月北京瑞腾领秀世纪城战略运作建议

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1、ZhongTian Real Estate Development co. 领秀领秀 世纪城世纪城瑞腾瑞腾 领秀领秀 世纪城世纪城战略运作建议战略运作建议ZhongTian Real Estate Development co. 瑞腾 敢为天下先!站在保定市的肩膀上，以大北京的高度看领秀世纪城ZhongTian Real Estate Development co. 战略目标一：战略目标一：满足项目自我运转的资金需求满足项目自我运转的资金需求领秀领秀 世纪城世纪城战略目标二：均价超过4500元/，努力达到4800元/， 冲击价值顶点，冲击价值顶点，实现超值利润战略目标三：树立良好的项目品牌形象

2、，实现瑞腾公司品牌化战略战略目标领秀领秀 世纪城世纪城价值飞跃价值飞跃自我运转自我运转/ /超值利润超值利润/ /品牌战略品牌战略 北京汉桥北京汉桥 地产顾问地产顾问ZhongTian Real Estate Development co. 领秀 世纪城世纪城 战略运作建议 纲要先人一步，需要大机遇 先人一步，需要大智慧先人一步，需要大魄力 先人一步，需要大勇气先人一步，需要大手笔（背景篇）（市场篇）（产品篇）（客户篇）（运作篇）腾龙腾龙淮南风情生态园淮南风情生态园领秀领秀 世纪城世纪城 北京汉桥北京汉桥 地产顾问地产顾问ZhongTian Real Estate Development co

3、. 先人一步，需要大机遇 （背景篇）先人一步，需要大智慧 （市场篇）先人一步，需要大魄力 （产品篇）先人一步，需要大勇气 （客户篇）先人一步，需要大手笔 （运作篇）瑞腾我们缺少运作经验，但我们有地产业经验丰富的精英加盟我们要以此项目树立良好品牌形象，积累成功的运作经验领秀领秀 世纪城世纪城领秀 世纪城，运作2年多，刚刚开槽，节奏缓慢！交通便利，位置较好，地块规整，但项目对面的监狱将对客户产生一定的心理抗性！需要自我运转，资金压力大，运作空间有所减小！ 年初价格快速提升，“国家新政”对市场冲击较大，价格涨幅缓慢，成交量大幅下滑，客户观望气氛浓郁，开发企业延缓开发节奏！开发商首次开发，20万平米的

4、体量，可售10多万平米，5个多亿的销售额，经验不足，运作压力大！我们的开发规模较大，我们敢想也敢做我们有实力建出很好的住宅，我们更要运作出精品化的品牌项目我们有信心让这里成为居住者的天堂 北京汉桥北京汉桥 地产顾问地产顾问项目整体背景情况ZhongTian Real Estate Development co. 先人一步，需要大机遇 （背景篇）先人一步，需要大智慧 （市场篇）先人一步，需要大魄力 （产品篇）先人一步，需要大勇气 （客户篇）先人一步，需要大手笔 （运作篇）受“国家新政”影响较大，提高购房门槛，成交量下滑，价格快速上涨势头得到遏制，产品同质化严重，竞争激烈。 北京汉桥北京汉桥 地产

5、顾问地产顾问开发和营销水平大幅度提升，专业化大盘运作成为趋势；开发和营销水平大幅度提升，专业化大盘运作成为趋势；城市向北发展，高开区成为市场最热点，获得保定人的充分认可；城市向北发展，高开区成为市场最热点，获得保定人的充分认可；产品同质化严重，缺乏特色，价位相近，竞争激烈；产品同质化严重，缺乏特色，价位相近，竞争激烈；价格经历几轮快速上涨，北部主要楼盘价位集中在价格经历几轮快速上涨，北部主要楼盘价位集中在4000400045004500元元/ /；近期受国家新政影响较大，成交量大幅度下滑，市场观望气氛浓郁；近期受国家新政影响较大，成交量大幅度下滑，市场观望气氛浓郁；市场需求旺盛，刚性需求占有绝

6、对比例，未来价格下降的可能不大，市场需求旺盛，刚性需求占有绝对比例，未来价格下降的可能不大， 但价格上涨速率大大减缓，开发企业减缓开发节奏；但价格上涨速率大大减缓，开发企业减缓开发节奏；购房门槛大幅度提升，大大降低二次置业和三次置业客户量；购房门槛大幅度提升，大大降低二次置业和三次置业客户量；市场大势分析：市场大势分析：减缓开发速度，练好内功，等待市场形势好转，短期内可以优惠价格投放部分房源，缓解资金压力！领秀领秀 世纪城世纪城ZhongTian Real Estate Development co. 先人一步，需要大机遇 （背景篇）先人一步，需要大智慧 （市场篇）先人一步，需要大魄力 （产品

