某商品零售企业经营管理手册范本

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1、华 润. 万 象 城 经 营 管 理 手 册经营管理【部文件 不可外泄】 专业商品零售企业 商业管理品牌团队华润的历史最早可以追溯到1938年联和行在成立，1948年联和行更名为华润公司。1983年，改组为华润（集团），总部位于湾仔港湾道26号华润大厦。 华润植根超过半个世纪，一直秉承开放进取、携手共创美好生活的理念。经过多年的努力，华润的基业不断壮大，商誉卓越。 今天，华润集团已发展成为中国地和最具实力的多元化控股企业之一，总资产超过1000亿港元。华润集团从事的行业都与大众生活息息相关，主营业务包括日用消费品制造与分销、地产及相关行业、基础设施及公用事业三块领域。 在未来，华润集团将继续以

2、为基地，积极发展在中国地的各项主营行业，争取建立行业领导者的地位。借助主营行业的成功，带动华润集团整体协同发展，为企业营造更大的发展空间。华润万象城 经 营 管 理 手 册第一章 联营方式和政策第一条联营条件1、乙方遵守市场管理公约规定的各项容；2、乙方经营的品牌经过甲方审核，商品三证齐全，符合甲方市场定位；第二条联营期限1、联营或租赁期限暂定壹年。2、合同期满，乙方如想续约，须于合同期满日30天前向甲方提出书面申请，经甲方同意后，本合同自动延续壹年。3、乙方因特殊原因需提前终止合同，须于30天前向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可终止。第三条联营目标为维护甲方商场之信誉和利益，乙方有义务按期

3、完成一定的销售额，并由甲方按一定比例自乙方销售额中提取联营分成。1、甲方提成标准乙方商品所销售的货品，由甲方统一收款，甲方按17+2%（广告费）的提成比列。2、任务指针（1）甲方给乙方下达的任务指针为(以下面积均为营业面积)：二层：80平米以上为4500元/平米/月；5080平米为3550元/平米/月；50平米以下为2600元/平米/月；三层：80平米以上为3410元/平米/月；5080平米为2455元/平米/月；50平米以下为1500元/平米/月；四层：80平米以上为3370元/平米/月；5080平米为2230元/平米/月；50平米以下为1250元/平米/月； 以上任务指针是对全年任务的平均

4、数，甲方将根据市场淡旺和促销的具体情况，分解以上下达的任务；根据上述（1）条销售任务，不论打折促销或正常销售，甲方至少应按最低任务额的80%提成。（2）考核时间甲方对乙方每月考核一次，不足一月的，按每月30天的标准，实际经营的天数考核。（3）完成标准 乙方每月实际销售额达到当月80%时，视为完成任务，甲方按实际销售额提成，不足80%时，按任务的80%提成。（4）奖励标准为更好地促进销售，调动乙方销售的积极性，甲方对乙方作出如下奖励标准：若乙方每月完成甲方的任务指针后，在每月任务指针的基础上，每超10%，甲方提成降低1%（任务额和超额部分同等享受降低扣点的优惠政策），但最低降至13%（不含2%的

5、广告费）。（5）甲、乙双方十五天结算一次销售货款，如有经济困难，乙方可向甲方提前申请结算货款。（6）乙方在实际经营过程中，如出现经营问题，连续无法完成任务，甲方将成立专项小组，配合乙方进行商品进货、管理、列、包装和营销等服务，帮助乙方完成任务。（7）甲方将保证商场80%以上的商户能够完成任务，如完成任务的商户不到80%，甲方将根据具体情况，适度降低任务额。（8）开业后三个月，甲方将不对乙方进行任务管理，以实际销售额提成，如乙方超额完成任务，奖励正常兑现。（9）每月任务根据乙方报计划和甲方销售计划共同制定。第四条保证金作为本合同的保证，乙方签定本合同的同时，须向甲方交纳保证金，保证金交纳标准为5

6、0元/M2。保证金在本合同期满后1个月，由甲方归还乙方，保证金不计利息。第五条乙方须承担的费用在实际经营过程中发生的下列费用由乙方自行承担：1、导购工资、奖金； 2、加装灯具电费； 3、费。为方便结算，甲方将按照每月实际发生数额向乙方收取。第六条甲方须承担的费用在实际经营过程中发生的下列费用由乙方自行承担：1、工商费；2、税收；3、水电费；4、空调费；5物业管理费。第七条卖场管理1、乙方应在遵守中华人民国各项法律法规的前提下开展各项经营活动。2、如乙方违反有关法律法规，从事经营活动的，由乙方自行负责，由此导致甲方损失的，乙方同意予以全额赔偿。3、甲方提供商场的经营管理，乙方的经营活动应服从甲方

7、的经营管理。4、乙方不得将经营场地转租，经营场地只允许经营零售业务，不允许经营批发业务。5、乙方遵守甲方规定的经营时间，除甲方另有规定外，不得于营业时间停止营业。6、收银必须严格执行甲方有关的规章制度，由甲方统一收银，乙方营业员不得擅自收银，不得借故不开或拒开收银小票，不得使用非甲方的收银小票或收据，发票统一由收银台凭付款证明开出。7、顾客使用信用卡消费，乙方应接受并承担相应手续费，该手续费甲方于支付乙方应结货款时扣除。8、乙方于商场或专柜所做任何形式广告或布告需经甲方事先同意。9、甲方根据商场商品的整体布局，可与乙方协商调整经营面积和位置，但必须事先通知乙方，与乙方达成协调协议。第八条商品管

