湖南瑞地投资置业有限责任公司项目计划书_132页

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1、项 目计划书 湖南瑞地投资置业有限责任公司目 录第一章 总 论11.1 项目背景11.1.1 项目名称及项目地址11.1.2 项目承办单位11.1.3 项目11.1.4项目提出的理由11.2 项目概况21.2.1 建设地点21.2.2 项目建设规模与目标21.2.3 建设期限21.2.4 项目经济效益21.2.5 项目社会效益31.3主要经济技术指标31.4可行性研究范围与编制的依据41.5 结论与建议5第二章 项目选址82.1 场址选择8 2.2 区域位置的经济特点82.2.1房地产版图将延展膨胀92.2.2产业促进经济飞跃带动城市扩张102.2.3构建城市大格局是经济增长的重要载体122.

2、3 公共设施条件142.4 地理及气象条件14第三章 市场分析与预测173.1 2009年上半年珠海楼市研究173.2 2009年7月珠海楼市在售楼盘价格一览表693.3 珠海市9月份商品房销售量价齐升，创本年峰值743.4 2009年10月珠海楼市在售楼盘价格一览表76第四章 工程技术方案854.1 指导思想及原则854.1.1 指导思想854.1.2 设计原则854.2 总平面布置854.3 建筑方案864.4 结构方案864.4.1 地震设防的依据及等级864.4.2 荷载874.5 供电设计874.5.1 负荷计算及变压器容量的选择874.5.2 供电884.6 给排水设计894.6.

3、1 给水894.6.2 排水系统894.6.3 雨水系统894.7 弱电工程894.7.1电话通讯系统894.7.2有线电视系统904.7.3火灾自动报警及消火联动控制系统904.7.4宽带网络系统914.7.5 视频监控系统914.7.6 地下车库管理系统92第五章 环境保护与节能935.1 环境保护935.1.1 建设地点环境现状935.1.2施工中的环境保护935.1.3主要污染源935.2 节能94第六章 消 防956.1 建筑消防措施956.2 消防给水措施956.3 电气消防措施95第七章 项目招投标977.1 招标范围977.2 招标组织形式977.3 招标方式97第八章 实施进

4、度与营销988.1 实施进度988.2 营销战略988.2.1 建立项目整体形象988.2.2“卖点”分析988.2.3 营销推广策略99第九章 组织管理与运行机制103第十章 投资估算与资金筹措10410.1 估算范围及依据10410.1.1 估算范围10410.1.2 估算依据10410.2 投资估算104第十一章 销售收入预测与总成本费用估算10611.1 市场比较案例分析10611.1.1 项目周边情况：10611.1.2 房产项目调查10611.1.3 市场调查结果分析：10811.2 销售收入结果分析及预测：108第十二章 财务评价11212.1 财务盈利能力分析11212.1.1

5、 收入、成本、税金分析11212.1.3 主要经济指标分析11412.2 不确定性分析11512.2.1 盈亏平衡分析11512.2.2 敏感性分析115第十三章 风险因素分析与防范策略11713.1 风险因素分析11713.1.1 经营风险11713.1.2 行业风险11913.1.3 市场风险11913.1.4 政策风险11913.2 风险防范策略12013.2.1 经营风险对策12013.2.2 行业风险对策12313.2.3 市场风险对策12413.2.4 政策风险对策125第十四章 结论126第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称及项目地址项目名称：瑞地香园项目地址：珠海

6、市香洲区拱北夏湾港昌路、港三路和昌平路的交汇处。 项目性质：商住综合开发1.1.2 项目承办单位项目开发商湖南瑞地投资置业有限责任公司成立于2005年5月19日，注册资本1000万元，法定代表人：杨炳坤（董事长），高级经济师。总经理：祖小龙，高级经济师，有十多年房地产从业经验。1.1.3 项目本项目拟总建筑面积98465平方米，总建设用地面积26155平方米,其中：地上建筑面积78465平方米,地下建筑面积20000平方米。1.1.4项目提出的理由随着珠江三角洲地区改革发展规划纲要，横琴总体发展规划进一步实施，珠海明年将迎来横琴新区开发，高栏港经济区，高新区建设和海洋工程装备，玉柴机器等重大项

7、目建设，特别是港、珠、澳跨海大桥及广珠轻轨的动工将珠海融入粤、港、澳城市群以及国务院批准横琴岛成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后的第三个国家级新区，珠海必将迎来新一轮的开发高潮。这些都将为珠海市经济社会发展注入强劲动力，明年投资拉动经济增长的作用将更为明显。一大批项目的相继开工或投产，是明年珠海市经济发展升温的重要动力。以上这些因素对经济复苏形成了有力支撑，使未来珠海市经济运行总体环境将进一步改善，经济增长的内生动力将进一步增强，这也必将大大刺激房地产市场的发展。预计2010房地产投资、施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积等仍然会保持一定的增幅，特别是房屋竣工面积会有较大的增长。市场供应

8、充足，住宅比例有所增加，商业营业用房、办公写字楼比例下降。随着政府住房保障体系逐步完善，住宅供应结构进一步趋于合理，中小户型、中低价格住宅上市量会有较大幅度的增加。夏湾地处城市中心区，城市建设相当成熟，能开发的土地非常稀缺，只有少量旧居民区和工业厂房可提供改造，且分布零散，难成规模。该项目是目前主城区中为数不多的具一定规模的项目，周边少有竞争对手。由于周边公共配套设施完备，东面紧临规划中的生态公园，距轻轨拱北站仅1000米，具有得天独厚的区位优势。1.2 项目概况1.2.1 建设地点项目的建设地点：拱北夏湾港昌路、港三路、昌平路交汇处1.2.2 项目建设规模与目标规划占地26155平方米，总建

