某地块投资价值分析教材

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1、江门市新会虎山地块投资分析报告新会地块投资价值分析2009年06月16日前 言该地块位置较好，在当前市场环境条件下以及对未来当地房地产市场的预测，本项目发展前景较好，投标总价在28000万元内，项目具有投资价值。采用静态方式进行地价估算，评估该宗土地2009年6月的出售价格为27624万元(122万/亩，假设所开发的物业全部售出)为参考：该项目投入资金约40000万元左右可进行项目操作，其中购地资金约28000万元，开发资金约12000万元，进行项目滚动开发，项目开发完成后的税后利润为17641万元；税后成本利润率16%；税后资本金的利润率44%；项目具有投资价值，建议可进行投资。建议该地块在

2、竞拍过程中,如投标总价超过29300万元, 即超过130万元/亩，楼面地价超过750元/平方米,综合成本超过2700元/平方米，项目风险较大，建议放弃。投标总价(万元)累加变量(万元)参考变量价位(万元/亩)总建面积（含车库）()楼面地价(元/)综合成本(元/)销售均价(元/)利润单价(元/)投资利润率建议15547底价694086183802365330093540%极具投资价值2259870511004086185532538330076330%较有投资价值27624120771224086186762660330064024%有投资价值29377138301304086187502703

3、330059722%投资价值一般31633160861404086187742759330054119%风险大,放弃目 录前 言1第一部份 新会区基本情况4一、江门及新会情况简介4二、新会经济6三、新会2009经济目标8第二部份 新会未来发展规划8一、新会全区城市发展规划8第三部份 新会土地市场情况12一、2009年土地供应及成交情况12二、2007-2008年土地供应及成交情况13第四部分 新会房地产市场情况16一、新会会城普通住宅与别墅的价格走势16二、个案分析18第五部份 新会项目投资分析26一、本项目基本概况26二、区位交通28三、周边配套28四、优劣势分析29五、项目定位29六、项目

4、规划设计建议30第六部份 项目经济可行性研究31一、项目经济数据测算31二、静态预测销售收入31三、评估该宗土地2009年6月的出售价格31四、财务分析34五、风险分析35第七部份 项目投资结论37第八部份 方案二比较38项目定位38价格定位38第一部份 新会区基本情况一、 江门及新会情况简介江门市(五邑)：全市人口396万人，城镇人口166万人，占41.92%蓬江区（中心城区范围）面积323.7平方公里，人口43.64万人。江海区（中心城区范围）面积107.4平方公里，人口15.7万新会区面积1638平方公里，全市总人口87万四个县级市台山鹤山开平恩平新会古称冈州珠三角西南部，濒临南海，毗邻

5、港澳,海外华侨约71万人4个派出机构会城、今古洲、圭峰区、围垦辖13个镇会城、大泽、司前、七堡、罗坑、双水、崖南、崖西、沙堆、古井、三江、睦洲、大鳌二者的位置关系江门经济2008年GDP 1277亿元，增长11.03%新会经济2008年GDP 326.84亿元，增长11.2%人均生产总值4.38万元，增长10.75%地方财政收入16.75亿元，增长19.03%固定资产投资90.65亿元，增长20.01%社会消费品零售总额100.34亿元，增长18.43%二、 新会经济企业状况规模以上工业企业766家，净增51家；产值超亿元企业140家，新增12家；超10亿元企业（集团）11家，其中3家突破40

6、亿元。李锦记集团纳税超4亿元，新会ABB公司成为第4家纳税超亿元企业。十大纳税企业平均纳税1.15亿元，增加1233万元。招商引资新引入民资项目173个，计划投资23亿元；外资项目40个，合同利用外资1.32亿美元。引入投资超亿元项目8个，丰顺造船投资18亿元、松下电子增资5亿元、新财富环保投资4亿港元。全年投产项目267个，年可新增产值75亿元。工业厂房新开工面积67.84万平方米。存款情况本外币存款余额364.25亿元，比年初增长15.13%；占全市25.52%，提高2.84个百分点。本外币存贷比38.42%。农信社成功兑付中央银行6.3亿元专项票据。新会近几年经济发展情况一览表(GDP)

