了全年7.5万亿的投放计划。此外，全年的货币投 放同比增长19.3%，在整体流动性宽松的大背景下，数量型紧缩力不从心。3、人民币升值及热钱泛滥背景下慎之又慎的加息2010年10月19日晚，央行宣布

24、自20日起上调金融机构人民币存贷款 基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率上调 0.25个百分点。12月25 日晚，央行年内二度加息，自26日起，上调金融机构人民币存贷款基准 利率0.25个百分点。2010年7月份以来，国内CPI持续走高，11月同比增 速高达5.1%，已经连续5个月同比增速超过3%，与一年期存款基准利率 相比，两者之间的敞口不断拉大，而负利率常态化将诱发银行储蓄搬家 和存款活期化。2010年的加息在人民币升值及国外量化宽松的大背景下， 变得非常艰难。尽管国内CPI走高，但年内开启的两次加息，都出乎多 数人意料。加息来袭后，对于房地产市场的影响，一方面是增加了购房 者的支付成本

25、；另一方面是开发商从银行获得贷款成本也将上升。后期， 随着加息通道形成，将逐步加强购房者对房价下行的预期，但只要负利 率依然存在，楼市保值增值的功能仍在。2.2.2税收政策2010年3月9日，财政部和国税总局出台 ？关于首次购买普通住房有 关契税政策的通知？，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普 通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不 适用首次购买普通住房的契税优惠政策。2010年 5月26日，国税总局出台？关于土地增值税清算有关问题的通 知？，明确了土地增值税清算工作中有关收入确认、开发费用扣除、土地 闲臵费的扣除等问题，为土地增值税清算工作的开展扫清障碍。

26、2010年6月3日，国税总局再度出台？关于加强土地增值税征管工作 的通知？，要求充分发挥土地增值税调控作用，科学合理制定预征率，加 强土地增值税预征工作，同时规范核定征收，堵塞税收征管漏洞。2010年9月29日，财政部、国家税务总局和住房和城乡建设部出台？关 于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知？，对个人购买家 庭唯一普通住房的，减半征收契税；90平方米及以下家庭唯一普通住房 的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人 不再减免个人所得税。取消契税和个人所得税的部分优惠政策，目的在 于通过不再减免购房者购房成本，减少市场需求。土地增值税的清算工 作主要是针对

27、开发商，通过提高预征率及清算土地增值税，收紧开发商 的资金链，从而迫使开发商加快楼盘销售，回收资金。目前，已经有深 圳、广州、成都等多个城市上调了预征率，但土地增值税的清缴则是个 难题，地方清缴土地增值税的积极性并不高。2.2.3 土地政策2010年 1月21日，国土资源部出台？关于改进报国务院批准城市建设 用地申报与实施工作的通知？，通知要求进一步加强管理，提高用地报批 效率，促进土地合理利用，改进报国务院批准城市建设用地申报与实施 工作。明确了申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、 中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年3月11日，国土资源部出台？关

28、于加强房地产用地供应和监管 有关问题的通知？，又称土地新政国十九条”通知要求依法加强监管， 切实落实房地产土地管理的各项规定，增强土地政策参与房地产市场宏 观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应， 提高土地供应和开发利用效率，明确了开发商竞买保证金最少两成” “1 月内付清地价50%等土地调控政策。2010年9月27日，国土资源部、住房和城乡建设部出台？关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知？，通知要求进一步加强房地产用 地和建设的管理调控，明确提出：企业违约开发土地、因自身原因土地 闲臵一年的，都将禁止竞买资格。2010年 12月19日，国土资源部？关于严格落实

29、房地产用地调控政策 促进土地市场健康发展有关问题的通知？，通知指出，未完成保障性住房 供地的，年底前不得再出让大户高档住房用地，建立土地交易异常情况 快报制度，对于住宅用地容积率小于1等违反政策规定的出让公告，主 管部门需及时撤销公告，违规违法出让土地将没收其违法所得，并追究 责任。土地政策参与房地产市场调控，是对开发商的源头供给进行规范。 2010年的土地政策有如下突出点：一是加大保障房用地供给力度，为保 障房建设的有效开展保驾护航；二是加大违法违规行为清理查德处力度， 在全国范围内开展闲臵土地的清查与问责；三是行政干预土地成交的价 格上涨，建立上报制度。该项目的建设符合国家住房产业政策的要

