北京燕郊商业发展状态分析30页

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1、燕郊商业发展状态分析燕郊商业发展状态分析2012年12月12日燕郊城市概况燕郊城市概况l燕郊经济技术开发区，辖区东西最大距离6千米，南北最大距离8.96千米，总面积108.2平方千米。l2012年全年共完成地区生产总值266亿元，增长10%；财政收入40.88亿元，增长21 %；实际利用外资1.85亿美元，增长76%；工业总产值354.2亿元，增长18%；工业增加值125亿元，增长12%；固定资产投资160.3亿元，增长13%。城市与经济城市与经济人口规模l20112011年末，辖区总人口年末，辖区总人口4545万人，其中城镇常住人万人，其中城镇常住人口口2525万人，城镇化率万人，城镇化率8

2、0%80%，另有流动人口，另有流动人口2020万人。万人。常住人口中，户籍人口常住人口中，户籍人口198241198241人（政府公布数人（政府公布数据），规划人口据），规划人口60608080万。万。l科技人才密集。区内有科技人才密集。区内有5050家中央部委直属单位，家中央部委直属单位，其中科研机构其中科研机构2020余家、高等学校余家、高等学校8 8所，拥有各类所，拥有各类专业技术人才专业技术人才2 2万余名，全日制大学在校生万余名，全日制大学在校生4 4万余万余人，高素质人口密度达人，高素质人口密度达33.3%33.3%。l由于燕郊与北京的交通便利、住宅售价和出租价由于燕郊与北京的交通

3、便利、住宅售价和出租价格较低，预计未来十年内人口将增长一倍，将会格较低，预计未来十年内人口将增长一倍，将会成为北京东新的卫星城。成为北京东新的卫星城。 公共交通公共交通l燕郊与北京天安门的直线距离约为30公里，达国贸大概需要35分钟，距首都国际机场25公里。交通体系和基础设施与北京高度融合，北京市811、812、813、814、815、816、817、818、930路等多条公交车直通与覆盖燕郊，并保持15分钟的发车密度；l交通上规划建设6条与北京衔接的通道，包括：京哈高速路、迎宾路、燕顺路、京哈公路复线、神威北路、南外环路。同时地铁八通线在通州八里桥处留有接口，未来将会延伸八通线的城铁,穿过燕

4、郊。l未来十年，燕郊可承东启西、经纬南北，提供融入京津、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台。燕郊优势l直线距离优势：直线距离优势：燕郊燕郊北京国贸北京国贸首都机场首都机场30分钟分钟 车程；车程；l区位政策优势：区位政策优势：河北乡镇的开发、企业运作的人情政策更河北乡镇的开发、企业运作的人情政策更 灵活；灵活；l开发差价优势：开发差价优势：燕郊与北京的土地、税费、楼盘价格相比，燕郊与北京的土地、税费、楼盘价格相比， 具有绝对的优势；具有绝对的优势；l居住成本优势：居住成本优势：住宅租金、物业费与北京比，具有优势。住宅租金、物业费与北京比，具有优势。l成长空间优势：成长空间优势：新兴城市，后续发展空间

5、大。新兴城市，后续发展空间大。燕郊商业背景分析燕郊商业背景分析1.燕郊原是河北省廊坊市三河县下属的一个行政镇，地域位置紧邻北京东。2.燕郊也是在近七八年，借着北京房地产的泡沫经济发展成现有规模，是一个新兴的相当于县级城市，是一个依靠房地产高速发展且不成熟的泡沫城市。3.燕郊商业发展的现状，受制于城市房地产的无序开发和短视行为，且政府城市规划与现实有着很大的差距。由此，燕郊商业布局较为混乱。4.4.北京到燕郊的轻轨，目前只是一个传说。北京到燕郊的轻轨，目前只是一个传说。北京顶多是发展城际快车连接河北，北京市怎么会把地铁（轻轨）延伸到河北省，这涉及到北京资源和经济利益，何况燕郊又不隶属北京管辖。5

6、.燕郊城市公共交通规划，几乎就没有。给百姓出行购物、休闲造成极大的不方便（这是制约商业发展的一个因素）。6.基础设施发展不足，基础设施发展不足，城市道路和交通管理落后，重点道路堵车不断。7.燕郊是一个移民城市，95%左右人口均是外来人口。有消费能力的年轻人，白天在北京打拼，下班后回燕郊睡觉，燕郊俗称“睡城”，“春节”死城。8.燕郊号称50万人口，但住宅销售泡沫过多，投资成分很重，影响入住率，造成燕郊实际人口数量也是泡沫。“泡沫人口”导致无法支撑大型商业。9.燕郊外来人口结构，主要是东三省、河北等县市级打工、淘金者构成。其消费水平、追求时尚，仍与北京有很大差距。10.燕郊人口年龄结构偏高，包括外

