253.A渝达房地产开发公司税务筹划研究渝达房地产开发公司税务筹划

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1、XXX科技学院毕业设计（论文）题 目 渝达房地产开发公司税务筹划研究 院 （系） 经济管理学院 专业班级 会计学本科XXX级 学生姓名 XXX 学号 XXXXXX 指导教师 XXX 职称 副教授 评阅教师 职称 2010年 6 月 8 日注 意 事 项1. 设计（论文）的内容包括：1) 封面（按教务处制定的标准封面格式制作）2) 题名页3) 中文摘要（300字左右）、关键词4) 外文摘要、关键词 5) 目次页（附件不统一编入）6) 论文主体部分：引言（或绪论）、正文、结论、参考文献7) 附录（对论文支持必要时）2. 论文字数要求：理工类设计（论文）正文字数不少于1万字（不包括图纸、程序清单等）

2、，文科类论文正文字数不少于1.2万字。3. 附件包括：任务书、文献综述、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）。4. 文字、图表要求：1) 文字通顺，语言流畅，书写字迹工整，打印字体及大小符合要求，无错别字，不准请他人代写2) 工程设计类题目的图纸，要求部分用尺规绘制，部分用计算机绘制，所有图纸应符合国家技术标准规范。图表整洁，布局合理，文字注释必须使用工程字书写，不准用徒手画3) 毕业论文须用A4单面打印，论文50页以上的双面打印4) 图表应绘制于无格子的页面上5) 软件工程类课题应有程序清单，并提供电子文档5. 装订顺序1) 设计（论文）2) 附件：按照任务书、文献综述、开题报告、外文译文

3、、译文原文（复印件）次序装订3) 其它学生毕业设计（论文）原创性声明本人以信誉声明：所呈交的毕业设计（论文）是在导师的指导下进行的设计（研究）工作及取得的成果，设计（论文）中引用他（她）人的文献、数据、图件、资料均已明确标注出，论文中的结论和结果为本人独立完成，不包含他人成果及为获得XXX科技学院或其它教育机构的学位或证书而使用其材料。与我一同工作的同志对本设计（研究）所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。毕业设计（论文）作者（签字）： 年 月 日XXX科技学院本科生毕业设计（论文）渝达房地产开发公司税务筹划研究院（系） 经济管理学院 专业班级 会计学本科XXX级学生姓名 XX

4、X 指导教师 XXX 副教授 2010年 6 月 8 日XXX科技学院本科生毕业论文 中文摘要摘 要税务筹划不同于避税，更不是偷税、逃税、骗税和抗税。它是企业在政府的税收政策向导下，利用国家赋予税务人的税收优惠权利，在不违背国家法律法规，不违背国家立法精神的前提下，对企业自身的涉税活动进行科学合理的安排，已达到税后收益极大化的目标而采取的税务决策行为。税务筹划方案能降低成本、增加利润、实现价值最大化，无论是对房地产企业还是国内其他企业来说，都是一个迫切而又十分重要的新课题。本文以渝达房地产开发公司为调查研究对象，在学生进行实地调查研究，熟悉该公司的基本情况后，先介绍房地产行业的现状和进行税务筹

5、划的必要性和可行性，再结合渝达房地产开发公司的实际情况，灵活运用了税务筹划理论，对公司战略阶段、开发阶段、销售阶段和其他阶段进行分析，总结了房地产开发企业各主要经营活动的税务筹划方法，拟定出适合渝达房地产开发公司税务筹划方案，最后对本篇税务筹划论文进行总结。关键词：税务筹划 房地产营业税 土地增值税XXX科技学院本科生毕业论文 英文摘要ABSTRACTTax planning is different from tax avoidance, tax evasion, tax evasion, tax fraud and tax revolt. It is under the guide of

6、the Governments tax policy , the use of state tax breaks given to the tax people the right to not violate state laws and regulations, not contrary to the spirit of national legislation on corporate tax-related activities of their own scientific and reasonable arrangement, maximize after-tax income h

7、as reached the goal of tax policy actions taken. Tax preparation programs can reduce costs, increase profits, maximize value, both for the domestic real estate enterprises and other enterprises, is an urgent and important new topics.In this paper, Yu Da Estate Development Company for the investigati

8、on of up to study, conduct field studies in the students familiar with the companys basic situation, the first description of the status and conduct of real estate industry, the necessity and feasibility of tax planning, combined with Yu-tat the actual situation of the real estate development compan

9、y, flexible use of the tax planning theory, corporate strategy phase, development phase, sales stage and other stages of analysis, summarizes the major real estate development enterprise business activities of tax planning method to work out for yu up real estate development company tax planning pro

10、gram, the last on this paper to summarize tax planning.Keywords: Tax planning; Real estate; Business tax; Increment tax on land valueXXX科技学院本科生毕业论文 目 录目 录中文摘要IABSTRACTII引言1一 房地产企业税务筹划的必要性和可行性2（一）房地产企业进行税务筹划的必要性2（二）房地产企业进行税务筹划的可行性2二 渝达房地产开发公司生产经营概况4（一）公司介绍4（二）涉及的主要税种4（三）涉税方面存在的问题5三 渝达房地产开发公司税务筹划7（一）战