7、年份2002200320042005200620072008亿元142.08 162.26 187.08 216.42 253.25 293.92 326.84 增长比例14.20%15.30%15.68%17.02%16.06%11.20%受金融海啸影响增长放缓外贸出口平稳增长。积极争取退税指标，办理出口退（免）税12.3亿元。扩大自主品牌出口，“维达”、“映美”产品被认定为省重点培育出口名牌。扶持企业开拓国际市场，新兴市场出口增长23.6%。加工贸易稳步发展，出口11.63亿美元，增长13.91%。2009年经济目标2009年生产总值增长10.5%；单位生产总值能耗下降2.65%；规模以上

8、工业增加值增长13%；固定资产投资增长16%；地方财政一般预算收入增长10%；外贸出口力争有所增长；实际利用外资增长6%；社会消费品零售总额增长15%；城镇职工年人均工资增长9%；农村居民年人均纯收入增长8%；城镇登记失业率控制在3.3%以内；三、新会2009经济目标三、第二部份 新会未来发展规划一、新会全区城市发展规划（一）全力推进城乡建设，发展环境有新优势发展目标一完成中心城区建设活跃区10平方公里控制性详细规划和各镇总体规划，编制城北片区、七堡工业城、各镇重点建设区控制性详细规划以及32条示范村规划。（二）交通网络的发展优势新会段发展目标二完善产业专项规划，完成崖门金属表面热处理基地环评

9、报告和现代物流业、船舶工业发展规划初稿，银湖湾湿地公园规划环评报告通过专家评审，基本完成城镇供水一体化专项规划，抓紧编制银洲湖沿海产业带发展规划和崖门口沿岸重化产业带总体规划。发展目标三基础设施建设稳步推进。崖门乘潮一万吨级出海航道整治工程通过验收，劳龙虎水道1000吨级航道整治主体工程基本完成，配合完成崖门水道乘潮一万吨级航道整治工程前期工作。完成新会港出口监管仓建设，编制古井作业区2个万吨级泊位项目可行性研究报告。基本完成南门公路九龙段、茅向线沙堆梅阁至南门桥段、小罗线小冈段改造主体工程。开展省道绕城公路（路堤结合工程）前期工作。配合珠三角城际轻轨和广珠铁路建设，按工程进度做好征地拆迁。崔

10、华根大桥维修加固工程完工，大洞大桥扩建暨维修加固、金牛头大桥扩建工程开工建设。新汽车客运站建成使用。完成220千伏三江站和110千伏今古洲站、七堡站、罗坑站改造。（三）全力推进协调发展，镇村经济再上新台阶发展目标四强镇工程有效推进。镇（街）规模以上工业总产值678.82亿元，增长20.66%；各镇（街）地方财政收入均超3000万元，总额10.3亿元，增长22.62%，会城街道规模以上工业总产值169.57亿元、地方财政收入4.54亿元。村级经济实力增强。村级可支配总收入2.26亿元，增长9.4%，超500万元村增加到5条。开展“五个一”帮扶工程，所有村年可支配收入超15万元，贫困村全部脱贫。发

11、展目标五现代农业加快发展。粮经面积比例调整到54:46，实现农业总产值44.48亿元，增长1.52%。海洋产业总产值35亿元，增长16%。水稻、蔬菜、水果良种覆盖率95%以上。整治鱼塘3.5万亩。落实种粮补贴3010万元，受益113万人次；落实能繁母猪保险补贴。省级农业龙头企业2家、市级8家。新增无公害农产品认证6个、产地认定5个及绿色食品认证2个，新成立农业专业合作社3家。有效控制高致病性禽流感疫情，完成兽医管理体制改革。第三部份 新会土地市场情况一、 2009年土地供应及成交情况2009年共推出土地10幅，从用地性质上看，住宅用地4幅、商务用地2幅、工业用地4幅。图1：2009年土地供应情

12、况（按数量） 成交的住宅用地分别位于司前镇和大泽镇，成交价格仅25-29.4万元/亩，且地块面积小，最大的一幅也仅72亩，约48000平方米。表1：2009年土地供应情况挂牌日期地块编号用途位置用地面积（亩）容积率起拍价格（万元/亩）1月8日XH2009-01住宅用地崖门镇0.510.6V0.919.41月15日XH2009-02工业用地大泽镇9.88V0.516.92月14日XH2009-05工业用地大鳌镇10.43V0.516.87XH2009-06商服用地崖门镇16.272.0V4.532.39XH2009-10工业用地双水镇250V0.816.86月1日XH2009-15住宅用地会城城

