755088839中国宏观经济走势及房地产市场形势分析

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1、中国宏观经济走势及房地产市场形势分析合富辉煌万科松山湖悦项目组市场分享课程乐观乐观悲观悲观谨慎乐观谨慎乐观首先我们来听下市场上的几大声音首先我们来听下市场上的几大声音认为中国经济能成功软着陆，2012年宏观政策放松，房地产发展环境较宽松2012年宏观调控的“针对性、灵活性、前瞻性”将更加得到体现，在“维稳”的经济方针下，在“巩固调控成果”的原则下，房地产行业不可能大幅回暖，更不可能大幅收缩，“稳”字当先中央不松口，2012年政策将持续加码，房地产行业信心受到动摇，2012年将会“量价齐跌”主流主流少量少量越来越多越来越多此后，资先生开始热爱中国，决定拿这此后，资先生开始热爱中国，决定拿这100

2、100万美元支援中国的经济建设，于是他又把万美元支援中国的经济建设，于是他又把美元换成了人民币，拿到了美元换成了人民币，拿到了781781万支援中国万支援中国的地产开发商，以的地产开发商，以1000010000元元/ /平米的价格换平米的价格换回回781781平米的物业后回国了。平米的物业后回国了。事件衍生案例：事件衍生案例：一个美国人和他的一个美国人和他的100100万美元的故事万美元的故事827.65（20052005年底）806.78781.35（20072007年）729.96（20082008年）683.82629.27（20122012年）资先生闲来无事，拿了资先生闲来无事，拿了1

3、00100万来中国转悠，在万来中国转悠，在1:8.271:8.27的汇率下兑换了的汇率下兑换了他的他的100100万美元，换来万美元，换来了了827827万人民币。万人民币。资先生在中国游山玩水大吃大喝资先生在中国游山玩水大吃大喝两年，游历中国的名山大川，心两年，游历中国的名山大川，心情好所以也出奇的豪爽，逢人就情好所以也出奇的豪爽，逢人就给小费，两年下来花费了给小费，两年下来花费了4545万，万，中国人赞道：好人啊！中国人赞道：好人啊！在在20072007年，他的年，他的827827万人民币花万人民币花了了4545万，按照当时万，按照当时1:7.811:7.81的汇率，的汇率，他又换到了他又

4、换到了100100万美元，他也赞万美元，他也赞道：中国太好客了！道：中国太好客了！此后两年，资先生经历金融风暴破产了，在此后两年，资先生经历金融风暴破产了，在他身无分为的时候，突然想起了在中国的房他身无分为的时候，突然想起了在中国的房产，于是借钱来到中国，发现他在产，于是借钱来到中国，发现他在0808年买的年买的物业已经翻了三倍，变成了物业已经翻了三倍，变成了3000030000元元/ /平米了，平米了，于是他赶紧卖了物业，拿到了于是他赶紧卖了物业，拿到了23402340万人民币，万人民币，按照此时的汇率换回了按照此时的汇率换回了372372万美元，高高兴兴万美元，高高兴兴的回家了。的回家了。

5、社会消费品零售总额社会消费品零售总额固定资产投资固定资产投资进出品总额进出品总额回顾回顾20112011年年：经济形势总体向好，但增幅有所放缓：经济形势总体向好，但增幅有所放缓中国经济发展中国经济发展“三大马车三大马车” ” ：消费、投资和外贸均表现：消费、投资和外贸均表现上升趋势，经济形势总体向好，为上升趋势，经济形势总体向好，为20122012年楼市整体发展年楼市整体发展奠定基础，至少预示着奠定基础，至少预示着20122012年中国楼市：年中国楼市：“不会太差不会太差”消费消费投资投资外贸外贸投投资资消消费费出出口口中国当前进入“后4万亿时代”，2012年投资热潮将会放缓，依靠投资拉动经济