11、略筹划7（二）开发筹划9（三）销售筹划11（四）其他筹划12四 总结14参考文献15致谢16XXX科技学院本科生毕业论文 引言引言1998年，一场灾难性的金融风暴席卷亚洲，所过之处哀嚎遍野，而这时候的中国正遭遇百年一见特大洪水，内忧外患之下，人民币面临贬值，经济开始萧条。这一年，朱镕基总理强势上台，为挽救中国经济大厦，他看准了全国储蓄5万亿元的“闲钱”，并做了两个影响中国十年国情走向的决定：高校扩招以及唤醒房地产业。十几年以来，这两项扩大内需的政策直接影响了中国经济增速8%左右的罕有增长，2007年，房地产的销售额已经达到了2.9万亿，俨然成为国家财政收入的支柱性产业。2008年7月29日，中

12、国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布关于金融促进节约集约用地的通知，被称为中国房地产行业的“限贷令”，意味着中央宏观政策开始对房产经济开始控制，一次强有力地对房地产行业暴利、过热现象的打压形成1。2009年至2010年初，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，立即引起了政府的高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题2，2010年4月17日，国务院就有关问题向各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构下发了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。它主要

13、从提高第二套房的房屋贷款要求、停发第三套房贷款、物业税渐行渐近、问责制强化执行力等方面加紧了对房地产行业的调控。在这样的宏观调控下，房地产行业已经从过去那种靠拿地、盖房、牟取暴利的开发时代正式步入平稳健康稳步发展时代。房地产开发企业面临的竞争压力越来越大，企业要想在这样的环境中生存就必须在同等的竞争条件下拥有自己独特的竞争优势，除了走品牌化经营，实行差异化竞争战略外，越来越多的企业采用了成本领先战略，而进行税务筹划，降低企业的成本无疑是企业在市场竞争中的一个有效策略。由于不同地区和不同行业之间存在很大的税收政策差异性，在经济发展上也存有不同的政策倾向性，同时我国的税收制度也存在不完善性，这些都

14、为税务筹划提供了广阔的空间和条件。12XXX科技学院本科生毕业论文 一 房地产企业税务筹划的必要性和可行性一 房地产企业税务筹划的必要性和可行性一方面，房地产开发企业作为法人实体，应当执行国家的税收法律政策，依法照章纳税。另一方面，作为经济人的房地产开发企业又要进行税务筹划，在法律允许的范围内合理合法的筹划企业的各项涉税业务，从而达到降低税负，实现企业利益最大化的目的。这就对房地产开发企业开展税务筹划提出了新的要求，也是本文选题的主要原因和出发点3。（一）房地产企业进行税务筹划的必要性1.房地产企业税收负担重当前房地产行业涉及的税种多达12个，其中营业税按5%计征、企业所得税按25%计征等一般

15、行业适用的税种外，还有房地产企业特殊适用的税种土地增值税，土地增值税的税率最高达60%。因此，当前房地产企业税种多，税率高、税收负担偏重。2.房地产企业依法纳税意识淡薄房地产企业依法纳税意识淡薄，并已在一段时期内给房地产企业造成负面影响。要明显改变目前的状况，需要将新型的纳税意识、纳税模式引进企业各项经营决策，进行税务筹划可谓对症下药。3.房地产企业长远发展的需要在市场经济条件下，企业经营活动的目标是追求企业价值最大化，降低税收成本是一项有效措施。降低纳税成本的方法包括：偷税、避税、税务筹划。偷税、避税不但要承担法律制裁的风险，还将影响纳税人的声誉，对纳税人正常的生产经营产生负面影响；税务筹划

16、既不违反税法，又能获得“额外”收益，符合房地产企业长远发展的需要4。（二）房地产企业进行税务筹划的可行性税务筹划作为纳税人对经济利益的一种保护是完全必要的，但税务筹划的实施必须有一定的经济环境为前提。目前，房地产企业进行税务筹划的可行性主要表现在以下几个方面。1.观念的更新计划经济年代，人们把税收看作企业对国家应有的贡献，侧重从作为征税主体的国家的角度研究税务，片面强调税收的强制性、无偿性和固定性，特别突出国家在征纳关系中的权威性，忽视了作为纳税主体的企业在依法纳税过程中的合法权利。随着社会主义市场经济的发展，理论界开始重视从纳税主体的角度研究税务，企业财务管理者开始认识到税务筹划在现代企业财

