水电首郡高层发展报告107p

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1、第第 0 0 页页 中国水电中国水电首郡高层发展战略报告首郡高层发展战略报告 北京中原地产 唐山事业部TANGSHAN 09.04.2012第第 1 1 页页Analyze System 项目本体解析项目本体解析 城之新生城之新生 市场研判市场研判 项目定位项目定位 建筑规划建议建筑规划建议第第 2 2 页页项目区域：项目位于凤凰新城边缘，距离城市核心车行一刻钟项目区域：项目位于凤凰新城边缘，距离城市核心车行一刻钟，道路规划较好但尚未完全通达，道路规划较好但尚未完全通达, ,未来唐山区域核心之一未来唐山区域核心之一新华道新华道市政府市政府翔云道翔云道友友谊谊路路长宁道长宁道建建设设路路凤凰新城

2、凤凰新城核心区核心区远洋商圈远洋商圈龙华道龙华道凤凰新城拥有良好的地质景观条件和城市规划利好，客户认知度较高，但本项目位于凤凰新城边凤凰新城边缘、长宁道以北，属于城市陌生缘、长宁道以北，属于城市陌生区区。项目属于新城边缘区域项目属于新城边缘区域第第 3 3 页页项目经济指标：项目经济指标： 属于凤凰新城区域最高楼层的项目，预计拥属于凤凰新城区域最高楼层的项目，预计拥有有100-140100-140米超高层产品。米超高层产品。经济指标经济指标p 楼座位于北侧地块西北角，紧临长楼座位于北侧地块西北角，紧临长宁路和独立商业宁路和独立商业p 楼体高度楼体高度100-140m100-140m，楼梯呈钻石

3、，楼梯呈钻石型，预计标准层平面为型，预计标准层平面为860m860m2 2左右左右p 外立面要求公建化，具有商务感外立面要求公建化，具有商务感第第 4 4 页页东临大里路，南至裕华道，西临友谊路，北至长宁道。大里路、东临大里路，南至裕华道，西临友谊路，北至长宁道。大里路、长宁道为城市主干道，裕华道在建中。长宁道为城市主干道，裕华道在建中。中国中国水电水电首郡首郡北面北面临长宁道，与凤凰新城区域内未来政务中心仅一路之隔；东面东面临连接唐山市路南路北的重要干道大里路，车流量极大；西面西面临近友谊东辅路，与鹭港金融街隔路相望，紧挨新建成的唐山市重点高中新一中；南面南面临凤凰新城区域内未来东西向干道裕

4、华道，目前在建中；友谊东辅路友谊东辅路长宁道长宁道大里路大里路裕华道裕华道第第 5 5 页页交通价值：项目周边交通便利，友谊东辅路与长宁道交汇处不交通价值：项目周边交通便利，友谊东辅路与长宁道交汇处不明显，昭示性一般。明显，昭示性一般。友谊东辅路友谊东辅路凤凰新城南北向干道之一，位置较隐蔽，在唐山知名度不高，车流量较小；长宁道长宁道区域内东西向笔直通畅的干道，车流量大；大里路大里路贯通新城南北，是衔接市中心区与凤凰新城的重要路线；裕华道裕华道未来连接凤凰新城与东部区域的重要东西向干道；大里路路段车流大里路路段车流中国水中国水电首郡电首郡长宁道路段车流长宁道路段车流友谊东辅路路段车流友谊东辅路路

5、段车流裕华道路段车流裕华道路段车流第第 6 6 页页配套价值：配套价值：项目自身及周边都有着丰富且高价值的配套资源，项目自身及周边都有着丰富且高价值的配套资源，充分的提升了项目的投资以及使用价值。充分的提升了项目的投资以及使用价值。青少年宫青少年宫商业贸易商业贸易唐山新一中唐山新一中总部基地二期总部基地二期及政务用地及政务用地总部基地一期总部基地一期高档社区聚集区，未来人口购买力较强。高档社区聚集区，未来人口购买力较强。商务政务密集区，未来配套服务需求旺盛。商务政务密集区，未来配套服务需求旺盛。橡树湾橡树湾中国水电首郡中国水电首郡梧桐大道梧桐大道嘉里雅颂居嘉里雅颂居唐城壹零壹唐城壹零壹万科金域

6、华府万科金域华府新天地鹭港新天地鹭港第第 7 7 页页项目的限制条件项目的限制条件公建配公建配套比例套比例地块占地24700平，建筑面积是61750平。按照规定，公建配套需要达到10%的比例。第第 8 8 页页项目属性界定项目属性界定较好的资源，但非独占性较好的资源，但非独占性凤凰新城核心凤凰新城核心未来商务政务中心未来商务政务中心完善的交通体系，缩短完善的交通体系，缩短时空距离时空距离中国水电中国水电首郡首郡凤凰新城区域凤凰新城区域140140米，米，7070年产权，超高层产品。年产权，超高层产品。属性界定属性界定第第 9 9 页页超高层是什么？超高层是什么？第第 1010 页页从成本与技术

7、角度：超高层相比普通高层产生了质的变化。从成本与技术角度：超高层相比普通高层产生了质的变化。100100米以上的米以上的超高度带来的超高度带来的质的变化质的变化户型户型成本成本实用率实用率安全性安全性物业管理物业管理通透性差异形房间面积的影响阳台开窗公摊较高公摊较高消防楼梯增加每每5050米设置避难层米设置避难层实用率多在实用率多在7070左右左右成本比高层高出成本比高层高出15%15%25%25%对抗风、抗震的要对抗风、抗震的要求变化，带来成本大求变化，带来成本大量增加量增加电梯安全系数可燃性材料增加人员疏散问题便于统一管理日常运行能耗高后期维护管理费用高其他其他开发周期拉长智能化技术的使用

8、水系统、配电、消防要求的变化n我国我国民用建筑设计通则民用建筑设计通则（JG3787JG3787）将住宅建筑层）将住宅建筑层数划分为：数划分为：1 13 3层为低层；层为低层；4 46 6层为多层；层为多层；7 79 9为中高层；为中高层；凡凡超过100米均为超高层。n联合国联合国19721972年国际高层建筑年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四会议将高层建筑按高度分为四类：（类：（1 1）9 91616层（最高为层（最高为5050米）；（米）；（2 2）17172525层（最层（最高到高到7575米）；（米）；（3 3）26264040层层（最高到（最高到100100米）；米）；40层以

