虎溪大学城KTV可研报告1

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1、项目概况项目名称：熙街自助式KTV项目地址：重庆市沙坪坝区大学城熙街二期建设内容：自助式KTV、休闲娱乐场所及其配有小型超市项目定位：中低档营业面积：总面积1100平方米，共有35个包间。包括迷你包（3个*8）平方米、豪包（3*40）、 VIP(2*50)、小包（11*15）、中包（11*20）、大包（5*35）、超市50m2、厕所（2*30）、过道+大厅80m2、娱乐休闲区80m2。配置及建设内容：装修豪华、典雅、舒适，设有各式卡拉OK，采用VOD电脑点歌系统，高级录音棚。包括自助式KTV、休闲娱乐场所、小型超市等开发商概括：总投资500万，首期投入自有资金300，后期投入200万。其中：投

2、资成本124万，建设投资105，流动资金271，正常营业收入 39万。主要技术经济指标如下表所示 序号指标指标值1项目投资财务净现值（NPV） 2162项目投资回收期(Pt) 1.3年KTV项目可行性研究概括为三个原则，三个问题和五大部分三个原则：第一是市场调查和预测，说明它的“必要性”；第二是方案和建设条件，说明它的“可行性”；第三是财务评价，说明它在经济上的“合理性”。五大部分：-投资条件与项目选址-市场分析-项目实施进度安排-投资估算-财务分析三个问题第一是人际关系、社会背景不够完善。第二是政府的干预，导致贷款有困难。第三是财务估算上的问题。一、投资条件与项目选址投资条件分析项目选址各备

3、选方案比较市场分析熙街地理位置：熙街位于大学地理位置：熙街位于大学城中心，被十五所高校包城中心，被十五所高校包围，地理位置优越。围，地理位置优越。周边环境：环境优美，周边环境：环境优美，周边人员素质高，商业周边人员素质高，商业步行区，流动人口大。步行区，流动人口大。交通：周围的公交路线交通：周围的公交路线有有266、288、271、273等，还有璧山到大等，还有璧山到大学城的公交路线，带动学城的公交路线，带动璧山的消费者。璧山的消费者。娱乐文化娱乐文化: 熙街已有两熙街已有两家家ktv，他们已有了固，他们已有了固定的客服群和先前的声定的客服群和先前的声誉誉,相对来说竞争还是相对来说竞争还是有点

4、大。有点大。商业：商业： 熙街作为一个大熙街作为一个大的综合性的消费地，是的综合性的消费地，是一个集购物，吃，玩的一个集购物，吃，玩的步行街。步行街。市场分析陈家桥地理位置：地处重庆大学城、西永微电园和土主物流园“铁三角”的中心。“二环时代”到来，地铁一号线即将贯通运营周边环境：陈家桥的常住人口约为2.5万人，陈家桥老街目前还是很脏乱。由于公交线路的限制，造成新街商业不好。交通：晚上公交线路收班早，对于来回学校的同学不是很方便。娱乐文化：陈家桥的KTV的经营成效并不是很乐观，KTV都是在陈家桥新街，娱乐文化少。商业：主要是以服装和食品为主，娱乐贫乏。KTV各备选地址比较位置一：熙街面积1100

5、，位于大学城中心、位置适中，有停车场，租金1.5万/月。半年起租，押金为一年租金ktv位置选择位置选择 据上述对比得出：最终选址于据上述对比得出：最终选址于熙街熙街位置二：陈家桥 面积1100，位于陈家桥中心，有固定车位和非固定车位，地理位置好，客流大，消费水平居上。租金2万/月。半年起租，押金为一年租金。熙街位置图KTV位置位置二、市场分析市场分析可通过市场调查和相关费用预测分析 现状分析竞争者分析消费者定位推销与广告手段人员配置土地费用估算成本与收入预测经营模式2011 KTV 行业大翻身ktv现行状况 2011年，KTV行业自身定位明晰，发展各得其所。2009年ktv行业在恢复中积极探索

6、出路的同时，自助式KTV在数量上已经明显增加且发展速度之快，它将在生意上与高档ktv平分秋色。随着中国大的经济环境的稳定发展，作为长线投资，自助式KTV在2011年还会在中国内地继续发展。 专家表示，2009年上半年受到金融危机的影响，娱乐服务项目价位曾一度下调。自“十一”之后，生意回升，价位也有较大幅度的提高，这表明市场上整体经济活动都有所回升。同时KTV业也在逐渐恢复，2011年KTV行业会借着上海世博会的东风，在收益上打翻身仗。 高档KTV经历了2009年的低谷后，也在积极地寻找出路，拓展销售渠道。特色的服务活动越来越显示其重要性。特色业务占到总业务2030的份额，2011年ktv业的特