7、篇）先人一步，需要大勇气 （客户篇）先人一步，需要大手笔 （运作篇）交通便捷、位置较好，目前市场形象差；具有较好的改造空间，交通便捷、位置较好，目前市场形象差；具有较好的改造空间，5 5亿元销售额，亿元销售额，任务量大；如能进行有效的专业化运作，可获取更可观的利润；任务量大；如能进行有效的专业化运作，可获取更可观的利润； 北京汉桥北京汉桥 地产顾问地产顾问领秀领秀 世纪城世纪城交通便捷，位置较好，地块规整，体量大，具备开发中高端大盘的素质；交通便捷，位置较好，地块规整，体量大，具备开发中高端大盘的素质；前期运作不佳，市场形象较差，必须重新包装，树立良好的市场品牌形象；前期运作不佳，市场形象较差

8、，必须重新包装，树立良好的市场品牌形象；工程刚刚开始，园林、配套、物业等，可以根据项目中高端的定位进行大幅改善；工程刚刚开始，园林、配套、物业等，可以根据项目中高端的定位进行大幅改善；大的市场形势不佳，严重影响价值提升；大的市场形势不佳，严重影响价值提升；2020万平米的体量，万平米的体量，5 5亿元的可销售额，任务量大；亿元的可销售额，任务量大；有效的专业化运作，大大提升产品价值，获得更可观的利润。有效的专业化运作，大大提升产品价值，获得更可观的利润。本案的市场分析：本案的市场分析：ZhongTian Real Estate Development co. 先人一步，需要大机遇 （背景篇）先

9、人一步，需要大智慧 （市场篇）先人一步，需要大魄力 （产品篇）先人一步，需要大勇气 （客户篇）先人一步，需要大手笔 （运作篇） 项目规划普通，缺少亮点，整体的设计表现也缺乏艺术及质感；领秀领秀 世纪城世纪城 外立面不够新颖，效果图的设计表现力不够，没能体现出项目的档次和品位；规划缺乏亮点和文化底蕴，无法与中高端定位相匹配。 北京汉桥北京汉桥 地产顾问地产顾问ZhongTian Real Estate Development co. 先人一步，需要大机遇 （背景篇）先人一步，需要大智慧 （市场篇）先人一步，需要大魄力 （产品篇）先人一步，需要大勇气 （客户篇）先人一步，需要大手笔 （运作篇） 忽

10、略100120120面积区间面积区间的大两居和小三居户型，流的大两居和小三居户型，流失大量客户。失大量客户。领秀领秀 世纪城世纪城 进深大，公摊高，户均面积偏大，室内布局一般，同质化严重，缺少特色。 130以上大面积户型偏高，而缺少150160超大面积户型，无法满足高端客户需求。户型设计一般，缺少特色，产品客户群定位模糊。 北京汉桥北京汉桥 地产顾问地产顾问ZhongTian Real Estate Development co. 先人一步，需要大机遇 （背景篇）先人一步，需要大智慧 （市场篇）先人一步，需要大魄力 （产品篇）先人一步，需要大勇气 （客户篇）先人一步，需要大手笔 （运作篇） 项

11、目园林景观及配套设计，安总给予介绍，采取江南园林的风格，初步方案设计基本完成，由于时间原因，未能看到。但由于造价较高，开发商有意向采取当地通常做法。领秀领秀 世纪城世纪城园林景观及配套，是提升项目价值重要因子，前期必须做好设计理念和形象表现，以最大程度的提升项目价值。 目前在项目所有宣传资料中，未能有效体现项目园林景观配套的优势，没有起到提升项目品牌价值的作用。 北京汉桥北京汉桥 地产顾问地产顾问ZhongTian Real Estate Development co. 项目态势整体分析项目态势整体分析？项目具有很好的可塑性，如能有效改善和提升，未来可实现较高的价值项目具有很好的可塑性，如能有

12、效改善和提升，未来可实现较高的价值： 市场形势不佳和资金压力成为所要面对的核心问题！市场形势不佳和资金压力成为所要面对的核心问题！国家新政对市场影响较大，市场观望气氛浓郁，成交量大幅下滑；国家新政对市场影响较大，市场观望气氛浓郁，成交量大幅下滑；项目运作两年，产品包装、售楼处形象、中低端的价位信息等，整体的品牌形象不佳；项目运作两年，产品包装、售楼处形象、中低端的价位信息等，整体的品牌形象不佳；项目规划、户型、园林、配套等不佳，设计表现平淡，对价值快速提升支撑力不够；项目规划、户型、园林、配套等不佳，设计表现平淡，对价值快速提升支撑力不够；交通便捷，位置较好，土地规整，可塑性强；交通便捷，位置

