房地产成本管理

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1、房地产本钱管理房地产本钱管理是指房地产工程的本钱管理，本钱管理一一是工程管理的一个子集，包括用以保证在批准的预算内完成工程所需要的过程，由资源方案编制、本钱估算、本钱预算、本钱控制所构成。、资源方案编制它的输入是；工作分解构造、历史信息、范围说明、资源库描述、组织方针、活动历时估算。工作分解构造WBS丨：工程的阶段可提交的一个或几个可交付成果，这个成果有质量特性和 数量特性，如可行性研究报告是可行性研究阶段的一个可交付成果，这个成果的质量特性是报告的格式要符合房地产开发 工程政府审查的格式要求， 所含盖的内容与政府要求的内容一致，报告的相关资料、数据是调查得来的、真实的而非杜撰的，资料、数据分

2、析的方法是科学的、合理的，得岀的结论 是经定性、定量分析的有说服力的，结论对后续工作如工程筹划、定位有指导性意义，是真正的可行性研究报告而非可批性研究报告， 数量特性是一份；再如地勘报告是地质勘察阶段的一个可交付成果， 这个成果也有质量特性和数量特征，它的质量特征是在勘察报告中要准确地描述拟开发地快的地质状 态覆盖土厚度、岩层走向及相应力学特征，它的数量特征是钻孔深度和总进尺米，抵抗报告 得岀的结论必须能指导后续的施工图构造设计。工作分解构造WBS就类似于我们经常遇到的分局部项工程及统计相关工程量。只不过我们未将质量特性在统计工程量时考虑这一要素，而是别离在施工组织设计的质量专题里。历史信息：

3、开发商从已开发的工程中总结岀来的经历和教训文档化的、从别的开发商或别的 工程得到的相关信息、工程团队人员的相关知识由于受主观影响，不是很可靠。范围说明：拟开发工程的工程论证、拟开发工程的产品业态、规模、工程目标质量、进度、 本钱、范围管理等。资源库描述：能为本工程提供咨询效劳的可行性研究单位、开发产品的筹划单位。工程所在地的 资源状况，当地的地材水泥、砂石、钢材等储量、运距、单价、质量状况，能承当本工程的施工队伍 状况、施工机械状况等。组织方针：开发商对拟开发工程在可行性研究、工程筹划、营销等是自己组织实施还是委托给具有相应资格的咨询效劳部单位；在建立实施过程中是自建还是承包给相应资质的承包商

4、；在材料供给上是采取甲供料还是乙供等。活动历时估算：完成可交付成果所需要的时间，如可行性研究需2个月，产品筹划需3个月、地质勘察需2个月和相应完成时段等。上述这些都属于本钱管理中资源方案编制的输入。怎样才能由上述输入变为输出呢？现代工程管理提岀了相应的解决方法，其方法是：组织相应专家确定，也就是我们在方案经济时代所采取的工料 分析，分析岀开发工程每一阶段所需用的人工、材料和机械设备。同时要考虑备选方案以保证供给。资源方案编制的输岀：资源需求方案资源需求方案这实际上就是我们在20多年前在承接新工程后，在新工程开场时，方案处或科提岀的三大方案即材料需用方案、劳动力包括脑力劳动者需用 方案、机械设备

5、需用方案。只不过当时作岀的方案与工程的其他目标没有挂钩，这就形成了内部沟通 不畅。而现代工程管理主张从工程一开场就将工程团队所有资源进展整合，在提材料需求方案时，就 将质量目标、进度目标和工程产品目标贯穿其中，这就为实现目标创造了条件。本钱估算它的输入是：工作分解构造WBS、资源需求、资源单价、活动历时估算、帐目表。资源需求：就是资源方案编制的输岀，包括人力、材料、设备三大需求，关键的是这三大需求要 与工作分解构造可交付成果相对应。资源单价：就是工程开发所需各种资源的当地单位价格。如钢材X元/吨，人工X元/天，可行性研究报告XX万元/个，等。活动历时估算：完成一项可交付成果需要有哪些活动，每项