9、筑面积984652平方米，其中：住宅66696平方米,商铺11769平方米，地下建筑面积20000平方米。1.2.3 建设期限建设期3年，从2010年2013年。1.2.4 项目经济效益项目建成后，预计价值为117004万元，其中：出售住宅收入为66696万元，地下车库收入15000万元，门面收入35309万元，项目可实现销售利润58122.17万元，税后净利48262.34万元。1.2.5 项目社会效益（1）项目可提供66696平方米住宅,共700套，商业服务面积11769平方米，满足消费者需求；（2）增加58882万元投资，促进国民经济增长；（3）带动相关产业发展，直接、间接带动建材、冶金

10、、机械等60多个部门和行业发展，每增加投入1亿元带动相关产业增加1.479亿元的投入；（4）房地产属劳动密集型行业，可吸纳大量劳动力，可提供近300个劳动岗位，对缓解现阶段的社会就业矛盾起到一定作用。（5）创税9904.83万元。1.3主要经济技术指标主要经济技术指标 序号 项目 指标名称 单位 1 总用地面积 26155 2 净用地面积 26155 3 总建筑面积（3=13+20000） 98465 4 地下 负一层建筑面积 20000 5 地上 住宅建筑面积 66696 6 商业建筑面积 11769 7 小计 78465 8 容积率 3 9 建筑密度 25 10 绿地率 40 11 住宅套

11、数 700套12 机动车车位 600 辆 13 总投资 56899.21 万元 14 建设总工期 3 年 15 营业税金及附加 6349.83万元 16 销售利润 58122.17 万元 17 所得税 3510 万元 18 税后利润 48262.34 万元 19 全部投资(税前):财务净现值FNPV(年1C=12%) 58122.17 万元 20 财务内部收益率FIRR(%,年) 33.9% 21 静态投资回收期(年) 1.15 年 22 动态投资回收期(年) 1.12 23 全部投资(税后):财务净现值FNPV(年1C=12%) 48262 万元 24 财务内部收益率FIRR(%,年) 28

12、.16% 25 静态投资回收期(年) 1.24 年 1.4可行性研究范围与编制的依据本报告研究范围主要包括市场分析、选址、建设条件、工程初步设计、投资估算及资金筹措、经济效益等方面的内容。研究依据是根据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：1、中华人民共和国土地法2、中华人民共和国城市规划法3、中华人民共和国城市管理法4、中华人民共和国环境保护法5、建设部建标2000205号房地产开发项目经济评价方法6、国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）；7、工业与民用建筑可行性研究深度要求；8、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；9、广东省珠江三角洲地区

13、改革发展规划纲要；10、珠海市城市规划技术标准与准则；11、珠海市城市总体规划2001-2020；12、珠海市城市规划条例； 13、珠海市统计局、房产局等政府部门发布的数据；14、建设单位提供的其它有关资料。1.5 结论与建议（一）该项目具备良好的社会效益该项目是一个能够提供大面积的公共设施和与之相应的就业机会外，同时面向珠海市所有进驻企业以及广大市民、港澳人士和全国各地投资者,建成后可提供将近66696平方米不同套型的住宅，其中：90平方米以上209 套，占总面积的29.9 %；90平方米以下住宅面积491套,占总面积的70.1 %。对改善人居环境,繁荣地段经济具有良好的社会效益。（二）项目

14、具备良好的建设条件该项目建设规划符合珠海市总体规划和珠海市控规要求，拟建场地水、电、路基础设施齐备，具有良好的建设条件。项目建设场地周围环境良好，建成后生活污水、生活垃圾居住区内有相应设施妥善处理，对环境无不良影响。（三）项目开发建成后，盈利能力强，各项财务指标良好。该项目在开发经营期内，预计实现销售收入117004万元，开发利润总额58122.17万元，税后净利润为48262.34万元。其中：全部投资利润率101.74%。项目累计净现金流量48262万元，现金流量大；静态投资回收期1.15年，投资回收快；财务内部收益率33.9%，资产变现能力强。（四）项目开发商操盘能力强，有很强的风险管理能

15、力，项目风险较小且可控。（五）项目顺应了珠海市的经济发展形式。中央重点扶持、政府投资3000亿，相当于珠海特区30年来的投资总额。广珠铁路、轻轨、深中大桥、港珠澳大桥、京港澳高速、情侣路扩建、海滨文化休闲中心逐步成型根据规划，随着城市五大主轴的建设完成，珠海将加入香港、澳门、珠三角最强的城市群阵容，共享城市发展的美好前景及繁荣成果，连城效应，必将使珠海崛起为南中国核心城市。横琴岛、高栏港、航空港，核心城市成就世界湾区。高栏港的两个5万吨级的集装箱码头终将落实，大力推进珠海物流货运、工业产为发展。同时高栏港也将从喂给港向干线港转变，继香港、澳门之后，珠海成为“一国两制”的交汇点，“内外辐射”的结

16、合部，横琴岛已成为继上海浦东新区、天津滨海新区之后的第三个国家级新区。这些因素都将强力推动珠海的房地产的发展。珠海市房地产市场潜力巨大。项目投资规模与企业实力配比适中，融资需求结构适当，收益稳定可靠，投资回收期短，项目风险较小。开发商资金压力大大减轻，操盘能力进一步加强。（六）该项目拥有优越的地理与自然环境，建设条件齐备，社会和经济效益良好，项目风险论证全面、准备充分，项目的开发与国务院国颁发200318号关于促进房地产市场持续健康发展的通知的文件精神是一致的，其总体方向符合政策导向。通过对市场需求、工程方案以及财务效益等方面的分析，项目是可行的。 第二章 项目选址2.1 场址选择本项目选址于

