乡北花园居住小区项目土地一级开发实施方案

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1、朝阳区高碑店乡北花园居住小区项目土地一级开发实施方案 17 / 56文档可自由编辑打印目 录第一章 摘 要1第二章 基本情况1一、项目区域位置1二、土地利用现状情况2三、地上物现状情况2四、项目规划指标说明2第三章 征地工作方案3一、征地情况概要3二、征地政策依据3三、征地费用构成及补偿标准4四、征地补偿费用5第四章 拆迁工作方案5一、拆迁情况概要5二、拆迁政策依据6三、拆迁补偿方式6四、拆迁费用构成及成本核算7第五章 市政基础设施规划实施方案1一、市政供水方案：1二、市政雨水方案2三、市政污水方案2四、市政供暖方案2五、市政中水方案2六、市政电信方案3七、市政有线电视方案3八、市政供电方案3

2、九、市政道路方案3十、市政建设费用估算3第六章 土地供应方案1一、供地计划1二、开发进度5第七章 投资方案1一、项目总投资估算1二、项目预期收入估算3三、项目预期收益4四、项目现金流量分析4附 件9 第一章 摘 要1.朝阳区高碑店乡北花园居住小区项目位于北京市朝阳区高碑店北花园，规划用地范围：东至三间房乡，西至东五环路，南至双桥铁路编组站，北至通惠河。 2.本项目总用地面积为538328平方米，其中建设用地面积为248582.4平方米，代征道路用地用地为119273.9平方米，代征绿化用地面积为170471.7平方米；规划地上建筑面积：646300平方米。 本项目用地范围内涉及国有土地0.34

3、31公顷，其余全部集体土地，共53.4869公顷，其中农用地5公顷，建设用地48.4869公顷。需要注意的是，我们参照近期朝阳地区的征地案例，征地补偿费暂按：每亩40万元。由于并未同当地镇政府及村委会进行协商，征地费用以实际发生的为准。3.本项目征用北花园村和三间房村集体土地共53.4869公顷，涉及住宅拆迁953户，拆迁建筑面积135725.25平方米，集体企业60家，拆迁建筑面积共8.59万平方米。国有土地涉及北花园小学拆迁，拆迁建筑面积1590.23平方米，占地面积3431平方米。需要注意的是，该项目拆迁基础数据采用的是高碑店乡2002年5月调查的数据，该数据可能与项目实施过程中实际发生

4、的数据有误差，最终数据以实际发生为准。4.本项目土地一级开发成本主要包括征地、拆迁、市政基础设施建设（达到“九通一平”，即场地平整、通上水、通下水、通中水、通电力、通电信、通有线电视、通暖、通燃气、通路）、前期费用等直接成本和间接成本。经测算，本项目土地一级开发总成本为182825.73万元，分摊至项目总用地地面一级开发成本为3396元/平方米，项目建设用地地面一级开发成本为7354元/平方米。5. 本项目土地一级开发预计一级开发总体需要时间为18个月，预计供地时间为2009年2月, 预计土地出让金总额为27152万元，则可实现土地收益14512.98万元，成本收益率为6.9%。重要提示：以上

5、内容摘自本项目土地一级开发实施方案，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读实施方案全文。第二章 基本情况一、项目区域位置1.项目位置本项目位于北京市朝阳区高碑店乡北花园村，规划用地范围：东至三间房乡，西至东五环路，南至双桥铁路编组站，北至通惠河。本项目总用地面积为538328平方米，其中建设用地面积为248582.4平方米，代征道路用地用地为119273.9平方米，代征绿化用地面积为170471.7平方米。本项目位置示意图 图2-1本项目航拍图 图2-22.区域自然环境描述和分析本项目位于北京市朝阳区高碑店北花园村，紧邻通惠河，适宜居住。但是与之相对应的现状是建筑物大部分较为陈旧，多为平房，村

