北京伟业顾问五棵松项目市场调研报告

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1、目 录前言1一 项目总体研究思路21 研究体系22 研究方式33 研究目的、作用43-1宏观市场43-2微观市场54 项目调研结论有效期6二 项目简介71 区位介绍72 基本技术指标7三 宏观市场篇81 经济发展状况81-1北京市总体经济概况81-2石景山区域经济发展状况82 居民消费状况112-1北京市总体消费状况112-2石景山区域消费状况133 住宅市场173-1北京市住宅总体投资173-2 北京市住宅总体供应183-3北京市总体销售状况193-4 石景山区域住宅状况204 写字楼市场214-1北京写字楼市场总体供应214-2北京写字楼区域分布特点224-3北京写字楼价格走势234-4

2、北京写字楼出租情况244-5 石景山区域写字楼发展状况245 酒店市场255-1北京市星级酒店数量255-2北京市酒店需求255-3北京市酒店位置分布255-4北京酒店发展趋势275-5“西部”酒店发展趋势276 商业市场286-1总体供需状况286-2业态供需状况306-3商业物业销售价格317 北京市宏观政策研究337-1 房地产政策337-2 金融政策357-3 商业政策368 城市规划和城市化进程378-1 北京城市布局规划378-2 北京绿化规划408-3 交通规划419 小结42四 奥运经济篇431 奥运经济总体概况431-1奥运经济为北京带来的机遇431-2奥运对城市发展的影响4

3、31-3奥运对各种物业市场的影响441-4 往届奥运会商机一览452 五棵松奥运场馆专题研究462-1五棵松奥运场馆介绍462-2技术指标、建设工期、开发单位492-3场馆特点502-4赛后利用规划512-5投资回收期522-6对区域的带动意义522-7奥运前、中、后阶段商业特点542-8对本项目的影响5555 / 59文档可自由编辑打印前言我司十分荣幸与贵司合作，共同探讨、研究北京五棵松商业项目地块的前期规划、筹备、运作等事宜。我司相信，通过专业的前期市场调研及一系列系统分析工作，将出具关于本项目发展的可行性定位策略，从而推进贵我双方之合作进程，并以经济效益为衡量尺度初步确定本地块未来之发展

4、策略，使本项目地块充分展现自身所拥有的功能高度以及商业特性。结合本项目地块的具体状况以及自身塑造可行性之特征。我司认为，准确依托商业市场总体契机并借助成熟完善的商业经验是项目发展的基本因素；全面、系统、有效的挖掘并利用可参考的商业因素等一切可利用资源是项目发展的必要条件。因此，我司针对本项目所涉及到的范围度以及细致度，进行全面地调研分析。通过我司行之有效的科学调研方式、方法，力求为本项目定位思路提供较为充分的信息资源及借鉴因素，尽最大可能性的发挥本项目自身功能特性。经济效益相对最大化、投资风险最小化是我司追寻的最终目标。一 项目总体研究思路1 研究体系本报告书中，我司将在大量的市场调研的基础上

5、，针对本地块现状，以北京市房地产市场的宏观发展状况为指导和依据，通过五棵松区域的房地产分析来论证贵商业物业发展可行性，并根据地块所处的地理位置、周边环境、未来发展、政府规划等综合因素，提出本地块商业物业发展的可行性建议，并推算以此为基础确定的多种方案的经济收益状况；同时，我司将就双方共同关注的国家宏观政策、用地性质等问题进行深入的研究与论证，并得出合理的解决方案。如上右图所示，箭头方向为我司市场调研的研究流程，同时代表我司调研由宏观到微观的研究过程，右图中对每个研究过程的具体工作均做有相应注解，以使我司市场调研的策略更为明晰。2 研究方式我司根据本项目具体情况，结合市场调研、市场定位所需数据之

6、要求，制定科学、详细的市场调研程序，为后期分析工作提供详实、准确的基础数据，从而保证市场调研报告的客观性和实效性，为本项目市场定位提供坚实基础和有力依据，以此通过有效结论,为项目地块开发运作提供指导性方案。基于以上综合考虑,本项目地块全案策划报告所需之数据，存在涉及物业类型较多、收集信息量较大、获取信息难度较大、信息类型多种多样等难点，同时必须保证获取数据具有针对性和可利用价值，因此我司确定市场调研工作将采取如下方式进行。针对本项目地块之实际调研工作将分为四个阶段进行，从而保证调研数据的准确性和全面性：第一阶段：根据项目自身条件对五棵松区域未来发展进行宏观研究。明确项目自身与奥运发展的联动关系

7、，确定详细调研区域。第二阶段：针对项目定位所需之市场信息及数据资料，进行区域实地调研，通过访谈、调查、发放问卷等方式实地收集各项目名称、地理位置、交通组织、建筑形式、技术指标、租售价格、经营状况、目标人群等各种可用信息，从而为后期分析工作提供基础数据及信息；第三阶段：在实地调研的同时，分配若干人员进行北京市宏观经济发展状况、房地产市场发展状况、项目区域房地产市场发展状况、写字楼、酒店、住宅、商业等物业的发展现状与未来走势等资料，为项目宏观市场分析、各物业发展策略分析提供基础资料；同时将分派部分人员与规划局、土地局、估价所等相关部门联系，获取为可行性效益、财务分析所用的各项内部信息和资料；第四阶

