潢川县华夏花城柳园南区策划提案183P

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1、潢川县华夏花城柳园南区策划提案报告逻辑分解报告逻辑分解宏观环境研究宏观环境研究Part. 1Part. 1Part. 2Part. 2微观项目微观项目& &客户研究客户研究Part. 3Part. 3项目市场定位项目市场定位Part. 4Part. 4中观产业研究中观产业研究Part. 5Part. 5项目营销策略项目营销策略Part. 6Part. 6整合推广策略整合推广策略市场研究就是市场研究就是 透过现象看本质透过现象看本质！一、宏观政策一、宏观政策1.房地产的严厉调控，影响已经蔓延至全国房地产的严厉调控，影响已经蔓延至全国2010严厉打击全方位打压2011持续打压20122013年中国

2、房地产市场是否会涅槃重生？年中国房地产市场是否会涅槃重生？我们根据我们根据2011、12年房地产宏观资讯及延续趋势，年房地产宏观资讯及延续趋势，对对2013年房地产市场进行预判。年房地产市场进行预判。2011严冬过后严冬过后2012上半年楼市微调后部分城市迎来短暂暖冬上半年楼市微调后部分城市迎来短暂暖冬20112011年中国楼市调控政策回顾年中国楼市调控政策回顾“限购令限购令”首当其冲；首当其冲；“国八条国八条”持续升级；持续升级；“加息加息”“”“取消利率优取消利率优惠惠”“”“准备金上调准备金上调”步步紧逼；步步紧逼；“房产税房产税”敲山震虎；敲山震虎；20122012年中国楼市宏观环境总

3、结年中国楼市宏观环境总结房地产政策继续巩固已有调控成果房地产政策继续巩固已有调控成果6月月8日、日、7月月6日二度降息再次加速日二度降息再次加速刚需人群购买力的释放刚需人群购买力的释放三次下调存款准备金率后再加上本次三次下调存款准备金率后再加上本次降息，叠加效应促市场快速回暖。降息，叠加效应促市场快速回暖。自去年自去年11月月30日起已三次下调存款日起已三次下调存款准备金率，减弱购房者对房价下降预期。准备金率，减弱购房者对房价下降预期。2月份以来，沈阳、厦门、济南、信阳等多个二三线城市陆续调整公积金贷款额度，月份以来，沈阳、厦门、济南、信阳等多个二三线城市陆续调整公积金贷款额度，贷款额度提高贷

4、款额度提高5万至万至20万不等。万不等。7月全国月全国50城市房价环比上涨，上涨城市数量比城市房价环比上涨，上涨城市数量比6月份翻了月份翻了1倍。倍。2012年下半年楼市将无太大波动年下半年楼市将无太大波动楼市出现复苏迹象：楼市出现复苏迹象： 中国中国30家开发商的调研结果显示，中国房地产市场出现复苏迹象。渣打银行家开发商的调研结果显示，中国房地产市场出现复苏迹象。渣打银行的结论是：随着住宅成交量回升，地方政府放松调控政策，地价和房价似乎已经的结论是：随着住宅成交量回升，地方政府放松调控政策，地价和房价似乎已经触底回升。尽管楼市要经历很漫长的一段时间才能重回繁荣，但越长来越多证据触底回升。尽管

5、楼市要经历很漫长的一段时间才能重回繁荣，但越长来越多证据显示中国楼市已经开始复苏。显示中国楼市已经开始复苏。“对中国内地对中国内地30家开发商的专项调研结果显示，在家开发商的专项调研结果显示，在开发商降价和市场气氛转变的推动下，多数城市的楼市成交量正在上升。开发商降价和市场气氛转变的推动下，多数城市的楼市成交量正在上升。”调控仍是主旋律：调控仍是主旋律： 政府近期会议指出，下半年政府近期会议指出，下半年“稳增长稳增长”仍是主要基调，但同时强调紧抓楼市仍是主要基调，但同时强调紧抓楼市调控不放松，宏观政策面并无将全面放松房地产的趋势，调控周期或将比预期时调控不放松，宏观政策面并无将全面放松房地产的

6、趋势，调控周期或将比预期时间更长。业内认为后期政策方面可能会采取多元化的对冲措施来应对调控可能带间更长。业内认为后期政策方面可能会采取多元化的对冲措施来应对调控可能带来的对投资的影响。来的对投资的影响。在这样的背景下， 经历过长达两年多的调控，资金链紧张的小型房地产开发商已经纷纷将降价作为备用策略，但大型房地产商并不愿意这么轻易就陷入残酷的“价格战”，价格跳水只能换得“一城一地”的现金收益，当价格泡沫挤破之后，企业还需要继续保持竞争优势。下面，让我们关注一下国内知名房企最近的动向各类房企依据自身情况顺市而行调整发展战略各类房企依据自身情况顺市而行调整发展战略万科万科万科已经进入万科已经进入“冬

7、天模式冬天模式” ” 第一，现金为王。郁亮表示，在冬天环境下现金流比利润率更重要；第一，现金为王。郁亮表示，在冬天环境下现金流比利润率更重要；第二，房地产销售应该更积极一些，尽量减少存货压力；第二，房地产销售应该更积极一些，尽量减少存货压力；第三，应该采取更谨慎的拿地策略，不能买错、不能囤地；第三，应该采取更谨慎的拿地策略，不能买错、不能囤地；第四，在管理上要开源节流，减少不必要的开支，更加精打细算。第四，在管理上要开源节流，减少不必要的开支，更加精打细算。 保持充足的现金将比利润率更为重要，在发展策略上，万科也将采取保持充足的现金将比利润率更为重要，在发展策略上，万科也将采取“过冬术过冬术”

8、。 据报道：据报道：万科南京金色领域于万科南京金色领域于11年底曾以年底曾以9900元元/平方米超低价开盘，共平方米超低价开盘，共200套房源，不到套房源，不到3个小时个小时全部售罄。全部售罄。 万科深圳清林径也于今年初推出特价活动，由原来的万科深圳清林径也于今年初推出特价活动，由原来的1.4万元万元/平方米降到平方米降到1.2万元万元/平方米；平方米；万科深圳金域缇香去年万科深圳金域缇香去年11月推出均价万元左右精装修房源，比此前开盘价低月推出均价万元左右精装修房源，比此前开盘价低1000元元/平方米。平方米。万科上海清林径预计新一批房源售价会在万科上海清林径预计新一批房源售价会在13000