6、内环境、基础设施条件较差，亟需改造。二、土地利用现状情况本项目用地范围内涉及国有土地0.3431公顷，为北花园小学；其余为集体土地，共53.4869公顷，其中农用地5公顷，建设用地48.4869公顷。三、地上物现状情况从地形图上看，该项目范围内有居民点、企业以及村内的电线杆、道路等公共设施。四、项目规划指标说明根据北京市规划委员会规划意见书（2007规意选字0054号），高碑店北花园居住小区项目的主要经济技术指标如下：总用地面积：538328平方米其中：建设用地面积：248582.4平方米代征道路用地用地：119273.9平方米代征绿化用地面积：170471.7平方米规划地上建筑面积：6463

7、00平方米容积率：2.6规划土地利用性质为住宅、公共服务设施、市政基础设施及公共安全设施。第三章 征地工作方案一、征地情况概要根据朝阳区高碑店乡提供的资料，本项目征用北花园村和三间房村集体土地53.4869公顷（合802.3亩），涉及953户。 征地情况一览表 表3-1序号类型数量（亩）备注1农用地耕地30其它农用地45小计752集体建设用地宅基地集体企业用地公建设施占地小计727.3035合计802.30二、征地政策依据 1.北京市建设征地补偿安置办法（148号令）；2.关于实施的通知（京国土征（2004）227号）；3.北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定（市政府（1994）21号令）

8、；4.北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市2005540号）；5.北京市实施中华人民共和国耕地占用税暂行条例的办法（京政198793号）； 6.北京市人民政府办公厅关于印发北京市耕地开垦费收缴和使用管理办法的通知（京政发200251号）。三、征地费用构成及补偿标准1.土地补偿费：依据北京市人民政府148号令及京国土征（2004）227号文件，由于并未同当地镇政府及村委会进行协商，我们参照近期朝阳地区的征地案例，征地补偿费暂按：每亩40万元（该费用包括土地补偿费和安置补助费）。 2.防洪费：依据北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定（市政府1994）21号令），项目总用地面积20元/。3

9、.耕地开垦费：依据北京市人民政府办公厅关于印发北京市耕地开垦费收缴和使用管理办法的通知（京政发200251号），一般耕地每公顷30万元。4.耕地占用税：依据北京市实施（中华人民共和国耕地占用税暂行条例）的办法（京政发198793号），朝阳的耕地占用税为9元/m2，在测算中，我们按照9元/m2计算。四、征地补偿费用1.征地补偿费用802.3亩40万元亩=32092万元2.征地相关税费防洪费：802.3亩20元/平方米666.67= 1076.66万元耕地开垦费：30万元/公顷2公顷=60万元耕地占用税：27元/平方米2公顷=54万元3.征地总费用本项目征地总费用如下表：项目收费标准数量（亩）金额

10、（万元）土地补偿费40万元/亩802.332092防洪费20元/平方米802.31069.74耕地开垦费30万元公顷3060耕地占用税9元平方米3018.00合计33239.74第四章 拆迁工作方案一、拆迁情况概要高碑店乡2002年5月对北花园村进行了摸底调查，本项目拆迁涉及住宅共计953户，涉及拆迁建筑面积135725.25平方米。个体经营户营业面积共计20358.79平方米。非住宅拆迁涉及村集体企业共60家，拆迁建筑面积85900平方米；涉及国有土地拆迁1家，为北花园小学，占地面积3431平方米，因未提供建筑面积，从地形图上量得建筑面积1590.23平方米 。拆迁基础数据表 表4-1序号项

11、目拆迁户数拆迁总人口占地面积（平方米）建筑面积（平方米）营业建筑面积（平方米）1居（农）民953135725.2520358.792集体企业859003国有企业34311590.23二、拆迁政策依据1.北京市城市房屋拆迁管理办法（市政府87号令）；2.关于修改并重新印发的通知（京国土房管拆2007777号）；3.关于印发的通知（京国土房管拆字20011234号）；4关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复（京政函2001109号）；5.关于发布的通知（京房管拆字2003808号）；6.关于印发的通知（京房地评字（1999）656号）；7.关于房地产中介服务收费的通知(京价（房）1997第39

