购物中心的租赁经营模式总结

《购物中心的租赁经营模式总结》由会员分享，可在线阅读，更多相关《购物中心的租赁经营模式总结（31页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、、零售产权、整体租赁模式适用类型：大型封闭式购物中心二、零售产权、分权租赁模式适用类型：专业型步行街及底商三、自留产权、整体租赁模式适用类型：中小型百货超市和商场www.wi nfan #业内把零售产权、整体租赁的商业物业又称 作“管理型商铺”开发商拆零销售产权回收资金，通过长达 10-20年固定化、利率化的返租回报，将 经营权从投资者手中取回，然后委托专业的 商业管理公司进行物业的管理和经营，获取 租金，回报投资者。因为由专业公司代为 管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故 名“管理型商铺”。购物中心的经营方式有自营、联营、租赁等三种，鉴于目前开发商的人力和管理能力的有限，普遍选择租赁的经营

2、模式， 而租赁模式具体又分为零售产权整体租赁、零售产权分零租赁和自留产权整体租赁三种模式。本报告重点分析这三种租赁模式，并提岀相关的可行性建议，供开发商能够灵活运用。零售产权、整体租赁的运作模式分析如前面报告1提到的广百新翼在其商 铺的销售中，采取了所有权、经营权、 使用权三权分离的模式：为提高市场 接纳力，将商场产权划整为零，划分 为10-100平方米的小产权进行销售 回收大量资金。然后通过回报租金的 方法从购房者手中取回商业铺面的经 营权，其年回报利率定在 8%左右（高 于银行贷款利率才有吸引力）。这样 所有权属于投资者、经营权由专业商 业管理公司掌控、入场经营商家拥有 物业使用权，实现了

3、三权分离。在统 一经营的背景下，最大程度实现商业 物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。从广百新翼的运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了开发商的资金紧张问题。而广百新翼交由“广百”统一经营管理，则进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。_富期磁託琳我我磁加点工厂匕讥讥讥讥X级聂gJ Xv： 羞逸用购炉绥胚砂13=畀；：汁用卅川卅meiTMEh匕上.“. . . . . . . .集歹瞬沁r” 谶 :888j :父磁m交出：*感琵:澎网辽匚施熔蛊二二 噺寻找购物中心的最佳赢利模式购物中心

4、的租赁 经营模式分析1、各方利弊分析（1）幵发商：快速回笼资金，风险小对绝大多数开发商而言，是 没有足够的资金实力和耐心 等待物业的逐渐升值和租金 缓慢抬升。通过零售产权， 短期内回收大量资金，保证 工程建设的顺利进行和物业 的正常营运一一这或许是不 得已而为之的解决之道。封闭式的大型商业物业往往 一卖就散，一散就乱。通过 将经营权以固定分红回报的 形式从产权所有者手中收回，I 11V A Jl-l I I I I I I I I I I 0 II II I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I Ltl F g I t J I

5、I ITU 9 I I I I I I I I n II II I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I ff 1 ftF ?*. I交给真正具有经营实力的大商家进行经营，实现统一规划经营， 易MH . AM Jlr Ld吸引上行人流，盘活楼盘，有利于楼盘升值，让客户感受升值空间。 开发商一般在项目销售结束、 商业经营步入正轨后全身而退，将商铺的控制权交给了专业的商业管理公司，而商业管理公司是否能够进行科学的营运规划、完善的经营管理，以及其资质、理念将对商铺价值、长远的租金回 报起到重要的作用。在这种高风险高利润模式的运作当中，

6、涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。而且，回笼资金（即产权分散销售）与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性：试想，一个销售不畅，入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市中心，经营不善冷冷清清，返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的大型购 物广场，即使当年开发商销售良好，早已赚得盆满钵满，但此时其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。投资者优点省去了投资者岀租的风险和收取租金的麻烦，对于投资者来说，可得到极大的便利；免去了商铺岀租期间

7、对于物业各项管理所需花费的精力，经营管理公司具备对物业进行规范管理的能力，可以确保物业岀租期间的安全及业主的各项利益；确保了市场运作初期的业主利益。一般“管理型商铺”委托经营合同签订时，都附有若干期限的固定回报条款，即在市场启动初期的若干年限内，由营运管理商向小业主按固定利率支付租金回报，租赁期限相对稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险；统一经营的商铺具备对经营业态、整体形象、商家组合的有利控制，有利于实现商业物业的 整体竞争力，促进物业与租金的长期增值。风险大型封闭式商场与商业街或普通临街铺面不同，各个商铺能否增值与口岸关系不大， 主要依赖于商场整体经营的成功。在委托经营合同长达