13、较好，土地规整，可塑性强；价格涨幅停止，短时期无法实现大幅增长的态势，对本项目价值提升影响较大；价格涨幅停止，短时期无法实现大幅增长的态势，对本项目价值提升影响较大；产品同质化严重，价位接近，竞争激烈；产品同质化严重，价位接近，竞争激烈；体量大，销售额高，资金需求大，操作难度较高；体量大，销售额高，资金需求大，操作难度较高；领秀领秀 世纪城世纪城 北京汉桥北京汉桥 地产顾问地产顾问ZhongTian Real Estate Development co. 对本案对本案 我们能够改变的我们能够改变的信心信心勇气勇气魄力魄力！超值的利润和良好的品牌形象超值的利润和良好的品牌形象领秀领秀 世纪城世纪

14、城 北京汉桥北京汉桥 地产顾问地产顾问ZhongTian Real Estate Development co. 先人一步，需要大机遇 （背景篇）先人一步，需要大智慧 （市场篇）先人一步，需要大魄力 （产品篇）先人一步，需要大勇气 （客户篇）先人一步，需要大手笔 （运作篇）我们未来的我们未来的消费客群消费客群领秀领秀 世纪城世纪城 北京汉桥北京汉桥 地产顾问地产顾问ZhongTian Real Estate Development co. 腾龙腾龙淮南风情生态园淮南风情生态园先人一步，需要大机遇 （背景篇）先人一步，需要大智慧 （市场篇）先人一步，需要大魄力 （产品篇）先人一步，需要大勇气 （

15、客户篇）先人一步，需要大声音 （营销篇）这是一个经济活跃，物产富集，总人口过千万，城区人口过百万，历史悠久，旅游资源丰富，近几年经济发展迅速，地处京津石中间的大型中心城市。 这里的消费水平在逐步提高，消费不理性，好面子，攀比风盛行； 形成了 “买高不买低”“你敢买我就敢买” “你投资我就投资你投资我就投资” “与北京的往来更密切”“向往北京”的生活及消费习性；他们会是保定消费群体中的这样一部分人ZhongTian Real Estate Development co. 他们被这个城市的资源和房价一路追赶；他们的自信来源于社会的认可与关注；他们容易被外来的思想和新颖的事务所吸引；他们的生存状态与

16、内心他们精明有气魄，喜欢被人推崇；他们与北京的联系越来越密切，向往北京；他们具有固定收入以外的更多经济来源；他们是做着不错的生意，他们利用职权的灰色收入丰厚，他们是上班外又拉着业务，牵线搭桥找关系拿着红利，他们是这个城市中的中高级阶层，北京是他们心中的梦想。他们也是这个城市中最具生长力的财富动力阶层领秀领秀 世纪城世纪城 北京汉桥北京汉桥 地产顾问地产顾问ZhongTian Real Estate Development co. 项目目标客户体系的建立项目目标客户体系的建立核心客群客群特点分析本地纯投资类的客群，在保定或其他城市均有自己的私人产业，投资作为资产保值增值的手段，对高端类和市场品质

17、领先类产品前景看好，具有独特的投资眼光，有多次置业的经历.购置产业类客群：政府灰色收入丰厚得到中高阶层，大型企事业单位的中高管阶层，背景深厚，隐性收入成为主要经济来源；各产业圈中的代表性热门人物，具有消费带动型.主力客群游离客群品质生活、需求类客群，已经购买了一套普通的住房，由于事业和家庭发展，在居住环境、居住品质和生活空间上需要有一定的改善的客户，收入丰厚的年轻人面临结婚，并能够得到家庭的支持。购置产业类客群：主要集中为小个体老板，有正式职业的中间阶层，收入丰厚并有一定家庭支持力的年轻人，生活有规律，具有一定的小资思想。外地投资类客群，北京房价居高，很多具有一定积蓄但无法在北京获得优质生活，

18、又不愿意离北京太远，还能继续享受繁华的城市生活，当前购买具有很大升值空间。购置产业类客群：主要以北京的中老年和具有投资意识的中年客群，跟保定的联系密切，喜欢保定。 50-55% 50-55% 30-35% 30-35% 10-15% 10-15%领秀领秀 世纪城世纪城 北京汉桥北京汉桥 地产顾问地产顾问ZhongTian Real Estate Development co. 明确目标与任务n 项目整体的销售周期：预计一年内销售率达到60%以上，2年实现90%以上，满足项目运转的资金需求；n 实现市场认可的更高销售价格，均价力争达到4800元/，获得更高的利润；n 打造高优质项目，树立良好品牌

19、形象，为公司发展打下坚实基础。领秀领秀 世纪城世纪城 北京汉桥北京汉桥 地产顾问地产顾问ZhongTian Real Estate Development co. ？我们的运作策略在哪里 先市场 后策略占位突击提出ZhongTian Real Estate Development co. 挑战者- 改变游戏规则- 强调新的评估标准- 强调产品特色和价值领导者追随者补缺者- 垄断价格- 产品有不可重复性- 过河拆桥- 搭便车 借势- 价格战的制造者- 目标明确 挖掘客户- 瞄准市场缝隙- 创新产品和需求点市场占位策略：做敏锐的机会主义者，发现和挖掘市场潜在需求，在形象和产品上做市场的挑战者。领秀

