什邡市整体城镇化建设中长期贷款调查报告(总行定稿II)

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1、什邡市恒升实业有限公司18亿元整体城镇化建设项目中长期贷款评估报告 内部资料注意保密不得外泄 四川省什邡市恒升实业有限公司18亿元整体城镇化建设项目中长期贷款评估报告评估部门： 中国农业发展银行客户三部评估人员：韩 冰 唐伟铭 唐 滔 唐光寅何瀚洋 罗 强 刘建川 贺继辉许 永 黄纯鹄 赖 鹏评估部门负责人： 主管行领导： 评估日期：2015年6月30日- 7月3日评 估 人 员总行客户三部 韩 冰 唐伟铭（主调查人）四川省分行 唐 滔 唐光寅 何瀚洋 德阳市分行 罗 强 刘建川 贺继辉 什邡市支行 许 永 黄纯鹄 赖 鹏 目录第一章 项目概述11.1 项目名称11.2 项目性质11.3 项目

2、建设地址11.4 项目建设内容及规模21.5 项目投资规模及资金来源31.6 项目承贷主体31.7 项目建设运作模式41.8 申请贷款情况及贷款建议4第二章 客户评估52.1 客户概况52.2 股权结构52.3 公司治理情况62.4 经营者素质72.5 信誉状况72.6 财务状况分析82.7 借款人经营情况及未来发展前景122.8 主要关联方情况13第三章 项目建设内容与条件评估133.1 项目建设背景133.2 项目建设必要性153.3 项目建设内容评估163.4 项目运作模式评估183.5 建设条件评估183.6 建设用地评估233.7 项目建设进展情况25第四章 项目投资估算与融资计划评

3、估264.1 总投资估算264.2 分项投资估算274.3 资金筹措方案及投资计划364.4 项目资本金到位情况评估37第五章 项目效益及偿债能力评估385.1 委托代建购买服务合同要素评估385.2 当地政府支付能力评估415.3 效益评估455.4 银政业务合作状况475.5 偿债能力及还款计划评估47第六章 贷款风险与防范措施评估506.1 风险分析506.2 风险防范措施评价52第七章 评估结论及相关建议637.1 评估结论637.2 贷款建议647.3 贷款条件647.4 贷款管理65我部收到四川省分行上报的什邡市恒升实业有限公司18亿元整体城镇化建设项目中长期贷款申请以及相关报批材

4、料后，依据国家相关政策和我行信贷管理制度，于2015年6月30日- 7月3日对本项目进行了现场评估。现将评估情况报告如下：第一章 项目概述1.1 项目名称什邡市城南片区整体城镇化建设项目（以下简称“本项目”）。1.2 项目性质既有法人、新建项目。1.3 项目建设地址本项目位于什邡市城南片区，涉及城区周边的回澜镇、元石镇和皂角街道，项目四至范围：东至京什东路，西至北京大道，南至长江路，北至金河南路。图1-1 项目区位示意图1.4 项目建设内容及规模本项目是对什邡市城南片区9.99平方公里区域范围内征地拆迁、安置小区、市政道路、河道及生态环境治理、公共服务配套设施等城乡一体化建设内容进行统一规划、

5、共同建设。本项目总征地面积2211.74亩，共涉及拆迁农户1426户、4566人。本项目工程建设用地面积共计1775.51亩,其中安置房建设占地面积61.45亩，建筑面积 7.41万平方米；公共配套建筑工程（妇幼保健院、幼儿园）占地面积为30.91亩，建筑面积1.67万平方米；道路及配套管网工程占地面积615.73亩，包括道路12.92公里，管网109259米；河道及生态环境治理工程占地面积1067.42亩。图1-2 项目建设内容分布图1.5 项目投资规模及资金来源根据可研，本项目投资概算296226.07万元，其中：工程建设投资276107.07万元，建设期利息20119万元。经评估，本项目

6、总投资为292145.07万元，其中工程建设投资 276107.07万元，建设期利息16038万元。资金来源为：项目资本金112145.07万元，由什邡市财政支付，占总投资比例为38.39%；我行贷款180000万元，占总投资比例为61.61%。1.6 项目承贷主体什邡市恒升实业有限公司（以下简称“恒升公司”）1.7 项目建设运作模式本项目实行“委托代建购买服务”的运作模式，按照“政府主导、公司承贷、收益覆盖、风险可控”的原则，即由什邡市人民政府作为委托人，委托恒升公司负责本项目建设及前期行政审批手续申报工作。什邡市人民政府按照什邡市城南片区整体城镇化建设项目委托代建购买服务协议（以下简称“委

7、托代建协议”）的要求，向恒升公司分期支付委托代建协议款，实施政府购买服务行为，恒升公司以收到的委托代建协议款偿还本项目贷款本息。委托代建协议款来源于什邡市财政，纳入地方政府财政预算管理安排。本项目为城乡一体化项目，属于什邡市城南片区整体城镇化提升工程。1.8 申请贷款情况及贷款建议恒升公司向我行申请整体城镇化建设项目中长期贷款180000万元，期限15年（含宽限期3年）。经评估，建议发放整体城镇化建设项目中长期贷款180000万元，期限15年（含宽限期3年），用于什邡市城南片区整体城镇化项目建设，贷款利率执行中国人民银行同期同档次基准利率上浮10%，贷款方式采用土地使用权抵押和公司保证相结合的