8、10-20年运营期内，一旦商场经营失败， 商业管 理公司无力承担租金回报，会导致业主租金颗粒无收；在委托经营期满后，投资者取得对商铺的处置权，会产生种种难以预测的后果：或许部分投资者不再满足于商业管理公司的固定利率回报，要求自行岀租或者自营，这是合理且合法的要求， 这将逐渐破坏原有的经营规划和布局，甚至对整体的经营产生负面的影响，风险在此时将渐渐暴露。(3) 经营者商业地产项目的经营商与开发商天生是一对矛盾体 -开发商希望拆零产权销售以回笼资金，而 经营商希望只租不售保留完整产权以便于统一经营管理；经营商希望有更多的面积营造休闲的商业氛围，开发商希望出租更多的商业面积。从商业经营角度看，管理型

9、商铺类似于整体自营的大型商场和专业市场，与沿街独立商铺或零售零租的商业街产生了较大的区别，有利于与沿街独立商铺的竞争：有利于经营管理在整体经营上，管理型商铺一般对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，做岀正确的决策。租期稳定商铺的租赁期限相对稳定，而不像独立产权商铺，过多地受到小业主心态与个人需要的影响。.J J b bltlllk i= =Viwrilllll tlllllllMIIII i IB IIIIIIBH 1 til| |丫时祇 ftllfTTTTTnYAWlKlTTTTTrffnmniL_ in m-rW

10、 y Bn蚯十翩血删费测鲤0伽犧狮顾颐逾顾测欝顾顾j逾jj鲤嘔FT IKMtdll-IMIIflLiVirilllEllfllBIllllll III ITTTl | liirEtfrBHIIII! FFVIHIH1II1 LdBUBHBB.wwwwwwwk、ggMagwqQflOflaflflqwwaapfMMHJjgMiiini那1WK? f1 袖iiliiWIf IMWIIWIIN 簡邯VfrirvrfflWWtf 稀删醐 IfflMffW冊 HM师砒 IT22亦掘沁2勰侧?卿(11卿卿您轉倍s倍軸俩fl伽mis倔息潮阐fig呦闪陛 imwYYrmTiTi I 询r加mmiYiTYYYT

11、TmnnnnmnETrmYnnnmYmn rwniMTinn価nmrf 翼阳门门门门百询丫门丫门0曹1门丫门门仃I门II仃11iiinnp辿鲍翌jmmnnmn国画doe 晒丫|丫j 秤 TiTiTiYiYiYiYiTiTniny 氓!泊丫iTHTfttiifrwiiiiiTinnTfniiii i i 111111111 If怖i i 1 i i i i i i i i i i i i i i i i i i：帝箭舒育牙：1 ： ： ： ： ： ： I i i ：:等帚讦許帝帝饰蹄許f幵帝饰饰常饰T 顾血1丄二|工|工|丁iIilTWiT疔门； i ；，； ；T可価伽EfflM疫顶丽www.w

12、i nfan 27寻找购物中心的最佳赢利模式购物中心 的租赁 经营模式分析租金稳定商铺租金相对稳定。整体经营的管理型商铺受到经营管理公司的严格管理，对于租金的确定，经营商会有稳定的策略，沉浮一般不会太大，有利于入驻商家长远经营的规划与预测。配套服务由于经营管理商的统一管理，管理型商铺的配套服务将明显优于一般独立商铺2、S WOT分析隕議回维快.便于锐一管理 免去产敬人的经营営埋cJ*i. 1 丄Lh ilKd苛冋刪内能占傅 - fc. II. J J _.區返岳期路束石 齒场静昏问题專咼寤冋無台目曲站比一Jh?-W I Z7 J 1HS K* 1亠同社H內駅i普麻寸沖：口磁1/锁Ml . it

13、il ra* I r Ji u i zjl. ri/c riz h. yj fiL Fjrt I vc jaya . I1 iu |_ XX. -iFr- +Mr rail_1_.云 kJA 上 tTJ 同I TH? 11 占 UL j4ni l,Mrr A . b段宾百岡.槪咼：:-r.n I 3林L砂y 彩 k J g I .YHTTn i 投齊口报台同朋满后的术来 前杲难限预測；有利岳远规划管理www.wi nfan 29寻找购物中心的最佳赢利模式购物中心 的租赁 经营模式分析宏规经沸向好*商业地产 投资回收周朋短，抵资就 益长曳而稳宜(1) 优势资金回笼快、便于统一管理管理型商铺类似于

14、全产权式独立商铺和 SHOPPINGMA之间的过渡产品， 它集合了产权式独立 商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进行商业管理的优势。既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面。免去产权人的经营管理对购房投资者而言：管理型商铺省去了投资者岀租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。有利长远规划管理从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、 商家品质、形象定位有着清晰 的界定，有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测， 从而做出正确的决策。且与各经营商家的租赁期限和租金相对稳定，有利于

