我国房地产价格及其影响因素分析

《我国房地产价格及其影响因素分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《我国房地产价格及其影响因素分析（40页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、-范文最新推荐- 我国房地产价格及其影响因素分析 摘要：改革开放三十年来，我国房地产行业在为国民经济发展做出巨大贡献的同时，也表现出一系列的问题。人民的购买能力赶不上房价的增长，商品房供应结构与社会住房需求相脱节。本文运用相关理论方法，对影响房地产价格的成本，经济，政治，社会因素进行分析。最终得出房屋价格的稳定离不开国家对于房地产市场的宏观调控，房价的稳定有助于社会的和谐。国家在宏观调控中应慎用利率政策，规范金融机构对房地产业的信贷投放，调控建材市场，适当增加廉租房及经济房。关键词：房地产，价格，因素，经济Analysis of China's real estate price an

2、d its influence factorAbstract:Thirty years from the reform and opening up，China’s real estate industry had made a great contribution to the development of the national economy. At the same time it also showed a series of problems. Peoples’ purchasing power can not keep up with the growt

3、h of house prices The structure of real estate supply and housing demand disjointed This paper uses the relevant theory to analysis the impact to the real estate prices, by economy,political and social perspectives.Finally the housing price stability cannot do without the national macro-control and

4、the stability of real estate market contributed to social harmony. Countries should use interest rate policy in the macroeconomic regulation and control carefully, regulate financial institutions for real estate credit, regulation of building materials market, appropriate to increase the low rent ho

5、using and affordable housingKeywords: house prices，real estate，economy，factors；目录11 绪论11.1研究的背景和意义11.1.1研究背景11.1.2研究的意义1 1.1.2研究的意义房价的形成及变化是多种因素共同造成的，不同因素对房价的影响程度和方式也是不一样的，各种效应交织在一起导致了房价的波动起伏，本文以房地产价格作为研究对象，系统分析影响房地产价格的各种因素。最终给出结论和合理建议。研究房地产价格具有广泛的现实意义。房地产价格的研究可以为我国房地产市场制度的制订，进一步加强房地产宏观调控，促进房地产业健康发展

6、提供更加坚实的理论基础，有重大意义。1.2研究的理论基础马克思主义价值价格理论是本文的理论基础。马克思的价值价格或基于生产价格的价格理论是以科学的劳动价值论为基础的。马克思认为，商品价值的“质”是凝结在商品中的人类无差别劳动，也就是抽象劳动的凝结;商品价值的“量”是由生产它的社会必要劳动时间决定的。然而，商品价值内在的“质”和“量”只有通过外在化的形式才能表现出来。商品价值的表现形式依次经历了“简单的价值形式”、“扩大的价值形式”、“一般的

7、价值形式”，最后成为完善的“货币形式”。马克思说:“货币作为价值尺度，是商品内在的价值尺度即劳动时间的必然表现形式。”商品价值表现在货币上，或者说商品价值的货币表现，就是商品价格。“价格是物化在商品内的劳动的货币名称。”“价格是价值的货币表现。”这就是商品价格的本质规定。当商品经济发展到资本主义市场经济阶段时，由于部门之间的竞争，使不同部门的不同利润率平均化为相同利润率的时候，价值就转化为生产价格。生产价格是价值的转化形式，而不是表现形式。在市场经济条件下，生产价格同样需要通过货币形式表

8、现出来。到了垄断资本主义阶段，生产价格进一步转化为垄断价格。这里的垄断价格是由垄断组织和垄断机构的垄断行为所生成的。在垄断资本主义阶段，市场价格则是垄断价格的货币表现形式。基于生产价格和垄断价格是价值的转化形式，因此我们说，马克思的价值价格理论包括了基于生产价格的价格理论和基于垄断价格的价格理论。马克思的价值价格或基于生产价格的价格理论不仅仅揭示了商品价格的“质”的规定性，而且涵盖了商品价格的“量”的规定性。马克思指出:“价格作为商品价值量的指数，是商品同货币的交换比例的指数。”一方面价格是商品价值的货币表现;另一方面，商