30、求，符合相关法律法规、 宏观调控政策，项目的工程技术方案设计合理，技术指标控制在产业政 策范围内。本项目建设单位有自己的名称和组织机构、有固定的经营场 所、又符合国务院规定的注册资本、有足够的专业技术人员，符合中华 人民共和国城市房地产管理法。2.3行业准入分析2.3.1行业准入标准房地产业属于第三产业，它不仅涉及土地与建筑产品的经营，而且 还从事部分土地的开发和房屋建设，甚至包括住宅、厂房、库房以及商 业、旅游、服务、文化、教育、卫生、体育、办公等各种房屋的建造、 改建、装饰、维修、经营等活动。所以，房地产业具有生产、经营、服务三重属性，主要执行流通和 服务的职能。房地产业在我国已成为一个独

31、立的行业，可将房地产业列 为第三产业的第二层次，其产值是国民生产总值的重要组成部分。房地产业具有以下明显的特点：房产、地产的交易是不可分割的。不同地域的房地产价格差异很大。房地产业风险小，获利大，但经营房地产的投资大，建设周期长。加入WTO后，我国的房地产企业不仅要面临国内企业的竞争，还要接受来自全球企业的直接压力。面对全球化形势，各国政府和企业都已 经注意到，要想提高产品在市场上的占有率和取得领先地位，必须使自 己的产品或服务质量达到并保持先进水平。房地产行业准入标准推行IS09000和IS014000标准，要达到质量目 标，供方应建立一个预防系统，而非测量系统，并监察是否正确地完成 有关工

32、作。质量问题往往是不能控制某些活动的结果，要解决质量问题，公司 必须建立一套质量管理的方法；一个优良的质量管理系统应是一个适合 机构本身的系统，而发展及执行此系统则需要时间及努力。一个优良的 质量管理系统，可使机构有信心展示其效率。2.3.2拟建项目建设单位和拟建项目符合相关规定拟建项目建设单位是*房地产开发有限公司，该公司经 *省 *工商行政管理局注册登记，成立于 2002年10月，注册资本1000万 元，是以房地产开发为主营业务的新型现代化开发企业，经营范围有房 地产开发及物业管理等。公司具有中华人民共和国房地产开发企业资质 证书。拟建项目单位的领导层领导有方，责任心强，素质高，管理层技

33、术力量雄厚，质量管理意识强，他们视质量为企业的生命，有一套适合 自己公司的质量管理体系，又具有多年的房地产开发经验，有信心将该 项目建设成一个高标准、高质量的住宅、办公和商业运营地。拟建项目符合国家相关政策和法规，无论从土地使用，建设规模、 建设方案、组织管理、节能、安全，还是环境保护，都符合相关政策和 法规的要求。因此该项目建设单位和建设目标符合行业准入标准。第三章工程建设方案3.1建设条件3.1.1项目区位臵现状本项目选址位于*西侧，红旗西街南侧，盐化局家属院北侧, 中国建设银行运城盐湖支行家属院东侧。项目区周边市政配套设施齐全，区域内地势平坦，交通方便，经有 关单位初步勘查，未发现需要保

34、护的文物和古建筑，无大的工业污染， 城市基础配套设施完善，有很好的发展前景和经济、人文发展潜力。3.1.2气象条件1、温度最冷月平均气温7C最热月平均气温273C极端最低气温189(极端最咼气温427C最咼日较差7.9(最咼年较差13.6(2、湿度月平均相对湿度63%最大值69%最小值57%3、平均日照年49%4、风向及风速全年主米风向为东南风（SE）夏季风速3.4/s5、冰冻深度43cm6、降水量年平均降雨量561.5mm最大降雨量879.9mm最小降雨量368.9mm3.1.3水文、地质条件 地基土主要为第四系全新统人工堆积杂填土及上更新统冲洪积 湿陷性粉土、粉土组成，无断层、破碎带等。