12、8号)；8.关于房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费收费标准的复函（京价(收)字(1993)第238号、京财综(1993)1465号）。三、拆迁补偿方式本次拆迁补偿实行货币补偿方式。四、拆迁费用构成及成本核算1.拆迁费用构成（1）拆迁补偿及奖励费：根据市政府87号令、京政函2001109号、京房管拆字2003808号、京房地评字（1999）656号等据实际情况确定。 （2）拆迁评估费根据北京市物价局、北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知(京价（房）1997第398号) ，按照拆迁补偿费用的0.8计取。（3）拆迁服务费根据北京市物价局、财政局关于房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费收费标准的复函

13、京价(收)字(1993)第238号、京财综(1993)1465号，按照拆迁补偿费用的1计取。（4）拆除费根据全市拆迁市场的平均水平，并结合当地情况，取20元/平方米 。2.成本核算（1）农、居民拆迁补偿及奖励费拆迁补偿及奖励费标准：（按市政府第87号令规定）。A.基准地价按1600元/计算（据市国土房管局关于印发北京市房屋拆迁评估规则(暂行)的通知京国土房管拆字20011234号文件，该地块属于五类地区确定）。B.基准房价按600元/计算（据市国土房管局关于印发北京市房屋拆迁评估规则(暂行)的通知京国土房管拆字20011234号文件，该地块属于五类地区确定）。房屋重置成新价：800元/ （根据

14、北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局关于发布北京市房屋重置成新价评估技术标准的通知京房管拆字2003808号进行测算确定，该重置成新价含房屋重置成新价、附属物补偿、树木补偿等）。C.分体式空调拆装费：每台一次性补助400元。D.电话移机费：每部一次性补助235元。E.有线电视拆移费：每户一次性补助350元。F.热水器改移费：每户一次性补助300元。G.危电改造费：每户一次性补助150元。H.临时过渡补助费：每户一次性补助5000元。I.提前搬家奖：每户2000元。J.工程配合奖：每户40000元。K.一次性停产停业综合补助费：根据合法的营业面积，按照1100元/的标准给予补助。L.搬家补助

15、费:按宅内房屋建筑面积20元/计算。M.购房补贴费用1500元/平方米（被拆建面）拆迁补偿及奖励费：农、居民拆迁费用统计表 表42住宅拆迁及奖励费项目补偿及奖励标准数量金额（万元）区位补偿费1600元/平方米135725.2536374.37重置成新价800元/平方米135725.2510858.02搬家补助费20元/平方米135725.25271.45空调移机费400元/户95338.12电话移机费235元/户95322.40有线电视拆移费350元/户95333.36热水器改移费300元/户95328.59危电改造费150元/户95314.30临时过渡补助费5000元/户953476.50提

16、前搬家奖5000元/户953476.50工程配合奖40000元/户9533812.00停产停业损失补助费1100元/平方米20358.792239.47购房补贴费1500元/平方米135725.2520358.79合计75003.87（2）国有土地上企业拆迁补偿费拆迁补偿及奖励费标准：A.拆迁补偿价：根据京房地字（1999）656号文确定非住宅房屋拆迁价格=区位价格K1K2K3建筑面积+地上物补偿价 其中：K1为容积率调整系数 K2为房屋原用途调整系数 K3为规划用途调整系数，当规划用途为市政府确定的市政公益事业等重点工程时取0.7，其他情况取1.0。 B.房屋重置成新价1200元/ 。根据北

17、京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局关于发布的通知（京房管拆字2003808号）进行测算确定。C.停产停业综合补助费：关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复（京政函2001109号）。D.搬迁补助费:按拆迁建筑面积25元/计算。拆迁补偿及奖励费：国有企业拆迁费用统计表 表4-3国有企业拆迁补偿费项目补偿及奖励标准数量金额（万元）区位补偿(地价)4000元/平方米1590.23 956.68 重置成新价1200元/平方米1590.23 190.83搬迁补助费25元/平方米1590.23 3.98一次性停产停业综合补助1100元/平方米1590.23 174.93合计1326.42 （3）集