9、-14000元元/平方米，比上一期平方米，比上一期16000-17000元元/平方米低平方米低15%；万科北京金隅万科城于万科北京金隅万科城于11年年11月底推出均价月底推出均价14000元元/平方米的三期的房源，比上期房源低平方米的三期的房源，比上期房源低3000元元/平方米。平方米。华润置地将鸡蛋放在几个篮子里20112011年年1010月公司合同销售总额达人民币月公司合同销售总额达人民币273273亿，按年增亿，按年增58%58%，已，已完成全年完成全年300300亿人民币销售目标的亿人民币销售目标的91%91%。由于二线城市的实际需求保持强劲，公司计划由于二线城市的实际需求保持强劲，公

10、司计划2012年推出几项适合二线城年推出几项适合二线城 市的新工程，因此公司将土地储备分散于市的新工程，因此公司将土地储备分散于30个城市，提高了项目开发及销售个城市，提高了项目开发及销售计划的灵活性。计划的灵活性。 金地集团金地集团1111年遭遇销售史上的年遭遇销售史上的“滑铁卢滑铁卢”数据显示，数据显示，1111年前年前1010月金地累计实现签约面积月金地累计实现签约面积165.1165.1万万平方米，签约金额平方米，签约金额224224亿元。截止至亿元。截止至1111年年1010月底，金地月底，金地约完成全年约完成全年400400亿目标的亿目标的56%56%。剩余剩余1111、1212月

11、内完成近月内完成近200200亿的销售，几乎不太可能。亿的销售，几乎不太可能。金地预计四季度的新增货源约为金地预计四季度的新增货源约为120120万平方米，货值为万平方米，货值为200200多亿。每月新推或加推盘项目数量也约达多亿。每月新推或加推盘项目数量也约达2020个。个。 据报道：据报道：包括外滩包括外滩8号在内，金地在东莞的三个项目也有不同幅度的价格折让，其中金地博登湖号在内，金地在东莞的三个项目也有不同幅度的价格折让，其中金地博登湖新品直降新品直降3000元。元。 广州金地公园上城豪装山林洋房去年年底正式开盘，项目售价广州金地公园上城豪装山林洋房去年年底正式开盘，项目售价5418元元

12、/平方米，远远低平方米，远远低于广州增城于广州增城7736元元/平方米的限价标准，逆势开盘热销八成，在冷淡的楼市下实属少见。平方米的限价标准，逆势开盘热销八成，在冷淡的楼市下实属少见。 北京金地仰山亦传出新推特价房仅北京金地仰山亦传出新推特价房仅16000多元多元/平方米，部分花园洋房单套优惠幅度高达平方米，部分花园洋房单套优惠幅度高达59万元。万元。 2013年一、二线城市更须谨慎，四线城市可望逆市飘红年一、二线城市更须谨慎，四线城市可望逆市飘红太平洋建设集团创始人严介和预言：未来太平洋建设集团创始人严介和预言：未来3-5年的房地产走势将会是年的房地产走势将会是“一线一线城市，明落；二线城市

13、，微落；三线城市，持平；城市，明落；二线城市，微落；三线城市，持平；四线城市，微涨四线城市，微涨；五线城；五线城市，即现在的乡镇，明涨。市，即现在的乡镇，明涨。”河南建业集团董事局主席胡葆森称：河南建业集团董事局主席胡葆森称：调控就是给调控就是给二、三线甚至四线城市带来四线城市带来阶段性机会阶段性机会，限购令是个阶段性的政策，一旦一、二线城市的房价上涨幅度，限购令是个阶段性的政策，一旦一、二线城市的房价上涨幅度过大的得到有效的遏制，限购令就会取消，三、四线城市的投资机会，在那过大的得到有效的遏制，限购令就会取消，三、四线城市的投资机会，在那个时期就会消失。个时期就会消失。华远地产董事长任志强表

14、示：华远地产董事长任志强表示：“我不觉得我不觉得2012年房地产商就过不下去了，年房地产商就过不下去了，但是但是2012年如果不做调整，年如果不做调整，2013年一定出问题；最大的危险是年一定出问题；最大的危险是2013年。年。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授预测：直到北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授预测：直到2013年底，房地产的年底，房地产的调控基本政策不会出现框架性的改变。调控基本政策不会出现框架性的改变。二、宏观经济二、宏观经济 潢川潢川GDP总量仅次于固始位居第二，但从固定资产投资与总量仅次于固始位居第二，但从固定资产投资与GDP的比值来看，的比值来看，整个信阳属县的平均比

15、值高达整个信阳属县的平均比值高达80%以上，而其中房地产投资又占了很多一部分比以上，而其中房地产投资又占了很多一部分比例，说明政府对土地财政依赖很重，而对比相对不太活跃的消费市场及人均可支例，说明政府对土地财政依赖很重，而对比相对不太活跃的消费市场及人均可支配收入，配收入，信阳属县的未来房地产市场不得不令人堪忧。信阳属县的未来房地产市场不得不令人堪忧。区域区域GDPGDP/ /亿亿固定资产投资固定资产投资/ /亿亿社会消费品零售总额社会消费品零售总额/ /亿亿城镇人均可支配收入城镇人均可支配收入/ /万万潢川县潢川县143.6143.6107.3107.349.749.71493914939罗

16、山县罗山县109.8109.8109.7109.736.736.71492714927息县息县121.4121.4106.1106.148481470114701固始县固始县200.6200.6120.6120.688.988.91476214762商城县商城县99.4599.4584.884.834.934.91481514815光山县光山县110.7110.710710744.244.21481614816新县新县6969.4.47070. .6 623.523.51 147984798淮滨县淮滨县9 91 1.6.67272. .2 234.34.4 414133141332011年信阳

17、县域经济对比分析一览表年信阳县域经济对比分析一览表潢川经济较弱但发展空间较大，且民众消费力会进一步增强潢川经济较弱但发展空间较大，且民众消费力会进一步增强农业仍在经济中占据主要地位，可见潢川的经济发展相对滞后，不过以近农业仍在经济中占据主要地位，可见潢川的经济发展相对滞后，不过以近20%增速来看发展趋势不错，据了解，潢川县在增速来看发展趋势不错，据了解，潢川县在“十二五十二五”规划中已明确了规划中已明确了强化工业的主导地位，有理由相信，在争创强化工业的主导地位，有理由相信，在争创“潢川绿色食品潢川绿色食品”品牌的号召下，品牌的号召下，未来以丰富的农业产区为基础，未来潢川的农产品深加工的食品工业