8、组合担保方式，同时追加本项目委托代建协议项下应收账款质押。第二章 客户评估2.1 客户概况什邡市恒升实业有限公司成立于2013年6月14日，为国有独资公司，由什邡市财政局全额出资组建的有限责任公司。公司持有的法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、贷款卡等相关证照均合法有效。公司基本账户开设在建设银行什邡市支行，在农发行什邡支行开设一般存款账户。该公司未纳入银行监管部门的地方政府融资平台名单，按照中国农业发展银行公司类客户农业开发和农村基础设施建设贷款管理指引（试行）相关规定，恒升公司归类为一类公司。表2-1 借款人基本情况表 单位：万元企业名称什邡市恒升实业有限公司组织形式有限责任公司成立

9、时间2013年6月14日法定代表人李庭勇注册资本27308万元实收资本19807.9万元股东什邡市财政局注册地址四川什邡经济开发区（北区）营业执照号码510682000034597组织机构代码07141031-4国税登记证号川国税510625071410314地税登记证号川地税510682071410314贷款卡号5106820000107322基本户开户行建设银行什邡市支行经营范围矿产品、建材、化工产品（危险品、易制毒品除外）的销售；机械设备、五金产品及电子产品的销售；再生资源回收；物业管理；房屋租赁；企业管理咨询服务、企业营销策划服务；园林绿化工程设计、施工、维护；苗木种植、对建设项目的投

10、资；经营本企业相关产品进出口业务；房屋建筑业；市政道路工程建筑；公路工程建筑；农业基础设施建设施工；经政府批准从事土地整理。2.2 股权结构恒升公司由什邡市财政局全额出资组建，根据公司章程什邡市财政局认缴注册资本金为人民币27308万元，出资方式为货币（15000万元）和实物（12308万元），2013年6月8日什邡市财政局首次出资5000万元，并经四川明天会计师事务所验证确认，出具了验证报告（川明会验201520号），工商行政管理局根据新的注册登记相关要求，对认缴的27308万元进行了注册登记，截止目前恒升公司收到注册资本金19807.9万元，其中货币资金12500万元，实物7307.9万元

11、，未到位部分依据公司章程将于2017年5月31日前到位。表2-2 公司注册资本及认缴情况表 单位：万元股东名称出资时间注册资本认缴出资额实收资本累计到位到位比例货币实物货币实物什邡市财政局27308150001230819807.9125507307.972.54%出资情况明细什邡市财政局2013年6月5000什邡市财政局2013年12月7550什邡市财政局2014年7月7307.92.3 公司治理情况按照公司章程，什邡市恒升实业有限公司系国有独资企业，不设股东会，由什邡市人民政府授权的国有资产管理机构（什邡市财政局）代表国家履行出资人责任；公司设董事会，对出资人负责，成员3人，由出资人委派或

12、更换，董事会设董事长一名，董事长为公司的法定代表人，根据公司法和公司章程行使职权，并在授权范围内决定公司的重大事项；公司实行董事会领导下的经理负责制，设总经理一名，由董事会决定聘任或解聘；公司设监事会，成员5人，其中职工代表1人。公司现有正式职工20人。公司组织机构图如下：图2-1：组织机构图董事会总经理财务部风控部经营部工程部投融资部行政部商务部监事会2.4 经营者素质法定代表人李庭勇，男， 1962年4月出生，汉族，四川什邡人，1980年11月参加工作，1983年3月加入中国共产党，本科学历，毕业于四川省委党校法律系，经济师，先后在部队服役、什邡市元石镇工作，并于2001年至2015年期间

13、担任元石镇镇长、党委书记，现任四川什邡经济开发区党工委副书记、管委会主任、什邡市恒升实业有限公司董事长。总经理尹朴，男，1978年6月出生，汉族，四川什邡人，大学本科，毕业于西南财经大学财税学院，2001年7月参加工作，2008年8月加入中国共产党，先后在华西证券有限责任公司广汉营业部、什邡市国有资产经营有限公司和什邡市财政局预算科工作，现任什邡市恒升实业有限公司总经理。财务部经理段月萍，女，43岁，大专学历，会计师、统计师中级职称。1990年参加工作，多年以来一直在企业从事财务、审计、统计、绩效考核及经济活动分析等方面的工作，从职过的企业包括国有公司、上市公司、中外合资企业及民营企业，现任恒