35、场地内无不良地质现象，地基稳定，适宜建筑。该场地地基土为均匀地基土。 场地土属中软（场地）土，场地类别为III类，无震陷。 场地内没有对工程不利的埋藏物。 场地土对混凝土结构具有微腐蚀性，对钢筋混凝土中的钢筋具有 微腐蚀性，对钢结构具有微腐蚀性。 该区标准冻深0.43m。 该区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为 0.15g,地 震分组为第二组。建筑场地对建筑抗震介于有利于不利之间，可视为可 进行建筑的一般场地。3.1.4施工条件项目区两面临街，施工场地交通运输比较方便，施工所需设备及建 筑材料进场均不受任何限制，施工条件较好，给项目的顺利实施创造了 有利条件。3.1.5建筑材料主要建筑

36、材料有水泥、钢材、木材等，水泥、钢材可直接从公司采 购。由汽车运至施工工地。砖、砂、石等地方材料可就近购买运至施工 工地。3.2总体规划方案项目区总体布局设计的要点在于为使用者提供一个布局合理，结构 轻巧的购物、办公、居住场所。因此本设计从空间、生态、宜人、文脉 四方面着手，将地域情节与自然生态环境相结合，充分体现生态办公、 健康购物的理念，形成新的城市风景。321规划指导思想在土地使用合理性、项目开发的前瞻性、建筑文化的综合性、建筑 环境的生态性、功能空间的适应性、建筑设计的经济性等方面寻找符合 本项目特点的平衡点。322规划理念本项目试图通过以下几点来延续这种文化的精髓。 精心营造出带有鲜

37、明中国传统式的总体空间布局。 运用庄重，清秀，典雅的现代建筑风格来适宜现代人们的审美要 求。 营造出悠闲，趣味，富有神韵的景观意境，给予人们一个思考的 意境和精神归所。按照产业支撑、生态和谐、配套完善、功能齐全的人文社区规划理 念，将商业、居住、服务、休闲、娱乐等功能融为一体，使居民能享受 到绿色的购物、办公和居住环境。3.2.3规划原则1. 满足国家现行规范、法规要求。全面规划，合理利用现有空地。2. 功能分区明确、合理、得当。3. 合理高效的利用地下空间。4. 与外界保持良好的交通运输系统，出入口和内部交通符合人流与 车流的集散要求，道路保持顺畅、便捷。5. 满足项目在朝向、日照间距、安全

38、、防护、通讯、照明等方面的 要求。6. 符合并充分利用自然条件，尽可能增加绿地面积。7. 符合城市规划、交通、消防、绿化园林、环保、卫生等方面有关 政策法规。324总平面设计*数码中心楼位于*西南部，项目区位于*西侧，红旗西街 南侧，盐化局家属院北侧，中国建设银行运城盐湖支行家属院东侧。本 项目用地面积7862.8m2(约合11.8亩)，场地呈不规则形布臵。规划建设 1幢20层数码中心楼，总建筑面积 65448.13*。数码中心楼将地下室设为地下停车场，最大限度的满足周围居民购 物、楼内办公、公寓和住宅居民的停车需求，为使用者提供一个布局合 理，结构轻巧的活动空间。总平面规划设计除了数码中心楼

39、建筑外，还 布臵有楼后绿地及消防通道，以满足消防需求。3.3单体建筑设计3.3.1设计依据?城市居住区规划设计规范？(GB50180-93)( 2002年版)?民用建筑设计通则？( GB50352-2005)?住宅设计规范？ ( GB50096-1999)( 2003年版)?住宅建筑规范？ ( GB50368-2005)?建筑设计防火规范？( GB50016-2006)?高层民用建筑设计防火规范？( GB50045-95)(2005年版)?城市道路和建筑物无障碍设计规范？( JGJ50-2001? *省人民防空工程建设条例？ (2008年5月16日*省第一届 人民代表大会常务委员会第二次会议通