18、再得到未来以丰富的农业产区为基础，未来潢川的农产品深加工的食品工业再得到进一步发展，进一步发展，这种关联型产业发展也将推动工业、农业从业人员，参与建设这种关联型产业发展也将推动工业、农业从业人员，参与建设的民营企业主收入，提高潢川人的收入水平和购买力。的民营企业主收入，提高潢川人的收入水平和购买力。2011潢川非公有制经济全年潢川非公有制经济全年实现增加值实现增加值82.7亿元，占全亿元，占全县生产总值的县生产总值的57.6%。 非公有制经济的比例增长非公有制经济的比例增长有利于把更多的财富还富于有利于把更多的财富还富于民，从而将民，从而将进一步强化民众进一步强化民众购买力，这对于商品房的良购

19、买力，这对于商品房的良性发展提供了一定的保障。性发展提供了一定的保障。特殊中心位置决定了潢川县与周县及邻县的往来密切，所以特殊中心位置决定了潢川县与周县及邻县的往来密切，所以潢川置业者中不乏如固始、息县等周县的客群。潢川置业者中不乏如固始、息县等周县的客群。 潢川位于河南省东南部，潢川位于河南省东南部，是信阳市地理区域上的中心是信阳市地理区域上的中心，也因地处豫、鄂、皖，也因地处豫、鄂、皖三省的连接地带，三省的连接地带，为豫南鄂北皖西重要的区域中心城市为豫南鄂北皖西重要的区域中心城市，京九铁路、宁西铁路及，京九铁路、宁西铁路及规划中的衡潢铁路，大广高速、沪陕高速，国道规划中的衡潢铁路，大广高速

20、、沪陕高速，国道312干线、国道干线、国道106干线等在此干线等在此形成十字交叉，全县人口形成十字交叉，全县人口80万，总面积万，总面积1666.1平方公里。平方公里。三、区位环境三、区位环境因行政管辖历史原因，经开区与主城区联系较松散，难以共因行政管辖历史原因，经开区与主城区联系较松散，难以共享城市配套资源，但随着城区扩张本案所在位置将最早受益。享城市配套资源，但随着城区扩张本案所在位置将最早受益。潢川经济开发区位于县城的东面，为河南省级开发区、全省潢川经济开发区位于县城的东面，为河南省级开发区、全省175个产业集聚区之一。个产业集聚区之一。县火车站所在地，依赖县火车站所在地，依赖106/3

21、12国道、大广和沪陕高速、京九和宁西铁路等国道、大广和沪陕高速、京九和宁西铁路等6条承东条承东启西、贯穿南北的交通，以及京九和乌沪光缆、西气东输豫东和豫南支线在此交结启西、贯穿南北的交通，以及京九和乌沪光缆、西气东输豫东和豫南支线在此交结优势，优势，“十二五十二五”中规划将打造成豫东南区域性物流中心和农副产品加工基地。中规划将打造成豫东南区域性物流中心和农副产品加工基地。目前功能分区为：一是以目前功能分区为：一是以312国道为中心规划建设的国道为中心规划建设的4平方公里工业集聚区平方公里工业集聚区;二是以京二是以京九大道为中心规划建设的九大道为中心规划建设的3平方公里行政住宅园区平方公里行政住

22、宅园区;三是以货场路为中心规划建设的三是以货场路为中心规划建设的5.9平方公里物流集聚区。平方公里物流集聚区。四、城市发展四、城市发展潢光一体化概念潢光一体化概念：“潢光新城”位于潢川、光山两县县城之间，为潢光一体化前期主要工程，总面积约100平方公里，其中潢川24平方公里、光山76平方公里。该项工作是市政府为推进区域跨越式发展和加快实现城镇一体化建设而确定的。意在尽快实现两县产业、市场、基础设施、投资环境“四个一体化”和推进两县“六个衔接”，力争“十二五”末，使潢光初步形成基础设施共建、产业互补、资源共享、功能协调的一体化发展新格局，以轻工、商贸为主的生态宜居复合型城市。潢光一体化主要建设项

23、目潢光一体化主要建设项目京九大道建设项目京九大道建设项目总投资74000万元，位于潢川县南城，全长7500米，用地面积约640公顷的京九大道及其城市区域的开发将是潢川在新的竞争时代，重新发掘和整合自己的核心竞争力，在区域中树立和强化自己的经济地位的心腹之地。宏观环境研究宏观环境研究Part. 1Part. 1Part. 2Part. 2微观项目微观项目& &客户研究客户研究Part. 3Part. 3项目市场定位项目市场定位Part. 4Part. 4中观产业研究中观产业研究Part. 5Part. 5项目营销策略项目营销策略Part. 6Part. 6整合推广策略整合推广策略一、产业分析一、

24、产业分析国家对土地管理比较松乱，少多国家对土地管理比较松乱，少多县市抓住机遇将县城周边农村城县市抓住机遇将县城周边农村城市化（当时农民非常愿意当市民，市化（当时农民非常愿意当市民，如今市民想当农民难），拉大城如今市民想当农民难），拉大城市框架，储备了大量土地，所以市框架，储备了大量土地，所以供应比较充足，并建立了一些专供应比较充足，并建立了一些专业市场，拓展了城市中心。而潢业市场，拓展了城市中心。而潢川就在那方圆川就在那方圆500米的地方整来米的地方整来整去，整去，所以潢川的中心地带现仍所以潢川的中心地带现仍是那方圆是那方圆500米。米。90年年无足够发展中心城区的无足够发展中心城区的土地蓄备

25、土地蓄备潢川县经济开发区成立，但先潢川县经济开发区成立，但先期选位失当，离城太远，这本期选位失当，离城太远，这本不是错，利用得当还是优势不是错，利用得当还是优势（空间大、框架大，潜力大），（空间大、框架大，潜力大），但后期发展方向错误，当然也但后期发展方向错误，当然也与省级经开区在行政上与潢川与省级经开区在行政上与潢川平起平坐难免衔接不好，最后平起平坐难免衔接不好，最后并并没将建国、金星、刘淀行等没将建国、金星、刘淀行等村变城区，从而与县城对接，村变城区，从而与县城对接，所以，所以，20年过去了，发展仍旧年过去了，发展仍旧缓慢，大片土地房屋闲置。缓慢，大片土地房屋闲置。94年年经开区经开区/县