14、升公司财务部经理。2.5 信誉状况2.5.1信用评级情况恒升公司2015年被农发行德阳市分行评为A+级信用企业。2.5.2人行征信系统信用状况经查询，截至2015年7月3日，人民银行征信系统显示信息如下：1、公司无银行借款。2、公司无对外担保事项。3、公司无欠息。公司无重大经济责任事项和诉讼事项，信用状况良好，对本项目无多头融资和重复融资情况。2.6 财务状况分析恒升公司向我行提供了2013-2014年经四川明天会计师事务所有限公司审计的财务报告及2015年5月财务报表，审计报告意见均为无保留意见。2.6.1资产负债情况借款人截至2015年5月底，公司资产总额20476万元，负债总额541万元

15、，所有者权益19935万元，资产负债率为2.64%。公司资产负债简表如下：表2-3 资产负债简表 单位：万元项目2013年2014年2015年5月一、资产总额125922014920476（一）流动资产总额1243241554458货币资金93240801653其他应收款11500752805预付账款存货（二）长期投资075507550（三）固定资产总额1672567174固定资产净额1672567174（四）在建工程144682792（五）无形资产506501二、负债总额82226541（一）流动负债总额61208523应付账款11预收款项3338104应付职工薪酬8104应交税费56-20

16、其他应付款15153434（二）长期负债总额211818其他非流动负债211818三、所有者权益125101992319935实收资本50001980819808资本公积75005050盈余公积177未分配利润958702015年5月末公司资产负债主要科目分析如下:1、货币资金1653万元，主要为现金和银行存款,其中现金1万元，建设银行什邡支行存款460万元，农业银行什邡支行404万元，德阳银行什邡支行261万元，工商银行什邡支行472万元，兴业银行什邡支行55万元。2、其他应收款2805万元，比年初增加2730万元，其中什邡市双盛镇人民政府借款75万元、什邡市齐合建筑投资公司借款200万元、

17、暂付财政款（项目保证金）2530万元。主要明细如下：表2-4 其他应收款明细表 单位：万元单位名称期末数年限占其他应收款总额的比例(%)什邡市财政局25301年以内90%什邡市齐合建筑投资公司2001年以内8%什邡市双盛镇人民政府751年以内2%3、长期股权投资7550万元，主要为公司向德阳兴泰城镇化建设投资中心投资款7500万元和什邡市嘉泰投资有限公司投资款50万元。4、固定资产净值7174万元，为房屋及交通运输设备和办公设备。表2-5 固定资产明细表 单位：万元固定资产名称原值净残值率累计折旧净值办公用品19.250.054.714.55什邡北京产业园3期A区单层标准厂房(1#)332.3

18、60.053.01288.44什邡北京产业园3期A区单层标准厂房(2#)551.90.054.99505.91什邡北京产业园3期A区单层标准厂房(3#)332.360.053.01329.36什邡北京产业园3期A区单层标准厂房(4#)551.90.054.99546.91什邡北京产业园3期A区单层标准厂房(5#)332.360.053.01329.36什邡北京产业园3期A区单层标准厂房(61#)551.90.054.99546.91什邡北京产业园3期A区单层标准厂房(7)332.360.053.01329.36什邡北京产业园3期A区单层标准厂房(8#)551.90.054.99546.91什邡

19、北京产业园3期A区单层标准厂房(9#)486.380.054.4481.98什邡北京产业园3期A区单层标准厂房(10#)486.380.054.4481.98什邡北京产业园1期单层标准厂房373.210.053.38369.83什邡北京产业园2期单层标准厂房373.210.053.38369.83什邡北京产业园1期多层标准厂房2,051.680.0518.562033.12合计7327.157174.455、在建工程792万元，主要是金华工业园配套道路建设。6、无形资产501万元，为公司所有2宗土地使用权。7、其他应付款434万元，为公司标准厂房出租所形成的保证金，明细如下：表2-6 其他应付

20、款明细表 单位：万元单位名称期末数四川齐合建筑工程有限公司1331年以内履约保证金四川省清爽纸业有限公司101-2年租房保证金成都凯源官业有限公司51年以内租房保证金叶文武51-2年租房保证金四川华建路桥集团有限公司264合同履约保证金什邡蜀肥天农业科技有限公司101年以内租房保证金什邡市新南洋洗化长51年以内租房保证金兴旺建设工程项目管理有限公司2工程监理保证金合计4348、其他非流动负债18万元，为财政局拨付的筹备费。9、实收资本19808万元，为什邡市财政局货币资金12500万元，实物7308万元。2.6.2损益情况表2-7 损益简表 单位：万元项目2013年2014年2015年5月一、

21、主营业务收入3207165减：主营业务成本6682主营业务税金及附加21211二、主营业务利润112971减：销售费用22管理费用149163财务费用-24-34-5资产减值损失加：公允价值变动损益投资收益三、营业利润117012加：营业外收入23减：营业外支出四、利润总额137312减：所得税318五、净利润105512公司成立以来所承建的项目均在建设中，目前主要的收入来源于该公司标准厂房的租赁费所形成。2015年1-5月实现主营业务收入165万元，净利润12万元。公司管理费用为63万元，其中税金51万元，人员工资12万元。财务费用-5万元，为利息收入。2.6.3现金流量分析表2-8 现金流