8、段：在前期数据收集基本完成后，根据实际分析结果，进行针对经营者的专项访问，以求找到项目真正的可行性方案。第五阶段：撰写报告的同时，我司将针对本项目地块可行性报告中存在的疑点和不足，组织二次调研和补充调研，对一次调研之数据进行验证和完善，从而保证报告的真实性和完整性。3 研究目的、作用3-1宏观市场研究目的通过对整体大环境的研究，了解宏观经济的情况、政策的调控、房地产市场的现状及未来的走势等，主要目的如下：从宏观区域看整体经济情况、人们消费收入与支出的变化等。充分考虑到国家政策对各类物业类型的相关影响。国家对城市整体布局的规划、设想等。研究的作用为本项目的未来规划给予方向上的指导，提供充足的理论

9、依据、数据支持等，以保证地块的可行性研究是在国家的总体规划前提下进行的，从而保证项目地块可行性研究的宏观调控性、科学性以及未来的可实施性。由于本项目地理位置的特殊性（处于石景山与海淀区交汇处，但隶属于海淀区）位于西长安街沿长线复兴路，此路段为石景山区域人群外出消费必经之路，从区位角度来看，对本项目宏观消费力影响较大的为石景山地区，但为了保证宏观数据的可参考性，我司在宏观市场分析中将与城八区进行分类比较，从而更加有效的论证其特性。3-2微观市场研究目的通过对项目所处区域及周边的深入调研、分析，结合区域内的整体规划，从物业的竞争、交通的发展、人群状况的改变等方面来研究市场，主要目的如下：合理、完善

10、、有效的锁定项目所涉及的区域范围。充分选取区域内各类物业类型的针对性较强的参考样本目标。提炼区域市场（包括个案分析）的物业样本所反映的状况、特征。挖掘到项目区域市场切入点、空白点以及支撑点等，为本地块的市场定位规划找到坚实依据，奠定成功塑造的物业基础。研究的作用由于本项目研究所涉及的参考因素较为广泛，如果盲目的笼统研究，缺乏有效、细致、强化的细化研究，将使本项目失去周边大量的可利用、借助的物业资源，同时不能提前规避区域内各类物业类型未来经营的风险性，给本项目后期顺利运营造成较大的阻力；而通过较为准确、全面地研究本项目所参考的微观区域，展开综合性、系统性的物业比较、空白挖掘，将是提炼本项目未来价

11、值之所在。通过我司前期的市场调研，准确的找到本项目的定位依据及方案，同时为后期产品设计、商业租售价格及推广方案提供准确的数据支持。真正实现项目运营风险最小化、利润相对最大化的思路。同时通过项目成功运作，最大化的提升贵司在地产业内的品牌形象。4 项目调研结论有效期由于商业具有事实发展的变化性，其最佳定位依据（区域调研数据）也将随着项目的发展及政策的影响而改变，随着周边待建商业项目的逐步竣工,投入市场以及奥运场馆的推出,五棵松商业格局将发生翻天覆地的大变化,整个区域的商业格局将进行重新分布,由于不同时期的市场形势不同,所以本项目的定位也会在不同的商业发展时期有所不同,为了保证本项目的调研、定位方案

12、能够准确实施，对贵司进行决策作出直接借鉴作用，我司认为依照目前五棵松的发展形势，在2007年下半年前，五棵松地区的商业供应形势不会发生大的变化，2007年下半年以后，五棵松奥运场馆将逐步竣工，另外，周边的众多新社区商业也将陆续投入使用。因此，我司认为，本报告的有效期只能持续到2007年6月份之前，也即从现在起到2007年6月，本报告所涉及到的调研、定位都有很大参考价值，而一旦过了2007年6月，本报告的参考价值将因为实效性而难以得到保证。以下我司将按照项目自身条件，进行由宏观到微观的深入分析。二 项目简介1 区位介绍该项目位于海淀区五棵松复兴路十字路口的西北侧，东临西四环路，一街之隔即为西奥运

13、场馆，南临复兴路与地铁一号线，交通极为便利，地段优势明显。本项目2 基本技术指标占地面积：12900平方米建设面积：51493平米地上建筑面积：28825平方米地下建筑面积：22668平方米主体建筑高度：47.1米容积率：2.29绿化率：30.9%停车位：地上46个，地下362个建筑性质：大型公建综合楼建 设 周 期：2006-5-1至2007-10-1 建设单位：北京城建房地产开发有限公司三 宏观市场篇1 经济发展状况1-1北京市总体经济概况2005年1-3季度北京市生产总值为3542.04亿元，比上年同期增长10.5%，比全国经济增长9.4%高出1.1个百分点。这一速度与近10年来北京市经

14、济平均增速10.7%接近，表明北京经济仍处于较快增长的轨道上。 由于2004年是北京市奥运经济的全面启动年，在国内经济持续较快增长，北京市2005年产业结构调整已见成效，投融资体制改革逐步深化，随着奥运项目加大实施力度，城乡一体化统筹发展步伐加快和区域优势逐步发挥等因素的作用下，北京市经济发展将面临机遇与挑战并存的形势。据专业人士预测，2006年北京经济发展受众多有利条件影响，经济有望继续平稳较快地发展。1-2石景山区域经济发展状况全市八大城区1-9月份，完成地区生产总值2970亿元，石景山地区占全市的比重为3.6%。从城八区的经济总量看，石景山地区处于第七位，高于崇文区低于宣武区；从地区生产

15、总值的增速看，石景山地区高于全市增幅2个百分点，位于城八区的第五位；从产业结构看，第三产业比重最高的区县是东城区，比重达到95.5%，石景山的第二产业比重最高。图表：2005年前三季度北京城八区地区生产总值对比表区 县地区生产总值（亿元）比重（%）2005年1-9月增速（%）第一产业第二产业第三产业东城区260.713.0-4.595.5西城区297.114.0-11.588.5崇文区78.120.5-23.676.4宣武区161.416.9-37.462.6朝阳区544.022.20.325.674.2海淀区625.417.60.223.376.5丰台区170.212.50.429.769.