15、入驻商家长远经营的规划与预测。劣势投资回报合同期较长，合同期内的发展状况难以预测在投资者与商业管理公司签订的投资回报合同中，为保证主力商家的长期经营，一般合同期长达10年-15年。在此期间，因经营管理不善，租金收益较低不足以偿还投资者的固定回报，甚至商场整体倒闭的可能性是完全存在的。大型封闭式商场基本无临街铺面，各个商铺能否增值与口岸关系不大，主要依赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败，会导致业主租金颗粒无收。投资回报合同期满后的未来前景难以预测:t-i :：t ：沁沁：*MW；r ffTYtfftttfftftunBBBFs or mvr*iTQxrrimrm；：；:；8888$ ；?S

16、d8S8SSffi9$38aiiHxrmcnvrmnnnnatinnncnuRQE二 谗腮讨的UM沁蹄催陛99ftt MCfr1iJ4:- HXXXXWOOHaMOfHM翊踐僚空型S8S88S88888SS蹄溯10年-15年的合同期满后，购房者重新获得商铺的经营权。如果此时商场整体经营正常，投资者 可能不满足于不到10%的投资回报率，要求进场自行经营或自行岀租；如果此时商场已是惨淡经 营，投资者（尤其是一层商铺的投资者）可能岀于对商业管理商的不信任，同样要求进场自行经 营或自行岀租，这将会破坏商场统一经营格局，引发一系列不可预测的严重后果。www.wi nfan #寻找购物中心的最佳赢利模式购

17、物中心 的租赁 经营模式分析vTrwriivvsSHsr drvvwwv t -d- J-： ffo ” 亠- -爾嚴樽密菊二甘益細觀釁沖毀;工严总玉85?湘斓除零二；.:：:r Th；也訂二；严血曲盘；】门打卅朋跨SMSfifiaa逊- ： /jwuu-；沁一土 ；:咖 八趣升找i；幽flflflftiii週asz床=；：.；:醞崙；畀；.；:；筑浮泗Sfc洽PfiSfiSflfBS耀郴WWWWAW.*.-.- , ./ . . .i J WiWWWjWWWWV /.-AWwWwww.wi nfan #寻找购物中心的最佳赢利模式购物中心 的租赁 经营模式分析www.wi nfan 31寻找购

18、物中心的最佳赢利模式购物中心 的租赁 经营模式分析二层以上的商铺销售难度大，投资者风险高大型封闭式商场各个商铺能否增值与口岸关系不大，主要依赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败，一层商铺尚可依靠一定的客流量继续维持，二层及以上的商铺却无力回天。(3)机会除了宏观经济的发展和加入 WTO带来的机遇外，整体租赁零售产权的管理型商铺还有以下的市场机会点:因为证券市场的风险 太大，银行存款利率 的一降再降，房产投 资尤其是商铺的投资 成为投资者的新宠。 商业地产相对于住宅 和股市，具有回收期 短、收益率高、可以 利用银行贷款的优 势。通常商业地产投 资回收周期是6-8 年，此后年岀租收益WSSSS

19、SS/SK! ；- -； J i-i if- _富* f且.L 1 j VCMAXA19 U 1 X JLI i 4 f-K3MD(K悩OCOOOOOOOOOOOO0SflOCtMWVWRHQQQQXXX)OlKOOOOOOOCU&M HIJ I U -nKfLi!ilmmn裁淳 川审科匚寸前耀哥&赵88朋亟J并赴工软 aMMSMgMaMM-6 . 2、* /5BaaBBBBBWWWH 疳&卅戕L罠险也”;左:砍礙MSBBSM 挺空世:迪 互 i-JbLUdmmiJuMMi ；iffi翊嫩黙黴辣淇戲殺!138833探住88空邀;:和K遊:许:爱:诲涼百询 aw&ygaaBMW?馭旳開论:xf&

20、M血a丁 /加* 宀乂思片- :. L 百；vt-. ,疽” 亠-. 画豳翻題闕颐腳範曲磁3漁浓空滋滋期瞬關SSB豳烝 8888888测888卿潮麟8紳撷疥漁液鸡郴8孵88888888瞰統S8张罔竺竺聲 9UISH圖彌加网廖舅磁44冲冲冲乂齐栄心：走+冲冲冲豎刚血刚榨世咖S烦咖JU翎施顾咖対:;:;JUkJLJLJLJLJ 上.一 _J!_VXJLKJ 湖事!耳ffS!事ffff；爭旦口：曲:口:山：口耳总工盘My白盘:嵐:丸工山工必4：敕幣:口 W碎曲vwwvH-v.umm-u.-曲- m-= m mn n -m-gm-= m w -HHtdHHt工-工応77工11-卜1-1-卜卜1+44-

