房地产开发企业税收政策讲义全

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1、第一局部房地产开发业管理体系一、房地产业概述二、房地产开发业经营特点1、项目审批计划性2、经营方式多样性3、开发产品固定性4、开发周期长5、资金运作密集性三、房地产开发流程与外部监视管理体系1 立项发改委2 选址一一规划局3 拿地一一国土局4 规划：建设用地规划，建设工程规划一一规划局5. 设计：建筑工程设计，建筑项目设计设计单位6. 申请施工许可 建设局7. 招投标建设局招投标办8. 开工一一进场施工，建设局9. 预售许可一一房管局10. 竣工验收一一各部门11. 初始产权登记一一房管局12. 正式销售许可一一房管局13. 产权转移 房管局14. 清盘15. 物业管理四、房地产企业组织机构1

2、. 机构设置2. 房地产开发企业的设立条件外商准入机制五、土地根本制度与政策1. 社会主义公有制：土地管理法规定中华人民某某国实行土地的社会主义公 有制。2. 全民所有制与集体所有制全民所有制：用地单位、个人只有使用权，国务院代表国家行使所有权； 劳动群众集体所有制：具体采取的是农民集体所有制集体土地 。3. 国有土地的X围4. 土地取得方式：国有土地使用权划拨 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 相关术语：生地无任何动工毛地：未完成三通、五通通水、通电、通路和平整道路熟地：完成三通、五通容积率：总建设面积/土地面积建筑密度：一层面积/ 土地面积第二局部房地产开发本钱核算一、会计核算概述一开发

3、产品本钱分类1 土地开发本钱指房地产开发企业开发土地即建设场地所发生的各项费用 支出。2. 房屋开发本钱指房地产开发企业开发各种房屋包括商品房、出租房、周转 房、代建房等所发生的各项费用支出。3. 配套设施开发本钱指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施与不能有 偿转让、不能直接计入开发产品本钱的公共配套设施所发生的各项费用支出。4 .代建工程开发本钱指房地产开发企业承受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。房地产企业本钱费用明细表开发土地征用与拆迁 补偿费指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用。包 括：1土地使用权出让金2土地征用与拆迁安置补偿

4、费 土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主 要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修 分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征 地管理费等。农村土地征用费按照国家和地方有关规 定执行。 拆迁安置补偿费。在城镇地区，国豕和地方政府可 以依据法定程序，将国有储藏土地或已由企、事业单 位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他 建设项目使用。本钱前期工程费指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规 划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、 勘察设计费、各项临时工程（临时水、临时电、临时 路等）费用、七通一平或三通一平费用等。1项目的规划、设计、可行性研究所需费用。2“

5、三通一平等土地开发费用。根底设施费又称红线内工程费，指建造各项根底设施发生的费 用。根底设施主要是指与开发产品相关的道路、供热 设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、 照明设施、以与绿化包括排污、排洪、环卫等， 这些设施发生的设备与安装费都在根底设施费项目 内归集。建筑安装工程费指直接用于建安工程建设的总本钱费用，主要包括建 筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备与安装工程 费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消 防、防雷、弱电等设备与安装）以与室内装修工程费 等。分为以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费 和企业自营工程发生的建筑安装费。公共配套设施费指开发项目内发生的、独立

6、的、非营利性的，且产权 属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事 业单位的公共配套设施支出。如锅炉房、水塔、公共 厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如 商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计入该本 钱项目内。开发间接费用指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能 将其归属于特定本钱对象的本钱费用性支出。主要包 括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办 公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊 销以与项目营销设施建造费等。开发期间税费开发项目投资在开发过程中所负担的各种税金和地 方政府或有关部门征收的费用。开发期间的利息 费用从事房地产开发业务的纳税人为开发房地

7、产而借入 资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的， 应计入有关房地产的开发本钱。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的 借款费用，如属于本钱对象完工前发生的，应按其实 际发生的费用配比计入本钱对象中；期间 费用销售费用房产销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、 采暖费，产品销售过程中发生的广告宣传费、展览 费以与为销售本企业的产品而专设的销售机构的职 工工资、福利费、业务费等经常费用管理费用企业行政管理部门总部为组织和管理房地产开发 经营活动而发生的管理费用。包括工资、福利费、工 会经费、职工教育费、劳动保险费、待业保险费、房 产税、车船使用税、印花税、土地使用税、技术开发 费