16、9石景山区107.315.0-70.629.4图表：2005年前三季度石景山主要指标完成情况完成情况完成年计划(%)同比增长(%)石景山北京市增幅比北京市高低()财政收入(亿元)7.983.619.420.2-0.8全社会固定资产投资(亿元)26.855.814.713.71.0社会消费品零售额 (亿元)96.673.29.211.0-1.8城镇居民可支配收入(元)12190.579.213.912.51.4图表：2005年前三季度石景山主要企业指标完成情况工业总产值主营收入上交税金利润总额2005年同比增长（%）2005年同比增长（%）2005年同比增长（%）2005年同比增长（%）首钢38

17、2.710.5310.016.719.64.78.5-0.9汽轮12.133.89.40.10.6-12.30.3211.1巴.威11.722.613.555.80.1-79.20.711.1京能11.514.911.514.91.8-2.21.2-17.8大唐7.810.07.814.11.3-3.71.3-31.2首钢日电6.918.77.826.70.1-70.60.4275.0京华客车4.722.94.625.20.155.6-0.10.0超群电力3.26.33.26.30.328.00.50.0以上合计440.511.6367.817.423.81.412.8-0.9占全区比重97.

18、4（97.3%）95.4（95.2%）97.7（97.6%）98.1（98.2%）通过上述分析可以清晰的看到， 05年前三季度首钢占据了区域GDP贡献的65%，如此庞大的数字证明了区域工业核心的地位，但随着首钢搬迁的脚步临近，区域未来发展方向将有所改变。在石景山区域新的城市发展定位中明确指出“一区、三中心”的概念，即“城市功能拓展区”和“城市职能中心、城市综合服务中心、文化娱乐中心”。据此，石景山重新调整了城市规划和产业布局，确定今后要建设13个城市功能区，包括：4个现代居住区、6个综合商贸区、2个旅游区、1个高科技园区。其中五棵松奥运场馆区域为重点发展的商贸旅游区域，这为本项目商业发展带来到

19、了利好的政策支持。2 居民消费状况2-1北京市总体消费状况北京市2005年13季度，累计实现社会消费品零售额1609.1亿元，同比增长16.1%，扣除价格因素，实际增长16.9%。从消费结构来看，住房、汽车、通讯器材、服务性消费都开始成为消费的热点。其中，住房消费增速由一季度的3.5%提高到25%，全市共销售住宅1034.3万平方米。以上数据表明：在全国人均GDP突破1000美元，发达地区人均GDP超过3000美元后，经济发展逐步进入以提高生活质量为主要目标的时期，而本市以“住、行、讯”为代表的中期消费结构升级趋势形成，给经济发展带来持续、巨大的增长潜力。此外，全市居民消费价格指数较上年同期上

20、升1.8个百分点的事实也证明着本市消费市场稳中有升的发展态势。2005年上半年，本市居民消费价格指数为101.7。其中，食品类、居住类价格分别上涨6.0%和7.0%，共拉动总指数上升2.6个百分点。以下为北京历年社会消费品零售额统计表，通过对比可以看到其明显的增长：图表：北京历年社会消费品零售额统计表（单位：亿元）图表：北京历年城镇居民收入和消费性支出统计图(单位：元)以下：我司将结合商业消费及市场需求特点对05年北京消费市场与以总述，从而通过区域细化的对比，找到发展趋势。餐饮市场增势强劲：05年1-8月，我市餐饮业累计实现零售额173.5亿元，同比增长12.8%，其中，城市居民人均在外饮食支

21、出为754.6元，同比增长10.5%，比1-7月减少1个百分点。餐饮消费稳定增长。连锁经营稳定发展：截至05年6月底，我市连锁企业门店总数达到5720个，同比增长9.2%，累计实现零售额367.5亿元，增长25.6%，比去年同期提高0.6个百分点。连锁经济的发展说明了消费者的品牌意识及理念化人性化的生活消费追求在不断提高。消费增长继续保持扩散趋时，市场呈现多点带动局面：05年，北京市消费品市场继续保持扩散趋势。其中美容、首饰、家居用品、通讯器材以及药品等日常消费品均有较大增长。据对限额以上批发、零售贸易业企业统计，化妆品和金银珠宝类零售额分别增长38.5%和26.9%，对限额以上企业零售额的贡

22、献率为8.1%；家居用品中的家电和音像器材类零售额增长26.6%，家具增长11.4%，建筑及装潢材料类增长89.5%，合计贡献率为18.8%；通讯器材类零售额增长12.2%；中西药品类增长23.5%。上述七类主要商品零售额增量近乎占限额以上企业总增量的四成，为39.2%郊区消费有所加快：05年1-7月，我市郊区实现零售额231.2亿元，同比增长11.4%，比上半年提高2.9个百分点。随着北京市城市的不断发展及城市中心区域的不断扩大，城市周边消费力有着明显的增加。批发、零售贸易业亏损状况有所降低：随着北京宏观调控的影响及经济发展的不断提高，批发、零售贸易业亏损面分别比04年底降低3.4个和1.7

23、个百分点。通过北京市05年前三季度经济发展状况与历年的数据进行比较，我们可以看到，北京市继续保持稳步、快速的增长势头。这对本项目未来的发展空间提供了良好的空间保障。2-2石景山区域消费状况05年1-3季度石景山地区完成财政收入7.9亿元，在城八区居第八位，增速居第五位，社会消费品零售额96.6亿元，居第六位，增速居第五位。全社会固定资产投资26.8亿，居第八位，增速居第三位。城镇居民人均可支配收入12190.5元，仅高于丰台，居第七位，增速在城八区中居第三位。现价工业总产值452.2亿元，列第三，增速居第五位。指 标名 称财政收入（亿元）社会消费品零售额（亿元）固定资产投资额（亿元）城镇居民人