20、领秀 世纪城世纪城 北京汉桥北京汉桥 地产顾问地产顾问ZhongTian Real Estate Development co. 项目市场占位策略 - 以挑战者的姿态进入市场从目前项目的属性及市场的规律上来看，要实现本项目的目标，我们需要突破目前区域市场在业态、客户群以及运作策略运用上的常态。挑战者- 改变游戏规则- 强调新的评估标准- 强调产品特色和价值- 形象形象 的制造者- 产品产品的领导者- 新客户新客户 的引领者- 区域价格区域价格 的制定者领秀领秀 世纪城世纪城 北京汉桥北京汉桥 地产顾问地产顾问ZhongTian Real Estate Development co. 运作策略解

21、析？前提前提项目交通便捷，去北京特别顺畅；位置较好，地块规整，具有很好的可塑性；运作两年，3680元/价位，不佳的市场形象价位，不佳的市场形象；市场大势不好，产品同质化严重，价位接近，市场竞争激烈产品无优势根本问题根本问题产品素质不高，缺少支产品素质不高，缺少支撑价值提升的潜力；撑价值提升的潜力；期望实现更高的价格；期望实现更高的价格；资金需求压力；资金需求压力；我们的策略我们的策略如何提升产品力如何提升产品力有效提升项目价值有效提升项目价值与品牌内涵与品牌内涵有效的产品包装，有效的产品包装，树立产品高端形象树立产品高端形象专业有效的销售执专业有效的销售执行，价格策略等行，价格策略等领秀领秀

22、世纪城世纪城 北京汉桥北京汉桥 地产顾问地产顾问突击ZhongTian Real Estate Development co. 占位提出我们突击营销中3大战役突击第一战：品牌战 品牌内涵剖析：品牌内涵剖析：与社会中坚阶层的心理价值趋向对接，满足自我价值实现及与社会中坚阶层的心理价值趋向对接，满足自我价值实现及 精神层面的需求精神层面的需求品牌以大品牌战略为目标，对本案进行重新包装，以新的气质、新的姿态、新的价值、新的包装，树立全新的高端品牌形象。一座城市的北京高度一座城市的北京高度品牌价值：ZhongTian Real Estate Development co. 占位提出我们突击营销中3大战

23、役突击第一战：品牌战 推广案名：推广案名：瑞腾瑞腾 北京城北京城核心定位语：核心定位语：一座城市的北京高度一座城市的北京高度 或或 中式大宅中式大宅/ /北京公馆北京公馆以大品牌战略为目标，对本案进行重新包装，以新的气质、新的姿态、新的价值、新的包装，树立全新的高端品牌形象。新的案名建议1：备注：原有案名可继续保留，用于签订合同和办理手续时使用。新案名 高端销售中心和现场包装 品牌化宣传新案名-新现场-品牌化运作品牌ZhongTian Real Estate Development co. 占位提出我们突击营销中3大战役突击第一战：品牌战 推广案名：推广案名：瑞腾瑞腾 帝景豪庭帝景豪庭核心定位

24、语：核心定位语：龙脉帝景龙脉帝景/ /豪府大宅豪府大宅以大品牌战略为目标，对本案进行重新包装，以新的气质、新的姿态、新的价值、新的包装，树立全新的高端品牌形象。新的案名建议2：备注：原有案名可继续保留，用于签订合同和办理手续时使用。品牌ZhongTian Real Estate Development co. 占位提出我们突击营销中3大战役突击第一战：品牌战 品牌设置高品位的销售中心：以大品牌战略为目标，对本案进行重新包装，以新的气质、新的姿态、新的价值、新的包装，树立全新的高端品牌形象。ZhongTian Real Estate Development co. 占位提出我们突击营销中3大战役

25、突击第一战：品牌战 设置高品位的销售中心：品牌以大品牌战略为目标，对本案进行重新包装，以新的气质、新的姿态、新的价值、新的包装，树立全新的高端品牌形象。ZhongTian Real Estate Development co. 占位提出我们突击营销中3大战役突击第一战：品牌战 品牌设置高品位的销售中心：接待区模型区展示区体验区 洽谈区 咖啡吧 设计原则设计原则功能齐全，通过细节打造体现中式风情；动静分隔：注意人流的特点，销售路线的合理性；设置体验区；展示区可分散排布；注意室内灯光的运用，体现其高雅、静谧的室内外氛围； 注意室内中式风情装饰的设置（如隔断、家具、装饰图腾等），体现传统风格；以大品