21、卜期燃遠磁集磁辺烘戦S馆瑕匸熔裁變鹦煙燃史遨辿牛世鯛送迤!裁鰹聽裁犧就 旳賃或畑秋：6：卫+；3曲鈕畑乩宓乂乂： *nrf tfYii * ri ri 送*nHmf YrvHH*rimr*mnn 百r f - - Lil www.wi nfan #寻找购物中心的最佳赢利模式购物中心 的租赁 经营模式分析www.wi nfan #寻找购物中心的最佳赢利模式购物中心 的租赁 经营模式分析效益下滑。据中华全国商业信息中心对全国重点大型百货零售集团、股份有限公司和百货单体店的统计，2002年商品销售利润率分别为 0.97% （ 2001年为1.34%）、1.02%（ 2001年为1.2%）、2.4%（

22、2001年为2.8%），因此商业租金收益极可能不足以冲抵返租收益。具备社会责任感的开发商应将回收资金投入新项目，形成整个企业资金的良性循环。（6）重视商业管理公司扮演的角色重视商业管理公司扮演的角色，以专业商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托经营机制，走中介专业化、规模化的道路，允许开发商逐渐退岀，改由商业管理公司承担起物业保值、增值、正常返租的责任。（7）处理好“返租后遗症”租赁返租协议到期以后的“返租后遗症”仿佛一颗定时炸弹，威力如何有待时间的验证。是否能弱化或者解决该问题，有待于商铺业主委员会（或商铺投资基金）以及商业经营公司的成熟方能得到有效、彻底的解决。此外，国外流行的“认购面积、共

23、有产权”的办法也能很好地解决“返租后遗症”，其操作方法是，开发商将商业物业或写字楼，划成几大区域，每个区域再划成等面积 的若干份，每个购房者可购买其中的一份或几份，所有购房者共同拥有这个区域的产权，每个人可执有共有产权证，这实际上是产权证券化的前奏，类似于“基金”的形式。当然，这种办法在 国内尚未突破法律和相关管理规定的禁区。、零售产权、分零租赁的运作模式分析分零租赁经营，零售产权是一般中小型开发商在开发低层商业楼盘和商业步行街的作 法，它一般将营业用房分隔成10-100平方米不等的小型独立商铺，既方便销售产 权，又不影响经营，商铺由业主自营或自租。产权和经营权直接分散到客户，滞 销商铺则可作

24、为开发商自营物业。这种方式有利于资金的迅速回收，不利于扩大企 业资产规模和统一经营定位。因为产权分散，难以统一经营管理，如果楼层较高， 则极易出现一楼经营正常，二楼以上冷冷清清的局面。如楼层不高则风险相对较 低，特别适合于商业步行街。1、各方优劣势分析(1) 开发商在分零租赁经营，零售产权的运作模式中，开发商处于相对有利的地位，可以凭借项目本身的优势 迅速完成销售回收巨额资金，又不必承担长达十余年的返租回报，能够在项目清盘后全身而退。开发商的普遍心理是尽快将商业物业岀手，至于岀手之后，是否进行商业物业的管理，有的开发商根本没有考虑，有的则是有心无力，因为在商铺全部销售之后，所有权与经营权是完全

25、归属业 主的，开发商无权干涉。正因为如此，开发商缺乏对项目的整体控制力，而散户自身调节的经营风险很大，出现后期经营- ；I： I飞为为申iThiirnTi丁nTFmmwitfmAFrHiamQThmimfcri；n；Tftf 加；:； ；強:空:玄垃扯圧&；炼濒;濾殛彌沏88滋知； 2这许寿器茨筑筑酬眾乜帰总ftf時落置曲应蠱戲杲用卿 卅：:Hk： ：-!-： ： ： ： - 4t!* :；.吃巧占：；j ：；j=Yiiirrrt 1*i_iT*ViTirrm_：门MUHMMimfifF訴i 申；_ ;斉的斉it朋沂冷用沂齐悔;沏蹄出siww购伽匹伽临;込朋蹄 昇科 ：:-午门环:口否？治黑海

26、:右誉泮浴次:鄂熔之郴tf辔次芒強苓湖aRFiWg护gflfb甜険w叽：二.-=门立FmmrmTmwGmf mnmr匸锤ix莅$； i ； ； ；72蹄卉丹冷活冰话彌踰打蹄皿:?m?邮谊,摘孫；S8SSS欽v* .“ ioooot :-f i oaa-：mmmnmu沁 W S；沁涿戲&矽觀空&沁处逊燧磁5S&B&；趣笑总磁8 ： K128迈 干SA孤找裁浒删銅觀嗣豳扶耶爵豔邈SSS1B咖曲磁站帰Si砂坤 U 逊？mSH觀mmnroiTmfrnTif mm，nogg.ixiaGTESimnmrmimmirrmmmTmnmmAmcrfmrif com 左上 nrraanifw 二二二二二二二 吐I