26、城断层难形成县城断层难形成“大大城城”气候，近城区反无土地供气候，近城区反无土地供应应跃进路、航空南路拓宽改造，潢川县城原住民迁到机场新区机场新区约上千亩地块上，之后每家建起百十平米的独门小院，整个规划完全是农村宅基地似的建设模式。也因确实新区硬伤太多，政府也逐渐放弃，连主干道都一直荒废，久而久之就成了贫民窟。无奈之久而久之就成了贫民窟。无奈之下，一些住户又到城中心买房下，一些住户又到城中心买房，而机场新区不少房子就闲置了。90年代中后期年代中后期原城中住民原城中住民跃进路跃进路/航空南路改造迁航空南路改造迁机场新区孵生改善型返城购房需求机场新区孵生改善型返城购房需求从从90年代末到年代末到2

27、000年代初期，年代初期，虽然曾喊过几年虽然曾喊过几年“力争完成潢力争完成潢川县改市工作川县改市工作”的口号。但的口号。但最最终没能将县委、政府迁走终没能将县委、政府迁走，如如果政府迁到新城区，其发挥的果政府迁到新城区，其发挥的辐射带动作用无可限量，还腾辐射带动作用无可限量，还腾出了大块黄金宝地出了大块黄金宝地，潢川必将，潢川必将是一番新天地，如现再搞这事，是一番新天地，如现再搞这事，对于经济相对欠发达的潢川来对于经济相对欠发达的潢川来说，征地的难度无需多言。说，征地的难度无需多言。2000年代后年代后政府未完成新区搬迁再次失去政府未完成新区搬迁再次失去城区扩张机会和优质土地供应城区扩张机会和

28、优质土地供应二、分析结论二、分析结论1、在城市化浪潮的冲击下，城区小，城市无序扩张，土地储备、尤其是优质土地、在城市化浪潮的冲击下，城区小，城市无序扩张，土地储备、尤其是优质土地储备更为有限，位置好配套全的城区商品房土地供应少的局面就不可避免，这样储备更为有限，位置好配套全的城区商品房土地供应少的局面就不可避免，这样势必就导致了势必就导致了潢川房地产成品市场的结构性矛盾异常突出：一边是中低端位置配潢川房地产成品市场的结构性矛盾异常突出：一边是中低端位置配套差的商品房及自建房空置率居高不下，另一方面是位置好配套全的高品质商品套差的商品房及自建房空置率居高不下，另一方面是位置好配套全的高品质商品房

29、长期稀缺而致使价格扶摇直上。房长期稀缺而致使价格扶摇直上。3、另一方面、另一方面违规自建房、集资建房问题突出违规自建房、集资建房问题突出，特别是机场新区、经开区特别是机场新区、经开区的住宅，的住宅，或因位置欠佳，或因房型不好、产权不清，高空置率让该区域许多楼宇入夜后几或因位置欠佳，或因房型不好、产权不清，高空置率让该区域许多楼宇入夜后几乎成为乎成为“鬼城鬼城”，同时，同时新农村建设的合法化更让小产权大行其道新农村建设的合法化更让小产权大行其道，同时加之，同时加之少数少数品质较高的新农村建设项目的出现，其原本仅有的品质较高的新农村建设项目的出现，其原本仅有的“价格优势价格优势”相对优势现已逐相对

30、优势现已逐步升级为步升级为“性价比性价比”绝对优势，未来将商品房市场带来越来越大的冲击。绝对优势，未来将商品房市场带来越来越大的冲击。4、从现代市场营销来看待潢川房地产市场，目前在潢川科学的、从现代市场营销来看待潢川房地产市场，目前在潢川科学的销售方法与广告传销售方法与广告传播渠道的单一、粗糙甚至缺失，导致市场信息失灵播渠道的单一、粗糙甚至缺失，导致市场信息失灵，让想买房的找不到好房子，让想买房的找不到好房子，好房子一时找不到买主，好房子一时找不到买主，形成形成“磨擦性磨擦性”等待闲置。等待闲置。5、从价格上看，、从价格上看，潢川房价领先信阳各县潢川房价领先信阳各县500-1000元元/平米，

31、平米，价格直逼信阳狮河区，价格直逼信阳狮河区，稍好地段要稍好地段要3000-4000元元/平米，平米，价格突破价格突破4000元元/平米已经不再遥远，可见平米已经不再遥远，可见巨大供巨大供应量面前房价依旧如此之高自然也与节构性矛盾所导致供应相对稀缺分不开应量面前房价依旧如此之高自然也与节构性矛盾所导致供应相对稀缺分不开。经五路均价在经五路均价在1500-1600元元/左右左右附：整个潢川县城尤其经开区小产权开发量大，杂乱无序、附：整个潢川县城尤其经开区小产权开发量大，杂乱无序、空置率极高且价格便宜，空置率极高且价格便宜，车站路小产权房最多均价车站路小产权房最多均价1400-1500元元/最低低

32、至最低低至1000元元/开发区中学教师公寓开发区中学教师公寓1500-1900元元/开发量开发量较大且距本项目近直接分流价格敏感客户较大且距本项目近直接分流价格敏感客户弋阳路御翠园、阳光花园等售价在弋阳路御翠园、阳光花园等售价在1600元元/左右左右附附2 2：城区新农村建设项目合法化，其特点是逐步向规模大、：城区新农村建设项目合法化，其特点是逐步向规模大、档次高的方向发展，目前部分项目品质甚至超过商品房。档次高的方向发展，目前部分项目品质甚至超过商品房。桃园康居无论是从规模、配套还是建筑品质上都超越了部分商品房，加上开发桃园康居无论是从规模、配套还是建筑品质上都超越了部分商品房，加上开发成本

33、代这一先天优势，其性价比让潢川很多商品房都无法比拟。成本代这一先天优势，其性价比让潢川很多商品房都无法比拟。幼儿园也有修建小产权且享有自身教育资源幼儿园也有修建小产权且享有自身教育资源距离本项目近且在本项目与主城区的结合部也有大量新农村距离本项目近且在本项目与主城区的结合部也有大量新农村建设项目在售，无疑会对本项目客户形成强大分流之势。建设项目在售，无疑会对本项目客户形成强大分流之势。位于城南位于城南1公里、公里、106国道西侧的沙河店康居社国道西侧的沙河店康居社区规模宏大，首期都超过区规模宏大，首期都超过400亩。亩。与本案一河之隔与本案一河之隔弋阳新村有模有样弋阳新村有模有样选取理由：潢川

