永坤公司西安浐灞生态区东湖路项目定位报告

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1、永坤公司西安浐灞生态区永坤公司西安浐灞生态区东湖路项目定位报告东湖路项目定位报告2009.04.10研究的思路与框架研究的思路与框架思思 路路 框架框架内容内容现实情境是怎样的？现实情境是怎样的？做成什么？做成什么？怎么做？怎么做？项目背景项目背景项目定位项目定位营销推广策略营销推广策略物业发展建议物业发展建议l宏观政策分析宏观政策分析l区域市场分析区域市场分析l项目分析项目分析l竞争分析竞争分析l客户分析客户分析l项目发展战略项目发展战略l项目属性定位项目属性定位l项目户型定位项目户型定位l启动策略启动策略l价格策略价格策略l销售周期销售周期l销售节奏销售节奏l综合发展建议综合发展建议010

2、2030405宏观政策分析2008年下半年以来政府宏观调控救市金融政策 行政、财税、法规住房政策综合救市解决目前房地产市场存在突出问题稳定楼市促进普通商品住房的供应、加大对普通商品住房建设的信贷支持下调贷款利率；下调二套住房的首付比例；贷款规模不设上限营业税、政策性用房2008年9月以来多次下调贷款利率，目前利率水平已经成为史上最便宜的房贷利率；营业税征收年限缩短至2年；对改善性的第二套住房可以享受最低2成首付，30%优惠利率的政策；以限价房、经适房和廉租房为主要形式的保障性住房政策可根据不同地区的实际情况进行调整2009年将实施适度宽松的货币政策，货币政策要在促进经济增长方面发挥更加积极的作

3、用，首先改善金融调控，保证货币信贷总量满足经济发展需求，广义货币增长17%左右，新增贷款5万亿元以上；两会报告指出：促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。而总体目标为：深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。 宏观环境认识：调控新政与市场效果宏观环境认识：调控新政与市场效果 产品价值和市场潜力挖掘是关键宏观环境变化下的应对措施宏观环境变化下的应对措施 房地产冬天即将过去 政策积极配合救市，项目运营重点应面向刚性自住需求的引导和拉动0102030405区域市场分析最终将成为能最终将成为

4、能够居住够居住5555万人的，万人的，集集生态、会展、生态、会展、商务、文化、商务、文化、居住居住等功能为等功能为一体的新城区一体的新城区 浐灞生态区浐灞生态区/总体概况总体概况浐灞生态区：位于西安城区东部，北接渭河，南到绕城高速，包括浐灞两河四岸的南北向带状区域，规划总面积129平方公里，其中集中治理区89平方公里。 浐灞生态区浐灞生态区/ 总体规划总体规划一心三翼一心三翼的总体规划布局，项目地块位于浐灞核心区内。一心是指：一心是指：以浐灞半岛、广运潭生态景区为核心的浐灞中心区域，总面积约为50平方公里。三翼包括：三翼包括：绕城高速以北至灞河入渭口、总面积约34平方公里的北翼（灞河下游段）；

5、陇海铁路华清路以南至三环与绕城立交，长约9.4公里、面积约25平方公里的南翼；陇海线路至西康铁路的灞河段，全长约4.8公里，总面积约18.3平方公里的东南翼。 浐灞区域概况浐灞区域概况 / 总体规划总体规划一、是结合河道整治和滨水环境的综合开发，将形成生态型滨水城市新区形成生态型滨水城市新区；二、是在起步区东南形成行政办公功能区，容纳部分市行政办公管理职能；三、是选择浐灞新区作为欧亚大陆桥金融贸易首脑区，引入国际论坛、会展经济引入国际论坛、会展经济和地区总部经济和地区总部经济；四、是打造高品质城市滨水住区打造高品质城市滨水住区，吸纳来自老城区的居住人口；五、是随着流域水环境整治工程的推进和广运

6、潭、三角洲欧亚论坛等项目的定点和建设，将使浐灞河生态区在不久的将来成为西安市著名的休闲旅游度假区西安市著名的休闲旅游度假区。 西安市浐灞河生态区总体规划西安市浐灞河生态区总体规划 浐灞生态区浐灞生态区/ 人口目标人口目标到2015年，浐灞河流域集中治理区总人口规模达到20万人；2020年，人口达到55万，基本形成集生态、商务、景观、居住等功能为一体的新城区。 区域人口规划，为区域房地产发展奠定了基础区域人口规划，为区域房地产发展奠定了基础 浐灞生态区浐灞生态区/ 社会目标社会目标实施五大战略五大战略 ：生态优先战略、项目带动战略、事件拉动战略、管理创新战略、 可持续发展战略建设一个中心区一个中

7、心区：集中建设以浐灞三角洲为核心的中心区实现两个突破两个突破 ：生态建设与经济建设协调同步，产业发展与新城建设互相促进突出三大特色三大特色 ：生态、文化、现代培育四大产业四大产业 ：会展商务、旅游休闲、商贸流通、生态居住浐灞生态区用地规划基本遵循浐灞生态区用地规划基本遵循了西安原有城市框架。了西安原有城市框架。北区北区以湿地、居住用地相结合，配合滨水生态住宅区。中央核心区中央核心区和南区南区基本都是大型滨水社区，目前主要大盘如中新铲霸半岛等都集中于此。东南区东南区辐射洪庆组团的滨水社区，是现代产业和居住相结合的功能区。 浐灞生态区浐灞生态区/ 用地规划用地规划以以滨水居住区滨水居住区为主导，为

8、主导，打造西安未来人居方向打造西安未来人居方向 浐灞生态区浐灞生态区/ 用地规划用地规划六大方向六大方向浐灞生态区用地规划效果展望浐灞生态区用地规划效果展望地产物 流金 融会 展旅 游商 贸 浐灞生态区浐灞生态区/ 交通规划交通规划道路总用地：道路总用地：15.65亩亩总路网：总路网：538.km密度：密度：4.14公里公里/平方公里平方公里对外公路：对外公路：60.99公里公里快速路：快速路：40.77公里公里主干道：主干道：143.52公里公里次干道：次干道：142.74公里公里支路：支路：66.55公里公里滨水景观路：滨水景观路：84.16公里公里停车场：停车场：80个个总面积：总面积：