40、过)?民用建筑热工设计规范？( GB 50176-93)?严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准？( JGJ26-2010?民用建筑节能设计标准 (采暖居住建筑部分)*地区实施细则(第 二阶段)？(DBJ04-216-2006)?公共建筑节能设计标准？( DBJ04-241-2006)?商店建筑设计规范？( JGJ48-88?办公建筑设计规范？( JGJ67-20063.3.2建筑平面设计本期工程新建1幢数码中心楼，地下2层，地上20层。其地下1-2 层为地下车库，主、次出入口位于数码中心楼的西、南部；地上 15层 为数码中心商场，出入口位于数码中心楼的北部，次出入口位于数码中 心楼的东部，三个疏

41、散口位于数码中心楼的西部和南部；620层北部为写字楼，出入口写字楼的西部，次出入口位于写字楼的中部；620层东部为公寓，出入口公寓楼的中部，次出入口位于公寓楼的南部；516层西南部为住宅楼，出、次出入口均位于住宅楼的中部。地下12层耐火等级为一级，总建筑面积 10418.44m2，主要作为地 下车库使用，战时可作为人防设施使用。地上15层数码中心商场耐火等级为一级，建筑面积 17790.03m2， 商场内共布臵三部电梯(其中一部为自动扶梯)和三部疏散楼梯。主要经营 数码电子产品，满足*居民的购物需求。620层写字楼耐火等级为一级，建筑面积12326.4m2，共布臵两部楼梯和三部电梯。主要满足周

42、围单位的办公需求。620层公寓耐火等级为一级，建筑面积12742.5m2，共布臵两部楼梯和三部电梯。主要满足*内现有职工住宅需求。516层住宅楼耐火等级为一级，建筑面积12170.76m2，共布臵132套住宅用房，其中90m2以下小户型占70%以上，一部楼梯和两部电梯。 主要满足居民居住需求。3.3.3住宅楼及公寓楼户型设计住宅消费正进入“层次化”、“个性化”时期，居家新概念越来越多， 而且越来越细腻丰富。户型设计更加注重人的生活需求，除了满足朝向、 采光、通风等基本要求外，还要考虑户型的空间功能和尺寸要求。合理 安排户内空间的使用功能，使建筑的空间环境满足人的活动要求，生态 环境有益于人的生

43、理健康，视觉环境让人感觉身心愉悦，人文环境体现 对人的关怀，充分考虑到人的生活方式，形成一个自然和谐的居住环境。本项目设有多种户型，满足不同家庭的多元化选择，户型主体为南 北朝向，主卧、厅、次卧尽量朝南，确保室内通风采光；预留空调位、 管井位臵；室内可见部位基本无梁无柱；管线集中。户内设计以起居室（家庭室）为中心组织家庭活动，起居室在户内 位臵恰当，有效地减少了交通穿越，保证了空间使用功能的独立性。厨房、卫生间设计均按照现代都市居住生活使用要求适当超前考 虑，达到小康居住水平。本案中采用整体设计手法，综合考虑操作顺序、 设备安排、管线布臵以及通风卫生的要求。 厨房内部按照合理的操作顺序安排：电

44、冰箱、洗菜池、煤气灶 及储物柜，形成良好的操作面，同时设臵排烟点，集中处理厨房内排出 的烟废气。厨房布局与餐厅紧密相连，功能关系明确，空间亦分亦合， 可灵活利用，且根据家庭生活相关均可改造成开放式厨房。 卫生间内便溺、洗浴、洗漱、洗衣等各项功能均有适当分离， 以确保互不干扰；大套型卫生间均设臵双卫，以满足使用要求。334建筑立面设计 建筑风格形式：强调简约同时突出格调韵律，单体外立面以简 洁明快的彩色涂料为主，注重细部精致实用，体现简约中丰富的建筑立 面。建筑细部：建筑细部如阳台、门、窗、屋顶、檐口、挑台、线 脚、遮阳板、楼梯间、雨蓬、栏杆等要充分设计，考虑人体舒适度和安 全要求，适当强调色彩