26、牌战略为目标，对本案进行重新包装，以新的气质、新的姿态、新的价值、新的包装，树立全新的高端品牌形象。ZhongTian Real Estate Development co. 占位提出我们突击营销中3大战役突击第一战：品牌战 品牌样板间导示系统门前展示体验区现场围挡户外广告灯杆广告 项目网站三维广告电子楼书 公交车体品牌推广活动 电视报纸 广播 短信等挖掘项目核心卖点，通过各种媒介有效的传递给市场和客户，挖掘项目核心卖点，通过各种媒介有效的传递给市场和客户，树立良好的高端品牌形象树立良好的高端品牌形象广告费用控制在1.5%以内，但不包含销售中心和样板间的费用。以大品牌战略为目标，对本案进行重新

27、包装，以新的气质、新的姿态、新的价值、新的包装，树立全新的高端品牌形象。ZhongTian Real Estate Development co. 第二战：产品战 针对有条件楼号的户型做必要改善，提升户型品质、楼体外立面、园林景观、 配套设施等硬件条件，达到高端产品的要求，为项目价值的提升做好硬件准备。中式建筑 高品质 差异化 定制房占位突击提出我们突击运作中3大战役灵活品牌-建筑-景观-定制-物业管理中式特色建筑+江南优美园林+高品质公共空间+高端品牌电梯的质量保证+内部格局的装修调整+后期专业细致的物业服务条件：定制家由交房前六个月通知客户，在不改变房屋结构的情况下，由专业的结构工程师和室

28、内装饰师共同帮客户解决户型内部格局调整问题，全部费用由开发商承担。ZhongTian Real Estate Development co. 整体建筑风格1：新中式建筑占位突击提出我们突击运作中3大战役将中式传统居住理念的精华，糅合现代建筑的简约，以及优雅的江南园林，演绎现代中式建筑的诗情画韵 ，展示对实现传统人文、自然的现代中式居住观的追求与探索，给人以中式建筑古朴、典雅又不失现代建筑的亲切感。ZhongTian Real Estate Development co. 整体建筑风格1：新中式建筑占位突击提出我们突击运作中3大战役将中式传统居住理念的精华，糅合现代建筑的简约，以及优雅的江南园林

29、，演绎现代中式建筑的诗情画韵 ，展示对实现传统人文，自然的现代中式居住观的追求与探索，给人以中式建筑古朴、典雅又不失现代建筑的亲切感。ZhongTian Real Estate Development co. 整体建筑风格2：后现代主义建筑占位突击提出我们突击运作中3大战役建筑的造型丰富，鲜明的体块对比增强视觉张力，线条、虚实的运用更加大胆建筑的造型丰富，鲜明的体块对比增强视觉张力，线条、虚实的运用更加大胆而纵横捭阖，科技产品的造型特征在建筑中得到运用，装饰性元素得到简化，而纵横捭阖，科技产品的造型特征在建筑中得到运用，装饰性元素得到简化，同时更加注重功能性，色同时更加注重功能性，色“块块”的

30、对比愈加跳跃和鲜明，使建筑本身成为造型的对比愈加跳跃和鲜明，使建筑本身成为造型的艺术品，成为景观的重要组成部分，而园林以简约风格便可与之良好配合；的艺术品，成为景观的重要组成部分，而园林以简约风格便可与之良好配合；ZhongTian Real Estate Development co. 整体建筑风格2：后现代主义建筑占位突击提出我们突击运作中3大战役建筑的造型丰富，鲜明的体块对比增强视觉张力，线条、虚实的运用更加大建筑的造型丰富，鲜明的体块对比增强视觉张力，线条、虚实的运用更加大胆而纵横捭阖，科技产品的造型特征在建筑中得到运用，装饰性元素得到充胆而纵横捭阖，科技产品的造型特征在建筑中得到运用

31、，装饰性元素得到充实，同时更加注重功能性，色实，同时更加注重功能性，色“块块”的对比愈加跳跃和鲜明，使建筑本身成的对比愈加跳跃和鲜明，使建筑本身成为造型的艺术品，成为景观的重要组成部分，而园林以简约风格便可与之良为造型的艺术品，成为景观的重要组成部分，而园林以简约风格便可与之良好配合；好配合；ZhongTian Real Estate Development co. 户型创新：占位突击提出我们突击运作中3大战役在高层住宅中努力实现在高层住宅中努力实现“有天有天有地有地”的居住理想，将自然主的居住理想，将自然主义生态观在户型中加以表达；义生态观在户型中加以表达；运用更多开敞空间将采光、采运用更多

32、开敞空间将采光、采景充分发挥，弥补高密度带来景充分发挥，弥补高密度带来的部分缺憾；的部分缺憾；增加户型中开敞空间的设置，增加户型中开敞空间的设置，也在于提高产品的附加值，取也在于提高产品的附加值，取得竞争优势；得竞争优势；ZhongTian Real Estate Development co. 户型创新：占位突击提出我们突击运作中3大战役120120128139压缩面积，控制总价，但压缩面积，控制总价，但往往会损失居住的适度；往往会损失居住的适度；要赢取中高层客户的青睐要赢取中高层客户的青睐，提高居住品质，户型创，提高居住品质，户型创新将成为必由之路；新将成为必由之路；万科的原创作品给世人又

