上海月星环球港场调研分析精

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1、市场调研分析匕海月星环球港分析总结背景资料区位上海月星环球港项目总逢贺面积近50万平方米其中ie上部分近30万平方米.地下部 分近20万平方米），逢筑总葱度为248米，本项目地处中心城区静安.长宁.音陀三区结合处， 东孩凯旗路，北临白兰路.雨侧为宁夏語.冃示四村四通八达的城市道路、下沉式人行广场、地鉄出入口交豪上海月星环球港与轻轨3、4号线金沙江路站及正左連设的地歩心号坝实现无注対接：西边 的中山北諮和内环言架諮是湎往上海两大国际机场和长三角以苗（杭州方向:、以西雨京方向） 宅区的畫垂干线：幸边宁裒路向东连接普雉路并与武宁路相運，向西连接金沙江路井与中环线，富 北洛）和外坏线相贯通，交通四通八

2、达背景资料项目定位上海环球港”启动于2008年.旨在对大型商业综合体进行全新定义.首次全面提出商、 旅、文三大中心功能槪念奠定其商业地位,满足新时代消费提升，为消费者提供一个展示世界 东西方文明和高档生活品质的绚丽舞台.该项目作为樂商业、旅游、文化三大中心功能于 体的全业态城市中心商业综合体，总建筑面枳达48万平方米,商业面积近32万平方米.高级 办公楼12万平方米，五星级酒店面积约4万平方米.以特大型综合购物中心为主题f辅之以甲级 办公、展览、娱乐、餐饮、休闲与健身等配套功能,立足上海辐射长三角r连接全球市场这 座全球中心城区屁大的商业综合体呈现给人们的绝不仅仅是一处昔通的消费购物场所，更将

3、成为 引领都市最新时尚文化生活槪念的风向标.消费者调研地铁人流：地铁3号、4号、号、13号、14号线，五条轨交环绕整个项目带来大量人群.商务人士：酒店式公寓、高级会所和甲级写字楼,成人 商努人士和曰领的聚集地。游客：五星级酒店将为购物中心带来大量的观光客和旅 游人士 居民：周围缺乏大型业态的购物场所.此地大量具名成渔怕朋的洎莉班.构造划分基本指标总建筑Ihi积：480000 nr占地fit积:66000 nV建筑总岛度：248 m办公楼层数：46层商业楼层数：5层停车位：约2200辆购物中心(B2-4F) : 320000 m2商务办公：80000 nf南樓 South TowerNorth

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7、n建筑内部布局与业态4F业态纽介nA IX侔HI氏昂”& *二星M *构造划分般馨ft鷲狒孤殲圭建筑内部布局与业态4F品牌列举Tom & O*y 黄总总食仗if呎飯电兵电矽儿蝦， 洵r便斃“乐解家宝贝歿乐.KTV千吝面亲MM*I曲示莎-零虫览砂话功/户 外八外/休轴NIKEAddaPUMA ConvcrsoNew Balance Timberland OZRK苓曾.运动运动户 外八外“i Al UmbroRMbekKappaRapdoColumbia主力户訊*4t业态布局的目的*Ng耳5泊费节点T/V X；1甲面分区平面人流拉动三东贰增堆离达400米.鳧與枚氏为 电免产attimws与雷冋蟒.

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10、F，但本项目的吞售区域可向高低楼层分别扩大,延 伸至B13F.零售分区概念通过土力店位冒的分伟n特殊的建筑条件（4层8米的层韻）以及项目巨大的体宝,我们必须 也合适对项目垂直进行楼层主题分区。亠孑壬；芬羽刁i加:农采与休闵:5“氐紙乐仇弘.加：总的左丄B2 BF k众化市场.满足H謝生活需止*；产1b flEflETj!4 i* 1业态组合 汽业亦替轴棘积耶梱金占比S3主力A&大尖场1219001357311. W主力JK12485453564. 4%笳售生ASWTiWU3180-10030612.512120-15021811.8%笑广场117411741i.natat12$0-100111