8、理1、乙方销售的商品必须符合中华人民国商品质量法、中华人民国消费者权益保护法及相关法律法规的规定要求，并经相关行业质量检验部门检验合格后，方可在甲方处销售。2、为维护双方合法权益，乙方同意配合甲方根据季节和甲方的要求，及时调整各类商品，以提高专柜业绩。3、乙方承诺在甲方处销售商品的种类、系列或式样不少于当地其它商场，其商品实际销售价不高于同期当地其它商场的实际销售价。否则甲方除有权要求乙方立即纠正外，乙方应就此承担五千元以的罚款。4、如乙方经销假、冒、伪、劣商品，则甲方对乙方按以下标准处罚：（1）甲方对乙方至少给予五千元罚款；（2）对顾客的赔偿由甲方按华润万象城服务承诺执行，赔偿费用由乙方承担

9、；（3）甲、乙双方合作的前提为正规的、高质量、在国外享有声誉的品牌商品，因此甲方杜绝任何批发市场或来路不明的商品进入甲方的商品商场，如乙方违反，须承担全部的责任，同时甲方有权对乙方没收全部此批货品，给予已销售金额十倍的罚款并终止合同。（4）其它相应的法律等后果由乙方承担，甲方概不承担任何责任。5、乙方提供的商品或服务，经顾客使用后如有不良反应或使顾客其它合法权益受到损害，乙方应付赔偿责任；因此所造成的信誉受损，乙方也要承担赔偿责任。6、乙方存放于甲方场所的商品，由乙方自行负责管理；所有商品的出入须遵守甲方的规定。第九条售后服务1、乙方保证所销售商品的售后服务，并对其实行三包。2、顾客对乙方的商

10、品或服务提出投诉时，甲方有权按照其有关规定，对该投诉做出相应处理。乙方应接受并服从该处理决定。3、乙方在甲方商场经营时在顾客售后服务方面，必须无条件的按华润万象城对顾客的服务承诺执行，并由华润万象城客户服务中心全权解决。第十条人员管理1、乙方为销售商品，应派具有该项目商品专长、技能并经甲方认可之服务人员一到两名（不少于50平米/1人的标准），常驻甲方之专柜。该人员须是乙方的职员，持有工作证、健康证、，必须事先经甲方审核同意，经过甲方统一培训方可上岗。乙方服务人员的工资、奖金及劳保福利均由乙方承担。2、乙方派驻的服务人员应服从甲方的统一规定；按照甲方规定的时间上、下班。3、乙方派驻的服务人员离职

11、后5日，如未能办理离职手续并归还更衣柜钥匙及其它应交物品，甲方有权扣除乙方预交押金。4、乙方派驻的服务人员如有违反商场管理规定的行为，经甲方通知后，乙方有义务在3日撤换人员，如情节严重这须在24小时撤换该人员；因乙方有关人员的行为影响信誉或损害甲方合法权益时，乙方应负连带责任。5、甲方对乙方提供的人员进行管理监督，并提供培训。6、顾客或其它人员如因乙方或其代理人、授权人、受雇人的行为，因非甲方所能控制而在商场受到伤害，乙方应承担责任，并赔偿甲方因此产生的损失及其它费用。7、未经甲方同意，乙方不得随意更换服务人员。乙方如为派遣人员或者擅自撤回派遣人员，既视为未经甲方同意中途撤柜。8、乙方派驻人员

12、应遵守甲方的统一管理，遵守甲方的各项卖场管理规定，如有违规行为发生，愿按甲方规定接受处分，因此造成的处罚，乙方同意甲方从当月货款中扣除；对重大违规行为经甲方书面通知后，乙方应立即撤换该违规人员，若因此而影响商场信誉、权益时，乙方应负全部的赔偿责任。第十一条 促销及宣传1、甲方负责统一制作商场的广告宣传及美工工作，协助乙方做好商品促销活动。2、甲方展开促销活动时，乙方应给予合作，以求共同发展，所涉及的经费分担，甲方应事先与乙方协商（乙方如不原分担经费，可事先申明不参加本次活动，并在营业区明示）。3、乙方须无条件的执行华润万象城VIP卡及累计消费卡的使用标准及规则。4、乙方须无条件的执行华润万象城

13、的顾客生日礼惠卡的使用标准、结算标准及规则。5、对于甲方因进行促销所发行的各类优惠卡、礼券或信用卡，乙方应全力配合，并依甲方的规定给予折扣优惠，优惠折扣部分的分担由双方另行协商（乙方可不参加本次促销活动）。6、乙方进行个别的宣传及促销活动，须先经甲方书面同意。7、乙方的商品或服务在其它商场或专柜、商店、连锁商店有折扣特卖活动时，应事先通知甲方，并使其设置于甲方专柜的商品享有同等的优惠处理。第十二条 合同解除一、有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：1、乙方累计6个月未完成任务指针；2、乙方所经营商品的质量无法达到甲方的要求；3、乙方擅自截留销售货款；4、乙方随意停止营业，或擅自将本合同的权利义

14、务转让给第三者，或与第三者合作经营该专柜以及参与其它有损甲方权益的事宜；5、乙方进行经营或出现违反任何法律及本合同规定的情形；6、乙方不服从甲方管理的。甲方依据上述情形解除本合同时，应书面通知乙方。乙方应在接到通知后的次日，按本合同第十五条规定清理并交回经营场地，结算一切费用并赔偿甲方所遭受的一切损失。二、一方有下列情形之一的，另一方均有权解除本合同：1、一方处于非正常经营或破产、停业状况时；2、一方的资产或商品被扣押或被法院执行导致无法继续经营；3、由于国家的政策原因而使合同无常履行。第十三条 违约责任1、甲乙任何一方违反本合同，应承担违约责任。2、如出现本合同第十二条款情况，甲方有权将保证

15、金没收作违约金，如损失额高于违约金，其不足部分，乙方须继续补偿。3、乙方未经甲方同意擅自撤柜或终止合同，除须支付违约金外，还应自撤柜或终止本合同之日起至本合同期限届满之日，按本合同第三条第二、三款规定的标准赔偿甲方。4、乙方擅自截留销售货款，须向甲方交纳截留款额，并处以最低五千元的罚款（不低于截留款项的五倍）。5、若乙方未能按期完成装修工程，影响商场正常营业。须按每日五百元向甲方交纳损失费。6、若乙方在经营场所交付次日，仍未能进店装修，视为乙方违约，甲方有权解除合同，而不承担任何责任。7、合同一方暂缓对违约方违约行为追究责任，不代表放弃本合同赋予应有的权利。8、乙方在甲方商场经营过程中发生的一