8、、无形资产推销、递延资产摊销、业务招待费以与 其他管理费等财务费用房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的 借款费用，如属于本钱对象完工后发生的，应作为财 务费用直接在税前扣除。二计税本钱核算步骤:1 对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途与发生的地点、时间区进 展整理、归类，并将其区分为应计入本钱对象的本钱和应在当期税前扣除的期间 费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进展计量与确认。2对应计入本钱对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为 直接本钱、间接本钱和共同本钱， 并按规定将其合理的归集、分配至已完工本 钱对象、在建本钱对象和未建本钱对象。3对期前已完工

9、本钱对象应负担的本钱费用按已销开发产品、未销开发产品和 固定资产进展分配，其中应由已销开发产品负担的局部， 在当期纳税申报时进展 扣除，未销开发产品应负担的本钱费用待其实际销售时再予扣除。4对本期已完工本钱对象分类为开发产品和固定资产并对其计税本钱进展结算。 其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程本钱， 据此再计算已销开发 产品计税本钱和未销开发产品计税本钱。 对本期已销开发产品的计税本钱，准予 在当期扣除，未销开发产品计税本钱待其实际销售时再予扣除。5. 对本期未完工和尚未建造的本钱对象应当负担的本钱费用，应按分别建立明 细台账，待开发产品完工后再予结算。三共同本钱和不能分清负担对象

10、的间接本钱的分配方法1. 占地面积法。指按已动工开发本钱对象占地面积占开发用地总面积的比例进 展分配。2. 建筑面积法。指按已动工开发本钱对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比 例进展分配。3. 直接本钱法。指按期内某一本钱对象的直接开发本钱占期内全部本钱对象直 接开发本钱的比例进展分配。4. 预算造价法。指按期内某一本钱对象预算造价占期内全部本钱对象预算造价 的比例进展分配。5. 特定本钱的分配方法1土地本钱，一般按占地面积法进展分配。如果确需结合其他方法进展分配 的，应商税务机关同意。2单独作为过渡性本钱对象核算的公共配套设施开发本钱，应按建筑面积法 进展分配。3借款费用属于不同本钱对象共同

11、负担的，按直接本钱法或按预算造价法进 展分配。4其他本钱项目的分配法由企业自行确定。四计税本钱对象确实定原如此1. 可否销售原如此。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税本钱对 象进展本钱核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性本钱对象进展归集， 然 后再将其相关本钱摊入能够对外经营销售的本钱对象。2. 分类归集原如此。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显 差异的群体开发的项目，可作为一个本钱对象进展核算。3. 功能区分原如此。开发项目某组成局部相对独立，且具有不同使用功能时， 可以作为独立的本钱对象进展核算。4. 定价差异原如此。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预

12、期售价存 在较大差异的，应分别作为本钱对象进展核算。5. 本钱差异原如此。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造本钱出现 较大差异的，要分别作为本钱对象进展核算。6. 权益区分原如此。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述 原如此分别划分本钱对象进展核算。问题讨论：1. 会计本钱与计税本钱区别？2. 高危行业企业提取的安全生产费，应当如何处理？二、土地开发本钱核算一账户设置现行会计制度中设置的“开发本钱一一土地开发本钱科目，它的核算的内 容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口， 原如此上仅限于企业开发各种商 品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其

13、费用可分清负担对象的， 应直接计入有关房屋开发本钱，在“开发本钱一一房屋开发本钱科目进展核 算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上本钱核算 对象负担的，其费用可先通过“开发本钱一一土地开发本钱科目进展归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准如房屋占地面积或房屋建筑面积等 将其分配计入有关房屋开发本钱。二土地开发本钱核算对象确实定为了既有利于土地开发支出的归集， 又有利于土地开发本钱的结转，对需要单独 核算土地开发本钱的开发项目，可按如下原如此确定土地开发本钱的核算对象： 1 对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为本钱 核算对象；2对开发面积

14、较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土 地开发本钱核算对象。本钱核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。三土地开发本钱项目的设置企业对土地开发本钱的核算，可设置如下几个本钱项目：1土地征用与拆迁补偿费或土地批租费；2前期工程费;3根底设施费；4开发间接费。四土地开发本钱的核算例：如某房地产开发企业在某月份内，共发生了如下有关土地开发支出：301351商品性土地自用土地支付征地拆迁费78 000元72 000元支付承包设计单位前期工程款 20 000元18 000元应付承包施工单位根底设施款 25 000元18 000元分配开发间接费10 000元合