9、上（即超高层建筑）。 n日本建筑大辞典将日本建筑大辞典将5 56 6层至层至14141515层的建筑定为高层建筑，层的建筑定为高层建筑，15层以上为超高层建筑。 超高层的界定在不同国家不超高层的界定在不同国家不同，但建筑高度超过同，但建筑高度超过100100米米时，在开发成本与技术要求时，在开发成本与技术要求方面会产生质的变化。方面会产生质的变化。第第 1111 页页从销售价格角度：无强势景观支持的情况下，超高层与高层价从销售价格角度：无强势景观支持的情况下，超高层与高层价格差别不大，但超高层顶层部分可以实现溢价。格差别不大，但超高层顶层部分可以实现溢价。综合案例经验可知，超高层销售价格可以明

10、显地分成两部分：l看不到景观的楼层与高层均价相差无几；l可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不同，而价格相比高层也会出现一个跳差超高层楼盘超高层楼盘超高层均价超高层均价高层均价高层均价备注备注深圳金域蓝湾深圳金域蓝湾17000元/平米（2006年），排除市场泡沫，正常价位为9000元/平米8200元/平米（2004年）珠海金域蓝湾珠海金域蓝湾2008年五一推出，预计均价13000元/平米15000元/平米超高层33层以下价格与高层接近，33层以上价格出现跳差芜湖世茂滨江花园芜湖世茂滨江花园预计均价8500元/平米预计均价8000元/平米武汉世茂锦绣长江武汉世茂锦绣长江均价15

11、000元/平米均价14500元/平米第第 1212 页页技术要求产技术要求产生质的变化生质的变化，成本增加，成本增加与高层价格无与高层价格无大的差别，但大的差别，但顶层部分可以顶层部分可以实现溢价实现溢价1 12 2所谓超高层，在技术与成本层面产生了变化，而销售价格上都与高层无本质差别所谓超高层，在技术与成本层面产生了变化，而销售价格上都与高层无本质差别第第 1313 页页超高层除了在技术与成本层面比高层要求高，销售价格和高层无任何差别。超高层除了在技术与成本层面比高层要求高，销售价格和高层无任何差别。从成本角度和技术层面角度考虑，高层比超高层更经济、实惠。从成本角度和技术层面角度考虑，高层比

12、超高层更经济、实惠。从配套角度，需要建从配套角度，需要建10%10%左右的公建配套，降低利润率。左右的公建配套，降低利润率。如是做成公寓则无须做如是做成公寓则无须做10%10%左右的公建配套。左右的公建配套。第第 1414 页页项目定位方向项目定位方向以底商以底商+ +住宅式公寓相结合的项目住宅式公寓相结合的项目第第 1515 页页Analyze System 项目本体解析项目本体解析 城之新生城之新生 市场研判市场研判 项目定位项目定位 建筑规划建议建筑规划建议第第 1616 页页唐山的发展趋势：唐山在环渤海经济圈中由依托京津冀城市带唐山的发展趋势：唐山在环渤海经济圈中由依托京津冀城市带布局

13、升级为平衡发展的的阶段布局升级为平衡发展的的阶段. .位置：位置： 环渤海经济圈衔接京津，覆盖东北、 西北、华北地区。唐山处在环渤海经济圈中心位置渤海经济圈中心位置。条件：条件： 唐山湾唐山湾拥有229.7公里海岸线，已经建成两大深水港口即京唐港和曹妃甸港；拥有钢铁、能源等资源优势资源优势。功能：功能： 中国能源、矿石等大宗货物的集疏地，新型工业化基地，商业性能源储备基地，国家级循环经济示范区，中国北方商务休闲之都和生态宜居的滨海新城。 目标：目标： 以曹妃甸为龙头曹妃甸为龙头，唐山湾酝酿打造成为环渤海经济圈乃至中国生产力布局中重要的增长极和强大引擎。唐唐山湾山湾大规模开发建设将成为环渤海崛起

14、的核心发动机环渤海崛起的核心发动机。 环渤海经济圈指以辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，属于东北、西北、华北的接合部。2008年，环渤海三省二市地区生产总值达到77564.68亿元，占全国国内生产总值的25.8%。日、韩日、韩京唐城际铁路计划京唐城际铁路计划20132013年年竣工，届时京唐通竣工，届时京唐通行时间缩至行时间缩至3030分钟分钟。第第 1717 页页唐山的定位唐山的定位: :唐山从工业城市向生态城市发展，成为环渤海经唐山从工业城市向生态城市发展，成为环渤海经济圈中崛起战略的重要角色。济圈中崛起战略的重要角色。凤凰新城凤凰新城商务中商务中心、金融中心，心、金融中心

15、，促进促进城市中高端住宅项目城市中高端住宅项目的建设。的建设。唐山南湖中央生态公唐山南湖中央生态公园园集游憩观赏和水上活动于一体的大型综合性生态公园，有11 .5平方公里的湖面面积，相当于两个杭州西湖相当于两个杭州西湖 。环城水系环城水系河河相连、河湖相通的水循环统，环绕中心城区的长约57公里的环城水系，构筑起“城在水中城在水中”“水清、岸绿、景美、人水和谐”的滨水生态景观。 唐山机车厂唐山机车厂我国第一台蒸汽机车第一台蒸汽机车的诞生地，也是我国目前唯一的蒸汽机车生产唯一的蒸汽机车生产厂家。厂家。 开滦开滦( (集团集团) )有限责任公有限责任公司司，始建于1878年，至今已有124年历史，是

16、国有特大型煤炭炭生产国有特大型煤炭炭生产基地。基地。唐钢唐钢始建于1943年，是我国碱性侧吹转炉炼钢的发祥地，现为深圳证券交易所上市公司中的蓝筹股。于20052005年跨入千万年跨入千万吨级大钢行列。吨级大钢行列。 老唐山老唐山新唐山新唐山第第 1818 页页凤凰新城区域凤凰新城区域城市的综合公共中心城市的综合公共中心南湖区域南湖区域城市政务中心、生态居住城市政务中心、生态居住区区三年大变样工程将重点发展三年大变样工程将重点发展凤凰新城凤凰新城、南湖、空港、曹妃甸四大功能区南湖、空港、曹妃甸四大功能区凤凰新城凤凰新城房地产开发已经逐步进房地产开发已经逐步进行，唐山一中新址已投入使用，嘉里行，唐