22、量简表 单位：万元报表项目2013年2014年一、经营活动产生的现金流量销售商品、提供劳务收到的现金36211收到的与其他经营活动有关的现金6211601经营活动产生的现金流入小计9811812购买商品接受劳务支付的现金支付给职工以及为职工支付的现金30支付的各项税费357支付的其他与经营活动有关的现金115039经营活动产生的现金流出小计1150696经营活动产生的现金流量净额-1140811716二、投资活动产生的现金流量收回投资所收到的现金处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额投资活动产生的现金流入小计购建固定资产无形资产和其他长期资产支付的现金1611068投资支付的现金7

23、550支付其他与投资活动有关的现金投资活动产生的现金流出小计1618618投资活动产生的现金流量净额-161-8618三、筹资活动产生的现金流量吸收投资收到的现金1250050借款所收到的现金收到的其他与筹资活动有关的先现金筹资活动产生的现金流入小计1250050偿还债务支付的现金分配股利、利润事项偿还利息所支付的现金支付的其他与筹资活动有关的先现金筹资活动产生的现金流出小计筹资活动产生的现金流量净额1250050四、现金及现金等价物净增加额9313148加：期初现金及现金等价物余额931五、期末现金及现金等价物余额9314079公司近两年正在实施金华工业园配套道路、通惠路二期、团结路工程等项

24、目建设，随着项目建设资金回笼，未来经营活动现金流将不断增加。近两年公司筹资活动现金流净额较大，主要是股东增加资本导致。投资活动现金流出较大，为公司项目建设及投资导致。公司现金流情况符合当前公司经营情况。说明：2013年经营性现金流中的销售商品、提供劳务收到的现金36万元与公司经营业务收入3万元，形成差异33万元，主要原因为公司当年预收厂房租赁费33万元所形成。2.7 借款人经营情况及未来发展前景恒升公司经过两年来的发展运作，公司聚集了优秀的技术人才，在资金筹措、投资建设、项目运营等方面都作出了一定的成绩，并积累了较为丰富的工作经验，什邡市政府对公司的发展也给予了大力的支持，不断为公司充实资本金

25、。从2015年开始，恒升公司在资产经营业务的基础上，正式启动了商业贸易业务、劳务服务业务和项目投资建设业务。预计收入规模当年达到1亿元。2016年，四项业务收入规模预计达到2.7亿元。2017年，公司三大业务模块，即资产经营、实体经营、资本运营全面规模化运营，预计收入规模达到5.1亿元，并进入稳步增长阶段。加之本项目实施后，未来十五年，每年还将给该公司新增收入2-3亿元。2.8 主要关联方情况恒升公司截至评估日，公司实际投资关联企业共2家，主要为投资关联。具体情况如下：1、什邡市嘉泰投资有限公司成立于2013年12月26日，法定代表人刘一麟，注册地址四川什邡经济开发区（北区），注册资本金151

26、00万元，实收资本15100万元，其中恒升公司出资50万元，占比0.33%。经营范围：对城市建设项目、工业园区建设项目的投资。截止目前公司资产总额为52774万元，负责总额为0万元，所有者权益52774万元，资产负责率为0%。2、德阳兴泰城镇建设投资中心成立于2013年12月24日，法定代表人谭清斌，注册地址什邡市经济开发区，注册资本金60010万元，实收资本60010万元，其中恒升公司出资7500万元，占比12.49%；经营范围：实业投资、项目投资、资产管理、企业管理咨询、投资咨询（除经纪）、商务咨询（以上咨询不得从事经纪）。截止目前公司资产总额为59743万元，负债总额为210万元，所有者

27、权益59533万元，资产负债率0.35%。第三章 项目建设内容与条件评估3.1 项目建设背景3.1.1区域背景什邡位于四川腹地成都平原，属德阳市代管省辖县级市，南距成都市主城区52余公里、东距德阳市区24公里，距双流国际机场1小时车程，处于成都1小时经济圈；广青公路纵贯南北，成青公路、川西环线横穿东西，成绵复线穿境而过，是四川省首批扩权强县试点县。“5.12汶川特大地震”给什邡市造成了较大的人员伤亡和财产损失，经济社会发展遭受重创。什邡市人民政府以科学发展观为指导思想，坚持以人为本、科学重建的方针，付出了艰苦的努力。经过7年的恢复重建，什邡市的经济迅猛发展，特别在近年来，什邡市政府按照中央城镇

28、化工作和四川省委、省政府新型城镇化工作会议精神，全市全面推进新型工业化和城镇化建设，经济社会实现较快发展，经济总量不断迈上新台阶，经济结构不断优化，人民生活水平得到较大提高，社会和谐稳定，进入了工业化城镇化“双加速”时期。为进一步贯彻实施中央城镇化工作和四川省委、省政府新型城镇化工作会议精神，统筹城乡基础设施建设，着力改善人居环境和破解城乡二元结构制约，做好主城区、社区、城乡改造，逐步实现城乡一体化，什邡市政府于2015年3月出台了什邡市城南片区整体城镇化建设项目实施方案。3.1.2政策背景德阳市城市总体规划（2008-2020）提出以德阳城区为中心，什邡城区、绵竹城区、广汉城区、中江城区、罗