15、计133 000元108 000元为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际本 钱自“开发本钱一一商品性土地开发本钱账户的贷方转入“开发产品一一土 地账户的借方。为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发 的实际本钱结转计入有关房屋的开发本钱， 结转计入房屋开发本钱的土地开发支 出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。问题讨论：问题1: 土地闲置费的处理问题2:有关拆迁补偿的税务问题例：2008年，A公司由于本市政府整体搬迁计划，由市内迁至城郊，当年取得搬 迁补偿款3000万元。拆迁的固定资产原值为 600万元，已提折旧550万元，取 得折价收入

16、10万元，拆迁的土地使用权账面余值 360万元。2008年10月，A 公司重置土地支出1200万元。2009年，A公司异地重建。2009年6月，新建厂 房完工并交付使用，建造费用1000万元，并于6月重置机器设备200万元，2009 年末搬迁改造项目完毕。假设 A公司执行新会计准如此，土地按 50年摊销，厂 房按20年计提折旧，机器设备按10年计提折旧，不考虑残值。五拿地阶段各税处理1 契税1直接取得国有土地使用权成为纳税义务人2征税X围中华人民某某国契税暂行条例国务院令第224号第二条规定可知， 国有土地使用权出让、土地使用权转让，包括出售、赠与、和交换均属于转移土 地权属的X畴。3计税依据

17、土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土 地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产 或者其他经济利益。2 耕地占用税1纳税义务人占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人，成为耕地占用税纳税人。2征税X围中华人民某某国耕地占用税暂行条例 第二条规定，耕地主要指种植农作 物的土地。3计税依据中华人民某某国耕地占用税暂行条例 第四条规定，耕地占用税以纳税人 实际占用的耕地面积为计税依据。4纳税义务时间经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。3. 印花税土地使用权出让、转让合同按产权转

18、移书据征收印花税开发廉租住房、经济适用住房可减免印花税4. 城镇土地税1纳税义务人中华人民某某国城镇土地使用税暂行条例第二条规定， 在城市、县城、建制 镇、工矿区X围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税以下简称土地使 用税的纳税人。2征税X围房地产企业占用位于城市、县城、建制镇、工矿区 X围内的土地。3计税依据土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。4纳税义务时间5开发廉租住房、经济适用住房可减免5 城镇土地使用税相关问题三、建筑工程费用核算1 建筑安装工程核算程序2 账务处理例：某房地产开发企业2007年5月开发建设电梯公寓一批，经过公开招投标， 甲施工企业

19、中标承建该工程。甲乙双方合同约定，工程总造价以5000万元包干设计变更另行办理结算，签订建设工程施工合同后，向施工单位预付一 定的工程款、备料款。每月根据实际完成的形象进度的80%再扣除局部预付款、甲供材料价款后支付工程款，工程竣工后工程决算办理完毕，除预留5%的质量保证金外全部支付施工单位。按照主管税务机关要求，支付工程款时应代扣施工 单位营业税金附加税费略去不计。四、配套设施的核算第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文 体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进展处理：一属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单 位的，可将其视为公共配套设

20、施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进展 处理。二属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与 地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其本钱。除企业自用应 按建造固定资产进展处理外，其他一律按建造开发产品进展处理。第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、 学校、医疗设施应单独核算本钱，其 中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家 有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造本钱， 抵扣后 的差额应调整当期应纳税所得额。一配套设施开发本钱核算对象确实定和本钱项目的设置 一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应设置如下

21、六个本钱项目：1土地征用与拆迁补偿费或批租地价；2前期工程费；3根底设施费；4建筑安装工程费；5配套设施费；6开发间接费。 对不能有偿转让、不能直接计入各本钱核算对象的各项公共配套设施，在核算时 一般可仅设置如下四个本钱项目：1土地征用与拆迁补偿费或批租地价；2前期工程费；3根底设施费；4建筑安装工程费。二配套设施开发本钱的核算企业发生的各项配套设施支出，应在“开发本钱一一配套设施开发本钱账 户进展核算，并按本钱核算对象和本钱项目进展明细分类核算。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发本钱明细分类账的 “配套设施费项目，并记入“开发本钱一一配套设施开发本钱一一X

22、X账户的借方和“开发本钱一一配套设施开发本钱一一 XX账户的贷方。对能有偿转让 大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发本钱明细分类账的“开 发间接费项目，并记入“开发本钱一一配套设施开发本钱账户的借方和“开 发间接费用账户的贷方。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进展：某项开发产品预提的配套设施费二该项开发产品预算本钱或计划本钱x配套设施费预提率配套设施费预提率二该配套设施的预算本钱或计划本钱十应负担该配套设施费各开发产品的预算本钱或计划本钱合计x 100%式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区 内开发的大配套设施。例：某开发小区内幼托