17、山一中新址已投入使用，嘉里中心等大型公建设施配套陆续列入计中心等大型公建设施配套陆续列入计划。划。南湖南湖公园已经对外开放，公园已经对外开放，天鹅庄天鹅庄温泉酒店及会议中心、汽车展示城等温泉酒店及会议中心、汽车展示城等配套设施将在建设。政府办公楼也计配套设施将在建设。政府办公楼也计划动工。划动工。从中期发展来看，唐山市将形成一轴双中心的新格局。从中期发展来看，唐山市将形成一轴双中心的新格局。南湖生态城南湖生态城老核心区老核心区凤凰新城凤凰新城唐山发展趋势：随着凤凰新城、南湖生态城的开发，未来唐唐山发展趋势：随着凤凰新城、南湖生态城的开发，未来唐山市将形成一轴双中心的城市格局山市将形成一轴双中心

18、的城市格局, ,唐山发展的带来大飞跃。唐山发展的带来大飞跃。第第 1919 页页唐山经济保持高速增长，唐山经济保持高速增长，GDPGDP总额位居全国领先水平，甚至超总额位居全国领先水平，甚至超越一些省会城市。未来将形成超大经济强盛城市之一。越一些省会城市。未来将形成超大经济强盛城市之一。nGDPGDP表现表现唐山市整体经济保持平稳增长趋势，连续四年连续四年保持加速增长保持加速增长。唐山市11年GDP稳坐河北省的头把交椅，河北省的头把交椅，在全国各城市排名中位列第18，领先于长沙、济南、领先于长沙、济南、哈尔滨等二线城市。哈尔滨等二线城市。数据来源：唐山市统计年鉴【1111年全国各城市年全国各城

19、市GDPGDP总额统计排名总额统计排名】GDPGDP总额总额增长率增长率省内排名省内排名排名省份城市GDP(亿元)增长率（%）1010山东省山东省青岛市青岛市4890.334890.3312.212.21111广东省广东省佛山市佛山市4814.54814.513.513.51212湖北省湖北省武汉市武汉市4560.624560.6213.713.71313四川省四川省成都市成都市4502.64502.614.714.71414辽宁省辽宁省大连市大连市4410441015151515辽宁省辽宁省沈阳市沈阳市4359.24359.214.114.11616江苏省江苏省南京市南京市4230.2642

20、30.2611.511.51717浙江省浙江省宁波市宁波市4214.64214.68.68.61818河北省唐山市3781.411.31919广东省广东省东莞市东莞市3763.263763.265.35.32020湖南省湖南省长沙市长沙市3744.763744.7614.714.72121山东省山东省烟台市烟台市3728.683728.6813.513.52222山东省山东省济南市济南市3351.43351.412.212.22323河南省河南省郑州市郑州市3300330012122424黑龙江省黑龙江省哈尔滨市哈尔滨市3258.13258.113132525河北省河北省石家庄市石家庄市311

21、4.93114.911.111.1第第 2020 页页一个伟大时代的到来一个伟大时代的到来唐山进入城市全面升级、扩张崛起阶段唐山进入城市全面升级、扩张崛起阶段第第 2121 页页 我们来看凤凰新城的现在我们来看凤凰新城的现在凤凰新城区域认知凤凰新城区域认知第第 2222 页页交通价值：六条城市动脉，衔接市中心、凤凰新城和丰润三大交通价值：六条城市动脉，衔接市中心、凤凰新城和丰润三大板块。板块。京沈高速、飞机场京沈高速、飞机场1010公里公里火车站火车站6 6公里公里唐百大楼唐百大楼7 7公里公里远洋城远洋城3 3公里公里本案本案第第 2323 页页居住价值：坐拥凤凰新城居住价值：坐拥凤凰新城C

22、BDCBD核心位置，尊享周边众多高端核心位置，尊享周边众多高端配套资源。配套资源。华润橡树湾华润橡树湾凤凰世嘉凤凰世嘉嘉里雅颂居嘉里雅颂居荣泰尚都荣泰尚都新天地鹭港新天地鹭港天景美地天景美地梧桐大道梧桐大道景泰怡景文园景泰怡景文园景泰翰林景泰翰林宏扬香木林宏扬香木林万科金域华府万科金域华府唐城壹零壹唐城壹零壹本案本案总部基地C B D C B D 核核 心心第第 2424 页页凤凰新城迎来全面升级阶段，繁华都市若现凤凰新城迎来全面升级阶段，繁华都市若现 【升级】【裂变】成为主旋律凤凰新城崛起凤凰新城崛起第第 2525 页页那么凤凰新城区域的未来将会是什么样的？那么凤凰新城区域的未来将会是什么样

23、的？第第 2626 页页凤凰新城不断完善的路网体系，促使凤凰新城快速发展，加速凤凰新城不断完善的路网体系，促使凤凰新城快速发展，加速城市商务核心的进程。城市商务核心的进程。城市支路城市支路龙富道龙富道龙富南道龙富南道长宁道长宁道龙华道龙华道荣华道荣华道大庆南道大庆南道大庆道大庆道城市主干道城市主干道城市次干道城市次干道裕华道裕华道朝阳道朝阳道至机场至机场至高新区至高新区至商务会展中心至商务会展中心至南湖西至南湖西至南湖西至南湖西友友谊谊路路大大里里路路学学院院路路卫卫国国路路长虹道长虹道翔云道翔云道兴源道兴源道光光明明路路青青龙龙路路一条城市主干道一条城市主干道长宁道长宁道：承接东西向交通，向

24、承接东西向交通，向西至机场，向东至商务会展中心。西至机场，向东至商务会展中心。改造后的道路，红线拓宽为40米，车行道30米，双向为双向为6 6车道车道，人行便道各5米。一条城市次干道一条城市次干道友谊路友谊路：承接南北向交通，向：承接南北向交通，向北至高新区，向南至南湖。双向为北至高新区，向南至南湖。双向为4 4车道。车道。1111条已竣工的新建道路，拉通区域内外交通条已竣工的新建道路，拉通区域内外交通：长虹道(大里路友谊路) 、裕华道(卫国北路学院北路)、学院北路(兴源道长宁道)、龙富道(卫国路学院路) 、朝阳道(卫国路友谊路)、大里北路(朝阳道长宁道) 、友谊北路、光明北路、友谊东辅路、友