16、切债权债务问题，均由乙方自行负责。如因此导致甲方权益遭受损失的，乙方同意予以全额赔偿。第十四条 免责条款乙方因以下情况所受的损害，甲方可以免赔偿之责：1、甲方为维持、保全工程的施工，必须暂停营业。2、火灾、水灾、地震、风灾、爆炸、战争或者劳工纠纷。3、乙方因不遵守本合同规定或其它有关规定所致损害。4、紧急停电或其它非甲方人员故意或过失所发生的机械故障。第十五条 合同终止后的处理1、乙方应于本合同终止后的次日，将商品全部撤离专柜并恢复原状，若乙方未履行此义务，甲方有权自行办理商品的撤离或拆除有关的设备，因此产生的费用及商品的毁损、灭失的风险，由乙方自行负责。2、本合同终止后五天，乙方应将合同期间

17、所发生的费用全部付清，若乙方欠缴任何费用，甲方有权从乙方预付的保证金中扣除乙方尚欠甲方的一切费用，剩余部分将退还乙方，若保证金不足于偿付，乙方应继续清偿所欠的费用。3、乙方未在期限完成本条第一款，第二款所述工作，甲方有权留置乙方的商品，其它财产或应付给乙方的任何款项。4、甲方将在本合同终止后一个月，结清乙方合同期间最后一个月的销售货款。该款项须扣除在此期间甲方为乙方垫付的由乙方销售引起的退、换货等售后服务而发生的费用。5、合同终止之日起3日，如乙方不将所有的物品撤出，甲方有权将乙方物品撤出，所发生的保管费、撤出费等一切费用由乙方承担，如乙方拒不承担此项费用，甲方有权从乙方预交的保障金中扣除。甲

18、方不承担撤出期间造成的乙方货品损失。第二章 市场经营管理模式第一条 经营理念：365天引领都市潮流 第二条 企业宗旨：与客户共创价值第三条 品牌定位：品牌万象城时尚之都第四条 管理理念：品牌管理创造品牌效益第五条 组织架构：垂直化管理架构1、总经办（1）总经理一名，负责商场事务的全面管理；（2）常务副总经理一名，负责商场日常事务管理，总经理不在时，代理行使总经理职权；（3）总经理助理一名，协助总经理管理商场日常事务；2、行政部（1）办公室主任一名，负责商场办公事务管理和各部门的协调工作；（2）办公室秘书一名，配合办公室主任处理各项办公事务；（3）行政主管一名，配合办公室主任，负责商场员工制度和

19、考勤管理；（4）办公室文员两名，负责办公室文文件管理、文字处理和具体办公事务；3、人事部（1）人事部主任一名，负责商场人事管理、培训和协调工作；（2）培训讲师两名，专职商场各部门人员培训；（3）营业助理两名，配合人事主任处理人员招聘、考核、培训、上岗等工作；4、财务部（1）财务主管一名，负责商场财务管理；（2）会计一名，负责商场帐务工作；（3）统计一名，负责商场销售报表审核和统计工作；（4）出纳一名，负责商场帐务结算；5、市场部（1）市场总监一名，负责商场管理、营销和广告策划；（2）策划一名，负责市场营销策划和文案创作；（3）市调一名，负责市场调查和分析；（4）价格巡查一名，负责本商场和其它商

20、场的价格巡查；（5）美工两名，负责商场包装、设计和美工制作；6、营业部（1）营业总监一名，负责商场营业管理和商户管理；（2）营业助理两名，配合营业总监，负责商场各楼层营业管理和商户管理；（3）收银员8名，负责服务楼层的收银工作；（4）营业员若干名，负责营业店面的营业工作；7、招商部（1）招商经理一名，负责商场商户招商和品牌引进；（2）招商助理两名，配合招商经理负责商场商户招商和品牌引进；8、客服部（1）客服经理一名，负责客户管理、服务和投诉（意见或建议）处理；（2）VIP客服专员一名，负责VIP客户的管理和服务；（3）客服助理两名，负责商场日常客户管理、服务和投诉（意见或建议）处理；（4）前厅

21、接待两名，负责商场前厅接待、咨询、购物引导和各项服务；（5）播音员，负责商场广播播音；9、物业部（1）物业经理一名，负责物业部的管理；（2）工程主管一名，负责商场工程事务；电工、水暖工、机械工各一名，负责商场用电、水暖和电梯等设施的正常工作；（3）保安主管一名，负责商场的安全保卫工作；保安六名，负责商场日常巡视和秩序维护；（4）保洁主管一名，负责商场的绿化和清洁工作，保洁员六名，负责商场日常清洁工作；第五条 商业形态定位1、商业形态定位的原则华润万象城整体定位强调精品购物（专业化、品牌化、差异化），具有以下特点：强调商品的档次和独有性；强调购物环境和氛围营造；强调服务水平和服务差异；2、楼层功

22、能定位和商品布局楼层主题功能主营商品4F雅士休闲馆休闲系列、运动系列、男士用品、休闲沙龙3F时尚名品馆名媛女装、职业装、男士正装2F都市流行馆品牌女装、淑女装、青春装、休闲配饰1F精品配饰馆品牌男装、珠宝玉器、钟表眼镜、化装品B1米兰皮具馆男女皮鞋、皮具、箱包第六条 经营模式 在经营模式的建立方面，依据市场竞争状况和制胜原则，制定了十二字的经营模式：统一管理、协作经营、部分自营1、统一管理：华润万象城由库尔勒万象城商业管理咨询公司管理，除沿街门店和部分柜台外，为统一形象，提升服务质量，商场对所有商户进行统一管理，统一楼层商品、统一商品档次、统一店面形象、统一服务标准、统一视觉设计、统一售后服务