17、务管理中的作用，税收征收管理法和刑法也对偷逃税款的内含和外延作了明确的界定，研究企业税务筹划的思想障碍已经基本消除。2.不同税率的存在国家对什么征税、征多少税、征税依据是什么，这无不体现国家的意志。意志并非随心所欲，而是依赖于经济运行模式和经济发展水平。政府通过设置税种、确定税率、选择课税对象、课税环节等体现宏观调控政策，在税法规定的范围内，企业对某一税种的应纳税额往往可以提供几个纳税方案备选5。例如土地增值税按增值比例规定了免征、30%、40%、50%、60%几档税率；应纳税增值额处于税率累进的临界点时，应尽量对利润额进行量的控制，以争取适用低档税率。这些不同税率的存在，为我们在房地产开发经

18、营方面，奠定了税务筹划的基础。3.国家的税收优惠政策目前，我国税收优惠政策的目标体现为多元化的特点，对不同地区、不同企业类型、不同产品类型实行不同的税收优惠政策。这些优惠政策为我们进行税务筹划、寻求最佳的节税途径提供了广阔的空间。随着市场经济的发展和国际化进程的加快，税收优惠政策将得到进一步丰富和完善，为税务筹划提供了前提条件。4.“依法纳税”房地产企业只需要在税法规定的范围内完成纳税义务，任何机构都无权要求企业承担纳税义务以外的税收负担。税务筹划完全是在法律允许的范围内做出的决定，是税法赋予企业自主选择的权利。它不仅在形式上有法律条文为依据，实质上也符合税收立法精神。企业为进行税务筹划可在以

19、下几个方面作出选择：一是选择经营组织形式；二是安排企业经营活动；三是充分利用国家的税收优惠政策；四是选择递延纳税6。XXX科技学院本科生毕业论文 二 渝达房地产开发公司生产经营概况二 渝达房地产开发公司生产经营概况（一）公司介绍渝达房地产开发公司为渝达集团公司下属全资子公司，位于XXX高新区陈家坪渝新商业大厦，自2003年成立以来，依托于集团公司强大的技术、资金、土地及人力资源实力，成功开发建设了“花样苑”住宅小区。公司坚持以房地产开发为主，向专业化、规模化方向发展，现拥有工程技术、园林绿化、造价管理、房地产咨询、物业管理、营销策划等各方面高素质专业人才59人，其中管理人员51人,占员工总数的

20、86%,技术人员23人,占员工总数的39%,工人8人,占员工总数的13.6%。管理人员中具有大专及以上学历45人，具有高级职称的5人，中级职称的17人，初级职称14人。公司本着“铸就知名品牌，创建百年企业”的宗旨，以致力于创造高品质、专业化的房地产品牌，最大地满足客户需求为使命，坚持“开发一个项目，引导一种居住观念、创造一种文化氛围、美化一方环境、带动一片经济”的开发理念。公司以导入和实施ISO9001、ISO14000、OHSAS18000体系认证，通过三项体系贯标，使公司在质量、环境和职业健康安全管理方面达到一个较高水平，并以此为平台，对公司管理实施全方位有效监控，不断提高管理水平。（二）

21、涉及的主要税种目前在我国税制结构下，房地产企业涉及的税种有12个7，渝达房地产开发公司涉及11个税种，分别是：营业税及城市维护建设税和教育费附加、土地增值税、契税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税、车船税、企业所得税。各个税种具体情况如下：1. 营业税及城建税和教育费附加渝达公司销售不动产以营业额为计税依据、租赁则按收取的租金为计算依据，均适用5%的营业税税率。并以应纳营业税为税基，缴纳城建税和教育费附加。2. 土地增值税房地产销售转让时应纳土地增值税，其计税依据为房地产销售的增值额，税率采用30%60%的超率累进税率。且土地增值税实行预征清算制度纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产

22、取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税，税务机关对土地增值税实行预征，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。从2010年5月1日起，XXX市普通标准住宅预征率为1%；非普通标准住宅预征率由1%上调到2%。3. 契税房地产公司从国家或其他单位获取土地使用权时，将以土地使用权的成交价格为税基，缴纳契税，税率为1%。4. 城镇土地使用税 城镇土地使用税是按照渝达公司实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准为每平方米，税率为每平方米0.510元，具体根据项目所在地而定。5. 房产税 渝达公司涉及的房产税主要是对持有以供出租的房产按租金收入的12%计征房产税。

23、6. 印花税建筑企业与房地产开发公司签订建筑合同，双方作为立合同人，都需缴纳印花税计税依据为建筑合同所载金额，税率为万分之三。房地产交易需求书立产权转移书据，立据人应以书据所载金额，即以房产价格和土地使用权的价格作为计税依据，缴纳万分之五的印花税。7. 耕地占用税渝达公司征用的土地为耕地时，需缴纳耕地占用税，税率为每平方米1元10元。8. 企业所得税企业所得税是指国家对境内企业生产、经营所得和其他所得依法征收的一种税，房地产开发企业从预售起就需要开始预征企业所得税，预征按照预收账款的余额预计毛利率计算应纳税所得额的，预征比例为15%。由此可见，渝达房地产开发公司涉及的如此多的税种，其实施税务筹