25、谊西辅路、翔云道。第第 2727 页页凤凰新城规划凤凰新城规划以服务京津唐区域为目标，成为唐山市的商以服务京津唐区域为目标，成为唐山市的商务中心、金融中心、总部基地、高科技产业基地务中心、金融中心、总部基地、高科技产业基地。n功能为“完善功能，提升品位，增强凝聚力和服务辐射带动能力”。n规模：凤凰新城总占地面积达23平方公里，分为CBDCBD（中央商务（中央商务区）、总部基地、行政文化中心区）、总部基地、行政文化中心。n现状：其中起步区5.5平方公里，现已建成地税大厦、检查办公大楼等；是目前唐山市房地产专案的主要区域之一是目前唐山市房地产专案的主要区域之一。起步区凤凰新城指标：总占地面积：23

26、平方公里规划人口：40万住宅用地：9000亩住宅开发总量：1400万平方米绿化面积：8000亩绿化率：45%第第 2828 页页未来凤凰新城将是新唐山最靓丽的城市名片未来凤凰新城将是新唐山最靓丽的城市名片长宁道长宁道：城市主干道，城市主干道，承接东西向交通，向承接东西向交通，向西至机场，向东至商西至机场，向东至商务会展中心。务会展中心。友谊路友谊路：城市次干道，：城市次干道，承接南北向交通，向承接南北向交通，向北至高新区，向南至北至高新区，向南至南湖。南湖。打造新城市名片：打造新城市名片：唐山的北大门，北京、东北三省进入唐山都需经过凤凰新城未来唐山现代化的未来唐山现代化的商务中心、金融中心、文

27、化中心、商务中心、金融中心、文化中心、总部基地、高新技术产业基地总部基地、高新技术产业基地总部总部基地基地创新创新中心中心商业金商业金融中心融中心长宁路发展轴长宁路发展轴友谊路发展友谊路发展轴轴秦皇岛市秦皇岛市天津市天津市渤海湾渤海湾北京市北京市唐山市唐山市山海关山海关第第 2929 页页唐山的城市商业中心区将构建“一正、两副、两区域”的商业中心格局。即商业正中心新华-建设商业中心区；商业副中心长宁-建设商业中心区和渤海商业中心区；区域商业中心区区域商业中心区凤凰凤凰新城区域商业中心区新城区域商业中心区和南湖区域商业中心区。远远洋洋城城商商圈圈建建设设北北路路商商圈圈新华新华- -建设商建设商

28、业中心业中心区区南湖商业区南湖商业区凤凰新城凤凰新城商业区商业区凤凰新城崛起之下，根据唐山的商业发展规划布局，将成为一凤凰新城崛起之下，根据唐山的商业发展规划布局，将成为一个新的区域商业中心。个新的区域商业中心。第第 3030 页页凤凰新城大量的商业项目入市，形成以总部基地为核心的凤凰新城大量的商业项目入市，形成以总部基地为核心的CBDCBD商业中心区。商业中心区。凤之凤之梦梦凤凰世嘉商业凤凰世嘉商业街街新天新天地金地金融街融街鹭港鹭港ONEONE日本永旺日本永旺唐百唐百新天地综合新天地综合体项目体项目第第 3131 页页商圈升级中，高端居住群体是最核心驱动力量商圈升级中，高端居住群体是最核心

29、驱动力量, ,区域将成为高端品区域将成为高端品质居住区域质居住区域。项目名称项目名称体量体量（）（）产品形式产品形式橡树湾橡树湾4646万万高层、洋房高层、洋房金域华府金域华府6060万万高层高层唐城壹零壹唐城壹零壹7373万万高层、洋房、别墅高层、洋房、别墅、酒店公寓、酒店公寓雅颂居雅颂居30.3830.38万万高层、洋房高层、洋房梧桐大道梧桐大道4949万万高层、洋房高层、洋房中水电首郡中水电首郡58万高层高层第第 3232 页页城市升级时代的到来，强烈呼唤城市升级时代的到来，强烈呼唤驱动区域升级和驱动区域升级和崛起的区域商圈组合崛起的区域商圈组合而凤凰新城未来将是一个集金融、政务、高端居

30、住区于一体的城市综合中心而凤凰新城未来将是一个集金融、政务、高端居住区于一体的城市综合中心第第 3333 页页Analyze System 项目本体解析项目本体解析 城之新生城之新生 市场研判市场研判 项目定位项目定位 建筑规划建议建筑规划建议第第 3434 页页世博广场金色河畔万达广场富丁国际新华联广场中环广场东润国际广场新华贸铂金公寓金安硅谷国际紫金广场新文化广场天一紫御庄园凤城国际广场唐宁广场凤城国贸1.1.红色的为在售项目。红色的为在售项目。2.2.蓝的为待售项目。蓝的为待售项目。3.3.红色五星为本案项目。红色五星为本案项目。公寓市场布局：唐山的公寓项目主要位于高新区域与百货大楼公寓

31、市场布局：唐山的公寓项目主要位于高新区域与百货大楼区域区域第第 3535 页页2010-20112010-2011年公寓放量近年公寓放量近30003000套，去化约套，去化约12001200余套。余套。项目名称项目名称放量放量去化去化量量去化去化率率销售单价销售单价（元（元/ /平米）平米）优惠力度优惠力度开盘时间开盘时间万达广场万达广场500套400套80%报价10500，均价9300130户型全款98折2011年10月凤城国际广场凤城国际广场700套670套96%均价7980全款优惠400元/平米。首付50%优惠200元/平米2010年初天一紫御庄园天一紫御庄园718套500套50%最低价

32、8000全款98折2010年6月富丁国际富丁国际390套380套97%尾房均价5700基本售罄2010年10月紫金广场紫金广场462套260套56%均价8000全款97折2011年9月唐宁广场唐宁广场266套200套75%均价7000全款优惠200元/平米；首付50%优惠100元/平米2011年5月大陆青年都汇大陆青年都汇300套左右2012下半年第第 3636 页页2010-20112010-2011年毛坯公寓在年毛坯公寓在5700-70005700-7000元元/ /平米左右，精装公寓在平米左右，精装公寓在8000-100008000-10000元元/ /平米之间。平米之间。项目名称项目名