18、体土地上企事业单位拆迁补偿拆迁补偿及奖励费标准A.房屋重置成新价：1225元/根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局关于发布北京市房屋重置成新价评估技术标准的通知（京房管拆字2003808号）进行测算确定，该重置成新价含房屋重置成新价、附属物补偿、树木补偿等。C.停产停业综合补助费：关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复（京政函2001109号）。D.搬迁补助费:按拆迁建筑面积25元/计算。拆迁补偿及奖励费 村集体企事业拆迁费用统计表 表4-4村集体企业拆迁补偿费项目补偿及奖励标准数量金额（万元）重置成新价1225元/平方米8590010522.75搬迁补助费25元/平方米85900

19、214.75一次性停产停业综合补助费1100元/平方米859009449合计20186.50 以上合计：96516.79万元拆迁总成本详见下表： 住宅拆迁及奖励费项目补偿及奖励标准数量金额（万元）区位补偿费1600元/平方米135725.2536374.37重置成新价800元/平方米135725.2510858.02搬家补助费20元/平方米135725.25271.45空调移机费400元/户95338.12电话移机费235元/户95322.40有线电视拆移费350元/户95333.36热水器改移费300元/户95328.59危电改造费150元/户95314.30临时过渡补助费5000元/户95

20、3476.50提前搬家奖5000元/户953476.50工程配合奖40000元/户9533812.00停产停业损失补助费1100元/平方米20358.792239.47购房补贴费1500元/平方米135725.2520358.79合计75003.87国有企业拆迁补偿费区位补偿(地价)4000元/平方米1590.23956.68重置成新价1200元/平方米1590.23190.83搬迁补助费25元/平方米1590.233.98一次性停产停业综合补助1100元/平方米1590.23174.93合计1326.42村集体企业拆迁补偿费重置成新价1225元/平方米8590010522.75搬迁补助费25

21、元/平方米85900214.75一次性停产停业综合补助费1100元/平方米859009449合计20186.50以 上 合 计96516.79拆迁评估费772.13拆迁服务费965.17拆除费20元/平方米223215.48446.43总 计98700.52第五章 市政基础设施规划实施方案朝阳区高碑店乡北花园居住小区土地一级开发项目位于朝阳区高碑店三间房，规划用地范围：东至三间房乡，西至东五环路，南至双桥铁路编组站，北至通惠河。通过本项目的实施，完成项目用地的地上物拆迁、大市政基础设施建设，使项目用地达到“九通一平”（即宗地外通上水、通下水、通中水、通电、通路、通讯、通暖、通燃气、通有线电视，

22、宗地内土地平整）。一、市政供水方案：1.现状目前在用地红线外无市政给水管网，经咨询自来水公司，本项目用水拟采用建设四口自备水源井，满足本项目用水需要。2.用水量预测 由于目前建筑规划指标不够详细,所以用水量只能估测.按控规指标总建筑面积约为65万平方米,其中居住面积暂按61万平方米计算.用水量指标为每天每建筑平方米6升,最高日用水量为3660立方米,配套建筑面积为4万平方米, 用水量指标为每天每建筑平方米9升,最高日用水量为360立方米.3.供水建设方案拟在新建的道路上铺设给水管道与水源井接通， DN300给水球墨铸铁管870米,二、市政雨水方案1.现状北花园项目需改造现状灌渠。2.建设方案本

23、项目采用雨污水分流制，每条道路上均设置雨水管道，负担道路及两侧地块雨水排放，最终汇集到改造灌渠。建设雨水管道d500-d1000雨水管1218米，改造现状灌渠。三、市政污水方案1.现状目前北京市排水公司正在通惠河南侧建设市政污水干管。本项目可接入该干管。2.建设方案本项目采用雨污水分流制，每条道路上均设置污水管道，负担道路两侧地块污水排放，并分别排入通惠河南侧市政污水干管管道。本项目新建D400-D800污水管910米。四、市政供暖方案本项目拟建热交换站3座，D300供热管1457米。五、市政燃气方案 本项目拟建D200-D300燃气管2187米。五、市政中水方案为节约用水，本项目绿化用水拟采

24、用经高碑店污水处理厂处理后可供利用水源。拟建设D100-D300中水管1728米。六、市政电信方案具体投资建设由网通公司负责。七、市政有线电视方案拟建设2孔有线电视电缆管孔2870米。八、市政供电方案为保证本项目用电需要，拟建设开闭站2座，新建10150+2100电力干线1214米九、市政道路方案为保证本项目居民出行需要，拟建设道路27890平方米。十、市政建设费用估算市政方案投资估算表 表5.1序号项目单位工程量综合单价合价（万元）一道路工程2,501.051土方工程31.49道路土方立方米15746.742031.492路基路面工程1,123.33机动车道路面平方米27890195543.

