房地产项目论证管理流程

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1、项目论证管理流程编制: 日期： 审核: 日期: 批准： 日期： 修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人流程概述流程目的为保持公司可持续发展，在寻找和确定房地产新项目前，对其可行性进行科学论证，有效规避风险，提高项目决策的规范性和计划性。流程范围公司房地产开发新项目论证工作，以及为之展开的相应研究工作。定义1、新项目论证:包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测,最后针对预测的综合效果进行可行性求证。2、房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。3、可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经

2、济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。4、基础研究：是为确定公司土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作；基础研究包含土地市场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关政策法规研究、竞争对手研究和战略研究等分项研究工作.5、新项目：在本流程文件中指土地开发使用权获得前的项目。流程主导部门（岗位）区域公司项目发展部各职能部门的主要职责区域公司项目发展部l 负责土地信息收集、筛选和基础研究工作;l 组织开展项目可行性研究,并组织编制项目可行性研究报告。l 负责编制项目建议书l 组织编制项目预可

3、研l 组织市场调研，提出项目初步定位。项目公司l 协助本区域的土地信息收集及目标地块研究。l 参与可行性研究论证。l 办理相关土地手续.区域公司成本管理部l 负责根据项目规划草案进行初步工程成本估算。l 配合完成项目建议书、项目预可研、项目可行性研究报告的相关内容区域公司市场营销部l 负责进行项目销售预测。l 配合完成项目建议书、项目预可研、项目可行性研究报告的相关内容l 市场研究l 项目定位（产品类型、比例等）区域公司工程采购部l 项目开发进度计划区域公司设计研发部l 负责对新项目进行规划设计。l 配合完成项目建议书、项目预可研、项目可行性研究报告的相关内容区域公司总经理l 负责审核项目建议

4、书、项目预可研、项目可行性研究报告.总部投资发展部l 组织确定新区域项目预可研、可研工作承担单位。l 负责对论证项目财务经济评价和分析进行审核.l 负责审批区域公司提交的项目建议书l 负责审核区域公司提交的项目可行性研究报告投资决策委员会l 负责对可行性研究成果进行听证和决策.流程KPI责任部门/岗位数据来源流程关键点关键点说明支持文件基础信息研究参见2.基础研究信息分类表目标地块研究参见3。 项目建议书项目可行性研究参见4。项目可行性研究报告评审听证参见5.1. 流程图2. 流程节点说明：步骤工作内容的简要叙述重要输入重要输出1、新区域拓展由项目公司、区域公司项目发展部及总部投资发展部对于未

5、进入区域内的土地信息进行搜集，由总部投资发展部对新区域的土地信息进行初步研究，并推荐具体的区域公司来承担进一步的研究工作，报总部总裁审批后，由区域公司项目发展部开展进一步的目标地块研究工作.2、信息收集与甄别:区域公司项目发展部、项目公司总经办负责根据公司的土地储备计划进行土地信息的收集工作,将土地信息汇总、整理和总结.对于土地信息,区域公司及项目公司各部门都必须向总部、区域公司提供，项目公司总经办汇总项目公司各部门提供的土地信息，由区域公司项目发展部负责汇总、筛选。一般信息渠道包括但不仅限于以下方面：1. 政府公告类：从相关报纸或各土地储备中心处提前获得政府出让土地信息公告、土地储备发展中心

6、进行的企业转让土地信息招投标、拍卖、挂牌信息公告。2. 其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。其他主动收集信息类:了解各行政区历史用地、农村工商发展用地和旧城改造的信息,根据公司发展战略，主动与原土地方接触，了解是否有转让或合作意向。公司发展战略、土地储备计划土地资料库3、基础研究阶段：1. 区域公司项目发展部负责依据各类信息开展基础研究，及时把握动态信息，填报基础研究信息分类表，及时收集、及时分析，其研究成果定期汇总，形成基础研究信息库向总部投资发展部上报。2. 区域公司项目发展部以基础研究的成果指导土地储备计划工作的进行，编制公司土地储备动态计划。3. 区域公司项目发展部