24、划是很有必要的。（三）涉税方面存在的问题1曾经开发的凌云苑项目是以环保、节能、生态为主的示范小区，该小区倡导科技引领生活的开发理念，使用大量科技元素。该项目的森林绿地面积和水体面积占建设用地面积的比例都很高，XXX年凌云苑项目销售收入占公司总收入的70%，只需要略微再提高一点森林绿地面积和水体面积就可以满足西部产业结构集团调整指导目录当前国家重点鼓励发展的产业产品和技术目录（2000年）26条规定第9款、城市基础设施及房地产第9项、城镇园林绿化及生态小区的建设27条环境保护和资源综合利用第一条（生态及环境整治工程）的规定，从而申请减收所得税。2房地产企业采用不同的开发方式，例如是自行建造还是外

25、包会对企业的纳税方式和种类产生影响，房地产开发企业采用何种方式进行销售也会对企业应该缴纳的营业税、土地增值税、所得税产生影响，因此房地产企业的税务筹划涉及到房地产开发、建设施工以及最终销售的每一个环节和过程，需要一个专门的、有经验的税收筹划团队通过事前的准确预测分析提供科学的税收筹划方案，前瞻性也是税务筹划的特征之一8，而渝达房地产开发公司对设立转专门的税务筹划团队一直很抵触，认为这样的团队完全是在浪费公司的人力。3人力资源部在人力资源配置上，忽视了人力资源配置对税收的影响，没有申报和统计符合税收优惠条件的下岗员工，导致公司没得到一定的政策倾斜，没有享受到税收优惠政策。在薪酬的设计方面，渝达公

26、司的工资结构中没有能完全用到能够税前进行抵扣的项目，如：托儿补助费、独生子女补助、误餐补助等造成了员工多缴纳个人所得税。4渝达公司以分期付款的方式将已将好的商品房对外销售，按合同约定，购房者在每一个季度最后15天内向公司支付购房款，公司也应该在当天确认收入。但一些购房者未按约定的期限支付购房款，对于这部分到期未收取的房款，公司未在当月计入营业税。这种方式违背了中华人民共和国营业税暂行条例。按规定营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款或者取得索取营业收入款凭据的当天，购房合同可以作为该公司索取房款凭据，因此，公司应在合同约定的收款时间确认收入，并交纳营业税。5公司对购房者收取的水电增容

27、费、车棚款、院落费等均未申报缴纳营业税。公司认为，以上收取的费用属于价外费用，对补缴营业税不理解，但根据中华人民共和国营业税暂行条例：凡价外收费，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。6公司曾在凤凰城项目竣工验收且已预售90%时任然按照1%的比例预缴土地增值税，由此曾被税务机关查处，并要求补缴欠款。根据规定，公司开发房屋已经竣工，切已转让的建筑面积达85%以上的符合土地增值税清算的条件。因此，税务机关的做法是正确的。7公司曾因预缴部分土地增值税，而在期末计算缴纳企业所得税的时候对其进行了税前扣除，根据企业所得税法的权责发生制，预缴土地增值税款是预付款的性质，因此不能在税前进行扣

28、除。8公司曾将移动自行开发的单体写字楼转为自用，并对外出租，公司按取得的出租收入计算缴纳房产税，在税务机关检查时被要求补缴房产税。虽然我国目前没有专门对单体内部出租情况的税法规定，但在税收征收管理中，税务机关有一定的自由量裁的权利，这种情况下，公司没有提前与税务机关进行沟通协商，导致了税务机关检查时出现了补缴税款和罚金的情况。9. 虽然财务部门主要的日常工作是核算企业的业务过程，包括税收的核算。财务部门在纳税问题上是一个反映和交税的过程，但渝达公司财务人员专业素质较低，对税收政策法规理解的不透彻，缺乏税务筹划意识，没能与其他业务部门进行有效地沟通，在没有结合公司自身特点实际考虑的情况下就对税务

29、筹划的理论生搬硬套，没有及时的了解和应用新的税收政策，以至于公司进行的税务筹划花费大量人力却收效甚微。XXX科技学院本科生毕业论文 三 渝达房地产开发公司税务筹划三 渝达房地产开发公司税务筹划房地产企业进行开发的实际流程大致可以划分为前期战略准备、开发阶段、销售阶段、保有阶段等，与之相对应的，按我国现行的房地产税收体系按征税环节分类，可以分为战略阶段征税、开发阶段征税、销售阶段征税、其他情况征税9。以下选用部分适合渝达房地产开发公司的筹划方法，为公司整体税务筹划工作提供一些思路。（一）战略筹划战略筹划是房地产开发前期准备阶段的筹划，除了完成房地产项目的立项、规划审批、施工设计、市场规划、土地出

30、让或转让等以外，还需要根据具体的情况对投资来源、建设方式、经营模式等方面进行详细的规划和战略决策。在战略阶段针对不同的开发模式，税法的规定也存在较大的差异，这一阶段是项目运作的首要阶段，也是房地产企业税务筹划的关键阶段。1.新建和并购的选择渝达房地产开发公司项目开发的首要环节是购买土地，土地的来源一般有两种：一是从国家手中购买土地，缴纳土地出让金；二是从其他企事业单位手中购买土地，缴纳土地价款。从其他企事业单位手中购买土地时，存在两种具体操作方式：一是成立一个新公司，通过新公司购买土地并进行开发；二是通过并购，取得出售土地企业的股权，再通过被并购企业进行项目开发。第一种操作方式，取得出售土地后