25、86机动车道路基平方米21651.77380173.21非机动车道路面平方米12873.37175225.28非机动车道路基平方米14160.7077099.12路缘石米125926581.853附属设施工程484.56人行步道砖平方米33574.6785285.38盲道砖平方米629.871006.30人行道基层平方米37624.99445169.31雨水篦个72532523.56树池座195-4绿化工程689.62绿篱/花草平方米79605.5186.63689.62树木棵170-5交通工程米1752982172.05红线道路面积二雨污水工程3,324.181雨水工程3,190.361.1

26、管道土方-D1000管道米12181125.67137.111.2管道铺设-D1000管道米12182165.23263.731.3灌渠改造2,789.53雨水附属构筑物-零星工作项-2污水工程133.822.1管道土方55.04D800管道米910604.855.042.2管道铺设78.79D800管道米910651.0859.258附属构筑物910198.7218.08管件项91015.741.43零星工作项0.02三供水工程371.14管道土方米1870214.6740.14供水管道DN300米18701177.17220.13附属构筑物187058.1310.87自备井座4250000

27、100.00管件项零星工作项四中水工程246.54管道土方米1728214.6737.09中水管道DN100米552.75-中水管道DN200米850.39-中水管道DN300米17281177.17203.41阀门井/闸井/检查井座172834.886.03管件项-零星工作项-五24孔电信管道公里0六有线电视工程300.00电信管道孔公里12.5240000300.00七供热工程1,587.74管道土方米14571545.52225.18供热管米14574204.21612.55热交换站座3750.00八燃气工程352.83管道土方米2187317.9469.53中压管道DN300米2187

28、1004.55219.70附属构筑物米2187290.8163.60管件项-零星工作项-九电力工程1,236.72管道土方米1214415.6750.4610150+2100电力管道米12142357.98286.26开闭站座2900.00零星工作项-合计9,920.20第六章 土地供应方案一、供地计划1.开发计划本项目土地一级开发预计一级开发总体需要时间为18个月，预计供地时间为2009年2月。本项目供应土地538328平方米，其中建设用地面积为248582.4平方米，代征道路用地用地为119273.9平方米，代征绿化用地面积为170471.7平方米。2.销售收入预测为了确定本项目开发完毕后

29、土地在二级市场中能实现的熟地价价格，我们对项目所在区域周边的商品住宅开发项目的销售情况及二手房的成交价格进行了分析，并在对北京市商品房售价变化趋势进行分析的基础上，采用房地产评估中常用的假设开发法对本项目开发完毕后的土地市场售价进行了测算和评估。假设开发法适用于现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋现值，剩余之数即为地价。其公式为：宗地价格开发价值成本费用销售费用开发商利润（1）测算开发价值开发价值指房屋的市场价值。委估宗地为住宅用地，通过对委估宗地同类住宅用房市场的调查。本项目是朝阳区双限商品房储备用地，由于政策限制双限商品房销售价格要比周边普通商品房价格低10%左右。根据

30、我们对项目周边的住宅项目的售价调查，本项目周边住宅项目的售价一般在7500元/平方米左右。通过对朝阳区商品房销售价格变化趋势分析，本项目二级开发成功后，周边普通住宅均价预计为8000元/平方米，我们确定本项目二级开发成功后住宅部分售价为7000元，根据对类似项目商业配套用房部分的市场租金及售价的调查，我们确定商业部分的市场售价为10000元/平方米。选取的案例如下表： 表6-1售价记录时间项目名称位置售价（元/平方米）2006.12水郡长安朝阳京通快速路双桥出口，通惠河南路向西400米75002006.3朝阳旺角朝阳双桥城铁站南出口东行700米72002007.1珠江绿洲朝阳建国路18号京通高