24、均可支配收入（元）现价工业总产值（亿元）1-9月同比增长%1-9月同比增长%1-9月同比增长%1-9月同比增长%1-9月同比增长%东城区25.612.2164.29.193.70.513942.110.436.4-42.2西城区35.020.8145.512.2120.522.513679.012.2254.9325.0崇文区8.023.064.820.030.0-2.113780.620.031.438.6宣武区18.80.258.22.851.53.512806.617.1177.422.9朝阳区63.222.4560.914.0221.611.813210.010.3490.43.1海淀

25、区51.318.7407.913.3207.115.813564.812.4540.19.9丰台区13.422.5208.12.667.54.711599.512.0187.722.5石景山区7.919.496.69.226.814.712190.513.9452.211.51-3季度，石景山区域累计实现社会消费品零售额96.6亿元，同比增长9.2%，增幅同比回落18.7个百分点。其中，吃、穿、用、烧类商品零售额分别增长5.9%、13.6%、9.8%和42.5%，分别占零售额的27.3%、3.3%、67.9%和1.5%。1-3季度，全区零售额增速低于全市零售额增速1.8个百分点（北京市零售额同

26、比增长11%），占全市比重4.5%，与去年持平。零售额绝对数在八城区中仍处于第六位，增速列第5位（崇文区由于去年下半年有两家超市、商城开业，上半年同期数较低，因此今年以来零售额增速一直处于八城区首位）。其中05年1-3季度，本区城镇居民人均可支配收入12190.5元，同比增长13.9%。收入增长的主要原因一是今年政府有关部门提高了离退休人员的离退休金（基本养老金月增120元）和最低工资标准（由上年的495元调整到今年的580元）；二是我区农转非最低收入户，随着农转非政策的落实，劳动就业状况进一步好转，收入有所提高。从高低收入分组来看，20%低收入组人均可支配收入同比增长28.6%。全区2004

27、年恩格尔系数达到33.3%。以下我司将结合商业消费及市场需求特点对05年石景山区域消费市场特性与以总述烧类商品在消费领域中增幅明显。受燃油价格上涨、汽车消费增加的影响,我区烧类商品实现零售额1.4亿元，同比增长42.5%，增幅远高于其他类商品。用类商品在消费领域中居主导地位。1-3季度用类商品实现零售额65.6亿元，同比增长9.8%，占全区零售总额的比重为67.9%，对零售额贡献率为71.9%，这主要是受大中电器销售增长的带动作用影响。部分连锁企业增速放缓。大中电器公司由于新开门店速度放缓，05年增速明显低于去年同期，截止2005年9月底，大中门店数达到58家，同比仅新增11家，而去年同期新增

28、19家。今年前三季度实现社会消费品零售额45.1亿元，同比增长18%，增速低于去年同期28.7个百分点；物美集团由于2004年下半年以来减少了对外埠的配送，以及经营不理想，05年前三季度实现零售额19.6亿元，同比下降6.7个百分点，物美13家综超店“十一”黄金周零售额同比下降8%；小白羊超市因门店同比减少3家，以及经营不理想，同比减少零售额近1.7亿元。继沃尔玛山姆会员店在石景山区开业之后，沃尔玛在北京的第二家门店于5月18日在中关村知春路开始营业并纳入石景山区域统计。1-3季度两家沃尔玛连锁店共实现零售额3.3亿元，同比增长46.5%，其中在石景山区域的山姆会员店实现零售额2.6亿元，同比

29、增长16.4%。图表： 05年1-3季度石景山地区零售额前四名企业完成情况2005年2004年同比增幅（%）占全区零售额比重（%）大中电器有限公司4514903825781846.8物美商业集团股份有限公司196205210383-6.720.3北京小白羊超市连锁总店5232769587-24.85.4北京沃尔玛百货有限公司332062266246.53.4通过05年石景山区域消费特性比较来看，本区属于典型的居住型消费特性，由于西部地区为北京市目前较为理想的居住地之一，近年来，住宅销售日渐火热（这也证明了消费力的增长），消费力的不断增加是区域商业发展的有利保障。3 住宅市场3-1北京市住宅总体

30、投资图表：北京1999-2005年商品住宅投资及开发宏观统计数据年度投资额施工面积新开工面积竣工面积销售面积销售额新增空置面积均价1999年236.562447.90850.70908.30484.70232.00423.64787.002000年288.262971.501322.101013.70898.22409.34115.484557.242001年464.204349.602236.541393.401127.50531.70265.94715.742002年586.705397.62455.701926.21604.40716.70321.84467.002003年6336352

31、.91409.62080.81771.1789.21123.44455.982004年77667591572.523442285.81085.11044.14747.12005年1-9月455.56005.41177.31406.72604.61760.2253.96758京商品住宅开发投资迅速增长，尤其是2001年和2002年增速加快，2002年全市全年完成住宅投资586.70亿元，比上年增长26.4%；2003和2004年北京商品住宅稳步增长，到2005年9月份北京住宅投资仍保持小幅增长趋势，说明北京市的住宅开发投资增长速度有点缓和，但保持增长上升趋势。在投资额增长的前提下，北京住宅的供应

32、量、销售量也迅速高涨，价格也逐渐趋于合理，具体情况将在以下部分进行分析。3-2 北京市住宅总体供应图表：1997-2005年北京商品住宅新开工及竣工面积从上图可以看到，近几年来，北京市商品住宅新开工面积及竣工面积均呈现逐年上升的趋势，上升幅度逐年加大。2005年，本市各房地产开发企业投资放缓，1-9月，全市商品房施工面积为8776.8万平方米，同比增长5.7，增幅比上年同期低6.2个百分点。其中，商品住宅施工面积为6005.4万平方米，同比增长4.7，增幅比上年同期低2.9个百分点。1-9月，全市商品房新开工面积1732.4万平方米，同比下降12.1%。其中，商品住宅新开工面积1177.3万平