7、色营销会更加活跃，价格也会有很大的诱惑力。 节假日做特色服务是高档KTV提升人气的选择。同行业对比 熙街同期声熙街2012陈家桥东翰歌王服务内容：服务内容：KTV、餐、餐 饮、录制歌带饮、录制歌带音响效果：好乐迪的音响效果：好乐迪的4档档伴音，可以修饰声音。伴音，可以修饰声音。歌曲数量：每隔一周，歌曲数量：每隔一周，都将最新的打榜歌填进都将最新的打榜歌填进来，不过有些经典老歌来，不过有些经典老歌可能找不到。可能找不到。饮食条件：特色小吃饮食条件：特色小吃价价 位：高档位：高档KTV的消的消 费价格。费价格。停停 车：门口有车位。车：门口有车位。服务内容：服务内容：KTV、餐、餐饮饮音响效果：电

8、视机比音响效果：电视机比较大比较舒服，音响较大比较舒服，音响效果很好。效果很好。歌曲数量：最新歌曲歌曲数量：最新歌曲更新及时更新及时饮食条件：内有超市，饮食条件：内有超市，食品丰富。食品丰富。价价 位：主要针对学位：主要针对学生，价格中等，比较生，价格中等，比较便宜。便宜。停停 车：门口有车位。车：门口有车位。 服务内容：服务内容：KTV、餐饮、餐饮价价 位：中高档针对位：中高档针对不同人群不同人群音响效果：音响效果一音响效果：音响效果一般，隔音效果不错。般，隔音效果不错。歌曲数量：有二万八千歌曲数量：有二万八千多首，每周六都有新歌多首，每周六都有新歌推出。推出。饮食条件：不提供什么饮食条件：

9、不提供什么特色饮食，但旁边有佳特色饮食，但旁边有佳佳超市，食为天饭庄。佳超市，食为天饭庄。停停 车：无。车：无。消费决定档次以学生消费群体为主人群定位比例18岁以下5%1825岁大学生70%25岁以上居民及其他人去群25% 中低档娱乐中低档娱乐KTVKTV方案方案经长期调查和分析，拟建KTV项目需达到以下标准： 1、纵观KTV更新周期等一系列特点，我们KTV经营方式可为中低档娱乐型。 2、装修尽量为天蓝风格，天蓝效果创新和新颖，能达到更好的氛围效果。300人顶级娱乐城项目拟建规模 首先根据熙街当地消费水平及消费人群，由容客量可知项目面积在1100左右。确定拟包房为大、中、小包共27个包间，VI

10、P包2，豪包3个，迷你包3个，还设有娱乐包房2间等。容客量在300人左右的中低档娱乐KTV。 项目选址在考虑容客量为300人的同时要考虑到消防安全，建议选择商铺层高达到4米左右。 经以上的因素考虑，拟建项目地块位于熙街二期，该商铺具有潜在的价值，有固定车位，地理位置好，人流大，消费水平居一般。 将熙街作为KTV投资地，熙街交通，人口量，人均消费水平，多元化经济等优势，未来名企不断加入等，将会给KTV带来大量的潜在客户。优惠活动推广方式与措施优惠活动优惠活动开业前广告投入试营业优惠活动正常营业优惠活动DM单页、广播、报纸、网络单页、广播、报纸、网络折扣、会员、赠品折扣、会员、赠品唱歌、生日聚会、

11、唱歌、生日聚会、party利润与文化并重KTV概述简介： KTV定义可以简单的概括为：随着都市生活中人们消费水平不断提高，逐渐形成一个专门唱歌娱乐、供人休闲的地方。它可以附属经营，也可以独立经营。 若从KTV企业经营的角度来看，KTV的概念应为：提供娱乐及服务，以利润为目的，做有计划经营的一种经济实体。KTV经营模式超市KTV 经营特点：KTV与超市并重，为顾客提供食物和酒水，全部属于超市自助式模式，大大方便了顾客。品种丰富，价格适中，服务优质。顾客可以随心所欲的挑选自己满意的东西，重在玩的开心，吃得放心！KTV经营模式娱乐型KTV 经营特点：KTV的服务主要为了满足寻求高强度娱乐体验的客人，