31、需要缴纳契税；第二种操作方式，因土地使用权没有发生转移无需缴纳契税。因此，渝达公司如果选择并购企业的方式取得被并购企业的土地，将产生节税效益。2.自建和代建的选择自建模式是指：房地产企业将项目完成后，自用或转让给够购买者。代建是指：房地产企业接受购买者的委托而建设项目，建设完成后移交给购买者。渝达房地产公司曾代某局开发职工集资房。公司领导先是出于品牌影响力考虑，采用了自建房屋后销售的方式，以至于产生了不动产转让行为，由此涉及了三个税种的税费。从营业税的角度自建开发模式的计税收入为不动产的销售收入，而代建模式的计税收入为代建费收入。代建费是很小的一部分，因此，同样一个项目，采用代建开发模式将大大

32、减少营业税的计税收入，从而大大减少项目开发的应纳营业税额，为企业创造节税收益。从契税的角度来看，它的计税依据是土地使用权或不动产的转让价格，因此，减少转让价格是税务筹划的关键。自建开发模式只是受托建设，并不涉及到转让问题，也就无需缴纳契税。从土地增值税的角度，自建开发属于开发后转让，需要缴纳土地增值税。而代建开发属于服务业的代理行为，取得的是代建收入，无需缴纳土地增值税。故代建开发规避了不动产的转让行为，自然规避了不动产转让产生的营业税、契税、土地增值税，节税效果非常明显。3.申请部分免税审批渝达房地产开发公司是一家国有企业一家全资子公司，为了贯彻市领导以房地产开发带动相关产业发展的总体要求，

33、于2003年1月1日正式挂牌成为具有独立法人资格的房地产开发企业，公司独立核算、产权清晰。公司成立时，在人员的招聘过程中，积极响应政府号召，尽可能安置下岗分流人员及社会失业人员。目前，公司共有员工45人，安置下岗分流人员14人，所占比例达到30%。根据XXX市地方税务局渝地税发2002272号文件关于下岗失业人员再就业有关税收政策的通知，对国有大中型企业通过主辅分离和辅业改制分流安置本企业富余人员兴办的经济实体，与安置人员签订劳动合同，经劳动保障部门认定，税务部门审核批准，按安置富余人员占总职工人数30%（含30%）以上，3年内免征企业所得税。公司可以通过与税务机关进行协商，争取税务机关退税。

34、4.申请暂缓缴税根据中华人民共和国房产税暂行条例规定，房地产开发公司建造商品房的用地，应按规定征收土地使用税。但鉴于在商品房出售之前纳税确有困难的具体情况，对房地产开发公司征地后商品房在建期间占用的土地（有偿转让使用的除外），暂缓征收土地使用时。对建成后的商品房占地及院落，从办理验收手续之次月起征收土地使用税。在办理验收手续以前使用或出租出借的商品房占地及院落，应按规定征收土地使用税。在商品房出售后，按土地使用权的归属情况划分征免。渝达公司在刚刚开始建设“凤凰城”项目时，因为资金紧张，曾出现面临停工的困境，符合暂缓缴税的申请条件，却因为不熟悉相关规定而未申请暂缓缴税，如果当时能申请展缓缴纳土地

35、使用税，则可以有效缓解公司资金压力。5.户型设计筹划以往渝达房地产开发公司在户型定位总是直接由开发部和工程部出方案，财务部完全没有参与该过程，更别提对其户型的设计进行税务筹划了。其实户型定位也是需要考虑纳税风险的，户型设计阶段的纳税风险主要表现在户型设计结果会对后期纳税义务产生不同的影响，如果在设计阶段不能充分考虑到这些影响可能会导致税收上的被动。对建造普通标准住宅的纳税人，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。因此户型的设计对于渝达房地产开发公司这类开发商来说是非常重要的。“单套建筑面积”在房地产企业的税收优惠政策中是一个硬指标如果在设计阶段没有提前筹划后期施工阶段就不可能改变了

36、。现在对于房地产企业的税收优惠太少，在为数不多的优惠政策中，往往都对单套建筑面积做了硬性规定经济适用住房管理办法中规定经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。廉租住房保障办法规定新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要合理确定套型结构10。“凌云苑”项目在建设初期就没有考虑到这个问题，有部分小户型的房屋在60平方米以内，而部分房屋则刚刚超过了60平方米，导致公司无法通过此项优惠政策进行节税。6.融资环节筹划负债筹资的利息作为税前的扣除项目具有抵税作用，而权益筹资支付的股息不能作为费用的开支，只能在企业税后利润中分配。正是这个原因，许