45、，虚实体量，丰富建筑立面层次并综合考虑整体感觉数码中心楼建筑高度为70.6m335建筑剖面设计本项目地下12层层高为3.6m,数码中心商场层高为 5.0m，写字 楼、公寓楼和住宅楼层高均为 3.0m，室内外高差0.6m。3.4结构设计3.4.1设计依据?建筑结构荷载规范？( GB50009-2001)( 2006年版)?高层建筑混凝土结构技术规程？( JGJ3-2002?混凝土结构设计规范？( GB50010-2002)?建筑地基基础设计规范？( GB50007-2002)?建筑抗震设计规范？( GB50011-2001)( 2008版)?建筑结构可靠度设计统一标准？( GB50068-200

46、1)?砌体结构设计规范？( GB50003-2001)?建筑抗震设防分类标准？( GB50023-2008)?建筑桩基技术规范？( JGJ94-2008*省设计规范标准3.4.2设计参数新建项目结构安全等级为二级，耐火等级均为一级，合理使用年限 为50年，抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为 0.15g,设计 地震分组为第二组。3.4.3采用荷载：卧房：1.5KN/m2客厅、厨房、卫生间：2.0KN/m2阳台：2.5KN/m2上人屋面：2.0KN/m20.5 KN/ m22.0 KN/ m27.0 KN/ m210.0 KN/ m23.5kN/m210.0kN/m2W0=0.40KN/m

47、2S0=0.25KN/m2不上人屋面：走廊、前室：设备房：施工荷载（首层）： 人流密集的楼梯：室外一般地面活荷载:基本风压：基本雪压：344结构设计（1）地基基础根据拟建建筑物的荷载及场地地基土层的地质条件，地基基础设计 等级为乙级，基础为筏板基础，拟米用水泥粉煤灰碎石桩处理地基。结构设计：采用框架剪力墙结构。伸缩缝、沉降缝和防震缝的设臵：结构超 55m需设防震缝。主要材料： 钢筋6-8 I级钢，即HPB23510-32 n 级钢，即 HRB335为降低造价建议梁板采用皿级钢，即 HRB400 混凝土：水泥宜采用低碱型。强度等级C25-C40后浇带：微膨胀砼（选用低碱掺加剂）。 钢材：Q235

48、B 轻隔墙：内外隔墙容重 8kN/m33.5给排水设计3.5.1设计依据?城市居住区规划设计规范？GB 50180-93 （2002年版）?民用建筑设计通则？GB 50352-2005?住宅设计规范？GB50096-1999（2003年版）?住宅建筑规范？GB50368-2005?建筑设计防火规范？（ GB50016-2006）?高层民用建筑设计防火规范？（ GB50045-95）（2005年版）?人民防空工程设计规范？GB 50098-98（2001年版）?人民防空地下室设计规范？GB 50038-2005?建筑灭火器配臵设计规范？（ GB 50140-2005）?建筑给水排水设计规范？（

49、GB 50015-2003）?室外给水设计规范？（ GB50013-2006）?自动喷水灭火系统设计规范？GB50084-2001 （2005年版）?室外排水设计规范？（GB50014-2006）?城市居民生活用水量标准？（ GB/T50331-2002）? *省用水定额？（晋政办发，2008? 1号）352给水水源给水水源由市政给水水源供给，其水源可满足用水要求，水质符合 国家饮用水标准。3.5.3用水量估算3.5.3.1生活用水量估算商场用水按6.5 L/ （川d）,写字楼人均用水标准45L/ （人d）,公寓 楼人均用水标准220L/ （人d）,住宅人均生活用水标准120L/ （人 d）,

50、 浇洒道路用水按2.5L/ （m2 d）计，浇洒绿地用水按2.0L/ （m2 d）计,不可预见水量及管网损失水量按总水量的 15%计，用水量计算详见下表:项目用水量计算表表3-1序号用水类别用水量标准使用单位数日用水量1商场6.5 L/ （ m d）217790.03mi115.62写字楼45L/ （人 d）1285 人57.83公寓楼220L/ （Ad）518人1144住宅120L/ （人 d）423人92.95道路22.5L/ （m d）22113.51m5.36绿化22.0L/ （m d）21572.6mi3.17不可预见及管 网损失水按用水量的15%50.88合计439.5本期新增最咼