6、增长这一方式将会有所削弱有所削弱。主要贸易伙伴欧洲经济衰退，美国经济难言回暖，导致出口增长放缓（2010年1.6万亿增长30%，2011年1.9万亿增长20%），2012年出口形势不容乐观不容乐观20122012年中国经济仍然面临年中国经济仍然面临“两难两难”在投资热潮放缓、出口形势严峻等形在投资热潮放缓、出口形势严峻等形势下，使势下，使2012年年“扩大内需、刺激消扩大内需、刺激消费费”成为可能，也最能发挥宏观调控成为可能，也最能发挥宏观调控的的“针对性、灵活性针对性、灵活性”。实施扩大消。实施扩大消费战略、确保居民收入增长及提高消费战略、确保居民收入增长及提高消费是费是“十二五十二五”规划

7、的核心内容之一规划的核心内容之一？“扩大内需、刺激消费扩大内需、刺激消费”的条件已满足，房地产行业将受益。的条件已满足，房地产行业将受益。（一）外围经济走弱。（一）外围经济走弱。欧债危机深化蔓延、美国主权信用评级被降低和世界金融市场进一步动荡等因素导致全球经济活力减弱，内外部失衡进一步加剧。2012年中国出口需求将可能有回落的风险，影响整体经济增速。（二）国内投资热潮将放缓。（二）国内投资热潮将放缓。2008年中国启动“4万亿”投资热潮，经历多年投资高速增长，目前已进入“后4万亿时代”。2012年中国经济靠投资拉动增长幅度将会减弱。（三）居民收入增长较快。（三）居民收入增长较快。近几年中国消费

8、品零售总额保持15%以上高速增长，尤其2011年，人均可支配收入各项指标保持两位数增长。居民收入的增长为扩大内需、刺激消费提供必要条件。（四）房地产行业涉及上下游（四）房地产行业涉及上下游5050多个行业，在多个行业，在“扩大内需、刺激消费扩大内需、刺激消费”的发挥的作用不容忽视。的发挥的作用不容忽视。“牵一发而动全身牵一发而动全身”的地位不允许被严重打压或者过度刺激。的地位不允许被严重打压或者过度刺激。在在“扩大内需、刺激消费扩大内需、刺激消费”的的20122012年，房地产行业将发挥作用成为了可能年，房地产行业将发挥作用成为了可能扩大内需的条件扩大内需的条件那么：那么：20122012年房

9、地产行业政策会放松吗？年房地产行业政策会放松吗？抑抑通通胀胀调调结结构构稳稳增增长长2011年年经经济济目目标标2011年中国GDP增长目标为“保八”，实际上达到了9.2%，全年增幅将较去年的10.3%略有回落。2011年“稳增长”目标铁定实现。出于整体经济“稳增长”考虑，管理层对房地产业对房地产业“有保、有有保、有压压”，保持稳定发展。，保持稳定发展。CPIGDPPMI加快经济结构战略性调整，增强经济发展协调性和竞争力。加快改造提升传统制造业。今年制造业采购经理指数(PMI)持续下滑，处于转型期的中国制造业发展遇到困难。另外，优优化房地产发展结构成为重化房地产发展结构成为重要一部分。要一部分

10、。？2011年CPI从1月份4.9%一路飙升至7月的6.5%后，开始缓解，物价得到持续回落，11月CPI仅4.2%.通过3次加息、6次提高存金率及控制货币供应量等方式最终基本实现“抑通胀”目标。信贷紧缩对信贷紧缩对20112011年中年中国楼市影响深远。国楼市影响深远。回顾回顾20112011年：围绕经济工作目标运行，总体基本实现年：围绕经济工作目标运行，总体基本实现货币供应量货币供应量利率调整利率调整存款准备金率存款准备金率新增贷款新增贷款n今年政府频繁运用货币手段，最终基本实现年度“抗通胀”目标。n今年国家控制货币供应量和新增贷款量，3次加息及6次提高存款准备金率，降低货币流通速度，减少过