9、50万平方米万平方米区域交通建设日渐完善，目区域交通建设日渐完善，目前已分布合理的路网结构，前已分布合理的路网结构，和多条外向交通干线和多条外向交通干线 浐灞生态区浐灞生态区/ 交通规划交通规划将形成将形成“四纵七横四纵七横”的的道路网络布局模式。分道路网络布局模式。分为快速路、主干路、次为快速路、主干路、次干路、支路四级，以及干路、支路四级，以及滨水旅游景观道路。整滨水旅游景观道路。整个生态区规划道路。个生态区规划道路。 浐灞生态区浐灞生态区/ 绿地规划绿地规划生态区规划人均公用绿地面积生态区规划人均公用绿地面积28.828.8平米，绿化率达到平米，绿化率达到47.69%47.69%，城市公

10、共绿地面积为城市公共绿地面积为1584.151584.15公顷，公顷，将成为西安将成为西安“最绿最绿”的区域的区域 浐灞生态区浐灞生态区/ 绿地规划绿地规划浐灞生态区共规划浐灞生态区共规划湿地湿地35003500余亩，对地区气候余亩，对地区气候有很强的调节能力。据有很强的调节能力。据研究人员发现目前在浐研究人员发现目前在浐灞生态区内存在大量鸟灞生态区内存在大量鸟类、水草植物。类、水草植物。目前浐灞生态区目前浐灞生态区绿地、绿地、公园公园建设正稳步进行，建设正稳步进行，据统计该区现有绿地近据统计该区现有绿地近万亩，著名的万亩，著名的“广运潭广运潭”也正在申报国家湿地公也正在申报国家湿地公园，铲河

11、沿岸公园建设园，铲河沿岸公园建设也已成规模。也已成规模。管委会已完成固定资产投资近30亿元，其中流域治理和城市基础设施完成投资20亿元。 浐灞生态区浐灞生态区/ 基础建设基础建设区域基础建设发展迅速，但区域基础建设发展迅速，但生活相关配套仍相对匮乏生活相关配套仍相对匮乏河道治理颇有建树，完成河道一级地方建设18.6空里，完成橡胶拦水坝4座。 浐灞生态区浐灞生态区/ 重点建设项目重点建设项目欧亚经济论坛欧亚经济论坛西安西安“国际化国际化 ” ”开篇之作开篇之作位于浐灞生态区浐灞半岛内，建筑面积约270万平方米，建设欧亚经济论坛大型会议中心、五星级宾馆、商务中心、商业中心、高尚居住区和其它配套服务

12、中心以及园林绿化等，总投资约60亿元人民币。 欧亚经济论坛永久会址已经成为配套设施完善、环境优美，规格极高的会展、商务活动中心，进一步扩大西安市在国际上的影响力，提升西安市的城市品位，带动区域经济增长。 浐灞生态区浐灞生态区/ 重点建设项目重点建设项目浐灞商务中心浐灞商务中心浐灞商务引擎浐灞商务引擎 位于生态区行政商务首脑区浐灞半岛内，项目以智能化、低密度、生态化为特点，全方位打造具有现代浓郁气息的国际商务中心，周边布局有半岛商业广场、浐灞财富广场、浐灞国际学校等，是商务办公的最佳抉择。项目建成后，将增强浐灞开发的辐射功能、聚集功能和拉动效应，使生态区逐步发展成为西安东北方向的城市副中心。 浐

13、灞生态区浐灞生态区/ 重点建设项目重点建设项目广运潭广运潭20112011年世界园艺博览会年世界园艺博览会位于灞河城市段中下游，史称“灞上”地区，历史悠久、文化积淀深厚，是盛唐时期主要的港口之一。项目建成后，将形成万亩水域和万亩绿地，平均每天可以吸收二氧化碳900吨，产生氧气650吨，年滞留粉尘1090吨，从而极大的提高西安市整体空气质量，大大改善西安市的人居环境，构建人与自然和谐相处的新型城区，成为我国北方地区罕有的集生态湿地保护、河道景观、动态旅游、游览观光等为一体的生态景观公园。 浐灞生态区浐灞生态区/ 重点建设项目重点建设项目桃花潭桃花潭浐河优势景观资源浐河优势景观资源桃花潭生态治理项

14、目是西安市的重点建设项目，位于浐河米家崖段，占地1200多亩，其中水面860多亩，岛屿160亩，总建筑面积约5万平方米，总投资约2亿元。 项目首期主要建设河心岛、修建高档会所、生态酒店及亲水景观台等。酒店、会所以 “绿色、生态”为主题，“现代、时尚”为特色，为生态区内举办的各类商务会议和培训提供配套服务、娱乐休闲中心等设施，全力打造独具岛屿风情的新型商务度假、旅游度假基地和生态体验、休闲的最佳场所。草滩板块草滩板块广运潭板块广运潭板块中心板块中心板块长乐咸宁板块长乐咸宁板块纺东板块纺东板块根据美城对浐灞生态区房地产市场发展状况的调研和对未来发展的研判，将整个浐灞生态区区分为五大房地产市场板块。

15、u 中心板块u 广运潭板块u 长乐咸宁板块u 纺东板块u 草滩板块浐灞生态区房地产市场浐灞生态区房地产市场 /板块划分板块划分虽然从长远来看，浐灞生态区可以分虽然从长远来看，浐灞生态区可以分为五个地产板块，但目前整个浐灞房为五个地产板块，但目前整个浐灞房地产发展主要集中在地产发展主要集中在中心板块和长乐中心板块和长乐咸宁板块咸宁板块。浐灞生态区房地产市场浐灞生态区房地产市场 /板块划分板块划分草滩板块草滩板块广运潭板块广运潭板块中心板块中心板块长乐咸宁板块长乐咸宁板块纺东板块纺东板块浐灞区房地产业近年来虽已慢慢的发展为城东乃至全市的重点区域，但就其现在的市场状况，还不能与其他房地产板块的规模相

16、比，目前在售项目较少，但随着整个西安市场房价的上升及房地产市场的火爆，加上浐灞生态区自然环境的大力宣传，城东浐灞区的房价也是节节高升，综合而言片区的前景值得看好。浐灞生态区房地产市场浐灞生态区房地产市场 /整体分析整体分析中心板块中心板块中心板块目前包括三个部分：项目所在的半岛区域、新灞路区域和广运潭区域，目前项目主要集中在新灞路区域和半岛区域，目前据悉的项目包括有西岸国际花园、恒大名都、中新浐灞半岛等大型项目，目前区域价格在3800-4000元/。浐灞生态区房地产市场浐灞生态区房地产市场 /板块分析板块分析长乐咸宁板块长乐咸宁板块浐河东路、纺北路地区属于浐灞生态区的南区，该地区目前在浐河东路