23、、统一广告宣传、统一促销推广；全面导入CI形象识别系统，统一市场形象，塑造市场品牌。具体包括：商场标志、名称和旗帜的标准应用；大厅背板、接待台、门牌、室外标识灯箱规应用；大厅服务目录牌、室导向牌规应用；营业区平面图、楼层信息牌规应用；标识指示系统规应用；收银台、业务台、咨询台规；展览、展示系统、展板规；公用设施标识、休息区标识规；进驻商户门头、门厅、店堂、专柜、展示、服务规；2、协助经营华润万象城的经营形成协作经营的模式，剔除独门独户、单兵作战的散乱，由经营公司进行市场的整体推介，协助进驻商户经营。具体包括：（1）强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让全市人民都来此消费。（2）每年一度的服装服饰

24、节，促进商贸交流，提升市场形象。（3）每年一度的广场文化艺术节，提高商场的文化及艺术魅力。（4）定期邀请知名演艺明星，现场献艺，提升形象、促进消费。（5）利用门前广场和室休闲沙龙，进行文艺演出、歌舞表演、时装秀等活动，聚拢人气，引领购物时尚；（6）打造库尔勒旅游购物新形象，促进旅游休闲和旅游消费；（7）利用商业管理公司强大的营销网，为商户提供商品信息、品牌引进、物流配送等服务；（8）统一商业形象，为经营户免费提供装修、商品列、形象推广等服务，依托整和形象，形成合力，共同做大市场；（9）全方位贴心服务，给购物者一个享乐的购物天堂。（10）定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费。3、部分自营 对

25、商场形象提升的高档商品，经营户担心有风险而不原介入的商品，部分位置欠佳的铺位，利润水平低但对人气带动作用巨大的商品，以及适当的公益性项目，将由管理公司自行经营。 第七条 经营策略提升和强化商场竞争力,遵循现代精品商场的经营理念,制定了十二字的经营策略：整和市场、完善政策、合理回报；1、整和市场 整和市场功能，集购物、休闲、观光、旅游多功能于一体；整和市场空间，进行合理商品布局和楼层功能定位；整和推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广告、促销推广；2、完善政策完善的商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；强化托管和统管措施，提高管理水平和能力；建立健全的管理流程和管理制度，保

26、障客户和商户利益。3、合理回报保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；通过市场整体机能的完善，提升商场品牌形象，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；第八条 市场管理1、与政府及各职能部门保持良好的关系，通过共管提升市场形象；2、监督并定期核查进驻商户，保障商品质量和经营信誉；3、定期为经营商户提供市场信息和调研报告，供商户经营决策；4、引进新品牌供已进驻或欲进驻商户选择；5、通过商场，提高代理商地位，降低进货和存货成本；6、策划举办各种促销活动，提升业绩；7、强化客户服务，定期征询客户意见和建议；8、与异业结成合作关系，增加收益；9、进行商品乘列规，使卖场销售环境更趋利好；10、定期对商

27、户和店员进行业务和专业培训，提高人员素质和服务水平；11、配合进驻商户进行新品引进、商品代理、庆祝、促销等事宜；12、辅导经营不佳的商户改善经营方式，提升经营业绩；13、协助商户进行帐务处理；14、支持商户获得银行融资贷款；15、按月度、季度和年度对优秀经营商户进行物质和精神奖励；16、协助商户采用计算机进行商品销售、服务的管理，提高商户和市场的经营管理水平；17、与厂家、代理商、市场经营户组成联合督察小组，规市场经营行为，打击经营和窜货行为，保证市场良好的经营环境和对外形象；18、华润万象城公司牵头，与商户以及服装服饰经营户成立“万象城商会”，支持和配合商户展开各种经营活动；第三章 商户管理

28、制度第一条 商户进场和撤离管理制度（一）、客户通知1、告之客户开业时间和与市场营业部的具体联系；2、客户资格审查意见、联营合同、经营商品和相关手续由招商部移交营业部；（二）、客户接洽1、交代进场等诸项事宜；2、商户守则、店铺设备和设施清单等材料交与客户；3、与客户相关的重要档、制度汇编发至客户；4、引荐工程部与客户联系有关装修事宜；（三）、店铺装修1、工程部对装修施工方案进行审核，发放装修施工通知单；2、施工单位和施工人员验证登记；3、施工过程中工程部、营业部进行施工监管，确保按照时间、要求完成施工；4、客户遇到特殊的装修要求，应同工程部商讨，确定施工方案；（四）验收1、工程部、营业部配合客户

29、进行装修工程验收；2、验收达标，符合消防安全和营业要求，由工程部签署验收合格单，交营业部准许客户进场营业；3、通知客户去营业部办理开业申请手续；（五）、开业1、营业部签署客户开业申请表后，客户依据开业时间进行铺货和开业；2、营业部协同各相关部门，开始提供开业的各项服务；3、向商户发放商场有关管理规定和办理商户营业员的资料存盘、制作及发放胸卡。（六）、撤离1、客服部根据营业部（同意撤离）的书面通知，开出联系单要求：（1）工程部协同客服部根据租约及相关资料一起和商户验收店铺（包括收回线路及有关财产等）。（2）办公室协同客服部对有关财产办理退返手续；（3）物业部跟进商户财产出门监管及保安、清洁相关事

30、宜。（4）财务部办理相关财务手续及计算机户口终止。（七）、撤离后（1）各有关部门五天将撤离客户的本部门应收费用明细，汇总客服部处理。（2）招商部给营业部书面确认有关商户全部撤出和要求跟进有关事宜（若有）。（3）客服部将客户的欠费明细总汇等相关数据上报财务部处理。第二条 招商流程和审核制度1、商户的登记和审核（1）商户填写资格审查表；（2）交纳2000元押金，建立登记档案；（3）对登记的经营商户按经营大类进行分类，划定经营区域；（4）招商部、营业部、市场部对经营商户进行初选，选出首批合格商户；（5）与首批合格商户签定联营合同，铺位选择根据首披商户登记的先后顺序享有优先选择权；（6）对初选不合格商