31、速路高碑店出口向东1800米路南78002005.6合生绿里 （珠江绿洲三期）朝阳建国路18号京通高速路高碑店出口向东1800米路南7000（2）成本费用 A.建造成本根据我们掌握的房地产市场资料和委估宗地建筑物的实际状况，确定住宅的建筑安装费取1500元/平方米，商业部分建筑安装费取2500元/平方米，开发期为两年。红线内市政费用按建安费用的10计，其它费用按5计。建造成本为以上三项之和。B.不可预见费取值范围为建安费用的510，根据物业情况，按建安费用的5计算。C.专业人士费取值范围为建造成本的510，根据实际情况，按建造成本的5计算。D.贷款利息取以上三项合计款为基数，贷款利率取中国人民

32、银行2007年5月公布的一至三年期贷款利率6.75，资金考虑在开发期内均匀投入，假设开发期为二年，以复利计算。（3）销售费用A.营业税、城市维护建设税及教育费附加取开发价值的5.5B.买卖手续费、代理及广告宣传费取开发价值1.5。（4）利润根据北京市目前房地产市场的实际情况，及我们掌握的目前房地产市场的有关资料，我们选定开发周期二年的项目投资回报率15，取费基数为建造成本、专业人士费和不可预见费三项成本费用合计；由于商业部分为住宅的配套商业建筑，因此，取住宅项目的回报率作为商业用途部分的回报率。（5）求取熟地价A.开发余值开发余值开发价值成本费用销售费用利润B.开发余值为开发完毕的土地使用权价

33、格，包括了土地开发的利息和利润，应予以扣除，则熟地价格为：熟地总价=开发余值1+（1+6.75%）2-1+6.75% 居住用途假设开发法计算过程 表6-2项目取值标准金额销售单价7000单方造价1500红线内基础设施开发费10%150其他费用5%75建造成本2341725不可预见费5.0%75专业人士费5.0%86.25三项合计7=8=91886.25贷款利息6.75%128.40成本费用合计6+7+8+92014.65营业税及附加5.50%385房地产买卖手续费1.00%70代理及广告宣传费0.50%35销售费用11+12+13490开发商利润15%282.9375开发余值4212.41楼面

34、熟地单价3267 商业用途假设开发法计算过程 表6-3项目取值标准金额销售单价11000单方造价2200红线内基础设施开发费10%220其他费用5%110建造成本2342530不可预见费5.0%110专业人士费5.0%126.5三项合计7=8=92766.5贷款利息6.75%188.31成本费用合计6+7+8+92954.81营业税及附加5.50%605房地产买卖手续费1.00%110代理及广告宣传费0.50%55销售费用11+12+13770开发商利润15%414.975开发余值6860.22楼面熟地单价5320（6）综合确定项目开发完毕后的可实现的熟地价格经过上述测算，我们评估出该项目开发

35、完毕后居住用途部分可实现的楼面熟地单价为3267元/平方米；商业配套部分可实现的楼面熟地单价为5320元/平方米。（7）销售收入预测项目规划用地性质为居住及公共设施，按照90%的居住用地、10%的商业用地进行计算，该地块土地一级开发后熟地出让收入预计为224490.71万元。 项目收入预测表 表6-4规划用途规划建筑面积（ha）楼面熟地价（元/m2）熟地总价（万元）居住58.133267189910.71商业配套6.5532034580合计64.63224490.713.供应土地开发状态一级开发完成后，该项目供应的土地状态为“九通一平”，即场地平整、通上、通下水、通中水、通电力、通讯、通有线电

36、视、通暖、通燃气、通路。该部分开发成本由将来通过招标确定的一级开发主体支付完成。二、开发进度预期2007年8月可完成土地一级开发主体的授权工作，签订一级开发委托合同。第一阶段：2007年8月至2008年5月完成项目的开发立项、规划审批、征地手续、拆迁手续。第二阶段：2008年2月至2009年1月在评估的基础上，与村民及企业签订补偿协议，完成地上物的拆除。第三阶段：2008年2月至2009年1月完成市政设施建设第四阶段：2009年1月至2009年2月验收交地并组织入市交易。土地一级开发进度表 表6-3TT+1T+2T+3T+4T+5T+6T+7T+8T+9T+10T+11T+12T+13T+14