9、品价格的量又是商品与货币的交换比例的指数。 1.4研究内容随着国家经济持续增长，市民经济水平的提高，房地产的价格也一路水涨船高，眼见有超过人们负担水平的情况出现，不少房地产开发商恶意抬高价格，从而导致整个房地产市场的畸形发展，如何预估房地产市场变化，何时买房最为合适是大家关注的重点。本文通过对房地产价格及其影响因素进行探讨，通过理论与实际结合的方法，研究中国房地产价格现状。图-1.1论文结构图2 相关理论方法概述2.1房地产定价理论一、成本导向定价法成本导向定价是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。它包括以下几种定价方

10、法。（一）成本加成定价法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本（含税金）的基础上，加上一定 比例的预期利润作为产品的售价。所加的一定比例的利润称为“成数”。其计算公式：为单位产品价格=单位产品成本×（1加成率）其中，加成率为预期利润占产品成本的百分比。（二）目标收益定价法这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。它是在项目投资总额的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其计算步骤如下：（1）确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。（2）确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多样性，

11、目标利润的计算也不同，其计算公式为：总投资额=目标投资利润率×目标利润，目标利润=总成本×目标成本利润率，销售收入=目标销售利润率×目标利润，目标利润=资金平均占用额×目标资金利润率。（3）计算售价。根据总成本、目标利润和预计销售量来计算，计算公式为单位产品价格=（总成本目标利润）/预计销售量目标收益定价法的优点是：可以保证企业既定目标利润的实现。其最大的缺陷是以预估的销售量来计算应制定的价格，颠倒了价格与销量的因果关系，忽略了市场需求和竞争。这种方法一般适用于在市场上具有一定影响力、市场占有率较高或具有垄断性质的企业采用。 二、需求导向定价法所

12、谓需求导向定价法是指以消费需求为中心，依据买方对产品价值的理解和需 求强度而非依据卖方的成本来定价。其主要方法有理解价值定价法和区分需求定价法。（一）理解价值定价法理解价值也称“感受价值”或“认识价值”，是消费者对于商品的一种价值认知，实 际上是消费者对商品的质量、用途、款式以及服务水平的评估。理解价值定价法的基 本指导思想是：认为决定商品价格的关键因素是消费者对商品价值的认识水平，而非卖方的成本。 开发商在运用理解价值定价法时，首先要估计和测量在营销组合中的非价格因素在消费者心目中所起的作用，然后按消费者对产品档次的可接受程度来确定楼盘的售价。

13、由于理解价值定价法可以与现代产品定位思路很好地结合起来，因而为越来越多的企业所接受。其主要步骤是：（1）通过信息传递和反馈确定顾客的认知价值。（2）根据顾客的理解程度决定商品的初始价格。（3）预测商品的销售量。（4）预测目标成本和销售收入。（5）确定定价方案的可行性，进行价格决策。理解价值定价法的关键是准确地掌握消费者对商品价值的认知程度。因此必须经过周密的市场调查，了解顾客的需求偏好，反复向消费者宣传产品的性能、用途、质量、品牌、服务等内容，以形成较为准确的产品价值观念。如徐州一家比较有实力的公司也采用过“我建房你定价”的策略，做法是让客户来参观，将成本公开，把房子开

14、发成本、利润率、税金都列出来，同时把周围几个项目价格也列出来，要求客户帮开发商定价。这种超常规的做法有一定风险性，但在当地却引起很大反响，客户认为自己对所购买的房子心知肚明，觉得物有所值，因此，销售势头也很好。 （三）倾销定价法在特定时期，企业可采用以低于成本的价格推出产品，如开盘初期、或竞争过于激烈时、或初次进入某市场、或经济大萧条时期、或尾盘发售阶段等。倾销的主要目的是提升市场占有率，树立企业形象，但由于对开发前期的盈利影响过深，并且易于引发激烈的价格冲突，因此对企业的素质要求较高。一方面，企业必须有能力在占领 市场后逐步提升价格，争取盈利，避免消费认知偏颇；另一方面，还要注意横向协调，减