12、此类KTV给顾客创造一种刺激豪放的娱乐体验氛围. KTV经营模式主题休闲吧 经营特点：以棋牌、网上冲浪，氧吧为其卖点，在经营过程中突出社会与文化的层次，独树一帜，一个聚合自己同类的空间，洋溢着幽静、舒适、温暖的文化气息。此类KTV的经营十分稳定，不受潮流影响。虽然不是KTV界的主流，但是长期维持泊来的KTV文化，并为顾客所推崇。KTV经营模式量贩式KTV 经营特点：价格适合学生消费群体，以固定消费群体，突显私密空间，体现娱乐文化，供学生群体放松心情，释放压力，更多的互动，打造一份独一无二的夜间生活。KTV平面图 人员配备图董事长总经理副总经理服务部营销部财务部综合部 服务部人员构架图楼面经理超

13、市主管服务部主管推销员、收银员服务员、迎宾、咨客 综合部人员构架图综合部经理保安队长超市管理员场内外保安保洁收银质检员仓库管理员主要能耗费用及土地费用估算 1、能耗费用估算3万元/月*12为36万 营业时间为18：00-次日凌晨03：00，由每月平均水、电能源费3万，可得31236万元 ，因此KTV的正常运营下，KTV的年能耗费用为36万元。 2、土地费用估算 由土地的所在位置可知土地上商铺租金，现已知项目地块位置位于熙街二期，其面积为1100，经评估，该商铺价值为1.5万/月，经调查，该商铺半年起租，押金为一年房租。21万的成本60万的收入KTV销售费用及销售收入预测 现以相关资料为基础，以

14、20天时间为期限，对陈家桥及熙街某经营中的KTV的实际收入和开支进行分析，作为本次成本收益分析的数据依据。对于新开业的KTV用试算收益来进行成本收益分析，试算收益反映的是对未来某一时期财务状况的预测，包括一定时期内的收入、支出、利润或亏损。 现开始对每个月（平均27天）收益进行分析，得出年收益率。试算收益表是按每日满座销售收入来计算，每日销售额度为2万元左右，因项目所在熙街区域位置不能保证每日客流量超过300人，因此项目试算按每月27天计算。 试算收益表计算方法为，把它看成销售收入的一定比例，通过对其他同类KTV的销售收入和成本的分析，确定在本次计算中销售成本占饮品销售收入的比例为35% 。

15、由试算收益表（收益表11）可大致得知KTV的销售费用（21万/月）及销售收入费用60万/月）。21万的成本60万的收入KTV销售成本费用及销售收入预测项目项目演算依据及过程演算依据及过程金额（万元金额（万元/ /月）月）所占营业额百分比所占营业额百分比（% %）酒水、饮料、食品、酒水、饮料、食品、水果、包房水果、包房每月有效营业天数为27天，每日销售额度2万元，则收入为2万27（天）54万5490%其他娱乐项目其他娱乐项目根据熙街同期声及2012调查，并结合熙街实际情况可知：月收入金额为6万610%销售收入总计销售收入总计销售收入的总额为酒水、饮料、食品、水果、包房与其他娱乐项目之和，即546

16、60万60100.00%销售成本销售成本销售成本实际占销售收入的35%，这是以相关资料和熙街同期声及2012的实际收入和开支作为进行成本收益分析得数据依据。由销售收入和销售成本占销售的百分比可知销售成本60*35%21万2135%毛利毛利销售总额为60万，销售成本为21万，可得毛利为60-21=39万393965%65%收益表收益表11KTVKTV销售生命周期表销售生命周期表销售额0投入期成长期成熟期衰退期KTV市场生命周期及目前所处的阶段0.5年0.5-2年2-7年7-10年三、项目实施进度安排 ktv的项目实施进度，主要体现在ktv的证件办理以及装修的进度安排，具体进度安排如下图：注：具体

17、装修时间要根据工程量详细计算核实。前期现场考察，效果图设计资金及物料全部到位1100毛坯房装修至可以使用竣工验收1-3个月根据工程进度安排3-5个月10-30天项目选址确认1-3个月KTVKTV证件办理安排及时间证件办理安排及时间卫生局批卫生许可证消防局批消防许可证工商局办理营业执照工商局办理国税公安局批特殊行业许可证工商局办理地税及办理组机构代码注：1、异地办理卫生许可证，需带本人身份证及暂住证。 2、上图所示时间是指在必要的人际关系支持下所产生的时间，不代表正常的办证时间。7天7天14天2天2天1天四、投资估算固定资产投资估算固定资产投资估算变动成本比例估算变动成本比例估算资金筹措资金来源

