某大厦装修管理手册

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1、2 系统概况介绍 32.1 图纸. 42.2 电力. 42.3 空调及采暖 . 42.4 消防. 42.5 公共广播系统 . 52.6 楼层承载 . 52.7 通讯系统 . 52.8 卫星电视系统 . 52.9 综合保安管理系统 . 62.10 电梯. 62.11 给排水系统 . 62.12 天然气系统 . 63 申请装修程序 63.1 程序要点 . 63.3 装修程序说明 . 84 装修图纸基本要求 154.1 设计说明应清楚显示 . 154.2 商铺平面设计图清楚显示. 154.3 隔断立面图清楚显示 . 164.4 综合天花平面图清楚显示. 164.5 消防平面图清楚显示 . 164.6

2、 空调设计图清楚显示 . 164.7 照明/插座平面图清楚显示. 174.8 电气系统图清楚显示 . 174.9 综合布线平面图清楚显示. 174.10 给排水设计图清楚显示（经营餐饮、美容美发商户） . 174.11 厨房设备布置图清楚显示（经营餐饮商户） . 174.12 厨房排烟 / 通风布置图（经营餐饮商户） . 186 一般规则 187 广告管理 218 违约处理 229 装修资料 2410 装修工程委托申请表11 室内装修工程承诺书12 装修申请需提交资料清单13 施工噪音异味排除协议书14 施工临时用电、用水申请表15 装修施工消防安全协议书16 装修工程收费一览表17 装修工人

3、临时出入证登记表18 施工许可证19餐厅二装改造深化设计及施工要求20 承 诺 书附件一 25附件二 26附件三 28附件四 29附件五 30附件六 31附件七 34附件八 34附件九 36附件十 37附件十一 401 前言欢迎您迁入“红阶大厦” 。红阶大厦装修手册 所载列的重要资料， 只供贵司及贵司所雇用的设计师及承造 商在贵司所购 / 租单元内进行装修施工时作为装修指南。本着对全体客户负责的精神， 物业管理公司对客户装修的图纸进行审核、 对施工质量进行监督检查， 物业管理公司图 纸审核主要对三个方面负责： 一是客户的装修外观设计和店面设计对大厦公共形象是否 有影响；二是各系统的装修是否对大

4、厦公共系统是否有影响； 三是对大厦其他客户是否 有影响。物业管理公司的审核不能替代政府部门和设计部门， 但物业管理公司会竭尽自 己的经验为客户提供有益的建议。物业管理公司客户服务部是商户服务的“窗口” ，将 提前并不断与商户联系、沟通、协调办理相关手续；物业管理公司客服部、工程部与保 安部亦会根据商户需求，提供必要的服务 , 帮助商户更有效、迅速地规划装修，开展业 务。本手册内所有规则亦旨在于帮助商户更有效迅速地规划装修，以便开展业务。贵司于详阅此手册后请在本手册的承诺书上签署盖章，并连同已填写清楚的资 料问卷交回物业管理公司， 以兹证明贵司承诺遵守本手册内所列一切规定及条款， 贵司 亦有义务

5、通知受雇于贵司的设计师及承造商必须同样地遵守这些规则及条款。 此外，物 业管理公司亦将按情况需要， 保留做出一切适当修改的权力。 所有贵司的设计方案和图 纸亦必须获取物业管理公司审批通过方可进行装修工程。2 系统概况介绍以下图纸及技术资料将有助于客户及所雇的设计师开展工作。2.1 图纸2.1.1 公制 1：150 比例的楼层平面图。2.1.2 公制 1：150 比例的设备布置图。（注意：上述图纸中的资料只反映有关客户区域的完成情况，客户及受雇于客户的 设计师及承造商应在现场核实所有图纸中的资料及尺寸。 ）2.2 电力2.2.1 各楼层总电表及用户的分电表由发展商提供，独立设置于每层的电表房内。

6、2.2.2 大厦已安装电力电缆至各单元内之配电箱， 用户需在二次装修时， 自行敷设从该 配电箱至各用电器之间的电缆及相关附件（如插座等） 。若客户用电负荷预计超 出电表容量应及时报物业管理公司审批， 待批准后用户应自购计量装置接驳于楼 层配电房内，经物业管理公司验收合格后方可投入使用。223写字楼客户区域供电功率为 80WM。客户需要自己设计、采购、安装客户区域 内的电气系统，合理分配电量。商业各商铺供电功率为100WM。客户需要自己设计、采购、安装商铺区域内的 电气系统，合理分配电量。2.3 空调及采暖2.3.1 整个大厦设有中央空调系统， 每个标准开间设有相应的空调机出风口或风机盘管 及温

7、控器。1#、 3#、 6#楼 414层写字楼客户区域内中央空调系统按照大开间进行设计，内区 配置 2 管制、外区配置 4管制空调设备。空调机、风机盘管的管道和风道安装到位。部 分房间内设风机盘管预留。 客户需按二装要求， 进行空调系统精装修的深化设计和施工。2.3.2 商业各商铺内中央空调系统按照大开间进行设计， 配置 4管制空调设备。空调机、 风机盘管的管道和风道安装到位 （部分与此不符的， 见发展商与客户的购房合同 的约定）。客户需按二装要求，进行空调系统精装修的深化设计和施工。2.3.3 餐饮商户进行装修设计时， 区域内吊顶机组、 风机盘管的回风口处应加装一次性 隔油无纺布滤网，并定期更

8、换，保证空调的正常运行。2.3.4 考虑到日后维修及保修责任的界定， 在本大厦交付使用后两年内， 空调系统的改 造工程，须由大厦原施工单位进行施工。2.4 消防2.4.1 大厦设有全自动喷淋灭火系统。242大厦各楼层设有消防栓、水龙带及水枪。243大厦各楼层设有各类消防烟感探头、温感探头、手动报警按钮、警铃。244大厦各楼层、地下车库设有防火门、防火分区卷帘门、防火安全疏散通道及事故 电源照明。大厦1#、3#、6#楼分别设有一部消防电梯。独立房间必须增加消防烟感探头。凡新增加的消防报警探头必须经过物业管理公司的批准，在资源充分的情况下，由物业管理公司赋予新增探头相应地址码；入网连接前，施工单位