15、少对市场的冲击，避免造成市场动荡。2.2地租理论马克思的地租理论19世纪下半叶，马克思地租、地价理论在继承和批判古典经济学地租理论的基础上发展起来。马克思地租、地价理论以坚持劳动价值论为出发点，主要从生产关系的角度进行分析，揭示资本主义地租的本质是剩余价值的转化形式之一，阐明了资本主义地租的三种形式:绝对地租、级差地租和垄断地租。绝对地租：在农业资本主义生产方式已经确立，由于历史原因使农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成，生产价格小于生产价值，其差额部分转化为绝对地租。级差地租：由于经营较优土地而获得的归土地所有者占有的那一部分超额利润，按其形成条件不同可分为级差地租和级差地租。级差地租是

16、指投到相等面积不同地块的等量资本，由于土地肥沃程度和位置不同，所产生的超额利润转化的地租;级差地租是指在同一地块上连续追加投资形成不同生产率所产生的超额利润转化成的地租。垄断地租：指垄断价格带来的超额利润转化而成的地租，土地所有权的存在决定了这种垄断超额利润最终转化为垄断地租归土地所有者占有。土地价格的实质是地租的资本化，由于土地的稀缺性，土地所有权的垄断，垄断者可以凭借土地所有权得到一定的收入即地租。土地价格计算公式:土地价格=地租/利息率，或土地价格等于一定年限年地租的乘积。 3)市场法的操作步骤运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：搜集交易实例;选取可比实例;建立价格可比基础;进行交易

17、情况修正;进行交易日期调整;进行房地产状况调整;求取比准价格。2收益法指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。1）收益法应用于房地产的估价的基本原理收益性房地产在未来的时期内形成源源不断的预期收益，它利用经济学的预期收益原理，即为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年现金流量的现值之和。对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以实现，房地产购买者必须一次性支付

18、一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益。这个金额就是收益性房地产的理论价格，用公式可以表示为：房地产的价格=纯收益/资本化率，它包含着三个假设前提：（1）、收益每年不变（2）、资本化率确定（3）、收益为无限年期2）收益法在房地产估价中的优点：收益法与成本法、市场法、剩余法、路线法等其它方法相比有以下主要优点：（1）、理论依据充分（2）、运用范围广泛（3）、符合购买者的理念3成本法指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法适用于房地产市场不发达，难以运用市

19、场比较法的房地产估价，对于既无收益又很少出现买卖的公用建筑也比较适用。成本法是房地产估价的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地产价格的一种评估方法，其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。成本法是以假设重新复制待估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价格的一种方法，即以重置一宗与待估房地产有同等效用的房地产所需投入的各项费用，再加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价格。应用成本法评估房地产价格时，一般可分新建房地产的成本估价法，新开发土地的成本估价法，旧有房地产的成本估价法三种方法。此外，在进行评估时，市场因素将会对房屋价格产生影响，在进行评估时应注意从市场角度看成本法的评估问题。 所以

20、房地产价值是房屋建筑价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一，房地产价格就是这种综合性特殊价值的货币表现，由于房屋建筑物价值和土地中投入的劳动形成的价值占了主要部分，因此可以说房地产价格基本上是房地产价值的货币表现。3.2房地产价格特征一、房地产价格具有区位性由于土地区位的不同，土地价格变化很大，因此房地产价格瘦区位影响非常明显，区位对房地产价格的影响可分为两个方面：1地区性，主要反映在不同城市区域之间的房地产差价。一般来讲，相应土地和同质房屋，其价格大城市大于中小城市，沿海城市高于内地城市，市场经济发达的城市高于发展中城市，另一方面是地段性，主要表现在统一城市市区范围内有好地

21、段与差地段之别，不同地段之间存在较大的房地产差价。一般来说，土地和同质房屋的价格城市中心区地段高于一般市区地段和郊区地段，街角地和临街地（商业房地产用地）高于附近非街角地和非临街地的土地等。二、房地产价格具有双重性房地产是与土地和固着在土地上的房屋设施为主要物质形态的财产及其权属关系，这就规定了房地产价格在其内涵上具有双重的实体基础，期中一部分来源于土地开发和房屋建筑安装劳动所形成的价值，另一部分则来自土地使用权（或所有权）价格。这一特征指出了房地产商品的物质构成，明确房地产是房屋设施与土地的有机统一体。三、房地产价格具有权益性由于房地产自然地理位置的不可移动性，在交易中其可以移动的，不是房地