11、剩流通货币总量，对“抗通胀”表现坚定的决心。房地产业作为对资金依赖较高的行业，房地产业作为对资金依赖较高的行业，20112011年面临房贷紧缩的困难，需求受到一定程度抑制，被压抑的需求将在年面临房贷紧缩的困难，需求受到一定程度抑制，被压抑的需求将在20122012年得到释放。年得到释放。全国：全国：20112011年频繁用货币手段，最终基本实现年频繁用货币手段，最终基本实现“抗通胀抗通胀”目目标标2012年年政政策策基基调调重点内容摘要n继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展。继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展。启示：启示：“稳中求进稳中求进”方针将不允许房地产行业有大波动，这

12、为方针将不允许房地产行业有大波动，这为2012年楼市吃下定心丸：年楼市吃下定心丸：“楼市不会太差楼市不会太差”n货币政策要根据经济运行情况，适时适度进行预调微调，综货币政策要根据经济运行情况，适时适度进行预调微调，综合运用多种货币政策工具，保持货币信贷总量合理增长，优合运用多种货币政策工具，保持货币信贷总量合理增长，优化信贷结构化信贷结构启示：启示：2011年年“抑通胀抑通胀”已基本实现，已基本实现，2012年货币政策有望微年货币政策有望微调松动，这是楼市重大利好。调松动，这是楼市重大利好。n坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普

13、通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。启示：这一定调决定了：在严格的政策调控下，启示：这一定调决定了：在严格的政策调控下，2012年楼市销售年楼市销售量和价格均不会有太大的突破，刚量和价格均不会有太大的突破，刚需产品迎来良好销售时机。需产品迎来良好销售时机。20122012年楼市政策定调：楼市调控不动摇年楼市政策定调：楼市调控不动摇 促进房价合理回归促进房价合理回归温家宝：促进房价合理回归温家宝：促进房价合理回归( (一一) )继续搞好宏观调控。继续搞好宏观调控。要敏锐观察和准确判断国内外经济走势，高度重视苗头性、倾向性问题，

14、把握好宏观调控的力度、节奏和重点，适时适度进行预调把握好宏观调控的力度、节奏和重点，适时适度进行预调微调，提高政策的针对性、灵活性和前瞻性。微调，提高政策的针对性、灵活性和前瞻性。保证国家重点在建续建项目的资金需求，抓紧布局、有序推进新的国家重点项目，保持投资稳定增长保持投资稳定增长。继续加强对实体经济特别是中小企业的信贷支持。切实放宽市场准入，促进公平竞争，激发民营经济发展的活力。( (二二) )抓好农业生产。抓好农业生产。认真落实中央一号文件精神和各项强农惠农富农政策，做好春耕备耕各项工作，稳定粮食播种面积，扩大紧缺、优质农产品生产。强化农业生产资料市场监管。做好重大动物疫病防控、森林草原

15、防火和各项防灾减灾工作。( (三三) )巩固房地产市场调控成果。巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，的政策措施，促进房价合理回归促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。障性住房建设和管理工作。( (四四) )促进对外贸易稳定发展。促进对外贸易稳定发展。保持外贸政策基本稳定，推动出口结构升级，增强对外贸易的可持续发展能力。( (五五) )切实抓好经济运行调节和安全生产。切实抓好经济运行调节和安全生产。重点抓好煤电油气运保障工作。落实安全生

16、产措施，坚决遏制各类重特大事故发生。( (六六) )切实解决好突出的民生问题。切实解决好突出的民生问题。落实最低生活保障、失业保险标准与物价上涨挂钩的联动机制。强化食品、药品质量安全监管。加强校车交通安全工作。20102010年年2 2月至今天，月至今天，2 2年内年内温家宝温家宝5 5次提到次提到“促进房价促进房价合理回归合理回归”显示中央调控显示中央调控房地产决心，房地产决心，房地产调控房地产调控大幅放松的可能性较小。大幅放松的可能性较小。多次定调预示多次定调预示20122012年房价年房价将更加平稳，甚至不排除将更加平稳，甚至不排除小幅松动的可能性。小幅松动的可能性。1 1月月3131日