17、沿线有系列成熟楼盘，如广厦水岸东方、沁水新城等。该地区楼盘开发较早并且处于长乐路地段，各项配套设施十分成熟，交通畅达，未来有地铁1号线通过。目前该地区楼盘均价为3700-4500元/平米之间，不同楼盘之间因为区位不同，价格差异比较大。未来随着我市振兴纺织城政策的实施，该地区房价仍将保持中高位运行。浐灞生态区房地产市场浐灞生态区房地产市场历年推出典型物业历年推出典型物业项目名称项目名称建面（建面（）销售均价销售均价（元（元/ /）主力户型主力户型入市时间入市时间中新浐灞半岛310万4200（含装修）二室8090 三室120 130 2007.08恒大名都31万4250（含装修）二室80.86 三

18、室125 2008.09西岸国际花园16万（一期）3800二室90 三室123 2008.09盛恒御锦城300万4200二室88.72、89.94 三室123、129 2008.11广厦水岸东方30万（一期）4000二室82.92、83.78 2006.05沁水新城12万4400二室90.69、94.26 三室127.11 2005.05恒大绿洲70万4900 （含装修）二室78、83 三室127、146 2008.09檩香园10万4000二室89 三室116、141 2008.10暖山康城29万3800二室97.25、103 三室145、149 2008.11东方罗马花园30万6000（含装

19、修）平层24.97、64.99 复式43.83、56.48 2008.06翠屏湾16万3800二室85.68、94.86 三室145.26 2008.11桐树湾15万3800二室79、85 三室140 2008.11珠江新城240万3500二室85 三室125 2006.12浐灞生态区房地产市场浐灞生态区房地产市场市场特征市场特征2005200520062006200720072008200820092009（预测）（预测）户型户型价格价格90 以上两房和大三房户型80 以下小两房出现，但主力还是两房和三房的户型3000元/m23300元/m23600元/m2年推盘量较大，主要由中新和恒大项目

20、来决定市场。产品供应单一，以85-90平方米二房和大三房供应为主。各楼盘均打价格战，市场竞争激烈。市场特征市场特征3800元/m2小两房和小三房是目前市场未被满足的机会4000元/m290 以下两房和大三房户型90 以下两房和大三房精装户型浐灞生态区楼盘客户构成分析浐灞生态区楼盘客户构成分析楼盘名称楼盘名称主要客户群主要客户群中新浐灞半岛企业老板 、中高层管理者；城东地缘客户；外地客户，陕北为主；部分投资客恒大名都企业老板、中高层管理者；部分投资客；外地客户东方罗马花园 以投资客户为主；部分城东地缘客户西岸国际花园中铁内部职工；周边企业职工；部分投资客翠屏湾城东地缘客户为主； 其他区域刚性需求

21、户（婚房为主，承受价位低）桐树湾城东地缘客户为主； 其他区域刚性需求户（婚房为主，承受价位低）珠江新城西安地区工薪阶层（经济适用房）浐灞生态区消费群体具有明显的区域性特征浐灞生态区消费群体具有明显的区域性特征客户构成客户构成l企业老板l企业中层/中高层管理人员l私营业主/个体工商户l政府公务员l本地地缘居民l区域外的普通置业者l投资客户置业次数：置业次数：浐灞生态区核心区域以二次置业为主，在浐河西岸的楼盘则多以首次置业为主。置业目的：置业目的：主要为满足居住功能，解决工作与生活的协调问题 二次置业则主要以改善生活条件，提升生活质量为目的置业关注因素：置业关注因素：性价比，产品的实用、实惠、项目

22、品质及功能配套浐灞生态区市场特征小结浐灞生态区市场特征小结便捷的交通路网，为区域的房地产市场的发展创造了条件。年推盘量巨大，主要由中新和恒大项目来决定市场。产品供应单一，以85-90平方米二房和大三房供应为主。各楼盘均打价格战，市场竞争激烈。楼盘主要以区域本地客户消化为主，区域外市场有待进一步开拓。消费者置业时重视性价比、产品的实惠、实用、品质感。宜通过产品设计创新和营造物业的生活品质感两个方面进行有效引导。0102030405项目地块分析项目概况项目概况中新浐灞半岛中新浐灞半岛项目地块项目地块永坤西安浐灞东湖路项目位于浐永坤西安浐灞东湖路项目位于浐灞生态区核心区域，总占地约灞生态区核心区域，

23、总占地约125125亩，用地容积率为亩，用地容积率为3.53.5，建筑密度，建筑密度25%25%，绿地率，绿地率40%40%。浐灞生态区位于西安城区东部，北到渭河，南到绕城高速，包括浐灞河两河四岸的南北向带状区域，规划总面积129平方公里，其中集中治理区89平方公里。 地块价值分析地块价值分析 / 区位分析区位分析宏观区位分析宏观区位分析随着浐灞生态区（CBE）的建立，整个浐河和灞河的生态治理，将成为西安适宜居住的高尚居住区域，城市也将向东延伸发展 地块价值分析地块价值分析 / 区位分析区位分析浐灞生态区以独特的生态优势，将成为西安未来人居的发展方向浐灞生态区以独特的生态优势，将成为西安未来人

24、居的发展方向根据目前浐灞的规划发展，项目地块所在的位置位于整个浐灞生态区规划的核心区。核心区：指以浐灞半岛，广运潭生态景区为核心的浐灞中心区域，总面积约为50平方公里。浐灞核浐灞核心区心区 地块价值分析地块价值分析 / 区位分析区位分析中观区位分析中观区位分析优势资源聚集优势资源聚集欧亚经济论坛2011年世园会浐灞商务中心桃花潭广运潭项目地块位于浐灞核心区的门户位置，紧邻浐灞生态区半岛区域，周边集中了2011年世界园艺博览会广运潭，桃花潭、F1摩托艇等大型项目。从目前整个区域的用地规划上来看，除去中新浐灞半岛、中心商务商业区和西安振业项目用地，能作为开发用地已十分有限。目前项目周边的竞争项目有

25、限，但从规模上来说，都比较大，未来竞争形势还是较为严峻的。微观区位分析微观区位分析浐灞浐灞污水处理厂污水处理厂广运潭广运潭恒大名都恒大名都恒大绿洲恒大绿洲荣德棕榈湾荣德棕榈湾沁水新城沁水新城盛恒御锦城盛恒御锦城中新浐灞中新浐灞半岛半岛商务中心商务中心中心商务中心商务/ /商业区商业区广厦水岸东方广厦水岸东方振业振业项目项目桃花桃花潭潭西岸国际西岸国际项目地块项目地块 地块价值分析地块价值分析 / 区位分析区位分析北至浐灞一路东至北郊路南至东湖路（浐灞大道）西至东二环延伸线 地块价值分析地块价值分析 / 项目四至项目四至桃花潭桃花潭广运潭广运潭陇海线陇海线铁路铁路中新浐中新浐灞半岛灞半岛中央商务