34、目前售价最贵、选取理由：潢川目前售价最贵、内部园林绿化做得最好的项目内部园林绿化做得最好的项目1、康桥名郡小结：小结：项目项目居核心地段，采用英伦建筑风格打造，居核心地段，采用英伦建筑风格打造，周边生活配套齐全，目前周边生活配套齐全，目前在售的是在售的是一期一期6层高带层高带电梯的多层产品；建筑布局规整电梯的多层产品；建筑布局规整，社区绿化率高，社区绿化率高，200米的溪谷水景，米的溪谷水景，8000平米的中央花园，平米的中央花园，5大景大景观组团，观组团，20大景观节点，潢川唯一的城市溪谷水大景观节点，潢川唯一的城市溪谷水景，数十棵百年珍稀古树，使社区人居环境较好。景，数十棵百年珍稀古树，使

35、社区人居环境较好。但是但是周边市容环境较差周边市容环境较差，对项目整体品质感的塑对项目整体品质感的塑造造成一定影响；造造成一定影响；均价：3300 元/平米 开盘时间：2012年01月05日绿 化 率：40% 容 积 率：3.25占地面积：32亩 建筑面积：7万平米车库：165个 物业：光州金桂物业管理有限公司物 业 费：1元/ 左右售楼热线：3182222 3199666开 发 商：河南都业置业有限责任公司 售楼地址：黄国路与内环西路（铜马）西50米 三、案例分析三、案例分析在售产品为一期1、2、3、4、5、9栋多层和高层；多层仅有2栋并带电梯；目前属于认购阶段，定金为2万元；可分期付款，首

36、期6成，封顶4成；预计年底拿到预售证。户型户型面积区间（）面积区间（）比例比例两房两房101.810%三房三房131-13990%3号楼：3900元/ ,3600成交2、4号楼：3700元/ 34001、9号楼：3600元/ 3300 5号楼：3500元/ 3200优惠政策：一次性优惠300元/ 分期付款优惠180元/ 按揭100 推案情况推案情况 销售价格销售价格二期一期餐厅因受门和室内动线影响，略显局促和尴尬，入户门直对主卧门，居家风水大忌。户型分隔合理，功能齐全卧室与客厅采光条件较好，主卧宽敞明亮客厅直接连接阳台，观景效果较好95136 主力户型分析主力户型分析两房两厅一卫两房两厅一卫选

37、取理由：潢川性价比最选取理由：潢川性价比最高、销售速度最快的项目高、销售速度最快的项目2、黄国新城现销售第三期共22栋住宅，简欧风格，2013年交房销售均价：2800元/建筑面积：14万平米容积率：3绿化率：35%项目类型: 普通住宅,多层 项目位置: 潢川县 跃进路宁西路交汇处 售楼电话: 0376-31811111暖气: 燃气 物业管理费：0.4-1元每平米开发商：河南华英房地产开发有限公司小结：小结：目前目前在售在售第第三期三期2、3、5、6号楼；号楼；简欧建筑风格、整体社区环境好简欧建筑风格、整体社区环境好体量体量大；大；小小区配套完善区配套完善，拥有三小、新二中等名校；但，拥有三小、

38、新二中等名校；但黄国路从社区中穿过，因此三面临路，居住黄国路从社区中穿过，因此三面临路，居住氛围较喧闹。氛围较喧闹。在售产品为三期2、3、5、6栋；交40%的购房款可定房源；按揭首付40%无优惠；2013年底交房。户型户型面积区间（）面积区间（）比例比例两房两房10410%三房三房110-14090%销售均价：2800元/ 楼层价差40元/预计明年下半年可签合同优惠政策：一次性优惠2% 按揭无优惠，签合同时付90%，交房时付10% 推案情况推案情况 销售价格销售价格符合动静分区、干湿分区的现代居住理念；双阳台配置，便捷居家，采光通风条件充沛卧室区走廊端头设置采光窗，亦可用作小型储藏室使用，设计

39、较为巧妙。三房变四房，入户花园任意布置，物超所值卫生间位置设计不合理，卫生间门与客厅相冲，同时也有碍观瞻 主力户型分析主力户型分析选取理由：潢川位置最好，选取理由：潢川位置最好，自身商业配套及周边市政自身商业配套及周边市政配套最好的项目。配套最好的项目。3、世博国际城建筑面积：40万平米容积率：2.5绿化率：30%项目类型: 普通住宅,商业 项目位置: 潢川宁西路与内环路交汇处 售楼电话: 0376-3186666暖气: 燃气 物业费：1元左右供水系统: 二十四小时供水开发商：河南联发建设投资有限公司小结：首个赠送面积项目，小结：首个赠送面积项目，作为潢川城区核作为潢川城区核心地段项目，以市政

40、配套和商业价值作为主心地段项目，以市政配套和商业价值作为主要卖点。前期广告投入较大，提升了整个项要卖点。前期广告投入较大，提升了整个项目的市场影响力。但老城区改造固有的劣势目的市场影响力。但老城区改造固有的劣势和相对较高的售价都将给项目的后期销售带和相对较高的售价都将给项目的后期销售带来很大的不利影响。来很大的不利影响。 在售产品为一期7栋；首推N+1户型，户户送面积；商业核心地段；2013年3月交房。户型户型面积区间（）面积区间（）比例比例两房两房8910%三房三房105-11060%四房四房120-13020%五房五房14010%销售均价：3500元/ ，最低3300元/，最高3800元/

41、楼层价差20元/优惠政策：一次性付款优惠100元每平米； 按揭无优惠，50%商业为一拖二性，价格18000元每平米 推案情况推案情况 销售价格销售价格全明设计，通透舒适，动静合理分区花园、阳台巧妙设计增加性价比主卧连接阳台既增加面积，充足采光户型分隔合理，功能齐全赠送面积使二房变三房，阔绰生活空间，满足居住需求。 主力户型分析主力户型分析三房两厅两卫三房两厅两卫 115平米，赠送约平米，赠送约9平米平米二房二厅二房二厅 面积面积89平米，赠送约平米，赠送约7.2平米平米4、锦绣花园选取理由：经开区在规模选取理由：经开区在规模上仅次于本项目的第二大上仅次于本项目的第二大盘。盘。开发商：安居房屋开

42、发有限公司设计院：潢川光州建筑勘察设计有限公司项目地址：潢川开发区弋阳路金星啤酒厂旁容积率：2.5绿化率:37%占地面积：20160平米总建面积：50400平米紧邻马路比较喧闹，户型不合理，楼间距小，绿化品质差，楼盘整体感觉比较一般A区基本售完B区在售均价1680元每平米一次性付款95折分期付款98折117.5m三房、137m三房、143m四房项目目前进度：房屋已经建好，在做门窗安装和绿化5、东方半岛选取理由：外部景观环境选取理由：外部景观环境最好，建筑风格特色最鲜最好，建筑风格特色最鲜明的项目。明的项目。项目位置：航空桥南 老一中西建筑类型：多层,小高层,高层物业类别：普通住宅开发商：河南宏