37、多企业都选择大量的负债融资以减少税负，但是并非所有的负债利息都是税法所允许抵扣的11。土地增值税暂行条例实施细则规定，房地产开发企业的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不能单独计算，而应并入房地产开发成本中一并计算扣除。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。渝达房地产开发公司取得“凤凰城”项目专

38、项贷款时，未及时取得XXX银行的贷款证明，以至于2003年和2004年的贷款利息超过抵扣时限，不能抵扣土地增值税，2005年的贷款利息在XXX年才得以抵扣，牺牲了这部分资金的时间价值。故公司如在有专项贷款时，因及时取得金融机构的证明。（二）开发筹划房地产企业不同于一般生产制造企业，其开发成本主要集中于土地征用及拆迁费、政府性规费、前期工程费、建筑安装费及开发间接费等。1.土地征用及拆迁费。由于我国目前对房地产行业的土地供应主要采取“招、拍、挂”的方式，一般情况下，土地征用费用无法由企业控制，几乎不存在税务筹划的空间。2.政府性规费。政府性规费主要指政府所收取的行业性规费，如配套费、规划费、白蚁

39、防治费等。由于这些收费为强制性收费，基本无税务筹划空间。3.前期工程费。渝达公司的前期工程费主要包含在工程施工前所发生的诸如设计费、咨询费、勘测丈量费、规划管理费、临时设施费、三通一平费等，这些费用企业是能控制的，需要在具体发生时再进行税务筹划。4.建筑安装费。建筑安装费主要是为建造房屋所发生的成本，若不考虑地价因素，此部分成本为房地产开发中最大的支出项目。国税发2002117号文件、财税200316号文件在很大程度上降低了建筑安装业务及其他工程业务营业税的计税基础，但在实际工作中却很少被渝达房地产开发公司利用，主要是由于了解税务法规的财务部与编制预决算的合同采购部之间工作联系脱节所造成的。现

40、行工程预决算书编制的基本格式是：工程直接费（包含材料、机械与人工及乙方采购的设备）+工程管理费+税费（工程直接费+工程管理费）税率=总结算款从以上计算方法可以看出，构成总结算价款的“税费”的计税基础扩大了税法规定的计税基础，它包含了税法规定的不予征税的“设备”的价值，诸如：玻璃幕墙的钢结构和玻璃、铝合金门窗、各种管线等材料本身的价值12。虽然现行工程预决算书的编制方法是长期的习惯做法，并且有行业规范的约束，在工程整体发包的情况下，很难通过协调降低决算书中税费的计税基础，但可以通过甲方供料的方式达到节税目的。对大量使用上述所列举材料的独立的分项工程，不列入总包范围，而以发包方供料的方式单独发包。

41、因为材料在采购过程中的总体税负不变，发包方在材料拨付后可以凭购料发票及出库单直接计入开发成本，按新税法的规定，上述材料的拨付不构成施工方的计税承包价，不会增加承包方的税负。5.开发间接费。开发间接费主要核算为直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。在进行此项费用的税务筹划时，主要是考虑土地增值税的问题13。由于土地增值税计算过程的特殊性，不同的核算方法将会导致不同的税负结果。公司在“凤凰城”项目在开发过程中所发生的人员工资及其他办公费用为100万元，在进行会计核算时，本可以将其列入开发间接费中的，却列入了管理费用。导致在

42、计算土地增值税时由于管理费用及销售费用的扣除标准是一定的，公司的扣除项目已超过了该标准，而未能对其进行抵扣。而如果将其在开发间接费中核算，上述100万元的人员工资及其他办公费用不仅可以正常的扣除还可以可享受到20万元的加计扣除。（三）销售筹划但对于渝达房地产开发公司而言，除了直接销售方式以外，还存在其他的销售方式。采取不同的销售方式，涉及的税种和纳税计算方法也有所不同。1.签订合同时考虑通过划定合理的收入项目进行筹划营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种，而交易环节的前奏是签订合同。税务筹划的关键是在不减少收入的前提下，通过划定合理的收入项目，降低税率、减少税基，达到降低税负的目

43、的。渝达房地产开发公司可以以下具体的几种技巧来进行税务筹划。(1)若公司出售的是经过装修的房屋，如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款将无法按照建筑业3%的税率计证营业税，计证土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。因此，公司应该将房屋售价和装修价款分开核算，分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业3%的税率计证营业税，不需缴纳土地增值税，同时也可以减少购房者应缴纳的契税。(2)若公司销售的房屋中包括一些设施，应将能单独计价的部分，

44、如房屋内部的办公设备、电器等，从整个房地产价值中分离出来。与购买者签订一份房屋销售合同，同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售价款，减少应纳营业税和土地增值税。(3)若公司与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值作为安装工程产值的，应将设备价款包括在营业额中缴纳营业税。公司可以与接受劳务方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，公司只需要就劳务费用缴纳3%的营业税。2.利用土地增值税“起征点”优惠政策进行筹划渝达公司对普通标准住宅进行出售时, 要充分利用增值额未超过扣除项金额的20%免征土地增值税这一税收优惠。以下从降低价格和提高价格两方面, 具体分