9、需报物业管理公司，网络停用后施工单位方可进行连接操作。所有增加的消防报警探头及消防喷淋头等消防系统末端设备，必须取得消防部门的书面审批同意。考虑到日后维修及保修责任的界定，在本大厦交付使用后两年内，消防报警和喷淋系统等的改造工程须由大厦原施工单位进行施工。2.5公共广播系统大厦设有公共广播音响系统及播音系统。大厦设有紧急广播切换系统，为发生火灾等紧急情况，需进行人员疏散时使用。2.6楼层承载2.6.1 1#、3#、6#写字楼414层设计荷载是2.0 KN /M2。2.6.2 13 层商业部分设计荷载是 2.5 KN /M20客户装修设计和施工时，如有超过以上设计载荷标准（包括集中布置时各设备质

10、量总和）的设备布置需征得物业管理公司的书面认可。2.7通讯系统大厦采用综合布线系统，由网通公司提供足够的宽带连接。 同时，大厦配备了网通 模块局，线路充足，可开通北京网通提供的 DDN ISDN数据专线及其它各种新业务的 通讯服务。2.8卫星电视系统大厦配备提供歌华有线电视及境外电视节目（如：CNN CNBC凤凰资讯），方便商户及时了解境内外信息。2.9 综合保安管理系统大厦 23层外围及各楼层设置有 24 小时监控摄像机，确保客户办公和经营安全。2.10 电梯2.10.1 1# 、3#、6#写字楼各配有瑞士迅达客用电梯 （2.5m/s ，载重 1350kg）3 部，消 防电梯（1.75m/s

11、，载重1600kg） 1部。共计12部。2.10.2 13 层商业部分配有客用电梯 （1.00m/s，载重1000kg） 5部。2.11 给排水系统大厦商业部分各商户内预留给排水接口，商户需在二装时进行深化设计。2.12 天然气系统大厦商业部分各商户内预留天然气接口， 发展商按图纸设计提供预付费然气表、 然 气报警装置等设备并安装到位。 如商户二装时需进行改造， 须由大厦原然气施工单位设 计施工，应将设计图纸及相关资料报然气公司和物业管理公司，获得批准后方可施工。2.13 餐厅排油烟及隔油池系统2.13.1 大厦商业部分各餐厅区域内预留排油烟风道接口。如商户二装时需进行改造， 施工单位需将设计

12、图纸及油烟净化器等设备的相关资料报物业管理公司， 获得 批准后方可进行施工。 相关设计和施工应考虑商户共用烟道的倒烟问题并设计 防排烟阀、电动风阀、截止阀，同时注意排油烟风机的联动问题。排油烟系统 施工完毕后，应经过消防、环保部门验收合格后方可使用。2.13.2 大厦商业部分各餐厅区域内预留隔油池排水管道接口，发展商按图纸设计提供 标准的隔油池设备并安装到位（ B1 层）。商户二装接驳排水时，需进行深化设 计，商铺区域内应设计隔油沉淀池，施工单位需将设计图纸及相关资料报物业 管理公司，获得批准后方可进行施工。隔油池系统施工完毕后，应经过环保部 门验收合格后方可使用。3 申请装修程序3.1 程序

13、要点3.1.1 装修申请3.1.2 资质审查与报送图纸3.1.3 报消防局审核、批准3.1.4 装修审图3.1.5 办理交费等相关手续3.1.6 办理施工许可证3.1.7 报装修工程验收3.1.8 报消防局竣工验收3.1.9 装修押金退款3.2二次装修流程图附件三单元装修工程资料清单 附件四施工噪音/异味排除协议书 附件五施工临时用电申请表 附件六装修施工消防安全协议书 附件八装修工人临时出入证登记表 装修公司加盖公章需装修公司填写户服务部办理用户收楼入伙手续/移交资料过程中详细讲解需用户填写装修丄程委托附件二室内装修工程承诺书 用户单位加盖公章用户正式收楼入伙后朝阳区消防监督处用户申请装修用

14、户及装修公司携带附件一至附件八办理条件：1. 携带室内装修防火审核呈批表或建筑装 饰内部防火设计申报审批表；物业管理公司须加 盖公章；2. 递交楼层的总平面图；装修部位的平面图；天 花平面图；消防设施布置图（烟感系统、喷淋系 统、室内消防栓系统等）；电源线路图；装修内容 的说明书，包括使用功能，装修材料的耐火等级；装修公司向物业管理公司递交：相关资质证明及装修图纸，图纸规格应 为A：纸大小410*297mm套物业管理公司交纳装修费用：1.装修押金；2.装修管理费；3施工出入证押金，工本费;物业管理公司工程部/开发商审图电话向装修公司/装修设计/装修监理 送达 物业管理公司审图意见11冃取得朝阳

15、区消防监督处审核合格证明物业管理公司客服部/工程部/保卫部组 织装修协调会并交纳费用H1携带财务交纳费用收据装修公司交纳物业管理公司客服部启动二 次装修工程开工内部审核流转 表购买第三者责任险装修现场配置灭火器及公共区域成品保护保卫部检查物业管理公司保卫部签订消防安全协议 书；办理施工出入证；YES物业管理公司工程部对装修公司公共区域 成品保护进行验收合格后；物业管理公司与装修公司确认公共区域成 品；指定装修公司接驳临时电，用水点.工程部与装修公司检查临时施工配电箱并 确认开工电表底数记录表号装修公司应立即对不合格项目进行整改，否 则严禁进行隐蔽或进行下一步工序不合格物业管理公司工程部开具施工