27、 騒酉乍 WWM4 石*_：叮口80000000000000000001 欣300兀门000000000000001 *不力的状况：开发商品牌受损失， 楼 盘的品质下降，租金走低，投资者不 能获得高额稳定的租金收益，投资受 损。问题的原因在于：经营权分离本身经营权分散，这属于运作模式先 天的劣势。后期经营定位不当商业与房地产开发是两个不同的行业，开发商懂得房地产开发，却不懂商业；做商业的人，只懂 商业，不懂房地产开发，造成了信息的不对称。开发商不应盲目地建设开发，应该先招商，让商 业经营专家在开发前期加入进来，在定位、流线、布局、结构的设计中广泛参与，这样项目比较 容易获得成功。开发商的心态和

28、理念偏差对开发商而言，应该有社会责任感。如果今天开发商赚了大笔钱走了，明天投资者纷纷套牢，这 对开发商的品牌是有相当不良影响的。商业步行街的运作主要由三个环节组成：开发、销售、经 营。前两个环节中，开发商当然要讲求投资效益， 追求利润最大化，但不能一味做高商铺售价， 占 据全部的利润空间，到了众多投资者手中，已经没有足够利润空间和增值空间，投资者为了达到 起码的投资回报率，租金高居不下，经营户无力承租或者经营成本偏高，造成后期经营管理失败。(2) 投资者零售零租的运作模式深受投资者的喜爱，原因在于投资者对实物形态产品的真实取得和控制。与投资者必须签订10年一15年的委托经营合同相比较，它更能满

29、足投资者对物业的控制需求。零售零租的运作模式没有零售整租模式长达十余年合同约定的稳定回报，商业街产权式独立商铺的不可确定性和动态性更强，这更加考验投资者的眼光。(3) 经营者对于专业型商业街来讲，由于其经营商品统一性的特点，形成了消费群体的聚集效应，人流量或 : 许不如有大型超市作为核心主力店的复合型商业街， 但人流量的含金量高，人均消费量一般高于 复合型商业街。而且还有物流、信息、资源的有效共享，经营成本比较低，不太容易出现因商业 : 街的规划设计不合理影响整个项目运营的现象，经营商家的风险较低。 而复合型商业街的经营商家需要考虑的问题要复杂得多， 如何充分利用核心主力店的人流量， 使 :目

30、标消费群体与其重合是关键。如果核心主力店是大型超市，其有效消费群体为周边普通居民, 则不适宜经营中高档精品店或高级餐厅等。如果核心主力店是大型百货公司，则情况恰恰相反。2、零售零租模式的综合分析零售零租的运作模式有着旺盛而长久的生命力，也受到广大的中小开发商和专业投资者的青睐。对开发商而言，资金压力小，运作周期短、短 期回报高、长远隐患相对不明显。对专业投资 者而言，这种独门独户、产权完整的小商铺， 其产权明晰，对物业享有完全的控制权、既可 出租又可自营、易变现，因楼层低或为开放式 商业街，其长远风险相对封闭式管理型商铺较 低。但产权的顺利拆零销售并不意味着项目整体运 营的成功，从长远来看，决

31、定商业物业是否成 功的关键在于经营，前期所有的工作都是经营 这个环节的铺垫。但零租零售型商铺最大的劣 势就在于经营，分析如下：(1)经营权分散，难于控制管理各个商铺经营权完全分散，开发商或管理公司 很难控制，整体的经营定位、档次主要为经营阻席蹄阙醐霜沪阳测極跡 啊cmt地omo跑m(加加曲Bor mooooc】tyrrmYirTrmiiflHnHiifliihiuiu 山 UTaxn: in raccooom 1 - i i 4 JQ 起凫I-QQC dd44AAALhrA訂 ” ；：j ； . tf JIUMMIIIW JILtUA* * AV .! ； m 订尸.*.*nVo u陰门爲JD

32、Wr囲區宅存他厲讣d川讥 岂岂AW丿羔胡翦ffiBSSW钿覘甘讥譽怙I I M H f H Hi fir* *TirrnvrtihiiT 宦溜gjj跚SjggffiBBB舷解忠妙软软忠 人罷旳冊冊俪冊w耐讯丫帛卅辟商家自行调节，甚至投资者都处于被动地位，经营风险很大。试想：各独门独户的商铺由各投资 者自行岀租后，连起码的开张、关门时间都无法统一，如何树立商业物业的统一形象？产权、经营权的分零造成经营定位的不明确，经营格局的混乱，导致经营商家的效益、投资者的回报、开发商和商业管理公司的品牌得不到保证。(2) 公难面积大，投资回报率降低复合型商业街如果是室内的，往往公摊面积接近50%投资回报相对降