45、析房地产企业应如何充分利用起征点享受税收优惠。第一, 通过降低售价享受税收优惠。土地增值税暂行条例规定, 纳税人建造普通标准住宅出售, 增值额未超过扣除项金额的20%的, 免征土地增值税; 增值额超过扣除项目金额的20%的, 应就其全部增值额按规定计税, 不享受免税。按此原则, 纳税人建造住宅出售的, 应考虑增值额增加带来的效益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担间的关系, 避免增值率高于起征点而导致得不偿失。第二, 提高价格获取最大收益。计算房地产企业出售普通标准住宅时享受起征点的最高售价, 在这一价位水平上既可以享受起征点的照顾, 又可以获得较大收益。如果售价低于此数, 虽能享受起征点的照顾

46、, 却只能取得较低的收益; 如果售价高于此数, 提高售价带来的收益, 将不足以弥补价格提高所带来的税收负担。3.收入分散法收入分散法主要指在渝达公司销售精装修房时将销售合同在合理的范围内分解为房屋出售合同及装修合同，装修合同通过另设的装修公司进行签订14。如“凤凰城”的精装修房产总售价为100万元，在签订销售合同时分别签订房屋出售合同80万元及装修合同20万元。此时公司可仅就80万元销售额缴纳营业税及计算土地增值税、企业所得税。当然，在进行此项税务筹划时，需综合考虑装修公司所实际承担的税负。根据渝达公司的发展计划，公司在不久的将来建立自己的装修分公司，到时候可以采用这种方法来降低公司的整体税负

47、。（四）其他筹划除了上述的三个阶段的筹划外，还有很多方面都可以进行税务筹划。1.建立自己的物业公司建立自己的物业公司可以有以下好处：其一，可以减轻营业税税负。根据营业税条例第5条和营业税条例细则第14条规定，房地产企业的所有代收费用，如市政配套费、有线电视费和其他规费等，均应并入企业收入缴纳营业税，所以房地产企业自己收取这笔代收费用将使自身税收负担增加。从税务筹划的角度来讲属于一种决策错误。因为我国税法规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额这一政策告诉我们，物业管理公司不仅可以代收很多费用，

48、而且物业管理公司代收费用是不用缴税的。因此，房地产企业应成立物业管理公司。将所有代收费用业务分解出来，交给新成立的物业公司代收，这样，各种代收款项就不会被并入营业额中一并缴纳营业税；其二，可以减轻企业所得税税负由于物业管理企业本身是居民服务企业，可以争取到企业所得税的税收减免，而房地产企业则不存在这样的减税空间。所以，如果房地产企业有大量的未出售的门面房。则不应由房地产企业直接经营出租，因为房地产企业直接经营出租的话，形成的收入、利润通通要交25的企业所得税。但是。如果把这一部分房产承包、转租或者投资给物业管理公司，由物业公司对外投资；其三，还可以通过公司购买的土地进行分割，将自持经营性物业所

49、占用的土地按原价转让给子公司，子公司在购得的土地上进行固定资产建设，开发公司本身则在自留的土地上进行销售物业的开发。故建立了自己的物管公司后公司会形成大量节税的机会；其四，渝达公司有部分门面对外出租并收取租金，由于租赁收入设计营业税及其附加税费、房产税等，税负较重，而物业管理费只缴纳营业税及其附加税费，相比之下，物业管理的税负较轻。渝达公司可以把租金收入合理划分成租赁收入和物业管理费收入，在可能的情况下加大物业管理费的比例，这样可以合理分解租金可以有效降低整体税负。2.售后返租渝达公司对部分门面还可以通过售后返租进行节税，需要公司和购买门面者签订返租合同，交由房地产企业统一经营和统一招租。在返

50、租期内，购买门面者可获得渝达公司每年以购房款总价计算的租金，返租期购买者可以自由处理所购的门面。这样一方面规避了按返租价格计算缴纳的房产税，另一方面将按返租价格计算缴纳的营业税转变成按超过返租价格以外的租金收入计算缴纳营业税，这样购房者和渝达公司总体税负将得到很大幅度的降低。3.变房地产开发为固定资产建设按照税法规定，如果房地产企业将开发产品转作固定资产，应视同销售，并交纳企业所得税，如果渝达房地产开发公司开发的项目全是自持物业，则企业很正常的按照固定资产建设进行操作和处理，也就不存在转作固定资产和视同销售的问题了。XXX科技学院本科生毕业论文 四 总结四 总结税务筹划是企业追求自身利益的需要

51、。税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业成本，取得利润最大化是每一企业的经营目标。而税务筹划可以合法、合理、有效地减少企业的税收负担，提高资本回收率，获取最大限度的税后利润，为企业的进一步发展创造生机。本文通过渝达房地产企业各经营环节的涉税事项、税务筹划的基本论概念出发，针对房地产企业经营流程的税务筹划行为应考虑的因素进行了全的探讨。在追求涉税零风险的前提下，同时实现企业税负最小化15。在这样的理念指导下，从房地产企业设立、筹资、投资、开发方式、销售等经营管理过程进税务筹划方案设计及操作分析，力图勾画出房地产企业税务筹划的基本思路。阐述房地产税务筹划的风险概念和预测未来