31、户进行复审；（7）与复审合格商户签定联营合同，铺位选择根据商户登记的先后顺序享有优先选择权；（8）、不符合经营要求的商户另行规划（不合格商户退还押金）；2、商户资格审查（1）审查经营类型；（2）审查经济实力；（3）审查经营能力；（4）审查品牌优势；（5）审查商品风格；（6）审查商品价位；（7）审查市场反映；（8）审查销售业绩；华润万象城商户审查登记表年 月 日 楼层品牌名称：（包括附加品牌） 品牌联系人： （经理、代理商、法人代表、负责人）品牌联系：手机： 办公： 传真： 品牌类别：男装、女装、化妆品、名表、眼镜、家居、箱包鞋、其它品牌产地： 经营地点： 适应年龄段： 品牌风格：（价位、档次）

32、 提供证件：1代理证书、2授权书、3工商税务副本、4检验合格证、5其它提供发票：1、增票 2、普票 3、无发票需要场地面积：（ 层 号柜位）以平面图所示为准预计完成的营业额： 万元/月注：以上容由经营户填写以下由招商部填写：综合分析1、价位分析： 2、市场分析：（包括品牌是否适合我商场） 3、进入时间及影响力： 4、品牌销售预测： 5、业绩考察： 以下由负责人填写：审核部门招商部营业部市场部初审意见复审意见4、与商户签定合同（1）交纳租金或保证金；（2）签定正式合同（联营或租赁等）；第三条 押金、保证金收取制度1、押金针对登记商户收取，每户收取2000元；2、登记商户经过资格审查合格的，签定联

33、营合同，押金转为保证金；3、登记商户资格审查不合格的，押金全额退还（不计取利息）；4、商户签定联营合同时，必须向华润万象城交纳50元/平米的保证金；5、保证金用来约束商户的经营行为，联营合同期满，商户未出现违约现象，保证金全额退还（不计取利息）；第四章 物业管理和服务制度第一条 清洁服务 清洁围清洁容清洁要求备注商场总体服务1、清理商场的所有垃圾每天4次2、收集及清理所有垃圾箱、烟灰盅及花槽的垃圾每天4次3、清洁垃圾箱、烟灰盅及花槽外表面每天4次4、清洁所有告示牌橱窗及指示牌每天2次5、清洁所有花盆及植物每天2次6、清洁所有出口大门每天4次7、清除所有手印及污渍，包括楼梯墙壁、防烟门每天2次8

34、、清洁所有扶手、栏杆及玻璃表面每天4次9、清洁所有通风窗口每天2次10、打扫空调风口百叶及照明灯片每周2次11、拖擦地台表面，包括花岗岩（石）等每周1次12、清洁所有房间，储物室、办公室等每周1次13、全部地台表面打蜡每月1次14、全部地毯清洗每2月1次15、抹净积聚尘埃包括电灯箱、灯罩及空调风口每月2次16、清洁所有楼梯、走廊及窗户每周1次17、清洗所有灯饰每2月1次扶手电梯1、抹净扶手带表面及两旁安全板每天4次2、踏脚板、梯级表面吸尘每天2次3、扶手带及两旁安全板表面打蜡每周1次卫生间1、抹净所有门每天4次2、抹、冲及洗净所有洗手间设备每天4次3、抹净所有洗手间镜面每天4次4、抹净地台表面

35、每天1次5、天花板及照明设备表面除尘每天2次6、抹净抽气扇每月2次7、更换厕纸、毛巾、肥皂及清洁液每天2次8、清理卫生桶脏物每天2次人行楼梯1、扫净及拖抹所有楼梯每天2次2、抹净扶手及栏杆每天2次3、洗擦扶手及栏杆每天2次4、洗擦及磨光楼梯表面每季1次入口大堂1、扫净及洗刷大堂入口地台及梯级每天2次2、抹净入口大堂墙壁表面每天1次3、抹净入口大堂所有玻璃门窗及装备每天2次4、拍打天花板尘埃每天1次电梯1、扫净及清擦电梯门表面每天2次2、抹净电梯壁、门及指示板每天2次3、电梯天花板表面除尘每天1次4、电梯门缝吸尘每天1次5、抹净电梯通风口及照明灯片每天1次6、电梯表面涂上保护膜每周1次7、电梯槽

36、底清理垃圾遇有需要时电梯大堂防烟大堂及走廊1、拖抹地台表面每天2次2、抹净防烟大堂及防烟门表面每天1次3、走廊位置清抹及抹光每月2次天台地方1、清理积聚于天台地方垃圾，避免管道阻塞每天1次2、抹净天台大门表面每天1次地台起渍打蜡1、商场地方每季1次2、公共地方每季1次3、写字楼每季1次第二条 环境卫生保洁名 称保洁容周 期逃生口清洗台阶、通道上端地面、外沿石墙身每月6/21日铜垃圾筒，大黄垃圾筒擦净清洗保洁5/10/15/20/25日地毯清洗保洁4/9/16/21/26/31日自动扶梯踏板、机身不锈钢保洁清洗每月9/24日地空广场地面清洗保洁每月10/20日防烟门、中间走道、墙身天花清洗保洁每