33、方米，同比下降21.5%。3-3北京市总体销售状况2005年整体销售情况良好，1-9月，全市商品房买卖成交21万套，2604.6万平方米，同比分别下降13.2、8.7。其中，商品现房买卖成交7.4万套，939.8万平方米，同比分别增长18.8和27.8；商品期房预售成交13.6万套，1664.8万平方米，同比分别下降24.1、20.6。图表：1997-2005年北京商品住宅销售面积从上图可以看出，从97年以来，商品住宅的销售面积和销售额逐年上升，特别是200年、2001年、2002年连续三年都出现了大幅增长。2003、2004年稳步增长，2005年小幅增长。3-4 石景山区域住宅状况05年1-

34、3季度，全区完成商品房销售额12.2亿元，同比增长2.3倍；商品房销售面积达到24.3万平方米，同比增长1.9倍。其中京汉房地产开发公司、兴华房地产开发公司及城建房地产开发公司有大规模商品房竣工，仅此三家完成商品房销售额9.7亿元、销售面积19.8万平方米，分别占全区商品房销售额的79.5%、销售面积的81.5%。北京西四环的开发重心将向西南方向偏移。而对于这一预言，04年就得到最好的验证。世纪城三期、郦城、诚品建筑等一批项目的入市已使得西北四环炙手可热，而2004年西四环的开发力度将更加迅猛。首先，西北四环将推出紧邻奥运场馆的紫金长安、郦城后期的TOWNHOUSE等，而主打街区文化的综合社区

35、第七街区的面世将打响岳各庄区域开发的第一炮，除经济适用房西府景园外，目前已知的即将推出的项目还有岳各庄桥西北角的珠江房地产项目、郑常庄危改小区、长安新城50万平方米的商品房部分等。而石景山区作为京城十大边缘集团中发展最早、最成熟的居住区，在经历了一段时间的沉寂之后，也将不断闪现亮点。中远名盘200万平方米规模的远洋山水以及京汉旭城、时代庐峰、西现代城等项目的问世使人们对于石景山的项目刮目相看。同时，此地的房地产开发表现出向东推进的趋势。相信今年石景山的房地产将带给人们更多的精彩。区域良好的住宅销量再次证明了区域居住氛围的形成，在08年奥运经济的促进下，区域住宅价格在两年时间内增长了654元/平

36、米。居住品质的不断提高、氛围的不断形成是未来发展的趋势所在。4 写字楼市场4-1北京写字楼市场总体供应据我司近期所作有关北京写字楼商圈的专项调查显示，北京市的写字楼分布集聚现象非常明显，目前北京市已建、在建的写字楼项目共有约760多个，总建筑面积约2600万平方米，散布于市内各大城区当中。而东、西二环，东三环以及中关村南、北大街周边是北京市写字楼的主要集聚区，集中了国贸、燕莎、建国门、金融街、中关村等顶级写字楼商圈。其他的如西三环公主坟至西客站沿线，西南二环西便门至菜户营桥沿线，安外大街、德外大街、和平西街等北部连通二、三、四环的南北轴线等也都是北京市写字楼的热点集聚区域。在这些交通干线上的写

37、字楼集聚区基本上已经联成了一片，如国贸向北沿东三环与京广、农展馆、燕莎等区域联成一片，向西沿长安街与建国门、东单、王府井、崇文门等区域联成一片，建国门区域向北沿东二环又与朝阳门、东四十条、东直门等区域联成一片。通过比较，石景山区域虽然不是写字楼聚集区域，但随着08年的临近.五棵松奥运场馆的建设。写字楼将成为08年前商务地产的增量之一。随着此部分人群的入住，区域商务消费氛围将开始形成，特别是五棵松奥运场馆周边未来的商务人群不可忽视。在办公类物业宏观市场分析中，我司将重点阐述北京商务区的供应特性及市场走势，以此对后期区域写字楼物业研究予以参考。4-2北京写字楼区域分布特点按区域内商务行业机构的数量

38、与密度、区域内商务配套设施的档次及数量、区域内部的商务资源以及区域内产业链条的完整性等几个标准来判断，北京市写字楼集聚区可以被大致划定为如下几个写字楼商圈：国贸建国门写字楼商圈、燕莎写字楼商圈、金融街写字楼商圈、中关村写字楼商圈、亚运村写字楼商圈、公主坟西客站写字楼商圈、西南二环写字楼商圈、天坛东写字楼商圈。图表：北京写字楼商圈分布状况从近几年的市场供应状况及未来的市场供应预期来看，随着北京市三大商务区-CBD、金融街、中关村，及奥运村规划的逐渐落实，北京市写字楼的新增供应将进一步向国贸、建国门、燕莎、中关村、亚运村等热点核心区域集聚，北京市写字楼商圈的集聚度会进一步增强。而其他区域的新增供应

39、量基本会分布在公主坟西客站、西南二环、天坛东等中小型写字楼商圈中，而且这些项目的体量不会太大，知名度也不会高，难于成为市场的热点。同时随着中关村区域软硬件设施的逐步完善，该区域的租金水平相信会有进一步提升的空间，达到与国贸、金融街、燕莎相同等级的与其核心商务区地位相匹配的水平。4-3北京写字楼价格走势在2003上半年，由于受SARS疫情的影响，北京市写字楼市场持续低迷状态，北京甲级写字楼市场的租金指数呈现出一种U型的走势，由年初的20.45美元/月平方米跌到了2季度的19.08美元/月平方米。但当SARS疫情过后，国内的经济发展势头迅猛，已经迅速填补了在疫情中所遭受的损失，北京的写字楼市场又重