23、设施开发本钱应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、 出租时 尚未完工，为了与时结转完工的商品房等本钱，应先将幼托设施配套设施费预提 计入商品房等的开发本钱。假定各项开发产品和幼托设施的预算本钱如下：101商品房1000 000元102商品房900 000元151出租房800 000元181周转房800 000元201大配套设施一一商店500 000元251幼托设施320 000元例：某房地产开发企业根据建设规划要求， 在开发小区内负责建设一间商店和一 座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转

24、 让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的本钱。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提方法。上述各配套设施共发生了如下有关支出单位：元：201251252商店水塔幼托元元元支付征地拆迁费 50 000 5 000 50 000支付承包设计单位前期工程款 30 00020 000 30 000 应付承包施工企业根底设施工程款 50 000 30 000 50 000 应付承包施工企业建筑安装工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔设施配套设施费35 000分配开发间接费55 000预提幼托设施配套设施费40 000合计46

25、0 000 300 000320 000已完成全部开发过程计经验收的配套设施， 应按其各自情况和用途结转其开发 本钱：对能有偿转让给有关部门的大配套设施，应在完工验收后将其实际本钱自“开 发本钱一配套设施开发本钱账的贷方转入“开发产品一配套设施账户的借 方按规定应将其开发本钱分配计入商品房等开发产品本钱的公共配套设施，在完工验收后、应将其发生的实际开发本钱按一定的标准有关开发产品的实际本钱、 预算本钱或计划本钱，分配记入有关房屋和大配套设施的开发本钱 对用预提方式将配套设施支出记入有关开发产品本钱的公共配套设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发本钱冲减预提的配套设施费，作如下分录入账：五、开

26、发间接费用核算开发间接费：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的， 且不能将其归属于 特定本钱对象的本钱费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、 修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以与 项目营销 设施建造费等。1 开发间接费用的分配每月终了，应对开发间接费用进展分配，按实际发生数计入有关开发产品的本 钱。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论土地 开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际发生的直接本钱包括土地征用与拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、根底设施费、建筑安

27、装工程 费、配套设施费进展，即： 某项开发产品本钱分配的开发间接费二月份内该项开发产品实际发生的直接本 钱x本月实际发生的开发间接费用宁应分配开发间接费各开发产品实际发生的 直接本钱总额例：某房地产开发企业某内部独立核算单位在5月份共发生了开发间接费用 41600元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接本钱如下： 开发产品编号名称直接本钱101商品房50 000102商品房120 000151出租房 75 000181周转房 70 000201大配套设施一一商店80 000301商品性土地125000合 计520 000根据上列公式，即可为各开发产品算得 5月份应分配的开发间接费：房屋开发

28、本钱核算举例例：某房地产开发企业在某年度内，共发生了如下有关房屋开发支出单位：兀:101102152 182商品房 商品房出租房周转房支付征地拆迁费100 000 80 000结转自用土地征地拆迁费 75 000 75 000应付承包设计单位前期工程费30 000 30 000 30 000 30000应付施工企业根底设施工程款 90 00075 000 7000070000应付施工企业建筑安装工程款600 000 480000 450000 450000分配配套设施费水塔80 000 65 000 60 000 60 000预提配套设施费幼托80 000 72 000 64 000 64 0

29、00 分配开发间接费用 82 00066 000 62 00062 000合 计1 062 000 868 000 811 000 811 000案例讨论：土地出让金返还问题 六、设计施工阶段税收一印花税甲供材料应按购销合同税目，按按购销金额，万分之三税率贴花； 建筑安装工程承包合同，按承包金额，万分之三税率贴花； 建设工程勘察设计合同，按按收取的费用金额，万分之五的税率贴花； 借款合同，按借款金额的万分之零点五贴花；财产保险合同：包括财产、责任、保证、信用等保险合同，按收取的保险费 收入金额的千分之一税率贴花。二代扣代缴涉税事项1 承受境外建筑设计劳务属于营业税应税 X围2代扣代缴义务的判断

30、3 代扣代缴义务发生时间4 代扣代缴营业税税款的计算5甲供材料的营业税事项6 企业所得税三房产税但凡在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、 茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建 造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。七、本钱核算中存在的常见涉税问题一本钱项目混乱二签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支本钱费用三虚列拆迁补偿费，虚增本钱四将资本性支出直接列入当期本钱，减少应纳税所得额第三局部 房地产企业收入相关问题一、商品房销售相关政策（一）商品房预售与现房销售（二）自行销售与委托销售房地产开发企业的商品房销售可以自行销售