16、许可证隐蔽/分项工程验收装修公司应将施工许可证/施工噪音/异味 排除协议书贴于装修单元玻璃门上装修公司应提前1个工作日向 物业管理公司工程部申请合格隐蔽/分项工程验收后，允许进行下一步 工序装修管理公司递交竣工图，图纸规格应为 A3纸大小410*297mm套并加盖竣工图章消防检测公司进行消防检测，电气检测并取 得消防检测报告携带报告携带图纸竣工验收申请条件递交以上资料并提前2个工作日申请向朝阳区消防监督处申请验收并取得消防验 收合格证明终检验收不合格资料齐全物业管理公司客服部/工程部/保卫部按约 定时间进行竣工验收厂装修公司申请竣工验收，至物业管理公司领 取二次装修竣工验收申请表丄程部全面检查

17、单元施工质量全面检查公共区域成品是否有破损 确认临时施工电表并记录客服部向用户讲解入驻手续；办理IC卡手续；公 司水牌制作手续；办理用户/雇员出入证 手续；办理退还装修押金手续；保卫部全面检查单元内消防设备设施是否符合规 范有无损坏现象并进行测试终检合格3.3装修程序说明退还装修押金/装修公司退还施工出入证资质审查与报送图纸3.3.1.1 客户申请装修时，应以装修工程委托申请表的书面形式将客户所选定的装修公司申报给物业管理公司客户服务部 （见附件一）。并填写室内装修工程承诺书（见附件二）3.3.1.2 对于出租的房屋 （含商铺），在业主与租户的房屋租赁合同中应有明确的关于 所属区域内设施处置权

18、限以及退租后是否恢复原状等项条款，并将其提供给 物业管理公司存档。3.3.1.3 为保障将来使用的顺利，物业管理公司提请客户应聘用具有设计资质的单位 进行室内装修设计，客户所提供的设计图纸必须加盖有设计图章。3.3.1.4 客户服务部将会为客户及装修单位提供装修指引工作，协助客户、装修单位 与物业管理公司的有关部门（工程部、保安部、财务部）建立联系。3.3.1.5 装修单位需将（附件三）所列出的资料报物业管理公司客户服务部。3.3.1.6 物业管理公司工程部负责对工程承包单位的资质进行审查，包括但不限于以 下公司材料：a）公司简介及公司营业执照。b）商户与装修施工单位的装修委托合同。c）建筑装

19、饰设计乙级以上资质。d）装修工程施工贰级或以上资质。e）设备安装企业施工资质证明（空调改造需二级以上资质） 。f）外地装饰企业需提供进京施工许可证。g）专业企业资质（如消防工程、天然气工程、排油烟工程、隔油池排水工程 等）。提供上述公司资料及资质证明的复印件须加盖公司印章。3.3.2 需特别注意事项：3.3.2.1 大厦所用任何装饰材料必须符合绿色环保要求（无毒、无害、无气味） 。3.3.2.2 商户如对隔音有特殊要求，须在设计时予以考虑。3.3.2.3 商户如安装独立门禁系统，须加装后备电池。332.4 商户如使用电脑终端等重要设备，须自备 UPS（不间断电源）。3.3.2.5 商户在装修工

20、作开始之前， 商户代表必须出席物业管理公司的装修协调会议， 以确保商户清楚物业管理公司的要求：a）保险b）公共区域成品保护c）工人操作d）临时水电使用方法 （ 注: 临时用电装电表计费 ）e）运输材料f）装修垃圾清运g）管理公司与贵司紧急联络方法h）装修指南及简述i）装修工程中需重点关注的问题（如空调改造、消防工程、天然气工程、排油烟工程、隔油池排水工程等）3.3.3 审图3.3.3.1 在接到本装修手册 的 14个工作日内， 客户务必向物业管理公司递交一式 三套比例 1：150 的下述装修工程设计图纸及技术资料说明， 属于国外设计图 纸应有相应的中文说明，图纸的规格不应小于 420 * 29

21、7MM, 并应装订成册， 所有设计图每页应有业主签阅确认。 如有必要，客户及受雇于商户的设计师、 装修公司、监理公司将被邀请与物业管理公司进行磋商以下为所需递交的图纸：a）d）设计说明； 空调设计图；e）平面设计图；插座平面图；综合天花平面图；照明平面图；g）综合布线平面图；消防喷淋平面图；h）k）电气系统图；天花平面图；消防报警平面图；隔断立面图；n ） 客户区域面向公共区域立面图、 效果图（彩色图纸）；m装修材料表；o） 商铺外立面、户门的效果图（彩色图纸）若客户从事餐饮经营服务，除递交以上图纸外，还应递交以下图纸及资料：a ）给水设计图（含冷热水系统） ；b ）厨房设备布置图（厨房用电设

22、备提供设备技术参数） ；c ）厨房排油烟 / 通风设计图（油烟净化器设计位置、参数，风道规格，补风 设计参数，多家共用烟道联动问题和防倒烟措施等） ；d ）天然气系统设计图（天然气灶具设备） ；e ）然气报警设计图（天然气紧急切断阀、然气报警探头、然气泄漏排风）f ）隔油池排水系统设计图（隔油池设计位置、参数，管道规格、坡度，排 水明沟设计参数等）。3.3.3.3 客户在进行装修设计时应注意以下问题a）两层挑空的区域应注意空调风机和管道阀门的检修和紧急状况处理（如跑水）的问题。根据户型的不同在空调风机和管道阀门处设置检修口并 加装检修平台或马道，以保证日常检修和紧急状况的及时处理，防止不 必要

23、的损失；b）各商铺内结构柱上的沉降监测点不允许拆除和破坏;c）装修工程涉及消防、天然气、排油烟、隔油池排水等系统，客户和施工单位应提前与各政府主管部门沟通，以避免工程的延误；d）客户装修工程涉及消防、空调、天然气系统的改造工程，应由大厦原施工单位负责相关改造工作，改造合同及具体费用由客户与施工单位自行 协商。客户与施工单位签订的改造合同中应约定保修责任、期限及质保 金等内容，并请客户将与施工单位签订的工程合同复印件报物业管理公 司备案，以便于物业管理公司对改造工程的监管。e）在装修设计和施工中，应注意吊顶内空调系统设备和阀门、喷淋系统阀 门等所有重要设备位置应预留检修空间或检查口。3.3.3.