40、现活力。截止到2004年，北京市场的平均租金报价已经到了25美元/月平方米，租金水平有一定的提高。2005年整个北京市场写字楼比较萧条。图表：北京甲级写字楼租金指数走势表4-4 北京写字楼出租情况2005年前三季度北京的写字楼市场中，甲级写字楼仍显低迷，而次甲级、乙级写字楼以及商住项目显得较为活跃。当甲级写字楼等高端市场受世界经济环境的影响一波三折的时候，一些国内的大中型企业则由于入世带来的利好，及国内经济增长的有力支持，得到了很大的发展，纷纷扩大办公面积。这些企业出于务实的态度，相当一部分愿意选择位置、条件相对较好的次甲级、乙级写字楼、商住项目，或价格相对低廉的独立性强的中小规模独楼办公。这

41、些原因致使今年北京包括东部区域的写字楼市场中档写字楼产品及商住项目发展相对较快。4-5 石景山区域写字楼发展状况随着石景山地区“一区、三中心”的规划明确，区域商务氛围将逐渐形成，包括京燕商务区，规划建筑面积23万平方米，目前，正在广泛开展推介招商工作；京西商务中心的地块，规划建筑面积为34.4万平方米，今年年内确定运作方案；苹果园交通枢纽商务区所在地块，位于石景山区苹果园地区，总用地面积为65万平方米；同时随之发展的还有五棵松奥运板块，预计2010年总体商务放量越200万平米。这将极大的提升区域商务环境。5 酒店市场5-1北京市星级酒店数量近年来，北京酒店业步入快速发展期，酒店业布局开始由城市

42、中心地区呈发散状向郊区县扩展，一些远郊区县先后建成了一批高档次的四星级和五星级酒店。截至2005年第二季度，全市共有星级饭店613家（其中，五星34家、四星70家、三星207家，二星260家、一星42家），客房总数9.1万间，床位总数16.3万张；社会各单位的招待所和内部培训中心等4000余家，床位50多万张。全市酒店的日接待能力已达到6070万人次。5-2北京市酒店需求自2001年以来，黄金周最高平均日接待量为55万人左右，接待能力大于高峰日需求10万人左右。北京星级酒店入住率为60%左右，比香港、东京、汉城和巴黎等著名国际城市的入住率低10个百分点左右。与国际酒店业相比，目前我市酒店业总体

43、数量和规模虽然较大，但整体管理水平低，集团化程度低，经营效益不高，网络化经营滞后，品牌意识薄弱，不仅影响了高端产品和服务对高端人群的吸引力，也难以满足日趋多样化、个性化的大众需求。5-3北京市酒店位置分布整体而言，北京酒店分布比较集中，尤其是4星级以上的酒店。北京高档酒店主要集中在东城区、朝阳区和海淀区，这三个地区是北京市商务氛围浓厚、商业设施集中，拥有众多高档写字楼的商务办公区域，这在很大程度上促进了本地区的酒店业发展。从下表中可以看到，酒店数量最多的是朝阳区，其次是海淀区，东城区第三，而从档次看，以5星级酒店为例，朝阳区最多，东城位于第二位，海淀第三店。海淀区近年来酒店业的发展越来越快，这

44、一方面得益于旅游业、尤其是西部旅游业的发展，另一方面就是中关村科技园区的建立，中关村将成为依托科技园区、多种产业并举的新型现代化商贸集中区，国际、国内间的交往将会越来越频繁，酒店业的发展也必将随 图表：北京四星以上酒店分布表着发展而兴旺。而远郊区县由于旅游的迅猛发展，政府整体规划的促进作用等，中高档酒店也在逐渐落成。5-4北京酒店发展趋势经过统计可以看到，北京市目前有星级酒店614家，而北京市在申奥报告中承诺，到2008年，整个北京市的星级酒店总数将达到800家。毫无疑问，现在北京离这一数字还很远。国家旅游局的官员表示，增加酒店放量将会成为北京吸引外商投资的亮点。而我司认为“奥运”概念对北京饭

45、店市场的中长期走向的影响大致可以分为三个阶段：第一阶段：是从现在开始到2007年，北京饭店市场肯定会出现一个由投资拉动的高增长期，一方面是老饭店的装修改造，另一方面由多元化投资主体在奥运概念利好预期影响的大规模进入；第二阶段：即2008年夏季奥运会前后，北京饭店市场将进入由奥运概念为主导的需求拉动的稳定增长期；第三阶段：是2009年以后北京饭店市场的变化将是以存量调整基础、管理创新和市场创新为主导的内涵型增长阶段。5-5“西部”酒店发展趋势北京市旅游局有关人士在接受采访时表示，由于CBD的规划，北京东部已经成为了繁华的商业区，因此，酒店的建设用地也在减少。所以北京市在规划2008年前北京饭店布

46、局时，首次将“西城”提到与东城同样重要的位置（“西城”包括西城区、石景山区、丰台区）。据了解，2008年奥运会前，北京还将建设18家五星级酒店，其主要分布将选定在奥运村附近和“西城”地区，以促进相关地区的发展。同时，相关产业的配套、商业环境的改善都将成为促使高档酒店落户西部的重要原因。在后续报告中，我司将详细阐述本项目区域内现有酒店发展及未来供应状况，以此说明区域商住类物业发展对区域的带动作用6 商业市场6-1总体供需状况2005年1-6月商业用现房销售面积21.2万平方米，同比增长14.4%；竣工面积50.2万平方米，增长48.9%。1-6月商业用房批准预售面积78.72万平方米，同比下降5