33、低，而且因无整体的经营策划，上行人流量少，二层及以上的商铺经营风险极高。(3) 受天气影响大，效益不稳定复合型商业街如果是露天的，则受季节、天气影响较大，仅在春秋暖阳之际才可能吸引较多人流 量，而长达9个月的酷暑严寒阴雨时节都拒客于千里之外，季节、 气候对客流量的负面影响极大。3、适合范围：专业商业街由于专业型商业街经营商品统一性的特点，一般不会造成经营定位的不明确，经营格局的混乱, 投资者和经营商家的风险相对较低，更适合于这种模式的运作。因此，零租零售产权的商铺虽然在外部环境上顺应了广大中小投资者投资发展的趋 势，又能为开发商带来较大的短期收益，长期风险相对较小。但其适应面较窄，主 要适用于

34、专业型商业街，并不适用于复合型商业街，更不适用于楼层较高的商场。三、自留产权、整体租赁的运作模式分析整体租赁，不售产权的运作模式是非常普遍的，目前大多数中型规模的百货商场和超市等所在的商业物业都采用了这种模式。零售业对资产的流动性要求较高，一般都是通过租赁的方式取得对 物业的使用权。如报告i中所提及的五月花广场和名盛广场，还有广州天河城广场、中华广场等 都是采用这种模式。1、开发商与经营商的分析(1)开发商对存有大面积空置营业用房的产权而并不打算分零销售的房地产开发商而言，如能引进目前属于稀缺资源的知名百货经营商或大型超市， 往往是以低廉的租金甚至短期免租为代价。 微薄的租金 远不能形成对巨额

35、投资成本的合理回报，但开发商对此仍趋之若鹜，其原因在于：带动周边物业升值首先，配套性和聚集效应很强的百货商场、大型超市等商业经营项目能带动周边住宅或商业物业的销售，自身成为住宅小区的配套项目。 这就类似于在项目开发中， 建起了商业设施和文化设施， 做足配套，使开发的项目有了更多的生机和吸引力，从而提升了项目的档次， 提高了项目的知名度和销售率。提高项目自身价值此外，依靠成功的商业物业经营，能形成以其为核心的新商业圈，大幅度提升该地区的人流量， 达到商业物业自身的不断增值，最终实现长期的利润最大化。开发商业物业，如果仅限于及时卖 出回收资金，则失去了长远的积累。 香港的几大地产巨头，对自己开发的

36、商业物业往往只租不售， 将主要经营方向之一用于几十年来累积的巨量商业物业，在经营过程中让资产成倍增长，并以此固定资产成为更多商务机会的契机。新鸿基的利润来源，约有一半来自其长线投资物业的岀租回报，这种长期性的高额回报及可作资本运营的项目，是住宅开发永远无法达到的。(2) 经营商经营商为了适应变幻莫测的市场需要，常常需要增加或减少营业面积，甚至改变经营地点，一旦选址不当或者经营不善，通过租赁这种方式能够降低退岀壁垒，减少经营风险。由于90年代的房地产热潮，在全国各大中型城市留下了存量巨大的营业用房，为百货零售商家提供了广阔的选择余地，经营商家具有很强的讨价还价能力，往往能以相当低廉的单位租金获得

37、营业用房。在国内，这种并非量身订做的营业用房一般是写字楼或住宅下部的商业裙楼，商业裙楼不仅空置率高，而且其附含的土地价值被塔楼的住宅部分分摊一部分，所以租金价格往往比单体商业物业更有优势，但也存在明显的不足：众多住宅裙楼的柱网、承重墙、剪力墙等分布不规则 以及核心筒等现象，给后期经营带来严重障碍，限制了商业业态的选择并降低了商业物业的市场 价值。大型的超市、百货业经营者租下商业物业后，绝大多数都要进行二次设计和大规模的改造， 包括机房、设备房、卖场布置、空调、照明、自动扶梯、甚至主体结构等等。www.wi nfan 39寻找购物中心的最佳赢利模式购物中心 的租赁 经营模式分析2、优劣势分析(1

38、)优势分析产权租赁关系明晰、简单这种方式由于不涉及产权的转让，仅仅是租赁方与承租方的关系， 双方责权利划分简单，有利于灵活的合作。无违规之嫌，操作安全简便与返租、回报、分红等涉及产权拆零的模式不同，整体租赁、不售产权的方式不存在打擦边球等 违规之嫌，操作安全简便，不易产生法律漏洞等隐患。推广费用低整体租赁只针对具有一定知名度的零售业或专业商家，而不是对众多的中小商家进行招商，不售产权也省却了与广大的中小投资者打交道的麻烦。这样大大节省了面向公众市场的营销宣传费用，而营销费用一般能占到项目总销售额的1%-3%数额较大。固定资产的增值，楼盘的销售推动成功的商业物业经营会带来双赢的良好局面，它能形成