17、港昌路、港三路和昌平路交汇处。该址位于珠海市夏湾，北临昌平路、港三路，南接港昌路。2.2 区域位置的经济特点在北京举行的2009中国特色魅力城市200强高峰论坛上，公布了一份“共和国六十年中最具投资潜力城市”的名单。在排名前十位的城市中（排名前十的城市分别是：北京，上海，天津，重庆，香港，台北，高雄，深圳，广州，珠海），珠三角地区就有深圳、广州、珠海上榜，在国内三大经济圈中数量最多。大珠三角已成为目前中国最具投资潜力的地区之一。如果说国家发改委确定珠江口西岸核心城市的定位为珠海谋划了新一轮发展蓝图，那么两年投3000亿元启动66个重点项目为核心城市的发展注入了澎湃动力源，也宣告了珠海迎接核心定

18、位的雄心和志向。总投资3000多亿元超过珠海建立特区近30年来的投资总和，意味着珠海在投资引擎作用下将进入的超速增长时代。3000亿元主要投向交通、产业、城市三大格局。交通基建拓展了城市触角，促成经济的融合与发展，也改提升了房地产发展半径与市场；产业结构的培育，更是直接提振经济结构，扩大了房地产市场载体；城市格局的变化，直接带动了房地产的发展。毫无疑问，珠江口西岸核心城市定位和6000亿元投资，改变的不只是经济指标，而是城市的整体发展，房地产正是城市格局的直接体现和得益者。那么珠海房地产将何去何从呢？2.2.1房地产版图将延展膨胀区域的末梢，交通瓶颈一直是珠海发展的最大掣肘。珠三角核心城市首要

19、是交通枢纽中心，因此2008年就珠海明确提出力争两年突破交通瓶颈、五年初步建成珠江口西岸交通枢纽城市的目标，围绕港口、机场、口岸三大节点开展交通大会战。港珠澳大桥无疑是核心，大桥一旦落成，必然打通粤西及泛珠交通网络，并且彻底改变整个交通体系与格局。另外，广珠铁路、广珠城际轨道、珠海机场高速、高栏港高速、5万吨级集装箱码头工程等一批重大交通基础设施项目，正在紧锣密鼓地展开。珠海还在谋划或正在实施将广珠城际轨道、广珠高速西线等交通设施延长至珠海多个口岸，以贯通口岸对外连接的快速通道，从而提升珠海15个国家一类、二类口岸及相关地区的功能，并使珠海机场迅速成为区域性枢纽机场。交通是经济发展的基础，交通

20、也是城市发展的轨迹，也是房地产发展的半径。珠海随着交通和经济半径的扩大，房地产市场规模也将增容。珠海作为澳门腹地，珠海房地产成交有较大比例为澳门购买，可想而知随着港珠澳大桥的兴建，香港一定会扩大房地产购买份额。且由于通车后半个小时直通香港，与过于香港投资性购房不同，将有较多香港工作，珠海居住群体的出现，所以说，整个珠海房地产蛋糕势必会增容扩大。除拱北吉大直接得益外，南湾以及唐家湾高端住宅都将因香港市场而受益。而广珠铁路、珠海机场高速、高栏港高速建设，以及广珠轻轨、广珠高速西线等交通设施延长至珠海多个口岸，珠三角核心城市交通枢纽中心的建设，珠海将不再只是珠海人的珠海，将是西岸城市群龙之首，那么珠

21、海对周边城市的聚集效应，且珠海城市环境的吸引力，将吸引更多珠江西岸人群向珠海迁移。珠海房地产将随着城市人口膨胀而将大幅扩大。珠海唐家湾以及西区金湾将成为扩大的两极。广珠轻轨扩大广州辐射半径，同样半小时经济圈，广佛工作珠海生活或者广佛工作周末珠海度假，5 2模式将促成珠海房地产向番禺模式发展2.2.2产业促进经济飞跃带动城市扩张珠海市作为中国的经济特区，是外商投资的热点地区之一。已有52个国家和地区的客商投资珠海。外商直接投资项目7303项。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下东芝、佳能、日通、珠海紫翔，美国的埃克森美孚、塞拉尼斯、伟创力、壳牌，英国的BP公司，德国的戴姆勒克莱斯勒、西门子，法国的家乐

22、福，荷兰的飞利浦等30多家著名跨国公司已落户珠海。2008年全市实现地区的生总值（GDP）992.06亿元，比上年增9.0%。其中第一产为增加值29.08亿元，增长1.4%；第二产业增加值542.49亿元，下降0.5个百分点；第三产业增加值比重为42.4%，上升0.5个百分点。三次产业对经济增长的贡献率分别为0.4%、52.8%和46.8%。人均GDP达67591元，按平均汇率折算约合9733美元。投资约443亿元的中船珠海大型海洋工程装备制造业基地项目、投资50亿元的中海油深水海洋工程装备制造基地项目、首期投资70亿元的南海天然气陆上终端项目等等，珠海航空产业园已先于去年11月启动：中航通用