37、月13/28日男女厕所每日保洁每日保洁导购图、铜示牌、管业公司铜牌、灯箱、花盆抹灰、大门立柱灯脚、自动扶梯进口平台每日保洁每日保洁壁灯、立柱上端清洗保洁每月4/16/30污水池、粪池、沉积物视情况突击清理环道绿化槽、地沉式草坪、风口顶绿化、逃生口花槽、花池每日除杂草，检垃圾保洁（例行检查）遇特殊情况派员协助大树底水槽每日检查水位龙爪树每日浇水商城摆花、树每日检查枯叶、弹灰、捡盆杂物、浇水第三条 环卫绿化管理1、市场业主要到指定的垃圾桶清倒垃圾，严禁乱倒乱抛。2、要养成爱清洁，讲卫生的习惯，不随地吐痰，不得向室外泼水、丢果皮、烟蒂、垃圾等。3、要保持公共楼梯走道整洁，不得在公共走廊过道堆放车辆杂

38、物。4、室要力争做到门窗干净，无蛛网、积尘，家具整洁条理化。5、不准在市场摆佛堂、烧香拜神、办理丧事等活动。6、要爱护市场周围的绿化和环境美化设施，严禁攀折花木、践踏草坪，不准在树上拉绳晾晒衣物。7、要保持环境清新，所有业主的杂物、废气、污水，要自行处理好，不得造成环境污染。8、草地水龙头系浇草之用，不得用来洗车。第四条 机动车辆管理1、进入市场围的车辆必须服从市场管理处的管理。2、车辆必须按市场管理处规定的行驶路线行驶，不得逆行，不得在人行道、绿化带上行驶，不得高速行驶和按高音喇叭，进入车库时限速5Km/h以下。3、业主（或租户）长期在市场围地面停放的车辆，必须在管理处办理定位立户手续，领取

39、停车牌放于车上，停于指定车位，并凭牌出入市场，按月交纳停车费。4、凡办理有关手续，领取了停车牌的车辆，其停车费由管理处每月的费用通知单上通知车主，未办理停车牌的车辆进入市场停车，由管理处收取停车费。5、车辆如需停止停车位，应及时到管理处办理注销手续，否则，停车费继续收取。如发生丢失或私自转让停车牌（位），管理处将扣押金并取消该车辆的停车位，收回停车牌。6、车辆入库停放后，须向保安人员领取车牌并妥善保管。取车时一律凭取车牌取车。保安员只按牌放行。特殊情况急需用车而无取车牌，须凭单位开具证明并出示本人有关证件，由保安员登记后方可取车。7、不得在停车场和市场围洗车和修车及清扫车上的杂物于地面。漏油、

40、漏水车辆不许进入车库。8、为杜绝车库发生意外事故，凡进入车库的车辆严禁携带易燃易爆、剧毒及各种腐蚀性物品，同时，在车库不得随地扔烟头，违者按章罚款。9、为了保证车库有良好的卫生环境，进入车库的一切人员不得随地大小便、吐痰、乱扔果皮和纸屑及清扫车上的杂物。第五条 单车、摩托车管理规定1、业主（或租户）需要保管单车和摩托车，请先到市场管理处办理立户登记手续，领取存车牌，挂于车上，凭此享受按月收费待遇，由保管员查收。单车每月伍元，摩托车每月拾元。未挂牌车辆做临时停车对待。2、临时停放车辆当日收费，白天：单车次每日0.10元；摩托车0.20元； 3、在车棚存放车辆后务必立即领取“存车牌”，详阅“存车牌

41、”背面“存车须知”。4、单车、摩托车必须存放在指定的位置，未按规定存放，造成丢失，责任自负。5、要尊重保管员的工作，服从保管员的管理。6、保管员的工作受各位住户的监督，其任何失职行为请向管理处及时反映。第六条 治安保卫管理规定1、市场的业主要有足够的保安意识，要积极和保安人员配合，搞好市场的联防保卫工作。2、业主外出时要妥善收藏贵重物品并锁好门窗，不给犯罪分子以可乘之机。3、发现形迹可疑的人，业主都有责任上前询问，并向保安人员报告。4、市场一旦发生偷盗等恶性案件，业主应立即报告保安部并保护现场，协同公安人员破案。5、严禁在市场聚众赌博、打架、斗殴。6、严禁市场卖淫、嫖娼。一经发现，将报告公安部

42、门按有关规定处理。7、严禁携带淫秽的书刊、画片、录音带、录像带进入市场。8、严禁携带枪支、弹药、易燃、易爆、剧毒物品进入市场。9、衣冠不整者禁止进入写字楼等场所。10、要发扬高度的主人翁精神，互相监督，检举揭发任何乱纪行为，把市场的治安保卫工作搞好。11、未经允许，不得在市场散发、贴各种广告、传单等。12、市场息业后禁止人员进入。本市场员工有特殊情况需进入的，必须经过保安人员的同意，验证，登记后方可进入。13、房屋出租、转让须报管理处登记备案。14、保安人员有权对进出市场的物品进行检查，大件或贵重物品须有本单位开具的证明方可放行，搬运时间按市场管理处有关规定执行。第七条 防火与防风管理规定1.

43、防火1.1市场所有消防设施，包括消防栓大小龙头、喷淋头、烟感器、温感器、警铃、破玻按钮和消防插孔及各种消防线路等均不准擅自移动、拆除，如有损坏须及时报告管理处，如装修需挪动，一定要经管理处同意后，由管理处指定承包商施工，业主（或租户）均不得擅自施工。凡未经管理处批准而擅自更动消防设施者，由此造成的事故和经济损失，肇事者要负全部经济责任，甚至负刑事责任。1.2市场所有竖向井道（如管道井、电缆井、排气井等）和设备间的门窗均不得随意乱开，如有需要，需报管理处批准。1.3市场严禁燃放烟花爆竹，乱扔烟头火柴梗；教育儿童勿玩火，小心使用液化石油气等可燃气、液体炉具；办公自动化设备及家电要在安全用电的原则下