47、.9%；预售成交24.9万平方米，下降了3.9%。商业用期房买卖价格为15308元/平方米，同比下降203元/平方米，降幅为1.3%。商业营业用房空置面积为42.7万平方米，占商品房空置面积的10.6，同比涨幅为133.22004年北京商业地产供销两旺。根据北京市统计局数据，2004年北京市商业用现房销售面积60.21万平方米，同比增长18.5%；竣工面积225.26万平方米，同比增长91.6%；商业用期房批准预售面积182.8万平方米，同比减少3%；预售登记61.8万平方米，同比增长了95.8%。预售率为33.8%，比2003年同期高17.1个百分点。列表：2004年2005年北京市商业用房

48、各项指标2004年2005年（1-6月）面积（万平米）同比面积（万平米）同比现房销售面积60.2118.5%21.214.4%批准预售面积182.83%78.725.9%预售登记面积61.895.8%24.93.9%竣工面积225.2691.6%5.0248.9%空值面积42.7133.2%期房买卖价格14219元/平米6.7%15308元/平米1.3%从表数据中可以看到，不仅销售面积大幅降低而且竣工面积激增，致使空置量高涨。同时，销售价格进一步下降。这似乎说明：北京市商业地产从某种角度上已经供过于求。但据权威部门调查，北京人均商业面积仅为0.9平米左右，与国际、国内发达城市商业水平存在明显差

49、距，如纽约、东京大概为1.6平米，香港约1.3平米，上海约1平米的标准尚有较大差距。因此，北京的商业需求并未满足，而是存在定位和区域的发展失衡，（大多商业在没有前期详细的策划及后期精准的定位时便开始销售），使得商业不能满足消费者及投资者的需求。6-2业态供需状况现阶段，北京市商业物业市场供应结构呈现出多元化趋势，从现代化大型购物中心、中档、高档综合性商场、大型、中型、小型超级市场、不同业态之专业市场等到各种中、小型专业店、专卖店都有不同程度的供应和需求。大型商场的数量增长有限，但所占面积比重相对较大。2002年北京市新开业之大型商场有安贞华联、方庄贵友、亚运村华堂、庄胜崇光二期等，消化了大量的

50、市场供应面积，累计超过20万平方米。相对而言，小型商业场所和中、小型店铺的数量增长速度较快，同时年租赁成交量较大，对商业物业的供应、需求增长较大。按行业划分，北京市对商业物业的消费集中在超市连锁业、餐饮服务业、服装服饰业等行业，具体市场状况如下表所示。图表：北京市商业业态供需比例表商 业 业 态比 例服装服饰25%餐饮、娱乐20%超级市场、便利商店30%其它25%6-3商业物业销售价格2005年1月至3月销售均价呈现下滑趋势，3月是个转折点，从4月开始均价一直上升，在5月份时达到23601元/平方米的上半年最高均价.从销售均价的变化趋势可以看出,上半年中段北京商业地产市场进入了一个低谷,但随着

51、商业政策及市场的稳定,其销售均价再次上涨,在5月达到较高值。上半年销售总额为302858.83万元, 较2004年同期365890.94万元减少将近17%左右,本年度销售金额在上半年呈现增长趋势,在4月份达到销售金额峰值,占上半年销售总金额的53.4%。根据我司针对北京市主要商业街、写字楼、公寓、普通住宅之调研资料统计表明，目前北京市商业物业销售价格基本可以细分为4种档次，具体价格状况如下所示：商业街商铺：由于历史发展、商业环境等原因，大型商圈的中心旺铺租赁和销售价格均具有局部特殊性，此类型物业商业价值极高，物业均价至少应为4-5万/平方米；小区商业物业：物业功能基本为小区商业配套，兼备对外商

52、业经营活动之功能，此类物业商业影响力相对较小，一般只能形成局部区域性效应，商业价值相对较小，均价大约在1-2万/平方米；中档住宅、写字楼、公寓底商：本类型商业物业具有较强的市场发展潜力，可以独立支撑起区域商业市场空间，甚至可以成为区域性商圈的中心，此类型商业物业的销售价格大约在2-3万/平方米之间；高档写字楼、公寓底商：此类型物业具有较高的商业投资价值，已经完全成为独立的商铺经济形态，市场需求较为旺盛，此类型商业物业销售价格大约为3-4.5万/平方米之间，甚至更高。6-4北京商业地产发展趋势根据我司对2005年北京商业市场以及商业地产市场供应量、发展特点的统计与分析，我们可以看出，2005年的

53、北京商业地产市场是一个投资放量集中化，发展密集化、产业结构单一化的商业地产大规模发展年。而在2006年，随着商业地产运作的逐渐规范、商业投资的愈加理性，再加之奥运概念的进一步深入，使得商业地产将会与2005年相比呈现新的趋势，从而对本项可能带来全新的机会，总的来讲有以下几点：奥运经济将对商业地产发展带来显著作用：2005年是奥运经济在社会经济各个领域开始其重要影响的一年，而在商业地产行业也更是如此，随着奥运场馆地块的启动，将极大的提升北京西部、北部地区的商业品质以及商业结构。同时随着大量政府配套的投入，为区域的进一步发展打下坚实的基础。另外，奥运经济产业链带来的巨大商业消费需求也将极大的提升北

54、京商业地产市场的投资结构与经营状况。位于五棵松奥运场馆西侧的本案，如果能够在定位上准确的顺应市场，将会拥有巨大的发展空间。后续报告中我司将着重分析五棵松奥运地块对区域发展的影响。商务带逐渐形成：商务带是商圈的升级版：商圈发展的必然趋势是商圈与商圈之间逐渐走向融合，并最终形成有一定产业关联的商务带，可以说商务带是商圈的升级版本。 由点状的商圈发展成为带状的商务带是因为单一的商圈自身有许多难以克服的弊病。商圈有聚集效应，但当这个点逐步扩大以后，往往会出现很多问题。如交通拥堵、配套设施不足、各种污染严重、景观缺乏等。正是存在以上诸多不足，才使得商圈的发展不可能像一个圆圈那样越来越大，而形成一个带就可