6、活动历时是多长。要专门按可交付成 果进展活动定义、活动排序、活动历时估算。帐目表：对帐目本钱进展分类如人工、日常用品、材料监控的任何编码系统。它基于开发商 的会计科目表。有了上述根本资料，根据房地产开发工程所处的不同阶段，分别使用不同的方法进展估算。如工 程在可行性研究阶段，那么采用类似估算法；在规划方案设计阶段、筹划定位阶段那么采用参数模型 法；在施工图阶段那么采用字下而上估算法。由于估算所处的阶段不同，所用的方法不同，估算有不 同的精度和不同的时间消耗。这根据工程进展的需要所决定。根据上述估算结果，可以得出本钱管理方案、详细依据、本钱估算本钱管理方案：房地产开发工程从可行性阶段的 -工程筹

7、划定位-规划方案设计-施工图设计- 工程建立-工程验收等几个阶段，其工程定义是一个渐进明细的过程，因此开发工程的整个本钱也是不断接近实际本钱的过程，本钱管理方案就是房地产开发工程在工程的各个生命周期管理本钱的变 化。详细依据：在作开发工程估算时所用的假设和假定，假设和假定的理解就是我们传统的编制工程预算、进度方案经常写的编制说明或编制依据。本钱估算：完成开发工程诸活动需要资源可能本钱的定量估算。随着工程定义的不断明细、 在市场经济条件下资源价格的变化，其估算是一个动态的。三、本钱预算本钱预算的输入是：本钱估算、工作分解构造 WBS、工程进度方案。本钱估算：前面已作介绍。工作分解构造WBS丨：房

8、地产开发工程各阶段可交付成果，这里所用的WBS与估算所用的WBS是一致的。这里需要强调的是，不管估算还是预算，开发工程各阶段可交付成果的本质是一致 的，并不因为工程在其生命周期中所处的阶段不同，其成果在不断变化。在现实的房地产开发工程中，这种情况屡屡发生，如在可行性研究中，定义某地块做中档住宅开发，在筹划定位阶段定义为传统风 格高档别墅，在规划方案设计时又作成异域风情特色的社区。本人并不认为这种不断改变可交付成果是一种进步，实际上是一种瞎折腾。造成这种情况是开发商寻找作可行性研究的人不合格、或开发商 组织前期工作的人水平太低自己心中无数。像这种不断变换工程可交付成果，本钱就无法预算。工程进度方

9、案：按开发工程的开发节奏，按可交付成果的时间节点编制出来的进度方案安排。根据上述输入，再利用本钱估算的类比法、参数模型法、自下而上估算法和计算机模型等工具和 技术编制本钱预算。本钱预算：就是将本钱估算分配在各项工作上，它同时与进度方案相匹配，从而形成形成本钱基准方案。本钱基准方案通过一定的程序批准，如有变更必须通过本钱变更控制系统进展间歇式的变更。 这就保证了本钱基准方案的严肃性。以此基准方案对后来开发工程在实施过程中的实际本钱和方案本钱进展比拟，从而可以检测工程的本钱绩效和进度绩效。四、本钱控制它的输入是：本钱基准方案、绩效报告、变更申请、本钱管理方案。绩效报告：开发工程在实际进展开发运作过

10、程中，随时掌握的实际情况而编写的状态报告、进度 报告和开展趋势。变更申请：导致工程本钱变化的因素很多，开发范围发生变更增大或缩小，必须引起本钱的 变化；时间的巨大调整，会引起本钱的变化；工程出现重大事故会引起本钱的变化；关键人员调整会 引起本钱变化等。这些本钱变化必须通过一定程序对工程估算和工程预算进展调整。本钱的变化必须通过书面形式来完成。对上述引起本钱变化，首先必须通过一定的程序对变更申请进展处理，核实变更的合理性，核实 的过程就是绩效测量。测量结果确实需要变更，那么还要重新补充编制本钱估算，其编制的方法可以 按常规计算或用计算机辅助工具。经过上述过程，我们会得出修订后的本钱估算和更新的预