23、飞机项目已完成注册，7月1日前后启动通飞基地建设，珠海总装试飞的第一架飞机预计在2010年实现首飞；航空产业园的民航飞行校验中心南方基地项目也将在年内动工建设珠海，已经把目标瞄准了国家级航空产业园！石化、船舶和海洋装备制造工程、航空及高新技术产业工程的建设已经拉开序幕。大产业带动经济大飞跃，一直是珠海梦想，今天随着产业的升级，经济的大飞跃，为城市发展奠定雄厚的基础。受石化、船舶及航空产业经济带动下的城市增容，预计西区房地产将迎来历史性的机遇和蓬勃发展，特别是平沙、三灶和红旗等区域。在珠海东岸的高新区科技创新海岸是珠海市政府与科技部火炬中心共同创建的以电子信息、软件、集成电路、生物制药等高新技术

24、为主导的科技产业走廊。目前，科技创新海岸已吸引聚集全国乃至全球高新技术企业600多家，其中“珠海远光”、“珠海炬力”等一批在国内独具特色的软件品牌已经形成。“金山做大，巨人归来”再为唐家湾高新技术燃起一把火金山软件拟投资10亿元，于珠海唐家湾石坑山建9.6万平方米的软件园，作为其总部基地和中心研发基地；4月23日，史玉柱所在的巨人网络集团向媒体证实，公司正在珠海兴建南方总部暨南方研发基地。据悉巨人集团已买下位于珠海情侣北路南段填海区的一块21万平方米的地块。为配合珠海产业的升级，城市规划也恰如其时地推出了平沙城区规划框架；在情侣北路(南段)控制性详细规划里，该区域的规划发展目标为：集总部经济、

25、商务办公、会议会展、旅游度假和高尚居住于一体，生态环境优美，全天候活力的海滨新城区，控制人口规模为4.5万人。功能结构为“一轴两带两心四片”。其中四片包括两处总部经济区、一处商业片区、一处生活区。7公里的情侣北路南段，也赶在总部经济建设前竣工验收。以巨人集团以及金山软件为主导的石坑山总部经济区呼之欲出。2.2.3构建城市大格局是经济增长的重要载体毫无疑问，无论是交通建设还是产业升级，伴随交通路网和经济发展，珠海城市体也会急剧增容。城市格局升级，既是承接经济发展的配套，又是城市发展的必然，也会推动城市和经济的双飞。所以，在珠海重大工程编制中，加快生态环保工程、市政基础设施工程、公共服务工程和能源

26、保障工程的建设，促民生，构筑城市大格局，也是其中之列。不难看出珠海市政府迎接机遇和建设珠江口西岸核心城市的雄心。珠海的美丽，为建设珠江口西岸核心城市附加了另一内涵打造商务休闲旅游核心之城。按照 珠江三角洲地区改革发展规划纲要的既定目标，珠海市提出了实施商务休闲旅游工程、打造国际商务休闲之都的远景计划。一系列大项目、500亿的投资让人们有理由期待，一个新珠海的诞生。以海泉湾为为中心的温泉新城将是这一规划的核心；具有良好的山海资源，以及红树林、淇澳岛，以及两大标准高尔夫场的唐家湾将成为度假型房地产的聚集之地。商务休闲旅游涵盖商务旅游与休闲旅游两大概念。商务旅游作为与大众旅游相对的旅游高端产品，包括

27、会议、展览、谈判、考察、营销等主题，人们围绕这些主题而发生的出游行为都可以纳入商务旅游的范畴。东部唐家湾受总部经济及高新科技园的带动，西部海泉湾受益与游艇与船舶产业等辐射，极大促进商务与休闲的结合发展。从珠江口西岸核心城市定位，以及珠海围绕核心城市的建设规划，我们不难发现，一个交通发达，产业领先，大城市格局、美丽的新珠海跃出纸面。伴随经济与城市发展的轨迹，西区、唐家湾、南湾三地将因为丰富的土地资源和近邻产业及总部经济将受益而快速发展。拥有较多产业扶持的西区将成为产业经济的新兴之城；而拥有总部经济和高新产业，以及山海旅游资源的唐家湾将成为接驳广州珠江西岸的高尚度假之城。珠海房地产的未来将在西区、

28、唐家湾与南湾三驾并进快速发展之势，中心城区由于土地稀缺，一房难求自不待言。2.3 公共设施条件市场：夏湾市场和面积12万平米的口岸购物广场。学校：珠海卫校。侨光小学。夏湾幼儿园。公园：炮台山公园。医院：拱北医院。酒店：珠海国际大酒店。华骏大酒店。公交：11路，21路，55路，56路公交车都可到达。夏湾公共汽车站就在本项目东南面几百米处。轻轨：距拱北站仅1000米。2.4 地理及气象条件珠海市区内陆部分，地势由西北向东南倾斜，地形多样。以平原（占25.5%）、丘陵（占58.68%）为主，并有低山、滩涂等。地势平缓，倚山临海，海域辽阔，百岛蹲伏，有奇峰异石和秀美的海湾、沙滩。内陆由凤凰山、将军山两

29、大山系的山地、丘陵及海岸、平原构成。陆上山地、丘陵、台地、平原，为纵横交错的水网划分。滨海冲积平原由西江和北江冲积物聚成。珠江口外海滨滩涂辽阔，水下滩地向岸外缓慢坡降，海岸线、岛岸线长690公里。内陆最高凤凰山海拔437米，海岛多在海拔100米以上，最高峰是三洲岛上的凤凰山，海拔437米，自然土壤有红壤、石质土、滨海沙土、盐渍沼泽土等。主要矿产资源有水晶、铁、钨、锡、锰、钾长石、优质石英沙。主要河流有磨刀门、金星门、坭湾门、鸡啼门、虎跳门、前山水道、湾仔澳门河段、南水沥等，总长135公里。珠海属亚热带海洋季风气候，冬无严寒，雨量充沛，气候宜人。1、年平均气温22.3oC;2、年极端最高气温在8