33、万科的原创作品给世人又一个惊喜；一个惊喜；ZhongTian Real Estate Development co. 户型亮点1：台空中庭院占位突击提出我们突击运作中3大战役120120128139不是露台；不是露台；也不是天台；也不是天台；是空中的庭院；是空中的庭院；不需要更大的面宽解不需要更大的面宽解决了采光难题；决了采光难题；更重要是还原了一种更重要是还原了一种生活情态，高层住户生活情态，高层住户也有了自家的小院；也有了自家的小院；ZhongTian Real Estate Development co. 户型亮点1：占位突击提出我们突击运作中3大战役ZhongTian Real Est

34、ate Development co. 户型亮点2：台入户花园占位突击提出我们突击运作中3大战役入户是回家的真正起入户是回家的真正起点，入户方式的变化点，入户方式的变化提供了一种对于生活提供了一种对于生活全新的全新的“体验体验”；120120128139ZhongTian Real Estate Development co. 户型亮点2：占位突击提出我们突击运作中3大战役ZhongTian Real Estate Development co. 户型亮点3：台附加值占位突击提出我们突击运作中3大战役120120128139露台不需要宽大，但是提供露台不需要宽大，但是提供了更多的与自然交互的机

35、会了更多的与自然交互的机会与可能性；与可能性；与自然开放、交互的精神主与自然开放、交互的精神主线贯彻规划、户型以及产品线贯彻规划、户型以及产品的各个方面；的各个方面；不仅仅是面积的附加值，更不仅仅是面积的附加值，更是产品支撑的生活形态；是产品支撑的生活形态；ZhongTian Real Estate Development co. 户型亮点3：占位突击提出我们突击运作中3大战役台也许并不需要宽大，但却从台也许并不需要宽大，但却从“窗窗”的功能上更进化了一步；的功能上更进化了一步；ZhongTian Real Estate Development co. 户型亮点3：占位突击提出我们突击运作中3

36、大战役台也许并不需要宽大，但却从台也许并不需要宽大，但却从“窗窗”的功能上更进化了一步；的功能上更进化了一步；ZhongTian Real Estate Development co. 户型亮点4：窗光与影的游戏，建筑的表情占位突击提出我们突击运作中3大战役户型设计优劣的决定性元户型设计优劣的决定性元素之一就是窗户的运用；素之一就是窗户的运用；窗户不仅满足采光和通风窗户不仅满足采光和通风的基本功能，而且直接代的基本功能，而且直接代表着不同的情趣；表着不同的情趣；提升客户层的鉴赏力，首提升客户层的鉴赏力，首当其冲是充分调动光影元当其冲是充分调动光影元素，丰富户型之于居住之素，丰富户型之于居住之外

37、的功能；外的功能；ZhongTian Real Estate Development co. 户型亮点4：窗低飘窗占位突击提出我们突击运作中3大战役与户外景观互动与户外景观互动尤其在具有较好景观视尤其在具有较好景观视野的单位中，低窗使业野的单位中，低窗使业主在房间内能够充分感主在房间内能够充分感受到与自然的交流；受到与自然的交流；高层建筑，俯瞰远景更高层建筑，俯瞰远景更有升腾之感，低窗则最有升腾之感，低窗则最大限度延展了自然的垂大限度延展了自然的垂直视野；直视野；ZhongTian Real Estate Development co. 户型亮点4：窗光与影的游戏，建筑的表情占位突击提出我们突

38、击运作中3大战役一味追求大开间、大面宽一味追求大开间、大面宽的潮流已经盛行了一段时的潮流已经盛行了一段时间，需要再次创新；间，需要再次创新；切入客户心理，玩味怎样切入客户心理，玩味怎样将将“生活形态生活形态”切实塑造切实塑造出来，在于情趣；出来，在于情趣；横条窗、竖条窗近一时期横条窗、竖条窗近一时期比较流行；比较流行；ZhongTian Real Estate Development co. 户型亮点4：窗低飘窗占位突击提出我们突击运作中3大战役形式丰富，进而彼形式丰富，进而彼此搭配，得到迥然此搭配，得到迥然不同的装饰效果；不同的装饰效果；小方窗与竖条窗的小方窗与竖条窗的对比效果突出，而对比效

39、果突出，而且组合之后的采光且组合之后的采光功能更完善；功能更完善；ZhongTian Real Estate Development co. 户型亮点4：窗融入生活情趣占位突击提出我们突击运作中3大战役主卧的情趣变化主卧的情趣变化ZhongTian Real Estate Development co. 户型亮点4：窗融入生活情趣占位突击提出我们突击运作中3大战役书房的情趣书房的情趣ZhongTian Real Estate Development co. 配套会所：占位突击提出我们突击运作中3大战役商业与会所整合，在商业与会所整合，在中心腹地自然出露，中心腹地自然出露，可考虑与花式泳池自可考