26、中央商务商业区商业区第三污水第三污水处理厂处理厂东二环东二环东湖路东湖路北郊路北郊路浐灞一路浐灞一路项目地块地块较为平整，局部有生态植被，已基本具备开发条件，项目地块内有高压线，一定程度上影响项目规划建设 。 地块价值分析地块价值分析 / 地形地貌分析地形地貌分析 地块价值分析地块价值分析 / 道路及交通分析道路及交通分析整个浐灞区域的外向交通依附于城市二环、绕城高速、西阎高速和西潼高速，为整个浐灞区域的外向交通依附于城市二环、绕城高速、西阎高速和西潼高速，为连接其他区域和外县市的交通网络连接其他区域和外县市的交通网络市外交通市内交通 地块价值分析地块价值分析 / 道路及交通分析道路及交通分析

27、项目西临东二环，为城市快速干道，是区域的主要干线。南面为东湖路，浐灞生态区的”迎宾大道“。总体而言项目四至交通情况良好。桃花潭桃花潭广运潭广运潭陇海线陇海线铁路铁路中新浐中新浐灞半岛灞半岛中央商务中央商务商业区商业区第三污水第三污水处理厂处理厂东二环东二环东湖路东湖路北郊路北郊路浐灞一路浐灞一路项目地块是浐灞核心区内，具有较佳的交通通达性，具有相当的项目地块是浐灞核心区内，具有较佳的交通通达性，具有相当的交通价值。交通价值。项目西面和南面临城市快速干道，从区域的交通上来说，能快速的连接其他区域，所处位置具备非常便利的交通条件项目位于浐灞生态区的核心区域，是浐灞生态区发展的重点区域，也是房地产开

28、发的热点区域，且浐灞生态区核心区域的地块日益稀缺项目具有一定的景观价值，但不能形成核心价值 地块价值分析地块价值分析 / 地块价值评价地块价值评价项目地块处于浐灞生态区的核心区域，具有一定的优势，主要包括景观和交项目地块处于浐灞生态区的核心区域，具有一定的优势，主要包括景观和交通的优势，但在浐灞区域上来讲水源优势是具有一定的普遍性，那么交通和通的优势，但在浐灞区域上来讲水源优势是具有一定的普遍性，那么交通和位置的优势成为本项目的价值核心。位置的优势成为本项目的价值核心。 综合评价与发展策略综合评价与发展策略 /SWOT/SWOT分析分析地块西临东二环延伸线，南临东湖路，具有良好通达性；浐灞生态

29、区成为西安房地产开发热度最高的板块项目位于浐灞生态区核心区域，开发潜力巨大；板块优势板块优势区位优势区位优势景观优势景观优势地块视野景观较好；交通优势交通优势四大优势指引项目发展方向四大优势指引项目发展方向 综合评价与发展策略综合评价与发展策略 /SWOT/SWOT分析分析合理规避项目劣势，提升项目竞争力合理规避项目劣势，提升项目竞争力项目地块规模较小，与周边大盘对比，劣势明显；目前来看，项目周边的生活配套、交通配套等相当匮乏；相对于区内竞争项目，本项目的景观资源相对较弱；在规划产品时，应采取与周边竞争项目差异化的发展策略，淡化项目体量小的劣势规划相关生活配套，同时在项目前期启动阶段，可借势周

30、边其他项目的相关配套结合现有的外部资源，打造独特的项目自身园林景观 综合评价与发展策略综合评价与发展策略 /SWOT/SWOT分析分析政府极力改造、包装推广、建设浐灞区域，片区在认知度和接受度有了极大的提高，是西安最适宜人居的区域之一品牌开发商合力造势：众多品牌开发商合力造势，中新、振业、盛恒、恒大、广厦等机会机会未来西安的人居方向未来西安的人居方向 综合评价与发展策略综合评价与发展策略 /SWOT/SWOT分析分析未雨绸缪，防范项目威胁未雨绸缪，防范项目威胁威胁威胁竞争压力大，众多大品牌开发商扎堆，放量较大竞争威胁竞争威胁拆迁威胁拆迁威胁项目涉及拆迁，不确定因素较多，带来一定的风险价格威胁价

31、格威胁从目前的市场形势看，消费者信心持续低迷，中新、恒大项目的低价倾销带来的价格威胁 综合评价与发展策略综合评价与发展策略 /SWOT/SWOT策略策略SWOTn利用地块的所处区位、交通及资源优势打造 中高端产品n依托浐灞大环境的生态概念，打造生态居住产品n大力挖掘区域价值和 生态概念n利用众多开发商在区域的造势，积极宣传片区优势n完善项目社区配套，推广上强调片区配套规划n强调交通优势，合理规划产品及户型结构n依托资源打造特色园林，景观先行n以鲜明的产品风格，区分阻隔竞争项目，创造差异化n产品设计以紧凑为主，控制总价以达到快速销售以浐灞生态概念为基础，打造特色紧凑中小户的中高端产品，以景观资以

32、浐灞生态概念为基础，打造特色紧凑中小户的中高端产品，以景观资源为依托，规划特色园林景观，以产品创新和附加值提升为主要策略，源为依托，规划特色园林景观，以产品创新和附加值提升为主要策略，形成差异化竞争阻隔形成差异化竞争阻隔浐灞生态区的重新定义和政府的大力支持项目地块位于浐灞生态区的核心区域地块所处环境，具有一定的景观价值，但不能作为核心价值区域大型和超大型项目较多，项目地块规模劣势明显寻求与竞争项目的差异化开发策略土地价值的最大化挖掘 综合评价与发展策略综合评价与发展策略 /项目综合评价项目综合评价区区域域属属性性地地块块特特征征区区域域竞竞争争差差异异化化0102030405竞争分析中新浐灞半

33、岛中新浐灞半岛户型类型户型类型户型编号户型编号户型面积户型面积户型套数户型套数套数比例套数比例二室二厅一卫B286-886850.52%B388-90136B488-91138三室二厅一卫C1108-1126849.48%C2131131C3131136合计677100.00%项目位置：项目位置：东湖与浐河交界处向东200米投资商：投资商：香港中新集团（控股）有限公司开发商：开发商：西安中新佳园房地产开发有限公司 西安永新房地产开发有限公司项目状况：项目状况：一期（A5、A6组团）基本售罄 二期（A10、A15组团）销售率约80% 三期（A14组团）目前在售销售价格：销售价格：4200元/平方