13、东191.3V1.890.3表2：2009年土地成交情况成交日期挂牌日期地块编号用途位置用地面积（亩）容积率成交价格（万元/亩）6月9日5月22日XH2009-11住宅用地司前镇1.091.5V2.229.4XH2009-12住宅用地大泽镇72.71.0V1.925XH2009-13工业用地大泽镇17.43V0.516.81XH2009-14商务金融会城街33.11.2V2.579.5二、 2007-2008年土地供应及成交情况07-08年土地供应37幅，其中工业用地28幅、住宅用地6幅、商业用地3幅，工业用地的供应量占到76%。图2：2007-2008年土地供应情况（按数量）住宅用地主要集中

14、于周边乡镇，面积偏小，最大的一幅也仅14.1亩，约9400平方米。其中，会城镇的住宅用地仅1幅，位于会城城东路28号，起拍价格为106.64万元/亩。表3：2007年土地供应情况挂牌日期地块编号用途位置用地面积（亩）容积率起拍价格（万元/亩）9月20日XH2006-22住宅用地新会银湖湾湿地公园0.78 29.36 XH2006-34住宅用地司前镇1.03 22.03XH2007-01住宅用地司前镇0.05 966.72XH2007-07工业用地司前镇2.79 16.8310月25日XH2007-21工业用地大泽镇20.00 V0.516.8XH2007-22工业用地大泽镇38.00 V0.5

15、16.82 XH2007-23工业用地大泽镇65.22 V0.516.81 XH2007-24工业用地大泽镇7.71 V0.516.87 XH2007-25工业用地大泽镇16.21 V0.516.84 XH2007-26工业用地大泽镇20 V0.516.8XH2007-27工业用地会城街道天马村100V0.816.812月10日XH2007-31工业用地会城街道天马村7.48 V1.216.81XH2007-32工业用地会城街道天马村28.58 V1.216.8012月18日XH2007-33工业用地三江镇158.71 V0.616.808年1月8日XH2007-34住宅用地古井镇1.33 2

16、8.94 08年1月4日XH2007-36商服用地会成街道新港大道7.51 V0.654.20表4：2008年土地供应情况挂牌日期地块编号用途位置用地面积（亩）容积率起拍价格（万元/亩）3月7日XH2008-01工业用地罗坑镇47.6V0.816.813月18日XH2008-02工业用地罗坑镇119.99 V0.616.83月20日XH2008-03工业用地大泽镇17.29 V0.519.443月28日XH2008-04工业用地崖门镇7.04 V0.516.815月15日XH2008-12金融保险三江镇1.87 V1.229.876月13日XH2008-14住宅用地古井镇9.1V1.825.4

17、86月24日XH2008-15加油站崖门镇5V0.448.019月4日XH2008-18工业用地大泽镇12.23 1V1.816.84XH2008-19工业用地大泽镇3.11 1V1.817.059月11日XH2008-19工业用地大泽镇59.73 V0.516.81XH2008-20工业用地大泽镇35.02 V0.516.829月20日XH2008-21工业用地古井镇327.71 V0.516.89月30日XH2008-22工业用地罗坑镇93.09 V0.516.8XH2008-23工业用地沙堆镇5.67 V0.816.94XH2008-24工业用地大泽镇15.17 V0.516.81XH2

18、008-25工业用地大泽镇24.31 V0.516.8311月19日XH2008-10工业用地大冲口236.37 V0.816.8XH2008-11工业用地双水镇188.5V0.816.8XH2008-26工业用地司前镇6.68 V0.516.9211月22日XH2008-27工业用地睦洲镇51.99 V0.516.8111月19日XH2008-13商住用地会成城东14.07 1.2V1.8106.64第四部分 新会房地产市场情况一、 新会会城普通住宅与别墅的价格走势房地产业稳步发展。商住房新开工面积54.08万平方米，完成房地产投资9.55亿元；建筑施工企业建安产值7.75亿元，增长8.25