40、虑与花式泳池自然过渡；然过渡；功能：健身、娱乐、功能：健身、娱乐、泳池等收费项目；泳池等收费项目；设计要求：会所建筑设计要求：会所建筑具有鲜明的特色，观具有鲜明的特色，观赏性强，强调开放性赏性强，强调开放性，与环境有机结合；，与环境有机结合；ZhongTian Real Estate Development co. 园林景观：占位突击提出我们突击运作中3大战役中心景观是项目精神灵中心景观是项目精神灵魂，应极具特色，更考魂，应极具特色，更考虑园林的可参与性；虑园林的可参与性；ZhongTian Real Estate Development co. 园林景观：占位突击提出我们突击运作中3大战役现

41、代流派的综合展示；现代流派的综合展示；ZhongTian Real Estate Development co. 园林景观：占位突击提出我们突击运作中3大战役路面的材料、构图也融入变化，增强质感，紧扣项目的主题意念；路面的材料、构图也融入变化，增强质感，紧扣项目的主题意念；ZhongTian Real Estate Development co. 园林景观：占位突击提出我们突击运作中3大战役情趣小品；情趣小品；ZhongTian Real Estate Development co. 园林景观：占位突击提出我们突击运作中3大战役线条、色彩、材质的新型诠释；线条、色彩、材质的新型诠释；Zhong

42、Tian Real Estate Development co. 园林景观：占位突击提出我们突击运作中3大战役条块、构成、灵感的抽象表现；条块、构成、灵感的抽象表现；ZhongTian Real Estate Development co. 园林景观：占位突击提出我们突击运作中3大战役水与不同的材质搭配，传达对于不同质感的水与不同的材质搭配，传达对于不同质感的玩味，而通过相似的构图元素求得统一；玩味，而通过相似的构图元素求得统一；ZhongTian Real Estate Development co. 占位提出我们突击营销中3大战役突击第三战：销售战 品牌科学的价格策略，良好的团队，有效的销

43、售执行备注：此销售节点为初步计划，有待进一步沟通深入研究后，根据市场现实情况，另行安排调整。重要节点分布重要节点分布9 9月月3030日日 1212月月1 1日日 1212月月3131日日 6 6月月1515日日 9 9月月8 8日日 7 7月月3131日日 8 8月月8 8日日 20112011年年5 5月月3131日日 3 3月月3131日日 准备期 预约期 公开期 开盘热销期开盘热销期 二期热销期 三期推盘期 1 12 2栋开盘日栋开盘日 1010月月3131日日 第一波强销期 1212月月3131日日 实现开盘量的80% 期热销期 二期蓄势销售期 实现50% 20122012年年5 5

44、月月3131日日 四期推盘期 实现70% 实现90% ZhongTian Real Estate Development co. 占位提出我们突击营销中3大战役突击第三战：销售战 有效科学的价格策略，良好的团队，有效的销售执行价格策略价格策略1 1、与与高端大高端大盘盘采取采取竞争竞争的的战战略，价位持平或略高；略，价位持平或略高；2 2、圆规圆规策略：一至四期策略：一至四期产产品品内内部部对对比，互相支撑，比，互相支撑，双双 向拉高客向拉高客户户心理价位；心理价位；3 3、四期高端占位，通、四期高端占位，通过过本地高端客群和北京客本地高端客群和北京客户带动户带动， 保持四期保持四期较较高的心

45、理价位，促高的心理价位，促进进价格高幅拉升；价格高幅拉升；4 4、四期以精装修拉、四期以精装修拉动动整整个项个项目的目的单单价上至高位；价上至高位；5 5、首期采取、首期采取较较大幅度的大幅度的优优惠政策，加快惠政策，加快销销售速率，售速率，实现资实现资金快速回金快速回笼笼。ZhongTian Real Estate Development co. 占位提出我们突击营销中3大战役突击第三战：销售战 品牌科学的价格策略，良好的团队，有效的销售执行价值决定价格价值决定价格二三期争取均价实现二三期争取均价实现4800元元/首期首期4100元元/起价起价入市，均价实现入市，均价实现4300元元/四期精

46、装房实现四期精装房实现5500元元/备注：此价格为正常运作推测，若遇政策或经济波动，将随之调整。备注：此价格为正常运作推测，若遇政策或经济波动，将随之调整。ZhongTian Real Estate Development co. 占位提出我们突击营销中3大战役突击第三战：销售战 品牌科学的价格策略，良好的团队，有效的销售执行前期价格前期价格3680汉桥进场汉桥进场自然增幅自然增幅+200全新形象全新形象+200理想附加值挖掘理想附加值挖掘+100社会资源整合社会资源整合+100专业化提升专业化提升+100一期房源一期房源4100起价、入市快速回笼资金起价、入市快速回笼资金二、三期房源二、三期