34、米（含1200元/平方米精装）户型及户型配比户型及户型配比： A14组团（2、3、4、5、6、7、9、11、12、13号楼）恒大名都恒大名都项目位置：项目位置：酒十路与矿山路交汇处西北侧 投资商：投资商：恒大地产集团 开发商：开发商：西安祺云置业有限公司项目状况：项目状况：一期共建24栋18层的高层建筑 一期一阶段（12栋）基本售罄 一期二阶段（6栋）在售销售价格：销售价格：4250元/平方米（含1600元/平方米精装）户型及户型配比户型及户型配比： 一期二阶段（7、8、15、17、22、23号楼）户型类型户型类型户型面积户型面积户型套数户型套数总面积总面积套数比例套数比例面积比例面积比例二室

35、二厅一卫708821017267.5548.84%41.27%三室二厅一卫10112720822825.3948.37%54.55%三室二厅二卫（跃层）144152121749.522.79%4.18%合计43041842.46100.00%100.00%西岸国际花园西岸国际花园项目位置：项目位置：北二环东延伸段开发商：开发商：中国中铁置业 陕西中产置业有限公司项目状况：项目状况：该项目共分三期开发建设，分别为北苑、西苑、东苑。一期开发北苑，由3栋33层、4栋18层高层及2栋11层小高层和1栋中铁七局办公楼组成。目前开发3、5、9号楼。销售价格：销售价格：3800元/平方米户型及户型配比户型及

36、户型配比： 一期北苑（3、5、9号楼）户型类型户型类型户型面积户型面积户型套数户型套数总面积总面积套数比例套数比例面积比例面积比例二室二厅二卫86943033087.1556.11%10.13%三室二厅一卫8994847784.8215.56%25.54%三室二厅二卫125.4364514.46.67%14.81%四室二厅二卫12513111715090.921.67%49.52%合计54030477.27100.00%100.00%片区未来竞争市场特征小结片区未来竞争市场特征小结n近期推出项目以中等户型项目为主，中小紧凑户型楼盘比较少n产品多以精装为主。n多以中大体量盘为主。本项目在产品设计

37、上要超越对手本项目在产品设计上要超越对手规避自身体量较小的劣势规避自身体量较小的劣势0102030405客户分析n调查人群：有意向在浐灞生态区置业的目标客户群n调查途径：定点拦访和利用住博会期间一对一拦截问卷n调查方式：面谈n访问样本：311份n有效样本：158份（甄别后有效样本）对浐灞生态区的基本印象对浐灞生态区的基本印象43%的被访问者表示觉得浐灞生态区的环境优美；32%的被访问者表示认为浐灞生态区 的发展潜力大。 置业浐灞生态区的原因置业浐灞生态区的原因有3成以上的被访问者表示置业浐灞生态区的原因是环境优美和看好片区未来发展；接近2成的被访问者表示是由于工作便利和看好片区的升值潜力。 置

38、业用途置业用途72%的被访问者表示在浐灞生态区置业用途是作为主要居住地；16%的被访问者表示作为投资，这部分被访问者主要是看好浐灞生态区 的发展潜力。 能承受的最高总价能承受的最高总价57%的被访问者表示在浐灞生态区置业能够承受的最高总价为40万元以下；这部分被访问者主要是需求二房和小三房的产品。32%的被访问者表示能接受40-60万元的总价；这部分被访问者主要是需求大三房以及更大面积的产品。 对建筑面积要求和接受程度对建筑面积要求和接受程度30%的被访问者表示在浐灞生态区置业最能接受的建筑面积在70-90平方米之间；这部分被访问者主要是需求二房和小三房的产品。34%的被访问者表示能接受90-

39、110平方米的建筑面积；这部分被访问者主要是需求三房的产品。 另外有两成的被访问者表示能接受110-130平方米的建筑面积；这部分被访问者主要是需求大三房和紧凑型四房的产品。对卧室数量的需求对卧室数量的需求32%的被访问者表示在浐灞生态区置业时，对卧室数量的要求为2个；53%的被访问者表示需要有3个卧室；另有13%的被访问者表示需要有4个卧室。对其他功能空间的需求对其他功能空间的需求13%的被访问者表示有对储藏室的需求；31%的被访问者表示有对独立书房的需求；14%的被访问者表示有对衣帽间的需求；另有20%的被访问者表示有对功能房的需求。对装修程度的需求对装修程度的需求32%的被访问者表示更愿

40、意选择购买毛坯的产品；39%的被访问者表示更愿意选择购买精装修的产品；另也有近3成的被访问者表示更愿意选择购买厨卫装修的产品。l目前区域房地产供应结构看，以中大户型供应为主，从需求结构上看，积蓄了一定的中小户型市场需求没得到释放。l区域内缺乏真正好品质意义上的商品房，本项目在规模上劣势明显，更应该打造中高档次形象，才能提升项目发展潜力，满足市场需求。l置业者都看好区域的发展潜力和升值空间，只要有好的产品供应就会促使他们在本区域置业。客户分析小结客户分析小结0102030405项目定位定位策略定位策略客户启示市场启示竞争启示政策启示产品设计：产品设计：区别于竞争对手，走差区别于竞争对手，走差异化

41、路线，超越对手异化路线，超越对手物业发展建议：物业发展建议：合理设计各种设备，避合理设计各种设备，避免高成本对项目的影响免高成本对项目的影响形象定位：形象定位：走高品质中高形象路线走高品质中高形象路线投资客户外地客户区域外刚性需求群体比例小较随机重点重点客户群客户群核心核心主力主力本地地缘客户项目目标客户定位项目目标客户定位主要为首次或二次置业者；工作事业稳定，有良好的发展前景；关注物业舒适度、注重户型的实用性；关注物业的品质感，体现身份；倾向于三房舒适户型。核心客户群核心客户群重点客户群重点客户群主要为首次置业者；工作事业刚起步，经济能力一般；对物业的价格非常敏感；对物业需求强烈，属刚性需求