43、升置业有限公司售楼地址：航空桥南 老一中西售楼电话：3199999开盘时间：2011年入住时间：2012年销售状况：第四期物业费：1元左右小结：小结：作为潢川核心地段，四年的开发属成作为潢川核心地段，四年的开发属成熟社区。尾盘销售，以三房为主。全部小高熟社区。尾盘销售，以三房为主。全部小高层设计。层设计。 在售产品为四期电梯房尚景园；共66套；现在只剩6套商业核心地段；2013年初交房。户型户型面积区间（）面积区间（）比例比例两房两房9120%三房三房12670%销售均价：3700元/ ，楼层价差30元/优惠政策：一次性付款优惠1-3万每套按揭40% 推案情况推案情况 销售价格销售价格全明设计

44、，通透舒适，动静合理分区主卧连接阳台保证阳光、鲜养流通。户型分隔合理，功能齐全厨房带生活阳台，更多幸福空间，南向主卧独立卫浴。 主力户型分析主力户型分析四房两厅两卫四房两厅两卫 143平米平米三房两厅三房两厅 面积面积125平米平米6、海龙国际花园选取理由：与本项目最近选取理由：与本项目最近仅一路之隔的直接竞争对仅一路之隔的直接竞争对手。手。楼盘地址：位于潢川县开发区弋阳桥东楼盘地址：位于潢川县开发区弋阳桥东100100米米 经四路开发区管委会旁经四路开发区管委会旁开发商：潢川海龙房地产有限公司开发商：潢川海龙房地产有限公司承建商：潢川城市建设工程有限公司承建商：潢川城市建设工程有限公司景观设

45、计：上海欧典景观设计：上海欧典项目基础数据介绍：项目基础数据介绍： 用地性质：国有出让土地用地性质：国有出让土地 使用年限：使用年限：5050年年 总占地面积：总占地面积：7272亩亩 总建筑面积：总建筑面积：9 9万多平方米万多平方米 一期总建筑面积：一期总建筑面积：4 4万多平方米万多平方米 商业以及配套：商业以及配套：30003000多平方米，一期商铺多平方米，一期商铺10001000多平米多平米 容积率：容积率： 2.00 2.00 楼间距：多层楼间距：多层2121米米 小高层小高层2626米米 侧距侧距6.66.6米米 楼高：多层楼高：多层2020米小高层米小高层3030米米 层高：

46、层高：2.92.9米米 车位比：南面车位比：南面4040个地上车库，小区路面临时车位。个地上车库，小区路面临时车位。 绿化率：绿化率：35% 35% 建筑密度：建筑密度：32%32%小结：开发区区周边楼盘少，都以小结：开发区区周边楼盘少，都以9090130130平方房屋为主，小区位置较深，平方房屋为主，小区位置较深，对户型的舒适性、合理性、功能性对户型的舒适性、合理性、功能性以及建筑质量会有更多的要求，而以及建筑质量会有更多的要求，而不是完全从节省角度来控制购房面不是完全从节省角度来控制购房面积积6、7、8、9、10栋为6层多层带电梯的花园洋房（156套）6、9、10号楼，各有3个单元，1梯2

47、户，每栋房子有36套，共108套。 7、8号楼各有2个单元，1梯2户，每栋房子24套，共48套。其中1楼带 花园，6楼带阁楼和露台。16、17栋为9层小高层电梯房（70套） 16、17号楼各有2个单元，每栋房子有35套，共70套。每栋一单元1号房 为商铺，9楼带阁楼和露台。户型户型面积区间（）面积区间（）比例比例两房两房10020%三房三房12532%三房三房13431%四房四房14216% 推案情况推案情况 销售价格销售价格销售均价：2300元每平米一次性付款98按揭99折，认筹1千抵1万7、其它在售商品房项目一览表项目名称项目名称丹桂园丹桂园地理位置地理位置潢川县跃进路与西关街交汇处潢川县

48、跃进路与西关街交汇处开发商开发商河南浩华置业有限公司河南浩华置业有限公司销售代理销售代理郑州朗道房地产经纪郑州朗道房地产经纪占地面积占地面积21721.2021721.20建筑面积建筑面积2020万万层数与栋数层数与栋数共共8 8栋，其中栋，其中6 6层多层层多层1 1栋，栋，1212层小高层层小高层1 1栋、栋、2424层高层层高层6 6栋栋建筑结构建筑结构框架结构框架结构总户数总户数900900余户（一期余户（一期400400户）户）户型与面积户型与面积一房一厅：一房一厅：64.2964.29两房两厅两房两厅100.62100.62四四房二厅房二厅141141 销售价格销售价格最低价最低价

49、25002500元元/ /；最高价；最高价29002900元元/ /；均价均价28002800元元/ /销售状况销售状况一期一期3 3栋已销售栋已销售90%90%剩余少量剩余少量141141开工日期开工日期20092009年年9 9月份月份物业管理费物业管理费1 10000元元/ /左右左右工程进度工程进度一期一期3 3栋已封顶，二期栋已封顶，二期3 3栋即将动工栋即将动工项目优势：项目优势： 潢川首家纯高层叠景高尚住宅区；交通十分方潢川首家纯高层叠景高尚住宅区；交通十分方便、生活配套设施非常完善；设计风格很有特点，便、生活配套设施非常完善；设计风格很有特点，外立面较时尚、新颖；户型设计采用拐

50、角阳台和落外立面较时尚、新颖；户型设计采用拐角阳台和落地飘窗设计，户型方正紧凑，功能分区明显；文化地飘窗设计，户型方正紧凑，功能分区明显；文化底蕴，项目地为光州书院离潢川二中很近；项目及底蕴，项目地为光州书院离潢川二中很近；项目及售楼部形象较好，人员素质较高；楼盘宣传推广到售楼部形象较好，人员素质较高；楼盘宣传推广到位，企业形象好；全框架结构，是潢川目前最高住位，企业形象好；全框架结构，是潢川目前最高住宅楼，工程进度较快。宅楼，工程进度较快。项目劣势项目劣势;1;1、价格较高，均价、价格较高，均价28002800元；元；2 2、紧邻主、紧邻主街道很吵，噪音、粉尘污染严重；街道很吵，噪音、粉尘污