39、以其为核心的新商业圈，大幅度提升该地区的人流量，达到商业物业自身的不断增值。而项目主宅销售率、入住率的提高，同样也为经营 商带来大量长期有效的消费群体，这样相互促进，共同发展壮大。www .winfang .com41寻找购物中心的最佳赢利模式购物中心 的租赁 经营模式分析www .winfang .com#寻找购物中心的最佳赢利模式购物中心 的租赁 经营模式分析WWMMWWMWWWWQQWWWjuunI n j I Ii nmr： ；tV f十 1十 TII V44A 11 M4Vt=rm： VV 刃;瓷丫泮觀探沁谿爺济鋼S蹄4444M4M4M4HHHHH4444444M4M4M空曲游R-M

40、AMJJJJ.-JJL-R-.r.- w?Cw? 4XV+v+Vt*- M-T+W 4 ; ； S ： ： i J iKiKKii _?_ *h_l.亠_丘M4MWM444444M44M4M44M4M4HM4MMMMMM4M444M4MJUUUUUUUUUHJLUJUUWWUUUWUWUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUJJULUWUAUMWWUUUUUUUUUUUUUUaWJUUUlWJUUUtwww .winfang .com#寻找购物中心的最佳赢利模式购物中心 的租赁 经营模式分析*w-= 1 - J MWWWbCwww.wi nfan #寻找购物中心的最佳赢利模式购物中心 的租

41、赁 经营模式分析www.wi nfan #寻找购物中心的最佳赢利模式购物中心 的租赁 经营模式分析TmnmmrmrminnnnmrmimTrvri.1 s5J瑟卩i rt t I f mnmnpr;郴Xi.:；e.i住住gggg盘；.i . FHTHHHHWn HVYHTH:FFFFFFFFFITTHHfHn 林门 I 、和趣加加QQQQ宓临QQ皴愆边边SOQQ财QQQQQ0煙nor牒題於思思抽&題氏毘熔WWWWWVWtaVl/VWWWWWWWWWWWWWWWH.PWViwww.wi nfan #寻找购物中心的最佳赢利模式购物中心 的租赁 经营模式分析www.wi nfan #寻找购物中心的最

42、佳赢利模式购物中心 的租赁 经营模式分析(2)劣势分析资金回收有限目前银行对房地产业贷款控制力度的加大，上市融资更是难于登天， 而房地产开发又是资金密集型的投资行为，周期长、风险高。对于广大中小开发商而言， 融资渠道极为有限，融资成本较高。 整租不售产权的方式只能回收少量的资金，对捉襟见肘的开发商而言，是很大的考验。尤其在工程建设期间，因为建设资金紧张、融资渠道有限，只好破釜沉舟，拆零产权进行销售。对开发商的社会公关能力要求极高能否引进知名度较高的大商家，除了与项目自身的位置、面积、层高、配套等硬件条件有关系，也是对开发商外部公共关系的一种检验。 在空置营业用房数量巨大，新兴小区商业配套需求旺

43、盛 的条件下，知名度较高的商家成为开发商争夺的焦点， 其选择余地很大，需要开发商具有极强的 社会公关能力才能争夺到这种“稀缺资源” 。商业裙楼的先天劣势除了少数开发商为零售商量身订做营业用房，目前的商业裙楼基本上都是作为塔楼的补缺或配套。如住宅塔楼的裙楼，常常做成超市或餐饮店或会所等，优先弥补物业自身配套和周边配套的空缺或不足，为住宅的销售服务，成为提升楼盘附加值的卖点。但裙楼的经营业态会受到塔楼形态的制约，比如塔楼是住宅，裙楼就不宜经营油烟过重的餐饮。而且开发商前期缺乏商业经营的专业人才，所修的商业地产都存在不少缺点，目前众多住宅裙楼的柱网、承重墙、剪力墙等分布不规 则等现象，都限制了商业业

44、态的选择及降低了商业物业的价值。www.wi nfan #寻找购物中心的最佳赢利模式购物中心 的租赁 经营模式分析四、购物中心的三种租赁模式比较主要模式主要特征优劣势分析适用物业优势劣势零售产权 整体租赁三权分立（所有权、经营权、使用权），售后返 租，委托专业公司经营 管理。快速回笼资金，风险 小；可以避免零售产权 导致经营混乱的局面。涉及大型商业项目的规 戈卩、设计、招商、销售、 工程等所有环节，对开 发商的综合运营能力要 求极高；二层以上的商 铺销售难度大。大型封闭式商场。零售产权 分零租赁二权分立 （所有权和经营 权直接分散到客户 ） 产权所有人经营管理。开发商资金压力小，运 作周期短、

45、短期回报高、 长远隐患相对不明显。往往卖就散，后期难 于管理，对物业的形象 和开发商的品牌有损。专业型商业步行街 和低层商业楼盘、 专业市场。自留产权 整体租赁二权分立（所有权和经营 权），由经营方负责整体 经营，不拆零销售。产权租赁关系明晰、简 单；无违规之嫌，操作安 全简便；推广费用低。资金回收有限；对开发 商的社会公关能力要求 极咼。中型的百货商场和 超市。www.wi nfan 43寻找购物中心的最佳赢利模式购物中心 的租赁 经营模式分析www.wi nfan #寻找购物中心的最佳赢利模式购物中心 的租赁 经营模式分析五、购物中心招商管理的原则现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经