7、根据对土地信息的初步判断，筛选并提出“重点进入地块建议，并编制项目建议书（初选版）报分管领导初审。公司土地储备动态计划、目标地块初步研究报告4、目标地块研究及立项1. 针对初审通过的目标地块,由区域公司项目发展部牵头、区域公司市场营销部等部门配合,开展实地勘察和周边市场调查，根据市场情况和项目特点进行初步研究和初步定位。2. 对于合作项目,区域公司项目发展部负责商务谈判的前期准备、谈判计划，配合总部领导进行谈判工作，关于合作方式、土地价格、经济指标等重要的谈判需填写商务谈判记录.3. 由区域公司项目发展部牵头,区域公司财务管理部、区域公司成本管理部、区域公司设计研发部、计划运营部（法务）等部门

8、配合,完成相应宗地状况、经济技术指标、合作条件、投资收益预测、法律风险评估等工作,形成项目建议书，经分管领导审批通过后,由区域公司总经理审核,报总部投资发展部.总部投资发展部审批后进入下一步工作。4. 根据项目具体情况：如属紧急项目，由区域公司项目发展部形成项目预可研，经分管领导审批通过后，由区域公司总经理审核,报总部投资发展部。总部投资发展部审批后将相关材料报总裁，由总裁决定是否召开投资决策委员会，直接进行项目论证决策;5. 项目建议书通过审批、按权责审批项目立项后，由区域公司项目发展部组织项目立项，成立以区域公司项目发展部为主导的项目工作组，开展可行性研究工作。未通过则进行调整或放弃进入数

9、据库。目标地块领导初审结果项目建议书5、项目可行性研究及编制项目可行性研究报告项目工作组负责制定可行性研究计划及可行性研究的整体工作。1. 项目工作组进一步完善项目背景调研，包括项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等，进一步完善项目建议书内容.2. 区域公司设计研发部根据项目建议书的产品初步定位,提出项目概念规划草案。3. 区域公司成本管理部负责根据项目概念规划草案、成本数据库信息提出工程成本估算。4. 区域公司市场营销部负责提出项目销售预测等。5. 区域公司项目发展部负责根据销售预测、工程成本估算、土地及前期费用、期间费用等进行项目投资经济评价

10、.6. 区域公司工程采购部、项目部、计划运营部、财务管理部、总部人力资源部、配合提供相关项目工程、计划节点、人力资源配备、资金计划、法律风险等情况。7. 项目公司各部门可以提供专业意见，对可行性研究报告进行完善。8. 项目工作组综合各部门意见，根据项目基本情况、市场调研、初步产品定位的规划、销售预测、工程成本估算,汇总各项经济指标并对项目总投资收益进行经济评价。9. 项目工作组负责汇总整合完成项目可行性研究报告，区域公司副总经理审核、总经理审批.项目建议书可行性研究报告6、评审及听证决策1. 项目可行性研究报告报告经区域公司领导审批完成后，由区域公司项目发展部提交总部投资发展部审核后，由投资决

11、策委员会进行评审。2. 投资决策委员会通过听证会听取项目工作组对项目可行性研究成果的汇报,并进行听证决策。可行研究成果经听证决策、签批后方可执行，若未能通过，则调整可行性研究报告或放弃进入数据库。项目可行性研究报告总部领导听证决策7、项目获取项目通过投资决策委员会评审决策后，区域公司项目发展部在总部投资发展部的指导下进行获得项目土地及相关土地手续办理工作,并对相关项目资料存档。如是项目公司所在地的项目，由项目公司负责办理相关土地获取手续。3记录要求： 序号记录名称附表1、基础研究信息分类表2、公司土地储备动态计划表3、新项目可行性研究测算表区域公司成本管理部分4、新项目可行性研究测算表经济指标部分5、项目可行性研究报告6、项目建议书7、项目可行性研究（策划）听证会签表8、模板。房地产项目可行性研究报告9、概念设计、规划设计评审表10、项目工作立项表