30、月份，30.1oC;3、年极端最低气温2.5oC;4、年平均降雨量1770-2300mm；5、年最大降雨量1973年3379.6mm；6、年最少降雨量1700mm；7、年平均相对湿度79%；8、年最大相对湿度100%每年初春时节，细雨连绵，空气相对湿度较大；4至9月盛行东南季风为雨季，降水量为全年的85%，10月至次年3月盛行东北季风，为旱季。珠海灾害性天气主要是台风和暴雨，个别年份受冬季寒潮低温影响。台风出现的时间多在6月至10月，年平均4次左右。严重影响珠海市的台风，平均每年一次。4-7月盛行东南季风，为雨季，降水量占全年的85%。10月至次年3月盛行东北季风，为旱季。珠海灾害性天气主要是

31、台风和暴雨。个别年份冬季受寒潮低温影响，台风出现的时间多在6月至10月，年平均4次左右。最大台风是1964年8月刮的风力12级以上的台风。特大龙卷风是1949年（民国三十八年）7月22日晨6时，下栅环海面发生特大龙卷风。海水被卷成水柱，高达数丈，约15分钟后，水柱渐渐旋落。历史上最高潮位：珠海沿海海潮位在台风影响下会暴涨。1938年7月27日，白蕉潮位达3.37米，为历史上最主潮位。第三章 市场分析与预测3.1 2009年上半年珠海楼市研究3.2 2009年7月珠海楼市在售楼盘价格一览表区域在售楼盘楼盘地址售价（元/）楼盘进度联系方式新 香 洲中珠上城三台石路299号（三台石路与人民路交界处）

32、住宅均价7800，最低98折、商铺特价起价16000，均价25000，最低92折一期已交楼8588868仁恒星园二期星园路3号（人民西路与三台石路交汇处）折后起价9000（带2200元/平米精装），一次性94折，按揭96折2010年1月交楼2608888路福鸿馨园香洲区人民西路与三台石路交汇处（安居园巴士站旁）起价6740，一次性99折入伙现楼8588008诚丰怡园新香洲梅界路与敬业路交汇处（公安新村旁）折后均价7800，一次性付款89折、按揭90折1、2栋已入伙；3、4、5、6栋预计2009年年底交楼3368988荟雅名苑新香洲一中高中部西邻7500-8500预计9月交楼2660628盈彩美

33、居人民西路南、香洲区府旁（三好名苑对面）仅余少量复式9000-9800现楼，已入伙2658888五洲康城梅华西路与蓝盾路交界处仅余少量底层复式在售，同意售价6500，最低98折现楼，已入伙8588882电力城市印象翠景路香洲区府旁仅余2套Townhouse总价分别为268.8万（单价12679）、278.8万（单价13150）现楼，已入伙2613808区府上东翠景路，香洲区府西侧500米仅余2套在售折后售价分别为7500、8300，最低96折现楼，已入伙2660888丽景名城香洲区府西侧200米折后起价7400多（厨卫带2万装修），最低92折现楼，已入伙2313888区域在售楼盘楼盘地址售价（

34、元/）楼盘进度联系方式老 香 洲雅乐园凤凰北巴士站旁路口进80米折后起价7300，最低95折今年10月前可入伙2236820万科金域蓝湾老香洲区情侣中路299号仅余10套，海景房特价起价19800（带2000元精装修），无海景毛坯房折后起价16000现楼，已入伙2166666每一间情侣北路契爷岭（凤凰海域旁）园景均价9000，一次性97折，按揭99折现楼，已入伙2669888香格里海香洲区港湾大道与情侣北路交汇处别墅起价13000，均价16000现楼，已入伙2536999十里阳台情侣北路美丽湾25楼起价21000（带2500元/平米精装）现楼，已入伙2518899岭南世家三期、四期新村下街1号

35、三期均价10000多，一次性95，按揭96折；四期预计均价8000多10月入伙（四期近期开盘）2298066海岸南山凤凰北路与梅华东路交汇处起价8400，最低97折现楼，已入伙2116138中珠水晶堡紫荆路茂业百货旁毛坯特价房5900起，另有2套精装小公寓折后7500左右，一次性98折，按揭99折今年年底可入伙2210888翠香茗庭翠香东路北侧明和百货对面折后起价9000（带约1000元/平米精装修），一次性98折，按揭99折今年年底可入伙2180888金域时代位于香洲情侣中路189号（朝阳市场旁）起价10000多，均价15000；一次性97，按揭98折今年9月30日前入伙2166888区域在

36、售楼盘楼盘地址售价（元/）楼盘进度联系方式前 山时代廊桥岱山路东侧、金鸡路南侧、前山河北岸高层洋房折后均价7800；Townhouse折后均价140007月底入伙8588858二城心作前山金鸡路与明珠路交汇处4、5栋余下住宅单位8楼以上折后起价6600，最低96折；1、2、3栋开始VIP申请预计5栋8月底入伙，4栋年底可入伙，1、2、3栋已封顶8588812映晖湾前山河北侧福石路81-82号高层洋房起价8700（带精装），复式均价15000（毛坯）2010年5月交楼8588308中联国际前山粤海西路28号仅余36平方米少量单身公寓，折后均价7500（带1200元/平米精装修最早今年年底交楼38