19、%。商品房一手交易面积65.3万平方米，交易额16.33亿元，增长13%。新会区目前在售产品大多是在“70/90”政策实施前报批的，因此市场上以大户型为主，而中小户型产品偏少。从去年在五一开始，各楼盘推出的大户型超出1000套，面积多在130-200平方米之间，且大多以电梯洋房为主。第一季度成交数据显示，商品房成交量大幅增长，其中新会区的成交量同比2008年一季度增加了约有一倍。从各楼盘的情况来看，购买群体多是一些小康之家和公务员、白领等换房一族，看见房价涨就赶紧出手。另外，外地人来新会买房的也突然增多，广州、南海、顺德、中山和江门市区的人，看到新会的房价偏低，而圭峰山附近的圭峰花园、玉圭园等

20、小区，设计、环境又都不错，便都前来新会买房置业。从08年4月至09年3月期间，新会洋房的价格一直徘徊在2950元/左右，5月份突然上涨至3212元/，上涨了254元，涨幅达9%，这主要是由于市区内五一新推楼盘增多，且均价较高所致。别墅产品却呈现出了完全不同的变化。从08年1月的7332元/，上涨至08年9月份的最高峰9702元/，期间上涨了约32%。其后开始均价下跌，至今年5月份，下降到8110元/。40二、个案分析项目名称货量推出时间折前价格销售情况折扣旭涛雅轩共96套洋房，其中三房：115，24套，占25%；121，36套，占37.5%；四房：180，36套，占37.5%09年1月3480

21、-4280元/，其中复式7000元/二层为标准价3480元/，每层差价50元/折后均价约在3450-3650元/之间售出约两成97折玉圭园A区220套洋房，其中三房：128-136，132套，占60%四房：160，44套，占20%五房：180，44套，占20%B区约500套洋房、166套独立、28套联排，其中 洋房户型为：三房：约124、143，约400套五房：180，约100套 独立户型为：六房三厅：304、350、434，95套六房四厅：492、623、717、846，71套 联排户型为：四房四厅：206，28套08年6月A区：五房：3480-4030元/三房：3550-4100元/每层差

22、价50元/折后均价约在3550-3750元/之间B区：洋房：3450-4800元/每层差价50-100元/折后均价约在3650-3850元/之间双拼：7800元/（不论位置、大小）独立：1万元/，湖边1.6万/A区售出约七成，其中四房售罄，三房剩余约30套B区洋房售出约五成联排售出10套，还余18套独立售出约40多套，以六房三厅的户型为主97折翠怡苑共84套楼梯洋房，其中两房：88、89，26套，占31%三房：98、104、107、112、124，48套，占57%四房：137，6套，占8%复式四房：176，2套，占2%复式六房：197，1套，占1%复式八房：274，1套，占1%09年1月368

23、0元/整体售出约七成圭峰花园共88套独立别墅，其中六房三厅：770，6套五房三厅：468、470、598、703，38套五房两厅：339、372、556，14套四房两厅：437、458、475、620，30套湖边1.15-1.4万元/湖景8000-9000元/山景6400-7000元/售出35套，以四房两厅、五房两厅为主圭峰豪庭共50套独立别墅、24套双拼，其中 独立户型为：五房两厅：382，5套五房三厅：489、495、534、554，41套六房两厅：531，4套 双拼户型为：四房两厅：240，24套2006年9000元/联排售罄，独立别墅剩余6套骏凯豪庭一期推出36套独立、10套双拼，其中

24、 独立户型为：五房三厅：284-330，8套六房三厅：358-415，26套七房两厅：556，2套 双拼户型为：五房两厅：241-263，10套08年6月双拼：4900元/独立：5400-7000元/到目前，联排剩余3套，独立剩余1套（一）玉圭园玉圭园地处圭峰山东南面，与项目地块北侧相连。整个小区被自然山体分割为A、B两个区域，南面为A区，北面为B区。其中A区160亩，B区310亩。双拼，共28套7800元/（不论位置、花园面积大小）目前剩余双拼的花园面积为100多一点其余1万元/01、04单元：3450元/起，每层差价50元1.6万元/8800元/望湖：4300元/起；不望湖：4000元/起