29、江县城为副中心，构建半小时城镇圈。做强成德绵城镇发展主轴，形成成德绵城镇发展东轴和西轴，做宽做厚成德绵城镇发展带。并确定什邡市的城市职能定位为：省级历史文化名城，以食品、饮料、旅游、精细化工为主导的县域中心城市。什邡市市域村镇体系规划（2008-2020年）提出了全面落实科学发展观，坚持以人为本、尊重自然、统筹兼顾、科学重建。优先恢复灾区群众的基本生活条件和公共服务设施，尽快恢复生产条件，合理调整城镇和基础设施布局，逐步恢复人居环境，同时立足资源环境承载力，保障安全与生计，注重灾后恢复重建与统筹城乡、新农村建设相结合，从而构建布局合理、功能完善的村镇体系，以促进城乡协调发展。什邡市十二五国民经

30、济和社会发展规划纲要提出以统筹城乡发展为总揽，积极稳妥推进城镇化和新农村建设，促进城乡协调发展，形成村镇联动、城乡互动的城乡一体化发展格局。提高城镇综合承载能力, 引导农村人口向城镇转移,完善城镇建设管理体制。3.1.3产业背景近年来什邡市政府狠抓工业转型升级，安排专项资金支持企业发展，明日宇航跻身全省56个重大产业项目，华兴宇电子等4家企业迈入国家高新技术企业行列，什邡烟厂全年产值超百亿，蓝剑饮品增长势头强劲，宏达集团、蓥峰实业稳步发展。全市四川名牌产品达33个，居德阳第一；新增规摸以上企业26家，被确定为全省首批工业强县示范县（市）。同时加大农业扶持力度，整合涉农项目资金，新建高标准农田3

31、.5万亩，粮食生产实现六连增，建成2个现代农业示范窗口，新创3家省级重点农业龙头企业，新增15个农民合作组织，畜牧业产值占农业总产值比重达43%。促进服务业加快发展，旅游景区提档升级，钟鼎寺、红峡谷成为近郊游新热点，被评为全省十大区县旅游目的地，2014年旅游业总收入19亿元，增长15.5%。3.2 项目建设必要性3.2.1是推动新型城镇化的必由之路。什邡市城南片区整体城镇化建设项目，顺应国家加快推进特色城乡一体化的潮流，抓住了当前以工促农、以城带乡的重要发展机遇，是什邡市统筹城乡和区域发展、破解“三农”难题和城乡二元结构、促进城乡一体化发展的一个重要举措。通过本项目的实施，将大力改善区域内基

32、础设施缺乏和落后的局面，极大改善当地农民、居民的居住、生活、生产环境，促进当地城乡一体化水平的提升。3.2.2是更加完善灾后重建的迫切需要。“5.12汶川特大地震”给什邡市造成了较大的人员伤亡和财产损失，经济社会发展遭受重创。做为极重灾区之一的什邡市城镇化进程和经济社会发展速度受到严重打击与制约，在灾后重建中，什邡市经济虽然稳步回升，但发展速度大不如前，只有以产城一体发展为指导，加快城乡统筹步伐，城乡一体，集约高效新型城镇化发展格局，才能更加完善什邡市的灾后重建工作。3.2.3是推动农业人口市民化转移的需要。目前，项目区周边配套设施相对滞后，居民生活服务设施配套不足。本项目的建设将结合项目区实

33、际情况，以人的城镇化为核心，引导农业人口转移，有序推进农民市民化，稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，使地区农民共享现代化建设成果，缩小城乡差距、提升公共服务均等化水平。项目的实施，有利于维护城乡居民在拆迁安置、居住环境、社会保障、文化教育等方面的合法权益，让广大农民共享改革发展成果，有效推动当地农业人口市民化转移。3.3 项目建设内容评估本项目建设内容包括征地拆迁、安置房建设、公共建筑工程、配套工程、河道及生态环境整治工程5部分。根据可研，具体为：1、征地拆迁对项目区内的2211.74亩土地进行征收，对房屋、青苗、附着物进行拆迁补偿，涉及元石镇箭台村及回澜镇石羊村、回龙村等1426户（4

34、566人）农民，其中新建安置房安置569户（1806人），货币化安置857户（2760人）。同时，扣除新生、超龄、未失地农民，将拆迁农民4566人中的1922人依法登记为城镇居民，并纳入城镇社会保障体系。2、安置房在元石镇新建安置房，总用地面积61.45亩，规划总建筑面积74096.19平方米（其中：住宅建筑面积63559.12平方米，农民配套生活设施用房10343.66平方米，物管和其他公服用房193.41平方米），绿化面积14387.30平方米。3、公共建筑新建公共建筑包括妇幼保健院、幼儿园，总用地面积30.91亩，总建筑面积1.66万平方米。其中：妇幼保健院占地17729平方米，工程量1