22、产实物而是房地产的所有权、使用权及其他物权。比如，人们在商场买电视机，一般说其权益和实物两种转移同时进行，在电视机实物从商场所在地转移到消费者家中。而房地产交易只有一种转移，即单一权益转移，并且通常房地产价值量大，使得人们对房地产权益的转移更加慎重，因而转移的过程和程序较一般商品复杂很多。 房地产是人类最基本的生活和消费资料，人类通过对居住性房地产的消费，才能实现生命的各种机能，才能促进社会文明的进步和发展。同时，房地产也是最重要的生产资料之一，人类需要通过使用它来生产生产资料和消费资料，需要通过使用它来进行商贸、政治、社会活动等。因此，房地产价格的变化，不仅影响经济的发展，而且还涉及广大人民

23、的生活，涉及社会生活和政治局势等方面。八、房地产价格具有增值性随着人口的增加、经济和社会的发展和人民生活水平的提高，房地产价格在总体上呈现不断上升的趋势。当然，这种上升是呈“波浪形”的，即房地产价格上升总体上不是直线的，而是具有“波动”的，造成房地产价格具有增值性的最主要原因就是：土地资源的有限性及土地投资的积累性；房地产开发建造周期长，投资风险大。房地产价格的增值程度在不同社会的经济状态和不同区位是不同的。一般而言，社会稳定、经济发展的时候，房地产增殖性比较明显；城市市区和郊区土地的增值性较大。房地产价格的增值性不是绝对的，在有些情况下可能出现

24、相反的趋势，如土地使用年限接近到期，国民经济处于衰退阶段、废弃的矿区等。3.3国内房地产价格现状及未来走势房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。所以，房产动态时刻 牵动着大家的敏感神经。我国房地产现状如下：一、我国房地产现状（1）房地产的整体规模增大首先，就是我国房地产行业的投资规模逐渐扩大，占社会固定资产投资的比例也逐年增加。其次是开发规模快速增长。（2）区域发展不平衡房地产行业区域发展不平衡主要表现在不同地区的增长速度和发展规模上，东部地区 和沿海地区的经济发展水平较高，因此房地产行业起步早，发展更为完善，虽然中西部地区近年来也得到了飞速的发展，但是地区间仍旧存在着不小的差距

25、。 其次是城市居民的生活水 平存在着较大的差异，虽然经济的发展使全国各地城市居民的生活水平都得到了很大的提 高，但是从整体上来看，东部地区仍旧要远高于西部地区。东部地区的经济发达，居民较高 的可支配收入使房地产行业在这一地区表现异常活跃。 西部地区的居民可支配收入较少，因此房地产行业的发展并不完善，但是受地广人稀的影响，居住面积反而更加宽松。而中部地 区则兼具经济不发达和人口稠密两大弊端，人均居住面积是最低的。 二、我国房地产行业发展的趋势分析（1）房地产调控不会放松，但后期仍有较大发展空间现阶段，控制通货膨胀成为央行政策首要目标，短期内在通胀不能缓解的情况下，这种严厉的调控手段将仍然持续下去

26、。下半年负利率的情况仍将存在，房地产的价格仍将获得一定的支撑。但随着调控越来越严厉，银行房贷额度有限，造成其首先会削减房产开发贷款和按揭贷款，住宅市场交易量下滑，开发商资金链受压，降价以回笼资金，带动土地和住宅价格进一步下滑，银行给房地产行业的贷款更加谨慎，进一步的削减房产贷款，对房地产行业来说，这种恶性循环的可能性正在加大。但是，机遇与危机并存。城镇化将是我国经济社会发展的必然趋势和强劲动力。我国的房地产业将伴随城镇化的积极稳妥发展而会有较大的发展空间。所以“十二五”期间，我国房地产业应注重数量和品质的双重提升，房地产企业重要的则是做好产品定位、市场定位与区域定位。（