25、。每层差价100元在售货源02、03单元：3500元/起，每层差价50元（二）旭涛雅轩位于会城镇城东，与项目地块南侧相连，总占地20多亩，规划有5栋12-18层的建筑。一期推出南面三栋（1、4、5号楼），首层为车库，二层以上为洋房，户型为125、121的三房和180的四房，共96套。小区采用现代时尚的建筑风格和古典园林布局，配套有泳池；但没有商业、幼儿园。在售货源二层起价：3480元/，每层差价50元/18F，一梯两户，楼王户型为180的四房18F，一梯两户，户型为121的三房12F，一梯两户，有两梯组成，户型为115的三房（三）圭峰花园圭峰花园总占地面积为340亩，有100多套独立别墅。整个

26、小区分为两个区域。西面约100亩，由原发展商所开发的20多套独立别墅已经售完。东面约200多亩，分三期建设，其中一期推出的洋房已售完，目前在售为二期88套独立别墅，三期规划未出。 湖滨别墅 山景别墅湖景：8000-9000元/湖边单价：1.2-1.4万元/山景：6400-7000元/在 售 别 墅三 期一期洋房表示售罄已售别墅小结： 关于供应量圭峰山西南角与老城区的交界处是新会楼盘集中的区域之一，除本项目之外，目前在售的有玉圭园、旭涛雅轩、翠怡苑、圭峰花园、圭峰豪庭等五个楼盘，其中洋房在售的货量约有500套，独立别墅有100多套，双拼18套，无联排别墅。该区域目前的存货量比较大，但是该区域近年

27、来未见有土地成交，从国土资源局了解到未来几年也基本没有土地供应。但政府正在规划“退二进三”的城市策略，项目东面的工业区将建成为纸品展览中心、研发中心及物流业用地，可能会有少量住宅用地。楼盘档次区分的比较明显。其中玉圭园的整体形象、档次最高，主要产品是洋房和别墅。其次是圭峰花园和圭峰豪庭，全部是独立别墅。再其次是旭涛雅轩，最后是翠怡苑，这两者均为洋房项目，由于周边基本无景观资源，所以整体档次偏低。目前该区域洋房的户型主要以120以上的大户型为主，最小也在110以上，110以下的户型预计未来几年都不会出现（除我项目以外）。 关于客户群由于新会、司前、大泽等地的工业发达，一些著名企业，如维达、松下等

28、，在此均有生产基地，因此购房需求非常广泛。别墅产品的客户主要是新会、江门两地的私营企业主和企业高管，洋房产品的客户主要是江门本地居民、企业的白领、港澳同胞以及部分中山过来的购房者。 关于价格旭涛雅轩折后均价约在3450-3650元/之间，玉圭园A区折后均价约在3550-3750元/之间，玉圭园B区折后均价约在3650-3850元/之间。本项目洋房的价格可参考旭涛雅轩和玉圭园的价格，临近潮兴路、翠怡苑、旭涛雅轩的洋房，其折后均价可去到3400元/；山景、园景洋房折后均价可去到3550元/。独立别墅的最低价位去到了6400元/（山景），最高达到1.6万元/（湖景），说明山景别墅在新会并不是稀缺资源

29、。双拼的价格为7800元/，仅玉圭园有。 关于销售情况玉圭园洋房的销售速度达到了33套/月，是区域内去货速度最快的产品，与之相对的，旭涛雅轩销售速度仅为4套/月，这说明较高档的产品还是受到当地客户的喜爱。第五部份 新会项目投资分析一、本项目基本概况本项目位于会城镇城东茶山、虎山，项目东侧是潮兴路、北侧是玉圭园A区、南侧是旭涛雅苑和翠怡苑、西侧是自然山体。地块比较平整，内部无自然湖泊，西北角有一山体，高度约20多米。山林翠怡苑玉圭园A区潮兴路规划路旭涛雅轩烂尾别墅德兴小学侨港育才学校老居民区工 业 区工 业 区山林 用地概况1、 用地位置：会城城东茶山、虎山（土名）。2、 征用地面积（实红线）：