31、商品房，也可以委托房地产中介服务机构代理销售商品房。采取委托方式销售开发产品的，主要有以下方式：（1） 米取支付手续费方式委托销售开发产品的；（2）米取视同买断方式委托销售开发 产品的；（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的； （4）采取包销方式委托销售开发产品的。（三）一次性付款、分期付款、按揭付款（四）商品房销售流程1 前期策划与营销2 取得预售许可证后开盘预售3 签订销售合同与收款4商品房交付5 办理房屋权属登记与房产证二、房地产销售的会计处理1 预售房款核算2 按揭保证金的核算房地产开发企业向贷款银行交纳的按揭保证金，有的由贷款行在放贷时从贷款额中直接扣收，

32、有的是在银行发放贷款后由房地产开发企业从一般结算户转入按 揭保证金专户。贷款行直接扣收按揭贷款保证金的，借记“银行存款、“其他货币资金一一按揭保证金户账户， 贷记“预收账款账户；房地产开发企业从 一般结算户转入按揭贷款保证金时， 借记“其他货币资金一一按揭保证金户账 户，贷记“银行存款账户。承购人违约，未与时还款时，贷款行从按揭保证金 专户中扣收承购人还贷本息时，借记“其他应收款一一 X账户，贷记“其他货 币资金一一按揭保证金户账户； 承购人补缴还款额时，做相反会计分录。按揭 保证金解冻时，借记“银行存款账户，贷记“其他货币资金一一按揭保证金户 账户。例：东方房地产公司采用银行按揭方式销售商品

33、房一套，房屋价款180万元，承购人缴纳首付款70万元，按揭贷款110万元。20X8年5月，该套商品房按揭贷 款到账，贷款行从按揭贷款额中直接收取10%的按揭保证金。放款次月起，承购人开始还贷款。20X8年12月5日还款日，承购人未与时还款，贷款银行从公 司按揭保证金户扣款6 500元；12月底，承购人补缴了还款额。20X9年5月该 套商品房房产证书办理完毕，按揭贷款保证金解冻转入对应的一般结算账户。3 代收费用核算例：东方房地产公司209年6月销售给承购人甲商品房一套，该套商品房价款 500000元。城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%，土地增值税预征率为 3%,企业所得税预计毛利率为15

34、%。三、房地产销售环节相关税收政策一营业税1、房地产企业是营业税纳税义务人2、计税依据营业税的计税依据即纳税人的营业额，包括纳税人提供给税劳务、转让无形 资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。3、视同销售纳税人有如下情形之一的，视同发生应税行为：1单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；2单位或者个人自己新建以下简称自建建筑物后销售，其所发生的自建 行为；3财政部、国家税务总局规定的其他情形。4、纳税义务时间实施细如此第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产， 采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单

35、位或者个人的，其纳税义务发生时 间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。 二企业所得税1 销售未完工产品国税发200931号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应 先按预计计税毛利率分季或月计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 开发产品完工后，企业应与时结算其计税本钱并计算此前销售收入的实际毛利 额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本 项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、 地方税务局按如下规定进展确定：一开发项目位于

36、省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市 城区和郊区的，不得低于15%.二开发项目位于地与地级市城区与郊区的，不得低于10%三开发项目位于其他地区的，不得低于 5%四属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%例：东方房地产公司于20X8年8月开工开发东方城项目，20X9年5月符合预售 条件开始预售，20X9年第二季度取得预售收入2 000万元，第三季度取得预售 收入5 000万元，预计20X9年12月底完工。当地税务机关核定的销售未完工开 发产品计税毛利率15%，土地增值税预征率3%, 20X9年年初未分利润为500 万元，截至第二季度末，累计会计利润总额为负400万元，截至第三季

37、度末累计 会计利润总额为负300万元。公司采用据实分季预缴企业所得税。2销售开发产品完工条件的判断国税发200931号规定了关于完工产品确实认的三个条件：一开发产 品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。二开发产品已开始投入使用。三 开发产品已取得了初始产权证明。3销售收入确认第五条开发产品销售收入的X围为销售开发产品过程中取得的全部价款， 包括现 金、现金等价物与其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、 费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、 单位开具发票的， 可作为代收代缴款项进展管理。第

38、六条企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：一采取一次性全额收款方式销售开发产品的， 应于实际收讫价款或取得索取 价款凭据权利之日，确认收入的实现。二采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付 款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。三采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定 收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现， 余款在银行按揭贷款办理转 账之日确认收入的实现。四采取委托方式销售开发产品的，应按以下原如此确认收入的实现：1. 采取支付手续费方式委托销