27、2）不断完善住房保障体系和商品房供应体系政府公布1000万套保障房开工，目标明确要在11月底完成，预计总投资额将达到l万亿左右，相当于2010年房地产实际完成投资额31。截至6月底，从媒体公布的数据看，大概开工率在30左右，今年三季度考虑到中央的考核要求，保障房的开工率预计将大幅度提升。随着国家鼓励银行、保险、公积金、社保基金等各路资金支持保障房建设及开工截止大限逐渐接近，地方政府落实中央要求的意愿加大，从而带动房地产投资快速增长，为部分房地产企业尤其是有央企背景的房地产企业提供了广阔的市场空间。 坚持市场供给与政府保障相结合，以市场供给为主，是我国住房政策的基本点。“十二五&rd

28、quo;期间，政府将会强化职责，加大保障性安居工程建设，完善住房保障体系，继续发挥市场在资源配置中的基础性作用，完善商品房供应体系，通过租售两种方式，满足不同消费群体对住房的基本需求。 4.1.4其他费用(1)管理费用。包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。(2)销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的项目内容分析计算。(3)其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用，通常是按总投资的3%一5%计列，视项目个案而定。(4)销售税费。是

29、指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税，约为销售额的6W0，并要考虑企业所得税。(5)上述各项费用中未提及的其他支出。4.2经济因素4.2.1国家经济发展速度房地产价格与城市居民的生活息息相关，而经济发展又与房屋价格有着紧密联系。对于房地产价格与经济发展的关系，我们可以从四象限模型中的第一象限（东北象限）中得出。四象限模型简介四象限模型是分析房地产市场的一种工具，通过定性分析与定量研究相结合，研究房地产市场的变化。通过建立四象限模型，是得规范的经济学分析可以进行，即各要素的逻辑关系可以通过数学模型的方式进行推演，期中最重要是能够实现对外部要素图和

30、影响房地产市场的内部变量的研究，同时四象限模型是得房地产市场变化的研究可以定量化。第一象限（东北象限）这条想先描述的是在给定的外部经济条件下，空间的需求如何随着租金而变化，在平衡状态下，市场必须调整租金水平，使需求等于供给。因此本象限的租用是根据存量确定市场租金。如果经济条件发生变化，整个曲线也会发生变化。 利率的增加使得存款的机会成本降低，储蓄也会增加，人们的投资意愿降低，使得房地产投资需求降低，所以房地产价格下降，相比之下，汇率对于房地产价格的影响较小，当人民币升值的条件下，会使得国外游资进入，使得房地产需求增加，房地产价格上升。4.2.5货币供应量在有关的货币政策调控宏观经济中，货币供应

31、量是一种最主要的手段，而货币供应量对房地产价格的影响主要从以下两方面体现。一货币供应量的变化自然会改变投资资金的变化从而影响到房地产价格。二货币供应量增加使得土地价格相对减小，进而影响房地产的价格，所以货币供应量与房地产价格呈反比。4.2.6通货膨胀1、房地产的特殊价格形成机制房地产价格具有特殊的形成机制。房地产价格在供求机制和竞争机制调节过程中呈现出三个方面特征：一是房地产市场供求平衡的难度特别大。房地产建筑周期长和地区性的特点，使供给具有明显的滞后性，同时又由于土地一级市场的垄断性，使土地供给受到限制，当出现供不应求时，增加供给平衡供求不易，因而需求量对房地产价格的作用十分明显。二是房地产

32、价格具有一定的垄断性。由于土地一级土地市场的垄断以及房地产的地区性特点，使房地产市场竞争受到一定限制，市场信息不对称，竞争不能充分展开从而造成房地产价格一定的垄断性。三是消费者价格预期心理对房地产价格影响很大。房地产是超耐用品，使用期特别长，未来供求关系变动和价格趋势对购房投资置业者具有较强吸引力，不仅考虑当前，而且更多的考虑房地产市场发展趋势，使得消费者心理预期成为影响房价的一个重要因素。2、房地产的增值保值功能大量的经验研究表明，房地产是一种有效的通货膨胀冲销工具。为了抵御通货膨胀给投资者带来的风险，投资者可以购买和持有各种资产或资产组合，如果这些资产或资产组合的收益率与通货膨胀有正相关关