30、A=150656平方米（225.98亩）；项目建设的社会责任范围（虚红线）：A=1496平方米。 用地功能1、 用地性质：二类居住用地R2。2、 主体建筑物性质：住宅楼。3、 附属建筑物性质：商业服务设施。 规划技术经济指标1、 建筑密度（D）：20%D30%（以征用地面积计）。2、 容积率（V）：1.7V2.2（以征用地面积计）。3、 建筑总面积（S）：S331443平方米。4、 建筑层数（F）：3层F6层。5、 建筑限高（H）：H52米。6、 竖向界限：以52米为上界限，以-6米为下界限，高差为58米。7、 绿地率（G）：30%G35%（以征用地面积计）；人均公共绿地面积不少于1.0平方米

31、。8、 建筑间距（d）：a、多层纵墙间距大于或等于1.0H。b、其余间距应符合有关规范要求（另有规定的建筑物除外）。9、 住房结构比例：套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。 公共服务设施配套1、 社区办公用房：按首层150平方米/1000户标准，无偿提供并移交社区使用。具体要求按新会区（新委200715号）关于“十一五”期间切实加强平安和谐社区建设工作的意见执行。2、 临城市道路边设置在社区办公用房，并安排适当规模的室外活动场地作社区小公园、小广场。3、 文教设施：设托幼1处（六班）（用地面积不少于3500平方米）。4、 商业配套服

32、务设施：允许临北侧规划道路布置商业服务设施；其他住宅的首层不得设置商业设施。5、 结合区内的公共开放空间安排全民健身运动设施。6、 以上设施配套项目的建设应与主体建设同步进行，同步竣工验收。二、区位交通松下圭峰山项目地块维达纸业北部精工日新不锈钢玉圭园翠怡苑旭涛雅轩德兴小学德兴菜场圭峰花园圭峰豪庭华侨中学现有工业区三、周边配套项目周边的生活氛围成熟，配套比较完善，包括有小天鹅幼儿园、德兴小学、华侨中学、侨港育才学校、德兴菜市场。项目南面约800米得潮兴路与东候路交界处，有6路、15路公交车站。往南约1500米的东门路、东关路分别有一个公交车站。从项目往江门市区和新会市区交通十分方便。 德兴小学

33、 小天鹅幼儿园四、优劣势分析优势地块位于老城区边缘，周边生活配套完善；距离市区约十分钟车程；地块整体比较平整，有利于节约成本；西面为自然山体，景观良好；劣势位于老城区，南面为老生活小区，东面为工业区，南面和东面的环境比较差，影响项目的形象，项目周边环境劣于玉圭园；地块有高度和楼层的限制，会拉低小区的绿化率；90平方以下户型占70%以上，影响了项目的档次和目标客户群；机会地块西北角为山体，可加以利用，规划为畔山别墅；东面为工业区，有维达纸业、北部精工等大企业，距离司前、大泽等工业镇约30分钟车程，加上本地客户，客源基础比较雄厚；威胁该区域在售项目较多，有玉圭园、旭涛雅轩、翠怡苑、圭峰花园、圭峰豪

34、庭五个楼盘，其中洋房有五百多套，独立别墅有一百多套，竞争比较激烈五、项目定位由于该区域在售项目较多，且全部都为大户型（120-180），独立别墅有一百多套，双拼18套。为了占领市场的空白点，结合地块的规划指标要求，建议本项目以中小户型洋房为主要产品，中档次定位，不建议建别墅产品（销售有很大压力）。a) 目标客户群以新会当地的企业员工、个体户、公务员的首次置业者为主。b) 户型比例建议户型面积比例洋房两房80-9070%三房120-13020%四房140-15010%c) 价格建议考虑到项目在方向上存在景观差异性，建议邻近翠怡苑、旭涛雅轩及潮兴路的洋房均价在3500元/，山景及园景洋房均价在36

35、50元/，双拼别墅6500元/。如项目在2010年推出，建议以高性价比的方式出售，洋房均价定为3500元/。六、项目规划设计建议根据项目的规划技术经济指标，建议本项目规划设计如下：1、建筑密度（D）：20%D30%（以征用地面积计）。2、容积率（V）：2.2（以征用地面积计）。3、建筑总面积（S）：331443平方米。4、建筑层数（F）：洋房16层由于有层高限制,洋房16层,结合当地市场情况,小户型设计一梯三户或一梯四户较为合适，大户型可设计一梯二户。第六部份 项目经济可行性研究一、项目经济数据测算新会会城东项目主要经济技术指标项目单位数量净用地面积平方米150,656容积率2.20总建筑面积