37、33222京华奥园珠海明珠路东侧折后均价6900，最低90折现楼，已入伙8585333荣泰河庭珠海市香洲区荣泰路64号仅余1套160平米住宅13800；复式，14800（带1500元/平米精装修）；商铺均价23000，一次性95折，按揭97折现楼，已入伙8511333棕榈假日四期明珠北路145号起价7450（带800元/平米装修），商铺10500-17800，一次性97折，按揭98折毛坯今年10月31日入伙；精装修2010年1月31日入伙8616111华业香庄前山翠前路与翠微西路交汇处余少量公寓均价7900（带精装修），一次性93折，按揭94折现楼，已入伙8588899区域在售楼盘楼盘地址售价

38、（元/）楼盘进度联系方式拱 北格力广场一期珠海市九州大道中2123号11000-15000（带2500多元/平米精装预计今年年底交楼8806666颐和人家九州大道北新乐街6号（银石雅园北对面）折后起价7000多，一次性92折，按揭93折现楼，已入伙6838988正邦岭秀城迎宾南路与岭南路交汇处公寓起价10000（带1200元/平米精装修）；大户型均价8800（毛坯）；小户型一次性97、按揭98折；大户型一次性98，按揭99折小户型预计今年年底交楼，大户型预计明年2月左右交楼3866666春泽上湾夏湾前河东路228号起9600，均价10000，一次性98折、按揭99折预计明年8月交楼836622

39、2吉 大华业临海吉大海洲路与情侣中路交汇处均价10300（带1200-1500元/平米精装）；大户型均价13000（带1800元/平米精装），一次性95折，按揭96折预计明年3月交楼2333332水湾六号吉大与拱北交界处水湾路331号均价10000，一次性96，按揭97折现楼，已交楼3337606中天维港香洲区吉大九洲港斜对面均价14000，起价9000，一次性98折，按揭99折现楼，已入伙3881888龙洲湾香洲区情侣中路68号（原直升机场旁边）均价14000，最低95折，另有特价房起价7500现楼，已入伙3226188东方顺景钢琴家位于九洲大道中1102号（中电大厦旁）折后起价8100，折

40、后均价9100，最低96折今年年底可入伙3361111区域在售楼盘楼盘地址售价（元/）楼盘进度联系方式南 湾华发新城五期珠海大道1号华东新城销售中心内大户型高层住宅均价12000（带1800元/平米精装修）；Townhouse均价28000，最低98.5折预计最早一批单位今年12月31日前交楼8678818华发世纪城三期珠海市拱北昌盛路376号单身公寓均价10000，最低98.5折预计明年10月31日前8918818御东岭岸南屏珠海大道北均价9000现楼，已入伙8927668康和花园珠海大道折后起价7000，最低98折预计今年11月底交楼3893166湾畔雅苑前山河南岸，南屏大桥西侧起价770

41、0现楼，已入伙8680133唐 家海怡湾畔怡峰唐家湾金唐路333号海怡湾畔均价6500-7000，一次性98折，按揭99折2、3栋已入伙，1、4栋预计10月交楼3318888绿景凤凰山一号情侣北路港湾大道复式洋房，起价12000；联排别墅均价20000；余两栋独栋别墅，均价40000多，最低98折预计明年6月30交楼3663666远大美域唐家湾唐淇路1288号，往淇澳岛方向岔路旁三期均价8500（带1800元/平米精装）二期别墅成交后，10个月（装修）交楼；三期预计2010年5月后交楼3388333金景豪园唐家湾镇金峰中路128号起价4730，均价5500预计今年底交楼33913383.3 珠

42、海市9月份商品房销售量价齐升，创本年峰值珠海市统计信息网批露的数据显示，9月份珠海市商品房交易面积为29.43万，环比上升31.85%，交易金额为239305万元，环比上升26.92%，显示量价齐升，体现出“金九”的威力。而二手房方面，交易面积为15.3万，较8月份15.9万略有下降，交易价格为61074万元，较8月65899万元下降近8%，表现较为平稳。房地产开发与经营指标名称1-9月同比增长（%）商品房施工面积（万平方米）1029.711.6其中：住宅805.44-5.8 办公楼35.18468.3 商业营业用房63.7339.6商品房竣工面积（万平方米）280.55-6.9其中：住宅23

43、3.56-8.2 办公楼1.43210.9 商业营业用房9.76-6.4商品房销售面积（万平方米）184.2244.7其中：住宅179.456.4 办公楼0.41-86.8 商业营业用房2.81-34.6商品房销售额（万元）146447067.7其中：住宅142221284 办公楼2096-90.6 商业营业用房33648-37.5商品房空置面积（万平方米）80.5976.7其中：住宅47.7207.9 办公楼4.72-3.1 商业营业用房16.22-8商品房预售及二手住房交易指标名称1-9月同比增长（%）商品房可供预售宗数（宗）77-29.4商品房可供预售面积（万平方米）138.11-41.