42、；倾向于二房及小三房紧凑户型。边缘客户群边缘客户群主要为首次置业者；工作事业刚起步，经济能力一般；对物业的价格非常敏感；对物业需求强烈，属刚性需求；倾向于二房及小三房紧凑户型。主要为二次或多次置业者；工作事业成功，经济能力强；对物业的升值潜力看重；倾向于小二房或者投资价值高的户型。项目目标客户描述项目目标客户描述核心价值挖掘核心价值挖掘项目的核心价值是什么？项目的核心价值是什么？什么是项目独一无二、不可复制的卖点？什么是项目独一无二、不可复制的卖点？利用商业利用商业来完善自来完善自身配套身配套一定的一定的景观资源景观资源区域发展区域发展带来需求带来需求项目位置项目位置具备可具备可打造性打造性核

43、心价值体系核心价值体系区位资源区位资源+ +产品特色产品特色+ +品质打造品质打造内外兼修，打造不内外兼修，打造不可复制核心竞争力可复制核心竞争力属性定位属性定位浐灞核心浐灞核心 上品社区上品社区借势浐灞片区，并表明项目位置优势体现产品卖点表明项目调性户型面积区间定位户型面积区间定位户型户型建筑面积（建筑面积（m m2 2）比例比例紧凑两房70-7525%舒适两房80-8920%紧凑三房85-8925%精致三房105-11015%舒适三房115-12010%舒适四房130-1405%项目户型定位原则：项目户型定位原则：1.基于市场竞争基于市场竞争2.基于客户需求基于客户需求3.基于项目发展战略

44、基于项目发展战略0102030405营销推广策略整体营销策略分解整体营销策略分解启动策略启动策略一期一期二期二期一期包含商业及幼儿园配套两房两房三房三房四房四房两房两房四房四房两房两房幼幼小三房小三房两房两房三房三房项目启动单位产品线丰富，项目启动单位产品线丰富，从二房到四房，适合区域所从二房到四房，适合区域所有的置业群体有的置业群体启动策略建启动策略建议议 整体营销策略分解整体营销策略分解启动策略启动策略以规避风险为前提，产品多元化启动建立强势的核心利益驱使，凸现产品建立社区整体形象和气势，奠定项目社区形象克服城市新区带来的感知价值和置业信心缺失，展示现行社区设计中植入营销卖点，通过载体影响

45、客户1 12 23 34 45 5启动策略启动策略20102010年年20112011年年第一批主力户型：紧凑和主力户型：紧凑和精致二房、三房，精致二房、三房，少量舒适三房少量舒适三房第二批主力户型：舒适三房主力户型：舒适三房和舒适四房和舒适四房第三批主力户型：紧主力户型：紧凑和精致二房、凑和精致二房、三房三房4 45 56 6控制节奏，保持持续热点控制节奏，保持持续热点7 78 89 91010111112121 12 23 34 45 56 67 78 8第四批主力户型：舒适三房主力户型：舒适三房和舒适四房和舒适四房启动配置启动配置1 12 23 34 4情景式园林会所样板房营销中心全面展

46、示到位全面展示到位区位区位环境环境资源资源产品产品/ /户型户型配套配套容积容积率率品牌品牌总分总分参考参考权重权重实收均价实收均价（元（元/ /）中新浐灞半岛4545452725%3700(除去装修)恒大名都4353352625%3750(除去装修)西岸国际花园33332.5317.520%3600翠屏湾33432.5318.530%3500本项目3.54543322.5-3780价格策略价格策略项目静态比准价格项目静态比准价格根据与周边同类楼盘以主要因素比较打分，可得出假设本项目现在入市的市场静态比准价为：3780元/价格策略价格策略动态溢价：市场增长溢价动态溢价：市场增长溢价市场自然增长

47、率（未计算其他动态溢价因素）2009到2010年上半年的市场环境将受2008年下半年经济危机的持续影响，预计房价涨幅不会太大，预计到2010年初，与现阶段相比，自然溢价率约为5-8 。通过对以上数据分析可知，西安市房价历年涨幅11.297%！价格策略价格策略动态溢价：其他溢价因子动态溢价：其他溢价因子市场静态比准价格市场静态比准价格37803780元元/ /溢价因素溢价因素理想溢价理想溢价最低溢价空间最低溢价空间自然溢价85产品创新溢价20营销策划推广21溢价合计溢价合计12126 6本项目可实现动态价格本项目可实现动态价格42004200元元/ /40004000元元/ /均价实现的前提1.

48、产品概念的成功打造2.景观及样板房提前展示3.营销策划推广精准化预计预计20102010年初项目推出市场，通过溢价整合，年初项目推出市场，通过溢价整合，预估均价为预估均价为：400040004200 4200 元元/ /开发进度及销售周期节奏安排开发进度及销售周期节奏安排时间轴线时间轴线销售节点销售节点7 7月初月初1010月初月初一期开始认筹一期开始认筹1010年年1010月初月初解筹解筹/ /开盘开盘1111年年1010月初月初推广安排推广安排网络推广简单资料营销活动营销活动展示安排展示安排一期认购期一期认购期一期开盘期一期开盘期持续销售期持续销售期 一期尾盘期一期尾盘期一期认筹期一期认筹

49、期封顶封顶1111月月3 3月底月底工程进度工程进度40%40%50%50%65%65% 80%80%95%95%销售节奏安排销售节奏安排一期开工一期开工正负零正负零一期封顶一期封顶脱外装脱外装一期入伙一期入伙二期开工二期开工正负零正负零二期封顶二期封顶脱外装脱外装二期入伙二期入伙1010年年3 3月底月底1010年年1212月月二期开始认筹二期开始认筹 解筹解筹/ /开盘开盘封顶封顶二期尾盘期二期尾盘期持续销售期持续销售期二期开盘期二期开盘期二期认筹期二期认筹期二期认购期二期认购期销售周期销售周期1111年年1212月月1212年年3 3月月一期一期40%40%50%50%65%65%80%

50、80%95%95%二期二期样板房开放园林开放会所开放开盘仪式封顶仪式开工仪式业主嘉年华会品牌幼儿园签约入伙仪式社区活动现场包装入口园林售楼处商业街包装第一批样板房部分园林看楼通道、电梯外立面展示园林景观亮灯仪式封顶仪式亮灯仪式入伙仪式社区活动开工仪式第二批样板房看楼通道、电梯外立面展示园林景观户外广告：伴随销售节点更新报纸硬广及软文:华商报、西安晚报 频率降低 房展会 房展会 房展会0102030405物业发展建议产品全面升级产品全面升级市场户型亮点研究市场户型亮点研究产品性价比挖掘产品性价比挖掘内庭院内庭院露台露台凸窗凸窗客餐厅、主卧南北通透客餐厅、主卧南北通透户型舒适性提升户型舒适性提升夹