36、平方米331,443幼儿园配套面积平方米3,500 居住户数户约3000社区人口人约9000住宅平方米326443商业平方米5,000垃圾站平方米100 公厕平方米60托儿所平方米3500车位（半地下层、不计容积率）平方米77175（约2205个）二、静态预测销售收入项 目销售面积(平方米)价格(元/平方米)总金额（万元）住宅3264433,500114255商业5,0006,0003,000车位77175（2205个）80000元/个17640合计销售收入134895三、评估该宗土地2009年6月的出售价格(1)选择估价方法。该宗土地为待建筑土地，适合于采用假设开发法估价。假设开发法,又称剩

37、余法、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房地产的预期开发价格或价值，扣除预计的正常投入费用，正常税金及合理利润等，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。假设开发法在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时应用得最为广泛。(2)选择最佳开发利用方式。通过调查研究得知最佳开发利用方式为：容积率2.2，覆盖率30%，总建筑面积408618 m2（计入容积率331443 m2 、其中商业5000 m2 、车库不计入容积率77175 m2）(3)估计开发建设期。预计共需3年时间完成全部建筑，即2012年8月完成。(4)预测开发完成后的楼价。建筑完成后即可全部售出，预计住宅出售当时

38、的平均售出价为3500元/m2，商业出售的平均售价为6000元/m2，80000元/个。 加权平均售价3300元/m2。(5)估算开发成本及投资利润。1) 土地费用：土地使用权出让金：设该宗地地价款为人民币X万元。2) 土地开发费：包括高压线处理费、土地平整、城市建设配套、购地税费等为人民币2000万元。3) 前期工程费：包括规划勘测设计费、可行性研究、报建费等，按建筑面积100元/平方米计，项目前期费用共3314万元。4) 房屋开发费：房屋开发费：包括建安工程费，附属工程费和室外工程费，洋房按1500元/平方米，半地下层车位按800元/平方米（77175平方米），共计55890万元，财务计算

39、中视同建设期内均匀投入，具体见下表（单位面积造价按照目前市场行情推算得到）。5) 配套设施费：包括供水、电、气、道路、景观、消防等，按建筑面积120元/平方米，共计约为3977万元。6) 管理费用：包括开发工程的各项间接费用及公司管理部门管理的各种费用。按土地费用、土地开发费、前期工程费和房屋开发费四者之和的6%估算，全部计入开发成本，则为（X+2000+3314+55890）6%万元。7) 销售费用：是指销售产品过程中发生的各项推广费用及销售代理费等，取销售收入的2%计，为2698万元。8) 财务费用：是指公司为筹集资金而发生的各项费用，主要为借贷利息，按贷款30000万元，年息5.4%，贷

40、款2年计，本项目财务费用为：3240万元。9) 不可预见费用：按土地费用，土地开发费、前期工程费、房屋开发费、配套设施费五者之和的5%估算：约（X+2000+3314+55890+3977）5%万元。10) 营业税及其附加税税率按5.65%计算：134895 5.65%=7622万元11) 投资利润： 投资利润=(地价+开发成本+管理费用)利润率（20%）（6）计算地价(采用静态方式进行地价试算)因：投资利润土地的预期开发价值-地价-建造房屋的开发成本-土地开发费-管理费用-投资利息-销售总费则：地价土地的预期开发价值-建造房屋的开发总成本-管理费用-投资利息-销售总费-投资利润X =1348

41、95-2000-3314-55890-3977-（X+2000+3314+55890）6%- 2698-3240-（X+2000+3314+55890+3977）5%-7622-（X+2000+3314+55890+3977）20%地价=27624万元（总价）地价=122万元/亩（单价）地价=676元/m2（楼面地价）四、 财务分析1、项目总投资成本：108713万元项目开发总投资计算表序号项目名称投资金额（万元）1土地费用276242土地开发费20003前期工程费33144房屋开发费558905配套设施费39776管理费用53307销售费用26988财务费用32409不可预见费用4640合计

42、1087132、项目总投资成本单价：108713万元（331443+77175）100%=2660元/平方米（含车位）3、销售收入：3264433500+50006000+220580000=134895万元4、经营税费及附加：5.65134895=7622万元5、利润总额：134895-108713-7622=18560万元所得税预征：4.9518560=919万元税后净利润：18560-919=17641万元税后成本利润率：17641108713100%=16%6、小结：采用静态方式进行地价试算，评估该宗土地2009年6月的出售价格为27624万元(122万元/亩，底价为69万/亩)为参考