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13、豊干王力店126378：90.7%零省C300-500&Vw 11.3%UK中页丹品B29120-15033332.nxr51200-15002代肢骸怖U80-1：07Q0趴优150sOa gHWo&300-70010920.9%JB务WW17107100.6小计6111X3IL 6%2F层业态打M：mw： if14228f 方*店61家I翊Eg*CIS利樂切（平方畑e啤严（千方年秫金占比*）2F主力店Rft02485149704.1S載码3C蚕场0530625982. IVTati力店026378T9o.n快堰时尚多乩辉店01200-15003097152130-60982a央女十服2412

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15、汇总（含圭力店）阳蛍面WA比TA*主力叫携4975440.62Wr. etttt53：S1CM15 6W*132SUXI很*35(M64.1合it361123538100业急me疋总皿含左力亦0用负面厲皿餐面积占比平方耒$TB2X)4O9O3 3tx1W0126.213处3 535M66.9#!3曲72TW100上力ttWrift I 及比场（聊曲而| 枳超讨方| 素的fflf）本段El主力IS I 的占比在40%a I 于令理区间.I去除上力店而 枳际零售的比 iir六成. 作为d冲心加u 而言.朽目应 u足孚傅主*的 項ii业态组合详表（分楼层）业态组合业态組合仁直层RG比1亍方耒%主力a

16、:主力审次工场1n49003.215531t.7主力店1248542.518S73501.4%3416.0178762105.3%护證氏枚怖品配帚101z/xM.O111419103.3%wtt龙k广场AITTF3.5222-11280.7SKftatdtr12Vir A if V12 018iOcOKtt体州袂餐6w4 W809 2.讯敏务5R7270铸洗衣FW*w710-801200120 |0.4%，人护常1MI w8.013870000.4%756.0vl 88.g代B2尼利岔洋妁WW= B2租金单仰,。冗，平方Q人Rfft馀虫和张面釈備金价隼叠年辆金占比4平方术冗/平*ZA）伉主力氏

17、大实场02；9003. 2132299363.头主力店nw0C f OZ 430112S00.9%月星球待乐117S63. 01955C700.6S生涵馆18791&051333601.5Dl2230-W1&04520160小电了产丛惡肌昧M生14120-10012.090559402.71190-11016.07&391202.1S tt恢你两夢（Z12300-350S.091345202.SV小计15430995616. g囲B1祖金中价，6元/竽方木伏租金详表（分楼层）租金府幣板丙枳-年ffifitA比（平方隶）(*/*)（元）1F主力応nao S w0诜3C*S1( Q156585o.

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19、112O-1S0“5 VF412i6tO12.2*A QfL休WTO7【00-500TIT561676b1.7小计729.25781636517.1%3F5?科金汀纭楼层，3F9.2元幵加附夭H!S钟1金年削金片比平gx/*/X)（X）4F圭力JK0248542.516637881.4%儿 ACiAItt1392T.010015C00.只儿盘配悻1030-5010.013S70000. 2is动八勢休用乩弊18120-150&076：刚2.3%tt1178910195S9530.WtK休例比5200-3505.027685250.8126W6I001.0%儿电玩1W1$.087782$0.3%

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21、广场、奢侈品中4的经验。3、运营团队不够专业。4、停车位都是露天的r导致对车辆本身损害很大,停 车位还没有全部开放分析总结调研结束思考总结经衣次考察调研结果，主力店的比例在整个上海月星环球港的比例相当高，这样形成的结果 就是很大一部分租金是匕匕较低。经分析，这星通过对项目本身的运作模式来考虑最终决策：1. 本身的运作可以能够保阳政策现金流的平衡。至少内部能够平衡,这样才能继续发展。在 综合体的购物中心中形成商业、公寓、酒店、写字楼、会所整体运营模式上的平衡。2、酒店公寓和甲级写字楼带来了中高端消费人群，周围的密集住宅区提供了长期的消费人群。3、目前招商进度已经全部结束.70%已经营业，30%正在装修。