46、营单位和多样的消费形态，统一到一个统一的经营主题和信息平台之上。统一运营的管理模式特别适用于中国，历史经验教训表明，不能统一运营管理的购物中心，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。这种情况在国内已经岀现多次了，如初期运做失败的杭州涌金广场、广州中旅商业城等等。1、统一运营www.wi nfan #寻找购物中心的最佳赢利模式购物中心 的租赁 经营模式分析www.wi nfan #寻找购物中心的最佳赢利模式购物中心 的租赁 经营模式分析筋一招內怜理ur ni_i!纬一厢名临協ITAJgFli Uwww.wi nfan #寻找购物中心的最佳赢利模式购物中心

47、的租赁 经营模式分析www.wi nfan 45寻找购物中心的最佳赢利模式购物中心 的租赁 经营模式分析统一运营一般包含四个方面的内容：统 一招商管理、统一营销、统一服务监督和 统一物管。这其中“统一招商管理”又是 后面三个统一工作的基础和起源。这项 工作的成败得失不仅决定了发展商前期 的规划是否成功，而且决定着后期购物 中心商业运营的管理能否成功。经过经营定位、经营品项/服务功能设计、经营规划布局设计、建筑规划设计、 运营管理设计、招商设计这些阶段后，购 物中心就可开始统一招商了。这是开业 前最重要的工作，也是能否顺利实现前 期设计目标的关键工作；如果招不到合 适的商户，购物中心恐怕就要喝西

48、北风 了；即便招到了合适的商户， 开业后仍然 要根据具体的经营状况去调整商户继续 招商，而且还要对合作商户进行长期的 服务和管理。我们先来看看“统一招商管理”的简单定义：按照制定的招商准则，购物中心的商业管理公司严 格审核、统一招商，并对所有招来的商户进行统一管理。其实统一招商并不难，难的是如何招商 以及对商户如何管理。所以，设计一个合理的、符合实际的招商管理基本原则，又是“统一招商 管理”成功与否的关键。购物中心通过“统一招商管理”与所有合作商户开始建立并保持一种既对立又融洽和谐统一的关系,这种关系是购物中心这种大型商业项目长期成功的保证。所以，统一招商管理的成败是购物中心统一运营成功与否的

49、一个关键。-1-r_r_-r_T_T- .t_-r . _T_T_T_T_-r_-r_T_T_T_T_t_r_r_ ! .- _! ,-MBBBB酬觀視SB空空&舷磁磁磁皺&：真真啓仝:空:空:空世芒空:浑空:空:空:空:疋：汎空：:：:：；： !- Z 1r X !-t-i i ： M-fi-fl-fr ； A L二二二二二二二二 ?紳沁沁海沁彩沁沁沁：.-二益捽西核溺838耀mmn, immmFir：?TmmmmmnnnFrrrFFiTi、#* 甘*丁*rrrt*+wrniTm TEm2 _ z -hJVFm-tJ ,r_Ww_r J P-SW.llllll:締笛？疋；知：卜疽：1：;：1

50、： mg心汁怎多J?：!：#*：:：:：V：V：7： . . , , ,r. k.亠 -* *，皿珈W：戊GOOD取imi工口工疽疵疫口工口工口工疵f萍対3崟（冬硬戏加砸*ggr尊? CW0000KH 一一. . I |出* 口 口 口工!口半里尹门T t门炖卫灣圧垃饶：；fflSJJSSSSssssaass - - - v AJLP._UU. f:.-远=矗*=:WWMSiSS或:沁 :乂：m:七:二二二- - -: 电电电岂膏苣 Z-TZ $ - ar* tflFt -二甲学 ;匚；：亚E耳严.苫,.宀；:；亠工2肢徑BE. - *-*11J-4-I Ir I F -I i I I p *

51、 r I I 1 I L f-#T=i-*浴.心.人：_ . . ： f- I沪沁沁豳aaasaa韵磁HiH-_ .f5K7*444eeM- 金止 i-x :11VVVI 4 WCnQOQftV- ； tfi-! ； .； J-kM-tWVK ：:nr门胚门 _f f f ETHfiniT! !:www.wi nfan #寻找购物中心的最佳赢利模式购物中心 的租赁 经营模式分析购物屮心的产业经营黄金比例娱乐 I 勺广E J 45零售52%：18%2、购物中心“统一招商管理的十项基本原则”(1)要维护购物中心的产业经营黄金比例目前大多数购物中心都采用零售、餐饮、娱乐52： 18： 3啲这个购物中心产业经营黄金比例；此比例特别适用于超大型综合性的购物中心Shoppi