51、染严重；3 3、基本上没有、基本上没有什么绿化；什么绿化；4 4、容积率高、楼宇之间距离近，每一、容积率高、楼宇之间距离近，每一层层6-86-8户通风采光较差；户通风采光较差；5 5、公摊较高，购房费用很、公摊较高，购房费用很多；多；6 6、20102010年才交房，交房时间长；年才交房，交房时间长；7 7、销售人员、销售人员素质低，服务态度差。素质低，服务态度差。项目名称项目名称光州馨园华浩丹桂园地理位置地理位置潢川开发区弋阳路与火车站北路交汇处潢川县弋阳文化广场向东300米路北（原潢川油厂）潢川县跃进路中段开发商开发商河南建奇置业有限公司河南潢发置业有限责任公司 河南华浩置业有限公司 销售

52、代理销售代理无朗道（中国）占地面积占地面积27176平米建筑总面积建筑总面积55289平米11万方13.5万平总户数总户数4001500900户型与面积户型与面积117三房 137三房 45M144M123.93M152.24M销售价格销售价格1680元均价3500均价3400销售状况销售状况尾盘一期在售，二、三期未开发一期售完，二期建设中物业管理物业管理自筹建业公司潢川中原物业管理有限公司 工程进度工程进度4栋建好，2栋在建项目优势项目优势价格便宜，均价1100元/平米周边配套齐全，临近城区，交通发达，可看小黄河临近街道，医院，周边各类名校环伺，交通发达项目劣势项目劣势紧邻马路比较喧闹，靠近

53、火车道户型不合理，绿化品质差，整体感觉比较低级交通单一，比较喧闹绿化率低，在卖房源只剩133以上大户型7、其它在售商品房项目一览表富贵园四、分析结论四、分析结论多层多层小高层小高层高层高层产品结构产品结构占比占比15%占比占比85%黄川楼盘主城区黄川楼盘主城区小高层、小高层、高层为主，多层比例趋小，其中开发区高层为主，多层比例趋小，其中开发区以多层为主。以多层为主。 市场主流成交产品为三室两厅，成交占比高达70%以上，其次是二房约占20%左右，四房仅占8%。 主力成交面积段分布在110-130面积区间的三室两厅两卫。在户型创新方面，仅世博国际城有赠送13-27不等露台面积。主力户型主力户型销售

54、价格销售价格 市场主流成交单价在3000元/左右，约占商品房比为一半以上；其中最高承受价为康桥名郡为代表的高档楼盘3900元/平米单价。 市场主流成交总价在20-30万元区间，占比为60%以上；主要分布在主城区。版块版块名称名称代表项目代表项目客群构成客群构成主城区南城版块东方半岛、光州馨园等以潢川城南城东各乡镇公务员、企事业单位及个体为主主城区北城版块丹桂园、黄国新城市、康桥名郡、龙江花园、世博国际城等潢川县主要政府机构公务员，以及潢川县主城区从业中小企业主、个体工商户，企业的中、高层收入者，机场新区的回流人员。经开区华夏花城、锦秀花园、海龙国际、尚景园、香豫名都、富贵园、凤凰物流城等外出务

55、工返乡人员，东边乡镇，经开区内的企业，以图便宜为主。1、依据潢川城市布局特征，以小黄河为界可分为南北两大相对独立版块，经开区独成一套体系与上述两大区域形成三足鼎立的商品房供应市场，其中由于北城区经济基础好，开发进程最为火热；2、因潢川县在信阳版图上地理位置居中，息县、固始、商城等周边县城也不乏来潢置业者，约占潢川县购房客户的10%左右，分布于三个版块。区域客群区域客群报告逻辑分解报告逻辑分解宏观环境研究宏观环境研究Part. 1Part. 1Part. 2Part. 2微观项目微观项目& &客户研究客户研究Part. 3Part. 3项目市场定位项目市场定位Part. 4Part. 4中观产业

56、研究中观产业研究Part. 5Part. 5项目营销策略项目营销策略Part. 6Part. 6整合推广策略整合推广策略一、项目自身分析一、项目自身分析 本项目位于潢川县经济技术开发区西北侧，紧邻经开区目前最重要的干道弋阳本项目位于潢川县经济技术开发区西北侧，紧邻经开区目前最重要的干道弋阳路，更是主城区进入经开区的咽喉要道，距离火车站仅路，更是主城区进入经开区的咽喉要道，距离火车站仅2公里，沪陕高速公里，沪陕高速10公里、公里、312国道穿境而过，出行下分便利，随着县教委、县党校、县中心幼儿园的迁入以国道穿境而过，出行下分便利，随着县教委、县党校、县中心幼儿园的迁入以及弋阳公园的建成，未来本项

57、目将成为经开区与主城区融城的最早受益者。及弋阳公园的建成，未来本项目将成为经开区与主城区融城的最早受益者。地块区位地块区位一期樱园一期樱园二期柳园二期柳园(1)二期柳园二期柳园(2)四期桂园四期桂园三期松园三期松园桃园桃园开发分期开发分期 本项目分本项目分4+1期（桃园为单独地块）进行期（桃园为单独地块）进行开发，其中一期樱园于开发，其中一期樱园于2006发售，现已全部发售，现已全部入住，二期柳园北区于入住，二期柳园北区于2009年年8月发售，月发售，2010年年8月交房，南区于月交房，南区于2012年年5月动工，目月动工，目前正在做基础施工，是本次策划的主要任务。前正在做基础施工，是本次策划

58、的主要任务。周边环境周边环境西侧：西侧：经六路对岸是即将建设的弋阳弋阳公园，但公园，但由于临项由于临项目地的蔡目地的蔡氏河堤缺氏河堤缺乏规划整乏规划整治，如何治，如何将河景及将河景及公园直接公园直接融入本项融入本项目实现市目实现市政资源最政资源最大化为我大化为我所用，是所用，是思考的重思考的重点之一。点之一。东侧：经东侧：经五路北为五路北为经开区空经开区空地，往南地，往南柳园北区柳园北区旁为空置旁为空置率高且杂率高且杂乱无序的乱无序的六层小产六层小产权房景观权房景观环境较差，环境较差，再南为建再南为建设中海龙设中海龙国际，虽国际，虽然会形成然会形成竞争但景竞争但景观环境与观环境与社区大氛社区大