24、4 工程部收到图纸后将立即开始审图工作，正常情况下将于五个工作日内将审 图意见发给客户 （不包括设计院的审批时间） ，同时抄送设计单位。 如遇装修 规模较大、设计较复杂等特殊情况须延期时，工程部会提前通知客户。若工 程涉及重大改动 （如结构、 电气容量增容等），须大厦原设计院或其他专业机 构、人员审核时， 工程部将要求本装修的设计单位提供相关的书面认可材料， 工程部可协助联系有关人士。3.3.3.5 工程部仅对客户区域内部的施工方案提供参考意见，必要时对有可能影响整 个系统或其他客户在消防安全、电气控制、信息通讯、空调通风、渗漏、给 排水、天然气、排油烟、隔油池等方面的问题提出强制性措施，设计

25、、施工 单位应依据此意见并依照原有设备及现场状况，合理改进施工方案，以达到 满意的工程使用效果。因设计失误和施工不当造成一切后果，由设计、施工 单位负责。3.3.3.6 如有必要，除物业管理公司的审图意见外，装修图纸还需递交开发商进行审 核。3.3.3.7 装修公司所有图纸必须符合国家及北京市政府有关规定及规范，所有工作内 容均应符合租约及公约之有关规定。3.3.3.8 物业管理公司将会书面通知客户图纸批准与否或提出修改要求。如物业管理 公司认为所递交的资料不清楚、不完整或认为客户的装修方案应做出修改， 客户必须重新递交有关图纸，并依规则重新办理该项申请。装修公司须按审 图意见修改图纸直至合格

26、。3.3.3.9 在未得到物业管理公司的书面批准前客户不可开始装修工作。 而某些工程必须 依法于事先取得有关政府部门的审批， 物业管理公司书面批准并不代表客户不 需要取得有关政府部门的法定许可3.3.4 装修押金3.3.4.1 客户雇用的装修公司，在办理施工许可证之前需交付装修押金，用以支 付装修过程中客户所雇用的装修公司未能于装修工程完成后清理遗留下的废 物所必须缴付的清理费用或因装修工程造成商场设备设施损坏的修复费用。 同时协助客户督促装修公司完成可能未完善的工程，确保施工质量。3.342装修押金RMB5元/平米，但最低金额不可少于Y 10000元。如果押金不足以支付所有费用，物业管理公司

27、有权追收不足金额。当装修工程竣工，经物业 管理公司检查符合规范标准将进行书面确认，装修押金在扣除相应费用后 （如：施工临时水电费等） ，余额将于消防局及相关政府部门验收合格后 15 个工作日后无息退还。3.3.4.3 装修押金应以支票或现金形式交至物业管理公司。3.3.5 报消防局批准3.3.5.1 装修公司需与保安部签订装修施工消防安全协议书 。（见附件七）3.3.5.2 装修公司需准备好以下资料（即消防局“北京市建筑内部装修工程消防审核 所需申报材料” ）：北京市建筑内部装修工程消防审核申报表 一式两份及装修公司单位 提出的书面申请，并按要求加盖公章（物业管理公司须加盖公章，才有 效）。装

28、修公司的装修改造方案（主要应包括工程概况、施工方案、总体施工 进度安排、施工中所使用的材料、物品、数量、主要施工方法、技术质 量和标准等） 物业管理公司与装修单位签订的装修施工消防安全协议书 ，施工单 位在现场用火、用电、油漆粉刷等项的消防安全措施及防火负责人名单。有特殊装修改造要求除报送平面图外，还应有剖面和立面图纸（图纸规 格同上），改变或新增的消防设计方案及图纸，产品的材料检验证明。 餐饮客户除以上图纸外还应提供排烟 / 通风设计图、 天然气系统设计图、 然气报警设计图等图纸资料。 客户与装修公司签订的装修工程承包合同 。所送图纸必须由具有相应设计资质的单位设计， 并加盖本年度报审专用

29、章。提供有关装修使用木材、壁纸、地毯、纺织物等材料的品种数量，使用 部位及防火性能检测报告（检测报告请出示原件并提供复印件） 。报审材料应加盖相应单位的公章。以上材料经物业管理公司工程部、保安部审查无误，即在北京市内部装修工程消防审核审报表上签字盖章，装修单位持报审表及图纸、资料送消防局审批。3.3.6 办理施工许可证3.3.6.1 在得到消防局及其他政府有关部门 （若需要）的批准及物业管理公司 / 开发商 审图合格后，装修公司凭批准回执、财务部的收费单及购买装修第三者责任 险的单据到物业管理公司工程部办理施工许可证 。3.3.6.2 在进场前，装修公司需为进场装修人员办理施工出入证 。办理施

30、工出入 证时需持有装修人员的照片 2 张、有效证件复印件及办证押金、工本费。3.3.6.3 工程部和保安部与商户和装修公司确定进场时间，并将施工进度表在两 部门备存。3.3.6.4 涉及到大厦公共区域的施工项目需事先向物业管理公司工程部申报施工方案 （包括但不限于施工组织设计、成品保护、清洁方法及退租还原承诺） 。3.3.7 验收及退还装修押金3.3.7.1 物业管理公司工程部可应客户及装修单位的要求在施工过程中或核验时提供 现场指导和技术服务，但对施工过程不承担监理责任。工程质量和后期保修 问题由客户与装修单位自行解决（建议客户与装修单位签订装修工程质量保 证协议，此协议复印件应报物业管理公

31、司备案） 。客户应要求装修单位留存部 分备品备件，以利于日后维修。3.3.7.2 装修公司分项工程完工后需办理分项工程验收，由施工单位提前一个工作日 与工程部联系验收时间。验收内容包括但不限于设备、强电、弱电、土建、 消防专业（备注：物业管理公司的工程验收针对保护大厦的设备、设施及系 统，而不对工程质量、使用标准及功能负责） 。3.3.7.3 所有吊顶、墙面及隔断工程必须在最终封闭前 24 小时向物业管理公司申请进 行隐蔽工程的检查验收，合格后方允许进行下一步工序；否则，由此而引起 的所有问题，均由客户及装修公司负责，同时物业管理公司保留通告客户和 施工单位停工并在拆除未验收工程进行重新验收后