11、算。在开发工程执行过程中，根据已花 费的实际本钱，根据工程的绩效报告，可以预测工程到完成终究需要多少本钱，这样作岀开发工程的 完工估算。在工程实施过程中，对发生本钱变更的原因要深入分析，不能被动的变更本钱，根据工程的实际 情况和企业本身的财务状况，要主动的采取纠正措施，或调整范围或改变资源条件或重新协调进度、 本钱、质量的三者关系。房地产本钱的组成1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金， 土地征用费或拆迁安置补偿费。 房地产开发企业取得土地方式有 三种：协议岀让，招标岀让，拍卖岀让。目前根本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策 趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地

12、的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占 20%，并有进一步上升的趋势。2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及三通一平等土地开发费用。他在整个本钱构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程， 设备及安装工程费用等，又被称为房屋建 筑安装造价。他在整个本钱构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个本钱的40%左右。4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含根底设施和公共配套设施建立费两局部。根底设施建立费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建立费用。

13、公公配套设施建立费用指在建立用地内建立的为居民 提供配套效劳的各种非营利性的公用设施如学校，幼儿园，医院，派岀所等和各种营利性的配套 设施如粮店，菜市场等商业网点等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室， 自行车棚等室外工程。在房地产开发本钱构成中， 该工程所占比例较大，我国一般在20%30%左右。5、管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个本钱构成所占比例很小， 一般不会超过2%。6、贷款利息房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开

14、发经营过程中通过 借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发本钱一个重要组成局部。但它的大小与所开发工程的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占本钱构成比例相对不稳定。7、税费税费包含两局部：一局部是税收，与房地产开发建立有关的税收包括房产税，城镇土地使用税， 耕地占有税，土地增值税，两税一费营业税，城市维护建立税和教育费附加，契税，企业所得税， 印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一局部是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主 管部门向房地产开发企业收取的费用， 工程繁多且不标准。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费， 大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前

15、房地产开发本钱构成中所占比 例较大，一般在15%25%左右。8、其他费用其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等， 在本钱构成中一般不会超过 10%。本钱管理系统期以来，房地产企业因为行业的高利润，一般都不是十分的关注本钱管理，在当前地产新政的形势下， 由于政府行为日益标准、市场竞争加剧，加强本钱控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的 必修课。要加强本钱管理，必须建立起系统的本钱管理系统，对于房地产企业，本钱管理系统应包含三个 层面的内容，最根底的是本钱管理的流程与制度体系，其次是每一个阶段的控制要点和知识积累，第 三个层面是从公司的战略角度优化本钱

16、构造。本钱管理的流程与制度体系包括目标本钱管理体系、动态本钱管理体系、本钱后评估体系以及责任本钱体系，分别从事前、事中、事后反应以及责任与鼓励机制方面进展管理。本钱控制要点和本钱 数据的积累那么是建立在一定的流程标准根底之上的对开发过程的每个环节的本钱控制的知识与经 历的传承，从战略角度所进展的本钱优化那么往往是伴随着公司的重大战略措施，如根据客户细分而进展的产品标准化、战略采购等。从管理的层次而言，建立起根本的本钱管理流程是最根底的管理工 作。一、目标本钱管理体系所谓目标本钱是指在不同阶段根据现有信息所制订的工程开发本钱方案，目标本钱是工程在开发过程中本钱控制的依据之一，也是编制本钱责任考核