33、系，那么这些资产和资产组合可以作为通货膨胀的冲销工具。根据资产组合理论，将房地产加入到某种混合投资组合中，得到的资产组合的通货膨胀风险要显著低于最初的资产组合的通货膨胀风险。 4.3.2人口分布因素(一)人口数量房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落。人口数量还可以分为常住人口、暂住人口和流动人口，以及日间人口和夜间人口等的数量，来分析它们对不同类型房地产的价格影响。另外，在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度从两方面影响房地产价格：一方面，人口高

34、密度地区，一般来说对房地产的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高，人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等的发展，提高房地产价格；另一方面，人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下会出现这种现象。(二)人口素质人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。(三)家庭人口规模这里所说的家庭人口规模，是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起所需要的住房数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口

35、数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。4.3.3房地产投机房地产投机，简言之就是投准时机，利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买卖房地产，从价差中获取利润的行为。一般来说，房地产投机对房地产价格的影响要能出现下列三种情况：（1）引起房地产价格上涨；（2）引起房地产价格下跌； 二、土地调控政策首先，土地出让价格是房地产价格的重要组成部分，房地产价格与土地价格密不可分，地价指数与房地产价格指数也具有十分密切的关系，两者相互影响，相互作用。一方面地价水平受房地产价格投资力度影响；另一方面房地产价格和房地产投资力度也受土地价格影响。4.4.2信贷政策房地产业是资本

36、密集型产业，资金投入大，周转时间长，因此必须有充足的资金支持和畅通的融资渠道。房地产金融市场目前尽管有一些突破，但还是没有改变融资渠道单一、主要来自银行这一现状。据初步统计，银行对企业的直接贷款占房地产开发企业资金来源的30%左右，是房地产企业的第三大资金来源。但作为第一大资金来源的企业自筹资金，主要由商品房销售收入转变而来，其中很大一部分来自购房者的银行按揭贷款。按首付30% 计算，企业收入中有70%来自银行贷款。4.4.3税收政策税收政策对对房地产市场起到的调控作用表现在三个方面：一、是在房地产开发环节，通过规范相关税费，减轻企业的负担和经营成本，在一定程度上抑制价格飙升。二、是通过加大流

37、转环节的税赋，增大炒房成本，压缩获利空间，达到抑制投机炒作的目标三、是改革房地产保有环节的税制，增加超标准的房地产保有成本，在实行以家庭为单位的实名制基础上，对拥有标准内的住房和标准外的住房规定不同的税率，抑制出于投机目的的房地产保有行为。来的土地批租制改为土地年租制，由一次性收取几十年土地出让金改为每年取一次土地年租金，可以大大降低地价所占比重，从而降低商品房的价格，提高房地产市场的效需求。4.5实证分析根据之前对房屋价格的影响因素分析，对于影响中国房地产价格的因素有了一定的了解，这些因素都在不同程度上影响着房屋价格的走势，下面以居民收入水平这一因素为例，分析居民收入水平对房屋价格的影响。

38、200928838201031838201136230201240188表4.4上海市居民可支配收入平均值单位：元回归分析原理简介模型简介（1）回归分析概念及回归模型分类回归分析是用来研究变量与变量之间的相互关系的一种手段，分析一些变量对于某个变量的影响并进行预测和控制的一种数理统计方法。变量与变量之间的关系可以分为函数关系和相关关系。函数关系可以用一个精确的定量关系式来表示。相关关系不能用一个精确的定量关系式来表示。由于相关关系不能用一个确定的函数关系式来表述，因此存在一定的不确定关系。如何预测因变量的取值，就需要靠回归分析来完成。回归分析模型可以根据自变量是否唯一分为一元回归（一个自变量）

39、及多元回归（两个及两个以上自变量）。回归分析模型根据是否是线性关系分为线性回归以及非线性关系。本文中选择的是一元线性回归分析模型。（2）回归分析原理从一组样本数据出发，确定变量之间的数学关系式。对这些数学关系式的可信度进行各种的统计检验，并且从这些影响某一特定因变量的诸多自变量中找出哪些自变量对于特定因变量的影响明显，哪些并不明显。利用所求的数理关系式，根据一个或几个自变量的取值来预测或控制另一个特定变量的取值，并且给出在这种预测或控制下的精确程度。回归分析中，变量Y称为因变量，处在被解释的地位，X称为自变量，用于预测因变量的变化。因变量Y是随机变量，自变量X可以是随机变量，也可以是非随机的确