51、层空间夹层空间入户花园入户花园可变空间可变空间户型功能弹性户型功能弹性宽厅设计宽厅设计功能空间预留功能空间预留双主卧双主卧中西厨房中西厨房主卧套主卧套户型功能细化加强户型功能细化加强高厅（高厅（6 6米，米，4.54.5米，米，3.93.9米）设计米）设计错层跃式错层跃式多面采光空间多面采光空间户型舒适性提升之一：南北通透户型舒适性提升之一：南北通透客厅餐厅南北通透客厅餐厅、主卧南北通透说明：在三房及以上的户型比较常见，也是其舒适性的基本条件。说明：在三房及以上的户型比较常见，也是其舒适性的基本条件。户型舒适性提升之二：宽厅、高厅设计户型舒适性提升之二：宽厅、高厅设计说明：扩大人们普通的尺度感

52、觉，产生较强的视觉冲击力，提高居住舒适性。说明：扩大人们普通的尺度感觉，产生较强的视觉冲击力，提高居住舒适性。常见大户型中，高厅设计在一些中小户型结合赠送夹层设计常见大户型中，高厅设计在一些中小户型结合赠送夹层设计宽厅设计，享受最大景观面宽宽厅空间高厅空间（3米9、4米5、6米）B BB B4.5米4.5米C CC C3米3米3米楼层结构示意户型舒适性提升之三：错层跃式户型舒适性提升之三：错层跃式说明：提供一种空间上的变化，强调户内公共区域与私密空间的区说明：提供一种空间上的变化，强调户内公共区域与私密空间的区分，提供给住户一种更富趣味的居住情景和尊贵感。跃式适用于大分，提供给住户一种更富趣味

53、的居住情景和尊贵感。跃式适用于大户型，错层复式在中小户型中都可用。户型，错层复式在中小户型中都可用。跃式户型错层空间（送面积或打造空中TH的复式空间）户型舒适性提升之四：多面采光户型舒适性提升之四：多面采光说明：最大化采光面和观景面，最贴近自然的方式，最奢侈的享乐。适用于有较说明：最大化采光面和观景面，最贴近自然的方式，最奢侈的享乐。适用于有较好外部景观资源的情况。好外部景观资源的情况。270度观景凸窗卧室二面采光、客厅三面采光、弧形大阳台阳光房梁梁凸窗窗台凸窗窗台客户可根据需要拆卸，赠送面积凸窗剖面1700产品高性价比的挖掘之一：凸窗产品高性价比的挖掘之一：凸窗说明：赠送面积最常用的方法。在

54、中大户型中常用正常凸窗，在中小户型中常说明：赠送面积最常用的方法。在中大户型中常用正常凸窗，在中小户型中常用倒凸窗。现在也出现有同时方法作赠送衣柜的做法。用倒凸窗。现在也出现有同时方法作赠送衣柜的做法。利用同样原理做赠送衣柜产品高性价比的挖掘之二：夹层空间产品高性价比的挖掘之二：夹层空间说明：赠送整层小于说明：赠送整层小于2 2米米2 2的空间，但此空间相对压抑，因此常见于小户型中。的空间，但此空间相对压抑，因此常见于小户型中。B BB B3.9米3.9米C CC C2.8米2.15米2.8米楼层结构示意偶数层奇数层产品高性价比的挖掘之三：露台产品高性价比的挖掘之三：露台说明：赠送面积较常用的

55、方法之一。鉴于成本的考虑，一般出现在大中户型中，说明：赠送面积较常用的方法之一。鉴于成本的考虑，一般出现在大中户型中，根据定位和售价的情况，面积会有所不同。根据定位和售价的情况，面积会有所不同。产品高性价比的挖掘之四：入户花园产品高性价比的挖掘之四：入户花园说明：改善了不规则平面对户型的影响，又为户内外提供了一个过渡性空间，也适说明：改善了不规则平面对户型的影响，又为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了居民的生活内容。合会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了居民的生活内容。入户花园产品高性价比的挖掘之五：内庭院产品高性价比的挖掘之五：内庭院说明：入户花园

56、的升级版。通过一个空间使多个空间共享阳光、景观，更具空说明：入户花园的升级版。通过一个空间使多个空间共享阳光、景观，更具空间的层次感和舒适性。常见于大户型。间的层次感和舒适性。常见于大户型。户型功能弹性之一：弹性空间预留户型功能弹性之一：弹性空间预留说明：预留户型的功能弹性。让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功说明：预留户型的功能弹性。让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配。能的分配。内庭院可改内庭院可改成一书房成一书房增加可拼合产品组合，其优势表现在：n面积小总价低，吸引投资客；n小面积户型出租也较容易；n对面积需求大的客户可以通过拼合来满足；总之，增加可拼合产品，项目较灵

57、活，抗风险性强。说明：以一个模数为说明：以一个模数为“菜单菜单”，进行前后或左右的拼合，达到空间使用的伸缩性，进行前后或左右的拼合，达到空间使用的伸缩性和功能使用综合性，多于以一些介于居住和办公的公寓中。和功能使用综合性，多于以一些介于居住和办公的公寓中。户型功能弹性之二：拼合空间预留户型功能弹性之二：拼合空间预留功能细化加强功能细化加强: 主卧主卧/厨房厨房说明：满足客户差异性需求，需要根据比较详细的客户调查，寻找其潜在需求说明：满足客户差异性需求，需要根据比较详细的客户调查，寻找其潜在需求来进行设计。来进行设计。成功案例解析一成功案例解析一说明：两房中难见的户型，面积为说明：两房中难见的户

58、型，面积为68-7368-73平米，赠送面积和舒适性达到极致。平米，赠送面积和舒适性达到极致。露台变种：双L型阳台（加花架）形成错层赠送阳台；较好解决露台私密性问题主卧L型落地凸窗赠送，形成温馨休闲空间，同时使主卧得到三面采光和景观。根据凸窗原理，赠送的衣柜入户花园成功案例解析二成功案例解析二说明：将性价比发挥到极致，同时通过空中花园、多面采光等元素让户型特色说明：将性价比发挥到极致，同时通过空中花园、多面采光等元素让户型特色鲜明，极富感染力。鲜明，极富感染力。弧形大露台，对二房来说比较罕有入户花园，有改造空间观景厨房超大生活阳台，预留工人房管道空中花园，将自然引入客厅餐厅客厅餐厅多面采光较有