33、称销售单价销售单价（元（元/ /平米）平米）优惠力度优惠力度开盘时间开盘时间万达广场万达广场均价9300130户型全款98折2011年10月凤城国际广场凤城国际广场均价7980全款优惠400元/平，首付50%优惠200元/平2010年初天一紫御庄园天一紫御庄园最低价8000全款98折2010年6月富丁国际富丁国际尾房均价5700基本售罄2010年10月紫金广场紫金广场均价8000全款97折2011年9月唐宁广场唐宁广场均价7000全款优惠200元/平米；首付50%优惠100元/平米2011年5月第第 3737 页页未来供应格局：未来供应格局：20122012年中旬后，市场预售公寓近年中旬后，市

34、场预售公寓近30003000余套，余套，市场存量较大，竞争将会十分激烈。市场存量较大，竞争将会十分激烈。2012年中旬后可预见供应3000套紫金广场 200套东润广场 660套新华联广场 世博广场 400套未来不可预知土地上市量中环广场 700套凤城国贸 18.6万方万达广场1000套20112011年年 - 2013- 2013年年2011年2012年2013年大陆青年都会 300套左右第第 3838 页页一室一室二室二室三室项目名称项目名称3030平以下平以下30-4030-4040-5040-5050-6050-6060-7060-7070-8070-80平平80-9080-90平平90

35、-10090-100平平100-110100-110平平 110-120110-120平平 120-130120-130平平大陆青年都会供应量供应量 432432311311比例比例58%58%42%42%万达广场供应量供应量 342342342342533533比例比例28.10%28.10%28.1528.1543.80%43.80% 新华贸供应量供应量 60605555比例比例52%52%48%48%富丁国际供应量供应量 3030303090909090供应比例供应比例 20%20%20%20%30%30%30%30%新华联广场供应量供应量 164164110110110110供应比例供

36、应比例 30%30%35%35%35%35%中环广场供应量供应量 36363030404035352727供应比例供应比例 21%21%18%18%24%24%21%21%16%16%户型配比分析户型配比分析30-6030-60平为市场主力户型，而平为市场主力户型，而50-7050-70平的一平的一房及二房公寓成为稀缺产品。房及二房公寓成为稀缺产品。 竞争产品供应集中区竞争产品供应集中区 竞争产品补缺性产品竞争产品补缺性产品第第 3939 页页价格分析价格分析: :各属性项目价格梯度差幅不大，精装公寓均价各属性项目价格梯度差幅不大，精装公寓均价800080001000010000元元/ / ；

37、毛坯公寓在；毛坯公寓在6000-80006000-8000元元/ /平平. .项目项目户型区间户型区间公寓类型公寓类型销售单价销售单价总价总价万达广场万达广场50-90平精装均价930046.5-83.7万新华贸新华贸60平左右精装1400084万凤城阳光凤城阳光40-130平毛坯6000左右24-78万紫金广场紫金广场55-160平精装8000左右55-160万富丁国际富丁国际45-98平毛坯750034-73.5万新华联广场新华联广场30-105平毛坯850025.5-89.25万凤城国际广场凤城国际广场38-130平精装均价800028-104万第第 4040 页页去化速度和价格的关系去

38、化速度和价格的关系: :精装公寓的价格高于毛坯公寓，同时精装公寓月均去化精装公寓的价格高于毛坯公寓，同时精装公寓月均去化65-7065-70套左右，去化速度要快于毛坯公寓产品套左右，去化速度要快于毛坯公寓产品, ,当价格高于当价格高于95009500元元/ /平时，月均去平时，月均去化低于化低于5050套。套。毛坯公寓精装公寓价格成交量新华贸铂金公寓万达广场大陆青年都会中环广场501400013000120009000100008000新华联广场紫金广场富丁国际金安硅谷国际第第 4141 页页周边项目户型配比：从典型公寓项目户型配比中周边项目户型配比：从典型公寓项目户型配比中30-4030-4

39、0平占项目总体户型平占项目总体户型20-20-40%40%； 40-5040-50平占项目总体户型平占项目总体户型40%40%， 50-6050-60平占项目总体户型平占项目总体户型15-20%15-20%， 60-60-7070平占项目总体户型平占项目总体户型10%10%楼盘楼盘户型户型面积区间（）面积区间（）套数套数比例比例大陆青年都会大陆青年都会一房60-65平43258%二房70-75平31142%万达广场万达广场一房50-70平68456.2%二房80-90平53343.8%新华贸铂金公新华贸铂金公寓寓一房60-70平115100%富丁广场富丁广场一房40-60平12040%二房80

40、-100平18060%新华联广场新华联广场一房50-60平16430%二房80-100平22070%第第 4242 页页户型面积与消化速度关系户型面积与消化速度关系: :从户型面积的去化速度判断，去化速度从户型面积的去化速度判断，去化速度比较快的产品一房主要集中在比较快的产品一房主要集中在50-7050-70平，二房主要集中在平，二房主要集中在80-10080-100平平大陆青大陆青年都会年都会万达广场万达广场新华贸铂金公寓新华贸铂金公寓新华联广场新华联广场紫金广场紫金广场硅谷国际硅谷国际富丁国际富丁国际中环广场中环广场一房一房30-4030-40平平40-5040-50平平50-6050-6

41、0平平60-7060-70平平二房二房70-8070-80平平80-9080-90平平90-10090-100平平热销原因热销原因核心地核心地段段地段较好地段较好品牌开发商品牌开发商升值潜力大升值潜力大开发商实力开发商实力地理位置地理位置升值潜力升值潜力地段及项地段及项目自身配目自身配套套未开盘未开盘升值潜力升值潜力价格便宜价格便宜客户群体客户群体高新投高新投资客资客电子城科电子城科研院所研院所绿地世纪城业主绿地世纪城业主高新区富人高新区富人高新白领高新白领项目附近项目附近投资客投资客刚需客户刚需客户为主为主刚需客户为刚需客户为主主第第 4343 页页典型个案选取标准典型个案选取标准竞争项目选