44、使用，严禁超负荷使用。1.4一旦发生火灾，立即采取有效措施（如切断事故电源、启用消防栓水龙头、关闭着火房间通向走道的门等），在及时进行扑救的同时，迅速向市场管理处或“119”正确报告火情及火场情况。1.5酿成火灾后，除灭火人员外，其它人员应迅速有序地转移至安全地带（按规定路线如消防梯或按疏散诱导灯路线等）。1.6市场不得贮藏易燃易爆物品（公寓用液化石油气餐厅用油料除外，但不准超量储存）；运送液化气要由管理处统一由专人护送。1.7管理处将定期安排火警演习，以便使所有业主及雇员熟悉紧急状态下逃生安排。2.防风2.1注意收听或收看台风预报及管理处贴的防风通知。2.2注意关好门窗，公共通道上方禁止摆花

45、盆、桶等重物。第八条 空调系统管理序号项 目空调系统管理规定1管理人员落实 分管领导或工程部领导应定期（至少每星期一次）检查，指导冷冻机房的运行管理工作，并有记录。 配备专（兼）职管理人员，至少每天一次检查运行及机房管理情况，对设备存在的问题能及时处理，并作好记录。2技术资料齐全冷冻机房应有平面布置图、立面图、冷冻、冷却管道系统图；冷冻机、冷却塔、水泵等应有出厂证明、安装使用、维护保养手册，并应有整套空调系统图；部分冷冻机尚需有压力容器检验合格证、年检报告书。3规章制度齐全并认真应有冷冻机房管理人员岗位责任制、冷冻工操作规程、维护保养规程、故障处理制度、交接班制度、定期巡检制度等，并应设置在操

46、作控制室或机房，且能认真执行，无违章现象发生。4冷冻工具有专业等级证书冷冻工应具有冷冻工专业等级证书，能熟练掌握操作、维护保养有关设备的技能。5设备维修保养工作落实 应配备必需的检修力量，根据冷冻机维护手册要求制定定期维修保养计划和规程，能严格执行，并能及时解决维修保养中发现的问题。保修期或外包保养维修的设备应有效期的保养、保修合同并能及时解决冷冻机日常运行和维修保养围的明显问题，并认真健全记录。定期对空调系统管道、阀门、保温、水质、空调器进行检查、维修保养。6各项记录齐全 应有：领导、管理人员检查指导冷冻机房工作记录，故障处理记录，维修保养记录，仪器仪表定期校验记录，运行记录和水处理记录等且

47、能填写认真、齐全、字迹工整、保存完好。7冷冻机、空调设备运行正常无重大事故 严格按照操作规程操作，做到冷冻机运行稳定无液击、咬缸、喘振、超温、超压、泄漏等异常现象；油压、油温、油位、冷却水进出水温度及压力、冷媒水进出口温度及压力、吸排气温度及压力、电压、电流、冷媒量均应在正常围。一年无重大事故发生。8各种仪表及计量、温度计探头完好 应定期核验各种仪表包括流量计、温度计、压力表、电流、电压表、属于压力压力容器的设备应按规定定期年检。9保持润滑油、冷媒、传热面的清洁按要求定期清洁各过滤器，清滤或更换润滑油、冷媒；定时清洁冷却水、冷媒水质的受污传热面并保持良好的传热效果。10电器柜完好 定期清除电器

48、柜尘灰，定期校验各电器组件，使其接触良好，且接线符合规要求。11机房整齐清洁符合要求 机房应有良好的事故排风设备，通风照明良好；地面、门窗、设备保持清洁完好，通道畅通，维修工具，备件固定存放。机房要定人定时清扫。机房不准挪作他用，不准堆放杂物、易燃、易爆物品，并有消防措施。机房照明及维修电源、插座、开关应符合低规要求，机器设备接地良好。12油桶、气瓶存放符合规定要求，各种管道色标符合国际惯例 各种制冷剂气瓶、冷冻油桶应严格按气瓶、油品放规定要求存放并有醒目标志；各种阀门，管道应有色标标明区别和走向（氨车泄氨装置须有特别标志）13动火规定 如运用明火作业必须严格遵守劳动和消防部门规定，必须在制冷

49、排净的情况下进行，并严格执行持证操作制度。14机房和操作控制家有防噪和隔声、隔震措施 机房操作控制室应有良好的隔音措施，机房消音、隔震设施良好，符合劳动和环保部门要求，并按规定发放和使用劳动防护用品。15人员培训工作落实 应有操作维修人员业务技术培训计划，并能按期实施（氨车单位应有定期进行事故演习的计划，并能认真实施，从而培养应变能力）16做好经济运行 应定期分析冷冻机运行情况和能耗指标，搞好合理供冷，发现问题及时解决，使机器始终保持良好的经济运行状态。第九条 电梯使用管理1.客梯1.1进入电梯禁止吸烟、吐痰、涂污和乱扔杂物。1.2禁止儿童在电梯附近嬉戏玩耍。儿童乘电梯应由成人陪同。1.3不允

50、许用客梯搬运货物、垃圾等，如特别需要应报经营处同意并派专人监督使用。1.4不允许装运易燃、易爆危险品，如遇特殊情况，需经管理处批准，并采取安全保护措施，有专人护送才可以装运。1.5不允许开启轿箱顶部的安全窗和安全门来装运物品。1.6轿箱禁止动作粗野，只按适用之按钮，不可击打按钮，撞击门板。1.7乘电梯时，不可将身体倚靠轿门，进出门时不许长时间站在门中间，以免挡住电眼。1.8电梯出现下列情况，应及时报告管理处：（1）门的开和关失去控制；（2）运行时有明显的速度异常；（3）运行时有异常的振动和响声；（4）有漏电现象。2.货梯2.1电梯禁止吸烟、吐痰涂污、丢弃杂物。2.2使用电梯禁止动作粗野，只按适