7、来人口。大部分年轻人均外出打工，老人帮助带孩子。11.企业工资整体水平相对较低，时尚消费支持力不足。燕郊发展的瓶颈燕郊发展的瓶颈联通北京的轻轨联通北京的轻轨l燕郊的交通便利与发达，那是相对于对河北其他区域占了优势。目前人们选择进京的出行方式非常单一，除自驾车外，只能选择930或8字头公交车，这根本不能解决进出北京，早晚高峰数万人客流运输。（据传的从北京直达朝阳北路的快速路毫无踪影，至少现在还看不出。就更不用说跨省的轻轨和地铁了)。l8字头公交车或930支路太多太乱，尽管不堵车的情况下从燕郊到八王坟只需40多分钟，然而不堵车的情况很少。特别是对于上班族来说，既堵车又没有座位，因为人太多了。因为线

8、路长、且路上有多个堵点，现在等车的时间越来越多，车上的人也越来越挤。l燕郊到北京的交通时间成本（来回3小时）和过路费成本（660元/月），及乘车体能耗费，已经成为购房、就业者在燕郊购房关注的重要条件（不如在北京租房或购房）。燕郊商业燕郊商业燕郊城市商业分布状态燕郊城市商业分布状态燕郊主要业态业种构成业态数量（个）建筑面积（）百货452166主力超市1279322主力电器625285小商品市场216330农贸市场5160633步行街127750电影院27000儿童乐园41605健身87600品牌餐饮1769862待开业综合商业7711000燕郊现有百货业态构成燕郊现有百货业态构成商业名称建筑面积

9、（）市场定位新世纪5066中低端（市场业态）中盛百货10500中低端（市场业态）福成奥特莱斯4600中低端折扣店新世界百货32000大众时尚（百货业态）星罗城购物中心45000年轻时尚（购物中心百货+超市）小计97166新世界百货预计2013年，“五一”前开业星罗城购物中心开业时间预计2013年底，或2014年。燕郊待开业商业燕郊待开业商业项目名称业态构成面积()备注雷捷时代广场商业综合体：永旺购物中心、超市、家居、商业街、建材、纺织品批发150000永旺入驻天洋城商业商业综合体：购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、艺术120000物美入驻福成第三季超市+百货10000天客隆签鑫乐汇商业综合体：商业

10、街、百货店、超市、餐饮、娱乐、酒店110000沃尔玛、新世界百货东贸国际商业综合体：商业街、超市、餐饮、娱乐、酒店150000成功大广场休闲娱乐中心：餐饮、娱乐、休闲、健身、理疗康复120000星罗城购物中心购物中心：超市、百货、餐饮、娱乐51000合 计711000燕郊城市人口人均占有商业面积情况燕郊城市人口人均占有商业面积情况业 态建筑面积（）燕郊人均商场面积总人口（45万人）常住人口（25万人）百货521660.120.21主力超市793220.180.32主力电器252850.060.10小商品市场163300.040.07步行街277500.060.11已开业小计2008530.45

11、0.80待开业综合商业7110001.582.84合 计9118532.033.65燕郊商业分布特点“一老二新三边缘”l老城区商业老城区商业是以燕郊镇为基础发展起来，也是商业网点密集区。I商业：主要有商业街、大型超市和集贸市场。 如：兴达超市、物美城市、京客隆、淘宝城、福城购物广场、中盛百货、新世纪商城、肯塔基、等，以及品牌专卖店。I客群：是燕原住居民郊购物的首选目标。l商业状态：商业状态：F商业街管理混乱；F百货商场几乎转化为市场（租赁）经营管理模式；F商业硬件落后、陈旧；l购买力水平：购买力水平：符合四线城市消费特征。符合四线城市消费特征。l人口：人口：F人口密度较大；一新：一新：（燕顺路

12、北端的中高端社区商业圈燕顺路北端的中高端社区商业圈）核心商业有核心商业有乐天马特、新世界、沃尔玛、苏宁电器餐饮、影院、商业街燕顺路是最贴近北京的中高端住宅群。住宅价格高住宅价格高人口素质高人口素质高收入水平高收入水平高消费水准高消费水准高支出能力高支出能力高商商圈圈住宅小区聚集住宅小区聚集北漂一族聚集北漂一族聚集投资一族聚集投资一族聚集商业网点聚集商业网点聚集商圈比较成熟商圈比较成熟核心商业核心商业“天洋城商业”，主要服务于高新技术和现代制造业产业区。二新：二新：迎宾路、燕昌路迎宾路、燕昌路工业开发区工业开发区商业圈商业圈住宅价格中低住宅价格中低人口素质一般人口素质一般收入水平中低收入水平中低