43、：该项目首次投入资金约40000万元左右可进行项目操作，其中购地资金28000万元，开发资金约12000万元，进行项目滚动开发，项目开发完成后的税后利润为17641万元。税后资本金的利润率=17641万元40000万元100%=44%从资本金利润率可以看出，项目具投资价值，建议进行投资。五、 风险分析1、 敏感性分析根据本项目特点，影响本项目效益不确定性的因素主要是洋房售价和地价两个方面，并尤以售价为主。因为售价直接影响销售收入，从而影响本项目效益。故选此两个因素作为考察对象，观察其变动对利润率的影响，以分析判断本项目的风险性。敏感性分析表序号不确定因素变化率（%）税后成本利润率（%）税后净利

44、润基本方案1617641售价(1)-51111958(2)-1055436(3)+52223917(4)+102729353地价(1)-51718481(2)-101920655(3)+51516307(4)+101415220由敏感性分析可以看出,售价的变动对项目的成本利润率影响较大。2、 不确定因素分析1) 销售价格风险： 由敏感性分析可以看出,售价的变动对项目的成本利润率影响较大，需求市场难以作定量分析，项目存在一定的销售价格方面的风险，其中车位及商业销售风险较大。2) 政府政策风险：与国家政策紧密相关，尤其是对房地产业的宏观调控影响。3) 由于人为或非人为的因素：直接导致开发成本的增加

45、，影响项目的盈利能力，从而增加贷款的偿还风险。第七部份 项目投资结论通过以上各大部份的分析，本项目极具投资价值，在静态分析中取得较好的经济收益，在项目的开发过程中，市场在不断变化，但房地产总体趋势是向好的方向发展，价格只会稳中有升，大跌、爆跌的可能性较低。该项目的自然资源，圭峰山的清新的空气，随着城市化进程的不断发展，价值会越来越突出，周边地块楼盘保值升值也会越来越明显。未来交通网络的完善，特别是轻轨的开通，很大程度上可以带动五邑地区经济的飞速腾飞。综合以上所以建议对本项目进行投资。在竞价过程中的价格把握及利润控制如下表：建议该地块在竞拍过程中,如总价超过29300亿元, 即超过130万元/亩

46、,楼面地价超过750元/平方米, 则建议放弃。附：竞拍累加的各指标数据变量过程表规模(亩)投标总价(万元)累加变量(万元)参考变量价位(万元/亩)总建面积（含车库）()楼面地价(元/)综合成本(元/)销售均价(元/)利润单价(元/)投资利润率225.9815547底价694086183802365330093540%2259870511004086185532538330076330%27624120771224086186762660330064024%29377138301304086187502703330059722%3163316086140408618774275933005411

47、9%第八部份 方案二比较项目定位以双拼别墅、洋房为主要产品，中高档次定位规划指标该项目总容积率为2.2,如建一部分双拼别墅,将牺牲一部份容积率,经计算，如组合总容积率为2.0，总建筑面积将减少3万平方米。其中双拼别墅占地面积为：57143平方米,容积率0.7，建筑面积4万平方米,约100套。洋房占地面积为： 93513平方米,容积率2.79，建筑面积255901平方米,约2400套；商业为5000平方米。价格定位 双拼别墅均价6000元/；由于洋房的容积由方案一2.2提高到2.79，因此洋房均价降为3200元/（方案一为3500元/）。销售收入（不计车位）400006000+2559013200+50006000=108888万元（方案二）3264433500+50006000=117255万元（方案一）比较：方案一比方案二销售收入多8367万元房屋开发费（不计车位）400001200+（255901+5000）1500=43935万元（方案二）3314431500=49716万元（方案一）比较：方案一比方案二开发费多5781万元（假设其它投入一样）比较结论方案一比方案二多挣8367-5781=2586万元建议：考虑到双拼别墅面临一定的市场竞争，销售存在一定的压力，而中小户型洋房的销售压力不大，再加上本项目没有好的景观资源，建议本项目不考虑建别墅。