37、T+15T+16T+17项目立项规划手续办理征地手续办理拆迁手续办理拆迁评估村民动迁建筑物拆除市政工程规划意见书建设用地规划许可证（市政工程）市政工程施工图设计市政工程规划许可证市政设施建设组织验收入市注：T为取得一级开发主体资格，签订授权委托协议时点，即一级开发零点第七章 投资方案一、项目总投资估算本项目土地一级开发成本表 表7-1序号项目成本一直接费用141860.261征地费用33239.741.1征地补偿费32092.001.2征地相关税费1147.742拆迁费用98700.522.1拆迁补偿费96516.792.1.1居民拆迁费75003.872.1.2村集体企业拆迁20186.50

38、2.1.3国有体企业拆迁费1326.422.2评估服务费772.132.3拆迁服务费965.172.4拆除费446.433市政费用9920.003.1市政供水371.143.2市政下水3324.183.3中水工程246.543.4市政燃气352.833.5市政供暖1587.743.6电信0.003.7有线电视300.003.8电力1236.723.9市政道路2501.053.1临时市政接用0.00二其它费用422.211编制项目建议书（代可研报告）52.192土地一级开发实施方案编制费52.193编制市政规划方案费15.004用地普测及拨地定桩费8.075编制环境影响评价费44.106编制交通

39、影响评估费64.637土地上市地价评估费30.528地质灾害评估费37.689委托入市交易费41.7710招标代理费76.05三间接费用40543.261贷款利息6295.302不可预见费12049.153一级开发利润12850.154营业税9348.66四总成本182825.73需要说明的是：1.征地、拆迁、市政建设费用为前文所测算的一级开发成本。2.其他费用主要包括：（1）编制项目建议书（代可研报告）依据国家计委的通知（计价格19991283号），按照编制项目建议书的收费标准，采用插值的方式确定本项目的咨询费用，计取基数为表7-1中总投资额。（2）土地一级开发实施方案编制费依据国家计委的通

40、知（计价格19991283号），按照编制可行性研究报告的收费标准，采用插值的方式确定本项目的咨询费用，计取基数为表7-1中总投资额。（3）编制市政规划方案费根据国家物价局和建设部关于发布城市规划设计收费标准的通知（1993价费字168号文）计取。（4）用地普测及拨地定桩费依据关于印发和的通知（国测财字20023号），财政部、国家计委关于将部分行政事业性收费转为经营服务性收费（价格）的通知（财综200194号）计取。（5）环评费用根据建设项目环境影响咨询收费标准计取。（6）交评费用根据北京市规划委员会关于对部分新建项目进行交通影响评价的通知（市规发20011001号）计取。（7）土地上市地价评估

41、费依据关于房地产中介服务收费的通知(京价（房）1997第398号)的收费标准，按照预计一级开发成本和将来缴纳的政府收益之和为基础计取。（8）地质灾害评估费国土资源部地质环境司2005年4月地质灾害危险性评估收费标准（试行稿）计取。（9）委托入市交易费依据北京市储备中心入市交易收费标准，按照预计一级开发成本和将来缴纳的政府收益之和作为计取的基础。（10）招投标代理费依据国家计委招标代理服务收费管理暂行办法（计价格20021980号），计取基数为表7-1中总投资额。3. 财务费用本项目贷款利息以直接费用和其他费用之和为计息基础，以开发周期年计算，贷款利息的计算按照一年期贷款利率%，以复利计算，计取

42、财务费用。4.不可预见费：取上述直接费用中的征地费用、拆迁和市政费用及其他费用之和的5%。5.一级开发利润：取上述直接费用和其他费用及不可预见费、财务费用之和的8%。6两税一费(营业税及附加)取上述直接费用、其他费用、不可预见费和贷款利息之和为基数，公式：(计取基数)5.5%/94.5%。根据项目规划条件可以看出，总用地面积53.8328公顷，其中建设用地面积24.85824公顷，规划总建筑面积64.63万平方米。按照上述投资估算可以看出，本项目建设用地地面一级开发成本7355元/平方米，楼面一级开发成本为2829元/平方米。二、项目预期收入估算项目规划居住用地规划建筑面积64.63万平方米，