35、3745平方米；幼儿园占地2880.51平方米，工程量2940平方米。4、配套工程配套工程包括新建道路共12.92公里，包括9条主干道，2条支路，总用地面积615.73亩；道路配套管网（线）109.26公里；独立管渠工程及其他配套，包括城西污水干管2.3公里，城南雨水干渠1.7公里。5、河道及生态环境整治工程河道及生态环境整治工程包括河道整治工程共9.99公里（其中：筏子河河道整治工程2.28公里，20支渠河道整治工程2.33公里，21支渠河道整治工程5.38公里）；雍湖生态环境工程总用地面积1067.42亩。3.4 项目运作模式评估2015年2月，什邡市人民政府办公室关于做好什邡市城南片区整

36、体城镇化建设项目有关事项的通知（什府办字201536号），决定由恒升公司作为什邡市城南片区整体城镇化建设项目的代建主体。2015年3月，什邡市人民政府与恒升公司签订委托代建协议，委托恒升公司作为项目代建方负责本项目建设、管理。根据上述文件及委托代建协议，本项目采用委托代建购买服务模式。什邡市人民政府作为委托方，委托恒升公司作为项目代建方负责本项目建设、管理。恒升公司负责办理各项建设许可、批准手续，自行投资、建设和管理。什邡市财政按照委托代建协议约定，逐年向恒升公司支付委托代建资金，且列入支付年度财政预算。支付时间从协议签订生效之日第1年起，至协议签订生效之日第15年末结束。3.5 建设条件评估

37、3.5.1项目建设行政许可落实情况3.5.1.1项目立项与可研许可情况2015年2月，什邡市人民政府办公室根据十七届政府第四十四次常务会会议纪要（第44期）的相关要求，制定了什邡市城南片区整体城镇化建设项目实施方案（什府办字201540号）。2015年3月，什邡市发展和改革局印发了关于同意什邡市城南片区整体城镇化建项目立项的批复（什发改投资201524号），同意本项目立项。2015年3月，北京中设泛华工程咨询有限公司（甲级资质）编制了什邡市城南片区整体城镇化建项目可行性研究报告。2015年3月，什邡市发展和改革局印发了关于什邡市城南片区整体城镇化建项目可行性研究报告的批复（什发改投资20153

38、3号），批准本项目可研，同意本项目建设。3.5.1.2项目用地审批手续2015年3月什邡市国土资源局下发了关于什邡市城南片区整体城镇化建项目用地预审意见的复函(什国土资函201515号)，明确本项目用地符合什邡市土地利用总体规划，同意本项目用地。依据本项目预审意见，项目建设前应依法办理建设用地报批手续，取得相应建设用地批准书或国有建设用地使用权证。项目建设用地批准书、用地使用权证尚未办理，可作为贷前条件落实。3.5.1.3建设用地规划许可、建设工程规划许可、建筑工程施工许可1、建设用地规划。2015年5月，什邡市住房和城乡规划局出具了建设用地规划许可证（地字第510682201510017号）

39、，明确本项目用地符合城乡规划要求。2、建设工程规划。2015年5月，什邡市住房和城乡规划局出具了建设工程规划许可证（建字第51068220150025号），明确本项目建设工程符合城乡规划要求。3、施工许可其他相关行政许可。由于新建工程未开工，工程招投标尚未开始，相关施工许可需在工程施工前分批办理。 3.5.1.4区域规划情况四川省人民政府批复的什邡土地利用总体规划（2006-2020年），四川省住建厅审查通过的什邡市城市总体规划（2001-2020年）。本项目用地预审意见和建设用地规划已明确证明项目符合什邡市土地利用总体规划（2006-2020年）和什邡市城市总体规划（2001-2020年）。

40、什邡市住房和城乡规划建设局2015年3月出具了关于什邡市城南片区整体城镇化建设项目相关问题的复函（什住建函201523号），明确本项目符合什邡市城市总体规划要求，同时符合建设用地控制标准。什邡市规划和建设局提供什邡城区控制性详细规划（2008-2020），本项目位于什邡市城南片区，符合该控制性详细规划的要求。3.5.1.5拆迁许可2015年3月2日什邡市人民政府办公室印发什邡市城南片区整体城镇化建设项目实施方案（什府办201540号），明确该项目拆迁范围、编制依据及相关补偿标准。3.5.1.6环境保护评估2015年3月，什邡市环境保护局出具了关于涉及什邡市城南片区整体城镇化建设项目环境影响审查

41、意见的函（什环审批201546号）同意本项目的建设。3.5.1.7项目用水、电落实及消防审查情况1、项目用水。什邡市供排水公司出具了关于什邡市城南片区整体城镇化建设项目生活、生产用水问题的复函，明确项目建设施工期间用水符合什邡市城市给排水规划设计要求，保证本项目实施期间用水的正常供给。2、项目用电。2015年4月，国网四川省电力公司什邡市供电分公司出具了关于什邡市城南片区整体城镇化建设项目电力供应的函，承诺该项目施工前，提前落实永久性供电线路，保障整个项目全负荷用电。3、消防条件。2015年4月，什邡市公安消防支队出具了关于对什邡市城南片区整体城镇化建设项目消防安全审查意见的函，同意本项目实施