39、售开发产品的， 应按销售合同或协议中约定的价款 于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。2. 采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购置方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购置方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或 协议中约定的价格高于买断价格，如此应按销售合同或协议中约定的价格计算的 价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况 中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以与属于受托方与购置方签订销 售合同或协议的，如此应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单 之日确认收入的实现。3. 采取基价保底价并实行超基价双方分成方式委托销

40、售开发产品的， 属于由 企业与购置方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购置方三方共同签订销售 合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价， 如此应按销售合同 或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额， 不得直接从销售收入中减除；如果销 售合同或协议约定的价格低于基价的，如此应按基价计算的价款于收到受托方已 销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购置方直接签订销售合同 的，如此应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日 确认收入的实现。4. 采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销

41、合同的有关约定， 参 照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品， 企业应 根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。四、销售业务常见涉税问题1 预售收入涉税问题2 销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，隐匿收入 问题讨论：1 售后回租收入确实认商铺：2 房地产企业将房屋对外出租，租金收入如何处理。五、特定事项的税务处理第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发 房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按如下规定进展处理：一凡开发合同或协议中约定向投资各方即合作、合资方，下同分配 开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已

42、经结算计税本钱，其应分 配给投资方开发产品的计税本钱与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额； 如未结算计税本钱，如此将投资方的投资额视同销售收入进展相关的税务处理。二凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进展处理：1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳 企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因承受投资方投资额而在 本钱中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2. 投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进展相关的税务处理。 第三十七条企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进展处理：企业应在首次取得开发产品

43、时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品 两项经济业务进展所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品包括首次取得 的和以后应取得的的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。例：鸿宇置业公司受资金影响，无力自主开发鸿宇商务大厦项目，遂于2009年1月与天峰房地产公司签订合作开发协议，协议约定由鸿宇公司提供土地使用 权，天峰公司提供开发资金，双方不主X另成立合营项目公司，开发项目由鸿宇 公司与天峰公司共同立项报建，项目建成后双方五五分成。土地使用权已经办理 变更登记。2011年2月，鸿宇商务大厦竣工验收，鸿宇公司分得的房产用于自 营出租，天峰公司分得的房产用于对外出售。鸿宇公司该项目土地受让

44、本钱为 30000万元，2009年1月公允价值为50000万 元，2011年2月账面价值为28400万元。天峰公司投入资金40000万元，其中 建房支出31000万元。2011年2月，鸿宇商务大厦不含土地使用权的市场公允 价值为68000万元，天峰公司分得房产的出售收入为 70000万元。第四局部土地增值税一、征税X围1 土地增值税暂行条例第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物与附着 物，并取得收入的单位与个人，为土地增值税的纳税人。2. 几种特殊情况的界定：1关于房地产抵押问题2关于房地产交换问题3关于房地产进展投资联营问题4关于合作建房问题5关于代建房地产问题3. 视同销售房地产开发企业

45、将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或 投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等， 发生所有权转移时 应视同销售房地产，征收土地增值税。二、计税依据1 .土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。增值额=转让房地产所取得的收入一扣除项目金额增值率二增值额十扣除项目金额应纳税款=增值额x税率-扣除项目金额x速算扣除系数2. 收入解析(1)关于土地增值税清算时收入确认的问题(2)代收费用(3)视同销售的收入自用或出租的收入(5)成交价格低于评估价格又无正当理由外币折算3. 扣除项目解析计算增值额的扣除项目：一取得土地使用权所支付的金额；二开发土 地

46、的本钱，新建房与配套设施的本钱，或者旧房与建筑物的评估价格；三开发土地的本钱，新建房与配套设施的费用；四与转让房地产有关的税金；五 财政部规定的其他扣除项目加计扣除。例：东方房地产公司开发建造并出售普通标准住宅楼一栋，取得销售收入1 850万元，其中包括代收的市政设施费共计 50万元。公司为建造此楼支付土地出让 金300万元，缴纳相关税费12万元；普通标准住宅楼开发本钱 300万元；房地 产开发费用中的利息支出 40万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供了银 行贷款证明），包括超过贷款期限的利息4万元；公司所在地政府规定的房地产 开发费用的计算扣除比例为5%。营业税税率为5%,城市维护建设税

47、税率为7%, 教育费附加征收率为3%。4 转让旧房与建筑物准予扣除项目确实定例1:某公司2006年5月转让一幢2000年建造的公寓楼，当时的造价为 1500 万元。经房地产评估机构评定，该公寓楼的重置本钱价为3000万元，该楼房为七成新。转让前为取得土地使用权支付的地价款和按规定缴纳的有关费用为1200万元可提供支付凭证，另支付房地产评估费用3万元，转让时取得转让 收入6800万元，已按规定缴纳了转让环节的有关税金已纳税金均能提供完税 凭证。该公司的评估价格已经税务机关认定。例2:某食品厂2002年1月购置办公楼一幢，取得商品房销售专用发票，注明 购置金额为260万元，购置时已按税法规定缴纳契