18、项目筹资方案3.42万元低运作高效率员工工资估算部门月（万元）服务部约2.00综合部约0.4财务部约 0.4超市部约0.24营销部约0.4总计约3.42万元员工工资表（固定部分）员工工资表（固定部分）41 固定资产投资是每年进行的必要投资，缺少固定资产投资，KTV将无法正常运行。一个项目的KTV固定资产估算，需要了解相关项目的大致运营状态，再根据拟建项目估算可得固定资产投资，具体要求数据有员工薪金（固定部分）、年折旧、能源费、广告费、其它意外支出组成，详细数据来源及具体演算过程，见表4143。21万元39万元意义何在资产投资估算费用支出费用支出演算依据及过程演算依据及过程金额（万元金额（万元/

19、 /月）月）所占月营所占月营业额百分业额百分比（比（% %）薪金薪金员工薪金由员工工资分析表得出，即：服务部（2万）综合部（0.4万）财务部（0.4万）营销（0.4万）超市人员（0.24万）+流动人员（300元）4万/月。46.7%员工餐费员工餐费为员工提供晚餐和夜宵补助5元，人数由KTV成本预算分析中的人员配备可知：服务部（20人）综合部（4人）财务部（2人）营销部（4人）30人，可知餐补为305300.45万元/月。0.450.75%瓷器、玻璃器皿、银器、瓷器、玻璃器皿、银器、餐巾、吸管、牙签餐巾、吸管、牙签根据KTV的经营，以及相关资料搜索，得出KTV瓷器、玻璃器皿、餐巾等属于易耗品，每

20、月必须备足量，储备量价值一般在0.5万/月元。0.50.83%清洁器具清洁器具每月的清洁器具所用清洁剂，耗费人工等费用总计0.08万元/月。0.080.13%水、电、气能源水、电、气能源水、电、气能源消耗根据KTV、88调查得知电为最大消耗能源，三者总计为3万/月元。35%超市货物超市货物酒水、零食、纸张、饮料等合计为8万/月813.3%娱乐器材娱乐器材骰子、棋牌、麻将、电脑器材等3万35%费用支出表费用支出表4221万元39万元意义何在资产投资估算费用支出费用支出1 1演算依据及过程演算依据及过程金额（万元金额（万元/ /月）月）所占月营业额百所占月营业额百分比（分比（% %）广告推销广告推

21、销广告推销为KTV开业做的广播宣传和KTV外墙广告，根据熙街的推销和陈家桥当地情况，可预估熙街费用大约为0.5万元/月。0.52.1%税金税金根据缴纳税费情况，一般缴纳营业税5%20%，根据大学生自主创业的优惠政策，免缴税费00维修、保养维修、保养KTV正常的营业都会存在一个维修和保养费用，根据熙街同期声和陈家桥东翰歌王的电话询问，得知平均每月维修费用在0.2万元左右。0.20.08%折旧折旧KTV的运营折旧，按一般物折旧及熙街同行业调查可知，KTV折旧平均每月为0.8万元。0.80.83%其他其他不可估计，可变动的支出，根据同期声KTV的意外支出，结合熙街当地情况，预算为0.5万元/月。0.

22、50.63%费用总额费用总额费用总额为费用支出项目的总和为21万元/月，费用总额占营业额的百分比为21/6035%2130.16%30.16%利润利润已知，毛利为39万/月，费用总额为21万元/月。可知利润为39-2118万元/月。由，营业额60万元/月，纯利润为18万元/月，可知其利润率为186030%181834.84%34.84%费用支出表费用支出表43月固定投资15.8万元资产（固定部分）投资估算 根据资产投资固定部分可变动部分，又由费用支出表42、43，可变动资产投资项目，及所占比例40.6%，可以得知固定投资项目，及所占比例。 人工成本固定部分（3.42万元/月）变动（4.7万元/

23、月），人工变动成本占营业额4.6%，所以人工固定部分占营业额为9.03%。 资产投资固定部分资产投资（21万元/月）人工变动成本（4.7万元/月）其他支出（0.5万元/月） 15. 8万元/月 因此，资产投资固定部分所占营业额比例为26.33%，金额为15.8万元/月 资金筹措资金筹措自有资金300；2年后在投入200万。初始投入124万作为采购成本，建设投资105万，剩余流动资金71万。 五、财务分析财务预测投资估算财务报表编制投资计划与资金筹措表财务效果评价盈利能力评价不确定性分析盈亏平衡分析敏感性分析投资回收期分析盈利分析124万元的投资支出分配投资估算 拟建项目的投资估算以项目达到营业