47、房源45004800四期精装房四期精装房5500精装修精装修+600品牌提升品牌提升+100ZhongTian Real Estate Development co. 占位提出我们突击营销中3大战役突击第三战：销售战 品牌科学的价格策略，良好的团队，有效的销售执行汉桥观点汉桥观点关于蓄客！关于蓄客！充分利用蓄客的方式制造热点，引起市场充足关注；有效的销售客户分析，准确把握客户的消费心理；充足蓄客，有利于在过程中拉升项目的心理价格预期；ZhongTian Real Estate Development co. 占位提出我们突击营销中3大战役突击第三战：销售战 科学的价格策略，良好的团队，有效的销

48、售执行卡式蓄客卡式蓄客提高尊贵性提高尊贵性以钻卡、金卡塑造生活的高端形象，待价而沽以钻卡、金卡塑造生活的高端形象，待价而沽充足蓄客，筛选最优质客户充足蓄客，筛选最优质客户实现大幅度价格上涨实现大幅度价格上涨ZhongTian Real Estate Development co. 占位提出我们突击营销中3大战役突击第三战：销售战 科学的价格策略，良好的团队，有效的销售执行 高素质的职业化团队高素质的职业化团队 操盘经验丰富操盘经验丰富 对开发商高度负责对开发商高度负责 严格管理高效工作严格管理高效工作 充分执行营销工作充分执行营销工作有有效效的的销销售售执执行行灵活的付灵活的付款方式，款方式，

49、缓解新政缓解新政的冲击，的冲击，促进销售促进销售进度。进度。ZhongTian Real Estate Development co. 合作模式合作模式合作模式一：负责项目全程策划、品牌推广、销售执行合作模式一：负责项目全程策划、品牌推广、销售执行取费方式：预支前期策划费取费方式：预支前期策划费3 3元元/ /+ +策划推广及销售顾问策划推广及销售顾问8 8万万/ /月月+ +销售佣金（销售佣金（2 2种方式）种方式）方式方式1 1：双方约定整体均价，实现此价按双方约定整体均价，实现此价按1.2%1.2%提取佣金，超值部分按提取佣金，超值部分按3 3：7 7分成分成（超值部分汉桥公司提取（超值

50、部分汉桥公司提取30%30%）。）。 方式方式2 2：按市场情况双方共同确定售价，提取：按市场情况双方共同确定售价，提取2%2%的佣金。的佣金。领秀领秀 世纪城世纪城 北京汉桥北京汉桥 地产顾问地产顾问ZhongTian Real Estate Development co. 合作模式合作模式领秀领秀 世纪城世纪城 北京汉桥北京汉桥 地产顾问地产顾问ZhongTian Real Estate Development co. 合作模式合作模式合作模式二：负责项目前期策划合作模式二：负责项目前期策划、后期策划及广告设计、销售顾问、后期策划及广告设计、销售顾问取费方式：前期策划费取费方式：前期策划费

51、3 3元元/ /+ +策划推广月费策划推广月费5 5万万+ +销售顾问月费销售顾问月费3 3万万+ +人员差旅费（实报实销）人员差旅费（实报实销）领秀领秀 世纪城世纪城 北京汉桥北京汉桥 地产顾问地产顾问主要工作内容主要工作内容前期策划：整体经济分析、房地产市场研究、消费者需求调研、项目需求调研、项目整体定位、前期策划：整体经济分析、房地产市场研究、消费者需求调研、项目需求调研、项目整体定位、形象定位、消费群定位、价格定位、产品规划及设计调整建议、品牌包装建议、销售中心建议、形象定位、消费群定位、价格定位、产品规划及设计调整建议、品牌包装建议、销售中心建议、规划设计跟踪、物业管理建议等；规划设

52、计跟踪、物业管理建议等；策划及品牌推广：整体推盘策略、市场跟踪、阶段性营销推广策略、推广渠道整合、广告文案及策划及品牌推广：整体推盘策略、市场跟踪、阶段性营销推广策略、推广渠道整合、广告文案及设计表现等；设计表现等；销售顾问：团队组织、培训、管制机制、业务能力提升、客户把握技巧等；销售顾问：团队组织、培训、管制机制、业务能力提升、客户把握技巧等；ZhongTian Real Estate Development co. 领秀领秀 世纪城的成功销售世纪城的成功销售 将与您密不可分！将与您密不可分！THANKS!THANKS!领秀领秀 世纪城世纪城 北京汉桥北京汉桥 地产顾问地产顾问后记：此方案为后记：此方案为5 5月初对市场简单了解后的一些初步判断。目前，在国家新政后，市场月初对市场简单了解后的一些初步判断。目前，在国家新政后，市场将会有大的变化，有待于对市场和项目进一步深入研究后，做进一步调整和完善。将会有大的变化，有待于对市场和项目进一步深入研究后，做进一步调整和完善。