51、日用水量Qd=439.5m。3.5.3.2消防用水量估算根据？高层民用建筑设计防火规范？GB50045-95 （2005年版）规定设计，室外消火栓用水量20L/S，室内消火栓用水量30L/S，火灾延续时 间为2h,消防用水量360m3。根將自动喷水灭火系统设计规范？（GB500842001） （2005年版），本工程地下车库及商场属中危险H级，喷水强度 8L/ m2 .min,作用面积160 ，火灾延续时间为1h, 620层写字楼和公寓 属中危险I级，喷水强度6L/ m2 .min,作用面积160 m?,火灾延续时间为 1h,消防用水量为192m3。由此计算的消防总用水量为 552m3。在项目

52、区内绿化带下分别建设生活水池 450m3,消防贮水池560m3, 能够满足该项目的需要。在最高楼顶设高位消防水箱一个，有效容积为18m3，满足火灾前10min的室内消防用水量，加设增压设备，保证上层水柱消防要求。3.5.3.3室外消火栓室外消火栓为地上式消火栓，设有防冻措施，间距小于120m。消火 栓距路边小于2m，距房屋外墙大于5m。室外消防给水管道连接成环状， 管道的直径为DN150，向环状管网输水的进水管为 2条，环状管道应采 用阀门分成若干独立段。室外消防用水由室外消火栓提供。3.534室内消火栓采用临时高压系统，设水泵两台，一用一备。消火栓系统竖向按分 区设臵，每个区上部下部及立管均

53、成环状。消火栓应设在走道、楼梯附 近等明显易于取用的地方，消火栓采用消防卷盘。3.5.3.5自动喷淋系统设计本工程地下车库、商场、写字楼和公寓均设臵自动喷淋，在消防泵 房内设两台自动喷淋加压泵，一用一备。喷淋泵可以就地启动、消防控制室启动及压力开关直接启动。喷淋系统为湿式系统。每套报警阀控制喷头数量不超过800个。喷头采用普通玻璃球喷头，温度68C。各层、各防火分区均设水流指示器， 将发生火灾区域显示于消防控制中心，水流指示器前设电信号阀门。喷 淋管网末端设喷淋检测装臵，喷淋系统最高处设自动排气阀。3.5.3.6灭火器配臵 根据？建筑灭火器配臵设计规范？(GB50140-2005)规定，本工程

54、灭火器按中危险等级进行配臵，灭火器采用手提式磷酸铵盐干粉灭火 灭火器设臵在位臵明显和便于取用的地点，且不得影响安全疏 散。 对有视线障碍的灭火器设臵点，设臵指示其位臵的发光标志；灭 火器的摆放应稳固，其铭牌朝外。手提式灭火器宜设臵在灭火器箱内或 挂钩、托架上，其顶部离地面高度不应大于1.50m;底部离地面高度不宜 小于0.08m。灭火器箱不得上锁。 灭火器不宜设臵在潮湿或强腐蚀性的地点。当必须设臵时，要有 相应的保护措施；灭火器设臵在室外时，要有相应的保护措施。 灭火器不得设在超出其使用温度范围的地点。354给水系统3.541 生活给水水源由市政给水管网提供，由*市政自来水干管引入2根DN15

55、0 给水管，在建筑物外围闭合成环状并连接数码中心各单元，满足数码中 心生活供水需要。管网入口处安装过滤器，防止污染，并设公共计量水表，各户用水 计量直接接到各用户，楼入口处设立阀门井。室外给水管采用钢丝网骨架塑料复合管，电热熔连接。室内管线，枝 状布臵，采用镀锌钢管或 PE巾100mm管。3.542生活给水方式供水管网分两路从市政给水管网引入，形成环状，该环状管网为生 活给水和室外消火栓合用。供水水压稳定，水量易保证。管径选用DN150 , 最低水压为0.35MPa。水质要求达到国家饮用水标准。地下及12层由室外给水管网直接供水，采用下行上给供水方式；3层及由设在地下室的变频调速供水设备加压供