55、以减少负面效应。在一条商务带真正形成之前，介于商圈之间的中间地带的拓展将是下一轮北京商务格局形成的重要内容，也是下一轮新的商务大厦建设或写字楼开拓的重点区域，因为目前商圈中心区域基本上都已经锁定了。商圈中心区自有优势。然而，商圈之间的中间地带，一旦交通瓶颈被打开以后，企业入驻后的运营成本将会比中心区低，因此中间地带将是未来中小型企业乐于聚集的地方。 7 北京市宏观政策研究7-1 房地产政策国家政策对于商业地产的影响深远。因为房地产项目一般回收期较长，商业物业则更需要经过一定时期的培育才能体现其价值，与其它市场相比，商业地产对于金融、信贷的依赖程度更大，金融和信贷直接影响房地产市场的供给和需求。

56、在稳定的政治、政策环境下，投资回收才有保障，投资和经营类商户才能有信心。所以我司需要对本项目产生一定影响的相关政策进行研究。从央行121文件，到国务院18号令，到去年9月初商业银行房地产贷款风险管理指引，所有这些政策都无一例外地显现出了金融政策的作用。尤其2004年以来，金融银根紧缩、土地政策严控、开发手续的暂停办理等，对于开发企业的前期资金运作造成了极大的考验。【国八条】2005年4月28日，国务院出台加强房地产市场引导和调控的八条措施，成为近期房地产宏观调控的起始点，“国八条”的推出首次从中央政府层面上开始对房地产市场进行宏观调控。首次以“行政问责”形式将稳定方家提高到政治的高度。紧随而来

57、的5月7日，国务院办公厅转发了建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见，共8条意见，成为房地产市场宏观调控的一个重拳出击，也是被业内人士和购房者普遍成为的“新国八条”。提出了稳定住房市场的切实可行的具体措施，使得政府对于房地产市场的宏观调控手段从“务虚”的指导，开始进入切实可行的行政干预。“国八条”出台的目的在于：加强宏观调控，切实稳定房价，引导房地产市场协调稳定发展。其实不只是“国八条”，包括近几年间出台的一系列的房地产相关政策均是为了达到此目的。可见，目前国家对于房地产市场的重视程度较高，采取多种宏观调控手段相结合的方式，正在使其

58、继续成为经济增长点的同时进行市场规范化、制度化，使其朝着理性、健康方向稳步发展。此政策的出台，主要目的是为了对商品房短期投资，即炒房等致使房价虚高行为进行限制，以达到控制房价的目的。而在“国八条”颁布后，受影响较大的只有住宅市场，而作为长期投资、追求长期回报的商业地产、商务地产所受影响并不大，不仅如此，从某些角度分析，甚至会增加投资商业地产、商务地产的资金投入量，对商业地产、商务地产的发展起到促进、推动作用。7-2 金融政策央行加息的影响2004年10月中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率0.27%，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。这是中国九年来首度加息。也是政府针

59、对投资过热和消费过热所采取的宏观调控，以期通过经济手段来抑制资金体外循环和房地产泡沫，降低金融风险。对本项目的影响针对本项目而言，加息将提高本项目的资金成本，加重开发商的压力，同时提高项目融资的难度，另外还将加大投资者的贷款难度和和投资成本，这些因素对本项目而言都是是非常严重的考验。奥运举办的影响刺激投资，增加消费-北京2008奥运会的承办对于随后几年北京的经济发展是一个促进，其表现在北京地区范围内以及外来人群方面，体育消费、旅游消费、休闲消费等各类消费更为明显。对房地产行业的影响-2006年底，为配合奥运会的筹备、举办，北京市政府要求各房地产建设项目主体工程完成。综上所述，目前北京市持续、稳

60、定的较高综合经济水平，良好的政策支持以及日趋完善的制度规范，走向成熟的房地产市场以及繁荣发展的商业物业市场，从不同的角度勾勒出较为理想、有利的外部发展环境，并可以预见，在未来几年将会继续保持良好的发展态势。所以，从宏观经济发展角度来看，本项目商业发展有良好的背景支持。7-3 商业政策从宏观市场环境分析，北京市近期60项重点工程的建设、引导外资、民间资本进入现代制造业、服务业、高新技术产业等具有增长潜力的行业、奥运会的筹备与建设、启动消费等各种优惠政策的制定和实施，将全面带动北京市总体经济的发展，居民收入水平将稳步提高，消费市场将在未来一段时间内得到快速提升，消费者消费能力的增加和消费理念的更新

61、，将促进北京市商业市场的逐渐繁荣和更加旺盛，对于本项目商业物业部分的发展将产生一定的推动作用。同时，由于北京市正在大力发展“两轴-两带-多中心”的城市建设策略，本项目毗邻奥运中心区，将肯定成为未来北京市多中心的组成之一，政策扶持将势在必行，城市建设的加快、奥运会的推动等政策利好将成为本项目商业物业租售的良好支撑。十五期间北京市商业规划规划中指出，为了适应首都城市发展和人口分布变化的趋势，目前调整发展三、四环和公路一环骨干商业圈，重点加强这一地带商业的调整发展。逐步形成三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈。由于房地产物业的开发与经营，将面临资金大、周期长、不可预见性因素较多等问题，因此其受相关政策的影响相对较大，房地产市场的发展与房地产政策的制定与实施息息相关。