17、日国务院第六次全体会议国务院第六次全体会议部署部署20122012年工作重点年工作重点说明：今年宏观调控充满变数，房地产调控仍然存在很多不确定性问题：房地产调控不可能大幅放松，那么会怎样放？问题：房地产调控不可能大幅放松，那么会怎样放？20122012年房地产调控将不脱离总指导方针：年房地产调控将不脱离总指导方针：巩固房地产调控成果，加强调控的巩固房地产调控成果，加强调控的针对性和灵活性针对性和灵活性存在一种可能性：存在一种可能性：中央高层不松口，但不排除地方政策适度放松，即中央高层不松口，但不排除地方政策适度放松，即“明紧暗松明紧暗松”经济经济“维稳维稳”的的定调，将为房地定调，将为房地产发

18、展吃下产发展吃下 “定心丸定心丸” ，预示着房地产业预示着房地产业在在2012年将不年将不会有大起大落，会有大起大落，房产政策有望房产政策有望“紧有中松紧有中松”那么根据那么根据“针对性和灵活性针对性和灵活性”及及“坚持房地产调控政策不动摇坚持房地产调控政策不动摇”方针，方针，20122012年房地产调控将体现政策的年房地产调控将体现政策的“差异化差异化”，主要表现在打击投资和支，主要表现在打击投资和支持刚需，即持刚需，即“有保有压有保有压”市场迹象得到验证市场迹象得到验证n 现象一：现象一：2 2月初北京、上海、广州、南京等城市部分银行开始月初北京、上海、广州、南京等城市部分银行开始恢复执行

19、首套恢复执行首套房贷基准利率房贷基准利率，部分城市部分银行甚至执行九折利率，但第二套房大多保持，部分城市部分银行甚至执行九折利率，但第二套房大多保持1.11.1倍利率。倍利率。n 现象二：现象二：2 2月月7 7日，天津市日，天津市上调普通住宅指导价上调普通住宅指导价，平均上调，平均上调30%30%左右，由此带左右，由此带来符合普通住房认定标准的房屋来符合普通住房认定标准的房屋交易税费负担下降交易税费负担下降60%60%左右，随即市场交易左右，随即市场交易量开始上升。量开始上升。n 现象三：上海、北京等城市已经上调了普通住房指导价格。中山上调了房屋现象三：上海、北京等城市已经上调了普通住房指导

20、价格。中山上调了房屋最高限价；芜湖市在酝酿出台楼市调控新政策，以放宽刚性购房需求的限制。最高限价；芜湖市在酝酿出台楼市调控新政策，以放宽刚性购房需求的限制。支持合理购房需求，是楼市调控的微调范围，符合支持合理购房需求，是楼市调控的微调范围，符合20122012年宏观调控大政方针。年宏观调控大政方针。预计类似这样的举动在今后会增多，适度针对性放松成为今年一大趋势。预计类似这样的举动在今后会增多，适度针对性放松成为今年一大趋势。总思路：为合理购房需求总思路：为合理购房需求“减负减负”延伸：在此大环境下，东莞地产市场将如何发展？延伸：在此大环境下，东莞地产市场将如何发展？东莞的政策面东莞的政策面n