48、税 13万元能提供契税完税 凭证。2006年8月，该食品厂因搬迁将购置的办公楼转让给某商场，取得转让 收入800万元，转让时已按税法规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加与印花 税能提供已纳税费完税凭证。该食品厂转让的办公楼不能取得评估价格。三、清算条件1 .自行清算国税发200991号第九条，纳税人符合如下条件之一的，应进展土地增值税的 清算。一房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二整体转让未竣工决算 房地产开发项目的； 三直接转让土地使用权的。2.要求清算对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进展土地增值税清算。一已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目 可售建筑

49、面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%但剩余的可售建筑面 积已经出租或自用的；二取得销售预售许可证满三年仍未销售完毕的；三纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；四省级税务机关规定的其他情况。四、清算单位细如此第八条：土地增值税以纳税人房地产本钱核算的最根本的核算项 目或核算对象为单位。细如此第九条：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房 地产的，其扣除项目金额确实定，可按照转让土地使用权的面积占总面积的比例 计算分摊，或按照建筑面积计算分摊，也可以按税务机关确认的其他方式计算分 摊。五、减免税规定1. 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%

50、勺（含20%）, 免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20%勺，应对其全部增值额计税包 括未超过扣除项目金额20%勺局部2. 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。3因城市实施市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产 而取得的收入，免征土地增值税。4对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。5 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地 增值税。6 对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地 增值税。六、房企土地增值税清算问题简述与涉税解析1 非直接销售未作视同销售确认收入2以明显偏低价格销售少计

51、收入3 开发产品转作固定资产视同销售确认收入4 借款利息全部列入开发本钱利息支出5 印花税作为“与转让房地产有关的税金进展扣除6 预提土地增值税税前扣除7代收费用计入扣除项目加计扣除8.支付地价费用无合法凭证9项目工程建安本钱高于合同标的金额10. 开发费用列入开发本钱开发间接费11. 公共设施的本钱费用一律计入扣除项目 七、解读国家税务总局公告2010年第29号：预征土地增值税导致多缴企业所得 税可以退税国家税务总局公告2010年第29号：自2010年1月1日起，房地产开发企业按 规定对开发项目进展土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记 时，如注销当年汇算清缴出现亏损，可按规定计

52、算出其在注销前项目开发各年度 多缴的企业所得税税款，并申请退税。案例A房地产公司唯一的开发项目 2010年结算计税本钱，实际毛利额 4300万元，2011年6月土地增值税清算，清算应纳税款 1520万元，2011年10月A公司申请注销。其各年经营情况如下表单位：万元。合计经营指标2008 年2009 年2010 年预收收入4,500.006,000.0010,500.0021,000.营业收入-21,000.0021,000.00营业税金与附加252.00336.00588.001,176.00土地增值税预征率1%2%3%预缴土地增值税45.00120.00315.00480.00预计毛利额6

53、75.00900.001,575.003,150.00期间费用120.00230.00340.00690.00附一企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）纳税人识别号 ：纳税人名称：金额单位：人民币元（列至角分）行次项目本期累计金额金额1一、按照实际利润额预缴2营业收入3营业本钱4利润总额5力口：特定业务计算的应纳税所得额6减：不征税收入7免税收入8弥补以前年度亏损9实际利润额4行+5行-6行-7行-8行10税率(25%)11应纳所得税额12减：减免所得税额13减：实际已预缴所得税额14减：特定业务预缴征所得税额15应补退所得税额111 行-12 行-13 行-14 行16减：以前年度多缴在

54、本期抵缴所得税额17本期实际应补退所得税额18二、按照上一纳税年度应纳税所得额平均额预缴19上一纳税年度应纳税所得额20本月季应纳税所得额19行X 1/4或1/1221税率(25%)22本月季应纳所得税额20行X 21行23三、按照税务机关确定的其他方法预缴24本月季确定预缴的所得税额25总分机构纳税人26总机构总机构应分摊所得税额15行或22行或24行X总机构应分摊预缴比例27财政集中分配所得税额28分支机构应分摊所得税额（15行或22行或24行X分支机构应分摊比例29其中：总机构独立生产经营部门应分摊所得税额30总机构已撤销分支机构应分摊所得税额31分支机构分配比例32分配所得税额综合案例