32、方可继续施工的权利。3.3.7.4 施工单位完成全部工程后， 经自检和分项验收合格， 整体工程还应通过用户、 设计、监理和施工单位的四方验收合格，客户需提前 2 个工作日向物业管理 公司工程部提交竣工资料两套，持四方验收单申请工程整体验收并填写装 修工程竣工验收申请表 。3.3.7.5 物业管理公司工程部、保安部在核实工程完成情况后（即各分项工程验收单 齐全），将在规定时间内会同各单位对工程整体做验收， 验收内容将主要针对 该工程是否会影响公共区域或其他用户。如果验收不合格，物业管理公司将 给施工单位发出书面整改意见并要求按规定进行整改，然后再次验收直至合格。3.3.7.6 客户在单元装修工程

33、结束后，须由消防局认可的专业消防设备检测公司进行 消防检测和电气检测，检测合格后，到消防局办理建筑工程内部装饰工程验 收，并取得验收合格证明。若还需其他政府部门验收（如然气设备、油烟净 化设备及隔油器等设备） ，商户应一并申请并取得合格证。 “根据国家消防法 规之规定：未能取得消防验收合格的工程不能投入使用，若违反规定将对责 任人予以处罚”。因此， 未能取得政府验收合格的工程， 物业管理公司将无法 保证其获得正常的使用功能，譬如：电力供应、通信线路接驳等。3.3.7.7 客户凭消防验收合格意见书及其他政府部门颁发的合格证明办理竣工手续， 获得装修工程竣工证明书后，申请开通各项服务，并申请退还剩

34、余的装 修押金。3.3.7.8 装修押金一律视为由装修单位交纳而不论其实际交纳者是何人，它的主要功 能是处理可能对大厦或其它客户造成的损害的赔偿。虽然物业管理公司可根 据客户的要求而暂时缓付该笔款项，但它并不是装修本身的质量按金。因此 装修验收手续办理完成后（消防局及相关政府部门验收合格 15 天后），物业 管理公司将无息退还扣除应交的部分后款项于原交款单位。4 装修图纸基本要求4.1 设计说明应清楚显示4.1.1 装修工程概况。4.1.2 设计依据。4.1.3 设计范围。4.1.4 分项工程设计方案说明（内部装饰、强、弱电、空调、给排水、天然气、排油烟 系统、隔油池系统等） 。4.1.5 分

35、项工程材料规格。4.2 商铺平面设计图清楚显示4.2.1 总体布置，包括储物间、更衣间、厨房位置。4.2.2 所有安放隔墙的位置、 厚度、高度和材料， 物业管理公司将不会批准阻碍通往消 防通道的布局设计。4.2.3 地面装修材质（门入口处地面不能高或低于公共走廊地面） 。424摆放重型设备如保险箱、UPS电池组等超重设施时，必须有政府认可的符合资格的结构工程师签署确认适应大厦楼层允许承载重量的签署证明及设计院的审批。4.2.5 拟摆放的较高设备如高柜的位置。4.3 隔断立面图清楚显示4.3.1 材质详情（包括所应出具的防火材料查验合格证明） ；4.3.2 隔断门 / 墙的设计及安装方法；4.3

36、.3 各立面装修方案及做法。4.3.4 各间隔及立面更改方案及做法。4.4 综合天花平面图清楚显示4.4.1 吊顶材质类型、设施布置及距地高度。4.4.2 照明灯具位置。4.4.3 消防喷淋头原安装位置及更改后安装位置及新增加喷淋头的安装位置。4.4.4 消防烟感探头和温感探头原安装位置及更改后新增加的烟感或温感的安装位置。4.4.5 中央广播设备原来位置及更改后位置。4.4.6 空调送/ 回风口原来位置及更改后位置。4.4.7 所有检查口位置及大小。4.5 消防平面图清楚显示4.5.1 消防栓位置。（特殊商户提供）4.5.2 消防喷淋头原安装位置及更改后安装位置，管径大小及走向。4.5.3

37、消防烟感探头和温感探头原来安装位置及更改后安装位置。4.5.4 厨房内特殊温感探头、喷淋头的设计位置及技术参数。4.6 空调设计图清楚显示4.6.1 空调控制器的原来位置及更改后位置。4.6.2 空调出风口和回风口原来位置及更改后位置。4.6.3 新风排气口原来位置及更改后位置。4.6.4 改造的空调出、回风风道大小、材质及走向；风道安装方式。465空调出风口和回风口安装位置；风机盘管预留不小于600*400MM佥修口。4.6.6 两层挑空的区域应注意空调风机和管道阀门的检修和紧急状况处理 （如跑水）的 问题。根据户型的不同在空调风机和管道阀门处设置检修口并加装检修平台或马 道，以保证日常检修

38、和紧急状况的及时处理，防止不必要的损失。4.7 照明/ 插座平面图清楚显示4.7.1 照明灯具安装位置，灯具规格。4.7.2 客户区域内用电设备电源插座的线路分布位置（回路编号）及线材规格。4.7.3 客户区域内照明（包括单元）的线路、开关分布位置（回路编号）及线材规格。4.7.4 配电箱安装位置。4.7.5 餐厅厨房用电设备线路线材、线径、保护管径、管材。4.8 电气系统图清楚显示4.8.1 总开关和单元进线的规格型号。4.8.2 最高用电电流、功率，以及各回路功率计算。4.8.3 总负荷的计算及三相平衡负荷计算。4.8.4 各回路负荷功能及编号，并与照明、插座设计图相符。4.8.5 各分级

39、开关容量及各回路线径、管径、回路编号。4.9 综合布线平面图清楚显示4.9.1 各信息点布线走向、线材规格型号。4.9.2 语音、数据信息点分布位置；4.9.3 其它系统的线路分布位置（如音响系统） 。4.10 给排水设计图清楚显示（经营餐饮、美容美发商户）4.10.1 给排水的管道走向、管径、设计流量 / 压力、配水点。4.10.2 给排水管道的材质、阀门规格。4.10.3 排水管道的管道布置和敷设及清扫口、地漏布置位置。4.10.4 排水管道的防腐、防结露措施，排水管道的流量、管径及坡度等。4.10.5 地面或墙面防水施工方案。4.10.6 隔油池/ 器安装位置、容积。4.10.7 隔油池