44、31.住宅131.14-40.92.写字楼0.08-3.商铺6.77-47.54.其他0.13-60.4二手住房交易面积（万平方米）116.8983.3二手住房交易金额（万元）468050122.53.4 2009年10月珠海楼市在售楼盘价格一览表区域在售楼盘楼盘地址售价（元/）楼盘进度联系方式前 山蔚蓝东岸粤海西路和港昌路交汇处复式折后均价8500，一次性98折，按揭99折；商铺1楼均价35000，一次性96折，按揭97折；2楼商铺均价25000，一次性90折，按揭不打折今年12月可入伙8600000时代廊桥岱山路东侧、金鸡路南侧、前山河北岸高层洋房折后均价8000；Townhouse折后均

45、价16000现楼，已入伙8588858二城心作前山金鸡路与明珠路交汇处折后均价7000，最低98折5栋已为入伙现楼，4栋年底可入伙，1、2、3栋预计2010年7月可入伙8588812映晖湾前山河北侧福石路81-82号高层洋房起价12000多（带精装）2010年5月交楼8588308中联国际前山粤海西路28号折后均价7600（带1200/平米精装修）。一次性93折最早今年年底交楼3833222京华奥园珠海明珠路东侧折后均价7000，最低93折现楼，已入伙8585333荣泰河庭珠海市香洲区荣泰路64号平层仅余14楼2套165平米住宅一口价13800；复式，12800起（带1500元/平米精装修）；

46、商铺均价22000，一次性95折，按揭97折现楼，已入伙8511333棕榈假日四期明珠北路145号仅余几套住宅折后均价7500多；商铺11000-17800，一次性97折，按揭98折毛坯已入伙；精装修2010年1月31日入伙8616111区域在售楼盘楼盘地址售价（元/）楼盘进度联系方式拱 北格力广场一期珠海市九州大道中2123号起价13000多（带2500多元/平米精装）预计今年年底交楼8806666颐和人家九州大道北新乐街6号（银石雅园北对面）折后起价8130多，最低93折现楼，已入伙6838988正邦岭秀城迎宾南路与岭南路交汇处公寓起价10000（带1200元/平米精装修）；大户型均价88

47、00（毛坯）；小户型一次性97、按揭98折；大户型一次性98，按揭99折小户型预计今年年底交楼，大户型预计明年2月左右交楼3866666春泽上湾夏湾前河东路228号起9500多，均价10000（带1600元/平米精装修），一次性98折、按揭99折预计明年8月交楼8366222钰海上峰兰埔路钰海山庄旁折后均价10000，一次性97，按揭98折预计明年8月交楼2609999紫金阁拱北粤海中路2105号（银石雅园南门对面）折后均价9900元/平米，最低98折2010年年底交楼8588688吉 大华业临海吉大海洲路与情侣中路交汇处均价10200（带1200-1500元/平米精装）；大户型均价13000

48、（带1800元/平米精装），一次性95折，按揭96折预计明年3月交楼2333332水湾六号吉大与拱北交界处水湾路331号折后均价11000，一次性96，按揭97折现楼，已交楼3337606中天维港香洲区吉大九洲港斜对面均价16000，一次性98折，按揭99折现楼，已入伙3881888区域在售楼盘楼盘地址售价（元/）楼盘进度联系方式吉 大龙洲湾香洲区情侣中路68号（原直升机场旁边）均价14000，最低95折，另有特价房起价8900现楼，已入伙3226188东方顺景钢琴家位于九洲大道中1102号（中电大厦旁）折后起价8300，折后均价9200，最低96折今年年底可入伙3361111钰海帝景吉大情侣

49、南路50号折后均价34000，一次性97，按揭98折预计明年年底可入伙8809999莱茵半岛吉大情侣南路318号折后均价11000预计明年8月交楼8880756南 湾华发新城五期珠海大道1号华东新城销售中心内大户型高层住宅均价13000（带1800元/平米精装修），最低98.5折；Townhouse均价28000（带4000/平米精装修），最低95折预计最早一批单位今年12月31日前交楼8678818华发世纪城四期珠海市拱北昌盛路376号现正进行意向登记，暂未定价在建8918818御东岭岸南屏珠海大道北折后起价8300，最低98折现楼，已入伙8927668康和花园珠海大道均价7500，一次性9

50、7，按揭98折预计今年11月底交楼3893166湾畔雅苑前山河南岸，南屏大桥西侧起价8000现楼，已入伙8680133公园道珠海大道5号（回归公园旁）均价10000（带2000元/平米精装修），最低98折2010年年底前交楼8699555珠江南湾南屏路南泉路98号均价7500（带1500元/平米精装修），一次性97，按揭98折明年年底交楼8923888从以上资料显示，珠海市房地产市场至今年年初回暖后价量齐升，房价不断走高。前九个月占全市交易量近八成的主城区香洲区商品房预购呈逐月走高的态势，于9月份超万元，每平方米平均售价达10398元，比年初的8414元高出1984元。与8月份相比，增长988

51、元。市统计局资料显示，1-9月珠海市商品房销售面积184.2万平方米，同比增长44.7%，其中一、二、三季度销售面积分别为：42.2万平方米、68.4万平方米和73.6万平方米，数据表明市场需求持续增长。二手房交易增速超新建住房。新建住房价格不断走高，不少购房者转向购买二手住房。珠海市2008年10月出台的关于促进我市房地产市场健康发展的若干意见共12条，减免二手房交易部分税费，实行“卖旧买新”地方税费定额返还等优惠政策，进一步刺激了二手房市场交易。1-9月份全市二手住房交易面积116.9万平方米，同比增长了83.3%，增速比新建住房高26.4个百分点。珠海市今年房价持续走高的原因分析：1、

52、外因：大势向好各种利好因素驱动下的珠海整个城市前景看好，是导致楼市旺销的重要因素之一。珠海楼市出现这种旺销局面除了全国楼市在升温外，还有其自身的特点。珠海市场自身就较为特殊，比全国的市场更为稳健一些。且由于有各种利好因素（如广珠轻轨、港珠澳大桥、横琴开发等）的刺激，使开发商和购房者都对珠海的未来充满了信心，所以开发商售楼有底气，购房者也乐于追捧。除这些利好因素外，大量资金无所适从，多数流入楼市，也是导致楼市之火越烧越旺的原因。2、 内因：供需矛盾渐现珠海市统计局公布的今年前三季度房地产市场分析报告中指出，2009年珠海房地产市场供需较为矛盾，一方面商品房市场供应大幅下降，另一方面市场需求大幅增