55、：东方房地产公司是一家内资房地产开发企业，成立于 20X 8年1月， 企业所得税实行查账征收，目前开发的项目有东方嘉园一期和二期。销售未完 工开发产品的计税毛利率为15%，城建税税率为7%,教育费附加征收率为3%,土地增值税预征率为3%,假设20x9年度利润表如下所示。 利润表编制单位：东方房地产公司20x9 年度单位：元项目上年金额本年累计数一、营业收入205 000 000减：营业本钱166 460 000营业税金与附加17 365 000销售费用7 652 000管理费用8 500 000财务费用652 000资产减值损失1 500 000加：公允价值变动收益损失以“-号填列5 000

56、000投资收益损失以“-号填列2 500 000其中：对联营企业和合营企业的投资收益二、营业利润亏损以“-号填列10 403 000加：营业外收入1 000 000减：营业外支出1 252 000其中：非流动资产处置损失三、利润总额亏损总额以“-号填列10 151 000减：所得税费用四、净利润净亏损以“-号填列五、每股收益：一根本每股收益二稀释每股收益其他资料如下：1 一期项目已经于20X9年9月30日完工，20X9年全部实现销售。一期项目20X9 年度确认销售收入20 300万元。20X 8年收到预售房款12 000万元，20X9年收 到预售房款5 300万元；完工后实现现房销售8 200

57、万元，其中会计上确认销售 收入3 000万元，还有5 200万元房款已收，但尚不符合收入确认条件，会计上 尚未将其确认为收入。二期项目于20X9年5月1日符合预售条件开始预售，20X9 年收到预售款项6000万元。该公司一期的可售总面积为 51 000平方米，销售均 价为5 000元/平方米，假设不考虑销售价格变动因素。2. 20X9年6月份与其施工单位M公司签订工抵协议，将其开发的独栋商务楼一 栋抵顶其工程欠款2 200万元。与该商务楼同户型的同期平均售价 2 100万元， 本钱为1 680万元。3. 20X8年12月与甲公司签订租赁协议，约定 20X8年12月21日将其开发的一栋商务楼租赁

58、给甲公司使用，该写字楼的造价为2 000万元，年租金为200万元。 20X9年12月31日，该商务楼的公允价值为 2 500万元，20X9年收到租赁收入 200万元，当地税务机关规定该资产的折旧方法为年限平均法，折旧年限为20年，无净残值。东方房地产公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。20X9年度会计上确认租金收入200万元，确认公允价值变动收益 500万元。4. 20X9年度收到其全资子公司 N公司分回利润200万元，东方房地产公司对 N 公司采用本钱法核算，20X9年取得国债利息收入50万元。5 .一期项目开发产品可销售总面积 51 000平方米，完工后的实际本钱为20 910 万元，

59、按照税法规定纳税调整后的计税本钱为20400万元。6. 20X8年度预售款项实际交纳营业税金与附加 1 020万元已在20X8年度税前 扣除。7 销售费用中，广告费支出465万元；业务宣传费115万元；上年度结转未扣 除的广告、宣传费为20万元。8 管理费用中，业务招待费支出220万元。9全年工资支出320万元，没有不合理支出，其中安置残疾人员支付工资15万元。会计上没有计提职工福利费，按实际发生额据实列支，当年福利费支出47万元；工会经费按工资总额的2%拨缴至工会账户，取得工会经费收入专用 收据；当年实际发生职工教育经费支出7. 5万元，上年度结转未扣除的职工教 育经费为2万元。10 按当地

60、政府规定的X围和标准为职工交纳根本社会保险费计 15万元。为职 工支付商业保险费支出6 000元，由公司承当。11 由于急需资金，于20X9年1月5日向某非金融机构借款1 200万元，年利 率8%，已于20X9年9月5日偿还本息。（注：同期银行同种贷款年利率为6%） 该利息支出不符合资本化条件，会计核算上按规定计入财务费用。12. 折旧费用89万元。其中20X8年12月31日，东方房地产公司将开发完工的 商务楼转为自用办公楼，办公楼入账价值 960万元，20X9年10月，将此办公楼 对外销售。该办公楼采用年限平均法折旧，年限为 20年，残值为零，20X9年度 计提折旧40万元。13. 营业外支出中，车辆交通违章罚款 2 000元；通过中华慈善总会向希望小学 捐款120万元，已取得财政部门印制的公益性捐赠票据； 向当地书画社直接捐赠 5万元。14. 20X9年度，该公司按照会计准如此的规定对应收账款计提了