42、择思路：竞争项目选择思路：1、地理位置：、地理位置：对项目目标客户群具有分流作用的在售项对项目目标客户群具有分流作用的在售项目。目。第第 4444 页页项目位置高新区建设路东侧庆南道北侧总占地面积14700总建筑面积78000物业形态LOFT楼体1-2层为底商，商业形态待定公寓楼体1-3层为底商，目前已整栋销售给开发商关系户，商业型态待定户型5.4m挑高精装LOFT4080、精装平层40130主力户型LOFT:60；平层：5060总户数LOFT260套，平层300套车位数机动车停车位271个，非机动车停车位3777个精装修是，精装标准15002000元/绿化率35%容积率4发 展 商唐山大陆房

43、地产开发有限公司物管公司唐山市大陆物业管理有限公司生活设施商水、商电、天然气、烟槽平层公寓LOFT【大陆青年都会】地处高新区，中小体量40年产权商住精装平层和LOFT产品，单层面积区间在50-60之间大陆青年都会凤城国际广场新华贸万达广场新华联广场第第 4545 页页7474平米平米LOFTLOFT优势：挑空客厅，采光极佳双卫设计，保证私密上下分层，抗干扰强劣势：主卧室采光较差空间存在一定浪费 6363平米平层公寓平米平层公寓优势：大开间设计，采光较佳功能分区明确劣势：各功能区无分隔，私密性差开放式厨房，不利通风【大陆青年都会】40-80平米稀有5.4米挑空LOFT精装产品， 40-130平米

44、精装平层公寓满足各类客户的居住需求。面积数量占比40-50平9035%50-80平17065%面积数量占比40-60平9030%60-80平10033%80-100平6020%100平以上5017%第第 4646 页页11年6月11年9月11年12月12年3月12年6月6月项目开始认购销售情况：2011年6月项目开始正式认购，目前LOFT产品已认购80，平层产品已认购30。具体开盘时间未定LOFT:1150012000元/客户情况：客户来源：主要为唐山市区客户，3545岁与2035岁购买者各占一半购房目的：LOFT产品70%为自住，公寓产品自住和投资各一半购房驱动：LOFT产品对于客户新鲜点比

45、较足，并且买一层送一层，花很少的钱就能住上复式房，性价比较高；平层产品主要看重地段和社区升值潜力，投资客较多平层：7800元/LOFT产品已认购80，平层产品已认购30【大陆青年都会】自2011年6月开始认购，截至目前LOFT认购约200套，平层认购约90套，主要客户来自唐山城区，自住和投资各一半价格以及优惠：LOFT均价1150012000元/、平层均价7800元/；现购房全款可享92折，贷款可享97折优惠。第第 4747 页页公寓公寓住宅住宅【凤城国际广场】14万平米城市综合体，住宅以70年精装公寓平层产品为主，8万平米商业引进乐购等知名品牌项目位置项目位置北新华道与友谊路交叉口东北角总占

46、地面积总占地面积20000总建筑面积总建筑面积140000物业形态物业形态2栋70年公寓、2栋住宅；商业：地下1层，地上1-4层，共8万平米商业，已签约引进乐购超市，亨利KTV等主力户型主力户型公寓：一居50-60平米住宅：二居67-89平米，三居118-131平米总户数总户数600户车位数车位数1：1.5（共900个）精装修精装修是，精装标准公寓：1500元/平米；住宅：毛坯绿化率绿化率15%容积率容积率4.5发发 展展 商商唐山天壤房地产开发有限公司大陆青年都会凤城国际广场新华贸万达广场新华联广场第第 4848 页页面积数量占比50平以下13727%51-70平28556%71-100平6

47、312%100平以上224%5555平米平米优势：小两居设计，实用性强功能分区明确劣势：卫生间，书房均无采光客厅狭小，不利布局 79 79平米平米优势：客餐厅一体设计，倍显阔绰功能分区明确双阳卧室，采光极佳劣势：暗卫设计，不利通风过道偏多，浪费面积大。公寓主要为公寓主要为50-7050-70平米，小两居设计。产品涵盖平米，小两居设计。产品涵盖30-12030-120平米多平米多种户型，满足不同客户群体。种户型，满足不同客户群体。第第 4949 页页2010年3月2010年9月2011年3月均价为7980元/开盘7700元/【凤城国际广场凤城国际广场】公寓开盘至今销售公寓开盘至今销售8080，目

48、前均价为，目前均价为79807980元元/ /，月均销，月均销售售1717套，多以地缘性客户投资为置业目的套，多以地缘性客户投资为置业目的2011年9月2012年3月现销售80，月均销售17套销售情况： 2010年3月开盘销售，共507户。现已销售80，约销售400套，月均销售17套；价格以及优惠：公寓：7980元/（1500元/平米精装）；全款优惠400元/平米，首付50%以上优惠200元/平米。客户情况：客户来源：客户主要来之唐山市内地缘性客户为主，以中青年客户为主，多以投资为置业目的，下县客户占30左右。购房目的：公寓产品自住和投资各一半开盘销售2栋公寓、推售507套第第 5050 页页

49、规划效果图（标清楚公寓、住宅）公寓住宅写字楼项目位置项目位置路南区 长青楼,紧邻抗震纪念碑广场东面 总占地面积总占地面积21万总建筑面积总建筑面积109万物业形态物业形态 公寓：2栋，7万住宅：15栋，38万商业：购物中心21万，底商3.5万写字楼：2栋，14万酒店：周记主力户型主力户型公寓：54-95 住宅：130-140总户数总户数公寓1148套，住宅1694户，公建商业等单位312户 车位数车位数机动车位2000个精装修精装修精装标准1500元/绿化率绿化率35%容积率容积率3.56发发 展展 商商唐山万达投资置业有限公司 物管公司物管公司大连万达物业管理有限公司唐山分公司 【万达广场万

50、达广场】地处纪念碑核心区域，大体量综合体，汇聚地处纪念碑核心区域，大体量综合体，汇聚5050年精装公寓、商年精装公寓、商业、办公产品以及业、办公产品以及7070年住宅产品，公寓产品主力面积区间为年住宅产品，公寓产品主力面积区间为54545858 大陆青年都会凤城国际广场新华贸万达广场新华联广场第第 5151 页页5454平米平米优势：功能分区明确客、卧一体设计，空间阔绰劣势：暗卫设计不利通风 58 58平米平米优势：客餐厅一体设计，倍显阔绰功能分区明确卧室采光极佳劣势：暗卫设计，不利通风面积数量占比51-60平65657%70-80平16414%80-90平16414%90-100平16414