59、氛围互为影围互为影响要好的响要好的多。多。弋阳公园弋阳公园蔡氏河岸蔡氏河岸管委会空地管委会空地海龙国际（临本案三期）海龙国际（临本案三期）小产权房小产权房南面：本案因南不临京九大道，决定未来将没有南面：本案因南不临京九大道，决定未来将没有太大商业价值，如南向空地能被其它发展商妥善太大商业价值，如南向空地能被其它发展商妥善利用高品质开发，将会对本项目起到积极互动作利用高品质开发，将会对本项目起到积极互动作用，目前京九大道上也仅有鑫新油业厂、开发区用，目前京九大道上也仅有鑫新油业厂、开发区中学教师公寓等小产权房，唯一商品房中学教师公寓等小产权房，唯一商品房“凤凰物凤凰物流城流城”项目建设中，总得看

60、来道路及基础设施建项目建设中，总得看来道路及基础设施建设均未完善，到处杂草丛生，整体环境较差。设均未完善，到处杂草丛生，整体环境较差。北面：北面：目前金星啤酒厂及村居自建房为主，值得提出的是紧临通达主城区也是目前经开区车流人流最多的弋阳路，无疑将成为本项目商业开发价值最大的区域，若能将蔡氏河岸加以改造，依景观可将商业价值进一步向东向河岸进行延升，做成时下最流行的情景式风情商业，但考虑到人气及消费力问题，自然须放在最后期开发。周边环境周边环境弋阳路弋阳路金星啤酒金星啤酒临京九路空地临京九路空地配套配套/单位单位1、交通配套：、交通配套：紧邻弋阳路，是潢川东西之交通枢纽，门前有杭州、上海、固始、桃

61、林、上油岗火车站等多路大巴、中巴直通各乡镇、潢川城区，远至珠三角，南望潢川火车站，出行方便。2、教育配套：、教育配套：潢川最好的幼儿园中心幼儿园与本项目仅一河之隔，数百米距离之内有潢川一中分校、潢川第二小学、六小分校、振华学校等教育机构等。3、政府企业：、政府企业：潢川党校、潢川教委、潢绣集团、友利粮业、金星啤酒等政府、企事业单位既为本项目业主提供了办事便利，也为小区内居住人员提供了就业渠道及关联企业主及从业人员提供了商务便利。本期地块本期地块1、四至环境：、四至环境：北面：北面：北望已建成的柳园北区，环境品质较好，且已形成较好的口碑，有利于南区顺利销售；南面：南面：为待开发的空地，可用围墙进

62、行遮挡，同时用三期意向画面向客户展示一个更好的华夏花城大社区形象。西面：西面：蔡氏河岸有待深入整治，将本项目周边最大的景观及市政资源最大化为我所用；东西：东西：为低价低品质的小产权房为主，可以“跨入公园生活，告别蜗居时代”为主题作为围墙广告昭示世人。2、地块现状：、地块现状：柳园南区2012年5月已经动工，地块非常平整，无其它建筑物，目前部分楼宇基础施工即将完成，预计在春节前可以对外发售。重要客户重要客户10-20%5-10% 区域：县城区（包括机场新区等）职业：普通公职人员、企事业单位员工、中低等收入工商个体目的：受城区高房价挤压，同时看好经开区未来发展前景。 区域：息县、商城及固始临近潢川

63、的乡镇职业：各种类型目的：离潢川近或在潢川有生意往来，看好未来发展前景核心客户核心客户60-70%客群分类客群分类二、目标客户分析二、目标客户分析区域：周边乡镇农村，其中尤其以东东边桃林、黄岗、伞披、张集、谭店、小吕店、上油岗、魏岗、江集、传流店等乡镇是客源重点区域。职业：乡镇政府公务员、返乡务工人员。目的：改善为主、刚需为辅。客户类型客户类型客户特征客户特征物业物业倾向倾向户型户型需求需求地域来源地域来源职业收入特征职业收入特征心理特征心理特征购房行为特征购房行为特征企业管理经开区所在地企业少量城区企业收入较高年龄相对较大优越感强，追求自然、本真、健康的生活方式购买能力强，对楼盘品质、环境及

64、生活配套、商务配套要求较高。洋房4房/3房少数复式公务员/村干部乡镇为主，城区为辅事业家庭稳定隐性收入占一定比例注重居住品质希望提升居住质量改善性居多,在意居所私密性，多数安排子女到潢川就业上学，关注教育及生活配套。洋房3房私营业主外出经商返乡县东部乡镇为主其它为辅事业起步相对收入中等者希望提高生活质量追求居住配套的完善精于计算较关注价格看重未来发展空间小高层高层2房小3房私企、国企一般员工经开区为主市区为辅收入属工薪阶层年轻人居多，以实现“安居”为主要目标刚性需求，注重户型、面积、总价小高层高层小2房 小3房需求分析需求分析SWOT分类分析分类分析S(strength)优势优势（weakne

65、ssweakness）劣势劣势 1、环境配套：弋阳公园不可复制资源，中心幼儿园、小学、小学一应俱全。 2、交通规划：潢川火车站，多路公交、长途大吧门前通过。 3、小区规模：经开区规模最大，建筑品质、园林环境均按照经开区最高标准进行建造，并获河南省园林式小区 4、品牌口碑：物业服务潢川市唯一荣获河南省物业管理示范住宅小区，一期276套一月售光；二期销售同样骄人业绩1、目前商业配套与商务配套相对较弱，日常与商务交际活动相当不方便； 2、周边环境： A、周边大量待建空地，影响居住环境和景观， B、以小产权民房、厂房为主，房屋空置率高，居住人口稀少且复杂，治安管理难度较大。 （opportunityo

66、pportunity）机会机会 T(threat)T(threat)威胁威胁 1、区位发展规划日趋完善，随着弋阳公园的建成，将被视为生态宜居生活区域的象征； 2、随着周边党校、教委等政府机构的迁入及经开区企业的快速发展为片区的房地产的发展提供了有力支持； 3、京九大道正在打通，交通条件不断改善 4、其它开发商尤其是本项目南面海龙国际、凤凰物流城的加紧开发为本项目共同炒热片区。1、潢川整体房地产市场供应量大，值得一提的是小产权与新农村建设无论是在规模与品质上日渐提高，性价比直逼商品房，短期内整个潢川房地产开发商之间都会存在较大竞争压力。 2、海龙国际、凤凰物流城、锦绣花园后期项目等相对本项目低价的商品房楼盘相继推出，在一定程度上分流本项目客户。三、三、SWOT分析分析SWOT矩阵分析矩阵分析战略矩阵战略矩阵优势优势（StrengthStrength）劣势劣势（ThreatThreat）机会机会（opportuopportunity)nity) 凭借优势凭借优势, ,抢占机会抢占机会利用机会利用机会, ,克服劣势克服劣势1、借助前期项目开发取得的较好市场品牌形象，利用老客户及潢川百姓口碑效