40、系统排水管必须使用金属材质。建议施工不锈钢排水管。4.11 厨房设备布置图清楚显示（经营餐饮商户）4.11.1 然气然烧器具安装、 设计由专业公司提供图纸 （中华人民共和国建设部令第七十 三号）。4.11.2 用电设备布置方案，电源接驳位置。4.11.3 其它厨房设施布置方案。4.12 厨房排烟 / 通风布置图（经营餐饮商户）4.12.1 厨房各加工间通风换气量、温度设计参数，排烟罩吸气速度 / 补风设计参数。4.12.2 厨房排烟风道材质、管径，防火阀安装位置。4.12.3 厨房油烟过滤设备安装方案及位置。4.12.4 厨房噪音设计参数。5 成品保护根据施工材料的进入路线，对所经过的公共区域

41、进行成品保护。5.1 对大厦内物业管理公司指定的成品进行保护。5.2 公共区域成品保护必须经物业管理公司检验合格后，方可领取施工许可证。5.3 施工临时用水、用电必须按物业管理公司指定地点接驳。5.4 运送超长、 超高建材或物品时， 必须在建材或物品两端或边角用软质材料包裹保 护。5.5 运送任何施工材料或设备设施， 必须由物业管理公司指定的电梯或楼梯运输， 无 论任何情况下，施工人员未经物业管理公司许可不得使用非指定电梯运输。5.6 施工过程中公共区域成品保护材料如有破损，应及时更新。5.7 对保护不利造成成品遭到损坏者，须负责恢复原状或照价赔偿并支付赔偿金额 15%的行政管理费。5.8 客

42、户区域内消防烟感探头， 消防喷洒头、 空调风机盘管等设施在未经物业管理公 司批准前， 不得进行任何改动。 须提前三个工作日到物业管理公司填写 特别行 为申请表同时递交改造方案及图纸。5.9 施工中，拆卸下的大厦内原有设备设施应交还至物业管理公司。5.10 施工过程中严禁使用消防、空调用水。6 一般规则6.1 在开始任何施工前，客户必须协助物业管理公司将装修公司所有参与施工人员的 个人资料（姓名、住址、身份证号码、照片）交给物业管理公司办理施工出入 证，并须及时按照人员实际情况补充或更改以保证大厦整体安全。6.2 在施工前，客户须投保火灾、 水浸或所雇装修公司及其雇员引致个人损伤等保险， 保额应

43、不少于人民币一百万元； 面积在 1000 平方米以上的保额应不少于人民币二 百万元。6.3 在一切施工开始前及整个施工过程中，客户必须在施工区域内按市消防局有关规定设置足够数量的手提灭火器。6.4 物业管理公司的审批，并不代表对方案中的技术参数的认可，同时物业管理公司 也不保证方案所选设备、材料、规格、性能及效果。倘若设备与材料发生问题而 引致任何后果，全部由客户负责。6.5 装修应满足高层建筑防火及室内装修规范的各项要求，装修材料应采用A 级，并符合国家相关环保要求。6.6 客户应在装修施工前预先获得所有政府部门的一切有关批准，特别是消防局的批 准。所有消防、空调、给排水、电力增容及然气系统

44、的施工，必须由物业管理公 司指定施工单位进行。6.7 施工前及施工期间， 装修公司必须在商铺明显位置张贴由物业管理公司发出的 施 工许可证、施工噪音 / 异味排除协议书，以便于物业管理公司人员检查。6.8 装修过程中不可阻挡消防通道、安全防火门、紧急疏散指示灯及消防栓。6.9 客户在未获得物业管理公司的书面特别批准下，不得挖槽、切割、砍凿或雕刻地 板、柱和结构墙，以及与相邻客户共用之隔墙。任何施工程序，包括凿刻、钻洞 等均不许危及墙壁及地板的结构。如果发现有任何违例，客户有责任自行支付修 复损坏部分的所有费用，物业管理公司将马上停止该户的一切装修工作，直至对 所有损失做出全面评估且客户或装修公

45、司支付修复费用为止。6.10 所有施工必须严格按照已审批图纸及说明完成，如果装修过程中产生违反规范或 大厦规定的行为，物业管理公司会要求立即进行整改，直至符合相应法规、管理 规定并得到物业管理公司书面确认为止。6.11 喷淋系统喷头位置改变要符合消防规范要求并必须事先报请消防局审批同意。一 般情况下，喷头之间的距离不得少于 1.8 米但亦不能超出 3.6 米，喷头与隔墙或 隔墙之间的距离不得超过 2 米或超过设计喷头距离的一半，以短者为准。在整个 单元内的所有喷头扩散器水平线以下必须经常保留至少 0.5 米的空间。6.12 所有电气的安装必须符合国家有关电气安装规范。所有电线一定要保护在镀锌管

46、 内，而未先获得物业管理公司同意，绝对不得将电线直接嵌入大厦的任何部分。6.13 所有客户均不得安装面向公共走廊或会对其他客户造成骚扰或影响的音响设备。6.14 所有的门不得伸展到一般公共地方，包括走廊或电梯，户门不得向外开启。严禁 改装商铺大门。6.15 所有外墙（包括走廊、电梯厅等外墙）不许装设招牌及广告以免影响建筑物外观， 室内装饰不能凸出公共走廊。6.16 客户区域内独立房间应考虑装设空调送风及回风过滤装置。6.17 除得到物业管理公司批准外，所有内部隔墙应使用较轻和干式结构的品种，例如 金属框架，如果采用木框架或板墙，必须要刷三遍防火涂料。6.18 吊顶原则上不得使用木质材料装修，局