21、东莞位于两大一线东莞位于两大一线城市广州和深圳之城市广州和深圳之间，但房价只有两间，但房价只有两大城市的大城市的1/31/3，房价，房价哇地现象将吸引更哇地现象将吸引更多外来置业，支撑多外来置业，支撑东莞楼市成交东莞楼市成交n 东莞仍未限购，并东莞仍未限购，并且鉴于东莞当前经且鉴于东莞当前经济形势，预计济形势，预计20122012年仍不限购，这是年仍不限购，这是最大利好最大利好东莞仍未限购，这是最大利好！东莞仍未限购，这是最大利好！东莞经济面东莞经济面：经济增速持续放缓：经济增速持续放缓 决定决定20122012年楼市增幅有限年楼市增幅有限n 东莞东莞GDPGDP总量全省名列第四，增速全省垫底

22、总量全省名列第四，增速全省垫底n 东莞处于经济社会双转型时期，告别一味追求东莞处于经济社会双转型时期，告别一味追求GDPGDP时代，经济增速放缓成为必然时代，经济增速放缓成为必然n 经济增速放缓，经济增速放缓，短期内可能会放缓楼市增长速短期内可能会放缓楼市增长速度度，但从转型长远来看，更有利于楼市健康发，但从转型长远来看，更有利于楼市健康发展，为未来拓宽更广的空间打下坚实的基础展，为未来拓宽更广的空间打下坚实的基础连续连续4 4个月个月“供需双降供需双降” ” 1 1月房价月房价“结构性结构性” ” 回升回升n楼市观望使东莞成交受到了较大影响，楼市观望使东莞成交受到了较大影响，1010月后月后

23、成交持续下滑。成交持续下滑。n20102010年年1010月后，东莞全市住宅均价一直维持在月后，东莞全市住宅均价一直维持在82008200元元/ /平方米上下徘徊，持续时间长达平方米上下徘徊，持续时间长达1616个个月，在历史上实属罕见，东莞房价呈现平稳。月，在历史上实属罕见，东莞房价呈现平稳。其它猜想其它猜想n 原东莞市委书记刘志庚升职为广东省副省长，兼广东省发改委主任原东莞市委书记刘志庚升职为广东省副省长，兼广东省发改委主任n 原深圳市副市长任职东莞副市委书记及市长原深圳市副市长任职东莞副市委书记及市长20122012年东莞政府领导人的调整，或将有助于东莞与周年东莞政府领导人的调整，或将有

24、助于东莞与周边城市的经济互动，房地产行业或将受益。边城市的经济互动，房地产行业或将受益。综上，预计综上，预计20122012年房地产市场将保持谨慎乐观。年房地产市场将保持谨慎乐观。20122012年房地产市场形势年房地产市场形势总体保持谨慎乐观总体保持谨慎乐观n 20122012年中国房地产政策有望年中国房地产政策有望“紧中有松紧中有松”，整体政策面将好过，整体政策面将好过20112011年。年。n 中央高层为了降低市场预期中央高层为了降低市场预期“不松口不松口”，但存地方政府适度松动的可能性，但存地方政府适度松动的可能性，即即“明紧暗松明紧暗松”。n 20122012年中国房地产调控政策将始

25、终以年中国房地产调控政策将始终以“打击投资，支持刚需打击投资，支持刚需”为主线，采为主线，采取取“有保有压有保有压”方式。合理购房需求将得到福音，高端需求、多次需求、过方式。合理购房需求将得到福音，高端需求、多次需求、过度需求将继续得到抑制。度需求将继续得到抑制。n 鉴于鉴于20122012年年“经济维稳经济维稳”考虑，东莞房地产行业即不会有大飞跃，更不会考虑，东莞房地产行业即不会有大飞跃，更不会大跌幅，整体将平稳，保持谨慎乐观。大跌幅，整体将平稳，保持谨慎乐观。n 就东莞的房地产价格而言，市场主体面仍为刚需为主的消费形势，整体价格就东莞的房地产价格而言，市场主体面仍为刚需为主的消费形势，整体价格将维持在平稳状态，将维持在平稳状态，不会出现大起大落不会出现大起大落。合富辉煌万科松山湖合富辉煌万科松山湖悦项目组悦项目组20122012年年2 2月月1010日日