53、长。不少存量楼盘由于上半年旺盛需求已被消化，下半年市场供需矛盾渐现，特别是主城区中小户型、中低价位楼盘较为稀缺。从8月到10月推售的产品类型来看，70-120平方米的两房、三房成为推动开盘旺销的主力。珠海楼市目前购买主力八成是自住型购房者，而两房、三房一直是这类型购房者的最大需求户型。在下半年推售的楼盘中，恰恰这类户型占了市场的主力，所以旺销现象出现并不出奇。另外，前三季度数据显示，珠海今年新房的预购均价不断上扬，截至9月份，已经突破万元大关。目前珠海购房者能接受的心理价位在毛坯房8000-9000元/平方米。一旦有楼盘定价在该价位以下，必然会引起广大购房者的追捧，旺销也就出现了。楼市旺销的另

54、一因素便是开展商开发水平及营销水平的提高。结论：楼市旺销的走势仍将延续楼市从上半年的存量消化到下半年的新盘热销，旺销之势会延续多久？在面临着“粤十五条”多项优惠政策到期可能调整的情况下，后市走势又会如何呢？随着今年近10万亿贷款的流出，现在至明年这段时间，楼市之火还将延续。但是年底，不排除那些手头资金不充足的发展商快速出货，毕竟，明年的银行政策紧缩应该是大势所趋，所以后年的走势则暂时很难预测。楼市之火仍将延续至明年。因为从接下来珠海楼市的供应情况来看，几乎都是大盘引领市场，如招商花园城、中海滨河湾、凤凰海域、华发世纪城四期等，这些大盘早已经开始了储客工作，各方面的营销工作也已十分到位，一旦开盘

55、，必然会引起开盘热销场景的再现，且从房价来看，这些大盘为风向标的房价必然不会低于现在的市场价格。第四章 工程技术方案4.1 指导思想及原则4.1.1 指导思想1、以科学发展观为核心，以国家城市规划设计规范、城市规划法、城市规划编制方法和珠海市城市总体规划的要求为依据，以求真务实的精神进行规划设计，坚持高起点规划、高质量建设、高效益发展和水平管理，力求使项目建设达到建筑人环境相协调的目的。2、该项目作为夏湾港昌路得标志性地段，设计必须力求通过专业超前和精湛的建筑艺术手法，表现“优质、经济、安全、适用”的特点，并与珠海市总体规划和拱北环境规划相协调。3、建筑设计在经济实用的基础上必须达到美观大方，

56、房地产竞争已进入产品时代，建筑产品的质量是房地产的生命力，力求使本项目产品达到一流水平。4.1.2 设计原则1、坚持科学先进的原则，总体规划必须符合珠海总体规划要求，做到“起点高、立意新、功能全、环境美、效益佳、可持续”。2、坚持经济、社会效益统一的原则，全面分析论证，多方案比选，以最少的投入，取得最佳的经济、社会效益。4.2 总平面布置住宅小区位于拱北夏湾，用地北临昌平路，对面即是春泽园小区，南面是港昌路，东面紧邻规划中的生态公园，具有得天独厚的区位优势。周边道路已经建设完成，为保证小区建成后对外交通的顺利对接，用地对外交通主要考虑依托南、北两条道路，用地交通条件十分优越，是新兴的夏湾高档住

57、宅小区，用地周边有着完善的城市能源及水电管网等公用设施，用地内地势平坦，由北向南呈约0.4%的坡度，场地标高约为42-43.20米。总平面规划上充分考虑到景观、日照等因素，最大限度利用地块外部优美的景观资源，同时与城市道路相协调，小区布局采用了自由式布局，这种布置方式完全打破了传统行列式布置模式，使住宅小区内每栋住宅楼都可以借景规划中的生态公园，同时在小区内部形成生动有趣的空间体系。在绿化景观布置上利用充满动态及现代品味的流线设置集中绿地，令各建筑物有如置身于一片绿州庭园之中。创造宽敞的主次共享空间，以及不同大小及形态的绿化环境。一方面令空间的变化产生趣味，另一方面缔造出属于不同住宅区域的独有

58、空间。临街住宅底层设置了商业门面，住宅部分与商业部分相对独立，保持住宅区域私密性，也增强了小区的围合感，在一定程度上屏蔽了城市噪音，保证了小区良好的居住环境。4.3 建筑方案本项目由8栋12-18层高的住宅楼组成，地下室一层为全埋式地下室（战时为甲类人防地下室，人防抗力等级为甲6级）。该工程设计使用年限为50年；抗震设防烈度为6度；建筑类别为一类高层建筑；建筑防火等级为一级；屋面防水等级、地下室防水等级为二级。地下室战时为甲类人防地下室，人防抗力等级为核6级。户型设计以一梯四户、一梯五户为主，户型设计小巧精致，突出个性，明厕明厨，采光通风良好。在设计尽量避免建筑自身的遮挡，将阳光和自然风带给每一个家庭。同时各户型的观景阳台的设计为住户提供了一种具有浪漫气质的精致生活。部分户型的复式设计增添了生活情趣。4.4 结构方案4.4.1 地震设防的依据及等级按照国家地震局、建设部“关于发布中国地震烈度区划图（1990）”，拟建场地在广东地区属六级地震区。同时根据原城乡建设环境