40、定变量。回归分析不仅可以揭示自变量X对因变量Y的影响大小，还可以由回归方程进行预测和控制。对于具有线性关系的两个变量，可以用一条线性方程来表示它们之间的关系。描述因变量Y如何依附着自变量X而发生变化，以及误差ε的方程组成回归。本文只涉及到一个自变量X，因此，建立的回归方程为：Y=β1+β2X+ε，模型中的Y是X的线性函数，线性部分反映了自变量X的变化引起的因变量Y的变化情况，误差项ε是一个期望值为0的随机变量，即E（ε）=0.反映了出了自变量X对于因变量Y的变化外，随机因素对于因变量Y的影响情况，它是不能由自变

41、量X与因变量Y之间线性关系所解释的。β1、β2是模型的变量参数。对于Y=β1+β2X，方程的图示是一条直线，因此称为直线回归方程，β1是回归直线在Y轴上的截距，β2是直线的斜率。 表4.6表明利用数据全部引入法，将数据引入SPSS软件。序号变量输入变量输出方法1人均可支配收入X（元）.确定表4.6回归分析数据a引入所有数据b变量: •人均可支配收入X（元）表4.7显示了相关系数R=0.923，可决系数R2=0.912，调整可决系数R2=0.874，估计标准差=876.53。序号相关系数R可决系数R2调整可决系数R2误差估计1

42、0.923(a)0.9120.874876.53a预测因子（常量）:人均可支配收入X（元）b因变量: 房地产价格Y（元）表4.7回归分析模型总结(b)表4.6是方差分析表，其中，回归方程的显著性检验统计量F=62.103。检验P=0.000<0.05，拒绝H0，房地产价格Y与居民可支配收入X之间无线性回归关系，接受H1，房地产价格Y与居民可支配收入X之间具有线性回归关系。回归平方和SRR=46193682.408，残差平方和SSE=4627463.467，总偏差平方和SST=48709145.875，他们相对应得自由度分别为1，6，7，回归平均方差MSR=46193682.408，残差平

43、均方差MSE=742910.578。序号平方和系数均方F集合1回归46193682.408145191682.40862.1030.000(a)残值4627463.4676742910.578合计48709145.8757 5 结论5.1研究结论本文首先对国内外对于房地产价格影响因素研究的文献进行了综述，总结了房地产价格影响的一般理论，对于房地产市场现状进行了分析，从成本，经济，社会，政策因素进行了一定程度的实证研究得出的主要结论有以下几点：1影响房地产价格的因素有很多，到目前为止我们想要让房屋价格控制在一个大家都能接受的范围内离不开政府的宏观调控。2利率对于房地产价格影响较大，所以稳定利率对

44、于房价的稳定也有至关重要的作用。3地区的经济发展水平与房地产价格成正比关系，发达程度越高，房屋价格越贵，反之亦然。5.2政策建议1宏观调控中应慎用利率政策央行加息虽然在短期内抑制了房地产市场需求，但同时也增加了房地产融资成本，减少了房地产市场供给，最终利率变化对均衡价格的影响取决于二者的作用强度，政府在使用利率政策时应结合实际状况配合其他调控措施以降低风险，如税收调节等。此外我国经济发展水平区域差异较大，房地产市场发展成熟度也表现出较大的差异，同样的利率调控措施并不适用于所有地区，因此政府在使用利率这一调节手段时应将其与一个地区经济发展及消费水平结合起来，如实施住房贷款利率区域差别化政策。2规范金融机构对房地产业的信贷投放金融机构关系到整个房地产业流程中的各个环节，为房地产开发建设及流通提供了资金支持和保障。信贷超规模投放会导致房价非理性增长，造成房地产市场繁荣假象，同时形成的房地产泡沫会增加金融机构风险，因此规范金融机构对房地产业的信贷投放一方面可以抑制房价偏离理性增长空间，另一方面可以降低金融机构尤其是银行的风险，避免房地产泡沫破裂所带来的巨额损失。 39 / 40