24、标准，能正常营业并取得预算收益为标准，具体项目投资安排见下表。项目演算依据及过程金额（万元）购买设备设有各式卡拉OK，采用VOD电脑点歌系统，高级录音棚等6060装修装修风格为金属，豪华装修费用（灯光音响设备除外）4545证件办理证件费用0.25万，其他为联络费用不做准确数字0.240.24人员投资人员筹备所需用的资金6 6人员配备员工薪金由员工工资分析表得出，即：服务部（2万）综合部（0.4万）财务部（0.4万）营销（0.25万）客户经理提成（25%）流动人员（万）3.45万/月。3.453.45优惠活动营业前期广告费用0.5万，试营业一个月0.3万0.80.8营业物品购买用以KTV营业前物

25、品准备8 8总计总计投资总额为45+60+0.24+6+3.45+0.8+8=124万元。124124通过表通过表41、42、43、44分析，可得分析，可得KTV运营所需资金为运营所需资金为124万元。万元。总投资表总投资表51财务报表投资计划与资金筹措表 投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表 单位：万元序号项目年份合计123451投资总额124000012411建设投资105000010512流动资金710000712资金筹措200000020021自有资金300000030022长期借款00000023流动资金借款00000024项目盈余资金000000投资计划与资金筹措表投资计划与资

26、金筹措表52NPV0盈亏平衡分析 KTV的项目是否可行，主要考虑项目的盈亏平衡，项目的盈亏平衡可先有净现值来反映项目的可行性再有保本销售来分析其盈亏平衡。 净现值 净现值(NPV)（各期现金流入量*贴现系数）- （各期现金流出量*贴现系数) 现金流入现值和 现金流出现值和 6012（21122112） 216万元 NPV0 项目可接受保证年营业额319万元盈亏平衡分析 由费用支出表42、43以及变动成本表44可知相关计算数据，具体计算如下： 由以上数据可以得知： 保本销售额 =固定成本总额（100%变动成本在营业收入中所占百分比） =15.8万元/月（100%40.6%） =26.6万元/月

27、即当月销售额为26.6万元时，一年销售额为319万元/年，KTV收入正好抵去支出，利润利润为零。为零。 保证年营业额319万元盈亏平衡分析销售收入、总成本和产品质量（KTV档次）之间的关系B,CBEP盈利B=PQC=Cf+CvQ亏损0Q*Q 由左图可知KTV的经营盈亏在于BEP（盈亏平衡点），而盈亏平衡点正是保本销售额，由计算可知BEP为319万元。年营业额682.8万元盈利分析 为达到年投资收益率30%的要求，需加入年投资期望收益（年投资期望收益为每月KTV纯利润1812216万元） 因此可以得知： 达到期望收益的年销售额 =（年固定成本总额+年投资期望收益）（100%变动成本在营业收入中所

28、占百分比） =（189.6+216）（100%40.6%） =682.8万元/年 如果对各种成本的估计是正确的，那么只要判断一下这个KTV能否获得682.8万元以上的年销售额。如果能实现这个销售额，则建造这个KTV就是有利可图的（即216万元/年）。 在上述计算中，“100%变动成本在营业收入中所占百分比”称为“边际贡献率”。边际贡献率是营业收入扣除变动成本之后的剩余部分，这个部分是对抵补固定成本和盈利所做出的贡献。 努力1.3年投资回收期 投资回收期的计算是将年现金流量与项目成本相比，从而确定回收期，其计算公式为：回收期=原始投资额/年现金流量 通过KTV的经营成本、收益、保本销售分析可以得

29、知以下数据：年利润为216万元，折旧费为9.6万元，原始投资额为300万元。 由以上数据可以得知： 年现金流量=年利润+折旧费 =216+9.6 =225.6万元 回收期=原始投资额年现金流量 =300225.6 1.3年 由以上可知在确保30%收益率的情况下，投资回收期为1.3年。不确定性分析敏感性分析收益风险投资目标敏感性分析：分析不确定因素可能导致的后果不确定性分析敏感性分析资产风险权益/债务经营风险财务风险非系统风险系统风险内部风险外部风险 非系统风险指随机发生的意外事件有关的风险； 系统风险与一般经营条件和管理状况有关的风险； 内部风险指与项目清偿能力有关的风险； 外部风险指与获取外部资金的能力有关的风险。附件- 工资估算明细人员名称人数工资（元/月）备注服务员201000按酒水提成为0.3%超市营业员21200按酒水提成为0.3%财务部42000综合部5800营销部41000其他兼职45元/天