47、部使用时必须采取防火措施。所有装修材 料必须使用阻然材料或刷三遍防火涂料。6.19 不得改变防火门、消防疏散前室、疏散楼梯间、防火卷帘门的功能及位置。6.20 在室内装设吊顶时，必须在每一个水管闸门及每一个电源箱或任何重要设备下加 装检查口。6.21 不得在幕墙玻璃上钻孔，或粘贴任何类型的物件。一切装置不得触及外墙玻璃的 结构组件或任何一部分。单元内的间隔墙亦不得固定在外墙玻璃及附属结构上。6.22 物业管理公司如发现装修公司未依审批图纸施工或未能符合物业管理公司要求， 客户将获得通知并需负责督促装修公司进行整改。6.23 客户应确保所聘用之工程装修公司不会对大厦内的设备设施及装修造成任何损

48、失，如有任何损坏，不论内外与否，将由物业管理公司修理，而所有修理费用将 再加上 15%的行政费，均由客户负责支付。6.24 所有因客户的装修工程及之后使用所造成公共区域的破坏、损伤及其影响等（包 括大厦以内及以外） ，完全由客户负责赔偿。6.25 客户在装修施工期内应对施工区域内的安全负责，客户必须对所雇装修公司和其 所雇的施工人员的行为负责并加以约束并承担连带责任。6.26 施工需要动火或电焊前，必须事先到物业管理公司办理“动火证” ，并按消防管理 制度执行，对电气设备、电动工具的使用，也应按规定操作。6.27 无论任何时间，如需在公共区域内进行施工，必须事先获得物业管理公司的书面 批准。6

49、.28 施工过程中，所有材料、工具及废物等在任何时候都必须放置在所属区域内，不 得阻塞、占用公共走廊或任何公共地方。6.29 所有发出噪声、震动或可能发出异味的工程，材料、废物的运送及运出，必须有 条理地在 22： 00至次日早上 6：00 内进行，不得扰及大厦其他客户。6.30 所有单元内的废物必须于 22：00至次日早上 6：00 指定时间内进行清理，废弃物 应袋装，不得遗洒，运送至物业管理公司指定的地点。6.31 如需携带危险品入场（如氧气瓶、乙炔瓶、油漆、稀料等）必须提前一个工作日 向物业管理公司书面申请并经批准后方可限量入场。6.32 装修期间，客户区域内所有回风口、空调风机盘管必须

50、封闭，大门亦须关闭。6.33 所有装入贵单元的家具都应在大厦外预制组合和上漆。一切在贵单元内的油漆工 作或其他施工，如物业管理公司认为该工作可能会影响其他用户，必须在正常办 公时间外或由物业管理公司指定的时间或地点完成。6.34 客户所雇的装修施工人员必须着装整齐，不得赤足；不得穿背心、拖鞋；不得在 非工作区逗留；不得随地吐痰；不得在公共地方及施工现场吸烟；不得高声喧哗； 不得打闹；不得使用任何放声设备如收音机、电视等，绝对禁止赌博、饮酒及随 地大小便。客户所雇的施工人员应与物业管理公司人员密切配合，互相尊重，发 生矛盾应由双方领导协商解决，严禁在大厦内发生打架等不文明行为。6.35 在单元内

51、禁止使用任何火源煮食，严禁住宿。6.36 客户应对贵单元完工后的情况负责，即使按审批方案完工后发现空调通风或其它 系统的情况遭到破坏，物业管理公司并不负有上述任何责任。6.37 客户的装修方案一经付诸实行，不论其为全部或部分，皆视作客户同意接受本装 修手册所订立的一切条款。7 广告管理7.1 客户单元和商铺任何招牌的设计（如字体、颜色、规格等） ，必须预先得到物业管 理公司的书面审批。而所有橱窗的照明设计，必须在大厦开放时间内保持足够的 照明度，任何未能达到合理的照明度之设计，物业管理公司将不予批准。7.2 商铺广告应当真实、合法，符合精神文明建设的要求。广告不得含有虚假内容， 不得欺骗和误导

52、消费者。广告主、广告经营者、广告发布者从事广告活动，应当 遵守法律、行政法规，遵循公平、诚实信用的原则。7.3 广告内容严禁涉及以下情形： 使用中华人民共和国国旗、国徽、国歌；使用国家机关和国家机关工作人员的名 义；使用国家级、最高级、最佳等用语；妨碍社会安定和危害人身、财产安全， 损害社会公共利益；妨碍社会公共秩序和违背社会良好风尚；含有淫秽、迷信、 恐怖、暴力、丑恶的内容；含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容；妨碍环境 和自然资源保护；法律、行政法规规定禁止的其他情形。8 违约处理8.1 客户之工程装修公司在未经物业管理公司许可情况下，私自在大厦内承包其他商 户工程时，物业管理公司有权在不

53、通知客户情况下，要求客户之工程装修公司立 即停工，并追究其所引起之一切责任及经济损失。8.2 在未取得物业管理公司之书面批准前，客户及所雇用之工程装修公司均不得进行 未经批准之工程项目，如发现此问题，物业管理公司将要求客户立即停工，补办 相应手续及处理善后事宜。8.3 所有违反北京市所规定的消防规范之工程或行为，客户及所委托之工程装修公司 一律不得进行。8.4 所有违反物业管理公司所确定客户单元和商铺装潢规则之行为，物业管理公司有 权根据具体情况要求客户及所委托之工程装修公司支付违规之赔偿。8.5 客户及所委托工程装修公司，在接到物业管理公司的违规通知后，必须立即停止 违规行为。若不听劝阻，物

54、业管理公司将采取包括停工、禁止施工人员进入大厦 内的一切措施，其所造成的相关损失一律由客户负责。8.6装修施工许可证应张贴于施工现场入口明显位置，如有未张贴者，扣款Y50元。8.7 施工人员在施工期间，应将施工出入证佩戴在本人胸前左上方显眼地方，以便保 卫部随时检查，违者扣款Y 30元。8.8 违反装修规定，接到违章通知单而未予及时纠正的，物业管理公司将作以下 处理：a）责令停工；b）责令恢复原状；c）扣留或没收工具；d）停水、停电；e）赔偿经济损失；f ）根据有关规定处以 2000 元以下违约金 以上几种违约处罚可一并执行，物业管理公司不会对因纠正违章而采取以上行为 所引起的损失及后果承担责