42、，并根据项目具体进度，办理相关手续。3.5.2支农保障措施评估根据2015年3月政府会议纪要第44期十七届政府第三十二次常务会会议纪要确定的项目实施总体要求，2015年3月什邡市人民政府办公室编制了什邡市城南片区整体城镇化建设项目实施方案（什府办201540号），明确了本项目征迁范围、编制依据及相关补偿标准。本着兼顾搬迁农民的经济补偿、住房安置、社会保障等各个方面，确保农户在拆迁后有足够的生活保障。1、充分尊重农民意愿。地方政府和项目单位始终把尊重农民意愿，维护农民合法权益作为工作的出发点和落脚点，通过广泛征求民意、坚定农民信心和维护农民利益等工作，让群众提前知情、全程参与，确保了农民真正受益

43、。2、征地拆迁安置补偿措施。按照四川省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于调整征地补偿安置标准等有关问题的意见的通知（川办函200873号）、四川省人民政府关于同意德阳市征地青苗和地上附着物补偿标准的批复（川府函2012123号）和什邡市城南片区整体城镇化建设项目实施方案（什府办201540号）文件标准进行补偿。3、农民就业转化措施。积极支持失地农民创办经济实体从事第二、三产业的，可享受城区下岗职工再就业的优惠政策。组织被拆迁农民进行职业培训，安置部分经培训的拆迁农户从事政府公益公共设施养护管理工作。4、农民生活保障。为了保证失地农民的生活水平，使被征地农民“失地不失业，失地不失利”，当地政府通

44、过多种措施积极促进征迁农民就业转化。被征地农民可享受基本生活保障制度；安置农民的子女按照相关规定在就近施教区各类学校入学，享受当地居民的同等待遇。3.5.3其他建设条件3.5.3.1地理、地质条件什邡市位于四川心腹地带成都平原西北边缘，境域跨东西宽9.5-22公里，南北长65.5公里，两端大，中腰小，狭长呈玉如意状。全市幅员面积863平方公里，其中平坝356平方公里，浅丘11平方公里，山区496平方公里：地势西北高东南低，依次为高山、中山、低山、丘陵、平坝。坝丘区海拔500-750米，山区海拔750-4989米，市域海拔极差达4489米。什邡市的水源主要由石亭江来水、湔江、鸭子河过境水，都江堰

45、的人民渠、红岩渠引水，以及辖区内的地下水组成。水网分布较为发达，为自流灌溉区，故农业较为发达。 3.5.3.2气候条件什邡市地处成都平原西北边缘，属亚热带温热季风气候区，气温自东南向西北随地势升高而逐渐降低。区内多年极端最高气温35.9，极端最低气温-5.3。年降水量5201220mm，降水量自西北向东南逐渐减少，具有冬春两季雨量少、夏秋两季暴雨频繁的降雨特征。3.5.3.3交通条件全市初步形成以市区为中心，以成绵高速（复线）、广青路公路、川西环线、成青公路为骨架，向各镇辐射的公路网络。全市现在公路里程已达到874公里。公路密度为101公里/百平方公里，同时在建的成兰铁路和规划中的成都第三绕城

46、为什邡的交通提供了更加便利的交通环境。 3.5.3.4施工条件本项目建设区域范围内水、电、通讯、道路等设施均较为完善，项目建设所需建筑材料均可从市场购得且运输较为方便，总体上施工条件较好。3.6 建设用地评估1、土地利用现状本项目征地面积2211.74亩，按用地性质现状划分，其中农用地1921.46亩，集体建设用地273.87亩，未利用地16.41亩。本项目征收的2211.74亩土地，已于2008年全部获得了四川省人民政府的用地指标批文，按照国家土地时效的要求，什邡市国土资源局出具的关于什邡市城南片区整体城镇化建设项目的用地批文时效情况说明以上文件时效问题什邡市国土局对此进行了说明：什邡市自取

47、得批文以来，根据当地土地收储计划逐步实施了地块的收储整理，因此批文尚未失效。表3-1 建设用地批复文件序号批文批文地址涉及农户（人）批文面积（公顷）项目涉及面积（公顷）批文时间1四川省人民政府关于什邡市2008年第十六批城市建设用地的批复（川府土2008849号）什邡市回澜镇村委会及5、10、15、17组；雀柱村5组；回龙村12组。41039.932136.31292008/12/302四川省人民政府关于什邡市2008年第十七批城市建设用地的批复（川府土2008773号）什邡市元石镇箭台村14、15、17组；回澜镇石羊村18组；雀柱村4、5组67941.509314.47572008/12/3