52、的发展方向，并提醒企业：税筹划并非万能，千万不要走向误区；面对机遇时，要了解风险，防范风险。税务筹划是一种新型的企业经营管理理念，它要求企业经营决策者在谋划项经营活动时，把税收作为重要的前置成本因素加以考虑16。房地产企业的税务划是一项复杂的工程，不是简单的单向思维，而是一项关系企业整体、全局利的复杂思考。即：不但要考虑单一税种的税务筹划还要实现所有相关税种的整税负的最小化，不但要考虑某一具体优惠政策的运用，而且应分析由此带来的税收成本问题，等等。只有这样，才能使税务筹划方案的可行性、实践性有个系统、深入的认识和评价，使企业能在多个方案中选择最佳或最满意的方案本文研究的意图不仅仅是让房地产企业

53、掌握几种税务筹划方法，而是帮助企业树立正确的税务筹划意识，并自觉地用于纳税活动中，以合法合理地维护自的经济利益，实现涉税风险最小化，企业价值最大化，并以此为契机，提高企的管理能力，并将这种能力和理念融入到经营管理中，贯穿于整个经营过程。我国税制建设还很不完善，税收政策变化快，这就要求必须具备敏锐的洞察力，预测并随时掌握会计税务等相关政策法规的变化，因时制宜，制或修改相应的纳税策略。年度终了，还应该申请税务部门对企业进行纳税检查，并由他们出具税收检查报告和检查结论。根据税务机关的检查结论，分析税务筹划的效果，总结经验与教训，并适当调整总体的税务筹划思路，在此基础上制定新一年的税务筹划方案。鉴于本

54、人学识、能力有限，本文对于渝达房地产开发公司税务筹划的分析还不够透彻，对于所提出问题的完善方案也比较笼统，不够具体，还请各位老师多多指正！14XXX科技学院本科生毕业论文 参考文献参考文献1 刘磊.中国房地产行业现状透析J.中国经济,2008.122 国发201010号通知. 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知S3 陶素珍. 房地产开发企业纳税筹划研究D.南宁：广西大学经济管理学院,20074 张晓燕.房地产企业纳税筹划D.兰州：兰州大学管理学院,XXX5 蒋婵.浅析房地产行业的纳税筹划J.中国集体经济,2009.46 刘月新.房地产税收筹划的探讨J.财经界,2009.27 刘艳，秦

55、娟，邱晓波. 我国房地产开发企业纳税筹划刍议J.时代经济,XXX.128 陈焕平.浅谈房地产企业的税务筹划J.河北企业,2009.49段九利，郭志刚.房地产企业全程纳税筹划M.北京：中国市场出版社，2008 10张苏银.房地产销售环节的土地增值税纳税筹划J.河北企业，2008.711邓荣岳.浅析房地产开发企业收入确认纳税筹划J.当代经济,2009.1012渠苏平.房地产企业纳税筹划刍议J.财会月刊,2009.1213陈艳华.房地产项目开发前期及开发期间的纳税筹划J.现代经济，2010.314侯立新.房地产开发企业纳税避税全程操作指南M.北京：企业管理出版社，200715薛喜凤.房地产企业纳税筹

56、划D.呼和浩特：内蒙古大学工商管理学院,200716刘玉章.房地产企业财税操作技巧M.北京：机械工业出版社,2007XXX科技学院本科生毕业论文 致谢致谢 光阴荏苒，白驹过隙，弹指间四年的大学生涯就要标记上结束的符号，此时此刻，无限的感慨！本文的完成首先感谢恩师王玲副教授的悉心指导。从论文选题到定稿，王老师诲人不倦，毫不保留的传授给我大量的论文写作和专业知识，对我的论文写作帮助很大；王老师渊博的学识，踏实的治学风格，及对学生切实的关怀，都让我由衷的敬佩，特别是今年经济大环境不景气、工作机会很难的情况下，不管我们是在校内外、还是大江南北，王老师都督促我们一定要按时保质保量的上交论文和附件资料，并牺牲了大量宝贵的休息时间来批阅，这让我很感激，也对我在以后的求学和工作中力求保持严谨务实、刻苦钻研的治学之风树立了榜样。我很庆幸能求教于王老师门下，师恩厚重，唯有时时谨记导师的诱导，不断鞭策自己，在日后的工作和学习中奋发上进，踏踏实实做人、勤勤恳恳做事，方能不负教诲、答谢师恩、回报社会。感谢和我一路作伴走过来，哭过笑过的同窗好友们，在四年的学生生活里，我们曾面对过最悲伤地时候，也享受过愉悦的翩翩少年时，我们在学习生活上互帮扶持走到现在，你们也是我最感激、最难忘的人！15