51、%【万达广场万达广场】公寓主要为公寓主要为50-6050-60平米，一居设计。产品涵盖平米，一居设计。产品涵盖54-9554-95平米多种平米多种户型，全部为精装修。户型，全部为精装修。第第 5252 页页11年4月11年7月11年11月12年1月12年4月销售情况：2011年7月项目公寓正式开盘，公寓均价9500元/，目前公寓产品已去化70%客户情况：客户来源：主要为唐山市区客户占70%，下县客户占30%，以中青年客 户为主。购房目的：自住和投资各一半。购房驱动：项目处于唐山市核心区商业地段，具有极佳得得商业价值；万达集团品牌，具备产品优势。公寓9500元/自2011年4月项目开始蓄客项目正

52、式销售公寓产品认购300套，占产品总量的26%【万达广场万达广场】自自20112011年年7 7月月1616日开盘，截至目前公寓销售约日开盘，截至目前公寓销售约800800套，主要客套，主要客户来自唐山城区，自住和投资各一半户来自唐山城区，自住和投资各一半开始蓄客开盘销售价格以及优惠：公寓均价9500元/现购房全款可享98折第第 5353 页页写字楼公寓商业项目位置项目位置路南新华道原农贸市场总占地面积总占地面积1.4万总建筑面积总建筑面积13万（含地下）物业形态物业形态 公寓：1栋写字楼：1栋商业：购物中心户型面积户型面积公寓：57-64左右总户数总户数公寓：125套车位数车位数近600个精

53、装修精装修5000元/容积率容积率2.2物业费物业费公寓：4.80元/月 写字楼：13元/月发发 展展 商商中赫集团唐山华岩地产【新华贸】城市中心区中小体量综合体，提包入住式40年产权高端精装公寓大陆青年都会凤城国际广场新华贸万达广场新华联广场第第 5454 页页【新华贸新华贸】公寓户型为公寓户型为50-6050-60平米，精装标准平米，精装标准50005000元元/ /平米。平米。该项目采用现代简约装修风格。符合商务人士风格，在现代化理念中运用广泛。6060平米平米优势：功能分区明确客、卧一体设计，空间阔绰劣势：暗卫设计不利通风开放式厨房，不便清洁第第 5555 页页10年6月10年8月10

54、年12月11年12月12年4月6月项目开始认购销售情况：公寓产品2010年8月19日项目开盘，总房源125套，目前仅剩10套房源；客户情况：客户来源：主要为唐山市区客户，20-30岁与40岁以上的客户居多购房目的：70为投资购房驱动：区域升值潜力，高档次的精装修与家电赠送付款情况：全款与贷款各占一半月均速度约6套左右【新华贸新华贸】公寓产品公寓产品20102010年中旬开始销售，单价年中旬开始销售，单价1300013000元元/ / 左右，截至目左右，截至目前前125125套基本售罄，仅剩套基本售罄，仅剩1010套左右套左右价格以及优惠：公寓均价：14000元/左右（5000元/平米精装，送家

55、电）2010年8月开盘公寓：14000元/第第 5656 页页【新华联广场新华联广场】地处唐山主干道地处唐山主干道- -新华道，项目配套齐全。公寓、新华道，项目配套齐全。公寓、MINI MINI officeoffice随心转换，宜商宜住。随心转换，宜商宜住。28-10328-103平米精装小户型。平米精装小户型。项目位置项目位置路南卫国路东，新华道与国防道之间 总占地面积总占地面积62390平方米 总建筑面积总建筑面积310000平方米类型类型住宅、商铺、公寓 主力户型主力户型住宅：100、130平方米公寓：70、93平米车位数车位数1524个停车位，地上停车位有74个，地下有1450个精装

56、修精装修住宅毛坯、公寓精装修绿化率绿化率31容积率容积率5 开发商开发商新华联集团唐山新华联置地有限公司开盘时间开盘时间2011-5-13 均均 价价公寓8500元/平方米、住宅8500元/平方米大陆青年都会凤城国际广场新华贸万达广场新华联广场公寓第第 5757 页页面积产品占比50平米以下9625%50-60平米246%61-70平米16844%90-100平米4813%100平米以上4813%7070平米平米优势：功能分区明确纯阳户型，采光极佳劣势：暗卫设计不利通风客厅不利布局家具 93 93平米平米优势：功能分区明确双阳卧室，采光极佳劣势：暗卫设计，不利通风餐厅位置略显尴尬，浪费面积大【

57、新华联广场新华联广场】公寓主力产品集中在公寓主力产品集中在60-7060-70平米，全部为精装修。平米，全部为精装修。第第 5858 页页11年5月11年8月11年11月12年2月12年5月销售情况：公寓产品2011年5月11日项目开盘，公寓总房源384套，目前售出150套左右，月均去化14套客户情况：客户来源：主要为唐山市区客户，20-30岁的客户居多购房目的：60为投资购房驱动：区域升值潜力，高档次的精装修与家电赠送付款情况：全款与贷款各占一半月均速度约14套左右【新华联广场新华联广场】公寓产品公寓产品20112011年中旬开售，均价年中旬开售，均价85008500元元/ / 左右，截至目

58、左右，截至目前去化前去化40%40%左右左右价格以及优惠：公寓均价：8500元/左右2011年5月11日开盘公寓：8500元/第第 5959 页页小结小结1 12 23 34 4目前供应项目少，未来供应个数较多，整体供应量比较大。居住类公寓以精装修交房，部分提供整套家具电器，而办公公寓则简单装修交房；居住以居住以50-7050-70平米的小户型为主，办公则以平米的小户型为主，办公则以70-11070-110平米为主；单平米为主；单层多户的设计，板楼形式；目前复式产品（层多户的设计，板楼形式；目前复式产品（4.54.5米层高）是市场空缺。米层高）是市场空缺。主要分布在繁华商圈，大部分位于主干道沿