43、规划用地性质为居住及公共设施，按18个月后土地出让的居住用地楼面熟地价3267元/平方米，商业配套用地楼面熟地价5320元/平方米，该地块土地一级开发后熟地出让收入预计为224490.71万元。三、项目预期收益如果不考虑资金的时间价值，根据上述测算可以看出，本项目预期可以收回土地一级开发成本，预计土地出让金总额为27152万元，则可实现土地收益14512.98万元，成本收益率为6.9%。预期可实现的土地出让金出让金计算表 表7-2规划用途出让金水平（元/平方米）规划建筑面积（万平方米）出让金总价（万元）居住40058.1323252商业配套6006.53900合计27152项目利润表 表7-3

44、总成本（万元）预期总收入（万元）预期利润（万元）209977.73（含出让金）224490.7114512.98四、项目现金流量分析1.财务效益分析根据前面的测算，本项目财务内部收益率（IRR）为2.4%，财务净现值（FNPV）为30250.32万元（ic=6.3%），投资回收期为1.5年。财务评价结果表明，该项目盈利能力一般，项目从社会效益、经济效益角度综合考虑可行。项目现金流量分析表 表7-4序号项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月1现金流入0.000.000.000.000.000.000.000.000.002现金流出2275.862275.862275.867815.821686

45、7.5316867.5316867.5316867.5316867.532.1征地费用0.000.000.005539.965539.965539.965539.965539.965539.962.2拆迁费用0.000.000.000.008225.048225.048225.048225.048225.042.3市政建设费用0.000.000.000.00826.67826.67826.67826.67826.672.4其他费用23.4623.4623.4623.4623.4623.4623.4623.4623.462.5间接费用2252.402252.402252.402252.40225

46、2.402252.402252.402252.402252.402.5.1贷款利息349.74349.74349.74349.74349.74349.74349.74349.74349.742.5.2不可预见费669.40669.40669.40669.40669.40669.40669.40669.40669.402.5.3一级开发利润713.90713.90713.90713.90713.90713.90713.90713.90713.902.5.4营业税519.37519.37519.37519.37519.37519.37519.37519.37519.373纳入土地入市底价的其他成本

47、0.000.000.000.000.000.000.000.000.004净现金流量-2275.86-2275.86-2275.86-7815.82-16867.53-16867.53-16867.53-16867.53-16867.535累计净现金流量-2275.86-4551.72-6827.57-14643.39-31510.92-48378.44-65245.97-82113.50-98981.02（接上表）序号项目合计10月11月12月13月14月15月16月17月18月1现金流入224490.710.000.000.000.000000224490.712现金流出182825.73

48、11327.5711327.5711327.5711327.5711327.5711327.5711327.572275.862275.862.1征地费用33239.740.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2拆迁费用98700.528225.048225.048225.048225.048225.048225.048225.040.000.002.3市政建设费用9920.00826.67826.67826.67826.67826.67826.67826.670.000.002.4其他费用422.2123.4623.4623.4623.4623.4623.

49、4623.4623.4623.462.5间接费用40543.262252.402252.402252.402252.402252.402252.402252.402252.402252.402.5.1贷款利息6295.30349.74349.74349.74349.74349.74349.74349.74349.74349.742.5.2不可预见费12049.15669.40669.40669.40669.40669.40669.40669.40669.40669.402.5.3一级开发利润12850.15713.90713.90713.90713.90713.90713.90713.9071

50、3.90713.902.5.4营业税9348.66519.37519.37519.37519.37519.37519.37519.37519.37519.373纳入土地入市底价的其他成本0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.004净现金流量41664.98-11327.57-11327.57-11327.57-11327.57-11327.57-11327.57-11327.57-2275.86222214.855累计净现金流量-110308.59-121636.16-132963.73-144291.30-155618.87-166946.44-178274.01-180549.8741664.98财务内部收益率IRR2.4%财务净现值（年I=6.3%）30250.32