48、03四川省人民政府关于什邡市2008年第十八批城市建设用地的批复（川府土20081031号）元石镇南桥村2组；箭台村村委会及12、14、15、16、17组49342.874334.80132008/12/314四川省人民政府关于什邡市2008年第十九批城市建设用地的批复（川府土20081352号）元石镇箭台村3、4、11、12、13、15、18组；回澜镇石羊村18组41144.43838.33212008/12/315四川省人民政府关于什邡市2008年第二十批城市建设用地的批复（川府土20081286号）元石镇城西社区9、10组；箭台村1、2、11、12组55941.66923.5271200

49、8/12/31合计合计（公顷）210.4227147.4491合计（亩）25523156.342211.742、土地规划用途本项目建设共涉及土地面积为3672.85亩，项目区用地符合什邡中心城区土地利用总体规划（2006-2020年）、什邡市城市总体规划（2000-2020年）和什邡市城市建设控制性详细规划。规划用途见下表：表3-2 项目区规划土地用途统计表 序号名称面积（亩）备注1商住用地12002绿化用地404.73行政办公用地292.644居住61.45安置房用地用地5公用与公共服务用地30.91幼儿园、妇幼保健院工程用地6道路用地615.73新建道路工程用地7河道及生态环境治理1067

50、.42河道及生态环境整治工程用地合计3672.853、用地审批手续2015年3月25日，什邡市国土资源局关于什邡市城南片区整体城镇化建设项目用地预审意见的复函（什国土资函201515号），同意该项目通过用地预审，明确该项目建设用地符合国家供地政策和什邡中心城区土地利用总体规划（2006-2020年）。本项目新建安置房用地面积61.45亩，新建公共建筑包括妇幼保健院、第五幼儿园，总用地面积30.91亩，新建道路用地面积615.73亩（其中涉及314.4亩在征地拆迁区域修建），河道及生态环境整治工程用地面积1067.42亩。表3-3 项目建设用地现状 单位：亩项目名称用地面积用地现状备注国有建设用

51、地集体建设用地农用地未利用地新建安置房新建安置房61.4561.45存量国有建设用地小计61.4561.45新建公共建筑妇幼保健院26.5926.59存量国有建设用地第五幼儿园4.324.32小计30.9130.91新建道路新建道路615.73301.3338.45272.962.99其中集体建设用地38.45亩；农用地272.96亩；未利用地2.99亩，与征地拆迁区域重叠，用地批复见表3-2小计615.73301.3338.45272.962.99河道及生态环境整治工程河道整治513.34513.34存量国有建设用地雍湖生态环境工程554.08554.08小计1067.421067.42总计

52、1775.511461.1138.45272.962.993.7 项目建设进展情况截至评估日，本项目可研批复、环评批复、用地预审、建设用地规划、建设工程规划及符合规划证明文件等前期行政审批手续已基本齐全，工程尚未开工，资金尚未投入。依据可研，本项目建设期3年（2015年8月-2018年7月），目前正在进行前期准备工作，预计2015年8月正式开工建设。第四章 项目投资估算与融资计划评估4.1 总投资估算根据可研，本项目总投资296226.07万元，其中：征地拆迁补偿80424.26万元，工程建设费169770.32万元，工程建设其他费用12764.53万元，预备费用13147.96万元，建设期利

53、息20119.00万元。经评估，本项目总投资292145.07万元。其中：征地拆迁80424.26万元；工程建设费用169770.32万元（主要为元石镇安置房建设14862.03万元、公共基础设施建设4268.18万元、市政道路及配套设施建设78542万元、河道及生态环境治理建设72098.11万元）；工程建设其他费用12764.53万元（主要包括项目的评估、咨询、勘测等费用）；预备费用13147.96万元；建设期利息按最新人民银行五年以上贷款基准利息上浮10%执行，计算建设期利息为16038万元，较可研减少了4081万元，主要原因：一是由于什邡市财政调整增加本项目资本金20000万元，导致贷

54、款额度相应调减；二是人民银行于2015年6月28日下调了贷款基准利率。表4-1 总投资估算表 单位：万元序号项 目可研金额评估金额调整金额调整原因一静态投资276107.07 276107.07 1征地拆迁补偿80424.2680424.261-1征地补偿14840.77 14840.77 1-2拆迁补偿65583.49 65583.49 2工程费169770.32169770.322-1安置房建设14862.0314862.032-2公共基础设施建设4268.184268.182-3市政道路及配套设施建设78542.0078542.002-4河道及生态环境治理建设72098.1172098.

55、113工程建设其他费用12764.53 12764.53 3-1建设项目前期工作咨询费159.50 159.50 3-2可研报告评审费22.75 22.75 3-3工程勘测涉及费5697.55 5697.55 3-4施工图审查费370.26 370.26 3-5建设单位管理费 822.54 822.54 3-6工程建设监理费 2398.08 2398.08 3-7环境影响评价费57.00 57.00 3-8工程保险费509.30 509.30 3-9竣工结算审核594.20 594.20 3-10招标代理费 87.03 87.03 3-11工程量清单编制费458.37 458.37 3-12劳动安全卫生评审费169.77 169.77 3-13场地准备及临时设施费848.85 848.85 3-14