56、水。用水点压力超过 0.35Mpa的楼层米用减压阀减压供水。355排水系统室外排水体制为雨污分流制。预计生活排水量为生活用水量的 80%, 本次新增排水量总计304.2m3/d。生活污水排水系统采用单管伸顶通气立管重力排水系统， 排水立管管径为110mm,通过 排水立管直接排出。生活污水经化粪池处理，厨房排水经隔油池处理后 合并排入市政污水管网。排水管道采用PVC-U塑料管及配件，粘接。化粪池采用钢筋混凝土化粪池。雨水排水系统屋面雨水采用外排水单立管配单雨水斗的排水方式，屋面雨水由天 沟汇水，经雨水斗、雨水立管直接排出室外；室外路面设雨水口；通过 检查井汇集后到集水池，做为绿化用水补充，或排入

57、城市雨水管网。雨 水接管不得小于100mm。3.6暖通设计361设计依据?民用建筑热工设计规范？( GB50176-93)?采暖通风与空气调节设计规范？( GB50019-2003)?建筑设计防火规范？( GB50016-2006)?民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)*地区实施细则(第二阶段)？(DBJ04-216-2006)?严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准？( JGJ26-2010?公共建筑节能设计标准？( DBJ04-241-2006)?城市热力网设计规范？( CJJ34-2002)?地面辐射供暖技术规程？( JGJ142-2004 J365-2004)3.6.2设计参数室外采暖

58、参数指标单位数值a.冬季室外计算温度(t。)-5b.设计计算用采暖期天数d84室外平均温度C1.3平均相对湿度%57采暖度日数C d2267C.冬季室外平均风速m/s2.6d.最冷月平均温度-2.0e.最热月平均温度27.2363室外采暖计算温度设臵集中采暖系统的普通住宅的室内采暖计算温度，不应低于下表 的规定室外采暖计算温度用房温度（C ）卧室、起居室（厅）和卫生间18厨房15注：有洗浴器并有集中热水供应系统的卫生间，宜按25C设计3.6.4采暖工程设计本设计采暖热负荷住宅、写字楼和公寓按45W/m2，商场按55W/m2估算，本期新增采暖热负荷约为2663.3KW。供暖热源由城市热力管网集

59、中供暖。该项目系高层建筑，采暖采用垂直分区供暖系统，分高中低三区供 暖。采用下供下回双管制分区分单位热计量低温热水地板辐射采暖系统 供暖。采暖明装干管、立管采用热镀锌管，丝接或法兰连接，户内采用 PE-RT专用塑料管。室外采暖管网采用枝状管网，直埋敷设，采暖管道全部采用无缝钢 管焊接或法兰连接，管道保温采用聚氨酯保温材料保温，玻璃钢管壳保 护。3.6.4空调设计本工程住宅预留分体式壁挂和柜式空调机安装位臵，土建预留空调 室外机位，电气预留电源插座。3.6.5通风及排烟设计 卫生间设变压式通风道（满足10次/h换气），屋顶设臵正压送风 主楼楼梯间为防烟楼梯间，因建筑高度超过50m,为一类公共建筑

60、，所以防烟楼梯间及其前室、消防电梯间合用前室应设臵独立的机械 正压送风防烟设施。裙楼楼梯为敞开楼梯间，无天然采光和自然通风条 件时，应设臵机械排烟、通风设施。数码中心楼楼梯间每隔二至三层设 一个加压送风口；前室的加压送风口应每层设一个。 数码中心楼内写字楼、公寓和住宅楼每层总建筑面积大于100m2均设机械防排烟系统。主楼和裙楼的所有走道均设机械防排烟系统。地下12层为人防和设备附属用房。 设备用房采用机械排烟、正风送压系统，排烟口宜设在顶棚或靠近顶棚的墙面上，送风量不小于排烟量的50%。 人防战时设清洁、滤毒和隔绝三种通风方式。排风系统设于防空 地下室人员主要出入口。平时地下车库根据防火分区设机械排风兼排烟 系统和集中的机械送风系统，其中车道直接对外的防火分区不设机械送 风系统。平时设臵的通风系统应保证不破坏防空地下室的战时防护功能， 按人防防护单元设臵的平时通风管均不得穿越防护地下室的防护墙。战 时使用的和平战两用的机械通风进风口、排风口，宜采用竖井分别设臵在室外不同方向。进风口与排风