13、消费水准大众消费水准大众支出能力节俭支出能力节俭商商圈圈人口数量较少人口数量较少住宅开发生地住宅开发生地工薪一族聚集工薪一族聚集交通闭塞不便交通闭塞不便社区配套不足社区配套不足投资成长期长投资成长期长商圈不成熟商圈不成熟市场培育周期较长市场培育周期较长天洋城商业环境天洋城商业环境项目周边人口项目周边人口名名 称称与项目直线距离与项目直线距离现居住人口（人）现居住人口（人）2015年人口（人）年人口（人）居民区居民区1.5公里范围内公里范围内13，88616，4972公里范围内公里范围内20，53824，4013公里范围内公里范围内168，177199，8115.5公里范围内公里范围内41，46

14、249，261合合 计计244，063289970机关、团体、企事业单位人口调查机关、团体、企事业单位人口调查名名 称称与项目距离与项目距离数数 量量人人 口口机关、团体机关、团体 企事业单位企事业单位3公里范围内公里范围内57120064公里范围内公里范围内932435公里范围内公里范围内816605公里范围外公里范围外22650合合 计计7619559学院人口统计学院人口统计名名 称称与项目距离与项目距离教师人数教师人数学生人数学生人数学学院院中央美术学院中央美术学院5.7km2533，800防卫学院防卫学院5.3km200防灾技术学院防灾技术学院2.1km10686，000交通干部管理学

15、院交通干部管理学院3.7km2633，400民政干部管理学院民政干部管理学院3.3km1761，900华北科技学院华北科技学院2.0km1，75115，200北方化工学院北方化工学院4.2km2704，500合合 计计3，52831，000“燕郊边缘商业燕郊边缘商业”由于燕郊城市规划的长官意识人为性和政策性较大，加之开由于燕郊城市规划的长官意识人为性和政策性较大，加之开发商对商业地产高收益的趋利性，导致燕郊区域边缘开发了发商对商业地产高收益的趋利性，导致燕郊区域边缘开发了一些大型商业。一些大型商业。如：如：东贸国际、东贸国际、S远离市中心和居民社区；远离市中心和居民社区；S商业规模足够大，经营

16、业态业种足够丰富；商业规模足够大，经营业态业种足够丰富；主要主要特征：特征：S都位于交通干线一侧；都位于交通干线一侧；S开发商都具开发有实力，资金不短缺；开发商都具开发有实力，资金不短缺；S开发商不具备招商、运营能力；开发商不具备招商、运营能力；S现有招商都处于瘫痪状态。原因：现有招商都处于瘫痪状态。原因：供应商不认可、市场不认可、没有专业供应商不认可、市场不认可、没有专业运作团队、选址问题等。运作团队、选址问题等。S开发商立项观念和目标不切合实际，心比天高，急于求成的心态。开发商立项观念和目标不切合实际，心比天高，急于求成的心态。燕郊鑫乐汇燕郊鑫乐汇燕郊新世界百货燕郊新世界百货（目前燕郊唯一

17、的百货业态（目前燕郊唯一的百货业态）l项目概述项目概述 新世界百货燕郊项目位于燕郊鑫乐汇购物广场，建筑面积32000平方米，分设地上四层，项目及周边纯商业集群总面积21万平方米，拥有15000平米沃尔玛超市、6000平米保利国际影院、4700o平米商业步行街、主题餐厅、家电卖场等休闲娱乐功能项目和80000平米酒店式公寓，另有停车位1200余个。项目定位：项目定位：l新世界百货燕郊项目定位于时尚馆，是当地规模最大、品牌阵容最强、时尚度最高的百货店。硕目借助自身及周边所拥有的超市、影院、主题餐厅、商业步行街、美食街、停车场等休闲娱乐功能项目，充分满足18岁以上热爱生活、追求时尚潮流、讲求生活品质

18、的全客层购物休闲需求。l新世界百货燕郊店充分诠释新世界百货“时尚生活，新个性”的经营理念，把最新颖、最潮流、最独特的购物休闲娱乐体验带入燕郊，打造功能丰富、独具个性的区域主题百货，将成为燕郊乃至北京东部区域首家集购物、休闲、娱乐为一体，充分满足本地一站式购物需求的京东商业新地标。品类楼层组合品类楼层组合l一层：时尚空间一层：时尚空间化妆品珠宝名品腕表时尚女鞋男鞋饰品皮具箱包数码屈臣氏l二层：淑媛印象二层：淑媛印象女士上班装女成熟装女士轻便装女士内衣饰品时尚手表眼镜童装l三层：名仕风范三层：名仕风范男士轻便装男士正装体育男士内衣床品家品数码家电健身器材l四层：休闲广场四层：休闲广场主题餐厅国际影院谢谢 谢谢