17、指标的根底文件。由于房地产企业自身的特点， 地产企业很难像工业企业那样把本钱定额做得很细，但是房地产工程本钱管理要实现主动控制，就要做到 算了以后再做，而不是 做完后再算，要实现这个目标， 我们就要对房地产工程本钱目标进展测算，做到花钱明明白白。事实上，如果有好的方法和本钱数据 的积累，建立目标本钱的并不难。在实际操作中，目标本钱按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原那么上，每一个版本 的制订都是在上一版本的指导下进展的。在可研阶段要进展本钱的估算，这个时候主要是对投资的可 行性进展估算，然后随着方案的不断深化，目标本钱开场逐渐的准备和细化，到主体工程施工图预算 确定后形成最后定稿的版本

18、。从流程上讲，建立目标本钱首先应该根据工程的设计特点、选材用料标准、财务利润要求和类似 楼盘的本钱经历，测算工程的单方建筑安装本钱。然后根据工程特点和公司拟分包思路，明确各分包 工程承包范围及其相互搭接关系， 将单方建筑安装本钱分解到各分包工程上， 测算各分包工程的单位 本钱，检讨是否与选材用料标准吻合，如不吻合，调整有关要求或标准，重复上述步骤。这个过程关键是目标本钱的市场化， 由于市场是经常发生变化的， 因此在制订目标本钱时除了要 参照历史数据外，很重要一点是要随时了解市场，同时本钱的测算一定要与工程的定位档次相匹配。由于在规划设计阶段已经决定了绝大局部的工程本钱，因此应把此阶段应该作为本

19、钱管理的重点。二、责任本钱管理体系目标本钱制订以后一定要将本钱逐项分解到部门，并建立控制的标准。在制订目标时，要按细项列出清单并划分责任部门，通常建造本钱按发生程序划分责任部门，建 造本钱以外按本钱工程划分责任范围。对多个部门承当责任的可以按权重进展分解。从工程本钱的构成看，一般包括土地本钱、前期费用、工程本钱、营销本钱、管理费用和财务本 钱，每一个子项均可以找到责任部门。目标本钱分解后还需要建立控制的标准，分解后的本钱责任必须纳入绩效考核的范畴。三、动态本钱管理体系由于市场是千变万化的，而且开发过程中有很多不可预见的因素，因此，必须对整个本钱进展过 程上的动态管理， 而要进展有效的动态管理，

20、 必须建立详细的和可操作的动态本钱信息系统以及保持 动态的监控。首先必须在各部门建立起动态本钱台帐， 确保各部门发生的本钱能及时反映出来， 这是动态本钱 管理的根底。其次要确保所有的变更能够得到及时的管理，包括设计变更、签证管理和顾客的变更，因此必须 建立起完善的设计变更流程和签证管理流程， 变更与签证前的审核是动态本钱控制的根本手段， 变更 与签证流程的严格执行是根本的保障还必须在各阶段对动态本钱进展分析和总结， 必要时及时调整目标本钱管理体系， 真实反映本钱 控制现状。四、工程后评估体系提高本钱预测的准确性是本钱管理的难点之一， 方法之一是通过后评估来改良， 同时可以提高本 钱管理的有效性

21、， 因此在工程工程竣工并在结算完成后要进展工程的后评估， 主要从以下几方面评价：l 比拟工程结算本钱与可行性研究时的预测本钱差异评价投资估算、工程本钱预测的准确、合 理性l 比照工程结算与 ?目标本钱指导书 ? 的本钱差异评价本钱管理工作的有效性l 分析各期 ? 工程动态本钱分析报告 ? 评价工程本钱管理的科学合理性l 分析工程承包范围变化，工程量变化等确认设计变更、现场签证等对本钱的影响l 考察工程交付使用一定时期内， 主要工程材料的使用效果和耐用程度 评价材料本钱的合理性 以上四个体系是本钱管理系统的根底管理框架， 要完善房地产的本钱管理， 必须先从建立上 述根底管理体系开场，逐步积累本钱控制的经历和完善本钱信息数据库，从而有效的控制本钱。