59、线.市场对高端公寓有一定的需求空间，高端公寓的环境是成为购买的首要因素之市场对高端公寓有一定的需求空间，高端公寓的环境是成为购买的首要因素之一。一。第第 6060 页页Q1Q1：本项目做超高层在唐山是否可：本项目做超高层在唐山是否可行？行？ 城市发展壁垒：未来区域将发展成为一个集金融、政务、高端居住一个集金融、政务、高端居住区于一体的城市综合中心。本项目区于一体的城市综合中心。本项目属于区域内的边缘地带。属于区域内的边缘地带。 市场壁垒：唐山市公寓市场供应唐山市公寓市场供应量较大但需求量有限，现有公寓价量较大但需求量有限，现有公寓价格并不高，与普通住宅接近。格并不高，与普通住宅接近。超高层除了

60、在技术与成本层面比高层要求高，销售价格和高层无任何差别。超高层除了在技术与成本层面比高层要求高，销售价格和高层无任何差别。关键问题关键1：从成本和销售角度判断项目楼高做多少米合适。公寓需求量有限制，关键问题点分析关键问题点分析第第 6161 页页Analyze System 项目本体解析项目本体解析 城之新生城之新生 市场研判市场研判 项目定位项目定位 建筑规划建议建筑规划建议第第 6262 页页SWOTSWOT分析分析优势优势劣势劣势1. 核心板块价值稀缺；2. 在核心区内，本项目算规模较大项目；3. 交通便利，紧邻主干道；4. 比邻核心商圈；1. 高成本地价；并不处于一级核心板块；2. 项

61、目周边商业氛围、居住氛围较差机会机会威胁威胁1.未来商务政务中心，公寓需求量大；2.写字楼更新换代时期到来；3.经济向好，本地外地公司的发展，使得高端写字楼市场看好；4.住宅、公寓市场看好，价格稳步上升；1. 未来土地供应量大，城市发展四面开花；2. 中低档商住楼供应较大；3. 商业供过于求，多数商业经营困难4. 酒店供应量较大，未来竞争激烈，且投入资金量巨大；第第 6363 页页项目的档次定位项目的档次定位高端居住型公寓高端居住型公寓未来区域将发展成为一个集金融、政务、高端居住区于一体的城市综合中心，本项目属于区域内的边缘地带。凤凰新城区域高层产品，70年产权，首席地标型项目。唐山市公寓市场

62、供应量较大但需求量有限，现有公寓价格并不高，与普通住宅接近。区域因素项目因素市场因素第第 6464 页页高层的整体定位高层的整体定位中国水电首郡公寓式住宅项目中国水电首郡公寓式住宅项目片区转型领跑者、品位青年栖息地片区转型领跑者、品位青年栖息地 项目所在片区标志项目所在片区标志性建筑，耳目一新性建筑，耳目一新的景观的景观整体社区点睛之笔整体社区点睛之笔 片区地标片区地标 交通枢纽几步即达，交通枢纽几步即达，城市核心几站之遥城市核心几站之遥地处大盘核心，坐地处大盘核心，坐享社区配套享社区配套快捷生活快捷生活 星级公寓体验，居星级公寓体验，居家舒适氛围家舒适氛围远离工作带来的压远离工作带来的压力，

63、尽情享受生活力，尽情享受生活的乐趣。的乐趣。高尚居所高尚居所 时尚与品位的融合，时尚与品位的融合，事业起步腾飞的港湾事业起步腾飞的港湾占据高新绝佳地段，占据高新绝佳地段，居家投资两相宜。居家投资两相宜。青春港湾青春港湾第第 6565 页页产品定位产品定位第第 6666 页页户型建议：户型建议：n 市场导向：市场导向：目前市场消化速度最快，是90以下的小户型产品，小两房紧凑型三房；n 总价控制：总价控制：为了保证项目价值最大化，必须控制总价，控制在30-50万之间；n 保证销售：保证销售：尽快回笼资金是本项目滚动开发的保证，产品必须保证良好销售。项目项目面积面积户型户型万达广场万达广场50-70

64、50-70平平一房一房80-9080-90平平二房二房新华贸新华贸60-7060-70平平一房一房新华联广场新华联广场50-6050-60平平一房一房富丁广场富丁广场40-6040-60平平一房一房80-10080-100平平二房二房周边项目去化最快、最好的面积及户型周边项目去化最快、最好的面积及户型第第 6767 页页户型建议户型建议户型面积比例一房（公寓）一房（公寓）30-4530-4560%60%紧凑两房紧凑两房55-8555-85 25%25%紧凑三房紧凑三房95-11095-110 10%10%舒适三房舒适三房110-139110-139 5%5%第第 6868 页页客户定位客户定位

65、第第 6969 页页客户群体客户群体n 这些公寓产品以这些公寓产品以40-5040-50平的小户型面积为主，因此投资客比重较大，占到平的小户型面积为主，因此投资客比重较大，占到80-80-90%90%，其目的也是自主兼投资；，其目的也是自主兼投资；n 主城区内公寓产品客户构成中，主要是唐山本地客户、外县客户及外地客户；主城区内公寓产品客户构成中，主要是唐山本地客户、外县客户及外地客户；n 投资收益：主城区投资收益：主城区40-5040-50平的小面积精装带家电户型租金能达到平的小面积精装带家电户型租金能达到1500-17001500-1700元元/ /月。月。第第 7070 页页项目名称项目名

66、称物业类型物业类型购买客户购买客户使用客户使用客户万达广场公寓投资客户、生意人及企业中高层、本地客户占70%办公为主、少量自住新华贸铂金公寓公寓投资客户、企业投资兼少量自住中小企业办公、少量自住客户新华联广场公寓基本为投资客、私营小老板、企事业单位中高层较多 短期租住、中小企业办公富丁广场住宅自住，投资客各半新婚夫妇自主、中小企业办公大陆青年都会公寓loft基本为青年自住、投资客年轻客户首次置业，自住为主购买客户以投资客为主，多为本地企业中高层、生意人以及唐山能源县市财富人群；使用客户大部分为中小企业及部分居住客户客户群体客户群体第第 7171 页页客户置业以投资类为主，兼顾少量自住人群，且多以区域内生客户置业以投资类为主，兼顾少量自住人群，且多以区域内生意人及新婚夫妇为主。意人及新婚夫妇为主。n建设路沿线及市中心的公寓，投资客比重较大，占60-70%，其余区域项目是自住兼投资的年轻人及周边高校学生家长为子女置业；n区域内40-50平米的小面积精装户型租金能达到1300-1800元/月。项目客户万达广场万达广场投资客占投资客占70%70%，一室一厅的户型有部分自住客户；，一室一厅的户型