55、任。8.9 装修公司要在其施工区域内放置适量的、 有效的、合格的灭火器（按消防局规定） ， 施工现场内未经物业管理公司批准，严禁动用明火及摆放易然物品，违者将被扣 款人民币 3001000元。8.10 施工人员必须按照物业公司指定的路线进出施工现场，违者扣款人民币50 元。8.11 施工人员仅限在其施工区域内工作，不得占用或在公共区域进行施工，未经许可 不得进入其它区域，违者扣款人民币 50 元。8.12 施工现场严禁吸烟，违者扣款人民币 50 元。8.13 施工人员不得在商场以及施工区域内喧哗大叫，粗言秽语，赤身露体及做出不文 明举动，违者扣款人民币 50500 元。8.14 未向物业管理公

56、司申请，擅自用、放、断水（电）者，扣款人民币 2001000 元。8.15 非专业人员随意接驳电源者，扣款人民币 100200 元。8.16 工程废、污水严禁倾倒，违者扣款人民币 100300 元，并须负责相关清理、维修 费用。8.17 未经物业管理公司批准，严禁携带易然、易爆和化学危险物品进入大厦。违者扣 款人民币 2001000 元。8.18 施工人员严禁在大厦内留宿，违者扣款人民币 100500 元。8.19 施工人员严禁乘坐客用电梯，违者扣款人民币 50 元。8.20 施工人员每日清场后，须从速离开大厦，严禁在大厦范围内闲逛、游荡，违者扣 款人民币 500 元。8.21 施工人员必须使

57、用指定卫生间，违者扣款人民币 50100 元。8.22 施工人员严禁在施工单元内或公众区域随地大小便，违者将会被扣款人民币 500 元，并驱逐出大厦。8.23 装修公司需将每天施工产生的建筑垃圾清运到物业管理公司指定的建筑垃圾房 内。施工垃圾不得堆放在公共区域，违者扣款人民币 5001000 元。8.24 施工车辆及物料、设备等均须按保安部所指定的行车路线，卸货区域及货梯进出 大厦，大量的物料运送需于 24 小时前向物业管理公司提出书面电梯使用申请， 如 车辆不按指定位置停放，扣款人民币 50 元。8.25 对保卫人员例行检查拒绝配合者，扣款人民币 100 元。8.26 严禁随意移动、遮挡或挪

58、用大厦的消防器材、设备，严禁使用消防水施工，严禁 堵塞消防通道，违者视情节轻重扣款人民币 2005000 元。8.27 物业管理公司有权要求对影响楼宇设施、 结构、外观的装修工程进行更改或还原， 在限定期内未更改或还原的，物业管理公司会安排完成该项工程，所需费用由装 修客户承担。以上规定，客户及客户所聘用之装修公司应自觉遵守。9 装修资料附件一装修工程委托申请表附件二室内装修工程承诺书附件三单元装修工程资料清单附件四施工噪音异味排除协议书附件五施工临时用电、用水申请表附件六装修施工消防安全协议书附件七装修工程收费一览表附件八装修工人临时出入证登记表附件九施工许可证附件十餐厅二装改造深化设计及施

59、工要求附件十一承诺书装修工程委托申请表（仅限业主）附件第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司红阶大厦分公司：本人/我司为贵司所管理的红阶大厦 楼单元之业主，现将对该单元进行二次装修工程（销售合同面积为平米）。本人/我司选择了下表中所列的单位进行二次装修工程的相应工作，委托期限为自 年_月_日至上述单元 二次装修工程全部竣工验收结束，预计为 年 月 日。同时，本人/我司亦会通知所有受我司聘用欲进入大厦进行工程的人员遵守红阶大厦的有关管理规定，若他们有不端或在装修期间违反贵司规定的行为时，本人/我司愿意负责。委托公司名称设计单位工程承包监理单位填写内容、资质项目负责人联系电话驻工地代表联系电话业主

60、名称（加盖公章）：负责人 ：联系电话：日期 ：装修工程委托申请表（仅限租户）附件日期联系电话第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司红阶大厦分公司：本人/我司为贵司所管理的红阶大厦 楼单元之租户，本人/我司已征得业主本人的同意，现将对该单元进行二次装修工程（租赁合同面积为 平米）0本人/我司选择了下表中所列的单位进行二次装修工程的相应工作， 委托期限为自 年 月 日至上述单元二次装修工程全部竣工验收结束，预计为 年 月 日0同时，本人/我司亦会通知所有受我司聘用欲进入大厦进行工程的人员遵守红阶大厦的有关管理规定，若他们有不端或在装修期间违反贵司规定的行为时，本人/我司愿意负责。委托公司名称填写内

61、容设计单位工程承包监理单位资质项目负责人联系电话驻工地代表联系电话租户名称（加盖公章）负责人/我司的再次批准。日期：附件二同意该租户在上述单元内进行装修改造施工，而该项工程不需本人 业主签章确认：室内装修工程承诺书第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司红阶大厦分公司:本人/我司已详细阅读了红阶大厦装修手册，已完全清楚、了解其中的各项规定。 本人/我司明白由于物业管理公司与装修设计、施工、监理单位之间无任何合同关系，因此物业管理公司对可能发生的工程质量问题不负有任何责任，任何保修期内、外的工程质量问题均在商户与设计、施工、监理单位间协商解决。本人/我司明白一旦发生事故物业管理公司将依靠保险来解决，因此为了大厦和本人/我司共同的利益，本人/我司承诺将为整个施工过程投保（包括可能的工程延期）。 如因未及时投保造成任何损失，本人/我司愿意承担一切责任。本人/我司明白大厦的客户将对在装修工程中所发生的任何违反规定的问题负责并承担相应的责任，工程承包商对维护包括制定非客户自用区域的整个施工现场的秩序、安全、消防、卫生及成品保护负有责任。本人/我司亦明白一旦发生违规事件，将会对大厦及其他客户产生各种不利的影响，在此本人/我司承诺，并谨