59、震撼力主卧弧性大露台双层高入户花园二层高的露台客厅，复式空间让赠送面积有更多的空间，空间也更丰富成功案例解析三成功案例解析三说明：通过弧形窗或空中花园来实现多面采光的理念，让住户更贴近自然。同说明：通过弧形窗或空中花园来实现多面采光的理念，让住户更贴近自然。同时赠送的露台既实用又具震撼力时赠送的露台既实用又具震撼力客厅超大弧形观景窗和阳台的结合，体现尊贵生活。主卧套，多种功能结合形成完整私密空间。空中花园，绝佳的景观面，餐厅三面采光主卧赠送大的具有私密性的空中露台，极富吸引力成功案例解析四成功案例解析四说明：露台跳送，并较好解决其私密性问题，使露台更实用。说明：露台跳送，并较好解决其私密性问题

60、，使露台更实用。空中庭院，三个空间共享超大露台，通过百页或凸窗来提高露台私密性入户花园露台和主卧露台跳送成功案例解析五成功案例解析五说明：跳送露台花园，让多个空间共享。赠达面积超大，富有感染力。说明：跳送露台花园，让多个空间共享。赠达面积超大，富有感染力。挑送空中庭院露台，使客厅进深变短，通风性更好；同时得到几个空间的共享左右挑送露台成功案例解析六成功案例解析六赠送二层高超大露台6米高客厅空间二层高入户花园，为业主提供改造空间共享的空中庭院入户花园可改房采光走廊说明：利用说明：利用6.56.5米面宽，在米面宽，在120-130120-130平米的建筑空间设计复式产品，为此面积区间产平米的建筑空

61、间设计复式产品，为此面积区间产品提供了新的产品变化，增加产品竞争力。实现了品提供了新的产品变化，增加产品竞争力。实现了 “ “前庭后院前庭后院”的设计特色。的设计特色。 产品特点：u跃式结构，各层分区明确，互不干扰；u4.5米 高厅设计，7.4米宽的豪华客餐厅，体现尊贵感觉；u方正实用，通风采光效果好；u景观资源最大化，拥有近18米宽的观海面；u超大凸窗、露台等附加值的赠送，增加产品实惠性。成功案例解析七成功案例解析七 u奇偶层跳送花奇偶层跳送花格架露台，真格架露台，真正给到客户实正给到客户实惠，整个露台惠，整个露台完全赠送；完全赠送；u围栏的完全设围栏的完全设计，为日后使计，为日后使用提供前

62、提。用提供前提。户型亮点设计建议户型亮点设计建议精致精致2 2房房舒适舒适2 2房房精致精致3 3房房舒适舒适3 3房房舒适舒适4 4房房707570758080898985858989105-115105-11513014013014015151010151515151010完全赠送大露台5.7米层高入户花园露台两卫入户花园大露台入户花园大露台内庭院跃式跃式入户花园大露台空中院馆多功能房（特色户型）（特色户型）景观价值构建景观价值构建建议聘请知名的园林设计公司（贝尔高林），打造精致园林，提升项目品质沿景观主轴两侧部分一层局部架空，开阔视野沿景观主轴两侧部分一层局部架空，开阔视野 底层架空底层

63、架空架空底层内部小品架空底层内部小品一层局部架空增加绿化空间，丰富园林层次，一层局部架空增加绿化空间，丰富园林层次，增加共享空间增加共享空间架空层下开放的空间与主轴联为一体，迅速扩大共享空间感受。社区景观营造原则社区景观营造原则n入口处叠水设计n大体量的水面处理n与泳池环境相融合亲水环境的塑造亲水环境的塑造架空层上园林景观全景效果园林设计的宗旨：园林设计的宗旨：n建议利用园林作为提升项目品质，拉动项目整体收益的卖点，根据市场现况，做出领先于现区域市场普遍水准的高档次园林；n与有过良好设计理念的高水准园林设计公司合作；n注重园林设计中的重要细节处理：植物配比，水系营造，材质选用等；n形成与建筑匹

64、配，被市场接受的园林风格。园林借鉴一园林借鉴一n贝尔高林园林实景展示：贝尔高林园林实景展示：自然风格的当代景观设计理念，营造活力悠闲并重的环境园林借鉴一园林借鉴一架空层上园林景观全景效果园林借鉴二园林借鉴二n贝尔高林又一力作，以水社区为设计主题，成为园林设计的灵魂；n成为营销过程中有力的支撑。水社区实景展示：建筑设计建议建筑设计建议广场广场建议将广场设置在小区主入口，便于销售期展示，提高项目溢价。广场采用水主题，并建议种植当前流行的树种为组群对外展示，突出项目社区品质。 建筑设计建议建筑设计建议外立面外立面建议使用明快的浅色系，并大面积采用玻璃，增加立面的通透性,户型内部采光。建筑设计建议建筑

65、设计建议大堂大堂大堂的设计要注重通透性和采光性，部分区域直接与架空层连接，并设置休闲区域，增加附加功能，从而增添社区生活氛围。建筑设计建议建筑设计建议小品小品在主景观轴以及休闲区域设置小品，小品主要以表现居家生活氛围的生活场景为主。建筑设计建议建筑设计建议康体设施康体设施在架空层设置儿童活动区域以及业主健身设施，满足晴雨天均可使用的要求，并且可节省因为雨天对设施的损害所带来的成本的增加。高品质的物管以精诚服务，创精彩生活高品质的物管以精诚服务，创精彩生活物管超值物管超值聘请名牌物管公司或顾问聘请名牌物管公司或顾问低成本、有效的职能化物业管理系统低成本、有效的职能化物业管理系统 n出入口控制系统

66、n家庭防盗和事故处理报警系统n保安巡逻签到系统n闭路电视监视系统n楼宇可视对讲系统n水电煤气自动抄表计费系统n停车场管理系统n网络快速干道接口精彩，演绎生活每一天精彩，演绎生活每一天Mon.1每天的开始都活力饱满每天的开始都活力饱满 在朝阳中醒来，奔跑在主轴景观及绿化带间，感受阳光下生命的张扬与活力。Mon.2与家人其乐融融与家人其乐融融进餐进餐在品位非风的家中，与家人共进餐，感受温馨、快乐的生活Mon.3与自然的距离只有与自然的距离只有感受才能体会感受才能体会怏怏的睡意竟被可爱的“伙伴”们完全征服，轻拂的风带动了小草的衣襟，伙伴们在懒懒的阳光下开始扭动着身字，唱起轻快的歌谣Mon.4闲暇时分，去商业闲暇时分，去商业街逛逛街逛逛放松心情，在风情酒吧、咖啡店中渡过休闲时光0102030405平面调性示意NPNP示意示意The end , thank you .