51、用之按钮，不得击打按钮，撞击门板。2.3搬运货物，不得超过额定载重量。2.4不得开启轿顶安全窗装运较长对象。2.5不得擅自装运易燃易爆物品，如特别需要，应报经管理处批准且派专人护运方可。2.6搬运物品时使用不当或蓄意损坏电梯，由其货主承担责任并负责赔偿。3.扶梯3.1禁止穿拖鞋、光脚搭乘扶梯，以免发生危险。3.2小孩须由成人陪同搭乘扶梯。3.3禁止用扶梯搬运货物。3.4乘梯时不准嬉闹，不得倚靠在扶手上，以免发生危险。3.5严禁对扶梯任意刻画、涂污吐痰或丢弃杂物。 4、电梯管理规定序号项目要求1管理人员落实 配备专（兼）职管理人员；每星期至少一次检查运行和机房管理情况，对设备存在的问题能及时发现

52、和处理，并应有记录2技术资料齐全 应有：井道、机房土建平面图、电气控制原理图、动力电路和安全电路示意图、电梯安装自检报告书、锁闭装置、层门、限速器、安全钳、缓冲器弄式试验的证明副本等3规章制度齐全 应有：电梯机房安全管理规定；电梯管理人员岗位责任制；电梯驾驶员安全操作规程；电梯保养维修人员安全操作规程；电梯困人解救规程；定期巡查制度等4各种证件齐全、有效 应有：电梯安全使用证；年检合格证；电梯驾驶员操作证；维修保养人员操作证等，且应持证上岗操作5定期维修保养工作 企业自己保养的电梯，维修保养人员应有安全操作证；外包保养的保养单位，应有维修保养许可证和有效期的保养合同。应制定定期（年、月）检修计

53、划，并能及时解决电梯设备日常维修保养围的所有问题6各项记录齐全 应有：定期巡查记录；检修保养记录；安全附件定期检查记录；故障处理记录；电梯机房外来货人员登记记录；管理人员检查记录，并能认真填写，字迹清楚，保存完好7电梯运行正常无重大事故 保证电梯运行稳定，不发生超载、超速、冲顶、沉底等现象和温升过高或控制失灵现象8制动器动作灵敏可靠 应做到电梯运行时制动器无异常响声，不允许发生线圈过热现象9载重部件和钢缆及补偿链完好无损 电梯载重部件不应有危害安全的严重缺陷，年度检验报告中所提出危及安全的严重缺陷，应及时整改10电梯外门开闭灵活 应保持电梯外门开闭灵活，安全触板或光电监控灵敏可靠11限速器、安

54、全钳灵敏可靠 应做到电梯限带器铅封完好，安全钳符合要求，灵敏可靠，有定期校验记录12极限行程开关灵敏可靠 应做到极限开关灵敏可靠，有定期样验记录13超载保护装置正常超载装置灵敏可靠、有效，有定期校验记录14断错保护装置灵敏可靠 应做到断错相保护装置灵敏可靠，要定期检查15平层要求 应做到电梯运动无异常响声，电梯平层符合规程要求16电梯润滑系统 应对润滑系统定期和加换润滑剂，无缺油、漏油、润滑系统失效现象，有定期加换油记录17电梯控制柜良好 电梯各控制柜接线符合规程且整齐，定期保养，清除灰尘，保持整洁18电梯机房要求 机房应有通排风、防潮、防尘、防小动物等措施；地面、门窗、设备完好整洁；通道畅通

55、；维修工具、备件固定存放，定人定时清扫，保持清洁整齐；机房不准堆放杂物和易燃易爆物品；要有消防措施；机房照明和维修电源插座及电源开关应符合低规要求；机房顶应装置金属吊钩，注明最大允许负荷量标志19井道要求 应按规定安装固定照明灯作为检修使用，定期检查，保证有效20电梯地坑要求 地坑要保持清洁，设照明装置，无积水、渗水现象，定期检查安全开关是否有效第五章 客户服务手册第一条 前言什么是客户服务？在新世纪的今天，客户服务的理念和思想已经发生了很大的变化，在追求让客户满意的同时，保证顾客利益最大化成为我们这个时代客户服务的准则。为客户服务强调永不满足于让客户满意和提供有限的价值，让客户获得超价值的服

56、务和附加值，是我们服务追求的目标。在竞争激烈、供过于求的年代，利用价格去竞争，已经令所有参与竞争的企业尝透了恶性循环的恶果。如何在价格以外，建立企业竞争优势，将对手抛离是企业共同的课题。因此企业要在激烈的竞争中求的生存和发展，除了创新之外，还必须要彻底改变把顾客当赚钱手段的观念，改变单纯的促销做法。真正认清市场的经济本质，就要把顾客当作价值的共同创造者和分享者。服务不仅作为一种行业在迅速成长，实际上还渗透在各个领域之中。一个服务性企业在对其外部即社会提供服务的同时，在其部也存在着服务关系，如部门之间、上下级之间、员工之间都存在着服务关系。如果把服务的对象称作顾客，那么，顾客就不仅仅存在于企业的

57、外部，也存在于企业的部。所以，为顾客服务是一个比以往更为广泛的概念。在当今日趋激烈的市场竞争中，服务作为一种竞争手段所得到重视的程度在不断提高，在竞争中的应用也越来越广泛。不但企业在竞争中获胜要依靠服务，而且员工的就业或提高工作水平也要依靠服务的本领。因为，为顾客服务几乎无处不在。在顾客所遇到的服务中，如果要对成功的各种因素加以述的话，那就是细节、个性和针对性！让客户满意已不局限于暂时的或物质上的满足，而更加强调长期的和精神上的满足！一个在服务领域表现非凡的卓越的公司。都是在细节方面精益求精、不断求精、不断突破的。优质顾客服务技巧实际上就是对服务过程中琐碎的细节总结。不论是理论方面，还是具体实践；不论是具体案例，还是每日一句等方面，只要各位员工认真学习并把所学的运用到具体工作中去，我相信会对大家有所帮助和指导的。我们的服务理念在万象城，顾客总是正确的；在万象城，所有的工作岗位都是因顾客